Оценка земель населенных пунктов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Нормативно-правовая база для оценки земель

2. Общие понятия оценки. Цели и виды стоимости

3. Методические указания по оценке земель населенных пунктов

4. Расчетная часть

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Оценка земель населенных пунктов - это наиболее сложный раздел оценки земельного фонда, так как земли населенных пунктов представляют многофункциональный объект недвижимости.

Результаты оценки земель населенных пунктов могут быть использованы для принятия обоснованных управленческих решений местными органами, для обоснования оптимального землепользования, пополнения бюджетов средствами для создания условий социально-экономического развития населенных пунктов. Результаты оценки земель населенных пунктов помогут выбрать наиболее лучший вариант развития населенного пункта, при котором обеспечивается более высокая стоимость земель. Результаты оценки земель поселений позволят проводить правильное функциональное (целевое) зонирование их территорий.

Цель оценки земли заключается в определении величины стоимости объекта оценки в денежном эквиваленте на дату оценки в соответствии с ее назначением.

Оценка земель и других объектов недвижимости в России проводится, прежде всего, для фискальных целей, т.е. для определения объективного размера земельного, имущественного налога и арендной платы. Одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования является рыночная стоимость земельных участков. Основным принципом оценки является принцип полезности, так как создается полезностью объекта недвижимости, его способностью удовлетворять нужды и потребности людей.

1. Нормативно-законодательная база для оценки земель

Нормативно-правовая база: постановления № 945, 316, Земельный кодекс (ст. 65,66).

Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»:

- регламентирует проведение государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом;

- рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации по земельной политике принять нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316:

- определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей;

- устанавливают периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации - не реже одного раза в 5 лет;

- возлагают функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы;

- устанавливают, что методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы для проведения оценки разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти;

- закрепляют, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 66 ЗК РФ определяет основные моменты оценки земли:

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

ФСО №4, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 №508, устанавливает, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

В качестве основных источников данных при проведении кадастровой оценки указываются данные государственных органов и учреждений (фонд данных государственной кадастровой оценки, государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований). Данные других источников допускаются к использованию в том случае, если они содержат сведения доказательного значения.

Для построения модели оценки ФСО №4 допускает использование методологии любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. При этом при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

ФСО №4 предусматривает при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки группировку (возможность группировки) всех объектов оценки, содержащихся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки. Разбиение объектов на группы осуществляется на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

При определении кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых отсутствуют сведения об установленном виде разрешенного использования, предусмотрены следующие действия:

- для незастроенного земельного участка принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования;

- для застроенного земельного участка принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

ФСО №4 определяет порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, с использованием которой может быть оценен данный объект оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

ФСО 5 определяет Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения

Виды экспертизы отчета об оценке

ФСО 5 устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

1) экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативно-методическая экспертиза);

2) экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Порядок проведения экспертизы:

-Экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных законодательством Российской Федерации. Иные случаи и основания проведения экспертизы устанавливаются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

В случае, если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в положительном (отрицательном) экспертном заключении, подготовленном экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков по результатам проведения экспертизы (далее - экспертное заключение).

-Экспертиза отчета об оценке проводится в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков (если иные сроки не предусмотрены договором на проведение экспертизы) или договором на проведение экспертизы.

- Выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.

-Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.

-Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом -заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

- Эксперт обязан уведомлять саморегулируемую организацию оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.

- Для проведения экспертизы отчет об оценке или заверенная в установленном саморегулируемой организацией оценщиков порядке его копия предоставляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членом или членами которой является (являются) оценщик (оценщики), подписавший (подписавшие) отчет об оценке в порядке и в сроки, установленные внутренними документами такой саморегулируемой организации оценщиков, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

- В зависимости от вида проводимой экспертизы саморегулируемой организацией оценщиков устанавливаются допущения и ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности.

- Для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу эксперта. Эксперт направляет запрос, а оценщик направляет соответствующую информацию в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке, содержащими требования к: содержанию запроса и срокам его направления; обоснованию необходимости представления информации; срокам и порядку направления оценщиком информации.

- При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

- Порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке устанавливается внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с видами экспертизы.

Требования к экспертному заключению:

1. В экспертном заключении указываются:

а) дата составления и номер экспертного заключения;

б) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;

в) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии).

В случае, если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое лицо, сведения о нем указываются в следующем составе: фамилия, имя, отчество, серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

г) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;

д) сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;

е) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;

ж) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков);

з) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

и) результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

к) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

л) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

2. Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии отчета об оценке законодательству).

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах втором или третьем настоящего пункта.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

3. Отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

4. В случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

5. Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.

Методика ГКОЗП. Методология определения кадастровой стоимости конкретных видов объектов недвижимости изложена в Методических указаниях, утвержденных приказами Минэкономразвития и Росземкадастра.

Применительно к кадастровой оценке земельных участков г. Архангельска действуют «Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденные приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 №39 (с изменениями, внесенными Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 №3 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»).

Данными Методическим указаниями определены виды разрешенного использования земельных участков (ВРИ) в составе земель населенных пунктов, в отношении которых может быть установлена кадастровая стоимость. К ним относятся:

Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки.

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и огородничества.

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов:

Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории. Не допустимо отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе 1-10 видов разрешенного использования земель осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

1) определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов:

2) сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

3) группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

4) сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

5) построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

6) расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов. Состав факторов стоимости обосновывается.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.

Группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов может проводиться на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель. Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

В случае если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы:

- не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе);

- должны быть однородными с точки зрения значений (или) диапазонов значений факторов стоимости;

- должны полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

1) цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

2) цены предложения (купля-продажа, аренда);

3) цепы спроса (купля-продажа, аренда);

4) информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

5) коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

6) иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

7) В качестве источников информации могут быть определены:

8) официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

9) средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

10) отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах - аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков. Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида. Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида. Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимо), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

1) определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

2) определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 11 и 12 видов разрешенного использования земель определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 13 вида разрешенного использования земель определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, в составе 9 вида разрешенного использования, земель на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 14 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (для г. Москвы и г. Санкт-Петербурга - Московской и Ленинградской областей, соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе 15 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе 15 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе 16 вида разрешенного использования земель не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе 17 вида разрешенного использования земель рассчитывается путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе данных видов разрешенного использования на площадь земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется для каждого из видов разрешенного использования.

Итак, основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов.

Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земельных участков на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. Там, где рынок отсутствует, кадастровая стоимость земельных участков определяется путем ценообразующих факторов, формирующих потребительную ценность (полезность) земель.

2. общие понятия оценки. Цели и виды стоимости

Государственная кадастровая оценка земель - это комплекс административно-методических мероприятий и оценочных работ, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на время оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, определенная в денежном выражении, отражающая ценность земельного участка для различного целевого использования.

Цели и задачи государственной кадастровой стоимостной оценки земель населенных пунктов состоят в обеспечении:

- фискальных целей для налогообложения недвижимости, установления ставок налога и величины арендной платы;

- получение достоверной и имеющей правовой статус информации о стоимостных характеристиках городских земель и земельных участков;

- обеспечение территориально-экономического зонирования города;

- нормативной цены земли, рыночной стоимости земельного участка;

- информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки;

- обеспечение оценки земельных участков для всех видов рыночных операций;

- определения эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана поселения и в планировании других мероприятий на территории населенного пункта;

- информацией заинтересованных лиц о стоимости земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов осуществляется в границах городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов.

При определении величины кадастровой стоимости земельных участков учитывается:

- площадь земельного участка;

- целевое использование земельного участка;

- расположение участка в соответствующей территориальной оценочной зоне;

- местоположение земельного участка относительно объектов, снижающих или повышающих его стоимость;

- сервитуту, ограничения (обременения) прав в использовании земельного участка;

- величина дохода (убытка), получаемого с оцениваемого участка.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Для определения инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целей использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Приводятся также виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

- стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

- утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

3. методические указания по оценке земель населенных пунктов

1.1 Методические указания по кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания) разработаны в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.

1.2 Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1.2.1 Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

1.2.2 Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

1.2.3 Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

1.2.4 Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

1.2.5 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

1.2.6 Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

1.2.7 Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

1.2.8 Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

1.2.9 Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

1.2.10 Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

1.2.11 Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

1.2.12 Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

1.2.13 Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

1.2.14 Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

1.2.15 Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

1.2.16 Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Перечень земельных участков в составе населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту РФ по состоянию на 1 января года проведения работ.

Указательный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1. - 1.2.10. настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта РФ. В состав факторов стоимости должны быть включены факторы стоимости, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков в составе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован. В случае, если группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках какого-либо вида разрешенного использования не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какого-либо группе).

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости. В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

...