Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Сущность и государственное регулирование правовых форм использования земель

1.1 Понятие правовых форм использования земель

1.2 Становление земельного законодательства и государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков

1.3 Земельный участок как объект прав на землю. Субъекты прав на земельные участки

1.4 Возникновение и прекращение прав на землю. Содержание права пользования землей

Глава 2 Право собственности на землю: значение и содержание

2.1 Понятие, значение и виды права собственности на землю

2.2 Основания возникновения, изменения, прекращения права собственности на землю

2.3 Выкуп земельных участков

Глава 3 Характеристика вещных прав на землю. Аренда земельных участков

3.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

3.2 Пожизненное наследуемое владение земельными участками

3.3 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

3.4 Безвозмездное срочное пользование земельными участками

3.5 Аренда земельных участков

Заключение

Список использованных источников

Введение

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории», - так звучит статья 9 Конституции Российской Федерации. Интерес к проблеме рационального использования и охраны земель, правового регулирования земельных отношений не случаен: Россия обладает значительным земельно - ресурсным потенциалом.

Земельный фонд России - как национальное богатство страны составляет 1 млрд. 710 млн. гектаров, это около 12% суши планеты, так например, доля пахотных земель у нас составляет 7,6%, в Западной Европе - 30%. Все средства производства стареют, выбывают из производства и заменяются новыми. Все, кроме земли, заменить которую нечем[37, с.12]. Земли поселений занимают 18,6 млн.га, что составляет всего 1,1% земельного фонда России, но именно они являются основной базой инвестиционных вложений.

Право частной собственности на землю было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990г. «О собственности в РСФСР», закреплено Земельным кодексом РСФСР от 25 апреля 1991 г., подтверждено Конституцией РФ 1993 г. (ст.9) и Гражданским кодексом Российской Федерации 1994 г. (далее ГК РФ).

Актуальность темы бесспорна. Значение права собственности как наиболее полного по объему полномочий вещного права возрастает, что подтверждается активностью законодательной и исполнительной власти в данном направлении, в том числе и в Ульяновской области. Сложности становления правового режима частной собственности и иных вещных прав на землю обусловлены рядом политических и социально-экономических причин, но можно сказать, что с введением в действие главы 17 ГК РФ и с принятием нового Земельного кодекса РФ наступает новый этап в правовом регулировании земельных отношений и земельной реформы в целом.

Результатом принятия Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в 2001г. [4] наряду с принятыми ранее Федеральными законами «О государственном земельном кадастре»[10], «О землеустройстве»[9], «О разграничении государственной собственности на землю»[11] стало распределение земель в частную собственность граждан и юридических лиц.

Говоря о правах на земельные участки, нельзя забывать о том, что инвестора, как правило, прежде всего интересует право собственности на выбранный им земельный участок, это обусловлено и юридическими и экономическими причинами:

- земля является наиболее ценным активом; имея землю в собственности, можно на гораздо более выгодных условиях получить банковский кредит под залог недвижимости;

- получить доход от сдачи излишков земель в аренду. И в этом случае ключевым является вопрос о цене приобретаемого участка, поскольку одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Практика регулирования земельных отношений за рубежом ограничивается прежде всего двумя формами землевладения: собственностью на земельные участки и арендой. Но эти институты земельного права за рубежом необычайно развиты и приспособлены к требованиям земельных собственников, землевладельцев и арендаторов.

Земля относится к числу неуничтожимых природных ресурсов, она ограничена в пространстве. Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Таковы наиболее важные признаки земли как природного объекта и природного ресурса.

Как объект общественных отношений земля, даже когда к ней прикладывается человеческий труд, продолжает оставаться объектом природы, при этом выполняя две важнейшие функции: средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно-операционного базиса. В качестве базиса земля используется как место размещения зданий, строений и сооружений, т.е. искусственно созданных человеком объектов. В праве данное обстоятельство отражается через деление земель на категории в зависимости от основного целевого назначения[31, с.2].

В соответствии со ст.9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. земля используется и охраняется в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[1, с.9].

В Российской Федерации гражданами и юридическими лицами земельные участки используются на различных правовых титулах, применение действующих нормативных актов часто выявляет наличие норм, по-разному регулирующих однородные земельные отношения в отношении правовых титулов использования земли, что обуславливает выбор данной темы.

Особый акцент в работе сделан на теории и практике, в том числе и судебной в отношении оформления прав на земельные участки юридических лиц.

В соответствии с этим ставятся следующие цели и задачи.

Целью настоящей работы является: анализ нового современного российского законодательства, регулирующего право собственности на землю, - порядок его приобретения и прекращения, а так же рассмотрение правового оформления других вещных прав на землю. Кроме того, целью работы является выявление противоречий в регулировании сходных отношений в земельном и гражданском законодательстве.

Для достижения этих целей решались следующие задачи:

- рассмотреть рассматриваются вопросы становления земельного законодательства;

- дать характеристику земельному участку как объекту прав на землю, субъектам прав на земельные участки;

- проанализировать государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков, основания возникновения и прекращения прав на земельные участки;

- раскрыть понятие, значение и виды права собственности на землю, вопросы разграничения государственной собственности на землю и государственной регистрации права собственности и перехода прав.

- отразить права на землю лиц - не собственников земельных участков, а именно, постоянного (бессрочного пользования), пожизненного наследуемого владения, сервитута, безвозмездного срочного пользования земельным участком;

- рассмотреть вопросы приобретения, прекращения прав, права и обязанности обладателей, перспективы дальнейшего использования рассмотренных титулов прав на землю, а также вопросы использования земельных участков на праве аренды.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие по поводу использования земельного участка. Итак, объектом земельных отношений является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством. Представляется, что содержание их значительно шире. Земельные отношения составляют основу градостроительных отношений на землях поселений. Земельные имущественные отношения - это отношения по поводу собственности на земельные участки, прав на землю лиц - несобственников земельных участков, оборотоспособности земельных участков, приобретения и прекращения прав и обязанностей лиц, использующих земельные участки.

Предметом дипломного исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующие правовой статус собственности на землю, труды российских ученых в этой области, а также существующая правоприменительная практика.

При проведении исследования использованы труды таких авторов как С.А. Боголюбов, О.И. Крассов, Н.Л. Лисина, И.А. Иконицкая, А.В. Копылов. Названные работы обеспечивают серьезную базу для подготовки настоящего исследования.

Глава 1 Сущность и государственное регулирование правовых форм использования земель

аренда сервитут законодательство земельный

1.1 Понятие правовых форм использования земель

Согласно действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда земельных участков, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут). Ст.5 ЗК РФ определяет круг лиц, обладающих правами на земельные участки: собственники земельных участков, землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования), землевладельцы (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения), арендаторы земельных участков и обладатели сервитута.

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица. Это объединяет перечисленные права на землю. В гражданском праве они называются вещными правами лиц, не являющихся собственниками (ст.216 ГК РФ) и имеют целый ряд общих свойств[28, с.15].

Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, чем они отличаются от обязательственных прав, (характеризующих динамику имущественных отношений - гражданский оборот) и исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности. Категорией вещных прав охватываются: право собственности - наиболее широкое по объему правомочий вещное право, ограниченные вещные права. Юридическую специфику составляет их абсолютный характер (в отличие от относительных обязательственных прав), возможность использования объекта как индивидуально-определенной вещи в своих интересах без участия иных лиц, способ защиты - вещно-правовые иски.

Экономические отношения собственности представляют отношения присвоения конкретными лицами определенного имущества, влекущие его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющие возможность хозяйствующего господства над присвоенным имуществом, соединенную с необходимостью несения бремени его содержания. Экономическое отношение собственности состоит из отношений между людьми и отношения лица к присвоенному имуществу как к своему собственному. Право собственности может быть рассмотрено в объективном и субъективном смысле. Право собственности в объективном смысле не гражданско-правовой, а комплексный институт права, в котором преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. В субъективном смысле право собственности есть возможность определенного поведения, дозволенного законом управомоченному лицу.

Правомочия собственника в ст.209 ГК РФ раскрываются с помощью «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе возможность иметь у себя данное имущество. Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность хозяйственного использования имущества путем извлечения полезных свойств. Оно тесно связано с владением имуществом. Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы имущества изменением его принадлежности, состояния, назначения. Порознь, а иногда и все вместе правомочия могут принадлежать не собственнику, а иному законному владельцу, например арендатору. Следовательно, сама «триада » правомочий еще не достаточна для характеристики прав собственности, а все зависит от меры реальной юридической власти над своим имуществом. Таким образом, можно сказать, что право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания[33, с.23].

В отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом - собственником. Классическим примером являются сервитуты - права пользования чужой недвижимой вещью в строго ограниченном отношении (в большинстве случаев исключают возможность отчуждения имущества без согласия собственника). Важной юридической особенностью вещных прав является право следования и производность (зависимость) от права собственности, характер и содержание вещных прав определяется законом, а не договором, возникновение их часто не зависит от воли собственника. Поэтому закон закрепляет исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, но с изменением законодательства, например о собственности, меняется и состав ограниченных вещных прав. По мнению Суханова Е.А., сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов зданий и сооружений на срок действия договора аренды (ст.ст. 652,653 ГК РФ), а также права публичного сервитута не могут считаться гражданско-правовыми, по сути, они представляют пределы прав публичных или частных собственников.

На всем протяжении существования советского государства землепользование являлось единственным видом права на землю, как для граждан, так и для юридических лиц. По существу «наследуемое владение» есть то же самое, что и «бессрочное пользование», - земельный участок остается в государственной или муниципальной собственности. Но право передачи земельного участка по наследству объединяет землевладельцев с собственниками[35, с.14].

Таким образом, под ограниченным вещным правом следует понимать право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

1.2 Становление земельного законодательства и государственное регулирование земельных отношений, связанных с использованием земельных участков

Реформа земельных отношений в России была направлена на создание условий для развития частной собственности на землю и переход к данной форме использования земли осуществлялся постепенно. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. В 1991 г. Земельным кодексом РСФСР были введены производные вещные права на землю - право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. Данное обстоятельство следует рассматривать как порождение переходного периода от исключительной государственной собственности к плюрализму форм собственности на землю. Однако при развитой рыночной экономики ограниченные вещные права утрачивают свое значение[44, с.23при развитой рыночной экономикеледующие пути решениятатус собственности на землю, труды российских ученых в этой области, а так].

Земельный кодекс Российской Федерации вступил в силу 25 октября 2001года[4] и является базовым документом, регулирующим земельные отношения.

Провозгласив основными принципами, учет земли как основы жизни и деятельности человека, признав землю не только природным объектом, используемым в качестве средства производства, законодатель одновременно заговорил о ней как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю. Таким образом, ранее закрепленный в ГК РФ (ст.130, ст.552) правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов получил свое реальное развитие.

Согласно статьи 9 Конституции РФ земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Если, согласно ранее действующему законодательству земля была объектом исключительной государственной собственности, то действующим ГК РФ государственная собственность определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью (ст. 214 ГК РФ).

ЗК РФ 2001г. устанавливает основные принципы земельного законодательства, участников и субъектов земельных отношений, дает понятия правовых титулов, на которых могут использоваться земельные участки, регулирует основания возникновения, изменения, прекращение и ограничение права собственности и иных вещных прав на землю, права и обязанности участников земельных отношений, вопросы разграничения прав на землю, землеустройства, охраны и контроля за использованием земельных участков.

Государственное регулирование земельных отношений производится через деление земель на категории, территориальное зонирование, землеустройство, государственный земельный кадастр, контроль за использованием и охраной земель.

Уполномоченные исполнительные органы государственной власти на основании данных государственного земельного кадастра определяют целевое назначение земель как главный критерий отнесения земель к той или иной категории. Статья 7 ЗК РФ выделяет семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса[32, с.16].

Категория земель должна указываться в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных документах, что имеет существенное значение при предоставлении земельных участков.

Каждая из категорий включает земли, служащие различным целям, которые определяют особенности их правового режима в рамках общего правового режима земель данной категории. Разнообразие субъектов права землепользования приводит к различным правовым режимам участков в пределах земель одной категории. В этих случаях имеется смешанный правовой режим. Особенно сложным является правовой режим земель поселений, которые согласно ст.85 ЗК РФ и градостроительного законодательства подразделяются на зоны. Зоны эти фактически имеют правовой режим, аналогичный правовому режиму соответствующих категорий земель. Например, зеленые зоны из состава пригородных зон могут иметь тройной правовой режим - земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и, местные органы самоуправления (Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов) согласно ст. 92 ЗК РФ, могут устанавливать пригородные зеленые зоны (третий режим) как вид особо охраняемых территорий. Двойной правовой режим имеют земельные участки, на которых расположены гидроэлектростанции[31, с. 17].

Существующий правовой режим категорий земель имеет коллизионный характер и не может не вызывать затруднений при практическом применении данных норм.

Следует особо остановиться на порядке перевода земель из одной категории в другую. Согласно п.1 ст.8 ЗК РФ отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в: федеральной собственности, - Правительством РФ; собственности субъектов, и земель с/х назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Федерации; муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления.

Территориальное зонирование по отношению к категориям является дополнительным способом определения правового режима земель и осуществляется, как правило, в пределах земель поселений.

Статья 85 ЗК РФ предусматривает, что в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения и иным зонам[31, с.12].

Основным результатом зонирования является определение разрешенного вида использования территории. Правовыми формами зонирования являются схема зонирования (границы зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Согласно п.6 ст.56 Градостроительного кодекса РФ в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит внесению код территориальной зоны, установленный правилами застройки как нормативным актом органов местного самоуправления.

В настоящее время по мнению О.И. Крассова землеустройство утрачивает признаки функции управления, поскольку землеустроительные работы проводятся преимущественно негосударственными учреждениями. Землеустройство - это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Граждане и юридические лица, осуществляющие землеустройство, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленного ими землеустроительного дела в государственный фонд данных. Межевание предполагает работы по определению границ на местности и их согласованию, закреплению на местности местоположения границ межевыми знаками и определению их координат, составлению карты (плана) объекта землеустройства. Работы по межеванию земельных участков проводятся главным образом на землях поселений в границах установленных красных линий, при этом исключаются земли занятые транспортными и инженерными коммуникациями, территории общественного пользования[31, с.46]. К плану межевания прилагаются: акты согласования границ землепользователей, каталог координат границ, перечень сервитутов, пояснительная записка. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 2.10.2002 г. № П/327[21, с.3].

Особое значение при использовании земель приобретает кадастровый учет земельных участков. Значение его прежде всего в том, что сведения кадастра являются государственным информационным ресурсом, это основа правового механизма равновесия интересов частного собственника земли и государственного вмешательства в эту сферу. Порядок осуществления этой функции управления регулируется ФЗ «О государственном земельном кадастре»[10], в ст.1 которого содержится определение государственного земельного кадастра как систематизированного свода документированных сведений, получаемых в результате проведения кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ, сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов. Правовые формы земельно-кадастровой документации: Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурный кадастровые карты. Используются каталоги координат пунктов опорной межевой сети. Кадастровое деление территории РФ осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Единицами деления являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Порядок кадастрового деления устанавливается Правительством РФ. Кадастровый номер земельного участка соответственно состоит из номера кадастрового округа, района, квартала и номера земельного участка в кадастровом квартале. Кадастровый округ включает, как правило, территорию субъекта РФ, кадастровый район - территорию административно-территориальной единицы субъекта, кадастровый квартал - небольшие населенные пункты, кварталы городской застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. Изменение границ кадастрового деления допускается в исключительных случаях в порядке, устанавливаемом Федеральной службой земельного кадастра России.

В городе Ульяновске 30 июня 2004г были утверждены «Правила землепользования и застройки в г. Ульяновске»[27], которые являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления города, регулирующих использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов с картой правового зонирования города с видами разрешенного использования недвижимости.

1.3 Земельный участок как объект прав на землю. Субъекты прав на земельные участки

Согласно ст.130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Это влечет особый порядок регистрации прав на них (ст.131 ГК РФ,ст.26 ЗК РФ), предусмотренный ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8, с.4]. Определение земельного участка как объекта земельных отношений дано в ст.6 ЗК РФ: это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.[4, с.9]Установление границ на местности производится в процессе землеустройства, описание и индивидуализация - в порядке ведения государственного земельного кадастра.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. По гражданскому законодательству (ст.133 ГК РФ) неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её целевого назначения. Все остальные вещи являются делимыми. ЗК РФ (ст.6) уточняет, что земельный участок является делимым, если после раздела он образует самостоятельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Земельный участок обладает свойством оборотоспособности, в ст.27 ЗК РФ приводится перечень земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Теми или иными правами на земельные участки могут обладать граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Правовой статус указанных субъектов определяется гражданским законодательством. Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Взыскание может быть наложено и на принадлежащий гражданину земельный участок[28, с.176].

В зависимости от организационно-правовой формы юридического лица различают и виды прав на землю, которыми может обладать данное юридическое лицо. Например, по ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование могут представляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Регулирование прав на землю различных субъектов земельных отношений осуществляется не только гражданским, но и земельным законодательством, причем в некоторых случаях нормы, содержащиеся в ЗК РФ, не соответствуют ГК РФ. Согласно п.3 ст.3 ЗК РФ при регулировании землепользования земельное законодательство имеет приоритет перед гражданским. Поэтому положения ГК РФ должны применяться с учетом положений, установленных земельным законодательством. Общей сферой правового регулирования земельного и гражданского законодательства являются вопросы права собственности на землю, иных вещных прав на земельные участки и их оборотоспособности, гражданско-правовая ответственность за нарушение земельного законодательства субъектов прав на земельный участок. В ряде статей ГК РФ имеются бланкетные нормы, определяющие сферу отношений по поводу земли нормами земельного законодательства. Земельное законодательство исходит из наличия у субъекта права собственности не только права, но и обязанности использовать землю в соответствии с ее целевым назначением (ст.42 ЗК РФ). Ограниченность земли в пространстве предполагает применение таких принципов, как нормирование площадей земельных участков. Экологические и социальные интересы общества вызывают потребность в государственном контроле за использованием и охраной земель. В земельных отношениях применяется не имеющая аналогов в других отраслях права процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, которая осуществляется в публичных интересах. Типичная черта правового режима земель - установление ограничений на использование земель. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, гражданское законодательство определяет общие положения, касающиеся регулирования земельно-правовых отношений, и основано на обеспечении свободы имущественных прав субъектов земельных отношений, земельное законодательство отражает специфику, обусловленную особенностями земли как природного объекта с учетом прав и законных интересов лиц, использующих земельные участки.

С введением в действие нового ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, либо приобрести земельные участки в собственность, занятые объектами недвижимости, принадлежащими им на праве собственности. В этой ситуации важно определить, на каком праве (титуле) они могут использовать земельные участки. В связи с этим в данной работе проведен анализ норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих правоотношения в области возникновения прав на земельные участки. Выводы по исследуемой теме необходимы для решения вопросов о целесообразности использования земельных участков юридическими лицами на территории Ульяновской области на тех или иных правовых формах.

В настоящее время процесс разграничения государственной собственности на землю не завершен. Несмотря на то, что распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, (до разграничения государственной собственности на землю), осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное, для приватизированных предприятий оформление прав на земельные участки при отсутствии утвержденных Правительством РФ перечней может повлечь за собой риск обращения к ненадлежащему собственнику земельного участка, поскольку большая часть принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества находилась до приватизации в федеральной собственности.

Например, земли промышленности и земли поселений наряду с землями, указанными в ст.7 ЗК РФ, составляют самостоятельную категорию земель, имеющих свой правовой режим. Следует особо отметить, что ЗК РФ отнес к категории земель промышленности только земли, расположенные за чертой поселений.

В соответствии со ст.129 ГК РФ под оборотоспособностью земельного участка понимается возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (наследование, реорганизация юридического лица). Виды объектов, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, должны быть прямо указаны в законе. Земли, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность юридических лиц, если это разрешено федеральным законом.

Земельные участки земель поселений в составе зон инженерной и транспортной инфраструктуры предназначены для застройки линейными объектами.

Юридические лица права на земли, занятые протяженными объектами сооружениями, до настоящего времени в основном не оформляли, поскольку устанавливаются охранные зоны линий и сооружений с особыми условиями использования земель при эксплуатации и проведения ремонтно-восстановительных работ. Таким образом, права организаций, которые являются собственниками линий и сооружений, прочно связанных с землей, защищены от действий третьих лиц - собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Установление охранных зон является по сути обременением прав этих лиц, связанным с ограниченным пользованием организациями связи чужим земельным участком, что фактически может рассматриваться, по моему мнению, как сервитут, как либо ограничение прав (ст.56 ЗК РФ).

Возможность получения земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ для акционерных обществ ограничена. Однако ранее возникшее право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется. Вместе с тем ст.3 вводного закона ЗК РФ требует, чтобы акционерные общества переоформили право постоянного пользования на право аренды земельных участков, либо приобрели их в собственность по своему желанию до 01 января 2008 г. Переоформление права постоянного пользования связано с заключением договора купли-продажи или аренды земельного участка. В соответствии со ст.421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, за исключением случаев, когда обязанность заключит договор предусмотрена законом.

В связи с этим понудить к заключению соответствующих договоров можно только в судебном порядке (ст.445 ГК РФ). Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством.

Вместе с тем, следует отметить, что право постоянного (бессрочного) пользования, как и право аренды существенно ограничивает землепользователя в правах по сравнению с правами, предоставленными действующим законодательством, собственнику имущества. Поэтому юридическим лицам в определенных случаях целесообразно осуществлять выкуп земельных участков, находящихся под административными зданиями, производственными зданиями, сервисными центрами, принадлежащими организациям на праве собственности и расположенными на землях поселений. Кроме того следует отметить, что оформление права аренды на земельные участки зачастую бывает нецелесообразно, поскольку оно дает лишь временный экономический эффект относительно величины финансовых затрат, необходимых на переоформление права собственности, не рассчитанный на перспективу.

1.4 Возникновение и прекращение прав на землю. Содержание права пользования землей

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, либо аренду (ст.28 ЗК РФ), а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование. Предоставление осуществляется за плату, бесплатно - в случаях, предусмотренных законодательством.

Действующее законодательство предусматривает следующие основные способы возникновения прав на земельные участки: решение органа местного самоуправления или государственного органа исполнительной власти; совершение сделок по поводу земельных участков; переход прав на недвижимость, расположенную на земельном участке.

Начальная стадия земельных отношений, регулируемых государством - предоставление земли.

В соответствии с ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»[14, с.6], органы местного самоуправления вправе передавать земельные участки физическим лицам из земель, находящихся в собственности соответствующего муниципального образования. Порядок такой передачи устанавливается представительным органом местного самоуправления.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной (федеральной и субъектов Федерации) собственности, производится на основании ст.ст. 214 и 215 ГК РФ органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

При выборе земельного участка участвует сельская (поселковая) администрация (даже если речь идет о предоставлении земель за чертой населенного пункта), а также собственники, владельцы, пользователи, арендаторы соседних участков, представители соответствующих государственных служб и юридических лиц, заинтересованных в отводе земельного участка[35, с. 202]. При выборе участка учитываются экологические и другие последствия предполагаемого занятия земель, перспективы использования данной территории и ее недр. В результате составляется акт выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и для его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчет убытков собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов, когда речь идет об изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, а также потерь сельскохозяйственного производства, если при этом изымаются земли сельскохозяйственного назначения.

Правила прекращения прав на земельные участки в случае их изъятия для государственных и муниципальных нужд установлены ст.ст.279-283 ГК РФ для участков, находящихся как в собственности, так и во владении и пользовании. Нормы ЗК РФ для данного случая в основном носят отсылочный характер. Основное условие, при котором допускается изъятие участка - это предварительное и равноценное возмещение стоимости собственникам и убытков обладателям иных прав.

Следует обратить внимание на то, что изъятие земельного участка осуществляется Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием. Однако само решение об изъятии может быть принято либо федеральными органами исполнительной власти, либо органами власти субъектов РФ, но не муниципальными органами (ст.279 ГК РФ). В соответствии со ст.279 ГК РФ выкуп земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, допускается только с согласия собственника, о выкупе собственник должен быть уведомлен уполномоченным органом не позднее, чем за год. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации[35, с.183]. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником (ст.281 ГК РФ). Выкупная цена за земельный участок включает: рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ст.66 ЗК РФ), при этом за рыночную стоимость объекта оценки принимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Право на проведение оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки с использованием результатов для корректировки данных бухгалтерского учета. Результаты проведения обязательной оценки могут быть обжалованы в установленном порядке.

Собственнику взамен изымаемого может быть предоставлен другой земельный участок, при этом стоимость предоставляемого вычитается из выкупной цены, но может быть и ситуация, когда стоимость предоставляемого участка окажется выше выкупной цены и собственник при желании получить указанный участок может оплатить разницу в стоимости.

Иные основания принудительного лишения собственника и других лиц, не являющихся собственниками, земельного участка регламентированы ст.ст. 278, 284-287 ГК РФ.

Согласно ст.278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда, для другого же имущества в 237 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрен иной порядок обращения взыскания. Следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.272 ГК РФ по решению суда может быть признано право на приобретение в собственность земельного участка собственника недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Лишение права - крайняя мера, которая допускается при безуспешности применения иных мер воздействия на нарушителя. При обнаружении факта ненадлежащего использования: первой мерой является административное взыскание в виде штрафа, о чем однозначно указывается в п.2 ст.54 ЗК РФ. Штраф должен быть оплачен нарушителем не позднее 15 дней, в случае неуплаты в срок штраф взыскивается в бесспорном порядке. Одновременно с наложением взыскания выносится предупреждение о допущенных нарушениях, одновременность в данном случае законна, поскольку предупреждение преследует не наказание, а устранение нарушения и содержит в обязательном порядке конкретный срок устранения и возможные последствия неустранения - лишения права на земельный участок.

Таким образом, изъятие земельного участка представляет собой уже не административное взыскание, а форму земельно-правовой ответственности, и регулируется земельным законодательством. Даже если лицо не использовало по назначению, например для сельскохозяйственных целей, предоставленный ему участок и он был изъят, судом оно может быть принуждено к выплате государству как собственнику суммы, которую государство могло бы получить при использовании участка в целях сельскохозяйственного производства.

Земельный участок может быть изъят у собственника без выплаты его стоимости при ненадлежащем его использовании: участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК РФ), при использовании участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель, либо ухудшению экологической обстановки (ст.285 ГК РФ). Поскольку специальных норм в ГК РФ в отношении процедуры лишения права собственности в вышеуказанном случае не установлено, следует ориентироваться на нормы ст.54 ЗК РФ, устанавливающие такую процедуру в отношении землевладельцев и землепользователей. К лишению права собственности вполне применимы нормы об исключительно судебном порядке принятия решения об изъятии земельного участка, об обязательности предварительного административного воздействия на нарушителя, о форме предупреждения о нарушении, выносимого уполномоченным органом по земельному контролю, с установлением срока для устранения нарушения.

Прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации.

Следующим способом возникновения прав на земельные участки является совершение сделок купли-продажи, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также наследования. Право собственности возникает в случае его передачи в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, товариществ и кооперативов, при ипотеке действует особый порядок ипотеки земельных участков.

Отношения купли-продажи объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, регулируются во второй части ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Договоры купли-продажи и мены являются возмездными и требуют встречного представления. Договор дарения - безвозмездный договор, договор ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривает взамен передачи в собственность обязательство другой стороны периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на содержание в иной форме. Объектом подобных договоров является конкретный земельный участок, обозначенный в государственном земельном кадастре или часть участка, если она после раздела образует самостоятельный участок.

Возможна и общая собственность на земельный участок, которая часто встречается в составе имущества супругов, в крестьянском хозяйстве. Продавцами участков могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимо учитывать ограничения на приобретение недвижимого имущества, установленные уставом или законом для юридических лиц. Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий продаже. ГК РФ не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Необходимая информация содержится в кадастровом плане земельного участка выполненным уполномоченным органом с указанием границ, номера участка, его местоположения. В данном случае продаваемый земельный участок выступает как индивидуально- определенная вещь и права на нее должны быть зарегистрированы.

Цена является существенным условием договора купли-продажи участка (ст.555 ГК РФ) и стороны самостоятельно определяют порядок оплаты, при чем закон допускает оплату в кредит, в рассрочку и предварительную оплату. В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ земельный участок находится в залоге у продавца до выплаты суммы полностью. Право собственности возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8, с. 6]. В случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода прав. Хотя в действующем законодательстве прямо не установлено требование об указании в договоре качественных характеристик земельного участка, тем не менее ст.577 ГК РФ это допускает. Указание о качестве особенно важно для продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, особенно участков для фермерских хозяйств. Качество устанавливается в кадастровой документации, где выделяются, в частности нарушенные и малопродуктивные земли, загрязненные опасными веществами. Все эти характеристики качества должны быть указаны в договоре купли-продажи. Это важно для последующего применения ст.557 ГК РФ. В соответствии с этой статьей при передаче продавцом покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора о ее качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков[35, с. 327]. В случае существенного нарушения требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежной суммы.

Весьма важной гарантией покупки земельного участка надлежащего качества является передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). Приобретатель должен быть предупрежден об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Одной из наиболее спорных в земельном законодательстве проблем является: возникновение прав на земельный участок при возникновении прав на недвижимость, расположенную на земельном участке. При этом виды прав на земельный участок могут быть различными. Статья 552 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу (лицам), оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования (для прохода, проезда к зданию), на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Формулировка данной статьи в отношении того, что в ней речь идет о части земельного участка, часто вызывает неоднозначные толкования[43, с.4].

Если стороны договора продажи недвижимости не определили правовую судьбу земельного участка, то к покупателю переходит право на соответствующую часть земельного участка, цена на недвижимость и земельный участок определяются по правилам п.2 ст.555 ГК РФ, если продавец недвижимости является собственником земельного участка. В случае, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, к покупателю переходят те же права пользования (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) Новый ЗК РФ устанавливает требование о недопущении отчуждения земельного участка без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами главы VI ЗК РФ. При этом права обладателей сервитутов в указанной главе не рассматриваются, поскольку они определяются договором - в отношении частных сервитутов и законом, иным нормативным актом - в отношении публичных сервитутов.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст.42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим земельный участок на основании сервитута.

Глава 2 Право собственности на землю: значение и содержание

2.1 Понятие, значение и виды права собственности на землю

Право собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания[33, с.186].

Земля в Российской Федерации может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции РФ). Установление множественности форм собственности на землю явилось одним из достижений земельной реформы[28, с.213].

Частной собственностью на землю признается собственность на земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Действующее законодательство предусматривает два основных способа приобретения участков в собственность: административно-правовой и гражданско-правовой.

Государство (в лице РФ и её субъектов) выступает не только как субъект, регулирующий земельно-правовые отношения, но и как собственник земельных участков - в этом случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники. Российская Федерация и её субъекты осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности. Государственной собственностью (ст.16 ЗК РФ) являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, отнесенные к муниципальным по основаниям, перечисленным в ст.19 ЗК РФ.