Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина»

Строительный институт

Кафедра строительного производства и экспертизы недвижимости

Курсовая работа по дисциплине

"Операции с недвижимостью и страхование"

Налоги при сделках с имуществом юридических и физических лиц в Российской Федерации

Студент гр. С-500901 Бадюля Е.А.

Научный руководитель канд.экон.наук,

Нежданова-Байковская А.В.

Екатеринбург 2014



Оглавление

• Введение
• 1. Продажа недвижимого имущества субъектами гражданского права РФ
• 1.1 Продажа юридическим лицом
• 1.2 Продажа физическим лицом
• 1.3 Продажа недвижимости иностранцем
• 2. Налоги на коммерческую недвижимость
• 2.1 Налоги на операции с недвижимостью
• 2.2 Налоговая база
• 2.3 Порядок исчисления и уплаты налогов
• 3. Налогообложение сделок с недвижимостью
• 3.1 При нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости
• 3.2 При получении объекта недвижимости в дар
• 3.3 При наследовании объекта недвижимости
• 3.4 Льготы при наследовании и дарении
• 3.5 Налогообложение аренды
• 3.6 Налоговые вычеты ипотеки
• 3.6 Пример расчета налогового вычета при ипотеке
• Заключение
• Список использованной литературы



Введение

Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.[6]

Объектами недвижимости являются:

· незастроенные земельные участки;

· жилые здания;

· многоэтажные жилые здания;

· квартиры в жилом доме;

· нежилые здания (нежилой фонд) - офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;

· промышленные и производственные здания;

· незавершенное строительство.

Выбранная тема довольно актуальная для настоящего положения экономики России, связанного с Европейскими санкциями и проблемами на Украине. Не так давно страна уже пережила один кризис, но аналитики не устают говорить о возможности наступления второго. Государству не обходимо поддерживать стабильность, а налоги это прямой доход государства. И чтобы понимать и отслеживать когда, за что и по каким ставкам нужно уплачивать налоги нужно углубиться в налоговую отрасль страны.

Цель данной курсовой работы рассмотреть систему налогообложения на сделки с имуществом различных субъектов гражданского права, таких как физические и юридические лица. Разобраться в принципах начислениях налогов, в порядке расчетов и их применимостью.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:

a) Налогообложение физических лиц: ставки, налоговая база, особые условия и исключения, возможности или не возможности, не уплаты налога;

b) Налогообложение юридических лиц: ставки, налоговая база, особые условия и исключения возможности или не возможности, не уплаты налога;

c) Виды сделок и операций с недвижимостью;

d) А также решить практические задачи на подсчет уплачиваемого налога.



1. Продажа недвижимого имущества субъектами гражданского права РФ

1.1 Продажа юридическим лицом

Сделки, совершаемые по продаже недвижимости - не редкость. Люди покупают новое жилье, переезжают из города в город, меняют маленькие квартиры на квартиры с большей площадью. Совершая подобные сделки, продавец получает доход, а по законодательству Российской Федерации, любой доход должен облагаться налогом. Налог с продажи недвижимости, а также другие поборы в пользу государства описаны в Налоговом кодексе Российской Федерации, более подробно можно прочитать во втором разделе кодекса, 23 статье.[1]

Обсуждая налогообложение при сделках с недвижимостью, необходимо уточнять, кем является продавец, юридическим лицом или физическим лицом.

В ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с налогами несколько иная. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом могут быть разными, в первую очередь это зависит от типа самого юридического лица, например, у следующих юридических лиц порядок исчисления налогов будет отличаться:

· индивидуальный предприниматель;

· не является резидентом Российской Федерации;

· организация.

Также на уровень исчисляемого налога влияет и тип объекта сделки.[3]

Налогообложение российских организаций при совершении сделок с коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость, принадлежащая юридическому лицу, является объектом обложения налогом на имущество организаций

В том случае если недвижимость приобретена юридическим лицом, она становится объектом обложения налогом на имущество организаций, ставку этого налога определяет соответствующий закон представительного органа субъекта РФ, в котором расположено недвижимое имущество, однако в целом по РФ ставки не могут превышать 2,2 процента. С учётом того, что большинство бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований являются дефицитными, их представительные органы стремятся установить ставки в максимальных размерах. Согласно ст. 373 НК РФ налогоплательщиками этого налога признаются российские организации, а также иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.[1]

При купле-продаже объекта коммерческой недвижимости со сделки взимается налог на добавленную стоимость и налог на прибыль (ст. 146 НК РФ, что купля-продажа объекта коммерческой недвижимости, признается реализацией и подлежит налогообложению).

Размер налога при определении налоговой базы рассчитывается как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз. При этом сумма налога исчисляется как общая сумма налога, исчисляемая в соответствии со ст. 166 НК РФ уменьшенная на сумму налоговых вычетов, им подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг), предусмотренные ст. 171 НК РФ).

Обязанности по уплате НДС распределяются следующим образом: продавец помещения выставляет покупателю сумму НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а тот зачисляет её в бюджет. Налоговая ставка составляет 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ) и при продаже нежилого помещения организация / продавец обязаны выставить покупателю счет-фактуру, в которой дополнительно к стоимости помещения указывает сумму 18 процентов от цены помещения как НДС. Продавец уменьшает полученный им от покупателя НДС на сумму НДС, который он в свою очередь оплатил как покупатель (т. н. налоговый вычет), и разницу направляет в бюджет.[4]

Кроме того, при продаже коммерческой недвижимости юридическое лицо - продавец учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. Согласно ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций считается прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Так согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость, указанного амортизируемого имущества, а в виду положений п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Налоговая ставка при продаже недвижимого имущества составляет 24 процента. Также следует иметь в виду, что суммы, уплаченные по договору купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, признаются расходом покупателя (п. 1 ст. 253 НК РФ). В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и, следовательно, с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи.[1]

1.2 Продажа физическим лицом

имущество налог льгота ипотека

Налогообложение физических лиц при совершении сделок с коммерческой недвижимостью

Физические лица, владеющие объектами коммерческой недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц, а если продают эти объекты или сдают их в аренду, уплачивают с этих доходов налог на доходы физических лиц.

Зачастую объекты коммерческой недвижимости находятся в собственности физического лица. В этом случае коммерческая недвижимость является объектом обложения налогом на имущество физических лиц. Ставку этого налога определяет соответствующий акт представительного органа местного самоуправления по месту нахождения недвижимого имущества в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, однако в целом по Российской Федерации ставки налога устанавливаются в установленных Налоговым кодексом РФ.

Налог на имущество физических лиц уплачивается в отношении объектов коммерческой недвижимости и в том случае, если физическое лицо является индивидуальным предпринимателем, при этом, если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как сдача в аренду собственного имущества не значится, он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя.

С точки зрения налогового законодательства, физические лица, участвующие в арендных отношениях, не должны получать статус индивидуального предпринимателя, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, поименованы в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющихся объектом обложения налогом на доходы физических лиц.[5]

Согласно гл. 23 НК РФ с полученных доходов граждане обязаны уплачивать налог НДФЛ в общем случае по ставке 13 процентов. Важно отметить, что ст. 207 НК РФ относит к налогоплательщикам этого налога физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физических лиц, получающих доходы от источников, в Российской Федерации, но не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации и в соответствии с положениями ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

Доходы, полученные от продажи недвижимости, и к доходам от сдачи таких объектов в аренду включаются в налоговую базу НДФЛ. Так согласно ст. 210. НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми, у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу. При этом на основании положений абзаца 1 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения от физических лиц, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев. Если в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся членом семьи и (или) близким родственником одаряемого физического лица в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, то с учетом положений абзаца 1 статьи 52 и пункта 2 статьи 229 Кодекса одаряемое физическое лицо самостоятельно декларирует доход, полученный в порядке дарения. В целях определения налоговой базы налогоплательщиком используется договорная стоимость даримого недвижимого имущества. При этом налоговые органы вправе с учетом положений пунктов 2 - 11 статьи 40 Кодекса проверить правильность применения договорной стоимости такого имущества*.

Индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы физических лиц вправе уменьшить сумму доходов, с которых взимается налог на сумму документально подтверждённых расходов понесённых ими в связи с предпринимательской деятельностью, в том числе связанных с используемыми ими объектами коммерческой недвижимости

Нужно иметь в виду, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ граждане, продающие квартиру, жилой дом, дачу, садовый домик, земельный участок, имеют право на имущественный налоговый вычет. Если указанные объекты недвижимости находились в их собственности менее пяти лет (при продаже после 1 января 2005 года - менее трех лет), имущественный вычет предоставляется на сумму, полученную от продажи жилья, но не превышающую один миллион рублей. Если жилье находилось в собственности не менее пяти лет (при продаже после 1 января 2005 года - менее трех лет), имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи, без каких-либо ограничений. Однако это положение об имущественном налоговом вычете распространяется только на жилые помещения и не может быть применено к коммерческой недвижимости. Впрочем, согласно ст. 221 НК РФ суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного налогоплательщиками - индивидуальными предпринимателями принимаются к вычету в том случае, если это имущество, являющееся объектом налогообложения в соответствии со статьями главы "Налог на имущество физических лиц" (за исключением жилых домов, квартир, дач и гаражей), непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Независимо от возможности получить вычет, в обязательном порядке до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи или сдачи в аренду объекта коммерческой недвижимости должна представляться декларация. Если срок представления декларации пропущен, будет осуществлено взимание штрафа в соответствии со ст. 119 НК РФ.[3]

Налоговые вычеты для физических лиц при сделках с недвижимостью

Налоговое законодательство России облагает налогом (НДФЛ) доходы граждан, также налоговым кодексом предусмотрены возможности уменьшить налоговые выплаты или даже вернуть часть ранее заплаченных налогов, и эти суммы могут быть очень существенными. При совершении сделок с недвижимым имуществом гражданам предоставляется право воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Что это такое? Это возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму совершенной сделки (с некоторыми ограничениями). При этом уменьшить налогооблагаемую базу можно как в будущем, так и за счет прошедших периодов.

Вычет может применяться как при приобретении имущества, так и при его продаже, по этому параметру вычеты можно и разделить.

В данной части работы мы разберемся с вычетами, предоставляемыми гражданам при продаже недвижимости.

При продаже недвижимого имущества, такого как:

· жилые дома,

· квартиры,

· комнаты, включая приватизированные жилые помещения,

· дачи, садовые домики или земельные участки и долей в указанном имуществе.

Для других категорий недвижимого (например, коммерческая недвижимость) сумма вычета не может превышать 250 000 рублей.

Существует два варианта: имущественный вычет и вычет понесенных расходов. Какой из способов выбрать, каждый определяет самостоятельно.[4]

Рассмотрим подробнее эти варианты:

1. При выборе имущественного вычета, налогом облагается только сумма свыше одного миллиона рублей. Таким образом, при продаже жилой недвижимости на сумму в 4 500 тысяч рублей, сумма налога будет составлять (4 500 000 - 1 000 000)*13% = 455 тысяч рублей. При продаже квартиры, у которой несколько собственников, вычет будет делиться между продавцами частями, размеры которых соответствуют размерам долей. Для увеличения вычета, в таких ситуациях можно продажу каждой доли оформлять отдельным договором. В этом случае по каждому договору продажи будет применяться свой вычет. Иногда выгодно предварительно договориться и за определенную плату поделить собственность на двух-трех владельцев, получить тройной вычет и значительно сэкономить на уплате налогов.

2. Учет расходов - это означает, что вы подтверждаете документами расход, понесенный на покупку и на ремонт объекта сделки. И сумма налога при продаже недвижимости рассчитывается по следующей формуле: (Доход от сделки - Понесенные расходы)*13%. Например, вы купили жилую недвижимость за 3 000 000 рублей, но через полтора года возникли обстоятельства, вынуждающие вас продать эту недвижимость. Все документы, подтверждающие покупку, есть у вас на руках, а текущая стоимость уже выросла на 600 тысяч. (3 600 000 -- 3 000 000)*13%= 78 тысяч рублей.

Применять обе льготы одновременно вам не позволят. Иногда возникают ситуации, когда продавец владеет недвижимостью менее трех лет, но при этом не понес никаких затрат на приобретение (квартира досталась по наследству). В такой ситуации возможно только применение имущественного вычета.

Имущественные вычеты не применяются к продажам имущественного права на недвижимость. Например, если вы вступили в долевое участие по строительству дома, а затем выставили его на продажу, хотя объект еще не достроен, при продаже такой недвижимости вам придется оплатить налог в полном объеме. Или применить второй вариант налогообложения.

Это же касается продажи доли в уставном капитале любой организации. Если только вы не являетесь предпринимателем, род деятельности которого и состоит в продаже долей уставных капиталов различных организаций. Например, при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности двух граждан, по 1/2 на каждого, максимальный размер вычета каждому гражданину не может превышать 500 000 рублей, что в сумме составит тот самый 1 000 000 рублей.

Общая совместная собственность, как правило, возникает у супругов, в этом случае о распределении вычета супруги должны договориться между собой, о чем сообщить в налоговый орган.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета (до 1 000 000 рублей), налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Другими словами, гражданин вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму затрат произведенных при приобретении права собственности на недвижимое имущество, например на сумму уплаченную по договору купли-продажи, или на сумму потраченную на строительство жилого дома.

Из приведенных примеров видно, что применение налоговых вычетов дает существенное уменьшение исчисляемых налогов.

Имущественные налоговые вычеты, описанные выше, не предоставляются сами по себе, для их применения гражданин обязан подать налоговую декларацию в налоговые органы по окончании налогового периода.[2]

1.3 Продажа недвижимости иностранцем

Физические лица, чьи доходы облагаются налогом можно разделить на два типа: резиденты РФ и нерезиденты РФ. Сумма налогов и налоговые льготы резидентов описаны в пункты выше. Добавим только, что резидентом считается гражданин, который проживает в России уже более полугода за последний год, исключения составляют военные и лица, выезжающие за границу по государственной службе.

Если продавец не попадает под эти условия, то он является нерезидентом и оплачивает налог со своих доходов в размере тридцати процентам. При этом нерезиденты РФ не имеют права пользоваться какими-либо налоговыми льготами. Таким образом, налоги иностранцев при продаже недвижимости могут быть сравнимы с налогами граждан России.

Любое отклонение от уплаты налогов является уголовно наказуемым деянием. Не предоставление налоговой декларации также является наказуемым, минимальный штраф за этот проступок одна тысяча рублей. Налоговую декларацию необходимо предоставлять, даже в случае нулевой суммы налогов.[5]

Налогообложение иностранных организаций при совершении сделок с коммерческой недвижимостью

В соответствии с положениями пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, которые не связаны с предпринимательской деятельностью такой организации в Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (то есть у покупателя квартиры вне зависимости от его гражданства). При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. налоговая ставка на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 %.

Распространена ситуация, когда нежилое помещение вносится в качестве вклада в ООО, с распределением каждому участнику 50% долей уставного капитала. Один участник вносит в качестве вклада нежилое помещение, а другой - денежные средства. В последствие лицо, внесшее в качестве вклада объект коммерческой недвижимости, продает этому другому лицу свою долю в уставном капитале созданного ООО.

Покупатель становится единственным участником созданного ООО, на балансе которого учитывается данный объект недвижимости.В этом случае, согласно п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ), а равно передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками не признается реализацией товаров, работ или услуг.[7]

`Это означает, что при внесении имущества в качестве взноса в создаваемое ООО и последующем выходе из него, НДС уплате не подлежит.

Кроме того, в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 251 НК РФ, в состав доходов не `включается имущество, которое получено в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации, включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером), а согласно пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ, доходом не признается и то имущество, которое получено в пределах первоначального взноса участником хозяйственного общества или товарищества (его правопреемником или наследником) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества либо при распределении имущества, ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками.

У созданного ООО не возникает обязанность по уплате налога на прибыль в силу того, что данный объект коммерческой недвижимости не признаётся доходом, так как получено в качестве взноса в уставный капитал. Первоначальный владелец объекта не получает дохода и, следовательно, не должен уплачивать с данной операции налог на прибыль.[5]



2. Налоги на коммерческую недвижимость

Государство всячески пытается наполнить казну, а недвижимость одной из первых попала в список обсуждаемых возможностей вынуть деньги из карманов собственников и арендаторов. Госдума активно работает над тем, чтобы стоимость недвижимости рассчитывалась не раз в пятилетку, а была крепко привязана к рынку.

Теперь очередь дошла до коммерческой недвижимости, которую пытаются подать на блюде с кадастровой стоимостью, а не с балансовой, как это было раньше (балансовая стоимость с амортизационным процентом была намного ниже, чем стоимость по кадастру). В связи с этим будет внесено ряд изменений в расчет налога на коммерческую недвижимость в 2014 году.

Коммерческой недвижимостью принято называть строения, здания или сооружения вместе с земельными участками, на которых они размещены, с помощью которых можно заработать прибыль или получить доход. Сюда входят все здания и офисы, в которых размещаются магазины, гипермаркеты, бюро, кафе, рестораны и прочее.

С первого дня текущего года стоимость коммерческой недвижимости рассчитывают как кадастровую стоимость. Единственное, что не все виды недвижимости будут высчитываться с кадастровым налогом. Под новые изменения попали:

· ТЦ и административно-деловые центры;

· недвижимость не резидентов РФ (без представительств в стране);

· помещения общепита, офисные, бытового и торгового характера.

Тем структурам, у которых на балансе такого недвижимого имущества нет, налоги останутся прежними среднегодовыми оценочными. Если будут такие лица, которые не будут согласны с поставленной стоимостью объекта в кадастровом учете, то есть шанс изменить цифру, подав заявление в специальную спорную комиссию.

Налог с продажи коммерческой недвижимости рассчитывается как налог на прибыль и на добавленную стоимость в соответствии со ст. 146 НК РФ. Необходимо высчитать процентную часть от налоговой базы, которая соответствует определенной ставке налога, обычно это 24%. НДС выплачивается таким способом: покупатель помещения должен оплатить продавцу сумму НДС, которую тот засчитает в бюджет (счет-фактура выписывается на 18% от общей цены помещения).[3]

2.1 Налоги на операции с недвижимостью

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или внаем; покупка или строительство; оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.

Если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии с гл. 25 части II Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2009 г. установлена в размере 20%, из которых зачисляется:

· 2% в федеральный бюджет;

· 18% в бюджеты субъектов РФ.

Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.

2.2 Налоговая база

Согласно статьи 375 НК РФ налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового Кодекса [1].

При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.

В случае, если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, стоимость указанных объектов для целей налогообложения определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухгалтерского учета в конце каждого налогового (отчетного) периода.

В Статье 378.2 НК РФ говориться, что Налоговая база определяется, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.[1]

Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента

В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

1) для города федерального значения Москвы: в 2014 году - 1,5 процента, в 2015 году - 1,7 процента, в 2016 году и последующие годы - 2 процента;

2) для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году - 1,0 процента, в 2015 году - 1,5 процента, в 2016 году и последующие годы - 2 процента.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Налоговые ставки, определяемые законами субъектов Российской Федерации в отношении железнодорожных путей общего пользования, магистральных трубопроводов, линий энергопередачи, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов, не могут превышать в 2013 году 0,4 процента, в 2014 году - 0,7 процента, в 2015 году - 1,0 процента, в 2016 году - 1,3 процента, в 2017 году - 1,6 процента, в 2018 году - 1,9 процента. Перечень имущества, относящегося к указанным объектам, утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 380 НК РФ. [1]

Если у предприятия, здание имеет кадастровую стоимость, а сами помещения не оценены, то налог следует оплачивать как долю площади помещения от площади всего здания. Если в списке кадастра нет здания предприятия, то рассчитывать налоговый и авансовый платеж необходимо по старым меркам, то есть по балансовой стоимости недвижимости (НК РФ ст. 375 п. 1). Сведения о включении искомой коммерческой недвижимости и определенную стоимость по кадастру можно узнать после подачи запроса по интернет-почте или в сети интернет. Выдается документ абсолютно бесплатно.

По словам экспертов изменения затронут и налог на аренду коммерческой недвижимости, в связи с новыми расчетами стоимости объектов, будет увеличено операционные расходы фирм, в следствие чего увеличится арендный платеж. Число, на которое будет увеличено налог, напрямую зависит от разницы кадастровой и балансовой стоимости недвижимого имущества, а это может достигать до 25% от чистого дохода фирмы от операций. Получается, что здания, которые недавно построены не будут оцениваться жестче, чем раньше, потому что кадастровая стоимость еще недалеко ушла от рыночной цены объекта.

2.3 Порядок исчисления и уплаты налогов

1. Исчисление налогов производится налоговыми органами.

2. Налог исчисляется ежегодно на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы с учетом коэффициента-дефлятора.

Порядок исчисления и уплаты налога

Уплата налога осуществляется в виде авансовых платежей и окончательного расчета по итогам налогового периода (года). Исчисление суммы авансовых платежей на текущий год производится налоговым органом. Авансовые платежи уплачиваются на основании налоговых уведомлений

Сумма авансовых платежей на текущий налоговый период определяется исходя из:

· суммы налоговой базы данного налогоплательщика за предыдущий год

· Если предприниматель начинает деятельность после начала года -- суммы дохода, указываемой в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, которая должна быть представлена в 5-дневный срок по истечении месяца после начала деятельности [12].

Порядок уплаты налога

Вид платежа	Размер платежа	Срок уплаты
Авансовый платеж:
за январь -- июнь	1/2 годовой суммы авансовых платежей	Не позднее 15 июля текущего года
за июль -- сентябрь	1/4 годовой суммы авансовых платежей	Не позднее 15 октября текущего года
за октябрь -- декабрь	1/4 годовой суммы авансовых платежей	Не позднее 15 января следующего года
Платеж по итогам года	Разница между суммой налога, начисленной по итогам года, и авансовыми платежами	Не позднее 15 июля следующего года



3. Налогообложение сделок с недвижимостью

3.1 При нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости

При нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости выплачивается только регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости Объекта. Налогами данная операция не облагается.

3.2 При получении объекта недвижимости в дар

Если же оформляется дарение Объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Его ставки:

1. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям - 3 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам - 10 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям - 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам - 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

3. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям - 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам - 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

4. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· оплаты месячной минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества, стоимости от 15 % + труда размера установленного 176,1-кратного - родителям.

· другим физическим лицам - 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.



3.3 При наследовании объекта недвижимости

Необходимо уплачивать налог и при получении Объекта недвижимости в порядке наследования. Ставки:

1. При наследовании имущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди - 5 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди - 10 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам - 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При наследовании имущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди - 42,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 10 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди - 85-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам - 170-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

3. При наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди - 127,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди - 255-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам - 425-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда [4, 8].

3.4 Льготы при наследовании и дарении

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается:

1. C стоимости имущества, переходящего в порядке наследования пережившему супругу, или дарения имущества одним супругом другому.

Налог не взимается независимо от того, проживали супруги вместе или нет.

Основанием для предоставления льготы является свидетельство о регистрации брака, а в случае его отсутствия - решение суда о признании факта супружества

2. C стоимости жилых домов (квартир) и с сумм паевых накоплений в жилищно-строительных кооперативах, если наследники или одаряемые проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем или дарителем на день открытия наследства или оформления договора дарения.

Факт совместного проживания подтверждается справкой из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации, а также решением суда.

В частности, не лишаются права на льготу по налогу физические лица, получающие имущество в порядке наследования или дарения, проживающие совместно с наследодателем или дарителем и временно выехавшие в связи с обучением (студенты, аспиранты, учащиеся), нахождением в длительной служебной командировке, прохождением срочной службы в Вооруженных Силах. В этом случае основанием для предоставления льготы является справка соответствующей организации о причинах отсутствия гражданина;

3. C стоимости имущества, переходящего в порядке наследования от лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации, в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка.

Основанием для предоставления льготы является документ соответствующей организации о смерти наследодателя;

4. C стоимости жилых домов и транспортных средств, переходящих в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Основанием для предоставления льготы является удостоверение инвалида.

Льгота предоставляется тем физическим лицам, которые имели указанные выше группы инвалидности на момент получения свидетельства на право наследования;[9]



3.5 Налогообложение аренды

Существует 2 схемы уплаты налогов.

Арендодатель - физическое лицо.

В этом случае согласно статье 224 Налогового Кодекса РФ установлена ставка подоходного налога в размере 13%. К примеру, полученный вами доход от сдачи квартиры в аренду (наем) за год составил 120 тыс. рублей (10 тыс. рублей в месяц). Сумму в размере 120000 Х 0,13 = 15600 рублей вы должны перечислить государству, для того чтобы в дальнейшем получить налоговый вычет по этой сумме.[2]

Арендодатель - индивидуальный предприниматель.

В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества. С этого момента появилась правовая лазейка уменьшить налог на доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду. Регистрируясь в виде индивидуального предпринимателя, владелец квартиры вправе указывать, сдачу имущества в аренду основным видом своей деятельности. Более того, согласно статьям 346.12, 346.13 Налогового кодекса РФ индивидуальный предприниматель вправе пользоваться упрощенной системой налогообложения, что позволяет, используя "доходную" схему платить 6 % налога с полученных сумм. Все что нужно вести для отчетности, это Книгу доходов. Из получаемых сумм в качестве платежей за аренду, 6% остаются на расчетном счете, и раз в квартал необходимо платить накопленную сумму в бюджет. Раз в год также необходимо перечислить 1800 рублей сбора в Пенсионный фонд и предоставить в налоговую инспекцию Книгу продаж, в которой вы раз в месяц делается запись с суммой полученного дохода. Это стоит в среднем 1500 рублей в месяц.[8]

3.6 Налоговые вычеты ипотеки

С этого года налоговый вычет по процентам, выплаченным по кредиту на покупку жилья, ограничен суммой в 3 млн. руб. Но зато «откреплен» от имущественного вычета - теперь эти «бонусы» можно получить при покупке разных объектов недвижимости.

Каждый самостоятельно решивший жилищную проблему житель России раз в жизни получает от государства два «бонуса». Первый - имущественный налоговый вычет (возврат уплаченных налогов) с суммы 2 млн руб. Второй актуален для тех, кто приобрел недвижимость в ипотеку. Это так называемый процентный вычет, или возможность вернуть 13% от суммы процентов, выплаченных по целевому займу на покупку или строительство жилья.

С 1 января 2014 года вступили в силу поправки в статью 220 части второй Налогового кодекса РФ, которые внесли заметные коррективы в процесс получения обоих вычетов. Об изменениях в отношении имущественного вычета уже писали. Напомним: главная новация заключается в том, что преференцию «открепили» от объекта недвижимости и дали возможность получать неиспользованный остаток при следующих покупках жилья.

Перемены в отношении вычета с процентов по ипотеке не столь радикальны, но тоже довольно значимы. Корреспондент БН с помощью УФНС РФ пыталась разобраться в нюансах налогового законодательства.

Неизменные условия.

Сначала коротко напомним, кто и в каких случаях имеет право на получение вычета по процентам, выплаченным в ходе обслуживания ипотечного кредита. Прежде всего, заемщик должен быть налоговым резидентом РФ, то есть - выплачивать в бюджет налоги по ставке 13%. Следовательно, граждане, получающие зарплату «в конверте», этой преференции лишены. Не удастся воспользоваться помощью государства владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям (их доходы облагаются налогом по другой ставке), а также тем, кто не платит НДФЛ, - например, студентам.

Прежним остался также перечень требований в отношении самого кредита, тяготы по обслуживанию которого готово разделить государство. Совсем не обязательно получать заем именно в банке - можно взять деньги в долг у любой российской организации или у индивидуального предпринимателя. Но заем непременно должен быть целевым, то есть в договоре четко указано, что заемщик обязуется потратить средства на строительство или приобретение квартиры, дома или доли в них. Кроме того, если квартира покупается на первичном рынке и по договору передается дольщику без чистовой отделки, целевой заем можно направить на покупку отделочных материалов и на оплату ремонтных работ.

Представим себе ситуацию: банк отказал в выдаче ипотеки, и человеку для покупки своего угла пришлось взять потребительский кредит. Этот заем, фактически направленный на приобретение недвижимости, формально не считается целевым. И уменьшить сумму выплаченных по нему процентов за счет налогового вычета не удастся.

Зато если в силу изменившихся экономических обстоятельств заемщик взял второй кредит на рефинансирование первого целевого займа, выплаченные по нему проценты также включаются в налоговый вычет.

Наконец, третье незыблемое условие - жилье должно располагаться на территории РФ. И, безусловно, быть ликвидным - именно таким, на приобретение какого банки выдают кредиты.

«Потолок» для процентов.

Теперь о новациях этого года в отношении процентного вычета. Самая главная - это ограничение его максимальной суммы тремя миллионами рублей. Таким образом, из выплаченных в бюджет налогов можно с этого года вернуть максимум 390 тыс. руб. В прежней редакции статьи 220 НК РФ такого «потолка» не было.

Законодатели установили, казалось бы, довольно большую сумму уплаченных процентов, с которых можно получить вычет. Как сообщает АИЖК, в прошлом году размер среднего по РФ кредита составлял 1,6 млн. руб. Более значительные суммы заемщики привлекали только в Санкт-Петербурге (средний заем, по данным ВТБ24, составил около 2 млн. руб.) и в Москве (3,5 млн. руб., по сведениям компании Est-a-Tet). При таком размере займов на срок семь-десять лет сумма выплаченных по кредиту процентов не достигнет «потолка». Но если человек, скажем, взял заем в 2 млн. руб. и намерен его выплатить в течение 25 лет, то к концу срока набежит около 4,3 млн. руб. переплаты. А все, что свыше 3 млн. руб., как уже говорилось, не подпадает под налоговый вычет.

Впрочем, тем, кто взял кредиты до 1 января 2014 года и продолжает выплачивать ипотеку, повезло - это ограничение их не коснется. Налоговый вычет на погашение процентов по целевым займам, полученным налогоплательщиком до вступления в силу поправок в НК РФ, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования взятой ранее ипотеки, предоставляется без учета ограничения.

Справедливо заметить что подавляющее большинство заемщиков все же выплачивает значительно меньше 3 млн. руб. процентов по ипотеке. Но, в отличие от имущественного вычета, остаток процентного на следующие покупки жилья не переносится. Эта льгота предоставляется один раз в жизни и только по одному объекту недвижимости.

Еще одна новация этого года: в соответствии с новой редакцией статьи 220 НК РФ, имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам разделили. Если раньше оба вычета надо было получать вместе, при покупке одного объекта, то теперь это не обязательное условие. Сначала гражданин может купить квартиру за собственные средства и получить имущественный вычет. Через несколько лет, взяв кредит, улучшить свои жилищные условия, а заодно - реализовать право на получение вычета по уплаченным процентам. Как разъясняется в письме Минфина РФ от 13 сентября 2013 года, «налогоплательщикам предоставляется право на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение объекта недвижимости и имущественного налогового вычета по расходам на уплату процентов по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение этого же объекта либо иного объекта недвижимости».

...