Управление жилищно-коммунальным хозяйством

Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекции по дисциплине «Управление ЖКХ»

Введение

Понятие «жилищно-коммунальное хозяйство» (ЖКХ).

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) - важнейшая система жизнеобеспечения и безопасности населения.

Коммунальное хозяйство -- совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселков и сел; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом.

Предприятия и организации комплекса жизнеобеспечения населенных пунктов отличаются большим разнообразием. В то же время они могут быть объединены в три группы, различающиеся характером производимой продукции или оказываемых услуг.

Первая группа -- коммунальные, ресурсоснабжающие предприятия и организации, производящие материальную продукцию:

· водопроводы, организации газового хозяйства, электростанции и энергосети, котельная и теплосети;

· заводы и мастерские, выпускающие вещественную продукцию (это подсобные предприятия, их количество незначительно).

Вторая группа:

· управляющие жилищные организации,

· подрядные ремонтно-строительные и эксплуатационные предприятия и компании.

Третья группа -- коммунальные предприятия, оказывающие услуги:

· жилищно-эксплуатационные организации, создающие благоприятные условия для проживания в жилых домах;

· городской пассажирский транспорт;

· предприятия санитарной очистки,

· предприятия мультисервиса,

· предприятия, выполняющие работы по благоустройству и озеленению.

К сооружениям внешнего благоустройства населенных мест, которые входят в состав коммунального хозяйства, относятся дороги и мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные, переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации набережные, гидротехнические сооружения, предназначенные для предотвращения оползней и затопления территорий, их осушения, берeгoyкpeплeния, зеленые насаждения общего пользования, уличное освещение.

Степень развития коммунального хозяйства и объем деятельности коммунального хозяйства непосредственно влияют:

· на уровень благосостояния населения,

· бытовые условия его жизни,

· чистоту водного и воздушного бассейна, на уровень производительности труда.

Понятие жилищно-коммунального комплекса (ЖКК)

ЖКК - представляет собой сложный технический комплекс зданий, сооружений, инженерных сетей и оборудования, а также промышленного, ремонтно-строительного производства и эксплуатационного обслуживания, созданного для их содержания и сохранности.

Социальная значимость - создание необходимых условий для комфортного и безопасного проживания граждан на территории городов и населенных пунктов.

Экономическая значимость - постоянный потребительский спрос на работы и услуги и высокий потенциал для развития частного бизнеса.

ЖКК представляет собой сложную систему социально - экономических отношений, интересов и взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления, предприятий и организаций, бизнеса и населения, как потребителя ЖКУ.

ЖКК включает в себя широкий круг деятельности по управлению многоотраслевым муниципальным хозяйством и разделяется на 3 сектора:

Первый сектор: жилищный комплекс - цели и задачи - обеспечение нормальной эксплуатации объектов жилой и нежилой недвижимости (бытовое обслуживание, торговые и офисные здания, сфера досуга, образовательные учреждения, культурно-просветительные и учреждения здравоохранения и др.)

Второй сектор: коммунальный комплекс - производство и поставка необходимых ресурсов (воды тепла, электроэнергии, газа, и т.п.)

Третий сектор: комплекс благоустройства - осуществление всех видов работ по обеспечению необходимого уровня благоустройства окружающей городской среды:

· Строительство и содержание городских магистралей и мостов

· Озеленение, садово-парковое обслуживание, санитарная уборка

· Рекреация

· Многое другое.

Функционирование ЖКК

Функция ЖКК - обеспечение сохранности и эффективного использования жилищного фонда, бесперебойного обеспечения жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения уровня благоустройства и санитарного состояния территорий МО, общего комфорта проживания.

ЖКК является важнейшей составной частью городского хозяйства и представляет собой многопрофильное хозяйство, обслуживающее несколько подотраслей, охватывающих более 30 видов деятельности.

Границы ЖКК очень неопределенны - поэтому если сузить определение ЖКК до поддержания комфорта в жилых помещениях, то его можно представить Рис. 1.1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Состав и система ЖКК муниципального образования (МО)

Принципы реализации градообслуживающей политики

Местная градообслуживающая сфера - первооснова жизнеобеспечения населения; важнейшая составляющая часть муниципального управления.

Цель управления градообслуживающей сферой - создание систем жизнеобеспечения, которые бы обеспечивали гарантированное и устойчивое улучшение качества жизни населения, образующего местное общество.

При разработке и реализация градообслуживающей политики следует опираться на систему взаимосвязей, главными из которых является:

· сбалансированность и увязка развития, содержания и эксплуатации систем жизнеобеспечения с общей политикой социально-экономическим развитием МО;

· эффективность,

· оптимальность,

· комплексность,

· надежность,

· устойчивость функционирования ЖКК.

Основными принципами государственной и муниципальной ЖК политики являются:

· Доступность ЖКУ

· Разработка, внедрение и поддержка различных кредитно-финансовых механизмов приобретения, реконструкции капитального ремонта и строительства жилья

· Высокое качество жилья

· Рыночная конкуренция

· Многовариантность и равноправие моделей по строительству, приобретению, содержанию и управлению жильем

· Контроль жителей, общественное участие в бюджетном процессе МО.

Формы воспроизводства жилищного фонда

Статистика свидетельствует (стр. 13, П.Г.Грабовый) о низком качестве жилищных условий, следовательно, и о низком качестве воспроизводства основных фондов жилищного хозяйства.

Воспроизводство ЖФ - это непрерывный процесс возобновления ЖФ и предотвращение его преждевременного износа. Известно, что воспроизводство в данной сфере осуществляется путем: нового строительства, реконструкции, модернизации, капитального ремонта, реновации жилищной недвижимости.

Новое строительство - основное средство расширенного воспроизводства, т.е. качественное увеличение фондов.

Понятия «реконструкция», «модернизация», «капитальный ремонт» имеют право на самостоятельное существование, хотя при ремонтно-строительных работах часто производятся одновременно, и капитальный ремонт и модернизация.

Положение об организации и проведении реконструкцию, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88(р) определяет эти понятия в следующем аспекте.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов). Подразделяется:

· на комплексный - в наиболее ценных каменных зданиях;

· выборочный - охватывает отдельные конструктивные элементы здания и инженерного оборудования.

Реконструкция - (в дополнение к капремонту) осуществление следующего:

· изменение планировки помещений (перепланировка), возведение надстроек (увеличение объема), встроек и пристроек (расширение), частичная разборки их при необходимости;

· повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей;

· улучшение архитектурной выразительности зданий, а также благоустройство прилегающей территории;

· расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения;

· строительство новых зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта взамен ликвидируемых.

Модернизация - комплекс мероприятий по проведению работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объема и назначения зданий.

Текущий ремонт - цель: предохранение объектов от преждевременного износа; заключается - в систематически и своевременно проводимых работах;

По видам работ определяется:

1) текущий профилактический (плановый) ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени осуществления, объемам и стоимости; ремонт и окраска кровель, замена водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнений и окраска фасадов, лестничных клеток; это основа нормального функционирования здания; периодичность проведения - не более 3-х лет

2) текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке; ликвидация последствий аварий, повреждений конструкций и элементов.

Цель управления ЖКК

Целенаправленность - основополагающий принцип управления. Он предполагает формирование системы объективно обоснованных целей развития МО, таких как:

· социально-экономических,

· градостроительных,

· жилищно-коммунальных,

· экологических,

· иных.

Одна из главных задач муниципального управления системой ЖКК - организация предоставления услуг и содействие самоуправлению граждан по месту жительства.

Цель муниципального управления ЖКК по обеспечению территорий заключается в достижении установленных нормативов и стандартов:

· по созданию здорового дома и жилищной обеспеченности,

· жилищно-коммунального обслуживания населения,

· мониторинга жилищного фонда,

· обеспечение надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры.

Реформа ЖКХ

Проблема ЖКХ являются актуальной для населения всей страны, независимо от их социального положения и благосостояния.

В условиях перехода всей экономики на рыночную основу реформа ЖКХ назрела давно. Смысл реформы состоит в том, чтобы:

· ввести в систему ЖКХ конкурентную среду,

· преодолеть монополию государства,

· активно привлекать малые предприятия.

Однако большая часть этих мер реализуется сегодня неэффективно. Реформирование вызывает негативную реакцию населения. Требуется обеспечение безболезненного прохождения реформ ЖКХ.

Существовал единственный критерий строительства - дешевизна зданий. При этом упускался из виду жизненный цикл здания, на фоне которого затраты на строительство составляют всего 5%, а 95% - те затраты, которые необходимы, чтобы здание выполняло свои функции. Ученые показали, что был получен жилфонд, энерго - тепло затраты которого в 3-4 раза выше, чем на Западе. Поэтому с одной стороны он был дешевый, а с другой - очень дорогой.

Отсюда главная задача воспроизводства:

· поиск пути обновления жилищного фонда

· обеспечение соответствующего объема ремонта,

· повышение эффективности использования этого фонда.

Одновременно должны решаться проблемы производственных фондов, обеспечивающих жилищный фонд нормальными условиями жизни (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, благоустройство и т.п.).

Статистика:

· износ инженерного оборудования в отрасли - 75%,

· инженерных сетей65%

· потери тепла - 60% (оборудование и системы теплоснабжения) - при норме 16%

· 200 аварий в год на 100 км теплосетей

· 70% аварий на сети водоснабжения.

· Износ коммунальной инфрастуктуры - более60%

ЖКХ самый убыточный сектор экономики народного хозяйства.

Глобальные причины кризиса, по мнению специалистов:

· отсутствие прозрачной и четко отлаженной системы финансирования отрасли

· недостаточный уровень инвестирования

· неэффективное использование поступающих в отрасль финансовых ресурсов.

Кризисное состояние ЖКХ также характеризуется следующим:

· дотационностью отрасли

· высокой затратностью

· отсутствие экономических стимулов снижения издержек на производство коммунальных услуг

· неразвитостью конкурентной среды и, как следствие

· высокой степенью износа основных фондов

· неэффективной работой предприятий

· большими потерями жизнеобеспечивающих ресурсов.

Важнейшая задача в сфере ЖКХ остается:

· разработка нормальных нормативных документов

· изменения в системе управления.

Необходимо, чтобы экономические и административные методы управления ориентировали жилищно-коммунальный комплекс:

· на внедрение энерго - ресурсосберегающих технологий

· расширение номенклатуры предоставляемых услуг обязательное соблюдение стандартов при вводе в строй жилья и инженерных сооружений.

На уровне МО наиболее рассматривается, как приоритетная задача в условиях реформирования ЖКК, создание эффективной системы управления в соответствии с требованиями рыночных отношений. Она включает формирование:

· организационных структур управления,

· адекватных требованиям рынка методов управления,

· обоснования рациональных вариантов муниципального управления и регулирования их.

В системе органов местного самоуправления функции собственника имущества, используемого для решения социальных задач, следует возложить на подразделение, отвечающее за состояние ЖКК МО (комитет ЖКК).

Управление же муниципальными предприятиями, работающими в жилищно-коммунальном секторе, следует оставить за КУМИ (комитет по управлению муниципальным имуществом).

При таком условии будет возможно развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом.

Подпрограмма «Реформирование и модернизация ЖКК РФ» федеральной целевой программы «Жилище»

Утверждена Постановлением правительства РФ 17 ноября 2001 г. № 797.

Цели подпрограммы:

1) повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения.

2) привлечение инвестиций в ЖК отрасль,

3) улучшение качества услуг с одновременным снижением затрат,

4) адресная социальная защита населения при оплате ЖКУ.

Достижение основных целей подпрограммы обеспечит, начиная с 2011 года возможность устойчивого развития ЖКК без использования программных методов управления на федеральном уровне.

Основные задачи, поставленные подпрограммой:

1) финансовое оздоровление ЖК предприятий путем реструктуризации и ликвидации их задолженности и доведение тарифов на ЖКУ для населения и других потребностей до экономически обоснованного уровня, жесткого соблюдения установленных стандартов оплаты услуг населением, перехода от дотирования ЖК предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей, ликвидации перекрестного субсидирования тарифов;

2) снижение издержек и повышение качества и доступности ЖКУ, формирования инвестиционной привлекательности ЖКК путем развития конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг, создания взаимосвязанных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий и естественных монополистов - предприятий топливно-энергетического комплекса;

3) обеспечение государственной поддержки процесса модернизации ЖКК на основе современных технологий и материалов путем предоставления бюджетных средств и государственных гарантий по привлекаемым инвестициям.

Основные мероприятия, предусмотренные программой.

1) Обеспечение финансовой стабильности ЖКК, в том числе:

- инвентаризация и ликвидация задолженности предприятий ЖКК,

- ликвидация дотационности ЖКХ и обеспечение стабильности и достаточности финансирования затрат по предоставлению ЖКУ,

- обеспечение мер социальной защиты малоимущих граждан при переходе на полную оплату ЖКУ,

- формирование финансово-экономического механизма реализации программ жилищных субсидий и льгот по оплате ЖКУ.

2) Формирование рыночных механизмов функционирования ЖКК и условий для снижения издержек и повышения качества ЖКУ, а именно:

- обеспечение перехода на договорные отношения в ЖКХ,

- проведение экспертизы деятельности ЖК предприятий с целью выявления и ликвидации нерациональных и необоснованных затрат, включенных в тариф.

- формирование рыночных механизмов:

· создание конкурентной среды в жилищной сфере,

· разделение функций и формирование договорных отношений, управляющими компаниями и подрядными организациями между собственниками жилья,

· привлечение частного бизнеса к управлению муниципальным имуществом,

· проведение конкурсного отбора подрядчиков для обслуживания жилья и проведения капремонтов,

· развитие конкуренции принципов управления жилищным фондом и предоставления ЖКУ,

· специализация РКЦ

- развитие экономических отношений в области тепло-, электро-, водоснабжении и водоотведения (монополисты сетей, привлечение частных инвестиций, формирование тарифов, изменение системы бухучета, установка приборов учета, задание правовой основы),

- приватизация и концессия (МУП в ОАО, виды договоров концессии).

3) Государственная поддержка модернизации ЖКК и привлечение инвестиций в эту сферу имеет два направления:

первое: предусматривает срочное привлечение бюджетных ресурсов и международных кредитных организаций под гарантии РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления для финансирования наиболее приоритетных и эффективных инвестиционных проектов в ЖКК (софинансирование со стороны предприятия),

второе: - стратегическое - минимизация рисков,

- мобилизация бюджетных ресурсов для обеспечения устойчивой работы ЖКК,

- создание условий и поддержка органами государственной власти и органами местного самоуправления для привлечения инвестиций в ЖКК,

- развитие механизмов участия государственных органов и органов местного самоуправления в привлечении предприятиями ЖКК частных долгосрочных ресурсов.

Правовые аспекты функционирования и реформирования жилищного хозяйства и коммунального сектора

Главным определяющим условием эффективного функционирования ЖКК, наряду с имеющимися экономическими возможностями, является адекватность действующего законодательства.

Законодательный блок, регулирующий разделение сфер ответственности между различными уровнями власти сформирован в России давно. Это разделение определяет функциональную структуру отрасли ЖКХ России.

Конституция РФ.

Это отражение на федеральном уровне основных положений государственного устройства, а именно ст.71, 72, 73, 74, 132. Здесь разграничены предметы ведения трех уровней власти: РФ, субъектов Федерации и органов местного самоуправления (ОМС).

Кодифицированные нормативные акты: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Бюджетный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ и прочие.

Жилищный кодекс РФ.

22 декабря 2004 года новая редакция ЖК РФ.

Статья 19 дает определение жилищного фонда (стр. 11)

Различает две категории жильцов:

· собственники жилья;

· проживающих в муниципальных квартирах и комнатах по договору.

Федеральные конституционные законы, федеральные законы.

№ 154-ФЗ от 1995г., с изменениями в 1996 и 2000 г.г. «Об общих принципах организации местного самоуправления РФ» - отражены основные принципы и сфера компетентности муниципальных образований.

№152-ФЗ от 08.07 99г. «Об основах федеральной жилищной политики».

№1541-1 ФЗ от 04.07.91г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Подзаконные нормативные акты.

Постановление правительства РФ от 2агуста 1999 г. №887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»

Региональное законодательство.

Функциональная и организационная структура ЖКК

Декомпозиционная структура ЖКК в системе местного управления

Сложность управления в данной отрасли заключается в сложности управляемого объекта. ЖКК в системе местного самоуправления представляет собой сложную систему, устойчивое функционирование которой зависит от целого ряда обязательных условий. В нее входит большое количество разнородных элементов, и соответственно, связей между ними, поэтому в обобщенном виде система ЖКК будет иметь следующий вид (рисунок 2.1.)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок. 2.1 Общая схема декомпозиционной структуры ЖКК в системе местного самоуправления

Данная схема называется декомпозиционной структурой, т.к. показывает, из каких составных частей состоит общая система (ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ) и каким образом эти части связаны между собой. Они объединены по принципу иерархии - каждая последующая система включает в себя все предыдущие системы (части являются агрегированными, т.е. составными). Это «матрешка», обладающая рядом важных свойств, учет которых необходим для обеспечения эффективного управления. В процессе управления необходимо определить сравнительные приоритеты конкретных частей с позиций воздействия их функционирования на эффективность системы в целом.

Характерно что, при переходе на каждый более высокий уровень, потенциальная эффективность системы последовательно снижается.

Действительно, потенциал действия элементов технической системы (конструкции жилых зданий, инженерные коммуникации, применяемые машины и оборудование) весьма велик - они рассчитаны на бесперебойную эксплуатацию в течение десятков лет, а особо капитальные здания - отсюда их эффективность очевидна.

В тоже время технология (технологическая система), реализуемая на основе технических элементов, предполагает обязательное наличие технологических перерывов. Примеры: подготовительный и заключительный периоды работы оборудования, регулярные технические осмотры и другие, так называемые регламентные мероприятия, в течение которых элементы технической системы «выпадают» из нормального режима функционирования.

На уровне организационной системы потери эффективности проявляются еще в большей степени. Она называется также системой совместного труда, поскольку в ней овеществленный труд, в технических средствах и технологии, соединяется с непосредственным, живым трудом исполнителей по эксплуатации и обслуживанию ЖКХ МО. От качества живого труда, а именно от квалификации и практического опыта работников всех специальностей в решающей степени зависит конечная эффективность функционирования ЖКК. Именно организационная система является наибольшим источником сбоев, непроизводительных затрат т потерь. Человеческий фактор (точнее качество труда) служит причиной большого количества нештатных ситуаций.

Совершенно очевидно, что экономические результаты (показатели экономической системы) не могут быть лучше, чем уровень эффективности предшествующих систем. Технические, технологические и организационные потери неизбежно влекут за собой негативные экономические последствия: увеличение издержек, снижение выручки от реализации продукции, выполнения работ и оказания услуг, соответственно и прибыли.

ЖКК - самая социальная отрасль народного хозяйства, состояние которой вызывает широкий общественный резонанс. Он всегда будет отрицательным: население резко реагирует на все недостатки, а нормальное функционирование ЖКК воспринимается как естественная вещь, и это правильно. В настоящее время степень «социального негатива» в отношении ЖКК достигла критического предела. Выражается это в массовом недоверии, как к ходу регулирования, так и к ожидаемым результатам. До 90% россиян считают, что улучшения положения ожидать не приходится, а главной целью реформирования называют перекладывание экономического бремени на плечи граждан. Причиной этому - не экономические трудности и не низкий уровень благосостояния.

Согласно схеме можно сделать вывод, что первичной причиной является неудовлетворительное состояние технической системы в функционировании ЖКК и главной проблемой управления им. Если износ технических элементов превышает нормативные значения, то никакие самые прогрессивные технологии. Приборы учета и т.п. меры не изменят ситуацию к лучшему («колос на глиняных ногах, по Глушкову В.М. « ставить ракетный двигатель на телегу»). Неэффективным становится и живой труд, т.к. он направлен на выполнение аварийно-ремонтных и восстановительных работ.

Общая характеристика функциональной структуры отрасли в соответствии с действующим законодательством РФ

Управление жилищным фондом и системы его жизнеобеспечения, согласно законодательству, находится в ведении органа местного самоуправления.

Федеральное законодательство предусматривает следующую структуру отрасли, которая реализуется на муниципальном уровне (Рисунок 2.2.):

жилищный коммунальный хозяйство комплекс

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2.2 Функциональная структура ЖКХ

Рассмотрим подробнее их функции.

Функции местного самоуправления в сфере ЖКХ:

1 вид функций - организация местного самоуправления муниципальным жилищным фондом;

2 вид функций - организация местного самоуправления, как выборного представителя органом МО, в компетенцию которого входит решение всех вопросов местного значения.

Согласно ФЗ № 154-ФЗ от 1995г., с изменениями в 1996 и 2000 г.г. «Об общих принципах организации местного самоуправления РФ» в ведении МО находятся вопросы местного значения, а также отдельные государственные полномочия, которыми могут наделяться органы местного самоуправления. Они осуществляют следующее.

a. Организуют эксплуатацию жилого фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства.

b. Распределяют в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, который.

ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решает вопросы продажи домов и квартир, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заявления жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.

c. Выполняют за счет собственных средств или на хозрасчетных договорных началах заказы администраций сельских населенных пунктов, поселков и городов по развитию электрификации, газоснабжения, водоснабжения населенных пунктов.

d. Дают заключения по планам строительства электрических, водопроводных, канализационных, тепловых и газовых сетей, также сооружений предприятиям и организациям на территории района.

e. Осуществляют контроль над надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, всех объектов коммунального хозяйства; обеспечивают бесперебойное коммунальное обслуживание населения; устойчивую работу объектов водо-, газо-, электро-, и теплоснабжения, принимают меры по обеспечению населения топливом.

f. Организуют благоустройство населенных пунктов, привлекают на договорной основе к этой работе предприятия, учреждения, организации, а также население.

g. Контролируют благоустройство производственных территорий, осуществляют озеленение, охрану зеленых насаждений и водоемов, создают места отдыха граждан.

h. Ведают кладбищами; обеспечивают содержание в надлежащем состоянии иных мест погребения.

Собственники ЖФ.

С развитием разнообразных форм собственности ЖС (жилищная сфера) наполнилась различными видами собственников (Рисунок 2.3)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2.3 Функциональная структура собственников жилищного фонда

Управляющие компании - их основная задача комплектовать и поддерживать в надлежащем состоянии принятой от собственников в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и ГОСТ амии качества предоставляемых услуг; максимально модернизировать на основе современных технологий объектов недвижимости.

Жилищно-коммунальные предприятия.

Ремонтно-строительные организации, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фондов других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Контролирующие органы.

Кодекс РФ об административных правонарушениях ( от 30.12.2001, за № 195-AP) в жилищной сфере контрольными функциями наделил следующие органы:

1) Судья

2) Органы государственной жилищной инспекции

3) Органы регулирования естественных монополий

4) Федеральный антимонопольный орган, его территориальные органы

5) Органы, осуществляющие государственный контроль над соблюдением порядка ценообразования

6) Органы государственного архитектурно - строительного надзора

7) Органы государственного энергетического надзора

8) Органы, осуществляющие государственный пожарный надзор

Наниматели и арендаторы.

Права и обязанности нанимателей и арендаторов отражены с следующих нормативных актах:

· ГК РФ

· ЖК РФ

· Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политике»

· Постановление Совмина РСФСР - 1985г. (ред. 1993г.) «Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного фонда РСФСР»

· Постановление правительства РФ -1995г. (ред. 2000г.) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию»

Прочие участники.

· Застройщики

· Девелоперы

· Агенты по недвижимости

· Сервейеры

· Страховые компании

· Другие.

Общая характеристика системы управления ЖКК на муниципальном уровне

Основные цели, стратегия и тактика, оперативное управление ЖКК в системе местного самоуправления

В общей системе управления ЖКК подсистема муниципального уровня управления реализует тактические/оперативные цели, т.е. осуществляет функции линейного управления жилищно-коммунальной сферой и решает задачи:

· разработки и утверждения нормативной базы ЖКК по передаче муниципальных объектов в хозяйственное ведение и ведение реестра муниципальной собственности;

· соблюдения норматива потребления ЖКУ их параметрам и количеству;

· организации эффективного функционирования объектов ЖКК;

· формирования цен и тарифов на ЖКУ;

· разработки местных программ реформирования, демонополизации и энерго - ресурсо- сбережения в ЖКК;

· создания механизмов социальной защиты населения при повышении оплаты жилья и ЖКУ;

· организации контроля качества ЖКУ и работы с обращениями граждан;

· другие вопросы муниципального назначения.

Также органы местного самоуправления должны решать управленческие задачи по организации производства ЖКУ предприятиями различных форм собственности с учетом оптимизации затрат, повышения качества обслуживания потребителей и воспроизводства основных фондов.

Организационно - производственная структура ЖКК

Важнейшим фактором повышения эффективного управления ЖКК является упорядочение организационных структур управления. Развитие договорных отношений в сфере управления жилищным фондом и систем его коммунального жизнеобеспечения в МО является основой перехода от административных методов управления к экономическим методам. Это возможно за счет разделения ответственности:

· Собственника ЖФ за содержание своего имущества, определение целей управления им и источником финансирования поставленных целей;

· Управляющей жилищной организации - за планирование и реализацию поставленных целей;

· Подрядных организаций - за качество выполняемых работ и предоставляемых услуг, по договору (контракту) с управляющей жилищной организацией.

МО имеют различный уровень рыночных отношений, поэтому организационные структуры управления ЖФ с системами коммунального жизнеобеспечения сводятся 3-м принципиальным моделям по организации управления.

1) Все функции по управлению ЖКК выполняются соответствующими МУП ЖКК и ГУП ЖКК по согласованию с КУМИ - производственно - техническими объединениями ( ГУП ПТО), входящими в состав органов управления администрации МО и объединяют заказчика и подрядчика в одном лице.

2) Создается жилищно - коммунальная организация, осуществляющая функции заказчика по всем видам жилищно - коммунального обслуживания - служба единого заказчика - на основе рационального разделения функций между собственником основных фондов ЖКК и организациями, привлеченными для управления и обслуживания принадлежащего ему жилищного фонда и организации предоставления ЖКУ.

3) Формируются специализированные управляющие компании по привлечению инвестиций для финансирования модернизации и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры, энерго сервисные компании по реализации ресурсосберегающих проектов и другие.

По Грабовому - структура управления ЖКК в МО должна представлять трехуровневую систему (Стр.102, рис. 4.4., ксерокопия).

Маилян (Стр. 94) предлагает следующую схему.

Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ, предусматривает формирование конкурсных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 3.2 Схема управления процессом эксплуатации ЖФ города в условиях реформирования ЖКХ

Формы оперативного управления многоквартирными домами:

1) самостоятельно собственниками,

2) через управляющую организацию,

3) через создание ТСЖ.

Модель формирования эффективной системы управления ЖКК

Опыт хозяйствования (за рубежом и в отечестве) показывает, что управление деятельностью ЖКК осуществляется по трем направлениям:

· правовое - нормативные и законодательные акты и контроль за их исполнением.

· экономическое - бюджетное финансирование программ, льготная и ценовая политика

· организационно - распорядительное - формирование организационных структур управления.

Управление ЖКК в соответствии с административно - территориальным делением регионов России, осуществляется на трех уровнях, состоящих из шести подсистем:

· Федеральном - по семи округам;

· Региональном - республиканском, краевом, областном и окружного подчинения, городов Москвы и Санкт-Петербурга, т.е. уровень субъектов Федерации;

· Муниципальном - уровень местного самоуправления.

Системно - комплексный подход к организации эффективной структуры управления ЖКК представляет собой последовательно принимаемые на различных уровнях управления и неразрывно связанные между собой управленческие решения во всех сферах деятельности ЖКК. Схема структуры управления ЖКХ с учетом изложенных подходов представлена рис.3.3.

Данная модель состоит из базовых функциональных подсистем, синхронно, последовательно и взаимосвязано работающих для реализации конечной цели управления и достаточно подробно раскрывает сущность современной системы управления ЖКК, которая направлена на повышение качества обслуживания потребителей (населения).

Организация взаимодействия местных органов власти с предприятиями и организациями ЖКК

Рыночные условия функционирования ЖКК заставляет муниципальные органы управления и предприятия искать партнерские отношения, в основу которых должен лечь поиск взаимных интересов. Местные власти выступают в роли Заказчика на ЖКУ и Организатора услуг, а предприятия по оказанию данных услуг - в роли Подрядчика.

Во-первых: в условиях становления рыночных отношений особого внимания заслуживают вопросы взаимоотношений местных органов власти ресурсоснабжающими организациями - РСО.

РСО заинтересовано:

· в льготной налоговой, финансово-кредитной политике местных властей,

· в высоком научном и трудовом потенциале территории,

· в развитии производственной, транспортной, рыночной инфраструктуры,

· в улучшении социально-бытовых условий жизни местного населения.

Во-вторых: необходимо отдавать предпочтение реформам, основанным на государственно-частном партнерстве (концессии), которое в рамках соглашения по делегированному управлению частному предприятию является не только механизмом внебюджетного финансирования коммунальных служб, но и механизмом социально-экономического развития территорий. Сбалансированный контракт обеспечивает координацию деятельности устроителя концессии и концессионера, а также контроль над соблюдением прав и обязанностей сторона основе доверия и рационального распределения рисков между ними. В этих рамках могут быть применены такие договоры:

· об обслуживании

· об управлении

· об аренде

В-третьих: применение организационного механизма дотаций; муниципалитет выдает дотации производителю товаров и услуг для определенных групп населения (малоимущих); предоставляются в денежной форме, в форме освобождения от налогов/налоговых льгот, низкопроцентных займов/гарантий по займам.

В-четвёртых: продажа услуг муниципальными органами управления (устроитель мероприятия - частное предприятие - оплачивает услуги предприятиям ЖКК по уборке территории мероприятия).

В-пятых: стимулирование местными налогами.

В-шестых: проведение эффективной кредитной политики в адрес предприятий и организаций ЖКК.

В-седьмых: создание сети муниципально - коммерческих банков; регулирование объема и процентных ставок кредита позволит стимулировать развитие ЖКК и снизить негативные риски.

Тарифы и ценообразование ЖКХ. Социальная защита граждан

Права ОМС и органов региональной власти в отношении установления цен и тарифов на ЖКУ

Общий порядок формирования цен и тарифов и распределение полномочий между органами местного самоуправления и субъектами Федерации определяются постановлениями правительства РФ, нормативными документами субъектов Федерации и нормативными документами органов местного самоуправления.

Органам местного самоуправления предоставлено право, устанавливать:

· нормативы потребления ЖКУ;

· цены на содержание жилья, включая эксплуатацию лифтов и вывоз ТБО

· ремонт жилья,

· наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде;

· тарифы на коммунальные услуги в жилых помещениях:

- водоснабжение и водоотведение (по группам потребителей),

- отопление и горячее водоснабжение (для населения)

· цены и тарифы в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг

Уполномоченные органы субъектов Федерации - региональные энергетические комиссии (РЭК) устанавливают тарифы на следующие виды коммунальных услуг:

· Электроснабжение

· Газоснабжение

· Теплоснабжение (по предприятиям)

· Водоснабжение и водоотведение (средние тарифы)

Принятию решения по пересмотру ставок и тарифов на ЖКУ должна предшествовать проводимая в обязательном порядке экспертиза экономической обоснованности тарифов (ЭОТ) на товары, работы и услуги, учитываемых при оплате соответствующих услуг.

Рассмотрение, согласование и утверждение тарифов проходит по утверждённому ОМС Порядку.

Он определяет:

· Состав комиссии по рассмотрению тарифа;

· Период действия тарифа;

· Типовые формы, представляемые для рассмотрения тарифов;

· Порядок и сроки рассмотрения соответствующих документов.

Эти функции могут выполнять наблюдательные советы, созданные и действующие при ОМС.

Основные направления реформирования тарифной политики в ЖКХ

Неизменно ухудшающееся состояние основных фондов ЖКХ даже при 100% оплате ЖКУ населением не исправит положение. Необходимы следующие предпосылки для комплексного обоснования тарифов на муниципальном уровне:

1) экспертиза тарифов;

2) постоянный мониторинг;

3) детальный учет объемов потребляемых услуг;

4) выявление всех факторов, влияющих на величину тарифов (износ жилищного фонда и инженерных коммуникаций, конструктивные характеристики жилых зданий, различия в ресурсопотреблении различных пользователей и многое другое);

Р.S. В настоящее время фактически единственным учитываемым фактором является ценовой (иногда его называют инфляционный фактор, что совсем не верно).

Для расчета финансовой помощи, передаваемой из федерального бюджета бюджетам субъектов Федерации и из бюджетов субъектов Федерации местным бюджетам в межбюджетных отношениях, устанавливаются федеральные и региональные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

1) стандарт социальной нормы площади жилья - определяется, исходя из норм обеспеченности населения, и составляет:

· 18 кв.м. общей площади на одного члена семьи;

· 42 кв.м. на семью из 2-х чел.;

· 33 кв. м. на одиноко проживающих граждан;

2) стандарт предельной стоимости предоставляемых ЖКУ на 1кв..метр общей площади жилья в месяц; пример - стоимость 1 кв.м. жилья в среднем по РФ - 26,4 руб.;

3) стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м. общей площади жилья в месяц: пример - 1 кв. м. - 3.70 руб. в домах со всеми удобствами.

4) стандарт уровня платежей граждан за предоставляемые ЖКУ: 90% в целом по всем видам услуг;

5) федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе; установлен - 22% - на 2004 г.;

Р.S. Существует механическое рассуждение - чем выше установлен уровень расходов на ЖКУ, тем меньше расходы бюджета на предоставление жилищных субсидий. Однако механические расчеты в экономике часто неприменимы и такой вариант приведет к последствиям как в случае с подоходным налогом. (Презентация)

Если платить приходится больше, семья может получить помощь на оплату ЖКУ из бюджета.

Порядок установления цен на ЖКУ

Цены и тарифы на ЖКУ устанавливаются в зависимости от стандарта уровня платежей граждан.

Методика расчета цен на услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов

1) Потребность в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда определяется в расчете на 1 мІ общей площади жилья.

2) Формирование тарифов предполагает предварительный анализ эффективности фактических затрат на содержание и ремонт ЖФ и выполнения объемов работ за определенный период (как минимум год).

3) Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта ЖФ определяется как сумма нормативных затрат:

· на ремонт и реконструкцию элементов жилых зданий,

· ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования,

· благоустройство,

· обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий,

· прочих прямых затрат,

· общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

4) Затраты на проведение капитального ремонта ЖФ (ремонтный фонд) в данной работе не рассматриваются.

5) Нормативная себестоимость калькуляционной единицы (кв.м. общей площади жилья) определяется путем деления полной нормативной себестоимости на общую площадь жилья с учетом его классификации. /Табл. 8.4. Грабовый/. Ксерокопия.

Методы расчета платы за социальный наем и аренду жилья

Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию ЖФ, используемого для предоставления гражданам по договору найма. Средства, собранные в виде оплаты за найм жилых помещений, поступают в распоряжение собственника. В переходный период реформирования системы финансирования ЖКУ эти средства рекомендуется использовать для проведения капитального ремонта, реконструкции и модернизации ЖФ.

Величина платы за найм учитывается при расчете жилищных субсидий.

Базовая ставка на найм жилого помещения определяется, исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного ЖФ и с учетом социально-экономической ситуации в МО.

Рекомендуется использовать такие документы:

· «Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР»- здесь даны: классификация зданий по группам и величины норм.

· «Методические указания по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного ЖФ» - Госстрой России 12.12.96 № 17-152В; в каждой і -ой группе зданий по капитальности определяется размер отчислений на полное восстановление 1 кв. м. общей площади жилого здания в месяц.

Структура платы за жилье для нанимателей и собственников жилых помещений

Согласно постановлению Правительства РФ структура платежей граждан (кроме собственников частных домовладений) проживающих в домах, относящихся к ЖФ, независимо от форм собственности включает плату:

· за содержание и текущий ремонт ЖФ;

· за капитальный ремонт ЖФ;

· за наем жилья (для нанимателей);

· коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.);

Эта структура платежей граждан не распространяется на понятие «частное владение»

Предлагается этим же постановлением сегментировать граждан, проживающих в домах отнесенных к жилищному фонду, независимо от форм собственности, на следующие секторы:

· собственники и наниматели домов индивидуальной застройки (Рисунок 4.1.);

· собственники и наниматели, проживающие в остальных домах (Рисунок 4.2.).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 4.1 Структура платежей Рисунок 4.2. Структура платежей для граждан, собственников домов проживающих в домах, индивидуальной застройки государственного и муниципального фонда и имеющих статус нанимателей и собственников

Структура платежей граждан, проживающих в домах ТСЖ, ЖСК и ЖК и т.п. не имеет отличительных особенностей по сравнению с общей структурой платежей. Размер платы за ЖУ устанавливается общим собранием членов товарищества, с учетом единых правил и норм, действующих для муниципального ЖФ.

Участники расчетов за ЖКУ

В предоставлении ЖКУ и организации расчетов по ним участвуют следующие виды организаций:

· многоотраслевые предприятия ЖКХ, оказывающие гражданам все виды (или большую их часть) ЖКУ;

· жилищно - эксплуатационные организации;

· теплоснабжающие организации;

· газоснабжающие организации;

· водоснабжающие организации;

· энергоснабжающие организации;

· управляющие организации, включая муниципальные службы заказчика;

· ТСЖ

· Расчетно - кассовые центры (ИРЦ, ИРКЦ).

Порядок оплаты ЖКУ и структура затрат на их производство

При формировании государственной тарифной политики необходимо учитывать, что тарифы на производство, оказание ЖКУ должны состоять из постоянной и переменной частей.

Постоянные - не зависят от количества потребления (содержание сетей и др. объектов инфраструктуры).

Переменные - находятся в прямой зависимости от постоянной части (электроэнергия, расходные материалы и др. ресурсы).

На сегодняшний день тарифы являются целиком переменными и не учитывают условия проведения реформы ЖКХ.

Целесообразно ввести понятие абонентской платы за потребление ЖКУ, включив в ее состав затраты на содержание и ремонт наружных сетей, оборудования и сооружений таких объектов инфраструктуры, как котельные, водозаборы, очистные сооружения, станции химводоочистки и т.п. Плата за услугу (переменная часть сегодняшнего тарифа на ЖКУ) должна включать ресурсы, затрачиваемые на производство и доставку услуги до потребителя, в т.ч. зарплату, электроэнергию, топливо, химические реактивы и другие расходные материалы.

Следует предусмотреть освобождение поставщика услуги от ответственности за жизнеобеспечение объекта, не вносящего абонентскую плату, в случае расторжения или отказа от заключения договора на возмездное оказание услуг ЖКУ.

Необоснованное уменьшение платы за услугу:

· ослабляет у потребителя мотивацию к экономии

· приводит к недофинансированию регламентных работ по содержанию и ремонту объектов инфраструктуры.

Однако величина платы за многие конкретные виды ЖКУ должна быть связана с объемом реального потребления, а именно наличие счетчиков должно стать обязательным требованием нормального функционирования ЖКХ.

Организация расчетов за ЖКУ в условиях реформы ЖКХ

С 1997 года по настоящее время действует практика, основанная на правовом регулировании, соответствии с которым ОМС утверждают тарифы на ЖКУ или в доле затрат на производство и реализацию этих услуг, или по полной их стоимости, т.е. в величине ЭОТ (экономически обоснованных тарифов) или в доле от ЭОТ.

Условия регулирования цен (тарифов) показаны на странице 224 Грабового.

Управление задолженностью населения за ЖКУ

Анализ задолженности за ЖКУ.

Механизм предупреждения задолженности.

Механизм снижения задолженности.

Государственная политика социальной защиты граждан

Ст.5 № 154-ФЗ, где для оказания государственной социальной помощи определены:

· Средства федерального бюджета;

· Средства бюджетов субъектов РФ;

· Средства местных бюджетов.

Предполагается усовершенствовать принцип расчета жилищных субсидий, перейдя к расчету по одному основанию, который обеспечит строгую зависимость размера предоставляемой субсидии от размера совокупного дохода семьи.

При переходе к полной оплате стоимости ЖКУ потребителями адресные жилищные субсидии становятся основной формой бюджетных средств, направляемых на обеспечение доступности ЖКУ.

Конечной целью является создание системы персонифицированных социальных счетов граждан, на которые будут перечисляться средства, предусмотренные на все виды адресной социальной помощи государства, в том числе на компенсацию льгот по оплате ЖКУ и жилищные субсидии. Таким способом реализуется принцип «одного окна».

Особенности функционирования инженерных систем

Проблемы и решения организации водопроводно-канализационного хозяйства

Анализ существующего состояния системы водоснабжения и водоотведения показывает, что современные проблемы водоснабжения городов можно объединить следующим образом:

1) Несовершенство водохозяйственной политики в развитии водоснабжение городов и поселков - низкая обеспеченность водой МО, несовершенная водоподготовка, ведомственность, несовершенные методы планирования и проектирования перспективного развития.

...