Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Южно-Уральский государственный университет»

(национальный исследовательский университет)

Факультет «Юридический»

Кафедра «Гражданское право и процесс»

КУРСОВАЯ РАБОТА

Проблемы рентного отношения

ЮУрГУ - 030900.2014.511

Руководитель работы

доцент, к. ю. н. (Д.В. Лоренц)

Автор работы

студент группы Ю-362м (Берестюк Н.С.)

Нормоконтролер

к.ю.н., доцент кафедры (Д.В. Лоренц)

Челябинск 2014

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ИСТОРИЯ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Генезис рентных отношений

1.2 Проблемы правовой природы договора ренты

Глава 2. СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ С ДРУГИМИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫМИ КОНСТРУКЦИЯМИ

2.1 Рента, купля-продажа и дарение

2.2 Договор ренты и договор аренды

2.3 Договор ренты, ипотека и право вещной выдачи

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

В процессе осуществления широкомасштабной реформы гражданского законодательства в России необходимо обратить внимание на проблемы функционирования уже имеющихся институтов. Договор ренты всегда славился своей двойственной правовой природой и спорностью некоторых положений, вытекающих из этого.

Актуальность вопроса определения места договора ренты в системе гражданского права Российской Федерации выражается в следующих предпосылках. рента правовой договор ипотека

Во-первых, на данный момент очевиден факт, что рентные отношения хотя и получили некоторое распространение в гражданском обороте, но регламентирующий их договор нельзя признать широко применимым на практике. Исследование имеющейся нотариальной и судебной практики показало, что применение договора вызывает разного рода затруднения в связи с неопределённостью содержания некоторых норм Гражданского кодекса Российской Федерации. Относительная новизна данной договорной конструкции порождает ряд проблем как научного, так и прикладного характера.

Во-вторых, отсутствие достаточной базы практики по применению данного договора также подтверждает наличие недостаточных знаний или искажённых представлений о правовой природе данного соглашения и возможных сферах его применения.

В-третьих, в науке гражданского права данный институт ещё не подвергался полному комплексному исследованию. Поэтому в настоящее время рентные отношения требуют всестороннего изучения с учётом практики.

В-четвёртых, в перспективе реформирования гражданского законодательства, актуальным станет вопрос о соотношении договора ренты с другим институтом, регламентирующим рентные отношения, а именно с новым вещным правом -- правом вещной выдачи.

Эти и другие проблемы требуют более детального рассмотрения проблем, связанных с правовой природой договора ренты и его положением в системе гражданского права Российской Федерации.

Целью настоящей работы является рассмотрение вопроса правовой природы договора ренты.

Основные задачи данной работы:

1) рассмотреть историю становления института ренты в гражданском праве;

2) проблемы правовой природы договора ренты;

3) положение договора ренты в системе договорного права Российской Федерации, а также проблемы соотношения с другими институтами;

4) выявить наиболее актуальные проблемы, встречающиеся в данной сфере;

5) рассмотреть предложения и точки зрения, разработанные в теории по данному вопросу.

Вопросу рентных отношений посвящены работы О.А. Маркиной, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Яргиной, В.С. Ем и ряда других авторов. При написании работы мной были использованы законодательные акты, регулирующие данный вид договора, в частности, Гражданский кодекс РФ и комментарии к нему. Кроме того, данные вопросы рассматриваются судебной практикой как высших судов, так и судов субъектов и округов.

Глава 1. ИСТОРИЯ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Генезис рентных отношений

Рентные отношения претерпели значительные изменения с момента их зарождения до настоящего времени. Для того, чтобы в полной мере оценить их характер, правовую природу и нормативную базу, необходимо обратиться к генезису договора ренты и проследить историю развития отношений в данной сфере.

Наибольшее распространение и развитие рентные отношения получили в Средние века. Имелось два вида ренты: рента с недвижимого имущества (fonciere) и рента с капитала (constitueй). Последняя, по оценке К.П. Победоносцева, служила «средством к обходу запретительных законов о процентах»Победоносцев К.П. Курс гражданского права. -Первая часть: Вотчинные права // СПС «Консультант Плюс». Классика российской цивилистики. - 2005.. Церковь запрещала ростовщичество, а подобная конструкция позволяла отдавать капитал в пользование и получать за это периодические платежи (т.е. ренту).

Вторая разновидность ренты осуществлялась путём отчуждения имущества, взамен чего приобреталось право требования ежегодного дохода или взноса (arrйrage) от лица, владеющего имением; то есть право на ренту этого рода по своей правовой природе было вещным, при этом обременялось имение, а не лицо, обязанное по договору. Выкуп такой ренты не допускался, а прекратить отношения с конкретным лицом можно было только путём продажи имения, либо передачи его другому владельцу безвозмездно.

Существовала ещё и, так называемая, государственная рента (появилась во Франции, в 16 веке). Она представляла собой вид государственного займа, по которому государство принимало на себя обязательства уплачивать периодически определённую сумму (ренту) на этот капитал, но при этом не обязано было возвращать сам капитал. Такая рента могла быть вечной, срочной или пожизненной. В Средневековье право на получение периодических платежей такого рода относилось к недвижимому имуществу. Таким образом, «подобные регалии имущественного характера ничем не отличались юридически от собственно ренты». Вещный характер данных правоотношений был обусловлен тем, что рента на лицо рассматривалась как лихоимство и запрещалась закономАлланина Л.М. Вотчинные выдачи в Концепции совершенствования Гражданского кодекса //История государства и права. - 2011. - N 15. - С. 2-4.. В Германии рента рассматривалась как форма кредитных обязательств, что объясняется большей приверженностью её правовой системы традициям римского права. Собственник недвижимости (рентопокупатель Rentenkarer) отдавал её в бессрочное пользование рентоотчуждателю (Rentenverkaufer) в обмен на ежегодные взносы. Допускался выход из обязательственных отношений путём выплаты всей суммы долга. Рентопокупатель обладал правом на «обращение вещи в обладание» в случае нарушения рентоотчуждателем обязанности по выплате ежегодных взносов. И.А. Базанов отмечает, что процентный заем с реальным обеспечением в виде залога недвижимости, именуемый рентой, возникал подобно всем вещным правам, путем Auflassung, записи в книгу, а с введением специализации книг - в книгу долгов и рент, затем кредитор получал рентное свидетельство, из которого впоследствии образовался вид ценных бумаг на предъявителя Hand-vesten. Собственник недвижимости ввиду потребности в кредите удостоверял Hand-vesten на пергаменте, по правилу, в круглой сумме, в городском совете или суде; указанная ценная бумага удостоверяла права держателя рентного свидетельства на получение годовой ренты из недвижимости. Факт удостоверения рентных свидетельств судом или советом обстоятельств служил гарантией как обеспеченности ренты, так и интересов третьих лиц. К XIX в. они превратились в закладные листы на предъявителя, основанные на одностороннем, абстрактном, формальном волеизъявлении собственника. Рентные отношения имели сходный характер в остальных европейских странах. Например, французская rente constituee sur le fond развилась, подобно германской Rentenkauf, вследствие запрета церковью процентного займа, была не "личным долгом, а вещным бременем на недвижимость", рента регистрировалась во Франции также записью в судебную книгу, ее оборот был сходен с германской Rentenkauf. Так, рента выступала в качестве договора займа с залогом недвижимости, что впоследствии привело в вытеснению её ипотекойАлланина Л. М. Особенности правового регулирования рентных отношений в недропользовании/Л. М. Алланина // Юрист, 2006, N 4.-С.25-27..

Постепенно с переходом от примитивного хозяйства к «денежному» происходит изменение характера рентных отношений. Например, появляется такое основания их прекращения как выкуп. Место ренты, в том виде, в котором она существовала до этого, заняла ипотека. Во французском же праве рента сохраняется, но видоизменяется в соответствии с новыми требованиями: она становится не вещным, а личным правом. Далее классическая рента трансформировалась в ещё один институт гражданского права -- аннуитет (ежегодную ренту). Аннуитет представляет собой договор, по которому страховая компания в обмен на единовременный вклад или на выплату нескольких взносов гарантирует доход на определённый период или на всю жизнь. Данный вид ренты защищал доходы от обесценивания. Выделяются также разновидности этой ренты: отсроченная, непосредственная, пожизненная с регулярными вкладами.

Подобные отношения на Руси изначально имели под собой гражданско-правовую основу. Так, в первых источниках феодального права присутствовал термин «рост», под которым подразумевалась плата за пользование чужим имуществом на основе договора займа. Наиболее часто такая конструкция использовалась в торговле. В дальнейшем шла дифференциация в регулировании тех или иных отношений, что позволило развиваться таким самостоятельным договорам как заём, аренда, рента, коммерческая концессия.

Если говорить о государственной ренте, то первым займом рентного типа в России был выпуск в 1859 году государственных-непрерывно доходных билетов. Позже, в проекте Вотчинного устава 1892 года, регламентируется такое право на чужие вещи, вотчинная выдача. До этого подобный институт существовал уже достаточно большой промежуток времени в нотариальной практикеБабаев, А. Б. Система вещных прав :Монография / М.:Волтерс Клувер,2006. С. 104.. Данный институт был заимствован из германского права. Редакционная коллегия делила вотчинные выдачи на два вида: обременения, лежащие на имении и обязанность доставлять содержание и производить повременные платежи. Конкретными примерами осуществления данных прав служили содержание выдача из лесов купленного имения дров на отопление церкви, обязанность пожизненного содержания, обязанность давать определённому лицу до его смерти или до наступления определённого события (до выхода замуж) помещение, определённое количество прислуги, отопление, производить ремонт и другие. Право на получение вотчинной выдачи подлежало внесению в вотчинные книги (аналог поземельных книг в Германии). Однако, с точки зрения А.Б. Бабаева, вотчинная выдача является обязательственным правом, так как собственник недвижимой вещи обязан производить периодические платежи или совершать в пользу конкретного лица иные действия. Таким образом, перед нами типичное обязательство, но осложнённое правом следования за недвижимой вещью, которого недостаточно для признания его вещного характера.

В проекте Гражданского уложения 1902 года вотчинной выдаче также были посвящены отдельные положения. Составители проекта относили данное право в разряд вотчинных. С одной стороны, комиссия признавала обязательственный характер отношений между собственником и другим лицом. С другой стороны, они отмечали связь данного права с недвижимой вещью (имением), что говорило о вещной природе данного права. В результате комиссия пришла к выводу, что данное право носит смешанный характер. Положения о вотчинной выдаче в Гражданском Уложении аналогично тем, которые имели место в проекте Вотчинного Устава. Они лишь дополнены положениями о неограниченной возможности выкупа, если это установлено в договоре. Если же такое право не предусмотрено в договоре, оно может быть осуществлено через 36 лет с момента установления вотчинной выдачи. Отсутствовали положения о возможности уступки данного права. Сам проект так и остался недоработанным. М.И. Брагинский отмечает разнообразие форм рентных отношений в дореволюционном гражданском праве РоссииБрагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: «Статут», 2000. C. 335.. Так, обязательные рентные платежи, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу. Помимо этого существовала бессрочная рента с капитала, вытесненная впоследствии договором займа. В течение определенного времени использовалась как особый вид "вечной ренты" та, при которой плательщиком было само государство. Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты. В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал соответственно большую долю при разделе имения. Поводом к развитию рентных отношений и их регулированию послужило, по мнению названного автора, недостаточное развитие кредита. «Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте "вечной" (непрерывной и бессрочной) и ренте "пожизненной". При этом, в свою очередь, в зависимости от источника "вечная рента" разделилась на ренту "с земли" и ренту "с капиталов»Указ. Соч..

В советское время подобный институт не нашёл себе применение и не был законодательно закреплён. Лишь в ГК РСФСР 1964 г. появилась конструкция, отдалённо напоминающая рентные отношения. В главе о купле - продаже появились статьи, представлявшие разновидность того, что стало впоследствии пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 "Купля - продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли - продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца".

В настоящее время в Гражданском кодексе Российской Федерации имеются отдельные положения посвящённые договору ренты (со ст. 583 ГК РФ), а в проекте Гражданского кодекса предлагается закрепить новый вид ограниченных вещных прав -- право вещной выдачи.

Таким образом, договор ренты является древнейшим институтом гражданского права, периодом непосредственного оформления которого служит Средневековье. Современная конструкция данного договора и рентных отношений в целом явилась результатом синтеза и эволюции в зарубежном праве двух видов ренты: с недвижимости и с капитала. По мнению О.А. Марковой, первая из них стала прообразом такого обязательственного права как постоянная рента, а вторая -- пожизненнаяМаркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 11.. В настоящее время в Российской Федерации идёт дальнейшее изменение данного института в плане появления конкурирующего с ним вещного права. Данное обстоятельство подтверждает необходимость более глубокого исследования истории развития и становления рентных отношений, а также изучения их правовой природы.

1.2 Проблемы правовой природы договора ренты

Вопрос о правовой природе договора ренты является спорным, и его разрешение имеет важное значение не только для теории гражданского права, но и для практики. Рассмотрим данный вопрос с точки зрения нескольких критериев: возмездности, консенсуальности (реальности) и алеаторности договора ренты.

На сегодняшний день возмездный характер договора ренты не оспаривается: «все авторы признают, что договор является безусловно возмездным»Маркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 34.. Это выражается в выплате получателю ренты периодических платежей. Однако спорным моментом является как в теории, так и в практике порядок определения встречных предоставлений. Размер рентных платежей устанавливается сторонами в договоре, без его указания договор не заключен. При этом, порядок их оплаты разнится в зависимости от вида договора ренты. Приоритетной формой платежей являются денежные суммыТокарева К.Г. Возмездный характер рентного договора: вопросы теории и практики // Юридический мир, 2008, № 2 (134). С. 53-55. Коллизионным является вопрос о порядке исчисления минимального размера оплаты труда в договоре пожизненной ренты (в договоре постоянной ренты подобная проблема отсутствует). В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 года N 11-П положение части 2 статьи 5 федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", предписывающее исчисление платежей по договору пожизненной ренты производить с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы равной 100 рублям, признано не соответствующим Конституции Российской Федерации. При этом, согласно указанному постановлению, часть 2 статьи 5 федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", признанная не соответствующей Основному закону, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года.

Новое правовое регулирование все же было введено - федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В главу 33 ГК РФ были внесены изменения, вступающие в силу опять же с 30 ноября 2011 года. Данные положения ставят размер рентных платежей в зависимость от величины прожиточного минимума, что служит большей гарантией обеспечения прав получателя ренты. Пунктом 2 статьи 6 вводного закона установлено, что данные положения распространяются на отношения, возникшие до внесения изменений в статью 597 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, при приведении в соответствие с законом таких положений следует исходить из величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации (например, в Челябинской области он составляет 6936 рублейПостановление Губернатора Челябинской области от 4 февраля 2014 г. N 156 "Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в Челябинской области в IV квартале 2013 года" // газета "Южноуральская панорама" от 8 февраля 2014 г. N 17.). Стоит отметить, что и такого рода регулирование, несмотря на приведённую к единообразию судебную практику, не решает всех спорных вопросов. Так, платежи привязаны к величине прожиточного минимума, если имущество под выплату ренты передавалось бесплатно. Норма же о минимальном размере рентных платежей для граждан, чьё имущество под выплату ренты (пожизненного содержания) передавалось возмездно, теперь отсутствуют. Таким образом, граждане, отчуждавшие имущество под выплату ренты возмездно (то есть, как правило, за 10-20% его рыночной цены), в настоящий момент оказались в неравноправном положении по сравнению с теми, кто передал имущество бесплатно. В настоящий момент имеется правовая неопределённость, которая может быть разрешена унификацией судебной практики. П. Кузнецова предлагает устранять эту лакуну несколькими способами: путём предъявления иска в суд о возмещении государством вреда, причинённого бездействием органов государственной власти, обращения в Конституционный суд РФ с запросом о соответствии статьям 1, 7, 19 Конституции РФ ст. 3 Федерального закона от 30.11.2011 № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и путём обращения в суд к рентодателю об увеличении выплат исходя из МРОТ , применяемого к оплате труда (то есть, исходя из того, что пункт 2 статьи 5 ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» утратил силу)Кузнецова П. Неопределенность в вопросе рентных платежей // "Жилищное право", 2012, N 2. C. 83-88.. Судебная практика не исключает возможности применения положений об исчислении рентных платежей исходя из величины прожиточного минимума в случаях, если собственность была отчужденна за плату. Так, в апелляционном определении Самарского областного суда № 33-8328/2012 от 5 сентября 2012 года суд указал на то, что наличие оплаты ответчиком 200000 рублей при заключении договора ренты не является основанием для освобождения стороны договора от приведения договора в соответствии с требованием закона. «Оплата части стоимости квартиры приобретаемой в ренту в данном случае не имеет правового значения, поскольку вышеуказанные изменения закона касаются периодических рентных платежей, и распространяется на все правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров пожизненной ренты. Законодатель указанными изменениями ввёл иной порядок индексации периодических рентных платежей -из величины прожиточного минимума на душу населения. Таким образом, существовавший ранее размер рентных платежей и их индексации не подлежит применению». Однако до тех пор пока не будет конкретных разъяснений Конституционного суда по данному вопросу и обобщений Верховного суда, говорить о единообразии в решении данного вопроса на практике нельзя.

Следующим спорным моментом является вопрос о реальной или консенсуальной конструкции договора ренты. Самым первым источником, определившим характер договора ренты в российском праве по данному критерию, было упомянутое нами Гражданское УложениеЛебедева, Е.В. Правовая природа и характер договора ренты // Социология власти. 2010.№7. С.184-191.. В нём указывалось, что плательщик ренты обязуется взамен переданного имущества или уплаченной суммы платить ренту, то есть подразумевался реальный характер договора ренты. В настоящее время законодатель также формулирует договор ренты как реальныйГражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая - четвертая: [Принят Гос. Думой 23 апреля 1994 года, с изменениями и дополнениями по состоянию на 10 апреля 2009 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. Ст. 2457.. На получателя ренты не возлагается никаких обязанностей, в том числе обязанности по передаче имущества, поскольку договор считается заключенным лишь с момента этой передачи. Этой точки зрения придерживается большинство современных цивилистов (А.П. Сергеев, М.И. Брагинский, З.И. Цибуленко и др.)Маркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 35.. В.С. Ем высказывает мысль о двойственной природе договора ренты: она зависит от предмета, подлежащего отчуждению и основания такого отчуждения (возмездно или безвозмездно). Учёный подкрепляет свою точку зрения аксиомой о договоре ренты, выведенной Л.Ж. Морандьером: «Установление ренты на возмездных началах предполагает одно из следующих положений: либо отчуждение индивидуально-определённой вещи; в таком случае имеет место довольно распространённый договор продажи; либо внесение суммы; договор приближается к займу; он является реальным и односторонним договором. Но ввиду его рискового характера ограничение размера процентов к нему не применяется»Лебедева, Е.В. Правовая природа и характер договора ренты // Социология власти. 2010.№7. С.184-191.. А. Мамаев отмечает противоречивость конструкции договора ренты А. Мамаев. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999, N 9. С. 17-18.. Сомнения в реальной природе договора ренты вызывает у автора отсылка к нормам о дарении и купле-продаже. Н.Г. Соломина по этому поводу отмечает, что система традиции, лежащая в основе реализации реальной конструкции договора, проявляет себя полностью Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Право и экономика. 2013, № 2.. Так, договор ренты считается заключенным с момента передачи движимого имущества, а равно с момента перехода права собственности на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации. Автор отмечает необоснованность точки зрения, согласно которой консенсуальная или реальная конструкция договора ренты зависит от возмездности или безвозмездности передачи имущества: «Наличие или отсутствие в договоре ренты условия о внесении платы не может повлиять на его квалификацию в качестве реального или консенсуального». Обязанность по внесению платежа в данном случае включается в совокупную нагрузку, падающую на плечи должника, и составляет элемент единой обязанности плательщика ренты по договору. Значение признания реальной конструкции договора ренты для практики отметил М.И. Брагинский: подобная конструкция защищает «заведомо более слабую» сторону, то есть получателя ренты, более того данная конструкция традиционна и оправдана практикой. Так, в Обзоре судебной практики, утвержденном постановлением Президиума ВС РФ, имеется разъяснение о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество, то такой договор ренты не может считаться заключенным Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.). Более того, В.Ф. Яковлев отмечает, что принуждение к передачи имущества и навязывание содержания противоречат самой природе рентных отношений, а значит конструкция консенсуального договор не вполне применима к нимЛебедева, Е.В. Правовая природа и характер договора ренты // Социология власти. 2010.№7. С.187.. Таким образом, в силу статьи 583 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор ренты является реальным. Особенность данного договора в том, что он заключается субъектами, которые часто имеют единственный источник постоянного дохода -- имущество, а следовательно нуждаются в дополнительной защите и гарантиях, которые и обеспечивает в большей степени данная конструкция договора. Законодатель сознательно усложнил договорные отношения и нарушил принцип равенства сторон в пользу получателя ренты как более слабой стороны. Помимо этого, после передачи имущества получатель ренты не несёт ответственности, а лишь обладает правами, что говорит об одностороннем характере договора ренты, вытекающем из его реальной природы.

Ещё одним проблемным аспектом правовой природы договора ренты является его алеаторный (рисковый) характер. О.С. Иоффе, М.И. Брагинский, С.А. Хохлов относили к алеаторным только пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, указывая только на один риск -- смерть получателяМаркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 40.. С.А. Киракосьян отмечает, что договор ренты является достаточно рискованным как для одной, так и для другой стороныКиракосян, С. А. Об опасностях договора ренты //Семейное и жилищное право. 2013. № 1. С. 41 -- 43.. Л.Б Ситдикова и К.Г. Токарева выделают три типа рисков в договоре ренты: риск признания сделки недействительной, риск расторжения договора ренты и риск заявления получателем ренты требования о выкупе ренты плательщикомСитдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты // Юрист. - М.: Юрист, 2009, № 10. - С. 30-34.. Примеры первого из них наиболее распространены на практике и вызывают множество споров. Для исключения данного типа рисков необходимо соблюсти ряд условий и требований, предъявляемых к субъекту, форме сделки. Часто в судебной практике договор ренты признаётся недействительным по причине заключения его под влиянием заблуждения. Так, 29 декабря 2010 года между Руденко К.С., Власовым Д.С. и Савиновских Г.А. был заключен договор ренты, который был удостоверен исполняющим обязанности нотариуса Третьякова Н.С. По условиям договора ренты, Власов Д.С., Руденко К.С. передали в собственность Савиновских Г.А., принадлежащую им квартиру под выплату ежемесячной пожизненной, с сохранением права пожизненного пользования жилым помещением. Заключая договор ренты от 29.12.10 года, они полагали, что заключают договор с ООО «Фонд Социальной Защиты Пенсионеров», а не с Савиновских Г.А. Считали, что им помимо материальной помощи, будет предоставляться уход в виде уборки квартиры, оказание помощи в приобретении продуктов, посещения поликлиники. Условия по предоставлению ухода не были включены в договор ренты. Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о признании недействительным договора ренты в связи с тем, что при заключении договора пожизненной ренты Власов Д.С. и Руденко К.С. заблуждались относительно природы сделки, считая, что заключают договор пожизненного содержания с иждивением. Суд кассационной также подтвердил обоснованность признания сделки недействительной по данному основаниюКассационное определение Челябинского областного суда от 18 августа 2011 года по делу № 33-8833/2011.. Подобные случаи не редки в практике российских судов.

Если говорить о риске расторжения договора, то ему подвержен не только получатель ренты, но и в некоторых случаях добросовестный плательщик. Проблемы в данной сфере возникают по причине фидуциарного характера договоры ренты, так как причиной требований получателя ренты о расторжении договора часто является не нарушение плательщиком ренты своих обязательств, а именно конфликт и разрыв личных отношенийМаркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 41.. Как правило судьи принимают сторону получателя ренты, и, учитывая доверительный характер отношений, а не добросовестность плательщика, расторгают договор. Судебная практика свидетельствует о том, что одним из основных мотивов, на которые ссылается получатель ренты при расторжении договора, является личностный характер сделкиПахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. 1998. №7. С. 118 - 121..

Говоря о риске выкупа, следует отметить, что законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты: по инициативе плательщика ренты и по требованию ее получателя. Если первый вариант рассматривается как условие нормального гражданского оборота (аналогия с отступным), то выкуп ренты, инициированный рентополучателем, является скорее исключением, так как так связан с ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязательств либо неблагоприятным для получателя ренты (слабой стороны) изменением фактических обстоятельствСитдикова Л.Б., Токарева К.Г. Выкуп как особый способ расторжения договоров постоянной и пожизненной ренты // Нотариус, 2011. - №. 1. .С. 35-37.. В этом случает выкуп выступает в качестве санкции за ненадлежащее исполнение договора со стороны плательщика.

Глава 2. СООТНОШЕНИЕ ДОГОВОРА РЕНТЫ С ДРУГИМИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫМИ КОНСТРУКЦИЯМИ

Генезис рентных отношений и их правовая природа влияют на место, занимаемое договором ренты в системе как обязательственного права, так и гражданского права в целом. Уникальность данной правовой конструкции, её противоречивость и двойственная правовая природа издавна вызывали споры. В первой главе настоящей работы мы обращали внимание на положение договора ренты на заре его становления и развития, сейчас же обратимся к вопросу о его месте в условиях современного российского законодательства и дальнейшей перспективы.

2.1 Рента, купля-продажа и дарение

В ГК РФ договор ренты помещён среди договоров об отчуждении имущества. В литературе неоднократно говорилось о его сходстве с такими гражданско-правовыми договорами как купля-продажа, мена, дарениеМаркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 46.. Более того, исходя из бланкетных норм, к договору ренты подлежат субсидиарному применения нормы о договорах купли-продажи и дарения. Как мы знаем , современный договор ренты был «преемником» советского договора купли-продажи с правом пожизненного содержания. На практике отграничение данных конструкций играет важную роль в силу того, что, как уже было отмечено, одним из рисков в договоре является риск признания его недействительным на основании заблуждения в его правовой природе получателя ренты. От вышеназванных договоров рента отличается периодичностью платежей. Рента при конкуренции договоров приоритетно основывается не на разовом платеже за переданное имущество, а на регулярных периодических, системных платежах, позволяющих получателю ренты обеспечить большую стабильность в отношениях с пательщикомДерюга Н.Н. Договор ренты: некоторые проблемы правопонимания // Российский следователь № 15. С. 13-14.. В.А. Рясенцев, С.А. Хохлов отмечали такой существенный признак, отграничивающий договор ренты от договора дарения как отсутствие безвозмезности.

Следующий признак, позволяющий отграничит ренту от договора купли-продажи, также связан с алеаторным характером договора. Так, в отличие от договора купли-продажи, где имущество передаётся за определённую цену, эквивалентную товару, в договоре ренты невозможно заранее определить объём рентных платежей. Этот же признак отличает договор ренты от других ценовых сделок (например, мены).

М.И. Бару брал в качестве критерия для разграничения договора ренты и купли-продажи правовой результат. По договору купли-продажи результатом является переход права собственности, а по договору ренты -- получение содержания. Интересной точка зрения данного автора представляется ещё и потому, что он отмечает большую близость рентной конструкции не к договорам об отчуждении имущества, а к договорам на оказание услуг. По мнению автора, их особенно сближает тот факт, что и в том, и в другом случае важна личность исполнителя. Однако данный аргумент представляется нам весьма сомнительным, так как для большинства обязательственных отношений характерен данный признак в силу их правовой сущности. М.И. Брагинский также отмечает, что договор купли-продажи завершается переходом права собственности лица на вещь, тогда как договор ренты лишь начинается таким образом.

В судебной практике часто имеют место споры о правовой природе договора заключенного между сторонами: возникает вопрос о том, существуют ли между сторонами рентные длящиеся отношения или же была совершена купля-продажа, не порождающая в последующем никаких дальнейших обязательств. Так, Ф. обратилась в суд с иском к М. о признании договора купли-продажи притворной сделкой, прикрывающей обязательство по рентным отношениям, о признании заключенным договора пожизненного содержания с иждивением, с выплатой ежемесячного содержания не менее 10000 рублей ежемесячно. В обоснование требований истец указала, что стороны подписали договор купли-продажи квартиры, на основании которого право собственности на квартиру перешло к Ответчику. Однако, Ф. не хотела продавать квартиру, хотела ее передать М., чтобы та впоследствии ее содержала взамен полученной квартиры, давала денежные средства. В то же время истец планировала сохранить право проживания в данной квартире, несмотря на переход права собственности на нее к ответчику. По мнению истца, в сложившихся отношениях сторон угадывается конструкция договора пожизненного содержания с иждивением. Суд в данном случае признал не имеющим правовое значение то обстоятельство, что между сторонами фактически имел место договор ренты и в удовлетворении исковых требований отказалРешение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 23 апреля 2012 г. // URL: https://rospravosudie.com/court-oktyabrskij-rajonnyj-sud-g-ekaterinburga-sverdlovskaya-oblast-s/act-105731242/ (дата обращения 03.02.2014)..

Нередко в судебной практике встречаются ситуации, когда сторона делает неправильный выбор формы отношений в пользу договора дарения. Часто «доброжелатели» пользуются наивностью и неосведомлённостью пожилых людей и предлагают им заключать невыгодные договоры. Примером такой конструкции служит договор дарения с пожизненным содержаниемКиракосян, С. А. Об опасностях договора ренты //Семейное и жилищное право. 2013. № 1. С 42.. Такой договор не обеспечивает каких-либо гарантий в пользу получателя ренты, а следовательно велик риск оказаться на улице. Договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой. Следовательно требовать в обмен на подаренную квартиру право проживания в ней недопустимо. Данное условие неисполнимо, а значит недействительно. Более того, право одаряемого по распоряжению переданным имуществом не имеет ограничений. Это значит, что при последующем отчуждении третьему лицу будет прекращено и право дарителя на пользование этим имуществом. Таким образом действительные гарантии для обеих сторон договора может обеспечить только договор ренты.

Помимо такого рода соотношения договора ренты с договорами купли-продажи и дарения, следует отметить субсидиарное применение норм об этих договорах к регулированию рентных отношений (в главе ГК РФ, посвящённой договору ренты содержаться бланкетные нормы, отсылающие к 30 и 32 главам). С.А. Хохлов ещё в советское время писал, что подобные отсылки имеют характер специального установления аналогии закона и используются во избежание дублирования текстуально совпадающих нормМаркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 49.. В науки высказываются различные мнения о том, какие именно нормы данных глав следует применять к договору ренты. М.И. Брагинский считает, что из всех норм о купле-продаже к договору ренты применимы лишь некоторые из них, а именно: нормы, предусматривающие переход риска случайной гибели вещь, обязанность передать вещь свободной от прав иных лиц, ответственность за эвикцию. Из норм о дарении, по мнению учёного, подлежат применению к договору ренты нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком вещи и о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственностиБрагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 2-е изд., стер. М.: Статут, 2011. C. 637.. В.С. Ем высказывает другую точку зрения относительно субсидиарно применяемых норм. Учёный в данном случае, как уже было сказано выше, ссылается на аксиому Марандьера и ссылается на двойственную (реално-консенсуальную) природу рентных отношений. Так, к договору ренты, обременяющей движимое имущество, применимы положения об обязанности продавца по передаче товара и о последствиях передачи товара ненадлежащего качестваЕм В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. С. 12.. А. Мамаев считает, что к договор ренты регулируется нормами об обязанности продавца передать товар, о передачи вещи свободной от прав третьих лиц и о последствиях неисполнения данных обязанностей А. Мамаев. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999, N 9. С. 17-18.. О.А. Маркова не соглашается с вышеназванным^1. Маркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 50.. Автор отмечает, что следует руководствоваться оговоркой о непротивиречии субсидиарно применяемых норм сущности договора ренты. Отсюда следует, что к рентным отношениям нельзя применить нормы об обязанности по передачи товара и о последствиях её неисполнения, так как момент передачи ознаменует собой начало рентных отношений в силу реального характера договора ренты. О.А. Маркова приходит к выводу о том, что подлежат применению нормы о переходе риска случайной гибели, об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, об ответственности продавца за эвикцию, об ответственности покупателя и продавца в случае эвикции и о последствиях передачи товара ненадлежащего качества. Если имеет место обременение рентой недвижимости, то будут применяться также нормы о правах на земельный участок при продаже здания, о правах на недвижимость при продаже земельного участка, об определении предмета в договоре продажи недвижимости, об особенностях продажи жилых помещений. Относительно применения к ренте норм о дарении О.А. Маркова соглашается с М.И. Брагинским, однако указывает ещё на возможность применения положения о праве дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь его родственников, либо причинил дарителю телесные повреждения, а наследникам -- требовать отмены дарения в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым. Н.Ю. Рассказова отмечает, что признанным является применение к договору ренты положений о качестве переданного под выплату ренты имущества. Относительно остального существует неопределённость, которую необходимо устранить законодателю и практикамРассказова Н.Ю. Простые и сложные вопросы, связанные с удостоверением договора ренты // Нотариальный вестник. М., 2011, № 10. С. 33-46.. Также она указала на возможность применения на практике с учётом обстоятельств конкретного дел иных норм (например положения о запрещении дарения). Так, имел место случай, когда, удовлетворяя исковые требования О.Б.А. (наследника), суд исходил из того, что, несмотря на то, что договор был подписан вне лечебного учреждения, вопрос о заключении договора обсуждался во время нахождения С.А.И. (получателя ренты) в больнице, договор был заключен на кафедре в помещении больницы, именно в этот период Б.А.В. (лечащий врач) занимался сбором документов, передал их нотариусу, 16 июля 2007 года вызвал нотариуса на дом к С.А.И. Данные обстоятельства подтвердил Б.А.В. в судебном заседании (л.д. 53). Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к правильному выводу о том, что сделка противоречит ст. 575 ГК РФПостановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2008 г. № 44г-262 // URL: http://www.resheniya-sudov.ru/2008/258/ (дата обращения: 22.02.2014).. Н.Ю. Рассказова говорит о невозможности применения к договору ренты норм об отмене дарения, что обусловлено возмездным характером ренты в отличие от дарения. Не применяются в отношении ренты и положения о консенсуальности договора купли-продажи и обещания дарения.

Таким образом, близость данных договорных конструкции и возможность их взаимодополнения создаёт достаточно много противоречий на практике. Следовательно, сторонам при заключении договора необходимо учитывать все особенности правовой природы договора ренты, чтобы обезопасить себя и создать необходимые гарантии, а правоприменителю умело квалифицировать порождаемые подобными договорами отношения.

2.2 Договор ренты и договор аренды

Ещё одним договором, направленным на передачу имущества является договор аренды. С договором ренты его помимо данного признака сближает встречное удовлетворение, которое как и в рентных отношениях характеризуется периодичностьюЯргина, Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды // Нотариус 2003. N2.С.8-12. . М.И. Брагинский отмечает общность предмета этих двух договорных конструкцийБрагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Изд-во "Статут", 2000. С. 6. . Помимо этого оба договора предусматривают в том или ином случае возможность выкупа. Более того, рента может быть основана на договоре аренды. Так, в соответствии с доктриной голландского гражданского права аренда признается вещным правом, и поэтому на арендатора может быть возложена обязанность выплачивать собственнику через регулярные и нерегулярные интервалы времени денежную сумму -- рентуЕм В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. С. 19..

Как в договоре ренты, так и в договоре аренды имеются ограничения по субъектному составу на одной стороне. Так, арендодателем может быть только лицо, обладающее полномочием по распоряжению передаваемым имуществом. В ренте ограничения субъектного состава связаны с социальным характером самого договора, то есть получателем ренты может быть только субъект, не вовлечённый в предпринимательскую деятельность (граждане, некоммерческие организации).

Говоря о предмете договоров, следует отметить такую общую черту, характерную для всех договоров о передаче имущества, как включение в предмет договора имущества. При этом, непосредственно в качестве предмета рассматриваются рентные платежи, а рентный капитал выступает имуществом, то есть ценой. Таким образом, можно сделать вывод о двусоставном предмете договора ренты. Так М.И. Брагинский отмечает: «К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежной и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты»Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 635.. В договоре аренды напротив предмет един, а цена не входит в предмет договора, являясь самостоятельным существенным условием.

Как в договоре ренты, так и в договоре аренды периодические платежи могут существовать в двух формах: в натуральной и в денежной. Е.А. Яргина говорит о том, что это может вызвать трудности на практике, так как «в момент исполнения договора аренды и договора ренты путем периодического предоставления имущественных благ (арендной платы и рентных платежей), с учетом вероятности совпадения их формы, найти их отличие друг от друга простому обывателю достаточно сложно»Яргина, Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды // Нотариус 2003. N2.С.8-12..

Исключается передача в аренду некоторых видов имущества, например, денежных средств, объектов незавершённого строительства. Таким образом для арендных отношений термин «имущество» используется в узком смысле. В.С. Ем отмечает: «Предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги»Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. С. 10.. Однако денежные средства также как и в аренде не могут высиупать в качестве передаваемого имущества, исходя из самой сущности рентных отношений. Такая конструкция сведёт рентные отношения к договору займа, либо к договору на оказание услуг, что представляется недопустимым. Более того, договор ренты по своей природе является алеаторным, следовательно, подобная конструкция является кабальной, так как исключает действие эквивалентности рентных отношений.

Алеаторный характер договора ренты также определяется неопределённостью его срока и размера подлежащих выплате сумм. Договор аренды напротив является классическим срочным договором (срок является одним из существенных условий договора). В данном случае принцип эквивалентности соблюдается в полном объёме.

При заключении рентного договора происходит смена собственника в отличии от аренды. Становясь собственником рентного капитала, плательщик ренты несет бремя его содержания в полном объеме. Обязательство же по уплате рентных платежей носит длящийся характер, что сближает эти два договора. При этом из договора ренты могут быть выделены отношения трёх видов: из договора по передачи имущества, непосредственно из рентного договора и из договора найма, если рентополучатель продолжает владеть и пользоваться имуществом. Однако оба договора обладают вещно-правовыми элементами, что сближает их по природе. Так, аренда подразумевает право следования за имуществомСкворцов А.А, Проблемы имущественного найма (Соотношение аренды и вещных прав) // URL: http://www.yurclub.ru/docs/civil/article126.html (по состоянию на 28.02.2014).. Для сделок по отчуждению третьим лицам имущество, находящееся в аренде, является обремененным и в данном контексте близко к рентному капиталу.

В связи с этим можно отметить, что и рента и аренда представляют собой обременения имущества, так как порождают право следования. В статье 568 ГК РФ не только формально установлено, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату, но и дано объяснение, в чем проявляется негативное воздействие на обремененное право. В случае отчуждения обремененного правами получателя ренты имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При этом, В.А. Мирюков делит все гражданско-правовые обременения на три группы и относит ренту и аренду в разные группы. Так, рента относится, по его мнению, к «дополнительным правам-обременениям», а аренда «обременениям-устойчивым правам»Микрюков В.А. Конструирование понятия гражданско-правового обременения в законодательстве // Законодательство и экономика. 2012, № 5. С. 39-45.. Обременяющий характер дополнительных прав-обременений обусловлен их сохранением и неизменностью при смене субъекта основного права. Согласно статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для целей регулирования оснований и порядка государственной регистрации всевозможных ущемлений вещных прав на недвижимость понятие "обременение" отождествляется со сходным по обозначаемым последствиям понятием "ограничение" и также включает включает в себя дополнительные права, прикрепляющиеся к объекту основного права (сервитут, ипотека, аренда). В соответствии с ч. 1 ст. 604 ГК плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. То есть у плательщика ренты также возникает ограниченное право собственности. Эта норма ограничивает только правомочие распоряжения. Оно осуществляется собственником в своем интересе, но не исключительно своей волей. Ситуация весьма сходна с ограничением правомочия распоряжения арендатора, который также имеет право совершать отдельные распоряженческие акты в отношении арендованной вещи лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК). Это еще раз свидетельствует о том, что право арендатора в отношении арендованной вещи является вещным, как и право собственностиМисник, Н. Н. Возникновение ограниченного права собственности и ограниченных вещных прав по договорам о передаче имущества в собственность [Текст] /Н. Н. Мисник. //Нотариус. -2011. - № 1. - С. 34..