Предоставление земельного участка для строительства многофункционального торгово-административного комплекса

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ВОЛОГОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Факультет экологии

Кафедра городского кадастра и геодезии

КУРСОВА РАБОТА

Наименование темы: «Предоставление земельного участка для строительства многофункционального торгово-административного комплекса»

Дисциплина: «Кадастр застроенных территорий»

Выполнил(а): Кузнецова Вероника Александровна

Руководитель: Крутов Николай Глебович

Вологда - 2014

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

2.1 ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬ

2.2 ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

2.2.1 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ СОГЛАСОВАНИЕМ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА

2.2.2 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА

2.3 ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ РФ, СУБЪЕКТОВ РФ, ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО РЕГУЛИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

3.1 ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И СОГЛАСОВАНИЕ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1.1 ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

3.1.2 ОФОРМЛЕНИЕ И СОГЛАСОВАНИЕ АКТА ВЫБОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.2 ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.2.1 ПРЕДЕЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.2.2 МЕЖЕВАНИЕ ОБЪЕКТА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

3.2.3 СОСТАВЛЕНИЕ СХЕМЫ РАЗМЕЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА КАДАСТРОВОЙ КАРТЕ (ПЛАНЕ)

3.3 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.4 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК И СДЕЛОК С НИМ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность проблем предоставления земельных участков для строительства в настоящее время не вызывает сомнений. Динамичное развитие инвестиционно-строительной сферы привело к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, пригодных для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения.

Современным законодательством уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства. Этот факт имеет под собой определенные основания, если учесть, что застройка земельного участка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопределенно длительного времени земля на данной территории не будет использоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наиболее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также наверняка повлияет на состояние окружающей природной среды. [17]

Основной целью является изучение и определение современного состояния правового регулирования отношений, связанных с процессом предоставления земельных участков для строительства, выявление практических проблем в данной сфере.

Данная цель достигается с помощью решения следующих задач:

- изучение законодательной базы земельно-правовых отношений в области предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- исследование практики применения законодательства в данной сфере на основе изучения состава документов землеустроительного дела по формированию многофункционального торгово-административного комплекса в п. Рубцово, Рабоче-Крестьянского с/с, Вологодской области.

земельный участок государственный право

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

данной курсовой работе рассматривается формирование земельного участка ООО «ТоргМашИнвест» для строительства многофункционального торгово-административного комплекса, расположенного в Вологодском районе, Рабоче-Крестьянского сельсовета, п. Рубцово. Земельный участок не является ранее учтенным, поэтому о его местоположении можно сказать лишь то, что он находится в 250 м в направлении юго-востока от жилого дома №17 и принадлежит к категории земель населенных пунктов.

Общая площадь участка ориентировочно составляет 10000 кв.м (1 га), что соответствует минимальному размеру земельных участков, при которых они могут быть использованы по выбранному разрешенному использованию без перевода в земли иной категории. Формирование участка осуществляется из земель государственной собственности.

С севера к участку примыкает территория АЗС «Русьпромсервис», к северо-востоку от участка на расстоянии 75 м расположена АЗС «Север-Синтез», в западном направлении в 80 м - одноэтажные жилые постройки.

1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Многофункциональный комплекс - это объект недвижимой собственности, с двумя или более эксплуатационными назначениями, такими как магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения. Такие комплексы создают среду для совершения покупок, работы и отдыха.

В данной курсовой работе рассматривается комплекс с двумя профилирующими функциями объекта: торговая и офисная.

Многофункциональный торгово-административный комплекс в п. Рубцово - это центр, в котором основная функция торговая. Поскольку поселок находится в непосредственной близости от г. Вологда, возводить данный комплекс целесообразно. Плюсами служит и то, что земля на данной территории дешевле, чем в городе, и возможны более широкие горизонтальные постройки. Однако торговые площади таких размеров рынок просто не воспримет, поэтому часть их отдана под офисы и административные помещения.

Сочетание торговли и офисов - нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ, в многофункциональном торгово-административном комплексе никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это не обязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и «съедает» любое предложение. [4]

В рассматриваемом многофункциональном комплексе данного курсового проекта намеченной деятельностью предполагается размещение на участке зданий под рознично-оптовую торговлю и помещений общественного назначения.

2 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

2.1 ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬ

Обязательными условиями при выборе и предварительном согласовании земельного участка и последующего предоставления его для целей строительства являются:

- соблюдение законов и законодательных актов России и субъектов РФ, регулирующих землеприродопользование, утвержденных градостроительных решений и требований нормативных документов, обеспечивающих безопасность жизни и здоровья людей, охрану окружающей среды, экологическое и санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, а также соблюдение охраняемых законами прав и интересов граждан, юридических лиц и государства;

- обоснование комплекса намечаемых мероприятий по предупреждению отрицательных экологических, санитарно-эпидемиологических, социально-культурных и других негативных последствий в результате реализации намечаемой хозяйственной деятельности;

- выполнение прогнозной оценки долговременных последствий от воздействия на окружающую среду намечаемого строительства;

- разработка альтернативных проработок и выполнение расчетов технико-экономических показателей намечаемого к строительству объекта для нескольких выделяемых земельных участков и определение оптимальной площадки путем сравнения социальных, экологических, санитарно-эпидемиологических и других условий и воздействий на окружающую среду, обеспечения нормальных условий эксплуатации объекта;

- для уникальных объектов площадка должна выбираться с учетом материалов инженерных изысканий геолого-структурных и тектонических особенностей района строительства;

- обоснование мероприятий по предупреждению возможного возникновения чрезвычайных ситуаций, связанных с авариями на намечаемом к размещению объекте и создание условий по ликвидации их последствий. [5]

2.2 ОСОБЕННОСТИ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объектов. [6]

Следует иметь в виду, что сам порядок предоставления земельного участка для строительства с учетом положений действующего законодательства в области земельно-правовых отношений из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов имеет общие и особенные положения.

К общей части относятся работы по формированию земельного участка, определенные п.1 ч.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ, которые предполагают выполнение следующих действий:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель);

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технической обеспеченности и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технической обеспеченности;

- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). [7]

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, границ такого земельного участка за его счет и проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

2.2.1 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ СОГЛАСОВАНИЕМ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА

Необходимость предварительного согласования места строительства может возникнуть в силу специфики организационной подготовки строительства, требующей резервирования земельного участка на определенный срок с целью выяснения существенных для заявителя обстоятельств, связанных с пригодностью участка для строительства объекта.

Во всех этих и иных подобных случаях предоставлению земельного участка как юридическому факту предшествует предварительное согласование местоположения объекта строительства, представляющее собой выбор участка на местности и оформление необходимой документации, предоставляющей заявителю право в течение определенного времени выполнить указанные выше действия с последующим оформлением права на земельный участок.

Таким образом, при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места расположения объекта строительства к известному перечню действий (подача заявки, формирование земельного участка, государственный кадастровый учет участка, подписание протокола о результатах торгов или принятие решения о предоставлении земельного участка и государственная регистрация права на земельный участок) добавляется еще одно, а именно выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места расположения объекта строительства.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, на основании статьи 30 пункта 3 Земельного Кодекса Российской Федерации, осуществляется в аренду, а «государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления», - в постоянное (бессрочное) пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. [6]

Исследуемое землеустроительное дело о формировании участка для строительства многофункционального торгово-административного комплекса предусматривает предварительное согласование места размещения данного объекта недвижимости.

Выбор земельного участка для строительства осуществляется на основании заявления заинтересованного в предоставлении такого участка лица специальной комиссией из компетентных лиц с участием заинтересованных сторон и органов, которая проводит работу по изучению материалов и обследованию земель в натуре. В данном случае заявителем является директор общества с ограниченной ответственностью «ТоргМашИнвест» Кузнецов Леонид Валентинович, комиссия состоит из 8 человек, включая заявителя. При этом комиссия руководствуется не только теми требованиями, которые предъявляются к земельному участку заявителем, но и принципами рационального использования земель, охраны природы, приоритета земель сельскохозяйственного назначения, экологическими требованиями. Существенное значение придается также таким признакам, как размер убытков собственников земли и землепользователей, потери сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, кадастровая оценка земель, организационно-территориальные признаки и др.

По результатам работы комиссии составляется акт выбора участка с указанием всех его характеристик и приложением к нему необходимых картографических материалов, расчетов убытков и потерь и др.

В тех случаях, когда участок для предоставления выбирается на землях сельскохозяйственного назначения или лесного фонда, в акте должны быть приведены достаточные обоснования невозможности использования для этих целей несельскохозяйственных земель или в крайнем случае сельскохозяйственных угодий худшего качества, а также нелесопокрытых земель или площадей, занятых малоценными лесными насаждениями.

Должны быть также предусмотрены меры сохранения особо ценных сельскохозяйственных угодий и лесов, а также существующих элементов территориальной организации, предотвращения эрозионных процессов и заболачивания земель и наиболее целесообразного использования капитальных вложений в улучшение земельного участка.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. [7]

В связи с этим органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Аналогично должны быть проинформированы землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия. В рассматриваемом случае таковым является Маурин Н.А., в собственности которого находятся 2 земельных участка с К№ 35:26:0603016:0026 и К№ 35:26:0603016:0067, являющихся смежными с проектируемым участком.

По завершении указанных выше действий орган, обладающий полномочием по предоставлению земель, утверждает акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании или об отказе в предоставлении участка.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения заявителем проектно-изыскательских работ, для возбуждения в последующем ходатайства о предоставлении земельного участка и для принятия решения о его предоставлении.

Решение о предварительном согласовании земельного участка действует в течение трех лет, на протяжении которых участок считается зарезервированным для испрашиваемых целей. Закон ограничивает в известной степени права собственников земли и землепользователей по использованию зарезервированных участков. Собственник земельного участка или землепользователь в случае строительства на зарезервированном участке или иного его улучшения несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством на участке или иным его улучшением.

Убытки, связанные с ограничением земельных прав собственников земли и землепользователей вследствие резервирования земель, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду.

Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято (независимо от причин), лица, права которых были ограничены, вправе требовать от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления возмещения понесенных убытков независимо от продления срока действия решения.

В случае несогласия собственника земли или землепользователя с решением о предварительном согласовании места размещения объекта (о резервировании земельного участка) оно может быть обжаловано в десятидневный срок в суд. Суд может оставить жалобу без удовлетворения или признать решение о предварительном согласовании места расположения объекта недействительным. В последнем случае орган, принявший такое решение, обязан возместить гражданину или юридическому лицу все понесенные ими в процессе подготовки решения расходы.

В тех случаях, когда отказ в предоставлении земельного участка признается судом недействительным, орган, принявший решение об отказе, обязан предоставить участок с соблюдением установленных судом сроков и условий, а также в соответствии с требованиями законодательства о порядке предоставления земель.

Решение компетентного органа о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для формирования земельного участка. На основании материалов проектирования объекта уточняется размер испрашиваемого участка, определяются его границы и координаты поворотных точек, уточняется разрешенное использование участка, устанавливаются экономические и технические аспекты подключения объекта строительства к инженерно-техническим коммуникациям, решаются правовые и организационные вопросы проведения торгов (в случае продажи права на заключение договора аренды земли).

2.2.2 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА

Предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земельных участков:

- для сельскохозяйственного производства;

- для лесного хозяйства;

- гражданам для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства;

- для строительства объектов в населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется:

- в аренду - на торгах (конкурсах, аукционах) по продаже права на заключение договора аренды либо без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

- в собственность - исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно этому требованию предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступают собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определен Правительством РФ. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) проведение работ по формированию земельного участка:

· подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

· определение разрешенного использования земельного участка;

· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);

· принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

· публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

б) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

в) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в том случае, если имеется только одна заявка;

г) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). [6]

2.3 ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ РФ, СУБЪЕКТОВ РФ, ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО РЕГУЛИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 Земельного Кодекса РФ.

В соответствии со ст.9 Земельного кодекса РФ к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений относятся:

1) установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

2) установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

3) государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства;

4) осуществление государственного земельного надзора;

5) установление порядка резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

6) резервирование земель, изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации;

7) разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;

8) иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, федеральными законами.

Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

В соответствии со ст. 10 Земельного кодекса РФ к полномочиям субъектов Российской Федерации в области земельных отношений относятся резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. [6]

3. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

3.1 ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И СОГЛАСОВАНИЕ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Выбор земельных участков - это начальная стадия процедуры предоставления гражданам или юридическим лицам земельных участков для строительства, которая определяется подачей указанными лицами в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, заявления (ходатайства) о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прикладываться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Выбор земельного участка и предварительное согласование места размещения земельного участка регулируется статьей 31 Земельного Кодекса РФ.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

В исследуемом землеустроительном деле лицом, заинтересованном в предоставлении земельного участка для строительства, является директор ООО «ТоргМашИнвест» Кузнецов Л.В. В заявлении от 7 декабря 2006 года о выборе земельного участка, поданном вышеобозначенным лицом, были указаны следующие сведения:

- назначение объекта - многофункциональный торгово-административный комплекс;

- предполагаемое место размещения объекта - Вологодский район, Рабоче-Крестьянский сельсовет, поселок Рубцово, в 250 м на юго-восток от жилого дома № 17;

- обоснование экономической целесообразности и хозяйственной необходимости строительства объекта - 1) близость к г. Вологда, 2) транспортная доступность.

3.1.1 ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

Сбор исходных данных для проектирования объектов строительства и реконструкции подразумевает резервирование земельного участка, техническое и экономическое обоснования выбора земельного участка, технические условия на присоединение инженерных коммуникаций и др.

Перед началом проектирования объекта собираются исходные данные, на основании которых будет проводиться проектирование и согласование проектной документации. Перечень исходных данных является индивидуальным для каждого из объектов.

В комплект по сбору исходных данных по исследуемому объекту были включены следующие работы:

- получение общедоступных сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав (в ЕГРЗ отсутствуют сведения о земельном участке по указанному и заявленному адресу);

- выполнение предварительного согласования места размещения объектов строительства;

- получение заключений государственных и муниципальных органов по согласованию размещения объекта:

а) заключение территориального (межрайонного) отдела по г. Вологда и Вологодскому району Управления Роснедвижимости по Вологодской области от 22.01.2007 № 01-08/85;

б) согласование отдела архитектуры и градостроительства администрации Вологодского муниципального района от 19.01.2007 (на плане расположения комплекса М 1:2000);

в) согласование земельного участка отделом природных ресурсов и охраны окружающей среды администрации Вологодского муниципального района от 08.02.2007 № 19 (с условием);

г) заключение отделения ГИБДД ОВД по Вологодскому району от 22.02.2007 № 1002 (с условиями);

д) согласование Департамента дорожного хозяйства Вологодской области от 12.02.2007 № 4-33/335;

е) заключение ОАО «Вологдагаз» от 19.02.2007 №4/170 (с условиями);

ж) заключение ТУ-9 ОАО «Ростелеком» от 20.02.2007 № 81-ОТЭ;

з) заключение ОАО «Северо-Западный ТЕЛЕКОМ» ЦУЭС № 270 от 21.02.2007 (с условием);

и) заключение ОАО «Вологдаэнерго» от 08.02.2007 № 09/178 (с условием);

к) заключение отдела по мобилизационной работе, ГО, защите населения и территории администрации Вологодского муниципального района от 13.06.2007 № 17/05;

л) заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области №35.ВЦ.02.000.Т.000266.04.07 от 24.04.2007;

- подготовка проекта отвода земельного участка под размещение многофункционального торгово-административного комплекса;

- подготовка карты (плана) границ;

- подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и ее утверждение постановлением в органах администрации;

- получение санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора.

По проекту подключение рассматриваемого земельного участка к инженерным сетям следующее:

1. водоснабжение - артезианская скважина или подключение к существующим сетям;

2. канализование объекта и место спуска сточных вод - водонепроницаемый выгреб с последующим вывозом. Для сбора и очистки ливневых и талых вод предусмотреть локальные очистные сооружения;

3. электроснабжение - в соответствии с техническими условиями.

Рабочим проектом следует предусмотреть выполнение следующих требований:

1) санитарно-эпидемиологического заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области « 35.ВЦ.02.000.Т.000266.04.07 от 24.04.2007;

2) заключения отдела природных ресурсов и охраны окружающей среды администрации Вологодского муниципального района от 08.02.2007 № 19:

- положительное заключение экологической экспертизы проекта строительства торгово-административного комплекса;

- согласование технических условий на подключение к водопроводу и канализации;

3) заключения отделения ГИБДД ОВД по Вологодскому району от 22.02.2007 № 1002:

- в случае необходимости устройства подъездов к рассматриваемой территории и устройства примыкания к дорогам и улицам общего пользования, произвести согласование с соответствующим балансодержателем дорог и с органами ГИБДД, получить техническое условия с последующим обязательным их исполнением;

- разработку проектной документации на устройство подъездов, примыканий, обустройства техническими средствами организации дорожного движения застраиваемой территории и организации движения на ней поручить специализированной проектной организации;

- по мере готовности указанной выше проектной документации произвести ее согласование с органами ГИБДД и в других заинтересованных инстанциях;

- исключить начало строительства объекта до окончательного согласования разработанной проектной документации в соответствующих инстанциях;

4) заключения ОАО «Вологдагаз» от 19.02.2007 № 4/170:

- выдержать расстояние до фундаменты здания не менее 7 м от газопровода высокого давления;

- предусмотреть охранную зону вдоль трассы наружного газопровода высокого давления по 2 м от оси. Охранную зону не огораживать и не перегораживать;

- проект выполнить в соответствии требований СНиП, «Правил безопасности систем газораспределения и газопотребления», «Правил охраны газораспределительных сетей» и др. нормативно-технической документации и согласовать с ОАО «Вологдагаз»;

- до начала закладки фундамента получить письменное разрешение на производство земляных работ в ПТО ОВО «Вологдагаз»

5) согласования с ОАО «Северо-Западный ТЕЛЕКОМ» ЦУЭС от 21.02.2007 № 270: въезд на территорию проектируемого объекта обустроить со второстепенной дороги (согласно представленной схемы), т.к. вдоль а/д «Вологда-Новая Ладога» проходят междугородные и межстанционные кабели связи. Для утонения границ земельного участка и пред началом проведения земляных работ необходимо вызвать представителя ЦУЭС;

6) заключения ОАО «Вологдаэнерго» от 08.02.2007 № 09/178: для получения технических условий необходимо обратиться с заявкой к владельцу электрических сетей.

3.1.2 ОФОРМЛЕНИЕ И СОГЛАСОВАНИЕ АКТА ВЫБОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Акт выбора земельного участка - это набор текстовых и графических документов, которые описывают и отражают расположение земельного участка, на котором планируются проектно-изыскательные работы. [8]

Акт выбора земельного участка состоит из трех частей:

1. Проект отвода земельного участка

На ситуационном плане М 1:10000 указан испрашиваемый участок и его положение относительно водоохранной зоны, охранной зоны кабелей связи, линий электропередач и газопроводов. Проект многофункционального комплекса утвержден постановление главы Вологодского муниципального района от 03.07.2007 № 941.

2. Схема расположения земельного участка

На кадастровой карте с М 1:10000 указан адрес, площадь и целевое назначение земельного участка. Утверждено Администрацией Вологодского муниципального района 2.10.2007.

3. Состав комиссии по обследованию земельного участка

Выбор земельного участка осуществлялся комиссией в количестве 8 человек, включая заявителя. На рассмотрение членам комиссии был предложен один вариант размещения земельного участка под строительство многофункционального комплекса. Заключение комиссии, прописанное в Акте о выборе земельного участка для предварительного согласования места расположения объекта строительства, содержит следующее: «Комиссия считает целесообразным предложенное месторасположение земельного участка ориентировочной площадью 1 га, расположенного на землях населенных пунктов в п. Рубцово Рабоче-Крестьянского сельсовета Вологодского района, для строительства многофункционального торгово-административного комплекса».

Данное решение служит основой для выполнения работ по межеванию границ земельного участка, оформлению межевого плана, постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, проведения изыскательских работ и принятия проектных решений. [10]

Таким образом, Акт выбора земельного участка является основным и окончательным документом о согласовании основных проектных решений и технических условий.

3.2 ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.2.1 ПРЕДЕЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В ходе градостроительного зонирования территории населенных пунктов выделяются определенные территориальные зоны, что предопределяет ряд предельно-ограничительных характеристик создаваемых в пределах таких зон объектов.

Правовую основу таких пределов и ограничений составляет ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, где они лишь перечислены. Конкретизация же пределов и ограничений излагается в муниципальном правовом акте - правилах землепользования и застройки на территориях муниципального образования.

Итак, предельные размеры земельных участков и предельные размеры разрешенного строительства могут включать в себя следующее:

1) предельные размеры земельных участков, в том числе и их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков;

3) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка;

5) иные показатели.

Для рассматриваемого в данной курсовой работе объекта недвижимости обозначено следующее: минимальный размер земельного участка для строительства многофункционального торгово-административного комплекса принимается в соответствии с актом выбора земельного участка, утвержденного Постановлением Главы Вологодского муниципального района от 03.07.2007 г. № 941, и составляет 10000 кв.м.

Также из Правил землепользования и застройки города Вологды можно подчерпнуть информацию о том, что здания рекомендуется размещать с минимальным отступом от красной линии 6 м, а максимальный процент застройки должен составлять не более 80%.

3.2.2 МЕЖЕВАНИЕ ОБЪЕКТА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

Межевание должно проводиться в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ, Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве", Положением о проведении территориального землеустройства, Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, Инструкцией по межеванию земель и другими нормативно-техническими документами в сфере территориального землеустройства.

В процессе выполнения работ по межеванию земель проводятся следующие работы:

- определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

- закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или создание иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

- составление карты (плана) границ объекта землеустройства. [13]

В рассмотренной курсовой работе заказчиком на выполнение землеустроительных работ по формированию земельного участка для строительства многофункционального торгово-административного комплекса является директор ООО «ТоргМашИнвест», исполнитель - ООО «Институт «Вологдаинжпроект».

Так как ранее межевание формируемого земельного участка не выполнялось, в ГКН отсутствуют сведения о внешних границах. В связи с этим было проведено согласование границ земельного участка со смежными землепользователями. Земельные участки с К№ 35:25:0603016:0067 и К№ 35:25:0603016:0026, кадастровые паспорта которых включены в землеустроительное дело, стоят на кадастровом учете в твердых границах, поэтому согласование границ не требуется.

Право выполнения работ, связанных с землеустройством, подтверждено Лицензией Федеральной службы геодезии и картографии России регистрационные номера СГЗ-01342Г И СГЗ-01343Г от 28.06.2004 г серия ГК № 011747 и № 011748 соответственно.

Работы произведены в октябре-ноябре 2007 года топографами 1 категории ООО «Институт «Вологдаинжпроект» и ведущим инженером Романовой О.А.

При выполнении землеустроительных работ в качестве исходных пунктов использовались знаки опорной межевой сети. Координирование границ земельного участка произведено в полевых условиях в государственной системе координат 1963 г.

Площадь участка по проекту - 10000 кв.м. Отмежеванный участок составил 10000 кв.м , при допустимом расхождении 81 кв.м. Выполнен План границ земельного участка в масштабе 1:2000.

Границы земельного участка на местности не закреплены.

Составление межевого плана являются частью кадастровой деятельности, которую вправе осуществлять физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. [16]

Межевой план как результат кадастровых работ, в ходе которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.

Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в. том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются в соответствующих документах, принимаемым органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

К таким документам можно отнести Инструкцию по межеванию земель, утвержденную Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., а также Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (в ред. письма Росземкадастра от 18.04.2003). [7]

3.2.3 СОСТАВЛЕНИЕ СХЕМЫ РАЗМЕЩЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА КАДАСТРОВОЙ КАРТЕ (ПЛАНЕ)

Схема размещения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории состоит из титульного листа, пояснительной записки и самой схемы расположения земельного участка.

На титульном листе указывается наименование документа «Схема расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории», местоположение земельного участка и наименование проектировщика.

Пояснительная записка содержит:

- наименование и реквизиты документов, используемых при составлении Схемы;

- обоснование (в т.ч. расчетное) проектируемых границ земельного участка;

- предложения по прекращению или изменению существующих прав на земельный участок, если возникновение права на спроектированный земельный участок возможно только при их прекращении или изменении;

- перечень возможных обременений и ограничений пра на земельный участок;

- информацию о пути доступа к проектируемому земельному участку от земель общего пользования.

Схема расположения земельного участка оформляется на белой бумаге формата А3 и содержит:

1. схему расположения участка на кадастровой карте, графически отображает границы проектируемого земельного участка в структуре кадастрового квартала (границы проектируемого участка отображаются красным цветом);

2. описание земельного участка, содержащее информацию о проектируемом участке (описание границ земельного участка, категория земель, функциональное назначение зоны с особым режимом использования, цель проектирования земельного участка, перечень существующих капитальных объектов, расположенных на проектируемом участке).

В рассматриваемом землеустроительном деле схема расположения земельного участка на кадастровом плане отсутствует.

3.3 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Кадастровый учет - это действия, выполняемые специально уполномоченным органом для внесения информации об объекте в государственный кадастр. При этом указываются характеристики, которые позволяют определить данный объект как индивидуально-определенную вещь, а также прочие дополнительные сведения об объекте. Эта информация подтверждает существование данного объекта. На ее основании выдается кадастровый паспорт.

Согласно постановлению Правительства РФ от 01 июня 2009 года №457, ведение кадастрового учета осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Порядок ведения кадастрового учета и его содержание предусмотрены ст. 7 Федерального закона N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера, что облегчает получение объективной (официальной) информации об участке и находящихся на нем объектов недвижимости (в том числе о подземных коммуникациях и объектах).

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Объектами кадастрового учета служит не земля вообще, а предоставленные тем или иным субъектам земельные участки и права на них. Предоставленные земельные участки характеризуются размером, местом расположения, целевым назначением, качественными показателями - кадастровой оценкой, и, наконец, объемом прав. Все это находит свое отражение при государственной регистрации прав на землю, а также в других документах земельного кадастра.

В представленном землеустроительном деле в данном курсовом проекте отсутствуют какие-либо сведения о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет.

Тем не менее, для того чтобы выполнить данную процедуру требуется предоставить заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы в орган кадастрового учета непосредственно (Росреестр) либо через многофункциональный центр заявителем или его представителем лично либо представляются в орган кадастрового учета посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Основными для кадастрового учета документами для рассматриваемой в землеустроительном деле ситуации, в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», являются:

1) межевой план;

2) копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке;

3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

4) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

В ходе проверки документов, предоставленных для государственного кадастрового учета земельного участка, могут быть получены следующие результаты:

- осуществление государственного кадастрового учета земельного участка;

- приостановление государственного кадастрового учета земельного участка;

- отказ осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.

Таком образом, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ сведений о недвижимом имуществе.

...