Договор социального найма жилого помещения

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.

Часть 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ предоставляет суду право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года. По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. При расторжении договора социального найма жилого помещения по рассматриваемому основанию нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, в связи с чем суд не может отсрочить исполнение решения на основании ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, что не исключает (при наличии соответствующих обстоятельств) отсрочку исполнения решения на основании ГПК РФ.

Следующее основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя - разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия он отвечает. К таким гражданам относятся члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ), временные жильцы (ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), поднаниматели (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Данные действия должны быть подтверждены актом, в частности, органов государственной жилищной инспекции, и постановлением о применении мер административной ответственности (ст. 23.55 КоАП РФ Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ «Собрание законодательства РФ» . -07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1.).

Третье основание для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя состоит в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, в частности, нарушение правил пользования жилым помещением, санитарно-эпидемиологических и других правил. Например, пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 часов должна соблюдаться полная тишина.

Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства: нарушение прав и законных интересов соседей и невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц к рассмотрению спора в суде.

Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. В статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно статье 288 ГК РФ, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно статье 452 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ «Собрание законодательства РФ» . -05.12.1994, № 32, ст. 3301., соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30 дневный срок.

Далее рассмотрим практику по делам расторжения договора социального найма:

Решение от 03 июля 2014 года

Шигонского районного суда Самарской области

УСТАНОВИЛ:

Кургинян А.В., в лице представителя по доверенности Назаркина В.М., обратился в суд с иском, с учетом уточненного в ходе судебного заседания, о признании Магомедова Т.Б. и Памбухчана К.С. утратившими право пользования жилым помещением, находящимся по адресу: <адрес> со снятием их с регистрационного учета. В обоснование иска истец ссылается на то, что он является собственником спорного жилого помещения. В квартире зарегистрированы, но не проживают Магомедов Т.Б. и Памбухчан К.С., место нахождения которых не известно. Ответчики не исполняют обязанность по оплате квартплаты и коммунальных услуг, добровольно выехали из квартиры.

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить и признать Магомедова Т.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Памбухчана К.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>.

Решение от 23 июня 2014 года Кузнецкого районного суда Пензенской области

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кузнецке, Пензенской области, по ул. Рабочая, 199, в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Коноваловой Г.Е. к Коновалову И.П. о признании утратившим право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Коновалова Г.Е. обратилась в суд с иском, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ состояла в браке с ответчиком, от которого имеют сына И1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и дочь И4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. С ДД.ММ.ГГГГ семья проживала в комнате площадью <данные изъяты> по адресу <адрес>.

Просила признать Коновалова И.П. утратившим право пользования жилым помещением - комнатой № в коммунальной квартире <адрес>.

РЕШИЛ:

Исковое заявление Коноваловой Г.Е. удовлетворить.

Решение от 11 июня 2014 года Грязинского городского суда Липецкой области

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Крюченковой Н.Н. к Котюковой Л.Н., Карпову М.Ю. о признании прекратившей право пользования жилым помещением и признании неприобретшим право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Крюченкова Н.Н. обратилась в суд с иском о признании недействительной регистрации Котюковой Л.Н. по месту жительства и признании Карпова М.Ю. неприобретшим право пользования жилым помещением.

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления Крюченковой Н.Н. о признании Котюковой Л.Н. прекратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, и признании Карпова М.Ю. неприобретшим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, отказать.

Решение от 17 июня 2014г. Кировского районного суда г. Волгограда Рассмотрев 17 июня 2014г.

в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Фирсова <Г.П.> к Густомясову <А.А.> о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Фирсов Г.П. обратился в суд с исковыми требованиями к Густомясову А.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта. Свои требования мотивирует тем, что он является собственником квартиры <адрес> Истец Фирсов Г.П. в судебном заседании настаивает на удовлетворении исковых требований, приведя в обоснование доводы, изложенные в исковых требований.

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Фирсова <Г.П.> к Густомясову <А.А.> о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта - удовлетворить частично.

Признать Густомясова <А.А.> утратившим право пользования жилым помещением в виде квартиры <адрес>.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 19 февраля 2014г. г.Тамбов

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Донского сельсовета к Астафьевым А.И., В.И. и Д.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Донского сельсовета обратилась в суд с иском к Астафьевым о признании их утратившими право пользования жилым помещением и снятии их с регистрационного учета.

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 5 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Донского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области - без удовлетворения.

Изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения показало, что в основном большинство судебных решений по расторжению договора социального найма удовлетворяются, однако статистика не является постоянной.

Заключение

Конституция Российской Федерации (ст. 40) Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 03.03.2014 г. № 15-ФКЗ) // «Собрание законодательства Российской Федерации». 2014. провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище это - получение жилья по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Практически каждый гражданин России на протяжении своей жизни сталкивается с жилищной проблемой, и получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма для многих является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Важнейшие положения о договоре социального найма жилого помещения урегулированы сегодня нормами Гражданского и Жилищного кодексов.

В настоящее время у государства отсутствуют реальные финансовые возможности по бесплатному обеспечению жильем всех, кто формально не имеет определенной законом нормы площади жилья. Складывается ситуация, при которой гражданин может иметь в собственности жилые дома, квартиры, однако, будучи прописанным в коммунальной квартире - состоит на очереди граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и имеет право получить от государства бесплатно квартиру.

Ранее жилые помещения из фонда социального использования предоставлялись исключительно тем, кто реально нуждался в жилье и не имел иных возможностей, кроме получения квартиры бесплатно, для улучшения своих жилищных условий. В настоящее время в законодательстве оснований, условий обеспечения граждан Российской Федерации жильем по договору социального найма. Четко определены категории населения, имеющие право на получение жилья по договору социального найма. Основным условием предоставления жилых помещений из фонда социального использования по договору социального найма стало материальное положение гражданина, а не обеспеченность жилой площадью по месту регистрации.

Договор социального найма жилого помещения - договор возмездный. Наниматель обязан оплачивать жилье и коммунальные услуги. Однако действующее законодательство недостаточно подробно регулирует вопросы оплаты жилья.

Органами, устанавливающими ставки и тарифы оплаты жилья и коммунальных услуг в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма, являются органы местного самоуправления. До сегодняшнего времени не существует единой утвержденной методики определения размеров ставок и тарифов по оплате жилья и коммунальных услуг. В соседних муниципальных образованиях, при абсолютно одинаковых экономических условиях могут существовать ставки и тарифы по оплате жилья и коммунальных услуг, значительно отличающиеся друг от друга.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ предусматривают, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Тем не менее на протяжении всего времени действия данного положения письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет решение (постановление), которое де-факто предоставляет гражданину право на вселение в жилое помещение по договору социального найма.

Согласно требованиям гражданского законодательства несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительность, если законом не установлено иное. Считаю, что для договора социального найма жилого помещения должны быть законом установлены правила, при которых несоблюдение простой письменной формы договора социального найма жилого помещения, влечет его недействительность. Такой подход позволил бы, в первую очередь, защитить права и законные интересы нанимателей и членов их семей, которые получили бы возможность подробно ознакомиться со своими правами и обязанностями по договору. Наличие письменного договора помогло бы жилищно-эксплуатационным организациям и органам местного самоуправления усилить управленческий контроль в жилищной сфере, повысило взаимную ответственность сторон при использовании жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма обычно характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, имеются ввиду проживающие совместно с нанимателем члены его семьи. Статья 69 Жилищного кодекса Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. предоставляет нанимателю право в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Зачастую на практике возникает вопрос о том, что предполагает этот установленный порядок». И, как правило, он получает однобокое толкование, связывающее его с соблюдением режима прописки (регистрации) в жилом помещении.

На практике возникает еще множество проблем и вопросов по применению положений о договоре социального найма жилого помещения.

Список использованных источников и литературы

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 03.03.2014 г. № 15-ФКЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014.

Гражданский кодекс Российской Федерации Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ «Собрание законодательства РФ» . -05.12.1994, № 32, ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации» часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ «Собрание законодательства РФ» . -29.01.1996, № 5, ст. 410.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.

Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197-ФЗ «Собрание законодательства РФ», 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 3.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ «Собрание законодательства РФ» . -07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1.

Федеральный закон от 24.11.1995 г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» «Собрание законодательства РФ». -27.11.1995, № 48, ст. 4563.

Федеральный закон от 29.12.2004 г. №189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» «Собрание законодательства РФ» 30.06.2014. - №26 (часть I), ст. 3377.

Постановление Правительства РФ . -21 декабря 2004 г. № 817.

«Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» Собрании законодательства Российской Федерации . -27 декабря 2004 г. № 52 (часть II) ст. 5488.

Александрова С. Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005. - 353с.

Вишневская И. С. Жилищное право : учебник / И. С. Вишневская, Е. С. Селиванова ; под ред. В. Н. Литовкина. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Эксмо, 2011. - 281 с.

Гетман Е.С. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. . -М. Статус.,2005. - 305с.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. - М., 2005. - 242с.

Крашенинников П. В. Жилищное право : учебник / П. В. Крашенинников. - М. : Статут, 2012. - 413 с.

Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: ЭКМО, 2005. - 198с.

Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения. - Жилищное право. 2005 . - № 3. -112с.

Толстой Ю. К. Жилищное право : учебник / Ю. К. Толстой. - М. : Проспект, 2008. - 276 с.

Филиппова Е.С. Жилищное право учебник для вузов. - ЮстицИнформ, 2007 . - 448с.

Размещено на Allbest.ru