Право собственности на землю: значение и содержание

Таким образом, содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, пользование - возможность извлекать полезные свойства (например, возможность постройки), распоряжение земельным участком предполагает возможность определения юридической судьбы земельного участка.

Становление права частной собственности в современном земельном законодательстве России прошло несколько этапов. Частная собственность на землю в Российской Федерации, введенная Законом «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г., распространялась только на граждан и в основном на сферу сельскохозяйственного производства. В 1992 году круг субъектов, имеющих право собственности на земельные участки, расширился. Субъектами права частной собственности в несельскохозяйственной сфере становятся и юридические лица. Однако при этом оставался открытым вопрос: могли ли юридические лица и граждане приобретать земельные участки для строительства новых предприятий, либо для иной предпринимательской деятельности. В настоящее время с вступлением в силу ЗК РФ и главы 17 ГК РФ, граждане и юридические лица могут быть субъектами права собственности на земельные участки как в сельскохозяйственной, так и в несельскохозяйственной сфере экономики, за исключением тех земель, которые в соответствии с законом могут находиться лишь в государственной или муниципальной собственности, независимо от способов возникновения права.

Право собственности на землю как правовой институт имеет комплексный характер. Это обусловлено тем, что правовые нормы, регулирующие данную сферу общественных отношений, закреплены в земельном, гражданском и ином законодательстве. Земельные участки на землях поселений регулируются в значительной степени и нормами градостроительного законодательства. Содержание права собственности не зависит от категории земель и вида земельного участка (делимый, неделимый). Практически во всех случаях правомочия собственника заключаются во владении, пользовании и распоряжении своим земельным участком с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом или договором, по которому он получен[34, с.166].

2.2 Основания возникновения, изменения, прекращения права собственности на землю

Порядок предоставления участков в собственность регламентируется ст.28 ЗК РФ, основания приобретения права собственности конкретизированы в гл.14 ГК РФ.

В статьях 13, 40, 42, 43 ЗК РФ отражено содержание правомочий собственника земельного участка. Из всех правомочий, вытекающих из права собственности, государство в лице его органов, бесспорно, обладает двумя из них: правом владения и правом распоряжения. Право же пользования, под которым понимается эксплуатация имущества, государство практически всегда передает третьим лицам. Право пользования земельным участком ограничивается рамками земельного, лесного, водного законодательства, градостроительными регламентами, строительными, экологическими нормами, правилами и нормативами, которые собственники обязаны соблюдать. Кроме того, на собственников возлагаются обязанности использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением, категорией и разрешенным использованием. Не должен наноситься вред земле как природному объекту, необходимо сохранять межевые, геодезические и другие законно установленные специальные знаки, своевременно вносить платежи за землю. Содержание права собственности не зависит от субъекта права и защищается равным образом для всех субъектов в соответствии с ГК РФ.

В праве развитых стран признано существование двух форм собственности - публичной и частной. К публичной относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В РФ разграничение государственной собственности на землю осуществляется на основании Федерального Закона от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[11, с.1] и Постановления Правительства от 4.03.02г №140 «Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности»[18, с.2]. Право собственности на земельные участки после разграничения возникает с момента государственной регистрации права собственности на них на основании утвержденных Правительством перечней, либо вступивших в законную силу судебных решений по спорам о праве собственности на землю.

На этих, находящихся в государственной собственности, землях располагается в том числе и приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности РФ. Данное основание важно при рассмотрении вопроса выкупа у надлежащего собственника.

Путем предоставления земельных участков соответствующим лицам субъекты права публичной собственности на землю реализуют свое правомочие распоряжаться как собственники. Действуют Правила распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю № 615 от 17.08.2002г, в соответствии с которыми утверждены распоряжением № 3070-р от 2.09.2002г Минимущества РФ примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное бессрочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

В связи с этим в земельное законодательство введено новое понятие - «формирование земельного участка», основной (первой) стадией которого является подготовка проекта границ и установление границ на местности. При этом происходит индивидуализация участка как объекта прав, т.е. определяется его размер, границы и местоположение как документально, так и на местности, с определением разрешенного использования на основании градостроительного регламента (установленного для территориальной зоны в правилах застройки - нормативном акте органа местного самоуправления).

Следует особо подчеркнуть, что без выполнения работ по формированию участка, он не может быть предоставлен юридическим и физическим лицам.

Для предоставления участка на титуле постоянного бессрочного пользования требуется только наличие решения соответствующего органа. Для приобретения в собственность, либо аренду требуется юридический состав из двух фактов - административного акта и договора[31, с.198].

Особенно актуальна проблема частной собственности на земли поселений. Земельный кодекс РФ (п.2 ст.15) в отличие от прежнего земельного законодательства закрепил принцип равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность. Пункт 2 ст.28 ЗК РФ закрепляет принцип платности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Цена, по которой приобретаются в собственность земельные участки, кратна ставке земельного налога за единицу площади земельного участка с учетом коэффициентов в зависимости от численности населения в поселении (от 3 до 30) и поправочного коэффициента (от 0,7 до 1,3), учитывающего основной вид использования расположенных на земле зданий. Поправочные коэффициенты утверждаются Правительством РФ[7, с.4].

Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 г.[53, с.7] в п.9 установил, что отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

На территории поселений сформированные и поставленные на кадастровый учет участки предоставляются в собственность для строительства исключительно на торгах. Порядок и условия приобретения прав на участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, зависят как от числа лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, от их правового статуса, а так же от того, на каком праве данные субъекты владеют недвижимостью. Земельный кодекс устанавливает принцип исключительного права на приватизацию земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений. Решение компетентного органа либо договор купли-продажи (при возмездном предоставлении земельного участка) является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок с выдачей свидетельства о государственной регистрации права.

В настоящее время в соответствии со ст.28 ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. [13, с.9] приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий, у которых земельные участки находятся на праве постоянного пользования или аренды, производится аналогично вышеуказанному.

Собственник земельного участка владеет, пользуется и распоряжается землей свободно (ст. 209 ГК РФ), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, т.е. право собственности подлежит ограничению. Регламентация поведения собственника земельного участка должна преследовать следующие основные цели: доступ всех граждан страны к земле как основе их жизнедеятельности, соединение собственника земельного участка и производителя в одном лице (особенно это касается сельскохозяйственных земель), обеспечение экологических требований при хозяйственном использовании земли как уникального дара природы, обеспечение целевого использования земельных участков.

Все перечисленные цели конкретно проявляются при регулировании права владения, пользования и распоряжения земельными участками. Первое ограничение права владения состоит в установлении предельных размеров земельных участков. Предполагается ввести новый региональный налог по решению законодательных (представительных) органов субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. Таким образом, предполагается налоговое регулирование.

Второе ограничение права владения состоит в том, что нельзя владеть земельным участком, не осуществляя его хозяйственного использования. Законодатель (п.3 ст.261 ГК РФ) предоставляет собственнику земли широкие права по хозяйственному использованию земельных участков. Он может самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке имеющиеся полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, лесные угодья и водные объекты, возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения, проводить иные мелиоративные работы.

Действующее законодательство (ст.260 ГК РФ) предоставляет собственникам земельных участков - гражданам и юридическим лицам - право продавать земельные участки, передавать по наследству, дарить, отдавать в залог или аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. По воле собственника право собственности может быть прекращено в результате добровольного отказа от него (ст.43 ЗК РФ). Случаи принудительного изъятия следующие: обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237ГК РФ), реквизиция (ст.242 ГК РФ), конфискация (ст.243 ГК РФ), приобретение прав на участок в случае невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке (ст.272 ГК РФ). В статье 129 ГК РФ устанавливается, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле. В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, лишение имущества возможно только по решению суда, а отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд - только на основе предварительного равноценного возмещения. Эти нормы полностью распространяются и на право частной собственности на землю.

Если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст.260 ГК РФ весь участок, либо его часть может быть объектом купли- продажи[55, с.4].

Собственник земельного участка в соответствии со ст.263 ГК РФ вправе возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Кроме того, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на созданное им для себя здание или сооружение.

Значительным шагом вперед в урегулировании режима использования земельных участков и прочно связанных с ними строений как единого комплекса является установления принципа изложенного в п.4 ст.35 ЗК РФ одновременного отчуждения земельного участка и находящегося на нем строения, принадлежащих одному лицу; за исключением случаев, когда часть земельного участка не может быть при этом выделена в натуре, либо строение расположено на участке, изъятом из оборота.

Не подлежит выкупу земельный участок, находящийся в государственной собственности, с расположенным на нем зданием, значительно превышающий по размеру участок под зданием (право собственности на здание зарегистрировано). Данное обстоятельство подтверждается Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2003г. дело №А43-3420/03-9-186[49, с.2]

Гражданское и земельное законодательство по-разному подходят к регулированию отношений по поводу перехода прав на земельный участок. ГК РФ предоставляет возможность продавцу - собственнику участка в договоре продажи недвижимости предусмотреть вид права на соответствующую часть земельного участка. При этом нормы ЗК РФ должны иметь приоритет и в ГК РФ должны быть внесены изменения. Это подтверждается следующими нормами: п.3 ст.129 ГК РФ содержит положение о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению, по совершению сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природоресурсным законодательством, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В информационном письме ВАС РФ №61 от 27.02.2001г.[50] при обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства в п.2 и п.5 соответственно указывается, что «отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка», и «неперезаключение договора аренды земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие».

2.3 Выкуп земельных участков

Учитывая, что в акционерных обществах основная масса земельных участков находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, важным моментом при рассмотрении данного вопроса является наличие требования ст.3 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г об обязательном переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, либо приобретению в собственность при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на данных земельных участках по выбору покупателей зданий, строений и сооружений, а так же переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2008 года на право аренды, либо приобретения их в собственность.

В Ульяновской области полностью имеется нормативная база, необходимая для оформления процесса выкупа земельных участков, расположенных на ее территории.

При продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий на территории Ульяновской области стоимость таких земельных участков определяется в соответствии со следующими нормативными документами:

- ФЗ №137 от 25.10.2001г «О введение в действие Земельного кодекса РФ». В ст.2 данного закона указано «субъектом РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек от 5 до 17- кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка»;

- Законом Ульяновской области № 059-30 от 17.11.2003г. (ст.10): при продаже земельных участков в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается цена: в г. Ульяновске в размере 5-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади, в других городах и поселениях, а также за пределами черты поселений в размере 3-кратного размера ставки земельного налога». Приватизация (предоставление в собственность) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на территории Ульяновской области через 49 лет со дня вступления в силу настоящего закона;

- Закон Ульяновской области «О плате за землю на территории Ульяновской области» №014-ЗО от 29.04.2000 г.( с изменениями от 20.11.2003 г.) содержит средние ставки земельного налога за один кв.м городских (поселковых) земель в зависимости от численности населения и статуса городов области (г. Ульяновск-15,05 руб., г. Димитровград - 10,65 руб., г.г. Инза, Барыш - 4,0 руб., все рабочие поселки - 2,57 руб.). В ст.7 указано, что средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам градостроительной ценности территории представительными органами местного самоуправления. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города(поселка);

- Постановлением Ульяновской Городской Думы №258 от 16.07.2003г на 2003 год не были установлены дифференцированные ставки земельного налога в зависимости от месторасположения земельного участка в г. Ульяновске. Решением Городской Думы №140 от 19.11.2003г с 01.01.2004 г. на основании материалов государственной кадастровой оценки земель установлены коэффициенты дифференцирования средней ставки земельного налога по 43 территориально-экономическим зонам г. Ульяновска от 10,5 руб. до 21 руб. за 1 кв.м.

В 2006 году в связи с введением в действие 31 главы Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) изменился порядок расчета земельного налога. Земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований. Объектом налогообложения признается земельный участок, расположенный в пределах муниципального образования. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в соответствии со ст.390 НК РФ определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

На территории Ульяновской области была проведена государственная кадастровая оценка земель поселений Ульяновской области, которая была утверждена Постановлением Главы администрации Ульяновской области от 8.01.2004 г. №1. Таблицы, содержащие кадастровую стоимость земель, опубликованы в газете «Ульяновск сегодня». Стоимость одного квадратного метра земли в определенном кадастровом квартале дифференцирована по 14 группам видов использования. Например в городе Ульяновске самая дорогая земля - 4998 руб./кв.м в центре города под объектами торговли. Под промышленными объектами та же стоимость составила 3196 руб./кв.м, под домами многоэтажной застройки - 1020 руб./кв.м, индивидуальной - 170 руб./кв.м.

Таким образом, в 2006 году выкуп земельных участков в г. Ульяновске регулируется вышеуказанным Постановлением Главы администрации Ульяновской области, Решением городской Думы от 13.07.2005г №135 «О земельном налоге на территории муниципального образования «город Ульяновск» и законом Ульяновской области «О регулировании земельных отношений на территории Ульяновской области» от 17.11.2003г № 059-ЗО.

При сравнении расходов при оплате земельного налога, аренде и расходов на выкуп земельных участков на территории Ульяновской области и города Ульяновска, можно сделать следующий вывод. В настоящее время отсутствует государственное регулирование арендных ставок. Если в городе Ульяновске арендные ставки сравнимы с земельным налогом, в области арендные ставки значительно превышают, как правило, в несколько раз ставку земельного налога. Поэтому, прежде всего на землях области, целесообразно сохранить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до 2008г. Там же, где права на все строения, расположенные на земельном участке подтверждены государственной регистрацией, возможен выкуп. Однако, в городе Ульяновске цены на землю довольно высокие, при снижении коэффициентов (с 17 до 12) законом Ульяновской области ставки земельного налога решением Ульяновской Городской Думы были увеличены, в итоге расходы по выкупу земельных участков как в 2005 году, так и в 2006 году возросли.

Глава 3 Характеристика вещных прав на землю. Аренда земельных участков

Все титулы лиц - несобственников земельных участков подразделяются на два основных вида: вещные права и обязательственные права. Вещными правами являются право пожизненно наследуемого владения земельным участком (ст.ст.21ЗК РФ, ст.216,265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участков (ст.ст.20 ЗК РФ, ст.216, 264 ГК РФ) и сервитут (ст.ст.23 ЗК РФ, ст.ст.216,274 ГК РФ). Обязательственный характер имеют права, возникающие в результате совершения договоров (сделок), к ним относится договор аренды земельного участка (ст.22 ЗК РФ).

Особым видом, по мнению О.И. Крассова, является право общего пользования землей[31, с.39]. Ранее в законодательстве это право было закреплено в ст.71 ЗК РСФСР, который предусматривал в качестве вида земель населенных пунктов - земли общего пользования. Позднее ст.262 ГК РФ, установила правило, что граждане имеют право свободно находится на незакрытых для общего доступа участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Указанные положения применяются в отношении земель, которые находятся как в частной, так и в публичной собственности. В п.8 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», указано, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, дороги, проезды, набережные, парки, бульвары, скверы, водоемы) и предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах.

Ограничительные вещные права на землю являются одним из важнейших институтов гражданского права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами, не прекращались они и в дореволюционной России. Не меньшего внимания заслуживает эта проблематика и в современной науке гражданского права.

Конституционное признание земельных участков объектами частной собственности и тем самым - объектами имущественного (гражданского) оборота, потребовало возрождения и развития гражданско-правового механизма, определяющего их правовой режим и порядок совершения сделок с ними. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании, указанный механизм не может ограничиться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию, вещного права - права собственности, а должен включать и различные ограничительные вещные права. Об этом убедительно свидетельствует как мировой, так и отечественный опыт.

Анализируя институт ограничительных вещных прав в римском частном, русском дореволюционном, советском и современном российском праве можно обозначить следующие основные моменты:

- появление в системе современного российского права института сервитутов, пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей отражает общемировую тенденцию все большего ограничения права собственности на землю не только в общественных, но и в частных интересах;

- предусмотренные новейшим российским законодательством частные сервитуты ведут свое происхождение от римских, обладая в месте с тем существенными отличиями: возможностью принудительного установления по иску заинтересованного лица и возмездным характером пользования сервитуария служащим участком;

- публичные сервитуты современного российского законодательства не являются разновидностью прав сервитутного типа, представляя собой устанавливаемые в силу прямого указания закона пределы ограничения права собственности на земельные участки;

- право постоянного (бессрочного) пользования не имеет аналогов в римском и русском праве, представляя собой оригинальный вещно-правовой институт новейшего российского законодательства[30, с.206].

Наряду с правом собственности федеральное законодательство предусматривает следующие права на землю: право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ, ст.216 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения (ст.ст. 216, 265 ГК РФ), аренда (ст. 607 ГК РФ), сервитут (ст.ст. 216, 274, 277 ГК РФ), безвозмездное срочное пользование (ст. 689 ГК РФ).

Земельные участки, предоставленные в пользование, пожизненно наследуемое владение или аренду, находятся в чьей-либо собственности - государства или муниципального образования, юридического или физического лица.

Все иные вещные права на землю предполагают некоторые ограничения этих прав в отличие от права собственности. Лицо, не являющиеся собственником реализует принадлежащие ему права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (ст.264 ГК РФ). Однако объем правомочий землевладельцев, землепользователей и арендаторов различен.

3.1 Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Одним из титулов, на котором лицо вправе использовать землю, является право постоянного (бессрочного) пользования, которое закреплено в ст.ст.216,264 ГК РФ и отражено в ст.20 ЗК РФ.

ГК РФ 1994г впервые установил данное право не только для организаций, но и для граждан. Признание гражданина субъектом данного права можно считать излишним при наличии права пожизненного наследуемого владения. Земельный кодекс исключил возможность предоставления гражданам земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, так же заметно сузил круг юридических лиц, которые могут быть субъектами данного права. В отличие от ГК РФ ст.20 ЗК РФ предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновь только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (т.е. организациям, финансируемым из средств бюджетов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.28 ЗК РФ). Граждане, имеющие участки на данном титуле, могут приобрести их однократно на безвозмездной основе в собственность. Для юридических лиц право на бесплатное приобретение не предусматривается.

В отличие от ст.270 ГК РФ, позволяющей владельцу распорядиться участком путем сдачи в аренду или безвозмездное срочное пользование при условии получения согласия на это собственника участка, ст.20 ЗК РФ вообще не допускает возможности распоряжения пользователем земельным участком. В связи с этим применению подлежат нормы ЗК РФ, не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций [42, с.3].

Пленум ВАС РФ от 24.03.05г данное противоречие прокомментировал следующим образом в п.24 «… после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.»

Права землепользователей закреплены в ст.41 ЗК РФ и ст.269 ГК РФ, лицо осуществляет владение и пользование этим земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Обязанности пользователей земельными участками сформулированы в ст.42 ЗК РФ.

Необходимо принимать во внимание п.1 ст.35 ЗК РФ, который предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, как и прежний их собственник. В данном случае речь идет о праве на использование, а не о праве пользования как титуле. Покупатель, если он не входит в число лиц, перечисленных в п.1 ст.20 ЗК, может взять землю в аренду или приобрести участком в собственность[31, с.203].

Согласно п.4 ст.3 ФЗ № 137 от 25.10.2001г «О введении в действие ЗК РФ» приватизация земельных участков, которые граждане используют на титуле постоянного (бессрочного) пользования сроком не ограничивается и, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании участки с расположенными на них жилыми строениями, которые были приобретены до 1990 г, вправе зарегистрировать право собственности на эти участки.

Следует остановиться на случае, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на аренду данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав, если таких субъектов в здании несколько, то одному из них предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования, а другие обладают правом ограниченного пользования им для осуществления своих прав на закрепленное за ними помещение (по сути, представляющее собой сервитут), данное мнение было отражено в №2 журнала «Закон»[44, с.11].

Ст.20 ЗК РФ предусматривает субъектам права оперативного управления предоставление земель на праве постоянного пользования. При этом законодательство не определяет, на каком вещном праве предоставляется земля субъектам права хозяйственного ведения. Вероятно, обладателям такого права земля может быть сдана в аренду. Для устранения существующей неопределенности данный вопрос следует урегулировать на законодательном уровне.

Данная проблема нашла отражение п.19 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 г. №11, а именно - договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен на условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п.1 ст.421 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, приобретенное после 31.01.1998г подлежит государственной регистрации. Не менее интересен вопрос о регистрации права пользования на земельный участок, значительно превышающий площадь под приобретенным зданием. Как показывает судебная практика, в случае, если участок предоставлен в соответствии с постановлением мэра от 12.10.1999г, которое на момент рассмотрения дела никем не было оспорено и отменено, покупатель может зарегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования на весь участок и регистрационная палата обязана произвести регистрацию, что подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 10.01.2003г №6607/02[51, с.6].

Что касается физических лиц, каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность (сделано это может быть только в отношении одного земельного участка), при наличии еще одного участка - гражданин может оформить на него право аренды, либо приобрести в собственность за плату. В отличие от физических лиц, юридические лица, во исполнение п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» (с изменением от 25.12.2005г), обязаны в срок до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Последствия за нарушение указанного срока предусмотрены п.7.1 КоАП РФ как «… использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов». Данное требование касается и покупателей объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, предоставленных юридическим лицам, которые не могут использовать землю на данном титуле.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть подтверждено в суде только в порядке искового производства, а не особого производства, что подтверждается письмом Президиума ВАС №76 от 17.02.2004г[47, с.4]. Поскольку заявитель ходатайствовал об установлении права, а не факта, имеющего юридическое значение, для возникновения, изменения или прекращения такого правоотношения, арбитражный суд обоснованно оставляет заявление без рассмотрения в порядке особого производства и указывает, что в порядке особого производства не может быть установлено право у конкретного лица.

3.2 Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Пожизненное наследуемое владение земельным участком является одним из древнейших видов прав на земельный участок. Оно именовалось «эмфитевзис» и было перенесено на все земли, сдаваемые в наследственную вечную аренду. За владение и пользование на этом праве взималась арендная плата, но в отличие от обыкновенной аренды, это право носило бессрочный характер и порождало вещные иски. История возникновения права пожизненного наследуемого владения на территории Российского государства берет начало в ХIV веке, когда переселенцам недвижимость в собственность не передавалась, а предоставлялась в вечное пользование с правом её отчуждения и передачи по наследству. При этом на них возлагалась обязанность платить так называемый чинш за пользование землей, размер которого оставался навсегда неизменным. На все пространство России чиншевое право распространилось лишь в конце ХVIII века. Позднее было принято Положение, которое предоставляло чиншевику право выкупить участок в собственность. Титул пожизненного владения был закреплен в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28.02.90г, субъектами данного права могли быть только граждане. ЗК РСФСР, принятый 21.04.1991г., в ст.7 предусматривал право граждан на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков по своему выбору для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства и др., в том числе для дачного строительства и индивидуальных гаражей[32, с.24].

В соответствии со ст.266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Если из условий пользования, установленных законом не вытекает иное, владелец вправе возводить на участке здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Содержание прав землевладельцев определены в ст.41, а обязанностей - в ст.42 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения, приобретенного гражданами до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, сроки добровольного переоформления не ограничены. Согласно п.3 ст.21 ЗК РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении. При этом взимаются платежи за переоформление права.

В соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Кроме того, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, и в случае, если наследников несколько, а участок разделу не подлежит, необходимо решать вопрос о выплате компенсации остальным при переходе права к одному наследнику.

Недостаточно проработан вопрос о влиянии размера участка на порядок перерегистрации права на него. Нормативно-правовые акты, закрепляющие принцип приватизации земельных участков, принятые до введения в действие ЗК РФ, должны действовать в части непротиворечащей ему. Статья же 33 ЗК РФ содержит правила об установлении предельных размеров земельных участков при предоставлении, а не при перерегистрации земельных участков.

Таким образом, земельные участки граждан, находящиеся в их пожизненном наследуемом владении, могут однократно приобретаться в порядке приватизации бесплатно независимо от размера земельного участка. Кодекс не ограничивает никакими временными рамками срок существования срок существования права пожизненного наследуемого владения и возможность приобретения участков в собственность. Сохранив ранее возникшее право пожизненного наследуемого владения, законодатель стимулирует землевладельцев к приобретению участков в собственность. Многие, как свидетельствует опыт, воспользоваться этим правом не желают[32, с.270].

Переход прав на земельный участок согласно п.2 ст.21 ЗК РФ осуществляется в порядке наследования. Согласно ст.1181 ГК РФ при наследовании земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный слой, замкнутые водоемы, лес и растения. Правоустанавливающим документом для первоначальных приобретателей права пожизненного наследуемого владения служили решения уполномоченных государственных и муниципальных органов о предоставлении земельного участка. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Интересен вопрос о том, может ли публичное образование продать участок, закрепленный на праве пожизненного наследуемого владения, третьему лицу. Поскольку вещное право обременяет имущество, при смене собственника право пожизненного наследуемого владения должно сохраниться, однако, пожизненное наследуемое владение предполагает наличие собственности государства или муниципального образования на соответствующий земельный участок.

Можно предположить, что участок, принадлежащий гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, может быть передан в частную собственность только этому гражданину. Действующим законодательством не урегулирован вопрос правомочий землевладельцев. ЗК РФ значительно сужает правомочия, запрещая распоряжаться земельным участком каким-либо образом, за исключением перехода права по наследству (п.2 ст.21 ЗК РФ). При этом положения ст.267 ГК РФ планируется отменить, согласно которым владелец мог передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Следует сделать вывод о том, что наблюдается тенденция к упразднению титула пожизненного наследуемого владения.

3.3 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут на земельный участок является древнейшим титулом. Еще в Древнем Риме сформировались основные начала ограниченного пользования чужим земельным участком. При установлении сервитута земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка. Слово servitus означало «рабство вещи», «служение её». Нельзя установить сервитут на право, его можно установить только на вещь. На Руси право на чужую вещь называли угодьем. Угодья (леса, луга, места промыслов), которые могли и не принадлежать собственнику имения, использовались другими лицами для рубки леса, сенокошения, охоты и т.п. Собственник не имел права препятствовать такому использованию. Соборное уложение 1649г. (гл.10) предусматривало ограничения правомочий соседа в интересах других лиц.

В современной России право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) было установлено п.4.10 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденных Указом Президента №1535. Для продаваемых при приватизации застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники участков обязаны обеспечить безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные дороги и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи участка в собственность, возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, возможность доступа муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Позднее правила установления сервитутов были закреплены в ГК РФ, а затем и в ст.23 ЗК РФ. Земельный сервитут по своей сути это:

- во-первых, вещное право на земельный участок, он будет существовать, пока существует земельный участок;

- во-вторых, он является правом на чужую вещь;

- в-третьих, обладатель сервитута приобретает право ограниченного пользования земельным участком, а обременение не лишает владельца права владения, пользования и распоряжения участком, при этом сервитут должен быть установлен наименее обременительным образом для земельного участка;

- в-четвертых, сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок.

В сервитутных отношениях одна сторона является управомоченной, другая обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны, обязанная сторона обязана допускать такое пользование.

Действующее законодательство выделяет следующие разновидности сервитутов: частный, публичный, срочный, постоянный.

Порядок установления частных сервитутов определен в ст. ст.274-277 ГК РФ. Установление сервитута возможно для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд, которые не могут быть обеспечены без сервитута.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Право собственности не является единственным титулом, обладание которым позволяет установить сервитут. Как следует из содержания п.4 ст.274 ГК РФ, обладателем сервитута может быть как владелец, так и пользователь земельного участка. Согласно п.6 ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не установлено федеральными законами. По римскому законодательству сервитутное право было бесплатным.

Спорной в юридической литературе является природа иных сервитутов, установление которых предусмотрено, кроме земельного, - водным, лесным, градостроительным кодексами. В законодательстве они именуются публичными сервитутами. Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом, если это необходимо для обеспечения интересов государства (РФ и субъектов РФ), органа местного самоуправления или населения муниципального образования[32, с.200].

Обязательным условием установления публичного сервитута является его обсуждение с населением путем общественных слушаний (п.2 ст.23 ЗК РФ). Порядок проведения слушаний и учета мнения населения земельное законодательство не определяет. Поэтому при принятии решений об установлении публичных сервитутов следует регулировать этот вопрос в каждом конкретном случае, либо необходимо на уровне субъекта РФ разработать и принять нормативный правовой акт о порядке учета мнения населения при установлении публичных сервитутов.

Перечень государственных, муниципальных и общественных нужд, для которых может устанавливаться публичный сервитут, определен п.3 ст.23 ЗК РФ и является исчерпывающим. К ним относятся проход или проезд через земельный участок; использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещение межевых и геодезических знаков и подъезда к ним; проведение дренажных работ, забор воды и водопой; прогон скота, использование в целях охоты, сбор дикорастущих растений, проведения изыскательских работ, доступ к прибрежной полосе.

Если частный сервитут по общему правилу устанавливается только в отношении земельного участка, находящегося на праве собственности, то публичный сервитут как следует из п.7 ст.23 ЗК РФ, может устанавливаться по отношению к земельному участку также на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования. Если собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе в любом случае требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, то при публичном сервитуте возможны два варианта: собственник земельного участка вправе требовать от органов, установивших сервитут, соразмерной платы в случае существенного затруднения в использовании в результате установления сервитута. Кроме того, если невозможно использовать земельный участок, то землевладелец, землепользователь вправе требовать изъятия, а собственник - выкупа участка или предоставления равноценного с возмещением убытков. При этом возникают вопросы: каким образом определяется соразмерная плата, как оценивать степень обременения и какова природа изъятия. Ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. Поэтому, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику участка. Если размер вознаграждения не определен, то цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутном праве определить сложно. В отношении же степени обременения, она носит абстрактный оценочный характер и должна быть в каждом конкретном случае доказана лицом, предъявляющему требования к органу, установившему сервитут, в том, что он не может в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению данным земельным участком. Кроме того, положения ст.276 ГКРФ о требовании собственника по суду прекращения сервитута при невозможности использования в соответствии с назначением, следует применять только для частного, а не публичного сервитута.

Следовательно, нормы ЗК РФ устанавливают приоритет государственных, муниципальных и общественных интересов над частными интересами в случае обременения земельного участка публичным сервитутом[30, с.196].

Ряд авторов, занимающихся исследованиями сервитутного права разделяет позицию законодателя о существовании публичного сервитута. Другие рассматривают его как ограничение других вещных прав. В частности, А.В. Копылов считает, что публичный сервитут является ограничением права собственности в силу закона, а не сервитутом, известным римскому праву[30, с.116].

Следует отметить, что градостроительная практика различает земельный сервитут и обременение (ограничение) права собственности. В земельно-правовой науке под ограничением прав лиц, использующих земельные участки, понимается установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности по использованию земли либо требований о воздержании от определенных действий. Статья 56 ЗК РФ перечисляет следующие виды ограничений прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды; условия застройки или освоения участка под автомобильной дорогой, при предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и иные ограничения использования. Таким образом, перечень не является исчерпывающим. Случаи ограничений прав вводятся и другими нормами ЗК РФ и федеральными законами. Например, виды зон, в которых вводится ограничение прав, установлены в ст.37 Градостроительного кодекса РФ.

Безусловно, сервитут (особенно публичный) и ограничение права на земельный участок - схожие институты земельного законодательства. Во-первых, и публичный сервитут и ограничение прав устанавливается нормативно-правовым актом для обеспечения публичных интересов, затем они могут быть срочными, либо постоянными, сохраняются при переходе прав и подлежат государственной регистрации. Различия, прежде всего в том, что при сервитуте правомочия собственника не ограничиваются, суть же ограничений права в целенаправленном установлении запретов, ограничений правомочий собственника в силу особенностей местоположения земельного участка. Плата за сервитут носит договорной характер, в случае ограничений права возмещению подлежат убытки в соответствии с Правилами возмещения собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков…, утвержденными Постановлением Правительства №262 от 7.05.2003г[20, с.3]. Таким образом, публичный сервитут нельзя отожествлять с ограничением прав на земельные участки. Они различны по содержанию и характеру возмездности.

3.4 Безвозмездное срочное пользование земельными участками

В соответствии со ст.24 ЗК РФ одним из титулов, на котором могут использоваться земельные участки, является безвозмездное срочное пользование. Установлены виды участков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования. К ним относятся, во-первых, земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, во-вторых, частные земли, в-третьих, земельные участки организаций.

В безвозмездное срочное пользование могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Основанием приобретения данного титула является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. В этом случае срок пользования земельным участком не может превышать один год. Договор является основанием приобретения права при передаче частного земельного участка при этом обязательно указывается срок, на который предоставляется участок. Субъектами права могут быть в этом случае граждане и юридические лица[32, с.37].