Оценка земель населенных пунктов

- коэффициенты, индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достоверной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчета, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов. Анализ качества статистической модели проводится с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, и (или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 2.11 - 2.12.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 2.11 - 2.12 определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 2.13 - 2.15.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 2.13, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 2.9 на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 2.14, устанавливается равной произведению среднего для субъекта РФ (для г.г. Москвы и Санкт-Петербурга - Московской и ленинградской областей соответственно), значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 2.15 настоящих Методических указаниях, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 2.15 устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 2.16.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 2.16 не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов предполагает определение соотношений между средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 2.1, 2.3-2.10, 2.13-2.15, в составе сельских населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - для субъекта РФ) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе) (в случае отсутствия - в субъекте РФ).

4. расчетная часть

Для заполнения недостающей информации в Акте определения стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года по кадастровому кварталу 29:28:101072 (графы 11-13) использовали удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) по г. Архангельск, Постановлением правительства Архангельской области от 08.04.2014 № 146-пп «О внесении изменений в результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области». Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, при определении которой учитываются как физические характеристики земельного участка, так и совокупность вещных и обременительных прав на данный земельный участок.

оценка земля населённый пункт

КС = S УПКС,

где КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб;

S - площадь земельного участка, кв. м;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв.м.

Была определена кадастровая стоимость земельных участков в кадастровом квартале 29:28:101072.

В результате расчетных работ определена кадастровая стоимость земельных участков в кадастровом квартале 29:28:101072, заполнены графы 11-14 Акта определения кадастровой стоимости земельных участков.

Составлен прогноз расчета сбора земельного налога на 2014 год по кадастровому кварталу 29:28:101072 от кадастровой стоимости по землям населенных пунктов. Сосчитан потенциальный объем налоговой массы по кварталу при условии, что муниципалитет установил налоговую ставку 0,3% по землям сельскохозяйственного назначения, индивидуального жилищного строительства, а по остальным 1,5 %.

Расчет прогнозных показателей по землям населенных пунктов по видам функционального использования приведен в таблице 1. Прогноз расчета сбора земельного налога на 2014 год по кадастровому кварталу 29:28:101072 от кадастровой стоимости по землям населенных пунктов.

Таблица 1. Прогноз расчета сбора земельного налога на 2014 год по кадастровому кварталу 29:28:101072 от кадастровой стоимости по землям населенных пунктов

НП = КС 0,015 = 59968832,5 0,015 = 899532,40 руб.

Потенциальный объем налоговой массы по кадастровому кварталу 29:28:101072 на 2014 год составляет 899532,40 руб.

Заключение

Основой налогообложения недвижимости является кадастровая оценка последней. Кадастр, как известно, является банком данных в семантическом и картографическом отображении, сформированным как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и других характеристиках населенного пункта. Эта система информации позволяет органам местного самоуправления осуществлять принятие управленческих решений, направленных на устойчивое развитие поселений и межселенных территорий.

Этот банк данных (система информации) представляет собой совокупность ряда подсистем, одна из которых - подсистема кадастровой оценки. Данная подсистема должна содержать оценочные модели, стоимостные показатели земель и других материальных элементов населенного пункта, обусловленные физическими, социальными, политическими (административными, юридическими) и экономическими факторами.

Результат кадастровой оценки - кадастровая стоимость недвижимости - основа для налогообложения. Кадастровая оценка является, по сути, административной оценкой, а полученная в результате такой оценки кадастровая стоимость является директивной или нормативной стоимостью.

список используемой литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.

4. Постановление Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» № 945 от 25.08.1999 г.

5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» № 316 от 08.04.2000 г.

6. Постановление главы администрации Архангельской области от 29 декабря 2008 года № 284-па/50 (с изменениями на 28 мая 2013 года) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области».

7. Методические указания по государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития № 39 от 15.02.2007 г.

Размещено на Allbest.ru