Проблемы рентного отношения

Рассматривая вопрос о механизме выкупа, используемом как в договоре ренты, так и в договоре аренды, следует определиться идентичны ли данные институты в рамках двух разных договорных конструкций. Выкуп арендованного имущества представляет собой правовой инструмент, который опосредует переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, который прекращает обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Более того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, о чём уже было подробно сказано в параграфе, посвящённом проблеме правовой природы договора ренты.

Договор ренты и договор аренды наиболее близки в области гражданских правоотношений по поводу земельных участковЧаркин С.А. Правовые особенности договора ренты земельного участка // Юридический мир. 2009, № 4 (148). С. 46-48.. Договор ренты земельного участка по своей правовой природе имеет общие черты и исторические корни своего возникновения с договором аренды земельного участка. Исследуя особенности реализации договора ренты земельного участка и договора аренды на практике, а также проанализировав судебную практику, C.А. Чаркин приходит к выводу, что договор земельной ренты в отличие от договора аренды на данном этапе в России заключается редко, но развитие рыночной экономики показывает, что в перспективе подобные договоры будут распространены. В связи с этим уже сейчас необходимо обратить внимание законодателя на те пробелы, которые существуют и будут существовать относительно ренты земельного участка.

Таким образом, договор аренды общепризнанно является более ранним институтом гражданского права и исторически дал начало развитию рентных отношений. Историческая связь и схожесть некоторых элементов данных договорных конструкций тем не менее не умаляет тех отличий, которые позволяют рассматривать их как абсолютно самостоятельные правовые конструкции, созданные для достижения разных намерений сторон.

2.3 Договор ренты, ипотека и право вещной выдачи

Соотношение договора ренты с вещными правами представляет большой интерес в силу двойственной правовой природе самого рентного отношения. Более того, это необходимо для определения места договора ренты в системе институтов гражданского права в связи с грядущей реформой, которая в значительной мере затрагивает вещные права и полностью изменяет их систему. В рамках данной работы мы рассмотрим соотношение с договором ренты таких вещных прав как право вещной выдачи и залог.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору ренты плательщиком является предоставление получателю ренты права залога на недвижимость (п.1 ст. 587 ГК РФ)Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.11.2013)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 410.. Данное положение является новеллой для российского законодательстваМаркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве / О.А.Маркова. - СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. С. 99.. В данном случае возникает залог в силу закона, то есть право залога возникает у получателя не в силу соглашения сторон о залоге, порождается автоматически самим фактом заключения договора ренты, обременяющего недвижимость. Законная ипотека императивна и не может быть изменена соглашением сторон. Так, Панова Л.В. В своём заявлении просила прекратить обременение ипотекой право общей долевой собственности. Согласно заключенному договору недвижимое имущество было обременено правом пожизненно содержания. При регистрации права собственности на долю квартиры одновременно была осуществлена регистрация ипотеки, которая продолжает существовать до настоящего времени. Суд указал, что ипотека в силу закона возникает при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты, в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты). Согласно ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» и п.4 ст.29 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда. В соответствии со ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В связи со смертью С. обременение права собственности Пановой Л.В. на долю вышеуказанной квартиры должно быть прекращеноРешение Орехо-Зуевского городского суда Московской области по делу № 2-395/12..

Таким образом, залогодателем является собственник имущества, а залогодержателем -- получатель ренты. В договоре ренты, как в приведённом случае, правило об ипотеке обычно включается в основной договор. Особенность заключается в том, что даже если бы стороны намеренно или случайно не включили данное правило в договор, право залога возникло бы автоматически. М.И. Брагинский не исключает возможности обеспечения залогом и движимого имущества. Он отмечает: «Если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М., 2000. C. 627.. О.А. Маркина говорит о том, что ипотека в договорах постоянной и пожизненной ренты выполняет и стимулирующую и обеспечивающую функции, в договоре пожизненного содержания лишь стимулирующую. С данной точкой зрения можно согласиться, исходя из сущности данного соглашения: для получателя ренты во втором случае интерес представляет возврат имущества, а не обращения на него взыскания.

Несмотря на то что, залоговое право существует и закреплено законодательно, имеется рад трудностей его реализации на практике. Во-первых, у плательщика могут иметься другие кредиторы, имеющие в силу закона преимущественное право на удовлетворение требований. Во-вторых, сам механизм реализации права достаточно сложный и занимает много времени. Помимо этого, существуют обстоятельства, которые делают реализацию жилого помещения, как наиболее частого предмета рентного соглашения, практически невозможнойНастольная книга нотариуса: в 2-х т. / Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинников П.В., Юшкова Е.Ю., Ярков В.В. М.: Волтерс Клувер, 2004. Т. 1. С. 173.. Так, в жилом доме или квартире, на которые обращается взыскание, может проживать сам залогодатель, если им является гражданин, члены его семьи, временные жильцы, наниматели. В связи с этим возникает вопрос о том, сохраняют ли указанные лица права пользования жилым помещением после его реализации. Однако в соответствии с действующим законодательством, переход права собственности на жилое помещение является основанием прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ)Гражданский кодекс Российской Федерации : часть первая : [от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 14.11.2013 )] // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301..

Право вещной выдачи, в отличии от ипотеки, пока только запланированный институт российского гражданского права. Тем не менее, имеется отечественный дореволюционный, а также зарубежный опыт его мирного сосуществования с договорной конструкцией ренты. Праву вещной выдачи посвящена глава 20.6. Проекта, а в ст. 305 даётся определение: «Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере...»Проект № 47538-6 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третьи и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -- проект ГК РФ). URL: http://base.garant.ru/5762296/14/#20000.. Возникает вопрос о соотношение нового вещного права и договора ренты: будут ли данные институты взаимодополнять друг друга или конкурировать. Эти институты, бесспорно, генетически связаны, но носят скорее взаимодополняемый характер (и тот и другой институт обладает свойствами как вещными, так и обязательственными, но в разной степени).Алланина Л.М. Вотчинные выдачи в Концепции совершенствования ГК. // //История государства и права. -2011. - № 15. - С. 2 - 4. При этом стоит отметить более надёжную конструкцию ПВВ как права вещного, что согласуется с целями Концепции и может способствовать стабилизации гражданского оборота. «Именно вещный характер обуславливает полезность этого права для правопорядка, ибо вещные права строятся по классическому принципу закрытого перечня и содержания...»Система ограниченных вещных прав на земельный участок: монография / И. А. Емелькина. М.: Волтерс Клувер, 2011. С. 294.. Право вещной выдачи компенсирует недостатки договора ренты (несмотря на существующие между ними сходства, это два неидентичных института). Перечень оснований его установления шире, чем у ренты. Помимо договора, это: решение суда (например, при разделе общего имущества), обязательство покупателя по оплате вещи при ее покупке, если стороны найдут такое решение более удобным, чем установление залога на проданную, но не оплаченную вещь. Таким образом, не следует ограничивать возможность установления ПВВ исключительно рентными отношениями, как часто это делают противники новеллы: « из новой главы 20.6 "Право вещной выдачи" однозначно следует, что установление такого права допустимо и в иных случаях. Но в каких? Если не иметь в виду рентные отношения, то в иных случаях совершенно непонятно, за что именно собственник недвижимости "обкладывается данью"»Восковский А. Вещное право: усиление защиты владения. // Экономика и жизнь, 2010. № 48. С. 7.. Законодателю следует обратить внимание на урегулирование оценки натуральных предоставлений: предлагается сделать эту норму императивом, а также указать способ переоценки денежных платежей в целях обеспечения большей стабильности ПВВ как вещного права, что и будет собсвенно отграничивать его от договора ренты. Требуется устранить неопределённость относительно оборота ПВВ: как и прежде остаётся неясной возможность полной или частичной уступки права. Стоит согласиться, что таким «гибким инструментом», как ПВВ пренебрегать не стоит. Преобладание негативных оценок данного института в свете грядущих изменений, хотя и имеет достаточную почву, но не может умалить тех возможностей, которые он может предоставить в силу своей направленности на защиту имущественных интересов субъектов гражданских правоотношений и наличия реальных вещных гарантий.Система ограниченных вещных прав на земельный участок: монография / И. А. Емелькина. М.: Волтерс Клувер, 2011. С. 294. Предубеждённость относительно идентичности договора ренты и данного вещного права не позволят в полной мере использовать потенциал как самого договора, так и права вещной выдачи. Поэтому необходимо обратить внимание на проблемы правовой природы и конструкции рентных отношений и сделать соответствующие выводы о возможных сферах их применения и недостатках, которые требуется устранить, опираясь на уже имеющуюся отечественную практику и опыт зарубежных стран (например Германии).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других - договор ренты занимает особое место. Сходство ренты с договорами о передаче имущества не превращает рентный договор в их разновидность. Договору ренты присущи специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряде других гражданско-правовых договоров.

Договор ренты является новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. До 1996 г., в ГК РСФСР 1964 г., были предусмотрены договора купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием.

К сожалению, данная договорная конструкция применяется в весьма ограниченных сферах отношений и ассоциируется у обывателей с содержанием пожилых людей. История развития рентных отношений наоборот показывает возможность использования данного договора и в сфере земельных отношений, что весьма перспективно на современном этапе.

Такое осторожное отношение к данному договору является следствием, в том числе, некоторых неразрешённых споров о правовой природе соглашения. Так, имеются некоторые неясности относительно порядка определения размеров периодических платежей по договору ренты, разрешение которых законодатель оставил на откуп судебной системе. Реальная конструкция договора ренты определяет перекос в сторону наиболее слабой, по мнению законодателя, стороны -- получателя ренты, что отнюдь не привлекательно для другой потенциальной стороны. Сомнения в надобности обременения себя подобными отношениями вызывает также алеаторный (рисковый) характер договора.

Возможность наиболее частого применения данного договора на практике осложнена также неопределённостью некоторых положений Гражданского кодекса и разнобоем в толковании принятых законодателем норм. Так, не нашёл однозначного решения вопрос о том, какие именно нормы о договорах купли-продажи и дарении подлежат субсидиарному применению к договору ренты. Представляется, что такое построение положений о договоре ренты, допускающее неоднозначность толкования их правоприменителем, недопустимо.

Требуется также более жёсткое отграничение договора ренты от дугих договорных конструкции. Это связано с тем, что на практике стороны часто заблуждаются в характере тех отношений, которые они закрепили в договоре. Данная проблема может быть разрешена не только путём осознания уникальности правовой природы договора ренты, но и путём грамотного разъяснения природы соглашения его сторонам. А это в свою очередь связано с достаточностью уровня правовых знаний, которым обладает нотариус, заверяющий подобные сделки, или судья, разрешающий споры из таких правоотношений.

На перспективу, законодателю также следует обратить внимание на положение данного договора в системе гражданского права в связи с изменениями в системе вещных прав. От того, насколько качественно будет гармонизирована система институтов, будет зависеть и качество их применения и согласования на практике. Устранение всех имеющихся коллизий и неточностей, а также согласование уже имеющихся норм с вновь созданными, позволит расширить сферу применения договора ренты, что в свою очередь будет способствовать развитию гражданского оборота в новых направлениях.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая - четвертая: [Принят Гос. Думой 23 апреля 1994 года, с изменениями и дополнениями по состоянию на 14.11.2013]//Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 22. Ст. 2457.

2. Федеральнsq закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

3. Проект № 47538-6 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третьи и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -- проект ГК РФ). URL: http://base.garant.ru/5762296/14/#20000.

4. Постановление Губернатора Челябинской области от 4 февраля 2014 г. N 156 "Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в Челябинской области в IV квартале 2013 года" // газета "Южноуральская панорама" от 8 февраля 2014 г. N 17.

2. Постановления высших судебных инстанций и материалы юридической практики

5. Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 N 11- п.

6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.).

7. Определение Верховного суда Российской Федерации от 5 февраля 2013 г. N 5-КГ12-86

8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. N 5-КГ12-51.

9. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2013 г. N 5-КГ12-86.

10. Кассационное определение Челябинского областного суда от 18 августа 2011 года по делу № 33-8833/2011.

11. Решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 23 апреля 2012 г. // URL: https://rospravosudie.com/court-oktyabrskij-rajonnyj-sud-g-ekaterinburga-sverdlovskaya-oblast-s/act-105731242/ (дата обращения 03.02.2014).

12. Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2008 г. № 44г-262 // URL: http://www.resheniya-sudov.ru/2008/258/ (дата обращения: 22.02.2014).

13. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 31 октября 2013 г. по делу N 11-11147/2013.

14. Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 20 июня 2011 года по делу № 33-8833/2011.

15. Определение Чел.обл. Суда по делу № 33-8833/2011 о признании договора ренты недействительным, применении последствий недействительности сделки.

16. Постановление Президиума Челябинского областного суда от 8 июля 2009 г. по делу N 44-г-62/2009.

17. Решение Орехо-Зуевского городского суда Московской области по делу № 2-395/12.

3. Литература

18. Алланина, Л.М. Вотчинные выдачи в Концепции совершенствования Гражданского кодекса / Л.М. Алланина //История государства и права. - 2011. - N 15. - С. 2-4.

19. Алланина Л. М. Особенности правового регулирования рентных отношений в недропользовании /Л. М. Алланина // Юрист, 2006, N 4.-С.25-27.

20. Бабаев, А. Б. Система вещных прав :Монография / А.Б. Бабаев. - М.:Волтерс Клувер, 2006. С.104.

21. Бобровская, О. Н. О противостоянии сторон (собственник и получателя ренты) в договоре пожизненного содержания с иждивением / О.Н. Бобровская //Юрист. 2011. № 22. С. 9 - 12.

22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский. В.В. Витрянский. - М.: «Статут», 2000. 780 c.

23. Васильева, О. В.Расторжение договора ренты в судебном порядке / О.В. Васильева //Гражданин и право. -2013. № 6. С. 42 - 45.

24. Восковский, А. Вещное право: усиление защиты владения / А. Восковский //Экономика и жизнь, 2010. № 48.

25. Демкина, А. В.Новые положения законодательства о размере платежей по договорам ренты / А. Демкина // Юрист. 2012. № 8. С. 9 - 12.

26. Дерюга Н.Н. Договор ренты: некоторые проблемы правопонимания / Н.Н. Дерюга// Российский следователь № 15. С. 13-14.

27. Ем В.С. Договор ренты / В.С. Ем // Законодательство. 1999. N 5. С. 8-19.

28. Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок.Монография / И.А. Емелькина. - М.: Волтерс Клувер, 2011. 368 с.

29. Киракосян, С. А. Об опасностях договора ренты / С.А. Киракосян //Семейное и жилищное право. 2013. № 1. С. 41--43.

30. Кротова, Е. В.Субсидиарная ответственность по условиям договора ренты / Е.В. Кротова //Современное право. 2013. № 9. С. 61 - 64.

31. Кузнецова П. Неопределенность в вопросе рентных платежей/ П. Кузнецова //«Жилищное право», 2012, N 2. C. 83-88.

32. Лебедева, Е.В. Правовая природа и характер договора ренты / Е.В. Лебедева //Социология власти. 2010.№7. С.184-191.

33. Мамаев. А. Противоречивость конструкции договора ренты / А. Мамаев //Российская юстиция. 1999, N 9. С. 17-18.

34. Маркова, О.А. Договор ренты в российском гражданском праве/ О.А.Маркова. СПб.: Издательство Р. Асланова “Юридический центр Пресс”, 2007. 134 c.

35. Микрюков В.А. Конструирование понятия гражданско-правового обременения в законодательстве / В.А. Мирюков // Законодательство и экономика. 2012, № 5. С. 39-45.

36. Мисник, Н. Н. Возникновение ограниченного права собственности и ограниченных вещных прав по договорам о передаче имущества в собственность / Н.Н. Мисник //Нотариус. 2011. № 1. С. 33-35.

37. Налетов, К. И.Некоторые вопросы договора ренты / К.И. Налетов //Гражданин и право. 2013. № 7. С. 47 - 53.

38. Настольная книга нотариуса: в 2-х т. / Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинников П.В., Юшкова Е.Ю., Ярков В.В. М.: Волтерс Клувер, 2004. Т. 1.

38. Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания / А. Пахомов //Закон. 1998. №7. С. 118 - 121.

39. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. -Первая часть: Вотчинные права // СПС «Консультант Плюс». Классика российской цивилистики. - 2005.

40. Рассказова Н.Ю. Простые и сложные вопросы, связанные с удостоверением договора ренты / Н.Ю. Рассказов // Нотариальный вестник. М., 2011, № 10. С. 33-46.

41. Савостьянова, О. Н.Договор ренты по старому и новому законодательству / О. Савостьянова //Нотариус. 2012. № 6. С. 17 - 20.

42. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Алеаторный характер договора ренты / Л.Б. Ситдикова, К.Г. Токарева // Юрист. - М.: Юрист, 2009, № 10. - С. 30-34.

43. Ситдикова Л.Б., Токарева К.Г. Выкуп как особый способ расторжения договоров постоянной и пожизненной ренты / Л.Б. Ситдикова, К.Г. Токарева // Нотариус, 2011. - №. 1. С. 35-37.

44. Скворцов А.А, Проблемы имущественного найма (Соотношение аренды и вещных прав) / А.А. Скворцова // [Электронный ресурс] - URL: http://www.yurclub.ru/docs/civil/article126.html (дата обращения 28.02.2014).

45. Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты / Н.Г. Соломина // Право и экономика. 2013, № 2. С. 17-22.

46. Токарева К.Г. Возмездный характер рентного договора: вопросы теории и практики / К.Г. Токарева // Юридический мир, 2008, № 2 (134). С. 53-55

47. Усков, А.Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением : обзор судебной практики / А. Усков //Жилищное право. 2012 № 11. С. 103 - 112.

48. Чаркин С.А. Правовые особенности договора ренты земельного участка / С.А. Чаркин // Юридический мир. 2009, № 4 (148). С. 46-48.

49. Яргина, Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды / Е.А. Яргина // Нотариус 2003. N2.С.8-12.

Размещено на Allbest.ru