Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение
• 1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как субъекты гражданско-правовых отношений
• 1.1 История появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России
• 1.2 Общая характеристика жилищного кооператива как юридического лица
• 1.3 Общая характеристика жилищно-строительного кооператива как юридического лица
• 2. Право собственности на недвижимость и участие в жилищном и жилищно-строительном кооперативе
• 2.1 Правовая основа участия гражданина в кооперативе
• 2.2 Право собственности граждан на жилое помещение
• 2.3 Участие в кооперативе и право собственности на жилье
• 3. Проблемные вопросы участия в кооперативах
• 3.1 Право выхода из жилищного и жилищно-строительного кооператива
• 3.2 Проблемы финансовой несостоятельности кооперативов
• Заключение
• Список литературы
• Приложения

Введение

Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в Российской Федерации, поставило перед законом и юридической наукой многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на жилое помещение, в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском Кодексе РФ. В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась глава, посвященная праву собственности на жилые помещения.

Правовая регламентация отношений собственности на жилые помещения, содержащаяся в действующем законодательстве, основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе и в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема в цивилистической литературе затрагивалась многими авторами - «жилищниками». Вместе с тем в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных исследованию права собственности на жилые помещения, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет о праве личной собственности на жилой дом.

Однако данная проблема требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения еще не получили надлежащего законодательного регулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании - в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.

Сказанное дает основание для утверждения, что проблема права собственности на жилище в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных.

Цель дипломной работы - рассмотрение права собственности на жилое помещение в жилищном и жилищно-строительном кооперативах.

Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи: жилищный строительный кооператив юридический

рассмотреть историю появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России;

-дать общую характеристику жилищному и жилищно-строительному кооперативам как юридическим лицам;

рассмотреть правовую основу участия гражданина в кооперативах;

раскрыть право собственности гражданина на жилье;

рассмотреть проблемные вопросы участия в кооперативах и дать рекомендации по их преодолению.

Теоретическая и практическая значимость проведенного исследования определяется тем, что его результаты и рекомендации, высказанные в работе, могут быть использованы: 1) при совершенствовании действующего гражданского материального и процессуального законодательства в области права на жилье в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; 2) наукой гражданского и жилищного права, прежде всего при написании статей о праве собственности на жилище; 3) судами при вынесении решений по спорным вопросам; 4) в образовательном процессе, например, при чтении спецкурса жилищное право право.

Теоретическую и методологическую основу дипломной работы составляют работы современных ученых по проблемам гражданского и жилищного права, таких как Красавчиков О.А., Яковлева В.Ф., Адрианов И.И., Корнеев С.М., Литовкин В.Н., Марткович И.Б., Приходько М.Б., Чубаров В.В. и др., материалы научно-практических конференций, а также материалы судебной практики

В качестве методов исследования использовались общенаучные и специально-правовые, в том числе системный, исторический, нормативно-логический, сравнительно-правовой, структурно-функциональный, аналитического толкования взаимодействия правовых норм и др.

Объектом данного дипломного исследования является - жилищный и жилищно-строительный кооператив.

Предмет - право на жилое помещение в жилищном и жилищно-строительном кооперативе.

Для более детального рассмотрения темы, дипломная работа была разбита на 3 главы.

1 глава посвящена общей характеристике жилищных и жилищно-строительных кооперативов как субъектам гражданско-правовых отношений. В ней раскрывается общая характеристика жилищного и жилищно-строительного кооператива как юридических лиц и рассматривается история появления и становления жилищно и жилищно-строительных кооперативов в России.

2 глава посвящена праву собственности на недвижимость и участию в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. В ней раскрывается правовая основа участия гражданина в кооперативе, право собственности гражданина на жилье.

3 глава посвящена проблемным вопросам участия в кооперативах.

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как субъекты гражданско-правовых отношений

1.1 История появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России

Первые, закрепленные правом осмысленные элементы кооперации, были известны еще римскому частному праву II-I в.в. до н.э. под именем договора товарищества (societas). Так, в силу договора товарищества несколько лиц вступали "… в общение всем своим имуществом или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне". Как считали римские юристы, даже при нерушимом принципе сословности права "Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе". Этим подчеркивалось огромное значение и потенциал товарищества, первого ростка кооперативных образований Новицкий И.Б. Римское право. М., 2000. С. 111..

Кооперативные начала наблюдались и в римских коллегиях, возникнувших в древности для нужд отправления культа и охватывающих как просто соседей, так и ремесленников, земляков, лиц, в складчину обеспечивавших себе место на кладбище или в колумбарии. В коллегии с разрешения их учредителей допускалось принимать и рабов.

В числе первооткрывателей потребительской кооперации были Австрия, Германия и … Россия. В дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 000 000 рублей и числом членов свыше 11 000 000 человек. В царской России кооперативными образованиями являлись кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы, потребительные общества. Дореволюционные русские юристы считали, что общая цель кооперации - это прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки с устройством своих лавок и мастерских. Участники потребительного общества вносили паевые взносы, участвовали в управлении делами потребительного общества и в прибылях, отвечая при неуспехе дела лишь внесенным паевым взносом.

Кооперативные начала исконно брали силу также из крестьянской православной общины. Издревле на Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн. После отмены крепостного права 4/5 надельных крестьянских земель перешли в общинное землепользование. Община отвечала за уплату ее членами податей, осуществляла раскладку налогов между крестьянами, земельные переделы. Община как источник кооперации в деревне кроме всего прочего представляла собой средство, препятствовавшее чрезмерному обогащению одних хозяйств и обеднению других. Общинные традиции воспитывали у крестьян привычку к кооперативным действиям, вносили в их движение элементы организованности.

После революции 1917 года правительство большевиков сразу отменило капиталистическую частную собственность и провозгласило господство новых отношений собственности - государственной, социалистической, фактически и юридически лишив собственников средств производства. Тем не менее, советская власть, начиная с 1918 г. насаждает, прежде всего в деревне, кооперативные формы хозяйствования колхозного типа - совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной обработке земли. Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства. В 1924 г. существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: ЖАКТы, ЖК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927 г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчеркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность. В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено Хейгетова С.В. Жилищный кооператив: немного истории.//Скарт и наш дом. № 2,2004. С. 4..

Одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями. Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.

В конце 80-х начале 90-х в России наблюдался спад кооперации вплоть до экономического кризиса августа 1998 г. Статистические исследования 1999 - 2000 г.г. заставили по-новому взглянуть на перспективы развития рынка жилья. Оказалось, что круг лиц, имеющих возможность купить себе квартиру за 100% её стоимости, весьма ограничен. Кризис негативно повлиял на покупательную способность населения, хотя год от года потребность людей в жилье возрастала.

С приходом на российскую политическую арену В.В. Путина, население страны получило реальную возможность планировать свою жизнь, свой бизнес на 10-15 лет вперед. Курс на стабилизацию и развитие российской экономики, позволил россиянам пользоваться обычной для промышленно развитых стран коллективной жилищно-накопительной системой. Цель этой системы, основанной на идее кооперации - оплата населением жилья на условиях длительной низкопроцентной рассрочки Кроха Н.Д. Летопись Общенародного движения "Жилье в рассрочку" и московского ЖСК "Строим Вместе. М., 2003. С. 13..

После кризиса 1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной России. Почти два года ушло на проработку важнейших вопросов: каким образом в России сможет полноценно работать коллективная жилищно-накопительная система, исходя из нашего гражданского и налогового законодательства, а также возможностей и ментальности наших граждан. Затем несколько месяцев напряженной работы потребовалось инициативной группе для того, чтобы проработать и "обкатать" основные принципы будущего проекта и создать пакет основных документов.

Таким образом, 13 июня 2000 года был зарегистрирован первый в России жилищный кооператив нового типа "Строим Вместе".

Что касается законодательного регулирования кооперации в нашем государстве, то до августа 1921 г. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировалась актами региональных органов власти.

Впервые упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией на уровне Союза ССР, предусматривалось ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации». В данном документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества, жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.

Однако такое многообразие жилищной кооперации просуществовало недолго. Постановлением ЦИК и СНК ССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшения жилищного хозяйства в городах» все виды жилищных кооперативов были принудительно реаргонизованы в жилищно-строительные кооперативы, по существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.

В феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. «Примерного устава жилищно-строительного кооператива».

В период ВОВ жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «о жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2000. С.93..

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден «Примерный устав жилищно-строительного кооператива».

Совместное постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривало включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

По существу с октября 1937 по март 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами» Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М., Из-во Московского Университета, 1990. С. 44..

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем.

В современных условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому, что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также некоторых положений Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Закона СССР « О кооперации».

1.2 Общая характеристика жилищного кооператива как юридического лица

ГК РФ в ст. 116 определил, что "правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах". В настоящее время закон о потребительских жилищных кооперативах не принят и в силу не вступил, поэтому созданные ЖК руководствуются ст. 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) Вишневецкая Р.Я. Гражданское право. Учебное пособие. Р\Д., 2003. с. 175..

Таким образом, при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖК.

Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖК являются нормативные акты организаций "второго эшелона" - добровольных некоммерческих объединений ЖК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация - некоммерческое партнерство "Гильдия народных кооперативов "Жилье в рассрочку" (Далее - Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖК.

Основным документом, регулирующим деятельность ЖК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее - Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

Гражданский кодекс дает лишь общие положения, регулирующие правовой режим организации и деятельности потребительских кооперативов, к которым, наряду с другими, относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Как следует из ст. 116 ГК РФ. Жилищным кооперативом признается - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Цель создания таких кооперативов - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива П.1 ст. 51 Закона СССР «О кооперации». Вместе с тем, данное весьма обрывочное регулирование не означает, что «кооперативы приказали долго жить» Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. М., Пост-фактум, 2002. С. 35..

Жилищный кооператив, как один из видов потребительских кооперативов является некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц.

Она не предполагает обязательного личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами - участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений) Брагинский М.И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерациидля предпринимателей. М., Норма, 2003. С. 211.

Единственное условие указанное в законе - учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц ст. 7. ФЗ от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации"О потребительской кооперации в Российской Федерации"(с изменениями от 28 апреля 2000 г.).

Единственным учредительным документом потребительского кооператива является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

-условия о размере паевых взносов его членов;

срок и порядке внесения паевых взносов;

о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов;

условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

По смыслу этих правил высшим органом кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

Управление жилищным кооперативом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление в жилищном кооперативе осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом является правление ЖК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия.

Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

Как и всякое юридическое лицо, ЖК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

В силу п.3 ст. 11 Закона СССР «О кооперации СССР» жилищный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации. Если регистрация в установленный срок не произведена, либо в ней отказано, учредители вправе обратится в суд с жалобой, которая рассматривается в соответствии с Законом СССР от 2 ноября 1989 г. «О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан"»

После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

1.3 Общая характеристика жилищно-строительного кооператива как юридического лица

В соответствии со ст. 116 ГК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Цель создания таких кооперативов - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива.

Также как и ЖК, ЖСК является юридическим лицом (абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ), некоммерческой организацией абз. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ.

Учредителями жилищно-строительного кооператива могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц ст. 7. ФЗ от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации"О потребительской кооперации в Российской Федерации"(с изменениями от 28 апреля 2000 г.).

Единственным учредительным документом ЖСК является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

-условия о размере паевых взносов его членов;

срок и порядке внесения паевых взносов;

о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов;

условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

ЖСК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Участники ЖСК (члены) имеют в отношении ЖСК обязательственные права (абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ).

Как и всякое юридическое лицо, ЖСК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

Деятельность ЖСК регулируется Федеральными законами, а при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖСК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖСК.

Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖСК являются нормативные акты организаций "второго эшелона" - добровольных некоммерческих объединений ЖСК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация - некоммерческое партнерство "Гильдия народных кооперативов "Жилье в рассрочку" (Далее - Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖСК.

Основным документом, регулирующим деятельность ЖСК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее - Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ и п. 5 ст. 116 ГК РФ, ЖСК как и всякий потребительский кооператив может "осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению цели, ради которой он создан, и соответствующую этим целям". Уставом ЖСК определено в п. 4.1., что "ЖСК не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность". Стандарты также прямо запрещают ЖСК осуществлять какую-то бы ни было предпринимательскую деятельность, существенно по сравнению с законом повышая тем самым защиту имущественных интересов членов ЖСК.

В соответствии со ст. 49 ГК РФ, ЖСК обладают так называемой специальной правоспособностью - они вправе осуществлять лишь то, что прямо предусмотрено их уставами. Положения о правоспособности ЖСК содержатся в Уставе ЖСК.

Деятельность ЖСК не подлежит лицензированию, а все необходимые для достижения уставных целей и задач работы и услуги, подлежащие лицензированию в соответствии с федеральным законом Российской Федерации от M12291 900034408.08.01 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" выполняются по гражданско-правовым договорам ЖСК с уполномоченными организациями и (или) предпринимателями без образования юридического лица. Указанные организации и (или) предприниматели без образования юридического лица должны иметь все необходимые лицензии для выполнения работ и (или) услуг для ЖСК. В настоящее время подлежат лицензированию следующие необходимые для ЖСК услуги: 1) банковские; 2) страховые; 3) оценочные; 4) строительные.

Нормы федеральных законов Российской Федерации "О потребительской кооперации" от 19.06.92 N 3085-1 и "О некоммерческих организациях" от 12.01.96 N 7-ФЗ не подлежат применению к ЖСК в силу прямых указаний правовых норм указанных федеральных законов. Нормы федерального закона Российской Федерации "О кредитных потребительских кооперативах граждан" 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ не распространяются на ЖСК по ряду формальных и материальных признаков.

ЖСК подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию юридических лиц. ЖСК считается созданным с момента его государственной регистрации в соответствии со ст. 51 ГК РФ и федеральным законом Российской Федерации от 08.08.01 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц".

Согласно Стандартам, Учредительным документом ЖСК является Устав, который должен соответствовать требованиям ст. 52, 116 ГК РФ и положениям Модельного Устава ЖСК, утвержденного Гильдией. Решение о создании, государственной регистрации, изготовлении круглой печати ЖСК и выборах Правления ЖСК и Председателя Правления (Председателя ЖСК) оформляется Протоколом Общего Собрания Учредителей ЖСК.

Определение ЖСК вытекает из легальной дефиниции потребительского кооператива, изложенной в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Согласно Стандартам "Жилищно-строительный кооператив - это разновидность потребительского кооператива, некоммерческая организация, основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами объединившими свои имущественные паевые взносы в целях удовлетворения потребностей в недвижимости путем строительства, инвестирования в строительство, приобретения на первичном и вторичном рынке жилой и иной недвижимости на собственные и привлеченные средства, а также для последующей эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью".

Управление ЖСК осуществляется в порядке, определенном нормами Устава ЖСК. Решение большинства оперативных вопросов финансово-хозяйственной деятельности по Уставу ЖСК входит в компетенцию Председателя ЖСК и Правления ЖСК, поскольку целью членства в ЖСК является не перманентное участие в деятельности Общего Собрания членов ЖСК, а приобретение необходимого жилья на доступных условиях. Кроме того, проведение Общих Собраний членов ЖСК требует определенных немалых затрат (аренда помещения на всех членов ЖСК - сотни и тысячи человек). Вместе с тем, наиболее важные вопросы, с одной стороны, не затрагивающие оперативную деятельность ЖСК, а с другой стороны, позволяющие членам ЖСК осуществлять действенный и эффективный контроль за деятельностью Председателя ЖСК и Правления ЖСК входят в исключительную компетенцию Общего Собрания членов ЖСК в соответствии с Уставом ЖСК (п. 7.4.) и не подлежат передаче на рассмотрение исполнительных органов ни при каких условиях. Внутрикооперативные отношения (права и обязанности членов ЖСК) регулируются Уставом ЖСК (главным образом разделом третьим Устава).

Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищно-строительного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Как прямо указывает Устав ЖСК, паевой взнос равен стоимости квартиры. То есть, объединить паевые взносы и создать кооператив - это означает передать в кооперативную собственность свою собственность в виде пая как части стоимости квартиры. Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива Хомяков В. ЖСК и ЖК - организации-призраки. Два подхода к самоуправлению в жилищной сфере. М., 2001. С. 6.. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищно-строительный кооператив приобретает, либо получает отвод земли и начинает возводить многоквартирный дом.

Рассмотрев две схожие по цели создания разновидности потребительских кооперативов, такие как жилищный и жилищно-строительный кооператив можно сказать, что указанные формы жилищной кооперации в деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий не имеют, они преследуют одну и ту же цель - удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооператива паевых взносов кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

Но несмотря на кажующуяся сходства, указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом.

Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов - жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный.

Третье отличие вытекает из второго, в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.

2. Право собственности на недвижимость и участие в жилищном и жилищно-строительном кооперативе

2.1 Правовая основа участия гражданина в кооперативе

ЖК И ЖСК - как потребительский кооператив (ст.50, 116 ГК, Закон РФ от 19 июня 1992 г. "О потребительской кооперации в РФ") - создается гражданами и юридическими лицами путем их добровольного объединения.

Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 16 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте.

Рассмотрим процедуру вступления в ЖСК и ЖК (на примере ЖК «Скарт и Наш дом».):

1) Физическое или юридическое лицо приходит в офис ЖК "Скарт и НАШ ДОМ". г.Москва Ветошный переулок 13\15 к.25,24.

В ЖК существуют пять направлений приобретения жилья, каждое из которых предназначено для определенной социальной группы и каждое по своему удобно и выгодно.

2) Менеджеры ЖК "Скарт и НАШ ДОМ" знакомят кандидата в члены ЖК с документами о государственной регистрации ЖК, положениями Устава и условиями приобретения жилья через кооператив. Главными условиями приобретения жилья, в зависимости от избранного членом ЖК направления приобретения жилья, являются: мин. паевой взнос = от 200 (от двухсот ) долларов США; макс. период рассрочки с момента приобретения жилья = до 10 (Десяти) лет. Каждый член ЖК может выбрать удобный для себя период рассрочки по погашению паевого взноса, от 1 до 10 лет. Чем дольше срок накопления, тем выгоднее условия погашения пая. В качестве паевого взноса учитывается стоимость старого жилья, если член ЖК желает улучшить жилищные условия.

Кандидат в члены ЖК заполняет по установленной форме Заявление о вступлении в ЖК (Приложение 1). В Заявлении указываются параметры жилья, которое желает приобрести в собственность кандидат в члены ЖК и его ориентировочная стоимость. Кандидат в члены ЖК также указывает, что он ознакомился с требованиями Устава и Положения ЖК, согласен и обязуется их выполнять. К заявлению прилагаются следующие документы:

для физических лиц:

- копия паспорта;

- документы, подтверждающие семейное положение: свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т.п.;

- паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи;

краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме, по требованию);

для юридических лиц:

- нотариально заверенные учредительные документы;

- банковские реквизиты юридического лица;

- копия годовой бухгалтерской отчетности (по требованию);

- доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица.

Заявление подается на отдельно взятую недвижимость (комнату, квартиру, жилой дом) с указанием желаемого типа и места расположения недвижимости, условий внесения пая, предполагаемого периода рассрочки по выплате пая. Если заявление подается на недвижимость (права на недвижимость), уже принадлежащую ЖК, то условия внесения пая и период рассрочки в отношении такой недвижимости (прав на недвижимость) определяются исключительно Правлением ЖК.

4. Член ЖК принимает решение о порядке накопления паевого взноса и порядке уплаты вступительного взноса.

5. Кандидат в члены ЖК подписывает Положение-договор (Приложение 3) о порядке оплаты членами ЖК паевых и иных платежей и Приложение №2 - Индивидуальный график накопления паевого взноса, в котором подтверждаются параметры жилья, указывается ориентировочная стоимость жилья, указывается размер уже внесенного первоначального паевого взноса и размер текущих паевых платежей. Член ЖСК при наличии финансовых возможностей может вносить паевые платежи досрочно и тогда быстрее будет приближаться право подбора жилья.

6. Член ЖК, оплативший 55% от заявленной ориентировочной стоимости жилья, получает право подбора. После подбора, с членом кооператива заключается Договор безвозмездного пользования жилым помещением (Приложение 3а) и Индивидуальный график погашения пая

7. При полной выплате итогового паевого взноса, члену ЖК передаются права собственности на то жилье в отношение которого он выплачивал паевой взнос.

Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопления). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК) Броденко С.П. ЖСК. Р\Дон, 2003. С.39..

До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами:

-проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

-добровольно выбыть из ЖСК;

в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;

получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.

Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

Следует отметить, что гражданин может стать и членом действующего жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа, при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего, действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило денежным взносом), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определены в уставе. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть досрочно.

Как следует из ст. 118 Жилищного Кодекса лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, утвержденному органом местного самоуправления, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере может учитываться: право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2000. С 98..

Рассмотрим более подробно некоторые права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.

Одним из основных правомочий членов жилищного и жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь ввиду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.

Скорее теоретически, нежели практически, нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имеет первоочередное право на получение освободившейся квартиры в доме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решается отдельно в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья человека, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п.

Рассмотрим пример из судебной практики:

Член ЖСК - 72 Ф, умерла в апреле 1988 г. С заявлением о предоставлении освободившейся квартиры в доме кооператива обратились члены ЖСК З., нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и Д., полагая, что имеет преимущественное право на получение этой квартиры.

Решением общего собрания членов ЖСК в январе 1991 г. квартира была предоставлена З. Для отселения семьи сына Ж.

Д. Обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания членов ЖСК и признании за ней права на получение вышеупомянутой квартиры, ссылаясь на то, что проживала единой семьей с престарелой Ф. На протяжении 13 лет - до ее смерти, полностью содержала ее, осуществляла необходимую помощь, пай за квартиру Ф. Завещала ей.

Решением районного народного суда требования Д. Были удовлетворены.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставлен без изменения протест заместителя Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных решений. Аналогичный протест Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.

.Разрешая данный спор, суд полностью проверил все его обстоятельства и обоснованно пришел к выводу о том, что Д. В последние 13 лет жизни Ф проживала с ней одной семьей, взяла ее на свое иждивение, осуществляла за ней постоянный уход, в котором она нуждалась по состоянию здоровья и в силу престарелого возраста. В судебном заседании доставерно установлено, что Д., проживая совместно с Ф., ремонтировала квартиру на свои средства, пыталась обменять свою квартиру и ее, чтобы съехаться с ней в одну квартиру, но обмен не состоялся ввиду отсутствия подходящего варианта.

Этот вывод суда подтвержден представленными в деле доказательствами, получившими оценку в решении, в том числе показаниями свидетелей, среди которых была родная сестра умершей Ф. -Л., и Р, проживавшая на одной лестничной площадке с Ф.

Поэтому суд сделал правильный вывод о том, что Д. Как наследница Ф. И как член ее семьи, пользовавшийся квартирой при жизни последней, приобрела право пользования спорной квартирой в доме ЖСК и имеет преимущественное право на пользование этой жилой площадью после смети Ф.

Является несостоятельной ссылка в протесте на то, что суд не мог признать Д. Членом семьи Ф., поскольку она и Ф. Являлись соседями и пользователями двух разных квартир на одной лестничной площадке в кооперативном доме, имели самостоятельные источники средств существования, у Д. Имеется своя семья.

Всем представленным доказательствам по делу судом дана правильная оценка. Суд правильно признал, что Д. И Ф. Проживали вместе как члены одной семьи, исходя из всех конкретных обстоятельств дела.

Доводы протеста о том, что Д., унаследовав только пай на квартиру, а не саму квартиру и не имеет права как наследник на пользование квартирой, не могли повлечь отмену судебных постановлений, поскольку суд удовлетворил ее требования по иным основаниям: как наследника Ф., пользовавшегося данной квартирой при жизни наследодателя как члена ее семьи.

Данные доводы суда основаны на положениях действовавшего на время открытия наследства 26 апреля 1988 года. Примерного устава ЖСК и разъяснении постановления пленума СССР от 3 февраля 1988 г «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами».

...