Договор социального найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора социального найма жилого помещения

1.1 Понятие, признаки и элементы договора социального найма жилого помещения

1.2 Порядок заключения договора социального найма жилого помещения

Глава 2. Практика исполнения обязательства, возникшего из договора социального найма жилого помещения

2.1 Реализация прав и обязанностей сторон договора социального найма: анализ материалов судебной практики

2.2 Расторжение договора социального найма жилого помещения

Заключение

Список использованных источников и литературы



Введение

Актуальность темы практикума. Интерес к исследованию темы Договор социального найма жилого помещения закономерен. Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни людей. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни.

В нашей стране жилищный вопрос стоит особо остро. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для богатевшей прослойки общества; у основной части населения жилищный вопрос остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда.

Объектом практикума являются общественные отношения, возникающие по поводу возникновения, изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

Предметом исследования практикума стали нормы российского законодательства, регулирующие договор социального найма жилого помещения.

Целью практикума является рассмотрение договора социального найма жилого помещения и анализ судебной практики.

Указанная цель может быть достигнута посредством реализации следующих задач:

1) проследить порядок заключения договора социального найма жилого помещения ; социальный договор наем

2) проанализировать практику исполнения обязательства, возникшего из договора социального найма жилого помещения ;

3) определить понятие, признаки и элементы договора социального найма жилого помещения;

4) охарактеризовать реализацию прав и обязанностей сторон договора социального найма: анализ материалов судебной практики ;

5) проанализировать расторжение договора социального найма жилого помещения.

Методологическая основа исследования.

При исследовании были использованы методы социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Теоретическая основа практикума. При написании практикума были использованы научные знание таких ученых-исследователей как: Александровой С. Н. , Вишневской И. С. , Гетмана Е.С. , Грудцыной Л.Ю., Рузановой В.Д. , Филипповой Е.С.

Нормативную базу практикума составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ.

Структура практикума состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка используемых источников и литературы.



Глава 1. Общая характеристика договора социального найма жилого помещения

1.1 Понятие, признаки и элементы договора социального найма жилого помещения

Договором социального найма регулируется использование помещений, которые были предоставлены (или предоставляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

Таким образом, собственником помещений, заселяемых по договору социального найма, является государственное или муниципальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граждан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Тамбове это 15-18 м2) Тамбовская городская дума решение от 30 марта 2005 г. № 675 «Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения в городе Тамбове»; проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м2 жилой площади), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь. На основании решения о предоставлении жилого помещения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним и пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживающих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в некоторых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане -- выселены из занимаемого помещения. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и никакие другие лица не смогут претендовать на данное жилое помещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фонда, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совместно с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому назначению, т.е. для проживания, а не для промышленных нужд.

Право вселять в установленном порядке в нанятое помещение других граждан на правах членов семьи.

Право сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохранение жилой площади за нанимателем.

Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о норме жилой площади и согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора.

Право вселять временных жильцов.

Право обменять нанятое жилое помещение на другое помещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимателем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене помещения в домах муниципального фонда не требуется.

Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймодателем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все занимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого помещения. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения. - Жилищное право. 2005. № 3.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согласия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предоставляемое помещение может быть как благоустроенным, так и неблагоустроенным.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения. Оно может быть произведено, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

дом (жилое помещение) грозит обвалом;

дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, а также граждан, не оплачивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

1.2 Порядок заключения договора социального найма жилого помещения

Глава 7 третьего раздела ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. устанавливает «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма». Основные новеллы главы:

- исключено первоочередное предоставление жилых помещений;

- все жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет, за исключением некоторых категорий очередников;

- упразднены ордера на занятие жилья, предоставляемого по договору социального найма, как основания для вселения в жилое помещение;

- отказ от установления единой федеральной учетной нормы и нормы предоставления жилья по договору социального найма;

- определение последствий намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий;

- право на дополнительную площадь утрачено отдельными категориями граждан, имевших такое право до принятия ЖК РФ;

- иное, по сравнению с прежним жилищным законодательством, определение учета законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма;

- установление нового порядка предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;

- установление в качестве основания для выселения с предоставлением другого жилого помещения (неблагоустроенного, по нормам общежития) в случае невнесения в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещения и коммунальные услуги.

Одним из условий осуществления гражданами права на жилище является, в соответствии с п. 3 ст. 2 Жилищного кодекса РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14., предоставление гражданам жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах.

Анализ норм ЖК РФ показывает, что среди оснований возникновения жилищных прав особо выделено одно из них - договор. Такое внимание к нему обусловлено особой ролью договора в возникновении жилищных прав и их регулировании. Кроме известных договоров социального и коммерческого найма, жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма, найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие категории нуждающихся лиц, которым предоставляется жилое помещение по договорам социального найма:

1)малоимущие;

2)иные категории граждан, указанные в законе субъекта Российской Федерации;

3)иностранные граждане, лица без гражданства в силу прямого указания международного договора.

Таким образом, для заключения договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, необходимо наличие обязательных предпосылок, предусмотренных законодательством (например, принадлежность к категории малоимущих, нуждаемость и т.д.), при отсутствии которых договор социального найма не заключается, а заключенный договор может быть признан недействительным. Александрова С. Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005, с. 9 -13.

Согласно Федерального закона от 29.12.2004 г. №189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 29.12.2004 г. №189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» «Собрание законодательства РФ» 30.06.2014. - №26 (часть I), ст. 3377. малоимущими считаются граждане, если они признаны таковыми органами местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Другим основанием для получения жилья по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.

В ст. 51 ЖК РФ подробно указаны основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. Это:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма и не имеющие собственного жилья;

- обеспеченные жилой площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя, собственниками или членами семьи собственника, если они проживают в коммунальной квартире, где имеется больной, с которым совместное проживание в квартире невозможно, и не имеющие иного жилого помещения (ч. 4 ст. 51 ЖК РФ). Невозможность совместного проживания с таким больным в одной квартире должна подтверждаться заключением органов здравоохранения.

Предоставление жилых помещений лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, осуществляется вне очереди (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Внеочередное предоставление жилых помещений предусмотрено инвалидам согласно ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» Федеральный закон от 24.11.1995 г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» «Собрание законодательства РФ». -27.11.1995, № 48, ст. 4563.. Правительство Российской Федерации 21.12.2004 г. своим Постановлением №817 утвердило перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающими ими, право на дополнительную площадь.

Порядок постановки на учет и предоставление жилых помещений по договору социального найма в ЖК РФ предусмотрен только в отношении граждан, признанных малоимущими, и при получении жилья будет проверяться имущественное положение семьи. Кодекс не определяет норму площади жилого помещения на одного человека.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении осуществляет орган местного самоуправления. В ЖК РФ не предусмотрена постановка на учет граждан в качестве нуждающихся по месту работы. Однако есть оговорка, согласно которой законодательством может быть установлен иной порядок подачи заявления о принятии на учет.

Как правило, заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина.

Сам по себе факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании и в определенном месте еще не дает основания к определению его места жительства. Необходима регистрация гражданина по месту жительства. В ч. 3 ст. 52 ЖК РФ отмечается, что граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства, т.е. когда их трудовая деятельность связана с постоянным передвижением или в других предусмотренных законом случаях. Это касается работников Крайнего Севера, имеющих стаж подземной работы 10 лет и достигших пенсионного возраста, военных, сотрудников уголовно-исполнительной системы и т.д.

Возможен и отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В ст. 54 ЖК РФ указываются следующие основания на то:

- не были представлены документы, которые подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

- совершили действия, в результате которых могли быть признаны нуждающимися. В таком случае граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.

Указанные действия обладают следующими признаками:

1)они совершаются тем гражданином, который имеет цель приобрести право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

2)этот гражданин состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

3)гражданин, совершивший такие действия, является малоимущим; эти действия совершаются им преднамеренно (с умыслом);

4)действия совершены в течение предшествующих пяти лет.

Иные основания отказа в принятии на учет граждан, кроме предусмотренных в ст. 54 ЖК РФ, недопустимы.

Как уже отмечалось ранее, обязательным условием получения жилого помещения по договору социального найма является прием на учет нуждающихся в жилом помещении. Из этого правила есть исключения.

К лицам, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма независимо от принятия на учет в качестве нуждающихся, в соответствии с ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ, относятся:

1) Граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

2)Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также лица по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. другие категории граждан, которые не предусмотрены Жилищным кодексом, не могут получить жилое помещение по договору социального найма иначе как при условии принятия на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Представление жилых помещений вне очереди не предполагает включения граждан в какую-либо очередь. Жилищным кодексом РФ право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилья вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет. Следовательно, при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не установлен, суд такой срок не должен определять.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения, принятое органом местного самоуправления.

Условия предоставления жилого помещения по месту жительства гражданина включают в себя:

1)предоставление жилого помещения по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Систематическое толкование позволяет говорить о том, что жилое помещение должно соответствовать признакам благоустроенности для конкретного населенного пункта; Закон Самарской области «О жилище» отмечает, что не подлежат обязательному удовлетворению требования о предоставлении жилого помещения в определенном доме, районе, этаже;

2)общая площадь помещения на одного человека должна составлять не менее нормы предоставления. Общая площадь предоставляемого жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний;

3)при определении площади учитывается площадь жилого помещения, которая принадлежит гражданину на праве собственности, в том числе общей собственности;

4)допускается заселение одной комнаты лицами разного пола только с их согласия, за исключением супругов, согласия которых не требуется.

5)допускается предоставление жилых домов и квартир и не допускается предоставление комнат в коммунальной квартире, за исключением случаев, когда при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют лица, имеющие преимущественное право.

Жилое помещение муниципального жилищного фонда по договору социального найма представляется заявителю и членам его семьи только после предоставления уполномоченному органу обязательства, подписанного заявителем и всеми совершеннолетними членами его семьи, о передаче занимаемого ими жилого помещения, предоставленного по договору социального найма или договору в специализированном жилищном фонде.

С момента принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении у гражданина возникает право состоять на учете. При этом возникает административное правоотношение между гражданином и органом, принявшим его на учет. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ст. 56 ЖК РФ. Это может происходить по желанию самого гражданина, стоящего на учете, путем подачи заявления.

Утрата гражданином, стоящим на учете в качестве нуждающегося, оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма, влечет снятие его с учета. К таким основаниям относится, например, увеличение дохода гражданина, который не позволяет считать его малоимущим (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета при выезде на другое постоянное место жительства в другое муниципальное образование.

Новым основанием снятия с учета, ранее не предусмотренным ЖК РСФСР, является получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения. Предоставление в установленном порядке от указанных выше органов земельного участка для строительства жилого дома также является основанием для снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося.

Традиционным основанием, предусмотренным и ранее действовавшим жилищным законодательством, служит выявление в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Очередности предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире посвящена ст. 59 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14..

Предоставление освободившегося помещения (одной или нескольких комнат) осуществляется в следующей очередности:

1)проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими или нуждающимися в жилых помещениях;

2)при отсутствии граждан, указанных в ч. 1, помещения предоставляются проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. Собственники, не проживающие в данной коммунальной квартире, не обладают названным правом;

3)в третью очередь освободившиеся помещения предоставляются по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В этом случае целесообразнее говорить не о предоставлении жилья, а о заключении договора купли-продажи. Преимущественное право на заключение данного договора имеют названные лица. При этом имеется в виду, что они проживают в указанной коммунальной квартире.

4)в четвертую очередь право на вселение в освободившееся жилое помещение имеют другие

Следующим основанием для получения жилого помещения является очередность получения жилья. Основным критерием предоставления жилья является очередность получения исходя из времени принятия граждан на учет.



Глава 2. Практика исполнения обязательства, возникающего из договора социального найма жилого помещения

2.1 Реализация прав и обязанностей сторон договора социального найма: анализ материалов судебной практики

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Договор социального найма жилого помещения, как уже отмечалось, заключается с нанимателем - гражданином, на имя которого выдано решение о предоставлении жилого помещения. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В Жилищном кодексе РФ не содержится определения понятий «семья» и «член семьи» ст. 69 лишь называет категории граждан и условия, при которых они могут быть признаны членами семьи нанимателя.

В семейном праве семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества, построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода, воспитание и взаимопомощи.

Характеризуя понятие «семья» с точки зрения жилищного права, можно назвать ее определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, как правило, в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.). Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. - М., 2005,с.242.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если названные граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Право нанимателя на вселение других граждан.

Согласно ст. 70 Жилищного кодекса РФ вселение других граждан нанимателем в занимаемое жилое помещение производится в установленном законом порядке.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей либо, с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя, других граждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Возможность произвольного применения закона является нарушением провозглашенного Конституцией РФ равенства всех перед законом и судом (ч. 1 ст. 19) Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 03.03.2014 г. № 15-ФКЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014..

Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

Жилые дома и другие жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, поэтому наниматель и члены его семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

В случае выбытия нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства они утрачивают право на жилое помещение. В случае временного отсутствия нанимателя либо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещение сохраняется и на время их отсутствия.

Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующими регламентируются ст. 71 Жилищного кодекса РФ. Предусматривается, что Временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Наниматель или член его семьи, не проживающий в жилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора дело подлежит разрешению в суде по иску об утрате им права на жилое помещение либо по другому основанию. В случаях временного отсутствия нанимателя (одного из членов семьи) или всех членов семьи временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами и в случаях: призыва на военную службу - течении всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту - в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования); временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.) - в течение всего времени выполнения данной работы или обучения; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям) - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов (попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Гетман Е.С. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. . -М. Статус.,2005.,с. 305. Если в жилом помещении, из которого выбыли дети, не остались проживать члены их семьи и помещение предоставлено другим гражданам или вселение в это помещение невозможно по иным причинам, то по окончании срока пребывания детей в государственном детском учреждении, а также по достижении совершеннолетия детей, возвратившихся от родственников или опекунов (попечителей), они обеспечиваются жилой площадью органами местной администрации; выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - в течение всего времени выполнения этих обязанностей; выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение времени пребывания в нем; помещение в лечебно-трудовой профилакторий - течении всего времени нахождения в нем; заключения под стражу - течение всего времени нахождения под следствием и судом; осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке - до приведения приговора в исполнение. Законодательством устанавливаются также другие условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок.

В случае временного отсутствия право на пользование жилым помещением должно сохраняться за нанимателем и членами его семьи при условии, что наниматель и члены его семьи добросовестно выполняют свои обязанности по договору найма, не злоупотребляют своими и не нарушают жилищные права других граждан.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено сохранение жилых помещений за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, в связи с командировкой или обучением. Наниматель или члены его семьи могут временно выехать в другую местность в связи с заключением трудового договора (контракта), который по закону (ст. 58 ТК РФ Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197-ФЗ «Собрание законодательства РФ», 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 3.) может быть заключен на неопределенный срок либо на определенный срок не более пяти лет.

За нанимателем и членами его семьи жилое помещение сохраняется в случае выезда в командировки, на время выполнения государственных и общественных обязанностей, связано с временным отсутствием в жилом помещении (например, выезда в суд, органы дознания, следствия и прокуратуры другого города для участия в качестве свидетеля, народного заседателя и присяжного заседателя, эксперта и т.д.), а также в связи с обучением и др.

Право на обмен жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14..

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения.

Если соглашение не достигнуто любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть осуществлен между гражданами, проживающими в жилых помещения, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах ан территории РФ.

Право нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).

Договора поднайма может быть заключен при условии - если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Право нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия совместно с ним проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 81 ЖК РФ).

Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Надо заметить, что в условиях сегодняшней рыночной экономики и острой проблемы обеспечения граждан жильем, на практике такие случаи практически не встречаются. Разве что только по причине невозможности внесения нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в связи с его материальным положением.

Предлагаю рассмотреть судебную практику по данному пункту работы:

Решение Елецкого городского суда Липецкой области рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3, МУП Елецводоканал, ОАО Липецкая энергосбытовая компания, ОАО «Липецкрегионгаз, ООО ЖЭУ, МАУ Аварийно-спасательная служба г. Ельца возложении обязанностей заключить два договора по оплате коммунальных платежей и разделе лицевых счетов для оплаты коммунальных платежей.

В обоснование заявленных требований указала, что она совместно с ответчиком является нанимателем квартиры, расположенной по адресу: N....

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

ОбязатьМУП Елецводоканал, ОАО Липецкая энергосбытовая компания, ОАО «Квадра» - восточная генерация, ООО «Газпром Межрегионгаз Липецк», ООО ЖЭУ, МАУ Аварийно-спасательная служба N... заключить отдельно сФИО2 и отдельно с ФИО3, договор на оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, из расчета 1/2 доли наФИО2, 1/2 доли на ФИО3.

Решение от 24 июня 2014 г. Гуковского городского суда Ростовской области

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Гуково, предъявленного в защиту интересов Долда Н.В., к Открытому акционерному обществу «Энергосбыт Ростовэнерго», Шахтинское межрайонное отделение, об обязании произвести перерасчет платы за электроэнергию,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор г.Гуково обратился в суд с иском в защиту интересов Долда Н.В. к ОАО «Энергосбыт Ростовэнерго», Шахтинское межрайонное отделение, об обязании произвести перерасчет платы за электроэнергию

РЕШИЛ:

Иск прокурора города Гуково, предъявленного в защиту интересов Долда Н.В., к Открытому акционерному обществу «Энергосбыт Ростовэнерго», Шахтинское межрайонное отделение, удовлетворить.

Решение от «29» апреля 2014 г. Ленинский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Бессоновой Т.В. к администрации муниципального образования город Новороссийск о признании права приватизации жилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Истец Бессонова Т.В. через представителя Вехову А.В., действующую на основании доверенности, обратилась в суд к ответчику администрации муниципального образования город Новороссийск с исковым заявлением о признании права приватизации жилого помещения с требованиями признать за ней, Бессоновой Т.В., право на бесплатное получение в собственность (приватизацию) жилого помещения комнаты №, площадью 10,8 кв.м., находящейся в жилом доме <адрес>.

РЕШИЛ:

Иск Бессоновой Т.В. к администрации муниципального образования город Новороссийск о признании права приватизации жилого помещения - удовлетворить.

Решение от 08 мая 2014 года Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЖЭУ № 1» к Калиничеву В.А.,Калиничевой О.В., Туровой И.В., Пыряловой Н.Н. о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖЭУ № 1» обратилось с иском к Калиничеву В.А., Калиничевой О.В., Туровой И.В., Пыряловой Н.Н. о солидарном взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере <данные изъяты> руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходов за получение информации из Управления Росреестра о собственнике квартиры в размере в размере <данные изъяты> руб.

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «ЖЭУ № 1» к Калиничеву В.А., Калиничевой О.В., Туровой И.В., Пыряловой Н.Н. о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги - удовлетворить.

Решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 06 июля 2010 года

Рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело № 2-1564/10 по иску Администрации г. Тамбова к Власовой Татьяне Петровне о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения,

Установил:

Власова Т.П. не выполняет обязанности нанимателя, предусмотренные частью 3 ст. 67 ЖК РФ. Фактически проживает в квартире № 28 дома № 2 «А» по .... Следовательно, Власова Т.П. добровольно покинула квартиру № 2 дома № 34 по ул. ...

РЕШИЛ:

Администрации г. Тамбова в удовлетворении иска к Власовой Татьяне Петровне о признании утратившей право пользования жилым помещением квартирой № 2 дома № 34 по ул. ... г. Тамбова, выселении из квартиры № 2 дома № 34 по ул. ... г. Тамбова отказать.

На основании приведенных примеров можно сделать вывод что в суде учитываются законные права граждан, но лица, участники договора социального найма должны соблюдать обязанности, которые возлагаются на них согласно договору.

2.2 Расторжение договора социального найма жилого помещения

Согласно статье 83 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14., договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке, если наниматель:

- не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

- систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

- при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;

- независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Невнесение нанимателем платы - нарушение, влекущее расторжение договора, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или за отдельные шесть месяцев.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ «Собрание законодательства РФ» . -05.12.1994, № 32, ст. 3301. договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п. 3 ст. 672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, пп.1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п. 2 ст. 687, ст. 688 ГК РФ.

Таким образом, действующее жилищное законодательство также допускает возможность выселения в связи с невнесением платы за жилье граждан, проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма, в связи с чем правила п. 2 ст. 687 ГК РФ в этой части применяются к данным правоотношениям с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона Российской Федерации «Об Основах федеральной жилищной политики». Вместе с тем ст. 688 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ «Собрание законодательства РФ» . -05.12.1994, № 32, ст. 3301., предусматривающая выселение без предоставления жилого помещения, к договору социального найма не применяется. Следовательно, по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческой или социальной) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор новой нормы права.

...