Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Общие понятия

1.1 Характеристика оценки земельного участка

1.2 Понятие кадастровой стоимости

1.3 Проблемы и пути оспаривания

2. Способы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

2.1 Способ изменения кадастровой стоимости в административном порядке

2.2 Способ оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке

Заключение

Список использованных источников

Приложение



Введение

Актуальность темы данной курсовой работы заключается в том, что оспаривание кадастровой стоимости земельного участка -- законный вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. А это важнейшие проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей.

Объектом исследования является оценка земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Предметом исследования являются нормы законодательства, которые регулируют оспаривание кадастровой стоимости.

Целью курсовой работы является всестороннее изучение земельного участка как объекта недвижимости, а так же выявление проблем оценки земельных участков, по которым происходит оспаривание кадастровой стоимости.

Для достижения данной цели необходимо поставить следующие задачи:

- дать понятие оценки земельного участка, кадастровой стоимости;

- изучить земельный участок в качестве объекта недвижимости со всех сторон;

- выявить проблемы оспаривания и пути их совершенствования;

- определить способы оспаривания кадастровой стоимости;

- проанализировать изменение кадастровой стоимости способами оспаривания.

Курсовая работа состоит из введения, трёх глав, поделенных на пять параграфов, заключения и списка использованной литературы.

кадастровый земельный оспаривание стоимость



1. Общие понятия

1.1 Характеристика оценки земельного участка

Земельный участок -- часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельные участки подразделяются на делимые и неделимые. Участок называется делимым, если его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в России по экономическому назначению разделен на семь категорий земель. А именно:

- Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации. Они занимают Земли городов и населенных пунктов 4% территории страны.

- Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

- Земли особо охраняемых территорий. Эти земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

- Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.

- Земли водного фонда.

- Земли запаса.

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Необходимо также подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Оценка земельного участка - это цена недвижимости, которую определяют по рыночной стоимости оценщики. Оценщик - это специалист, имеющий лицензию на оценочную деятельность.

Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те, и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся различные виды имущества (ГК РФ):

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Этапы проведения оценки описаны в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256, а также в Стандартах и правилах оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО».

Проведение оценки состоит из следующих этапов:

1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в том числе возможный осмотр объекта оценки;

3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. составление отчета об оценке.

Оценка стоимости земельных участков может быть организована при наличии следующих документов:

- Документы, подтверждающие определенные права на земельный участок;

- Документы, показывающие границы территории. Копия кадастрового паспорта с соответствующими техническими отметками - обязательное условие для того, чтобы оценка стоимости участка была начата;

- Справки, указывающие на обременение какими-либо обязательствами (залог, контракты). В некоторых случаях присутствует дополнительное налогообложение. Экспертиза земельных участков учитывает обременения как фактор, понижающий рыночную стоимость недвижимости, и позволяет более точно оценить землю.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:

- целевое назначение;

- форму собственности;

- разрешенное использование.

Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований предусмотрено в Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земельные участки на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом и договорами.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая цена земли в поселениях с численностью населения:

- свыше 3 млн человек -- в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

- от 500 тыс. до 3 млн человек -- от 5 до 17 ставок;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений -- от 3 до 10 ставок земельного налога (Закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком -- безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:

- запретом на изменение целевого назначения земельного участка;

- запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

- требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

- запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

- запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;

- запретом на изменение внешнего вида недвижимости;

- условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;

- иными требованиями, установленными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

- в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участковили об установлении особых правовых режимов использования земель;

- в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

- в документах государственного земельного кадастра;

- в документах государственной регистрации.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274--277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определенным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми согласно ему нормативно-правовыми актами.

Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

1.2 Понятие кадастровой стоимости

В оценочной деятельности распределяют следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Кадастровая оценка земельных участков проводится по всем категориям и видам использования земель не зависимо от форм собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка -- это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования (например, застройку).

Цель кадастровой оценки -- одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельного участка, проведённые на них улучшения, уровень социального и инженерного транспортного обустройства.

Рыночная информационная база кадастровой оценки - массовые данные о продаже земельного участка для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства, приусадебного хозяйства, а так же о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов коммерческой недвижимости.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка осуществляется на основе доходного, сравнительного и затратного подходов с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V = I / R, где

V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два метода доходного подхода:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования денежных потоков (капитализация дохода по норме отдачи на капитал).

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки:

1. Местоположение и окружение;

2. Целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельный участок;

3. Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);

4. Транспортная доступность;

5. Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним).

Существует 2 метода в сравнительном подходе:

- метод сравнения продаж;

- метод валового рентного мультипликатора.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

- расчет накопленного износа (И_н):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

С_у = С_нс - С_и ;

- определение итоговой стоимости недвижимости

С_зп = С_з + С_{у .}

Методы затратного подхода:

- метод сравнительной стоимости единицы;

- метод стоимости укрупнённых элементов;

- метод количественного анализа.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

1.3 Проблемы и пути оспаривания

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка -- законный вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить платежи по аренде или уменьшить сумму при выкупе имущества в собственность. А это важнейшие и актуальные проблемы на сегодняшний день для многих предпринимателей.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка началось с Постановления ВАС РФ № 913/11, которое определило правовую позицию лиц, права которых были нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка земли. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нарушенные права подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, и должны рассматриваться по общим правилам искового производства. Истцом в суде выступает собственник земельного участка или арендатор. Ответчиком - ФГБУ «Кадастровая палата». Заявитель доказывает суду, что кадастровая стоимость его участка существенно выше рыночной и просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости земли могут быть оспорены:

- Предпринимателями и юридическими лицами - в арбитражном суде по месту нахождения земельного участка (на сегодняшний день наиболее благоприятная правоприменительная практика по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков сложилась именно в арбитражных судах).

- Физическими лицами, владельцами земельного участка - в суде общей юрисдикции по месту нахождения ответчика.

Основанием оспаривания результатов определения кадастровой стоимости является установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика или судебной экспертизы. Как правило, рыночная оценка земельного участка ниже его кадастровой стоимости. Судебное оспаривание целесообразно осуществлять, если разница между кадастровой и рыночной оценкой составляет 30 и более процентов.

Для того чтобы объективно доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной, необходимо представить суду рыночную оценку на ту же дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

Документы, необходимые для оценки земли (с целью оспаривания кадастровой стоимости):

ВАРИАНТ 1. Оценивается земельный участок без построек:

1. Правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности на землю / договор аренды земельного участка с приложениями;

2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом;

3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет.

ВАРИАНТ 2. Оценивается земельный участок, на котором есть строения:

1. Правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности на землю / договор аренды земельного участка с приложениями;

2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом;

3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет;

4. Правоустанавливающие документы на строения: свидетельство о собственности, договор купли-продажи;

5. Технические паспорта на строения.

Эффективным способом снижения кадастровой стоимости конкретного земельного участка является обращение в суд с исковым заявлением и приложенным отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости конкретного земельного участка и заключением СРО.

Экспертиза на отчет оценщика - это заключение о достоверности отчета и его соответствии требованиям законодательства. Экспертиза проводится СРО, в которой состоит оценщик.

Закон, предусматривающий обязательность проведения такой экспертизы для земельных участков на территории Челябинской области, в силу не вступил. Однако, несмотря на это, суды зачастую требуют представления истцом экспертизы на отчет оценщика.

Таким образом, в интересах дела и для обеспечения его положительного исхода, рекомендуется наличие экспертизы СРО на отчет оценщика.

В случае непрофессионального составления отчета об оценке или действий юриста и вследствие отказа суда в удовлетворении иска, допускается оспаривание решения суда в вышестоящих инстанциях, но повторное обращение допускается только после общей кадастровой переоценки (от 3 до 5 лет, в зависимости от субъекта федерации).



2. Способы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земельных участков относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов. Долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя это тем, что кадастровая стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, обжалование которых подсудно судам общей юрисдикции. Суды общей юрисдикции, в свою очередь, при рассмотрении споров об обжаловании результатов кадастровой оценки ссылались на формальное соблюдение органами власти субъектов Российской Федерации формальных процедур кадастровой оценки и приходили к выводу о ее обоснованности.

Однако в 2009 году сложившаяся судебная практика подтвердила право любого заинтересованного лица обратиться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. После принятия указанного постановления стала формироваться судебная практика по делам этой категории, а споры, ранее не имевшие какой-либо перспективы, стали актуальными для многих правообладателей земельных участков. Но практика рассмотрения споров по кадастровой оценке сводилась к следующему. С учетом того что на размер кадастровой стоимости влияют два основных фактора -- вид разрешенного использования земельного участка и конкретный удельный показатель кадастровой стоимости, возможны два основных способа оспаривания кадастровой стоимости.



2.1 Способ изменения кадастровой стоимости в административном порядке

Возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссии введена пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно статье 5 указанного Федерального закона № 167-ФЗ его положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок (дата опубликования Федерального закона № 167-ФЗ - 26.07.2010 г., в связи с чем 60 дней со дня опубликования истекли 24.09.2010 г.) Государственная кадастровая оценка земель, работы по проведению которой не завершились до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона, проводится в соответствии с правилами, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с разъяснениями Минэкономразвития Российской Федерации от 27.05.2011 г. возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссии, по мнению Департамента корпоративного управления Минэкономразвития, распространяется исключительно на результаты государственной кадастровой оценки, полученные после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона № 167-ФЗ и договоры на проведение которой были заключены после истечения указанного срока.

- Комиссионный (внесудебный) порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным досудебным порядком.

- В соответствии с Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее - Порядок) комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Российской Федерации создается одна постоянно действующая комиссия.

- Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

- Согласно пункту 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости (см. приложение № 1), содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:

- кадастровый паспорт объекта недвижимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений;

- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных настоящим Порядком.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

- В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

- В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения:

1. в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются;

2. лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

- Согласно пункту 20 Порядка в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).

- В соответствии с пунктом 21 Порядка копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или об ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются. Согласно пункту 23 Порядка в целях обеспечения открытости работы комиссии уполномоченный федеральный орган размещает на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о работе комиссии, в том числе протоколы заседаний комиссий и принятые решения без указания персональных данных заявителей, не позднее пяти рабочих дней с даты соответствующего заседания, а также обобщенную информацию о принимаемых решениях, рекомендуемый образец которой прилагается к настоящим Типовым требованиям, обновляемую не позднее первого числа каждого месяца.

Кажущийся на первый взгляд простым порядок оспаривания кадастровой стоимости через комиссию все чаще показывает свою неэффективность. В связи с возрастающим количеством отклоненных комиссиями заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, необходимо еще раз указать на предусмотренное абзацем 5 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности право оспаривать решения комиссий в арбитражном суде.

Фактически комиссия должна выносить решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании наличия или отсутствия предусмотренного статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности формального пакета документов. Другими словами, у комиссии просто нет иной возможности, кроме как принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной при предоставлении предусмотренных законом документов.

Комиссия не наделена полномочиями рассматривать по существу представленные отчеты о рыночной стоимости на предмет их соответствия оценочному законодательству и федеральным стандартам оценки. Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности и принятые на ее основе регламентирующие деятельность комиссий документы исходят из принципов добросовестности и профессионализма работы оценщиков, экспертных советов их саморегулируемых организаций и членов комиссий. Однако члены комиссии все чаще выходят за пределы предоставленных им прав. Незаконность данных действий комиссии подтверждается следующей судебной практикой: (см. приложение № 2).

Дела по оспариванию решений комиссий относятся к делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, а именно к делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, которые рассматриваются с особенностями предусмотренными главой 24 АПК РФ.

Способ защиты права, применяемый заявителем, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу способов защиты гражданских прав, в частности, относится признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктом 4 статьи 198 АПК РФ установлен сокращенный срок исковой давности для данной категории дел, который составляет три месяца. Таким образом, лицу, чьи права нарушены принятым комиссией решением, заявление о его оспаривании должно быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок при этом может быть восстановлен арбитражным судом.

Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственного органа незаконным является одновременно как их несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение этими ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). При этом в силу статьи 65 АПК РФ заявитель должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением комиссии.



2.2 Способ оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке

Правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.) определена прецедентным Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 (далее - Постановление Президиума ВАС РФ № 913/11).

Именно по пути заявления таких требований идет в настоящее время процесс оспаривания кадастровой стоимости и с определенной степенью уверенности можно говорить, что именно описанное основание для оспаривания представляется с юридической точки зрения наиболее перспективным.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ № 913/11 требования об изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

- Заявителями исковых требований могут быть физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

- Ответчиком по данной категории дел будет являться орган кадастрового учета, осуществляющий в том числе и функции по государственной кадастровой оценке - Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра (ФГБУ «ФКП Росреестра»). Полномочия по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О государственном кадастре недвижимости» предусмотренные законом полномочия органа кадастрового учета, которым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу пункта 2 приказа Росреестра от 11.03.2010 № П/93 федеральные государственные учреждения «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации наделены полномочиями органа кадастрового учета. Указанные лица являются держателями кадастровой информации, на них возлагается обязанность по исполнению решений суда, которая заключается во внесении соответствующих изменений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, поэтому их привлечение в качестве соответчиков по рассматриваемым делам является законным и обоснованным.

...