Характеристика арендных правоотношений

Размещено на http://allbest.ru

Введение

В условиях стремительного развития арендные отношения выходят на первый план, так как многие участники хозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупки арендованному имуществу.

Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Так, сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность темы исследования заключается в том, что во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.

Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием Гражданского кодекса Республика Беларусь получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Так, например, в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между арендодателями и арендаторами.

Выявление особенностей договора аренды в Республике Беларусь позволит разработать предположения о дальнейшем его совершенствовании и развитии.

Данная тема исследования раскрывается в работах таких ученых, как Колбасин Д.А., Чигир В.Ф., Валявина Е.Ю., Егоров Н.Д. и других.

Объектом исследования являются арендные правоотношения, возникающие между арендатором (нанимателем) и арендодателем (наймодателем) в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом исследования являются законодательные акты, статьи, учебная литература белорусских и зарубежных ученых в рамках изучения данного вопроса.

Цель исследования - рассмотреть институт действующего в Республике Беларусь договора аренды, выявить его характерные особенности, изучить и проанализировать разновидности договора ареенды, а также дать правовую оценку урегулированию данного института со стороны нашего государства.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи курсовой работы:

1. дать общую характеристику арендным правоотношениям;

2. рассмотреть общие положения договоров аренды: понятие, признаки, условия, особенности заключения и исполнения договора аренды;

3. провести сравнительная характеристика отдельных видов договоров аренды;

4. в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить значение договоров аренды.

правоотношение договор аренда юридический



1. Сущность арендных отношений

В современном бизнесе арендные правоотношения являются одними из самых распространенных. На современном сложном этапе развития экономики Республики Беларусь мелкие и средние, да и некоторые крупные предприятия, не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей для осуществления основной деятельности, сложного дорогостоящего промышленного оборудования. Как выход из данной ситуации большинство из них заключают договора аренды /5, с. 103/.

Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом глава 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК Республики Беларусь), указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.

Исходя из определения договора аренды, регламентированного в статье 577 ГК Республики Беларусь, под арендными правоотношениями следует понимать правоотношения, возникающие между арендатором (нанимателем) и арендодателем (наймодателем) в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование /4/.

С принятием ГК Республики Беларусь в 1998 году ситуация с данными договорами сложилась неоднозначная - появилось очень много отличий в правовом регулировании договора аренды. Кроме того, практика рассмотрения споров, возникающих между субъектами хозяйствования, показывает, что следует заострить внимание на основных элементах договора аренды, его существенных условиях, а также правовых актах, регулирующих данную область гражданско-правовых отношений.

Дифференциация норм, регулирующих арендные правоотношения, осуществляется, главным образом, по предмету (объекту) аренды, но необходимо учитывать также и другие аспекты, например, сферу применения договора и специализацию арендодателей, кроме того, для законодательства об аренде характерно то, что «детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Поскольку нормам придан диспозитивный характер, то данный факт дает сторонам возможность решения вопросов в договоре аренды, однако при необходимости законодательное регулирование использует так называемый «запасной вариант» (речь идет об императивных нормах). В связи с этим формы арендных правоотношений весьма разнообразны /5, с. 103/.

Экономическая сущность и социальная значимость арендных правоотношений состоит в том, что во многих случаях приобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда. Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляются на долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом это невыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большем количестве. Они морально устаревают задолго до полного износа, а на их хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительные средства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворение потребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды в силу особенностей имущества, которым они удовлетворяются.

Сдача имущества в аренду привлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество.

Итак, аренда может применяться в соответствии с действующим законодательством во всех отраслях народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности /9, с. 131-132/.

Однако, важно отметить, что для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско -- правового договора -- договора найма жилого помещения (пункт 1 статьи 671 ГК Республики Беларусь), поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых домов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставлены во владение или пользование на основе договора аренды. Однако правомочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничивается лишь возможностью использовать объект аренды (жилой дом или иное жилое помещение) исключительно для проживания граждан.

Таким образом, очевидно, что в условиях перехода к рыночным отношениям и становления многоукладной экономики аренда выступает одной из форм реализации отношений собственности, способствующей эффективному функционированию коллективов сельскохозяйственных предприятий различных организационно-правовых форм хозяйствования /6, с. 139/.

Встречное принятие сторонами прав и обязанностей является убедительным аргументом характеристики договора аренды как синаллагматического, то есть двусторонне обязывающего. Но если аренда в ее чистой исходной форме - это имущественный наем, то арендатор - независимая от арендодателя фигура. Его обязанности ограничиваются арендными платежами, обеспечением сохранности имущества и соблюдением установленного договором режима его целевого использования. Именно эта самостоятельность и определяет значение аренды как средства стимулирования инициативы и предприимчивости, как главного фактора хозяйского отношения работника к условиям и результатам своего труда /5, с. 105/.

Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в ГК Республики Беларусь (Глава 34. Аренда). Они закрепляют определение и существенные условия как договора аренды в целом, так и отдельные его разновидности (прокат, аренда транспортных средств, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)), порядок изменения и расторжения таких договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных правоотношений.

Кроме ГК Республики Беларусь в сфере арендных правоотношений имеется и специальное регулирование, которое осуществляется посредством актов законодательства и нормативно-правовых актов.

Правовое регулирование в сфере арендных правоотношений предусмотрено нормами Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 года № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест», Указа Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 года № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», Указа Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 года № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», иных актов законодательства Республики Беларусь.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими актами законодательства: Кодексом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом Республики Беларусь.

Таким образом, особенность арендных правоотношений заключается в том, что, являясь разновидностью гражданско-правовых отношений, они связаны с передачей имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору, который получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.



2. Правовая характеристика договора аренды

2.1 Понятие, признаки и субъекты договора аренды

Договор аренды является одним из часто используемых в гражданском обороте, и уступает по количеству заключений, пожалуй, только договору купли-продажи (поставки). И не случайно. Связано это с тем, что именно договор аренды позволяет многократно совершать сделки в отношении одной и той же вещи. По сути, «продавать ее на время», оставаясь при этом собственником.

Заключение договора аренды выгодно собственнику, поскольку за несколько лет сумма полученной арендной платы, как правило, становится равной стоимости вещи (для недвижимого имущества этот срок более долгий, обычно, 6 - 8 лет). Договор аренды выгоден и арендатору, поскольку нет необходимости производить долгосрочные инвестиции по приобретению вещи, а сумму арендной платы можно отнести на себестоимость /6, с. 140/.

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 ГК Республики Беларусь. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, так как при любой аренде имеет место наем имущества и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества /5, с. 104/.

Проведенное в ГК Республики Беларусь различие пользования, соединенного с владением и без такового, обусловлено тем, что передача некоторых видов имущества во владение просто невозможна (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии, сложное электронное оборудование, которое невозможно передать даже во временное владение).

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, на основании статьи 136 ГК Республики Беларусь плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, и, в том числе, могут переходить в собственность арендодателя /4/.

К признакам, характеризующим договор аренды, можно отнести следующие:

· Договор консенсуальный, возмездный, двусторонний. Консенсуальный - то есть для его заключения достаточно соглашения сторон -- признаётся заключенным с момента подписания его сторонами. Возмездный - в соответствии с условиями которого сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение обязанностей, вытекающих из договора. Двусторонний - каждая из участвующих сторон дает обещание принять на себя исполнение той или иной обязанности в пользу другой стороны /9, с. 126/.

· В аренду передается только то имущество, в отношении которого арендодатель правомочен распоряжаться /16/.

· Имущество передается во владение и пользование (или только в пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

· Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

· Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом в размере и в порядке, предусмотренном договором /9, с. 126/.

· Сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и так далее.

· Отношения по аренде являются договорными, то есть права и обязанности сторон определяются договором между сторонами /16/.

Как видно из понятия договора аренды, в нем участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор - лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом.

Арендодателями могут быть собственники имущества, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду /4/.

Собственник имущества вправе быть арендодателем, поскольку он владеет в отношении имущества правомочиями владения, пользования и распоряжения, которые включены в субъективное право собственности. Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа /6, с. 140/.

Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК Республики Беларусь не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов гражданского оборота на получение в аренду имущества.

Таким образом, ГК Республики Беларусь дает традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В данной норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

2.2 Условия договора аренды

Существенным условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды /6, с. 140/.

Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Например аренда аттракционов. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду.

Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 ГК Республики Беларусь, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена: например, стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения /5, с. 109/.

Кроме того, в статье 578 ГК Республики Беларусь закреплен квалифицирующий признак объектов аренды - это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.

Кроме существенных условий в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них.

Срок договора аренды. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.

В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами /9, с. 127/.

Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества- за три месяца, при аренде прочего имущества - за один месяц /9, с. 128/.

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем пример.

Статьей 29 Водного кодекса Республики Беларусь установлено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным - до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет /2/.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности в отношении таких договоров базовая арендная величина с 1 апреля 2012 года составляет 54 000 рублей /16/.

Немаловажное значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен /6, с. 141/.

В настоящее время ГК Республики Беларусь допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.

Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило, при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.

Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить /16/. Таким образом, единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является предмет аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако ГК Республики Беларусь не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды. Мы бы рекомендовали указывать в договоре как можно более полную информацию об объекте аренды (название, серийные номера, отличительные признаки, адрес и так далее).

2.3 Особенности заключения и исполнения договора аренды

Для того, чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор аренды, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая - приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит в две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая - акцептом.

В каждом конкретном случае при определении нормально необходимого времени для получения акцепта и своевременности его получения могут учитываться: расстояние от места нахождения акцептанта до места нахождения оферента, способ отправления акцепта (письмо, телеграмма, по факсу и другое) /5, с. 110/.

Иначе определяется момент заключения договора, если законом или иными правовыми актами предусмотрена государственная регистрация договора. Так ГК Республики Беларусь предусматривает государственную регистрацию договоров при аренде недвижимого имущества.

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации /4/.

Важно помнить, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику. Однако, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду, например, по доверенности или в случае ограниченной дееспособности собственника имущества, такое право может быть предоставлено его попечителю.

В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально /18/.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и тому подобном). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Особенностью договора аренды является и то, что если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд .

Кроме того, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Капитальный ремонт переданного в аренду имуществ, арендодатель обязан производить за свой счет а, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды - это важная особенность при заключении и исполнении договора аренды /4/.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Переход же права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды /16/.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. А арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия /4/.

Как правило, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды /6, с. 142/.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В таком случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора /4/.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Следует отметить, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Однако, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды /4/.

Таким образом, мы видим, что договору аренды присущ ряд особенностей при его заключении и исполнении, в частности: при сдаче в аренду недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест), договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации; сдача имущества в аренду принадлежит только его собственнику, исключение составляют лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду; договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества; случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику.



3. Разновидности договора аренды

3.1 Прокат

В дореволюционном праве (до 1917 года) под прокатом понимался наем движимого имущества (мебели, платья и другого). Сохранялась потребительская направленность и в Гражданском кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 года, что отражалось в его наименовании - договор бытового проката. В настоящее время сфера применения проката существенно сузилась, главным образом, из-за распада централизованной специализированной сети ателье /5, с. 114/.

Так, сегодня, в соответствии с ГК Республики Беларусь по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование /4/.

Важно обратить внимание, что арендодателем выступает специальный субъект - лицо (организация или индивидуальный предприниматель), которое осуществляет сдачу в прокат имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

В то же время, во многих случаях хозяйствующий субъект может осуществлять предоставление имущества напрокат не в качестве основной деятельности, а в качестве сопутствующей услуги. Например, бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца; гостиницы осуществляют прокат предметов культурно-бытового назначения; аптеки - прокат медицинских изделий; организации, оказывающие ритуальные услуги, обеспечивают прокат похоронных принадлежностей и тому подобное. В любом случае сделки по сдаче имущества в прокат должны занимать в деятельности данных субъектов постоянное место, так как осуществление разовой сделки прокат не составляет /5, с. 114/.

По своему характеру договор проката является возмездным, консенсуальным и двусторонним. Кроме того, независимо от того, кто (физическое лицо - потребитель или юридическое лицо) выступает в качестве арендатора, этот договор является публичным. Это означает, что арендодатель, при наличии у него предмета проката, обязан заключить договор с любым лицом, которое к нему обратится, причём на одинаковых условиях, кроме случаев, когда закон допускает предоставление льгот для отдельных категорий потребителей /9, с. 138/.

Договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Важно помнить, что к договору не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. То есть арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора не имеет преимущественное право перед другими лицами право на заключение договора проката на новый срок.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется, как правило, для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором /4/.

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать его назначению и условиям договора. Ввиду этого арендодателю вменяется в обязанность проверить исправность передаваемого имущества в присутствии арендатора и ознакомить последнего с правилами его эксплуатации или выдать ему соответствующую инструкции. В противном случае арендодатель принимает на себя ответственность за явные недостатки переданного имущества и лишается права требовать возмещения вреда, если он был причинен этому имуществу в связи с отсутствием у арендатора необходимой информации. В то же время, проверка арендодателем исправности имущества в присутствии арендатора не лишает последнего права доказывать наличие в имуществе скрытых недостатков, не обнаруженных при проверке или не оговоренных арендодателем /16/.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. В случае невыполнения этой обязанности плата за прокат за время, в течение которого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взимается /4/.

Особенность договора проката заключается в том, что арендная (прокатная) плата по договору устанавливается исключительно в форме твёрдой денежной суммы. Таким образом, иные способы оплаты, предусмотренные общими правилами об аренде, не допускаются, а соответствующее условие, будучи закреплёнными в договоре, признается недействительным.

Прокатная плата может вносится единовременно или периодически. Если порядок и сроки оплаты в договоре не определены, то по общему правилу она взимается на условиях, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Договор проката может быть расторгнут в любое время в одностороннем порядке по инициативе арендатора. При этом он не обязан объяснять причины своего отказа от договора, но должен уведомить арендодателя о таком намерении не менее, чем за десять дней. В то же время, несоблюдение этого требования не означает что арендодатель вправе не принять отказ от договора арендатора; оно лишь отдаляет прекращение договора на указанный срок с момента, когда арендодателю становится известно о намерении арендатора /9, с. 139/.

Одностороннее расторжение договора по инициативе арендодателя производится на общих основаниях, а именно в случаях, когда арендатор:

· Неоднократно нарушает условия договора либо допускает их существенное нарушение.

· Существенно ухудшает прокатное имущество.

· Допускает просрочку прокатной платы более двух раз подряд /4/.

3.2 Аренда транспортных средств

В ГК Республики Беларусь содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Таким образом, на практике применяется два вида договора аренды транспортных средств - с обслуживанием их экипажем арендодателя и без предоставления таких услуг.

Объектом договора аренды транспортных средств может быть водный, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт.

Как указано в Уставе железнодорожного транспорта общего пользования, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 года № 1196, под транспортными средствами понимается подвижной железнодорожный состав (локомотивы, вагоны, электропоезда, дизельные поезда, автомотрисы и другие) /22/.

Согласно Правилам дорожного движения, действующим в Республике Беларусь, под автомобильным транспортом понимаются механические транспортные средства, приводимые в движение двигателем и предназначенные для перевозки по дороге людей, грузов или оборудования, установленного на них /14/.

Воздушным транспортом являются воздушные суда, определенные статья 23 Воздушного кодекса Республики Беларусь как летательные аппараты, поддерживаемые в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. Кодекс торгового мореплавания Республики Беларусь определил, что морское транспортное судно - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях торгового мореплавания /3/.

Одной из отличительных особенностей договора аренды транспортного средства является то, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор -- незаключенным. Для договоров аренды транспортных средств такими данными являются вид и марка транспортного средства, иные идентификационные признаки (например, государственный номер) /8, с. 13/.

Сдача в аренду транспортного средства как с экипажем, так и без такового требует квалифицированного управления и технической эксплуатации с помощью экипажа, поскольку в обоих случаях как от арендатора, так и от арендодателя требуются профессиональное управление и надлежащая техническая эксплуатация этого средства.

Экипаж - это работник или несколько работников, которые состоят в трудовых или подрядных отношениях с арендодателем и отвечают обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, то требованиям обычной эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Лицо, управляющее транспортным средством, должно иметь соответствующие документы, подтверждающие право управления этим транспортным средством /21, с. 25/.

При договоре аренды транспортного средства без экипажа арендатор самостоятельно или с помощью третьего лица, но без участия арендодателя осуществляет его техническую и коммерческую эксплуатацию /4/.

Параграф 3 главы 34 ГК Республики Беларусь не содержит общих положений о договоре аренды транспортных средств обоих видов. Однако, подчеркнем, что выделение их в отдельный вид договора аренды осуществлено по одним и тем же критериям.

Применительно к предмету договора аренды транспортного средства можно говорить о действиях сторон, направленных на управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию.

Контрагентами по таким договорам являются арендодатель и арендатор, на стороне которых выступают физические и юридические лица. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то возможность заниматься этим видом деятельности должна быть предусмотрена учредительными документами.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет его арендатору во временное владение и пользование за плату и оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации. Этот договор можно рассматривать как комплексный в отличие от договора, не предусматривающего предоставление таких услуг /16/.

Несмотря на это, договор аренды транспортного средства с экипажем нельзя назвать смешанным договором, включающим в себя элементы обязательств аренды и оказания услуг.

В ГК Республики Беларусь сформулирован ряд правил, общих для рассматриваемых разновидностей договоров аренды транспортного средства. Так, арендатор имеет право сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное. Кроме того, арендатору разрешается без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки арендованным транспортным средством и иные договоры с третьими лицами.

Важно отличать, что по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию. А при аренде транспортного средства без экипажа, предполагается, что арендодатель свободен от исполнения вышеназванных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор /8, с. 16/.

Также существенные отличия договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа выражены также в возложении бремени ответственности за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, третьим лицам. Так, ответственность за вред, причиненный транспортным средством, арендованным с экипажем, несет не арендатор, а арендодатель, выступающий в качестве собственника источника повышенной опасности.

В случае же, если по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, вся полнота ответственности за вред, причиненный третьим лицам, данным транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, возлагается на арендатора /21, с. 26/.

Согласно статье 42 Закона Республики Беларусь от 21 июля 2001 года № 50-З «Об автомобильном транспорте и автомобильных перевозках» использование автомобильного транспортного средства оформляется путевым листом установленной формы. Так, при аренде транспортного средства с экипажем путевой лист, как правило, выдается арендодателем, а при аренде транспортного средства без экипажа - непосредственно арендатором. При аренде транспортного средства с экипажем обязанность по оформлению путевых листов может быть возложена на одну из сторон в зависимости от конкретных условий договора /13/.

Таким образом, для обоих видов договоров присущи как общие, так и отличительные черты. Так им характерны следующие особенности:

· исключена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок и применения правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок;

· договор аренды транспортных средств не подлежит государственной регистрации, несмотря на то что заключается всегда в письменной форме;

· если договором не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

Основным различием в правовом регулировании рассматриваемых разновидностей договоров является распределение обязанностей сторон: при аренде транспортных средств с экипажем обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателе, а при аренде без экипажа - осуществляются самим арендатором транспортного средства.

3.3 Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест

Капитальное строительство можно рассматривать как отрасль национальной экономики по созданию, реконструкции и техническому перевооружению уже действующих основных фондов - промышленных предприятий, электростанций, железных и автомобильных дорог, линий электропередач и связи, жилых, коммунальных, культурно - бытовых и других объектов, которые обеспечивают производственную деятельность людей и их материально - культурные потребности.

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место /4/.

Очевидно, что в качестве предмета договора могут выступать три группы объектов:

1. здания, сооружения,

2. изолированные помещения,

3. машино-места.

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение» говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК Республики Беларусь не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Важно отметить, что по договору аренды капитального строения (здания, сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь изолированное помещение - это помещение, расположенное внутри капитального строения (здания, сооружения), отделенное от иного капитального строения (здания, сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории /7/.

Машино-места в Беларуси стали полноценными объектами недвижимого имущества с 1 января 2011 года в виду принятия Указа Президента Республики Беларусь № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" от 14 октября 2010 года, который определил, что машино-места - это места стоянки, предназначенные для размещения транспортного средства и являющиеся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащие юридическому или физическому лицу /18/.

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее - недвижимое имущество) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами /4/. С 1 августа 2012 года установлена новая примерная форма такого договора.

Передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Причем, это имущество, их части, находящиеся в республиканской собственности, могут быть переданы в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды /16/.

Таким образом, арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду.

При этом следует учитывать, что если имущество сдается в субаренду под иные, чем предусмотрено в договоре аренды, цели, то в договор аренды должны быть внесены соответствующие изменения в части уточнения целей сдачи имущества в аренду /4/.

Сегодня 50 % платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды, остается у организации-арендодателя (ранее 100 % перечислялось в бюджет) /18/.

Арендодатель имеет право на взыскание арендной платы по прекращенному договору аренды недвижимого имущества с арендатора, не вернувшего ему арендуемое имущество. При этом арендная плата взыскивается за весь период, включая день возврата арендатором арендодателю арендованного имущества.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества /4/.

3.4 Аренда предприятия

Особое внимание необходимо уделить договору аренды предприятия, поскольку в этом случае в наем переходит не просто какая-то собственность, а единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 627 ГК Республики Беларусь по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, капитальными строениями (зданиями, сооружениями) и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию /4/.

Исключение из данного перечня прав составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью /4/. По общему правилу они не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в состав сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение /15/.

Отметим, что под определение «имущественный комплекс» как объект аренды подпадает и структурное подразделение предприятия - его часть, цех, производство, если оно будет выделено надлежащим образом из состава юридического лица на основании разделительного баланса. В силу того, что вышеуказанные структурные подразделения фактически не имеют статуса юридического лица, при передаче их в аренду отпадает необходимость принимать отдельные решения по статусу, как передаче в аренду предприятия. Кстати, именно такая аренда имущественных комплексов с успехом практикуется в России /6, с. 152/.

...