Характеристика и основные принципы образования землепользований несельскохозяйственного назначения

Размещено на http://www.allbest.ru

Характеристика и основные принципы образования землепользований несельскохозяйственного назначения

законодательство сельскохозяйственный сервитут

1. Содержание данной разновидности межхозяйственного землеустройства

Образование землепользований несельскохозяйственного назначения относятся к одной из основных разновидностей межхозяйственного землеустройства и имеют свои особенности в содержании и методах.

Эти особенности определяются процедурами предоставления и изъятия земель различных категорий земельного фонда Узбекистана, форм собственности и угодий, что сказывается на порядке составления и обоснования проектов межхозяйственного землеустройства.

В этой связи при образовании новых и упорядочении существующих землепользований (объектов землеустройства) несельскохозяйственного назначения выделяют следующие формы межхозяйственного землеустройства, связанные с предоставлением земельных участков за счет земель:

сельскокохозяйственного назначения;

поселений;

промышленности, энергетики, транспорта, связи, земель обороны и земель специального назначения;

особо охраняемых территорий;

лесного фонда;

водного фонда;

запаса.

Образование новых объектов землеустройства несельскохозяйственного назначения представляет собой постоянный процесс, происходящий в связи с развитием несельскохозяйственных отраслей народного хозяйства, перераспределением земельных участков и иных объектов недвижимого имущества между собственниками, совершением различных сделок.

Земля является межотраслевым ресурсом, который необходим для размещения и деятельности всем отраслям народного хозяйства.

На земле строят промышленные предприятия, энергетические объекты, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и связи, трубопроводы, населенные пункты, многие другие объекты обороны, культуры, здравоохранения. Постоянно неизбежно появляется потребность в выделении земли всем тем предприятиям, организациям и учреждениям, которые в ней нуждаются. Земля является средством и непременным условием производства во многих отраслях народного хозяйства, а не только в сельском хозяйстве.

При распределении земли между отраслями, землевладельцами (землепользователями) должно быть обеспечено достижение наилучших народнохозяйственных результатов в организации ее использования.

При предоставлении земель для различных несельскохозяйственных целей, иначе говоря, при образовании несельскохозяйственных землепользовании, которые очень разнообразны по своему назначению, обычно происходит перераспределение земель между отраслями народного хозяйства, категориями, а иногда и расходование продуктивных земель, размещение их на землях сельскохозяйственных предприятий.

Земельным законодательством Узбекистана предусмотрено ограничение и недопущение расходования ценных земель.

Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, для размещения несельскохозяйственных объектов допускается только в исключительных случаях при отсутствии других вариантов их размещения. Целевое назначение земель, используемых в сельскохозяйственном производстве, изменяют по решению органа исполнительной власти Узбекистана. Особо ценные продуктивные угодья с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень более чем на 20 %, можно включать в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Земли для несельскохозяйственных целей (т. е. образование несельскохозяйственных землепользовании) в нашей стране предоставляют в соответствии с земельным законодательством -- Земельным кодексом, законом «О землеустройстве», другими законами и специальными постановлениями и положениями органов власти.

Правовая (юридическая) сторона предоставления и изъятия земель очень важна, так как при этом решается сам вопрос предоставления, т. е. образования, землепользования, изменяют или устанавливают права на определенные земельные участки.

При этом должны быть обеспечены правовой порядок и юридическая защита земель.

Разработка вопросов предоставления земельных участков для размещения несельскохозяйственных объектов в достаточном объеме с необходимым обоснованием не может быть выполнена только в административном и правовом порядке. Правильное и исчерпывающее решение этого вопроса может быть обеспечено только при разработке научно обоснованного землеустроительного проекта образования землепользования несельскохозяйственного объекта.

Единственной основой для появления на территории нового земельного участка несельскохозяйственного назначения может служить только проект землеустройства, включающий определение площади, размещения, конфигурации, состава угодий земельного участка. В проектах образования несельскохозяйственного землепользования рассчитывают размеры возмещения убытков землепользователей и собственников земли, потери сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства, площади снятия плодородного слоя почвы и рекультивации нарушаемых земель, устанавливают необходимые ограничения, обременения и сервитута земельного участка.

Землеустроительный проект по образованию землепользования несельскохозяйственного объекта составляют во всех случаях независимо от площади участка, формы собственности предоставляемых земель, с участием органов местного самоуправления, исполнительной власти субъектов Федерации, государственных служб, органов, осуществляющих учет земель и контроль за их использованием, юридических и физических лиц, чьи интересы затрагивают.

При размещении земельных участков несельскохозяйственных объектов возможны следующие отрицательные последствия:

нарушение существующих землепользований и территории сельскохозяйственных предприятий;

нарушение транспортных и территориальных связей; снижение качества земель, прилегающих к размещаемому земельному участку;

отрицательное влияние на окружающую среду объекта, расположенного на участке.

Эти последствия необходимо в максимальной степени предотвратить или уменьшить.

Учитывая особенности и влияние размещаемых земельных участков и самих несельскохозяйственных объектов, их землепользования должны:

иметь минимально необходимую площадь; не содержать в своем составе ценных сельскохозяйственных угодий;

не нарушать существующую организацию территории сельскохозяйственных предприятий;

не вести к ухудшению качества земель;

не создавать неудобств для функционирования окружающих объектов;

не воздействовать отрицательно на окружающую территорию и среду.

Выполнение этих требований, имеющих кроме производственного также и экологическое значение, возможно только при тщательной разработке землеустроительного проекта.

Составление землеустроительного проекта образования землепользования несельскохозяйственного назначения является гарантией не только правильности и обоснованности решения самого вопроса предоставления того или иного участка, но также полноты и точности соблюдения законов и других нормативных актов, касающихся учета влияния производства на окружающую среду, охрану природных ресурсов.

Процесс образования несельскохозяйственного землепользования включает составление и обоснование проекта, утверждение проектной документации. Завершается этот процесс закреплением (отводом) границ земельного участка на местности, а также получением документов, удостоверяющих права на землю, регистрацию объектов недвижимости и сервитуты.Поскольку этот процесс заканчивается отводом земельного участка, то и в землеустроительной практике нередко вместо понятия «образование несельскохозяйственного землепользования» употребляют понятие «отвод земель».

Саморазмещение и организация территории несельскохозяйственных объектов не является прямой задачей землеустройства. При землеустройстве определяют месторасположение, конфигурацию, площадь, границы земельных участков, предоставляемых для определенных целей, т. е. образуют землепользования. Задача землеустройства при образовании земле пользований несельскохозяйственных объектов та же, что и в других случаях, -- создание территориальных условий для нормального функционирования (деятельности) объекта и рационального использования земли. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство при образовании несельскохозяйственных землепользовании обычно имеет не только межотраслевой, но и межхозяйственный характер, так как при этом образуются или изменяются землевладения (землепользования) конкретных хозяйств, вносятся изменения в межхозяйственную организацию территории.

2. Виды несельскохозяйственных землепользований и размеры предоставления земель для несельскохозяйственных целей

Несельскохозяйственные объекты многообразны. Это предприятия, организации и учреждения несельскохозяйственной сферы, использующие землю и расположенные на земле. К ним относятся предприятия добывающей и обрабатывающей промышленности, энергетики, связи; учреждения и организации культуры, науки, здравоохранения, отдыха, обороны; природоохранные, лесо- хозяйственные, водохозяйственные и многие другие объекты.

Они могут занимать разные по площади, расположению и конфигурации участки, неизменные или меняющие размещение и размеры. Границы этих землепользований могут быть определены точно и сразу или проектным (расчетным) способом.

Проектные расчеты выполняют на основе Строительных норм и правил соответствующие организации, но окончательное определение места расположения объекта, т. е. выбор участка (строительной площадки), необходимого для размещения, проводят посредством межхозяйственного землеустройства.

Проект межхозяйственного землеустройства разрабатывают землеустроительные организации до начала проектирования размещаемого промышленного или иного объекта соответствующими проектными организациями.

Цели предоставления земельных участков для несельскохозяйственных нужд многообразны: для строительства объектов промышленности, дорог, линий связи и электропередачи, нефтегазового комплекса, карьеров для разработки полезных ископаемых, для частного предпринимательства, для размещения объектов социальной сферы и др.

По степени влияния на организацию территории, использование земли, окружающую среду выделяют следующие основные виды несельскохозяйственных землепользований.

1.Небольшие по площади участки, размещение которых не нарушает существующую организацию территории. Влияние на окружающую среду минимально и зависит от размещаемого объекта.

2.Большие по площади массивы, занимаемые крупными промышленными и другими предприятиями, размещение которых может затрагивать землевладения и землепользования нескольких сельскохозяйственных и иных предприятий. Это может вызывать необходимость переселения жителей населенных пунктов, попадающих в границы предоставленного массива, перенесение построек, сооружений, дорог и др. Влияние на окружающую территорию может выражаться в загрязнении земель, водоемов, атмосферы, радиационной опасности, шумах и др.

3.Протяженные участки земли, занимаемые линейными сооружениями: железными и шоссейными дорогами, линиями электропередачи и связи, трубопроводами, каналами и т. п. Занимаемая ими площадь относительно невелика, но они могут серьезно нарушать целостность существующих землевладений и землепользований и организацию территории, так как часто являются труднопреодолимыми преградами.

4.Значительные по площади массивы или участки, на которых размещают предприятия, ведущие добычу полезных ископаемых (железной руды, строительных материалов и др.) открытым или подземным способом. Предоставление им земельных участков связано с реорганизацией существующих землевладений и землепользовании, нарушением земель, загрязнением атмосферы и другими последствиями. При этом образуются глубокие карьеры, большие отвалы, провалы поверхности, нарушаются гидрологические условия, происходит иссушение земель.

5. Большие земельные массивы, занимаемые водохранилищами и сооружениями гидроэлектростанций (ГЭС). При этом значительные площади земли затопляются, что может потребовать реорганизации существующих хозяйств, расселения, вызвать подтопление окружающей территории и др.

Таким образом, землепользования несельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений разнообразны по своей площади, размещению, конфигурации, влиянию на окружающую территорию и природную среду. Это влияние нередко отрицательно и складывается, во-первых, из влияния размещаемого (проектируемого) землепользования на окружающую территорию и, во-вторых, из влияния самого объекта (промышленного предприятия и др.) на окружающую среду, что может выражаться в загрязнении земель, водоемов, воздушного бассейна, в нарушении земель, их подтоплении и т. п.

Все это надо тщательно учитывать при проектировании несельскохозяйственных землепользовании.

Ежегодно на территории Узбекистана значительные площади земель предоставляют для несельскохозяйственных нужд с изменением их целевого назначения. Эти земельные участки предоставляют в собственность, бессрочное или временное пользование, долгосрочную или краткосрочную аренду в соответствии с законодательством нашей страны.

Большие площади земель, предоставляемых для несельскохозяйственных целей, требуют соблюдения определенных землеустроительных принципов и требований, выполняя которые можно обеспечить рациональное использование земли и предотвратить негативные последствия изъятия земельных участков для несельскохозяйственных нужд.

3. Принципы и требования образования землепользований несельскохозяйственного назначения

Исходя из опыта образования землепользований несельскохозяйственного назначения и оценки влияния несельскохозяйственных объектов землеустройства на использование земель, руководствуются следующими принципами.

1.Обеспечение интересов народного хозяйства страны в целом.

2.Приоритет сельскохозяйственного использования земли.

3.Абсолютная экономия земли, минимальное расходование территории для несельскохозяйственных нужд.

4.Полный учет влияния несельскохозяйственного землепользования и размещаемого на нем объекта на территорию и окружающую природную среду.

Во всех случаях при межхозяйственном землеустройстве надо соблюдать интересы народного хозяйства страны в целом, т. е. государственные интересы, в области землепользования. Только на этой основе можно провести в жизнь антимонопольную политику, рационально распорядиться землей в интересах всех отраслей народного хозяйства, отдельных землевладельцев и землепользователей, а также граждан, проживающих на землеустраиваемой территории.

При образовании землепользований несельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать и осуществлять принцип приоритета сельскохозяйственного землепользования. Суть этого принципа состоит в предпочтении сельскохозяйственного использования земель всем другим. Именно поэтому площадь и состояние земель, используемых сельскохозяйственными предприятиями, не должны уменьшаться и ухудшаться.

Экономическая основа этого принципа выражается в том, что производство продуктов питания является первым условием жизни населения и всякого производства вообще. Выражается он в строгой экономии продуктивных земельных угодий.

Для соблюдения этого принципа учитывают следующие требования:

земли, пригодные для сельского хозяйства, предоставляют в первую очередь для сельскохозяйственных целей;

земельные участки несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке предоставляют для несельскохозяйственных нужд;

земельные участки предоставляются по согласованию с собственниками земли, землевладельцами и землепользователями;

на ценных сельскохозяйственных угодьях несельскохозяйственные объекты (изъятие земель) размещают только в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

потери сельскохозяйственного производства, связанные с предоставлением сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, возмещают предприятия, учреждения и организации, которым предоставляют эти земли или чья деятельность приводит к ухудшению качества сельскохозяйственных угодий;

плодородный слой почвы при предоставлении сельскохозяйственных угодий для иных целей должен быть снят, сохранен и использован в последующем;

сельскохозяйственные угодья, предоставленные во временное пользование, необходимо привести в пригодное для использования состояние, т. е. рекультивировать.

Таким образом, при образовании землепользований несельскохозяйственного назначения задача межхозяйственного землеустройства заключается не только в рациональном перераспределении земель между отраслями народного хозяйства и создании нормальных территориальных условий для функционирования размещаемого объекта, но и в недопущении необоснованных потерь продуктивных земель, охране земельных богатств и окружающей среды, а также в соблюдении всех правил, установленных законодательством. Проектное решение должно быть приемлемым для несельскохозяйственного землепользователя, а потери сельскохозяйственного производства -- минимальными. Для защиты всех земель от нерационального использования принцип абсолютной экономии территории не только обязательный, но и один из основных.

В целях защиты окружающей природной среды и выполнения природоохранных требований при проектировании необходимы более полный учет влияния несельскохозяйственного объекта землеустройства на последующее использование земли, оценка этого влияния и предотвращение негативных последствий образования и функционирования несельскохозяйственного землепользования.

Рассмотренные принципы определяют и требования, предъявляемые к образованию землепользований несельскохозяйственного назначения, которые необходимо выполнять в процессе землеустроительного проектирования.

1. Предоставляемый участок размещают с учетом интересов всех отраслей, землевладельцев (землепользователей), расположенных на данной территории, при соблюдении приоритета сельскохозяйственного землепользования.

Предоставляемый участок размещают там, где территориальные условия позволяют выполнить специальные задачи землепользования с учетом социальных условий.

Площадь, конфигурация и природные условия участка должны соответствовать тем целям, для которых его предоставляют, а также параметрам производства.

Затраты, вложенные ранее в улучшение земель, ценные угодья, сложившаяся внутрихозяйственная организация территории, целостность землепользования должны быть по возможности сохранены.

Охрана природы, предотвращение загрязнения земель, водоемов, воздушного бассейна и т. п. должны быть обеспечены.

Тщательное и квалифицированное проектирование -- надежный путь, обеспечивающий рациональную организацию использования и охраны земельных ресурсов в целом и правильное использование продуктивных земель, а также соблюдение всех действующих правовых норм.

Контрольные вопросы и задания.

1. Каково содержание (форма) межхозяйственного землеустройства при образовании землепользований несельскохозяйственного назначения?

2. Каковы последствия (отрицательные и положительные) размещения несельскохозяйственных объектов на землеустраиваемой территории?

3. Объясните необходимость разработки проектов образований землепользований несельскохозяйственных объектов.

4. Как можно разделить несельскохозяйственные землепользования по их влиянию на окружающую среду и организацию территории?

5. Какие принципы соблюдают при размещении несельскохозяйственных объектов землеустройства?

6. В чем заключается и как соблюдается принцип приоритета сельского хозяйства при образовании несельскохозяйственных землепользований?

7. Какие требования должны быть выполнены при образовании несельскохозяйственного землепользования?

4. Последовательность (стадии) образования несельскохозяйственного землепользования

Проект межхозяйственного землеустройства, по которому предоставляют и отводят земельный участок для несельскохозяйственных целей, разрабатывают в определенных порядке и последовательности. В проекте рассматривают и вопросы, предусмотренные земельным законодательством, отвечающие закономерностям использования земли и позволяющие решить эту задачу в интересах землевладельцев, землепользователей, отраслей и народного хозяйства в целом.

Стадии образования несельскохозяйственных землепользований (предоставление участка) следующие.

Оформление ходатайства (заявления) о выделении земельного участка и обоснование размера требуемой площади.

Предварительное согласование места размещения объекта.

Изъятие и предоставление земельного участка.

Оформление земельного участка.

Ходатайство о предоставлении земельного участка для строительства различных несельскохозяйственных объектов оформляют на основании решений о строительстве объекта орган государственной власти, орган местного самоуправления, руководящие органы юридических лиц в зависимости от того, в чьих интересах будут строить объект.

Предложения о строительстве рассматривают и утверждают законодательные органы соответствующего уровня: Расходы на строительство включают в бюджет. При недостатке собственных средств рассматривают возможность использования дополнительных источников финансирования.

Решение о строительстве объекта юридическим лицом принимает высший орган управления или иной уполномоченный орган в соответствии с учредительными документами и уставом. Для оформления ходатайства (заявления) о выделении земельного участка необходимы следующие документы: сведения о заявителе; обоснование необходимости строительства объекта с указанием сроков начала и окончания строительства; расчет испрашиваемой площади для размещения объекта; расчет испрашиваемой площади для установления охранных зон объекта; справки о наличии средств для финансирования строительства, для возмещения потерь и убытков, о рекультивации и сдаче ранее предоставленных земель.

Затем с этими документами предприятия, учреждения, организации или граждане (инвесторы), которым требуется земля, до начала проектирования объекта обращаются в компетентные органы, обладающие правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места размещения объекта.

К ходатайству прилагают: схему размещения объекта (варианты); схему генерального плана (проекта планировки) участка предприятия. Орган местной администрации поручает землеустроительным органам выбор участка.

Проектно-изыскательские работы, как правило, выполняют подразделения проектных институтов по землеустройству. При этом требуется участие представителей районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектурно-строительных органов, органов здравоохранения, охраны природы, пожарного надзора, других заинтересованных организаций, а также собственников земли и землепользователей, земли которых затрагивают.

На этой стадии выполняют подготовительные работы; составляют проект образования землепользования с разработкой всех его составных частей и вопросов; согласовывают и рассматривают проект, утверждают его, и администрация принимает решение о согласовании места размещения объекта.

Подготовительные работы включают:

изучение ходатайства о предоставлении земельного участка, его обоснованности и приложения к нему;

сбор и подготовку планово-картографических материалов на территорию, охватываемую проектом, в требуемом масштабе;

сбор земельно-учетных, оценочных данных и других материалов, характеризующих состояние и ценность земель в районе размещения объекта;

сбор и изучение материалов о ранее предоставляемых данному предприятию землях и выполнение им требований, предусмотренных законодательством.

На основании этих данных разрабатывают в полном составе проект образования землепользования несельскохозяйственного объекта.

Полную и правильную разработку всех составных частей проекта межхозяйственного землеустройства выполняют на этой стадии, так как в последующем изменения и дополнения будут невозможны или связаны с большими расходами.

Эта стадия образования землепользования несельскохозяйственного объекта завершается принятием решения компетентными органами о согласовании места размещения объекта, что служит основанием для выполнения проектно-изыскательских работ на самом объекте.

Проектно-изыскательские работы на строительство самого объекта включают разработку и утверждение проектно-сметной документации и состоят из проведения специальных изысканий, разработки генерального плана строительства, проекта рекультивации земель, согласования, государственной экологической экспертизы, утверждения проекта.

После составления и утверждения проекта строительства объекта и включения его в план строительства предприятие, учреждение, организация обращаются в тот же административный орган с ходатайством о предоставлении ранее предварительно согласованного участка для строительства объекта. К ходатайству прилагают: проект образования землепользования, состав- ленный на предыдущей стадии; документы о финансировании строительства; копию генерального плана размещения всех объектов на участке; рабочие проекты рекультивации земель и снятия плодородного слоя почвенного покрова и другие данные.

Районная (городская) администрация с привлечением районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству подготавливает необходимые материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) и предоставлении земельного участка для заявленных целей. В решении указывают площади отводимых земельных угодий, условия предоставления земельного участка и другие данные.

На этой стадии землеустроительный проект, включающий размещение и установление площади участка, могут уточнять, что дополнительно согласовывают с собственниками земли и землепользователями.

При предоставлении участка для государственных и муниципальных нужд, находящихся в собственности, администрация его выкупает, в том числе и принудительно. Эти средства ей компенсирует предприятие, получающее участок в пользование.

Эта стадия образования землепользования несельскохозяйственного объекта завершается принятием решения государственным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

После принятия компетентным органом решения о предоставлении земельного участка его оформляют, после чего можно приступить к использованию земельного участка (строительству объекта).

В процессе оформления земельного участка устанавливают и закрепляют границы земельного участка в натуре (на местности); изготовляют документы о праве на землю; совершают сделки с землей (заключение договоров); оплачивают стоимость потерь и убытков, земельного участка и права аренды или компенсируют величину доплаты при обмене земельных участков; оформляют государственную регистрацию прав на земельный участок; вносят земельный участок в реестры государственного учета земель и объектов недвижимости; получают лесорубочный билет; получают лицензию и заключают договор водопользования и водосбора; получают и регистрируют разрешение на строительство объекта.

Строительство нового или расширение (реконструкция) существующего объекта недвижимости и последующая государственная регистрация прав на него невозможны без оформления права на земельный участок с указанием целевого назначения и условия использования которого соответствует целям строительства; без разрешения на строительство объекта.

В свою очередь, использование земельного участка и строительство объекта должны удовлетворять санитарным, природоохранным и другим требованиям, установленным ограничениям и обременениям, градостроительным и Строительным нормам и правилам. В случае нарушения и несоблюдения указанных условий юридические лица и их должностные лица и граждане могут быть подвергнуты различным штрафам и наказаниям.

Изымают и предоставляют земельные участки для строительства в соответствии с Земельным кодексом, другими нормативными и правовыми актами РУз.

В целях изъятия и предоставления земельных участков, формирования и совершенствования землепользования, обеспечения точности и бесспорности границ, урегулирования правовых и материальных отношений с обладателями прав на землю, предотвращения негативного воздействия объекта на природную среду, здоровье людей, учета экологических, санитарных, градостроительных и иных требований и ограничений разрабатывают проект образования землепользования несельскохозяйственного назначения в два этапа: предварительное согласование места размещения объекта, изъятие и предоставление земельного участка.

На первом этапе проект разрабатывают полностью и, если необходимо, уточняют на стадии предоставления земельного участкa. В зависимости от разновидности межхозяйственного землеустройства содержание проектов образования землепользований несельскохозяйственного назначения может быть различным. Однако во всех случаях эти проекты имеют общие вопросы, подлежащие обязательному решению.

5. Содержание и основы методики составления проекта образования

При территориальном (межхозяйственном) землеустройстве с учетом вида и площади несельскохозяйственного объекта должны быть разработаны мероприятия, обеспечивающие размещение землепользования, рациональное использование и охрану земель.

В этой связи проект подразделяют на составные части.

Установление и обоснование площади предоставляемого участка (образуемого землепользования).

Размещение земельного участка на территории.

Определение состава и ценности земель в границах землепользования, выявление отрицательных последствий изъятия и размещения объекта, установление мер по их предотвращению.

Установление потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду.

Подготовка технических условий снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка.

Подготовка технических условий рекультивации нарушаемых земель.

Подготовка предложений по условиям предоставления земельного участка.

Предложения по установлению сервитутов.

Разработка предложений по реорганизации нарушаемых землевладений и землепользований, их территории, производства, расселению. Далее рассмотрены основные положения методики составления проекта образования землепользований несельскохозяйственного назначения.

Установление и обоснование площади предоставляемого участка образуемого землепользования. Для установления и проверки правильности определения площади образуемого землепользования необходимо иметь схему размещения объекта (варианты) и схему генерального плана (планировки) объекта.

В разных случаях используют различные способы расчета площади участка. По первому способу расчет ведут на основании норм отвода земель в зависимости от целей.

Например, в Нормах отвода земель для автомобильных дорог указана ширина полос отвода для дорог различных категорий, размещаемых в различных условиях рельефа и на разных землях. Поэтому общая площадь таких объектов зависит прежде всего от протяженности дорог.

В Нормах отвода земель для аэропортов указана общая площадь земельного участка в зависимости от класса аэропорта.

Нормы отвода земель приведены также в Строительных нормах и правилах.

Например, есть нормы отвода земель для учреждений отдыха. В них указывают площадь земель на одного отдыхающего, м2; дома отдыха, пансионаты -- 200, туристические базы -- 100, молодежные лагеря отдыха -- 150, пионерские лагеря -- 250.

По второму способу расчет ведут по показателям минимальной плотности застройки промышленных предприятий.

Этот способ применяют при расчетах площади землепользований промышленных предприятий различного профиля (специализации).

В этих показателях указывают вид производства и в зависимости от этого минимальную плотность застройки.

Минимальная плотность застройки МП выражают в процентах площади застройки Пз от общей площади всего участка П0, занимаемого промышленным предприятием. Площадь застройки определяют как сумму площадей, которые занимают здания и сооружения данного объекта:

„M„Ѓ = 100„P„x, отсюда По = 100„P„x

Площади участков, рассчитанные по нормам, в отличие от линейных объектов, как правило, не зависят от их размещения.

Третий способ предполагает использование аналогов, т. е. действующих, существующих объектов равной мощности. Этот способ применяют в том случае, если нет иных возможностей и норм. При этом за основу проекта берут площади участков объектов, аналогичных рассчитываемым. Могут быть и другие способы расчетов.

Все последующие составные части проекта разрабатывают по каждому варианту размещения объекта (участка).

Размещение земельного участка на территории. Для нахождения лучшего решения рассматривают несколько вариантов размещения земельных участков, приемлемых для заинтересованных в их предоставлении организаций и предприятий.

В интересах максимального сохранения ценных сельскохозяйственных и лесных угодий, существующей организации территории, предотвращения ухудшения состояния и качества земель при размещении несельскохозяйственных объектов (землепользовании) следует:

размещать несельскохозяйственные землепользования в первую очередь на землях запаса, несельскохозяйственного назначения, непригодных для сельского хозяйства или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом, занятых малоценными насаждениями и кустарником;

не нарушать существующие землевладения и землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и внутрихозяйственную организацию их территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель;

предусматривать предотвращение процессов эрозии, заболачивания, подтопления и других видов деградации и нарушения земель;

не допускать неблагоприятных последствий, ухудшающих условия хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.

Границы проектируемых земельных участков -- несельскохозяйственных землепользований и других объектов (отвалы, участки землевания и др.) наносят на проектный план (план затрагиваемого землепользования) в масштабе 1 :10 000. Площадь земельных участков в этих границах должна соответствовать расчетной и не превышать ее. Если образуемое землепользование имеет большие площадь или протяженность и затрагивает несколько землевладений и землепользований сельскохозяйственных и других предприятий, то подготавливают обзорный план в масштабе 1 : 25 ООО или мельче. При отводах земель в городах используют масштабы 1: 2000, 1 : 1000 и крупнее.

Варианты размещения землепользования несельскохозяйственного объекта и его отдельных частей разрабатывают также с соблюдением нормативных актов по охране природы и использованию природ-

С точки зрения соблюдения принципа приоритета сельскохозйственного землепользования лучшим будет тот вариант размещения несельскохозяйственного объекта, который предусматривает минимальное раходование и наиболее полную охрану сельскохозяйственных угодий, наименьшее нарушение сельскохозяйственных землепользований и приемлем для функционирования объекта.

Определение состава и ценности земель в границах землепользования, выявление отрицательных последствий изъятия и размещения объекта, установление мер по их предотвращению. В границах, установленных в каждом варианте проекта земельных участков, вычисляют их общую площадь, определяют состав и площади угодий в нем. Эти площади вычисляютс требуемой точностью. Составляют проектную экспликацию земель. Устанавливают площади земель по формам собственности и срокам использования участков пот годам осуществления проекта.

Качество земель, расположенных в границах проектируемого землепользования (в каждом варианте размещения), определяют по имеющимся на эту территорию материалам почвенных и других обследований и качественной оценки земель.

По этим данным устанавливают потери сельскохозяйственного производства и сравнивают варианты размещения участка.

Одновременно выявляют отрицательные послебствия (экологические, территориальные, экономические и др.), вызываемые изъятием сельскохозяйственных земель, размещением несельскохозяйственного объекта и влияния его на окружающую территорию и природу. Такими последствиями могут быть: нарушение существующих землепользований и внутрихозяйственной организации территории сельскохозяйственных предприятий и дехканских хозяйств, ухудшение транспортных связей; снижение качества земель, прилегающих к образуемому землепользованию, в связи с их возможным временным или постоянным загрязнением, нарушением, затоплением, подтоплением, переувлажнением, иссущением, возникновением эрозии; загрязнение водных источников, атмосферы и т.п. Кроме того, возможны отрицательное воздействие на существующие населенные пункты; необходимость сноса и перенесения зданий и сооружений, расположенных на предоставляемом участке или в определенной зоне, возникающей возле него, и т.п.

Определяют мероприятия, необходимые для предотвращения или сокращения процессов, связанных с изъятием земли и размещением объекта, и затраты на эти мероприятия.

Установление потерь сельскохозяйственного производства. Потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий вследствие размещения на них землепользований несельскохозяйственных предприятий, выражаются в безвозвратной утрате и сокращении площадей используемых сельскохозяйственных угодий, а следовательно, и в уменьшении возможностей производства сельскохозяйственной продукции. Снижается потенциал сельского хозяйства как отрасли народного хозяйства. По этому потери возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления этого потенциала (площадей сельскохозяйственных угодий).

Потери сельскохозяйственного производства как отрасли народного хозяйства возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультированию и повышению плодородия почв до уровня плодородия (по кадастровой оценке) изъятых земель.

Под освоением новых земель в данном случае понимают выполнение комплекса следующих мероприятий:

организация новых хозяйств;

вовлечение в сельскохозяйственное использование земель, занятых несельскохозяйственными угодьями;

проведение мелиоративных работ.

Стоимость освоения новых земель определяют по нормативам, которые обеспечивает на осваиваемых землях производстство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изъятых участках.

Необходимо, чтобы лучшим считали такой вариант размещения участка, который влечет за собой наименьшие потери сельскохозяйственного производства.

При нанесении снятого плодородного слоя почвы на малопродуктивные или непродуктивные угодья (землевание) потери возмещают в размере 50 % норматива.

Потери сельскохозяйственного производства не возмещают при предоставлении участков:

для строительства мелиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;

естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников и т. п.;

индивидуального жилищного строительства в границах населенных пунктов;

природоохранных, природно-заповедных, оздоровительных, рекреационных и историко-культурных целей;

консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами, если виновные не установлены, а также если они выполнили необходимые мероприятия по восстановлению земель.

Потери сельскохозяйственного производства не являются только потерями землепользователей и собственников земли, сельскохозяйственных предприятий. Это потери отрасли сельского хозяйства, т. е. государства, поэтому возмещают их не отдельным хозяйствам, а сельскому хозяйству как отрасли в целом для использования на охрану, освоение и улучшение сельскохозяйственных угодий.

Возмещают их соответствующим органам местного самоуправления целевым направлением.

Определение видов и размеров убытков землевладельцев, землепользователей, включая упущенную выгоду. Убытки собственников и пользователей земли, причиненные размещением несельскохозяйственных землепользований, определяют в соответствии с упомянутым положением по каждому варианту размещения объекта.

Их возмещают землепользователям и собственникам земли, понесшим эти убытки, в полном объеме, включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

При выкупе земельных участков убытки собственников учитывают в цене выкупаемого участка.

Возмещают стоимость:

жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и других зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место;

плодово-ягодных, защитных и других многолетних насаждений;

незавершенного производства;

затрат, вызываемых возникающими неудобствами (недостатками) землепользования;

затрат, необходимых для восстановления ухудшенного качества земель;

затрат, связанных с ограничением права пользователя земли;

упущенной выгоды.

Здания и сооружения оценивают по сметной стоимости строительства новых объектов равного качества. Многолетние насаждения оценивают по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание до начала плодоношения или смыкания крон. Незавершенное производство оценивают по фактическим объемам работ и затратам.

Убытки, вызванные возникшими неудобствами, оценивают суммой единовременных затрат на строительство дорог, мостов, дамб и других сооружений, а также на приобретение лодок, паромов и других транспортных средств.

Убытки по восстановлению качества ухудшенных земель определены в проектной документации и включают специальные обследования и изыскания, а также мероприятия по восстановлению качества земли.

Упущенная выгода возникает из-за прекращения получения ежегодного дохода с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

Возмещают упущенную выгоду в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляют по фактическим объемам производства в натуральном выражении и ценам, действующим на момент изъятия земель, а упущенную выгоду получают, умножая ежегодный доход на коэффициент, зависящий от продолжительности периода восстановления.

Коэффициент 0,9 1,7 2,5 3,2 3,8 ... 10

Продолжительность периода восстановления, годы 1 2 3 4 5 ... 31

Расчеты убытков и потерь согласовывают с заинтересованными сторонами. Спор разрешают в суде.

Подготовка технических условий снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка. На участках, на которых размещают несельскохозяйственные объекты, плодородный слой снимают, сохраняют и используют для улучшения угодий. Для выполнения этой работы необходимо составление рабочего проекта. Задание на его составление в виде технических условий снятия, сохранения и использования должно быть разработано в составе землеустроительного проекта на стадии предварительного согласования места размещения землепользования.

В технических условиях (заданиях на проектирование) указывают:

месторасположение и площади участков, с которых снимают плодородный слой;

толщину снимаемого слоя на каждом участке или почвенной разновидности;

назначение использования плодородного слоя; расположение временных отвалов;

месторасположение и площади участков, улучшаемых землеванием;

толщину наносимого слоя;

основные требования к освоению земель с нанесенным плодородным слоем (сроки освоения, агротехника, культуры и т. п.).

К техническим условиям прилагают чертежи. На основании этого задания к моменту предоставления земельного участка составляют рабочий проект, без которого участок не может быть предоставлен в пользование или собственность.

Подготовка технических условий рекультивации нарушаемых земель. На землевладения и землепользования, предоставляемые во временное пользование и связанные с нарушением земель, в составе землеустроительного проекта разрабатывают технические условия рекультивации земель, которые буду т нарушены в процессе их использования несельскохозяйственным объектом.

В технических условиях, являющихся заданием на составление рабочего проекта, указывают:

месторасположение нарушаемых земель, подлежащих рекультивации;

направление использования земель после рекультивации; площадь участков, с которых снимают плодородный слой, и его толщину;

плодородный состав поверхностного слоя, на который наносят плодородный слой, и его толщину;

основные параметры рельефа после рекультивации (форму, уклон и др.);

требования к биологическому этапу рекультивации; сроки выполнения рекультивации. К техническим условиям прилагают чертежи.

Подготовка предложений по условиям предоставления земельного участка. Условия предоставления земельного участка указывают в решении об его изъятии (выкупе), их подготавливают при составлении землеустроительного проекта образования несельскохозяйственного землепользования.

Это те условия, которые должны быть выполнены до начала и в процессе использования участка новым землепользователем.

Соблюдение этих условий является основанием для получения согласия на изъятие и предоставление участка. Условия разрабатывают взаимосогласованно с землевладельцами, чьи земли изымают, и с теми, кому эти земли предоставляют.

К предложениям по условиям предоставления земельных участков относятся мероприятия:

по охране природы и окружающей среды, охране сельскохозяйственных угодий, защите земель от эрозии, заболачивания, загрязнения, засоления, иссушения; охране растительности, водных источников, атмосферы;

охране памятников культуры, истории; восстановлению нарушаемого производства; восстановлению нарушаемых транспортных связей (дорог, мостов, переездов, переправ и других сооружений);

ограничению прав землепользователей или собственника, которому предоставляется земельный участок, в интересах других землепользователей или государства (сервитуты, обременения) на основании нормативных актов.

Предложения по установлению сервитутов. Сервитутом называют право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитуты можно устанавливать для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других потребностей, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (Гражданский кодекс Российской Федерации, гл. 17).

При проектировании землепользований несельскохозяйственных объектов намечают и устанавливают следующие постоянные (и частично временные) сервитуты:

проходы или проезды через земельный участок; использование земельного участка для ремонта коммунальных или индивидуальных инженерных, электрических и других линий и сетей;

размещение на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

проведение дренажных работ на земельном участке;

забор воды и водопой скота;

прогон скота через земельный участок;

сенокошение или пастьба скота на земельном участке в периоды, соответствующие местным условиям и обычаям, за исключением земель лесного фонда;

временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе; другие сервитуты.

Сервитут устанавливают по соглашению между сторонами, и он подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на земельный участок.

При составлении проекта образования землепользования несельскохозяйственного объекта нужно выявить внешние связи объекта (транспортные и др.) и наметить сферу действия и содержание сервитутов, показав их на проектном плане.

Разработка предложений по реорганизации нарушаемых землевладений и землепользований, их территории, производства и расселения. В определенных случаях, когда проектируемое землепользование несельскохозяйственного объекта имеет большую площадь, протяженность, сложную конфигурацию, а из существующих землевладений и землепользователей изымают значительные площади, то появляются неудобно расположенные участки и другие недостатки, что требует внесения существенных изменений в сложившуюся организацию территории.

В таких случаях разрабатывают предложения по межхозяйственному землеустройству существующих хозяйств в целях упорядочения их землевладений и землепользований, нарушенных при размещении несельскохозяйственного объекта. Эти предложения имеют вид схемы (иногда -- проекта) реорганизации землепользований на прилегающей территории (или в районе в целом). Одновременно разрабатывают предложения по внутрихозяйственному землеустройству сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств в новых границах.

Вместе с этим, если необходимо, намечают предложения о внесении изменений в организацию производства и расселения.

При проектировании землепользования несельскохозяйственных объектов рассматривают и оценивают различное их размещение. Лучший проектный вариант выбирают на основании сравнения технико-экономических показателей, которые рассчитывают при разработке составных частей проекта. При этом учитывают экономические, социальные, экологические и другие последствия размещения образуемого землепользования и перспективы использования данной территории.

Технико-экономические показатели сравнения вариантов проекта размещения землепользования несельскохозяйственного объекта делят на основные и дополнительные.

К основным показателям относят:

Площадь землепользования (предоставляемого участка) -- всего, в том числе: пашни и многолетних насаждений, пастбищ, сенокосов.

Типы и подтипы почв по площади на пашне, под многолетними насаждениями, на кормовых угодьях.

Балл качественной оценки земель предоставляемых участков.

Потери сельскохозяйственного производства, пашни, кормовых угодий.

Нормальная урожайность сельскохозяйственных культур и садов.

Ежегодные потери валовой продукции, чистого дохода.

Затраты на возмещение убытков землевладельцев и землепользователей.

Упущенная выгода (ежегодно теряемый доход, продолжительность периода восстановления, коэффициент перерасчета, общий размер).

Число затрагиваемых землевладений и землепользований (сельскохозяйственные предприятия, крестьянские хозяйства и др.).

Площадь, на которой требуется внесение изменений в существующие землевладения и землепользования (межхозяйственное землеустройство).

Число хозяйств и площадь, на которой требуется внутрихозяйственное землеустройство.

Затраты на землеустройство.

Площадь, с которой снимают плодородный слой почвы.

Площадь земель, подлежащих рекультивации (для использования в сельском, лесном, рыбном хозяйстве и др.).

Площадь, улучшаемая землеванием.

...