Прекращение права собственности

Размещено на http://allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования данной дипломной работы. Правоотношения всегда находятся в непрерывном движении и взаимодействии между собой. Не являются исключением в этом смысле и правоотношения гражданские. Движение гражданских правоотношений, а точнее их динамика, определяется порядком и способом их возникновения, изменения и прекращения. В литературе отмечалось, что любое правоотношение есть результат взаимодействия нормы права, правосубъектности и юридических фактов. В полной мере указанное положение применимо и к правовым отношениям, складывающимся в связи с возникновением и прекращением права собственности.

Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Принцип неприкосновенности собственности в гражданском праве является его визитной карточкой. Гражданские кодексы всех цивилизованных стран мира закрепляют тезис - собственность священна и неприкосновенна. Статья 35 Конституции РФ провозглашает: "Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". Гражданский кодекс РФ в развитие этого конституционного положения, излагая способы прекращения права собственности помимо воли собственника, подчеркивает необходимость обязательного наличия основания, предусмотренного законом, и соответствующего решения суда (ст. 235 ГК).

Таким образом, именно суд должен быть проводником государственной политики при решении вопросов, касающихся прекращения права собственности. Но, с другой стороны, не менее важной оказывается защита публичных интересов в правоотношениях собственности. Особенно очевидно это проявляется в жилищной сфере.

При этом всякое ограничение субъективных гражданских прав в подобном случае имеет или, как правило, должно иметь определенные пределы, установленные законом.

Особенность изучений данной темы заключается в глубокой анализе проблем, связанных непосредственно с принудительным прекращением права собственности, а также обобщением в этой области действующего в настоящее время законодательства и судебной практики Российской Федерации.

Таким образом, на основе выше изложенной проблематики, считаем, что существует необходимость рассмотрения проблемы принудительного прекращения права собственности в Российской Федерации.

Объектом исследования данной дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в процессе применения норм, определяющих порядок и основания принудительного прекращения права собственности в жилищном праве.

В качестве предмета исследования выступает совокупность норм, определяющие правоотношения возникающие при прекращении права собственности.

Цель работы заключается в комплексном анализе правовой природы принудительного прекращения права собственности.

Для достижения указанной целей были поставлены и решены следующие задачи:

- раскрыть понятие прекращения права собственности;

- рассмотреть основания прекращения права собственности в жилищном праве;

- изучить основания прекращения права собственности в принудительном порядке в жилищном праве;

- изучить существующие проблемы прекращения права собственности.

Структура дипломной работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

В качестве теоретической основы использовались научные работы в области, теории права, гражданского права и процесса, монографии, комментарии к гражданскому кодексу РФ, а также журналы и научные статьи, посвященные данной проблеме в гражданском праве.

При написании данной дипломной работы нашли применение научные работы и комментарии таких ученых-правоведов как: Е.Н. Абрамова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, С.П. Гришаева, С.М. Корнеева, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, В.П. Мозолина, Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.

Нормативно-правовую базу исследования составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и иные федеральные законы, подзаконные нормативно-правовые акты РФ, а также судебная практика.

1. ПОНЯТИЕ И ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ

Понятие прекращения права собственности в жилищном праве

Важность и значимость отношений собственности закреплены в Конституции РФ, которая устанавливает ряд принципиальных положений о собственности. Статья 8 Конституции РФ гласит: в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Это базовое положение развивается и конкретизируется в последующих статьях Конституции РФ (ст. 35, 36), закрепляющих правомочия собственника. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, право наследования гарантируется.

Опираясь на эти конституционные положения, ГК РФ формулирует систему норм о праве собственности, которые дополняются другими федеральными законами и иными правовыми актами. В ГК РФ отчетливо выражены два важных начала права собственности: во-первых, самостоятельность собственника в осуществлении его права и, во-вторых, обязанность собственника не противоречить в своих действиях требованиям законодательства и не нарушать права и охраняемые интересы третьих лиц.

В ст. 209 ГК собственность определяется как предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Эта триада, как ее именуют юристы, в общей форме отражает действительное содержание права собственности и реально существующие способы его использования. В совокупности они придают собственности характер наиболее широкого по юридическому содержанию имущественного права, которым могут обладать все субъекты гражданского права.

Собственник может обременять свое имущество, передавая его в залог либо соглашаясь установить в отношении его временный или постоянный сервитут, что ограничивает его правомочия собственника. По истечении срока обременения право собственности восстанавливается в полном объеме, и это его важное правовое качество принято именовать эластичностью права собственности.

Право собственности, принадлежащее субъектам гражданского права, на юридическом языке принято именовать субъективным. Оно основывается на нормах обширного законодательства о праве собственности, которые в своей совокупности образуют важнейший раздел гражданского законодательства.

Объектом права собственности могут быть все материальные объекты окружающего нас мира, которые ст. 128 ГК именует вещами. Это, прежде всего, земля и другие природные ресурсы, предприятия, строения, оборудование, транспортные средства, сырье, готовая продукция, а также ценные бумаги и деньги. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное - движимое имущество (ст. 130 ГК). Эта градация имеет важное юридическое значение: недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации.

Пункт 1 статьи 209 ГК РФ раскрывает полномочия собственника при помощи понятий владения, распоряжения и пользования.

Владение - это основанная на нормах законодательства возможность иметь в своем владении имущество и содержать его в собственном хозяйстве.

Пользование - основанную на нормах законодательства возможность пользоваться хозяйственным имуществом или использовать его иным способом путем его потребления или извлечения из него полезных свойств. Данное полномочие находится в тесной взаимосвязи с правомочием владения, поскольку пользоваться имуществом можно только при условии владения им.

Распоряжение - основанная на законе возможность определять юридическую судьбу имущества, изменяя его принадлежность, назначение или состояние.

Совокупность указанных правомочий представляет исчерпывающий перечень предоставленных собственнику возможностей. Собственник имеет одновременно все три рассмотренных правомочия. Раздельно данные правомочия могут принадлежать не только собственнику имущества, но и другому законному владельцу, поскольку последний пользуется имуществом и имеет право с согласия собственника совершать с ним определенные действия. Таким образом, можно сделать вывод, что данные правомочия недостаточны для характеристики прав собственника.

Законодательство допускает так же и ограничения прав собственника, которые предусматривает закон или договор. Примером здесь может стать договор пожизненного содержания с иждивением здесь собственник имущества, заключивший такой договор, не имеет права совершать действия, в отношении имущества без согласия своего контрагента такая постановка вопроса является гарантией интересов контрагента.

Важная особенность правомочий собственника заключается еще и в том, что они позволяют ему устранять, исключать всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли. В отличие от этого, правомочия иного законного владельца, даже одноименные с правомочиями собственника, не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего и в предусмотренных им пределах, например по договору аренды.

Вместе с тем в отношениях собственности тесно переплетаются две их стороны: «благо» обладания имуществом и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. Поэтому ст.210 ГК РФ специально подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это бремя или его часть не возложены на иное лицо.

Таким образом, можно сказать, что право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

Делаются попытки сформулировать понятие института прекращения права собственности как совокупности юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или компетентным органом, с которыми законодательство связывает утрату права собственности, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта гражданского права.

Общим для всех является прекращение права собственности вследствие гибели вещи. Такое же последствие влекут уничтожение и потребление вещи. Действия эти разные, результат же одинаковый - прекращение существования объекта, а вместе с тем и права на него.

Как уже отмечено, ГК 1994 г. говорит о прекращении права собственности при отчуждении имущества другому лицу (ст. 235). Правильнее было бы сказать, что право собственности отчуждателя прекращается с переходом его к приобретателю.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК 1994 г. предусматривает, что гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности на принадлежащие им вещи, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом (ст. 236 ГК). Последнее предложение особенно важно в связи с участившимися случаями оставления своих вещей, особенно животных, без передачи их другим лицам. В соответствии с ним собственники должны нести ответственность за вред, причиненный их безнадзорными вещами. Надо сказать, что подобные случаи не единичны, а ответственность продавца не результативна. Об этом еще в главе 7.

Передачей вещи другому лицу и оставлением ее без передачи исчерпываются основания добровольного прекращения права собственности.

Принудительное прекращение права собственности, т.е. изъятие имущества помимо воли собственника, происходит только в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК. Следует отметить, что в гражданском праве принуждению принадлежит совершенно иная роль, оно носит здесь производный, обеспечительный, а самое главное - имущественный характер. Как справедливо считает В.Ф. Яковлев, "наиболее существенная особенность мер принуждения в гражданском праве состоит в том, что по своему назначению они являются способами защиты нарушенных субъективных прав. Это назначение мер принуждения в гражданском праве, будучи предопределено предметом, функцией, принципами, методом гражданского права, само в свою очередь предопределяет правовую природу, виды и основания применения мер принуждения в гражданском праве".

На протяжении последнего десятилетия наша страна постепенно осуществляет реформы практически во всех областях жизнедеятельности государства - политической, экономической, социальной, а также правовой с целью построения социального государства с развитой рыночной экономикой.

Особое значение в этих условиях приобретает совершенствование правового режима отношений собственности. Поиск новых и развитие существующих форм и методов правового регулирования отношений собственности становятся приоритетной целью деятельности, прежде всего, законодательных, а также правоприменительных органов государственной власти, основа которой закладывается в научном исследовании правовых явлений, наиболее актуальных для развития современного общества и государства.

Одной из важнейших задач правовой системы на сегодняшний момент является охрана существующих отношений собственности, ибо только уверенность в том, что законно приобретенная собственность всегда будет защищена государством от любых противоправных деяний позволит изменить существующее пренебрежение к чужой собственности. В этой связи важное значение имеет институт прекращения права собственности, определение которого действующий ГК РФ не содержит.

Ученые отмечают, что анализ действующего законодательства и юридической литературы позволяет определить сущность и правовую природу, а также сформулировать понятие прекращения права собственности.

Под прекращением права собственности следует понимать - «совокупность юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или компетентным органом, с которыми законодательство связывает утрату права собственности, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у иного субъекта гражданского права».

Оценка взаимосвязи понятия оснований прекращения и приобретения права собственности очень важна, она позволяет более полно анализировать динамику отношений собственности, в частности, определять момент прекращения права собственности, который в гл. 15 ГК РФ не для всех случаев указан прямо; дает возможность проследить судьбу обременений вещи правами третьих лиц.

Основания прекращения права собственности в жилищном праве

Нормы статьи 235 ГК РФ являются общими по отношению к другим статьям гл. 15 ГК РФ. В статье 235 ГК РФ рассматриваются основания прекращения права собственности, которые могут быть классифицированы на добровольные и принудительные, возмездные и безвозмездные. Кроме того, в статье 235 ГК РФ предусматриваются основания прекращения права собственности, которые могут и не зависеть от воли субъектов гражданских правоотношений, в частности гибель или уничтожение имущества, например в силу ст. 211 ГК РФ (риск случайной гибели имущества).

В числе добровольных оснований прекращения права собственности названы:

- отчуждение собственником своего имущества другим лицам, в частности по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также внесение в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и др.

Термин "отчуждение" означает прекращение права собственности по воле собственника с переходом права к другому лицу. В результате отчуждения у одного лица право собственности прекращается, а у другого возникает. Как писал К.П. Победоносцев, "в тесном смысле под словом "отчуждение" разумеется добровольное перенесение права по имуществу с одного лица на другое; следовательно, способы такого добровольного отчуждения те же самые, посредством коих приобретается право собственности. Отчуждение в этом смысле бывает или полное, объемлющее право собственности на имущество во всем его составе и пространстве, или неполное, когда из права собственности выделяются составные его части как предмет отчуждения, например когда собственник ограничивает свое право признанием постороннего участия или допускает стороннее вещное право на своем имуществе (например, залог)";

- отказ собственника от права собственности (ст. 236 ГК РФ);

- уничтожение имущества по воле собственника, например в результате переработки.

К другим способам прекращения права собственности, в частности к утрате права собственности, необходимо отнести прекращение права собственности в результате совершения противоправных действий, невозможности истребования из чужого незаконного владения по виндикационному иску, например денег, а также ценных бумаг на предъявителя от добросовестного приобретателя.

Положение п. 2 статьи 235 ГК РФ направлено на обеспечение реализации ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

К таким основаниям наряду с прямо перечисленными в п. 2 к статьи 235 ГК РФ относятся:

- выплата участнику долевой собственности без его согласия остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК РФ);

- принудительное освобождение земельного участка от недвижимого имущества, принадлежащего собственнику, в связи с прекращением им права пользования земельным участком (п. 2 ст. 272 ГК РФ);

- выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ);

- изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);

- прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ);

- изъятие из оборота контрафактных материальных носителей результатов интеллектуальной деятельности и приравненных к ним средств индивидуализации и уничтожение без какой бы то ни было компенсации (п. 4 ст. 1252 ГК РФ);

- изъятие из оборота и уничтожение за счет нарушителя оборудования, прочих устройств и материалов, главным образом используемых или предназначенных для совершения нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и на средства индивидуализации (п. 5 ст. 1252 ГК РФ).

В абз. 9 п. 2 статьи 235 ГК РФ в качестве основания прекращения права государственной или муниципальной собственности названа приватизация (см. ст. 217 ГК РФ).

В абз. 10 п. 2 статьи 235 ГК РФ говорится о национализации имущества, основанием которой может быть федеральный закон (см. подробнее ст. 306 ГК РФ).

На законодательном уровне процесс принудительного обращения в государственную собственность имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам, именуется национализацией. Национализация производится на основании специального федерального закона с возмещением стоимости изъятого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК.В большинстве капиталистических государств национализация крупнейших предприятий осуществлялась путем обмена акций на государственные ценные бумаги с фиксированным доходом. При этом выигрыш акционеров заключался в том, что они получали право вместо неопределенного и колеблющегося в периоды кризисов дивиденда требовать выплаты твердой суммы дохода, а государство выигрывало в том, что получало возможность влиять на принятие решений интересующим его предприятием. Таким способом осуществлялась, в частности, послевоенная национализация Английского банка, предприятий угольной промышленности и железнодорожных предприятий в Англии в период политики "тэтчеризма".

В настоящее время специальный федеральный закон о национализации в России не принят. Согласно ст. 35 Конституции принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено при условии не только равноценного, но и предварительного его возмещения. Поэтому Федеральное Собрание РФ, прежде чем будет принято окончательное решение о национализации, должно с помощью органов исполнительной власти заранее определить примерное количество собственников, имущество которых подвергнется национализации, общий размер компенсации и утвердить расходы на возмещение им убытков отдельной строкой в федеральном бюджете на предстоящий год.

От национализации необходимо отличать реквизицию, добровольную передачу имущества, принадлежащего гражданам или юридическим лицам, государству, в том числе в силу прямого указания закона.

Так, например, в соответствии со ст. 20 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

И так под одним основаниям право собственности прекращается без перехода его к другому лицу. К примеру, в случае гибели или уничтожения вещи, ее потребления в процессе использования, в том числе при спецификации. Другие правопрекращающие обстоятельства являются одновременно и основаниями возникновения права собственности у другого лица. Это случаи перехода права собственности. К ним можно отнести отчуждение собственником своего имущества другому лицу, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, реквизицию, конфискацию и др.

Прекращение права собственности в принудительном порядке в жилищном праве

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации (часть 3) никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Действующее законодательство предусматривает несколько оснований для принудительного лишения собственника принадлежащего ему жилого помещения.

К ним относятся:

- обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника;

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

- реквизиция;

- конфискация.

Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника осуществляется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства.

Принудительное исполнение судебных актов осуществляется службой судебных приставов органов юстиции Российской Федерации.

На основании решения суда и выписанного исполнительного листа судебный пристав-исполнитель осуществляет взыскание на жилое помещение собственника-должника и реализует его с публичных торгов.

Реализация жилого помещения (то есть недвижимости) осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право (лицензию) совершать операции с недвижимостью.

Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены жилого помещения, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного исполнителя. О предстоящих торгах судебный исполнитель оповещает не позднее чем за десять дней до их начала. Торги признаются несостоявшимися, если на торги явилось менее двух покупателей, никто не сделал надбавки против первоначальной цены и т.д. Лицо, выигравшее торги, становится собственником жилого помещения, которое было выставлено на торги.

Не может быть обращено взыскание на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части улиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома.

В силу аналогии закона данное положение можно распространить и на лиц, не занятых сельским хозяйством.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, поэтому он обязан исключить его бесхозяйственное использование (содержание).

Бесхозяйственное содержание жилого помещения заключается в:

- использовании собственником жилого помещения не по назначению;

- систематическом нарушении прав и интересов соседей;

- бесхозяйственном обращении с жильем, ведущим к его разрушению.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение жилого помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств жилое помещение в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственников порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости изымаемого помещения (реквизиция).

Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного жилого помещения, может быть им оспорена в суде.

При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми была произведена реквизиция, лицо, жилое помещение которого было реквизировано, вправе требовать по суду его возврата.

В случаях, предусмотренных законом, жилое помещение может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение им преступления (например, грабеж) или иного правонарушения (конфискация).

В случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке. Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

В соответствии с Уголовно-исполнительным кодексом Российской Федерации от 18 декабря 1996 года № 1-ФЗ конфискации не подлежит находящийся в частной собственности лица жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной квартиры на семью). Не подлежат конфискации также и земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки.

Таким образом, прекращение права собственности в принудительном порядке может быть осуществлено только в законодательно определенных случаях.

Таким образом, защита жилища гарантируется Конституцией России. В ст. 209 ГК собственность определяется как предоставление собственнику прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Под прекращением права собственности следует понимать - совокупность юридических и фактических действий (событий), совершаемых собственником или компетентным органом, с которыми законодательство связывает утрату права собственности, в результате чего последнее либо перестает существовать вообще, либо возникает у иного субъекта гражданского права. Никто не может быть лишен своего жилища, кроме как в отдельных случаях. К таковым относятся: изъятие земельного участка для государственных нужд, реквизиция, конфискация и т.д. При этом стоимость жилья и земельного участка должна быть компенсирована собственнику. Безвозмездное изъятие жилого помещения допускается при обращении на него взыскания.

2. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Понятие и правовые последствия прекращения права собственности граждан на жилые помещения

Лишение права собственности на имущество возможно только по решению суда. Лишение граждан права собственности на жилые помещения регламентируется уже не жилищным, а гражданским законодательством.

Основания для принудительного изъятия любого имущества, в том числе жилья, установлены законом. Такими основаниями являются, в частности, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, конфискация, реквизиция.

Обращение взыскания на заложенное жилье не является однозначным основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным.

После перехода права собственности на жилое помещение, в котором фактически проживают залогодатель и члены его семьи, к залогодержателю с залогодателем может быть заключен договор коммерческого найма этого жилого помещения.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Жилье, заложенное по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого на основании судебного решения происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Сделки, совершенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ).

Но само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества не является для суда достаточным подтверждением законности такой сделки.

Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка, на котором такое помещение находится, для государственных или муниципальных нужд допустимо только в исключительных случаях. Например, в случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением отдельных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта и т.п.).

Обычно жилье у собственника выкупается полностью, при этом согласия собственника не требуется. Изъятие части жилого помещения путем его выкупа допускается только с согласия собственника такого помещения.

Принятое решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения должно быть зарегистрировано в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Сторонами соглашения о выкупе жилого помещения являются собственник жилого помещения и публичное образование (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование).

Выкупная цена жилого помещения должна быть согласована с собственником, а ее размер определяется теперь не только рыночной стоимостью, но и всеми иными убытками и расходами собственника, вызванными переездом из подлежащего сносу помещения.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Только органы исполнительной власти могут требовать в суде произвести принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения), частная организация (инвестор) таких прав не имеет.

Согласно ст. 242 ГК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция).

Цель реквизиции - не пресечь противоправное поведение собственника, а обеспечить безопасность граждан, спасти имущество.

Конфискация представляет собой безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК РФ). Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение. В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация может быть применена судом при определении последствий недействительных сделок.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна (ст. 169 ГК РФ). При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Прекращение права собственности на практике очень часто связывается с признанием сделки недействительной и применением правовых последствий ее недействительности.

Так, решением суда общей юрисдикции от 21 ноября 2001 г. удовлетворен иск граждан М.И. Соколова и В.И. Соколова как наследников их матери гражданки Л.И. Богдановой о признании недействительными заключенных сделок: договора мены принадлежавшей ей квартиры, заключенного с гражданином А.А. Яковлевым, договора купли-продажи этой квартиры, заключенного представителем А.А. Яковлева с гражданкой Т.С. Глазковой, и договора дарения квартиры, заключенного между Т.С. Глазковой и Н.А. Соколовой; о прекращении права собственности Н.А. Соколовой на указанную квартиру, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации ее права на квартиру, взыскании с А.А. Яковлева в пользу Н.А. Соколовой рыночной стоимости квартиры в размере 468000 руб., обязании Н.А. Соколовой передать М.И. Соколову и В.И. Соколову данную квартиру. Основываясь на приговоре суда, установившего, что договор мены был заключен путем обмана А.А. Яковлевым собственника квартиры Л.И. Богдановой и злоупотребления ее доверием, суд признал недействительными и данный договор, и все последующие сделки с данной квартирой.

Определением суда надзорной инстанции от 1 августа 2003 г. было отменено приостановление исполнения решения суда от 17 декабря 2002 г. по иску М.И. Соколова о выселении Н.А. Соколовой из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения, несмотря на то что она является добросовестным приобретателем.

Основанием для выселения является прекращение или выявленное судом отсутствие у лица правовых оснований для проживания в жилом помещении, например расторжение договора передачи квартиры из государственной в частную собственность (приватизации).

Так, решением Клинского городского суда Московской области от 3 марта 2006 г. был удовлетворен иск гражданина Копылова о выселении гражданки Копыловой из жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.

Суд установил, что договор приватизации ранее занимаемой квартиры, заключенный истцом в 1993 г., был расторгнут постановлением главы администрации Клинского района Московской области от 1 марта 1996 г. по соглашению сторон; указанная квартира перешла в муниципальную собственность и была обменена Копыловым на другое жилое помещение, которое он вначале занимал по договору социального найма, а 22 марта 1996 г. приватизировал.

У предприятий, приватизировавших здания жилого фонда, имеется два выхода: или передать общежитие на баланс местной администрации, или пытаться выселить граждан, незаконно проживающих в жилых помещениях. Во втором случае выселение производится в трехдневный срок: в добровольном порядке или в принудительном порядке на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Основанием для принятия решения суда о выселении может являться ст. 301 ГК РФ о том, что собственник вправе истребовать из чужого незаконного владения свое имущество.

Если в период действия ЖК РСФСР жилые помещения предприятий включались в число служебных решением исполнительного комитета районного Совета народных депутатов и работники заселялись в них с согласия предприятия, то без предоставления другого жилого помещения запрещено было выселять:

- лиц, проработавших на предприятии не менее десяти лет;

- лиц, уволенных в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

- пенсионеров;

- членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

- инвалидов труда I и II групп, инвалидов I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;

- одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми;

- инвалидов из числа военнослужащих, ставших инвалидами при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

- участников Великой Отечественной войны, пребывавших в составе действующей армии;

- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР и РФ или при исполнении иных обязанностей военной службы;

- инвалидов из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, Государственной противопожарной службы, ставших инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей.

Лицо, которое не приобрело право собственности на жилье в силу приобретательной давности, может быть выселено в связи с отсутствием иных правовых оснований для проживания в жилом помещении.

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ гражданин, который пользуется жилым помещением собственника, может быть выселен по требованию последнего в двух случаях: если право пользования этим помещением прекращено или если гражданин нарушает правила пользования жилым помещением.

Эта норма носит общий характер и применяется и для граждан - бывших собственников жилья, и для граждан, занимающих жилые помещения по договору найма, и для членов товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

Особенности и правовые последствия принудительного прекращения права собственности граждан на жилые помещения

В настоящее время ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235 ГК РФ. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ).

Общие для всех случаев отчуждения жилого помещения правовые последствия, которые возникают вне зависимости от того, что стало для него основанием - сделка или судебное решение, было ли такое отчуждение добровольным со стороны собственника или обеспечено средствами принуждения со стороны государства.

Правовые последствия, связанные непосредственно с принудительным характером изъятия. К таким последствиям могут быть отнесены с учетом специфики процедуры:

- возникновение у органа, осуществляющего изъятие, обязанности по встречному предоставлению (выкупной цены в денежной форме либо другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену);

- прекращение права собственности частных лиц на изымаемый объект, а также иных вещных и обязательственных прав третьих лиц, связанных с изымаемым жилым помещением;

- выселение из жилого помещения собственника и иных лиц, снятие зарегистрированных лиц с регистрационного учета по месту жительства;

- возникновение права муниципальной или государственной собственности на изымаемое жилое помещение на основании судебного решения;

- прекращение права муниципальной или государственной собственности по завершении сноса и утилизации жилого помещения или многоквартирного дома в целом.

Отметим, что отнесение к числу правовых последствий изъятия в принудительном порядке обязанности по уплате выкупной цены достаточно условно, поскольку изъятие как результат, как юридический факт имеет место только после внесения записи о прекращении права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Внесение записи о прекращении права следует производить лишь после уплаты выкупной цены, так как при принудительном изъятии имущества должно быть исполнено условие о предварительном и равноценном возмещении.

Тем не менее формально неуплата выкупной цены не препятствует исполнению судебного решения, если такое решение предполагает прекращение права частной собственности и возникновение права муниципальной или государственной собственности.

При рассмотрении вопроса об изъятии как результате принятия соответствующего судебного решения необходимо учитывать следующее. Прекращение права собственности по решению суда может происходить как на основании заключаемого в соответствии с судебным решением договора между собственником и уполномоченным органом, так и путем внесения записи о прекращении права собственности физического или юридического лица и возникновении права муниципальной или государственной собственности непосредственно на основании решения суда. Соответствующее основание возникает в зависимости от того, какого рода требования сформулированы в исковом заявлении.

Если существо исковых требований сводится к возложению на собственника обязанности заключить договор, следовательно, исполнительное производство будет направлено на понуждение собственника к исполнению судебного решения посредством подписания договора об изъятии путем выкупа и представления его на государственную регистрацию. Подобный вариант представляется более в большей степени отвечающим статье 32 ЖК РФ, поскольку часть 9 статьи 32 ЖК РФ предоставляет органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в суд с иском именно о выкупе подлежащего изъятию жилого помещения, то есть предполагает понуждение собственника к заключению соответствующего договора. В то же время такое решение зачастую неисполнимо, поскольку арсенал средств исполнения судебных решений по требованиям нематериального характера крайне ограничен - в принципе, он сводится к наложению штрафа за неисполнение судебного решения.

Учитывая практическую невозможность обеспечить исполнение судебного решения о понуждении собственника заключить договор об изъятии путем выкупа, гораздо более эффективным способом прекращения права является прекращение права собственности непосредственно на основании решения суда и регистрация права муниципальной или государственной собственности на основании этого же решения. В этом случае просительная часть искового заявления должна содержать требование о прекращении права собственности ответчиков по иску об изъятии и признании права муниципальной собственности на изымаемое жилое помещение, а резолютивная часть судебного решения, в свою очередь, должна включать формулировку об удовлетворении именно указанных требований: о прекращении права частной собственности и признании права собственности за муниципальным образованием, субъектом Российской Федерации или самой Российской Федерацией в зависимости от того, в чьих интересах предъявлен иск об изъятии путем выкупа. В этом случае, как отмечалось выше, непосредственно на основании принятого и вступившего в силу судебного решения может быть прекращено право частных собственников и возникнуть право муниципальной или государственной собственности на изъятое жилое помещение.

В качестве следующего этапа может рассматриваться выселение собственника и иных лиц из изъятого жилого помещения. Несмотря на то что прекращение права собственности и выселение собственника являются следствием одного и того же судебного решения и могут на практике реализовываться одновременно, представляется верным, что до момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права частного собственника и возникновения права муниципальной собственности оснований для выселения собственника нет. До внесения соответствующей записи в ЕГРП частное лицо продолжает оставаться собственником жилого помещения и обладает всеми правами, предоставленными собственнику в отношении его имущества, в том числе правом проживания. Следовательно, исполнение решения суда о выселении может быть принудительно обеспечено только после прекращения права собственности выселяемого лица.

Заметим, что в жилом помещении может находиться имущество третьих лиц, освобождение от которого изымаемого жилого помещения должно быть вменено в обязанность собственнику, в том числе на основании судебного решения об изъятии. Речь идет, например, о вещах, переданных собственнику третьими лицами на хранение, в аренду или пользование. Таким образом, в процессе выселения бывшего собственника из изъятого жилого помещения такой собственник обязан освободить жилое помещение не только от имущества, принадлежащего ему и членам его семьи, но и от имущества третьих лиц.

Важным правовым последствием изъятия является также прекращение прав третьих лиц, связанных с изымаемым жилым помещением. В числе подлежащих прекращению прав можно выделить как вещные права в отношении непосредственно изымаемого объекта недвижимого имущества (например, сервитут в соответствии со статьей 277 ГК РФ), так и иные права лиц, связанные с таким объектом: вытекающие из договора коммерческого найма, завещательного отказа, договора ренты или пожизненного содержания с иждивением, право пользования жилым помещением членами семьи собственника.

Это деление на вещные и иные права весьма условно, поскольку в некоторых исследованиях обосновывается отнесение права проживания (как права пользования жилым помещением лицом на основании завещательного отказа, ренты, пожизненного содержания с иждивением) к числу вещных прав, некоторые авторы находят в праве проживания черты личных сервитутов римского права.

Часть прав третьих лиц, связанных с жилым помещением, может быть прекращена вследствие возложения такой обязанности на собственника (расторжение договора коммерческого найма, освобождение изъятого помещения от имущества третьих лиц), а часть - непосредственно на основании судебного решения (прекращение права пользования жилым помещением членами семьи собственника). Некоторые из таких прав прекращаются сносом жилого дома или здания, в котором расположено жилое помещение (например, сервитут). В то же время некоторые права, например, право пользования жилым помещением получателем ренты, на основании завещательного отказа или в результате отказа лица от приватизации, не прекращаются с переходом права.

Отказополучатель, получатель ренты либо лицо, отказавшееся от права приватизации, в отличие от лиц, вселенных собственником в качестве членов семьи, имеют право бессрочного пользования жилым помещением, не зависящее от того, кому принадлежит в текущий момент право собственности на жилое помещение. Право же проживания лиц, вселенных собственником, производно от права собственности на жилое помещение.

Таким образом, вселенные собственником лица утрачивают право пользования жилым помещением с момента прекращения права собственности на жилое помещение вселившим их собственником. Отказополучатель, получатель ренты или граждане, отказавшиеся от права приватизации, сохраняют право проживания даже в случае, если произошла смена собственника. Этот вывод в отношении отказополучателя следует из абзаца 3 пункта 2 статьи 1137 ГК РФ, получателя ренты - из статьи 586 ГК РФ, а в отношении отказавшихся от приватизации - из пункта 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14.

В результате изъятия такого жилого помещения, выселения и прекращения прав собственников в жилом помещении муниципального жилищного фонда останется проживать лицо, имеющее право проживания (бессрочного пользования) в этом жилом помещении.

В литературе высказывалось мнение о том, что, например, право пользования по завещательному отказу прекращается при прекращении права собственности наследника, в том числе при изъятии жилого помещения путем выкупа, однако эта позиция не соответствует действующему пункту 2 статьи 1137 ГК РФ можно предположить, что изъятие жилого помещения, обремененного бессрочным правом проживания по указанным выше основаниям, повлечет возможность выселения такого правообладателя лишь в порядке статьи 89 ЖК РФ, предусматривающей при выселении граждан из муниципального жилищного фонда в связи со сносом предоставление другого жилого помещения по договору социального найма.

...