Выселение как объект жилищного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений

1.1 Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений

1.2 Основания для расторжения договоров жилищного найма и выселения граждан

Глава 2. Правовое регулирование выселения граждан из жилых помещений с предоставлением жилья по договору социального найма

2.1 Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья

2.2 Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья

Глава 3. Основания для расторжения договора социального найма и выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы исследования. В Конституции Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. -№ 4. - Ст. 445. (далее - Конституции РФ) в ст. 40 закреплено право на жилище. Именно оно относится к наиболее существенным, неотъемлемым правам человека.

Потребность в жилище является одной из самых насущных естественных нужд человека. Без её удовлетворения немыслимо никакое нормальное существование и полноценное функционирование всего человеческого общества.

В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации.- 2005. - №1(ч.1).- Ст.14. (далее - ЖК РФ) прописаны основные принципы жилищного права. Вопрос о недопустимости произвольного лишения жилища является одним из них. Согласно указанному выше принципу, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Изменение вышеуказанных правил возможно лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены по закону.

Сформированные в жилищной сфере рыночные отношения обусловили необходимость внесения в законодательство существенных изменений вообще и по защите жилищных прав граждан при выселении в частности. В связи с этим были приняты важные документы, такие как новый ЖК РФ, постановления Правительства, а также ряд других актуальных законов.

К сожалению, общее повышение уровня жилищных гарантий никаким образом не может выступить гарантом защиты от возможности выселения. В аспекте современных условий его оценка и правила осуществления данного акта приобретают совершенно иное значение. Именно поэтому существует острая необходимость в получении ответов на насущные вопросы, в частности о правомерности выселения в отдельных случаях.

В настоящее время остается нерешенным вопрос практики применения действующего законодательства по жилищным проблемам. На сегодняшний день ощущается потребность в глубоком анализе и системном обобщении имеющихся недоработок.

Актуальность проблемы, недостаточная разработка в юридической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления такового, применительно к законодательству.

Объектом исследования является правовые отношения регулирования жилищных отношений.

Цель данной работы - исследовать выселение как объект жилищного права. Исходя из указанной цели исследования, его основными задачами являются:

- рассмотреть общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений и виды выселения;

- проанализировать современное законодательство, регулирующее выселение из жилых помещений;

- выявить особенности данного института.

Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений

1.1 Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений

Принятие Конституции РФ 1993 г. предоставило РФ возможность попасть в правовое поле международною сообщества, распространить по всей территории положения международного права (ч. 4 ст. 15). Положения именно этой статьи служит основанием для включения не только в Конституцию РФ, но и в другие нормативные акты Российской Федерации, а также норм права международного сообщества; рассмотрим некоторые из них.

Статья 25 Всеобщей декларации прав человека Библиотека Российской газеты. - 1999. № 22-23., которую Генеральная Ассамблея ООН провозгласила в качестве основы для исполнения всеми государствами и народами, включает принципиальные положения: каждый человек вправе иметь жизненный уровень, в том числе пищу, медицинский уход, жилище, одежду и социальное обслуживание, необходимые для поддержки здоровья и благосостояния его и членов его семьи.

Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ.

Декларация также указывает, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…». Конституция РФ содержит в себе эту норму международного права в ст. 25: «Жилище неприкосновенно». В ней также содержится положение запрете проникновения в жилище против воли лиц, которые в нем проживают. Этот запрет может быть отменен в случаях, установленных федеральным законом, либо на основании судебного решения. Неприкосновенность жилища гарантирована, кроме того, в уголовном и жилищном законодательстве России.

Отечественная система права и ее отрасли способствуют претворению в жизнь положений международных правовых актов общего характера, устанавливают порядок их внедрения в повседневную жизнь российского общества.

Содержанием жилищного правоотношения является, с одной стороны, обязанность государства обеспечить наличие и пользование жилья гражданину, а также право требовать от него исполнения возложенных на него в связи с этим обязательств; с другой стороны - право гражданина на удовлетворение жилищных потребностей и обязанность выполнения соответствующих требований.

Право граждан на жилище обеспечивается гарантиями, содержащимися в Конституции РФ, а также нормами законов, которые регулируют жилищные правоотношения, и прежде всего ЖК РФ.

Эти положения Конституции РФ регламентируются жилищным правом, содержание которого детализирует и закрепляет условия для реализации права граждан на жилище.

Одними из основных принципов, на которых строится жилищное право, является неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане на свое усмотрение и в своих интересах осуществляют и распоряжаются принадлежащими им жилищными правами. Согласно ч.4 ст. 3 ЖК РФ выселение из жилья или ограничение права пользования жильем может быть осуществлено лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другим федеральным законодательством.

Подобные основания предусмотрены, к примеру, ст. 85, 90, 101 ЖК РФ. Принудительный порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется ст. 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве» Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3591..

В настоящее время ст. 4 ЖК РФ устанавливает определенный перечень видов жилищных правоотношений и определяет субъектный состав этих правоотношений, однако, некоторые из вышеуказанных отношений регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в частности, например, вопросы, связанные с договором коммерческого найма, и другие.

ЖК РФ, например, регулирует следующие отношения, связанные с:

- возникновением, изменением, осуществлением, прекращением прав владения, пользования, распоряжения жильем государственного и муниципального жилищного фондов;

- пользованием жильем частного жилищного фонда;

- управлением многоквартирными домами;

- пользованием собственниками общего имущества помещений;

- отнесением помещений к числу жилых помещений, а также исключением их из жилого фонда;

- учетом жилого фонда;

- содержанием и ремонтом жилья;

- переустройством и перепланировкой жилья;

- созданием и деятельностью ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;

- предоставлением коммунальных услуг;

- оплатой за пользование жильем и коммунальными услугами;

- контролем за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилья установленным санитарно-техническим правилам и нормам, другим требованиям закона.

В гл. 8 ЖК РФ предусматривается право на установление, изменение или прекращение правоотношений в сфере социального найма жилья. Так, для того, чтобы вышеуказанное правоотношение появилось, необходимо заключить договор социального найма, который предусмотрен в ст. 60 ЖК РФ. Правила, которые предусматриваются статьями гл. 8 ЖК РФ, нацелены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, в соответствии с которым именно в законодательстве в сфере жилищных правоотношений должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилья. Возникшее правоотношение социального найма жилья может быть изменено при условиях, определенных в ст. 82 ЖК РФ: например, граждане, занимающие одну квартиру на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в единую семью, вправе потребовать заключения с их представителем договора социального найма жилья на оба помещения. В ч. 2 ст. 82 предусматривается, что один из членов семьи при согласии других членов семьи может потребовать признания себя нанимателем вместо первоначального нанимателя. Наконец, договор социального найма расторгается при наличии волеизъявления обеих или одной из сторон либо прекращается в силу событий, которые не зависят от воли сторон, - утраты жилья или смерти нанимателя, проживавшего одиноко.

Договор социального найма жилого помещения прекращает свое действие в силу событий, которые не зависят от воли сторон. К таким событиям относится утрата (разрушение) жилья или смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК). В указанных случаях исчезает предмет или субъект правоотношения. К сожалению, в некоторых случаях возможна гибель субъекта одновременно с утратой предмета договора.

Прекращение договора жилищного найма происходит по истечению срока, в случае, когда договор был заключен на определенный срок. Так, например, в случае, если при коммерческом найме заключается договор на срок, не превышающий одного года (краткосрочный наем), то по истечении этого срока договор не подлежит расторжению, поскольку он прекращает свое действие, т.к. на то имеется прямое указание закона и наниматель должен освободить занимаемое жилье, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК). Следовательно, по истечению срока, на который в пользование было предоставлено жилье, данный факт выступает в качестве основания прекращения права пользования жильем. В частности, «договор поднайма жилья, которое было предоставлено по договору социального найма, прекращается в случае истечения срока, на который был заключен данный договор», а иным основанием для признания договора поднайма прекратившим действие является прекращение самого договора социального найма жилья ( в соответствии с ч. 1,2 ст. 79 ЖК) Золотова С.Н. Правовые проблемы выселения граждан из жилых помещений // Законодательные исследования. - Уфа: Диалог, 2010, Вып. 6. - С. 37..

Итак, основаниями для прекращения договора найма жилья являются:

- утрата (разрушение) жилья (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖКРФ);

- смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ);

- истечение сроков заключенного договора (ч. 1,2 ст. 79 ЖК РФ).

От прекращения договора найма жилья необходимо отличать прекращение правоотношений в сфере жилья.

Прекращение жилищного правоотношения выступает понятием более широким, нежели прекращение договора найма жилья. Утрата членства в жилищном кооперативе влечет за собой прекращение соответствующих жилищных отношений, но договор найма не прекращает своего действия, так как в данном случае право пользования жилым помещением базируется на отношениях членства (ст. 130 ЖК РФ). Кроме того, право пользования жилищем между членами семьи собственника и им самим базируется не на договоре найма жилья, а в силу семейных отношений, которые регулируются Семейным кодексом Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. -№ 1. - Ст. 16. (далее - СК РФ). Исключением выступают случаи, когда данные отношения оформляются соглашением между членами семьи собственника и им самим (ст. 31 ЖК РФ). В связи с этим прекращение права пользования жильем между бывшими членами семьи собственника и им самим базируется не на прекращении договора найма жилья, а на иных основаниях.

В соответствии с ч. 1 ст. 33 ЖК РФ право пользования жильем у граждан, которым такое право представляется по завещательному отказу на определенный срок, может быть прекращено по истечению срока, который был установлен соответствующим завещательным отказом, если у таких граждан право пользования не возникло на другом правовом основании.

Так как раньше в законодательстве в сфере жилищных правоотношений не было четкого разграничения таких понятий, как расторжение и прекращение договора жилищного найма, то некоторые из ученых проводили деление оснований прекращения договора найма жилья по материально-правовому признаку, по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывал прекращение договора найма жилья, к примеру: разрушение и порча жилья, невозможность проживать совместно и т.д. При проведении классификации оснований прекращения договора найма жилья ими выделялась группа оснований для прекращения договора найма жилья, возникающих только в силу наступления некоторых определенных юридических фактов - без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже на основании договора, например: замена сторон в договоре, отказ нанимателя от пользования жилым помещением и т.д. Основанием для прекращения договора найма жилья могло быть только расторжение.

Сейчас в законе четко проводится граница между рассмотренными выше понятиями - «прекращение» и «расторжение» договора жилищного найма. Прекращение договора происходит, прежде всего, с истечением срока договора и в результате событий. При этом в законе прямо указано на те нормы законодательства, которые вызывают прекращение договора найма жилья.

Что касается оснований для расторжения анализируемого договора, то ими являются определенные действия участников договора. Жилищное право и регулирует такие общественные отношения людей, действия которых и вызывают возникновение этих правоотношений.

1.2 Основания для расторжения договоров жилищного найма и выселения граждан

Договор найма жилья может быть расторгнут по желанию одной или двух сторон (нанимателя и наймодателя). Расторжение может происходить как в судебном заседании, так и в обычном порядке. Если расторжение происходит по обоюдному желанию обеих сторон или в связи с желанием нанимателя, тогда эта процедура проводится в обычном порядке.

Согласно п.1ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410. (далее - ГК РФ), ответственный наниматель вместе с другими проживающими с ним людьми имеет право расторгнуть договор найма при условии оповещения о своем решении наймодателя в письменной форме. Таким же образом договор имеет право разорвать и наниматель, снимающий жилье по договору социального найма. Ч.2 ст.83 ЖК РФ предусматривает, что такое решение ответственный наниматель социального жилья может принимать при условии письменного согласия всех членов его семьи, которые живут вместе с ним.

Что же касается расторжения договора социального найма, происходящего в суде, то это касается тех случаев, когда инициатором разрыва договоренности является наймодатель, причем, строго по причинам, предусмотренным законодательством.

Договор подлежит расторжению в случае изменения отношений наниматель - наймодатель с юридической точки зрения. Основание разрыва договоренностей - волеизъявление каждой из двух сторон. Таким образом, освобождение жилья нанимателем и его семьей юридически считается действием, свидетельствующим о расторжении договора по желанию нанимателя.

В случае нарушения нанимателем условий договора и невыполнением им обязанностей, взятых на себя при подписании договора найма, появляется основание для расторжения договора по инициативе наймодателя. При этом процедура происходит вне зависимости от желания нанимателя, а вследствие только желания наймодателя и (или) других людей, права которых были ущемлены нанимателем, и только в судебном порядке.

Эти ситуации, возникшие вследствие невыполнения нанимателем взятых на себя обязательств, приводят и к расторжению договоренностей, и к принудительному освобождению жилья нанимателем.

Из вышеизложенного следует, что расторжение договоренностей относительно найма жилья происходит в трех случаях:

1- по обоюдному желанию сторон

2- по желанию нанимателя и людей, проживающих с ним

3- согласно решению суда в связи с требованием наймодателя.

Решения государственных органов, служащие основанием для расторжения договоренностей, могут действовать параллельно с действиями сторон договора, а также с иными юридическими событиями.

Иногда возникает необходимость в получении нескольких решений государственных органов. Например, есть решение суда о выселении нанимателя из дома по причине его сноса или переведению его в нежилой фонд. Наниматели категорически не согласны переезжать в другое жилье, которое им предлагается. В этом случае, для того, чтобы принудить нанимателя выехать, нужен иск о прерывании действия договора найма и принудительном выезде с непременным указанием предоставляемого жилья.

Естественно, в случае разрыва договоренностей в связи с неисполнением нанимателем своих обязанностей, принудительный выезд происходит без предоставления другого помещения для проживания. Это касается только случаев, когда использовать данную квартиру или дом для жилья становится невозможным. Само определение «выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья» имеет более обширное понятие «переселение», в котором определяются все моменты смены жилья нанимателем.

Остается нерешенной проблема, правомерно ли считать принудительный выезд нанимателя из одного жилья в другое собственно одним из видов «переселения».

В случаях, когда жилье нуждается в серьезных ремонтных работах, в результате проведения которых оно может быть снесено или поменять свое назначение (стать нежилым), наймодатель должен переселить нанимателя и его семью в другое, пригодное для жизни жилье.

Видимо, нет оснований считать тождественным «переселению» такой случай Бекренева Т. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при выселении // Жилищное право. - М.: Интел-Синтез, 2012, № 1. - С. 65.. Согласно действующему законодательству, такое принудительный выезд допускается, прежний договор считается недействительным, и при согласии нанимателя новое жилье считается предоставленным на время, до окончания ремонтных работ. Это временное заселение вполне можно считать переселением в жилье с условием временного пользования.

Из этого следует вывод, что квалифицировать переезд нанимателя в другое выделенное ему жилье в случаях, оговоренных законом, как переселение - неправомерно.

Расторжение договоренностей относительно найма жилья в судебном порядке по желанию наймодателя возможно в случаях:

1 - жилье подлежит разрушению (снесению)

2 - жилье переходит в нежилой фонд

3 - жилье невозможно использовать по прямому назначению

4 - после ремонтных работ или полной перестройки жилье нет возможности сохранить, или его квадратура станет меньше, вследствие чего наниматель с семьей попадает в категорию «нуждающиеся в жилье», или квадратура станет больше, вследствие чего наниматель с семьей превысит необходимую норму площади.

5 - Отсутствие со стороны нанимателя оплаты стоимости найма или коммунальных платежей больше чем пол - года.

6 - Нанесение нанимателем существенного ущерба квартире (дому)

7 - Постоянное нарушение нанимателем правил общежития по отношению к соседям

8 - Сдача нанимателем жилья в субаренду

9 - В случае лишения нанимателя родительских прав и как следствие-незаконность проживания его вместе с несовершеннолетними

Неправомочно также считать тождественными понятия «разрыв договоренностей по найму жилья» и «принудительный выезд». Обычно вследствие разрыва договоренностей по найму жилья происходит выезд нанимателя из занимаемого жилья. Переезд нанимателя из квартиры или дома не может считаться принудительным выездом, если разрыв договоренностей по найму произошло по желанию нанимателя.

Принудительный выезд означает принуждение покинуть место проживания. Принудительный выезд всегда считается мерой насильственной, невзирая на причины и процедуру принудительного выезда и во всех случаях считается исключительной мерой.

По этой причине решение о принудительном выезде принимает только суд, при этом предоставляет перечень оснований для такого решения.

Принудительный выезд нанимателя по договору найма социального жилья производится в соответствии со ст.84-91 ГК РФ. Согласно этим статьям, принудительный выезд может быть:

а) с условием предоставления жилья высокого уровня благоустройства -ст.85-88 ЖК РФ.

б) с условием предоставлением просто жилья - ст. 90 ч.2, ст.103.

в) без условия предоставления - ст.91 ч.5, ст. 79, ч.5 ст.80, ч.1 ст.103, ст.133, ст.687 ГК РФ.

Принудительный выезд в первую очередь касается тех нанимателей, которые отказались добровольно выполнить решение суда по иску наймодателя о разрыве договоренностей по найму. Подобные иски непременно включают требование о принудительном выезде.

Принудительный выезд необходимо считать способом защиты интересов наймодателя тогда, когда жилье, сданное в найм, нуждается в капитальном ремонте, подлежит снесению или переводится в нежилой фонд, но наниматель не согласен переехать в другое жилье, считая его менее соответствующим нормам. В этом случае необходимо обращаться в суд. Но говорить о санкциях к нанимателю в этом случае нельзя Кокулов Р.Т. Защита прав граждан при выселении // Защита гражданских прав: Материалы круглого стола по гражданскому праву и процессу 20 февраля 2009 г.. - М.: Моск. ун-т МВД России, 2011. - С. 29..

В случае несоответствия нанимаемого жилья нормам и признания его как «непригодного или опасного для жилья», принудительный выезд происходит как способ защиты интересов нанимателя.

Принудительный выезд используется в качестве наказания для нанимателя за невыполнение им условий договоренностей относительно найма жилья как форма суровой ответственности, и в действительности применяется только в особых случаях, когда все другие способы «достучаться» до нанимателя оказались безуспешными.

В соответствии со ст.103 ЖК, принудительный выезд может применяться и относительно специализированного жилья. Признание недействительным договора найма специализированного жилья имеет следствием юридическую обязанность покинуть квартиру (дом) по собственному желанию. Принудительный выезд нанимателей из специализированного жилья возможен как с получением другого жилья (ч. 2-4 ст.103), так и без получения как наказание за невыполнение договоренностей относительно найма (ч.3 ст. 101, ч.1 ст.103 ЖК РФ).

Принудительный выезд применяется также в случае незаконного пребывания в жилом помещении. Это действие имеет возможность быть применимым, если права жить в данной квартире(доме) нет вообще, или оно считается утраченным.

Так как принудительный выезд нанимателя является действием, следующим за признанием недействительными договоренностей относительно найма жилья, то ситуации с принудительным выездом по причине незаконного заселения есть исключением, ведь принудительный выезд здесь не результат исчезновения права на жилье, а из-за отказа в появлении этого права.

И, конечно, принудительный выезд возможен при условии продолжения действия договоренностей относительно найма, например, в случае проведения капитальных строительных работ.

Прекращение действия договоренностей относительно найма жилья не обязательно имеет следствием принудительный выезд. Такие причины, как уход из жизни одинокого нанимателя, разрушение жилья не влекут за собой принудительный выезд.

Приватизация квартиры (дома) тоже не предусматривает принудительного выезда. В этой ситуации вместо правовых отношений относительно жилья появляется правые отношения относительно собственности. Договоренности относительно найма жилья могут быть сохранены, но уже с другим наймодателем (или наймодателями) и некоторыми изменениями по сути договоренностей Мосунова Т.А. Особенности правового регулирования жилищных правоотношений при выселении из жилого помещения // Нотариус. - М.: Юрист, 2011, № 6. - С. 43.. Процесс приватизации жилья не подразумевает расторжение договоренностей относительно найма и принудительного выезда. Если помещение занимал поднаниматель, и его приватизировали, то все договоренности сохраняются, но поднаниматель перестает быть таковым, а становится нанимателем на основании договоренностей относительно коммерческого найма, а наниматель - собственником.

Итак, различая разницу между терминами «прекращение» и «расторжение» договоренностей относительно найма жилья, можно заключить, что договор найма жилья может быть прекращен в силу различных причин, не зависящих от человека либо в связи с окончанием срока найма. Во всех остальных ситуациях прекращение или расторжение договоренностей может происходить и по обоюдному желанию, и по желанию нанимателя, и по требованию наймодателя - в последнем случае расторжение договоренностей имеет юридическую силу и наниматель должен подвергнуться принудительному выезду.

Глава 2. Правовое регулирование выселения граждан из жилых помещений с предоставлением жилья по договору социального найма

2.1 Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья

Согласно ЖК РФ (ст. 84) выселение граждан из жилья возможно:

- если предоставляется другое благоустроенное жилье;

- если предоставляется другое жилье;

- если другое жилье не предоставляется.

Статьей 85 ЖК РФ предусмотрен перечень оснований, по которым возможно выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма:

1) если подлежит сносу дом, в котором проживает гражданин;

2) если жилое помещение надлежит перевести в нежилое помещение;

3) если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) если в ходе проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилье не может быть сохранено или его общая площадь уменьшается, в итоге, проживающие там наниматель с членами своей семьи вправе признаваться нуждающимися в предоставлении жилья, либо увеличивается, в результате чего общая площадь занимаемого жилья существенным образом превысит норматив по предоставлению в расчете на одного члена семьи

Перечень оснований выселения, установленный этой статьей, является исчерпывающим, а указанные правила установлены в императивных предписаниях Сафонова Е.Б. Выселение из жилых помещений нанимателей и членов их семей по договору социального найма // Сборник научных статей курсантов, слушателей и студентов Белгородского юридического института МВД России. - Белгород: БелЮИ МВД России, 2011. - С. 127..

Рассмотрим подробнее основания выселения.

1. Физические лица в судебном порядке выселяются из домов государственного или муниципального жилого фонда с предоставлением другого благоустроенного жилья, если дом, в котором находится их жилье, подлежит сносу. Поскольку динамично развивается городское строительство, а также по причине реконструкции и благоустройства населенных пунктов часто возникает необходимость сноса домов, что обосновывается планами новой застройки и реконструкции населенных пунктов. Застройка и реконструкция городов, связанные со сносом пригодных для проживания домов, осуществляются на основе утверждаемых генеральных планов городов.

Если дом, в котором находится жилье, занимаемое гражданином но договору социального найма, подлежит сносу по причине с отвода земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а наниматель не хочет переезжать в другое жилое помещение, которое ему предоставляется, то договор социального найма жилья расторгается по суду, а наниматель и члены его семьи выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилья.

2. Другим основанием для выселения нанимателей вместе с членами его семьи в иное благоустроенное жилье является перевод жилья в нежилое помещение.

В ЖК РФ понятие «нежилое помещение» отсутствует. В части 2 ст. 4 ЖК РСФСР было указано лишь некоторый перечень помещений, которые не относятся к жилому фонду. Это нежилые помещения в жилых домах, которые предназначены для торговли, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Зачастую эти помещения приходятся на первые или цокольные этажи и (или) в подвалы,

В части 2 ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилым помещением является изолированное жилое помещение, которое представляет собой недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан. В пунктах 1, 2 ст. 130 ГК РФ перечисляются объекты, которые относятся к недвижимым вещам, при этом нежилые помещения в них не указываются. Тем не менее, согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. жилые и нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, право на которое, подлежит обязательной государственной регистрации в случае и в порядке, установленных законом. В соответствии с ч. 2 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) относится к «объектам, входящим в состав зданий и сооружений».

Под нежилым понимается здание, которое используется в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, исключая цель проживания в нем. Как жилое здание может включать в себя нежилые помещения, так и нежилое может иметь жилые помещения. Соотношение жилых и нежилых частей является дополнительным фактором отнесения здания к жилому или нежилому.

3. Частью 3 ст. 85 ЖК РФ закрепляет подобное основание чтобы выселить нанимателя: признание жилья непригодным для жизни.

До этого указывалось, что многие граждане в России продолжают жить в разрушающихся домах, в которых отсутствуют минимально необходимые условия для проживания.

Состояние кризиса в жилищном фонде во многом вызвано объективными процессами перехода от строгого государственного регулирования к рыночной экономике. ЖКХ, которое в прежние годы содержалось в основном за счет государственных финансовых интервенций, в связи с либерализацией цен и сокращением дотаций оказалось в критическом состоянии. Существенное уменьшение капитальных вложений со стороны государства, определенное движение цен и жесткость налоговой политики способствовали созданию ситуации, при которой в большинстве регионов при существенной нехватке жилых помещений резко сократилось его строительство.

Тем не менее, за последнее время правительство приняло решение поменять столь плачевную ситуацию и скоординировало свою деятельность для решения данных задач.

Чтобы вывести жилищный фонд из состояния кризиса государством было разработано несколько программ, осуществление которых было направлено на решение проблем в жилищной сфере. Среди них можно выделить:

1) программу по строительству жилья для военнослужащих и лиц, которые были уволены с военной службы;

2) программу «доступное и комфортное жилье - гражданам России»;

3) программу помощи молодым семьям, постоянно проживающим и работающим в сельской местности.

4) программу помощи молодым семьям в обеспечении их жильем;

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции договоры найма жилья расторгаются.

Признание помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, признание его жилым помещением, признание аварийным многоквартирного дома и признание его подлежащим сносу проводится межведомственной комиссией, которая создается специально для этого, на основе производимой оценки соответствия данных дома и помещения установленным требованиям.

Обязанность создания межведомственной комиссии для проведения оценки жилья фондов государственного и муниципального жилья возлагается на орган местного самоуправления и орган исполнительной власти.

Рассматривая документы, приложенные к заявлению и проверяя состояние жилья по факту, комиссия дает оценку заключению органов надзора и государственного контроля, проектных организаций, и в результате исследования предоставляет заключение, где излагаются рекомендации и выводы о соответствии или несоответствии жилья установленным законам требованиям.

По результатам ее работы определенный орган исполнительной власти выносит решение и выдает распоряжение о дальнейшей судьбе жилья, в том числе о порядке выселения физических и юридических лиц при признании дома аварийным и подлежащим сносу.

Данное решение, вынесенное определенным органом, можно обжаловать заинтересованным лицам в порядке судебного производства.

4. Перепланировка и переустройство жилого помещения может производиться как без расторжения договора найма жилья и выселения, так и выселения с предоставлением другого благоустроенного жилья (ч. 4 ст. 85, ст. 88 ЖК РФ).

В гл. 4 разд. 1 ЖК РФ изложены общие правила, соблюдение которых обязательно при перепланировке и переустройстве жилых помещений вне зависимости от того, к какому жилищному фонду оно относится.

Определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений находится в ведомстве органов государственной власти РФ (ч. 10 ст. 12 ЖК РФ).

Под переустройством жилья понимаются замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, а также другого оборудования. Перепланировка жилья - это изменение его конфигурации. При переустройстве и перепланировке вносятся изменения в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения, таким образом любые перечисленные действия, которые не требуют внесения изменений в технический (кадастровый) паспорт жилого помещения, не могут быть рассмотрены в качестве переустройства или перепланировки такого помещения.

Перепланировка помещения и его переустройство проводится по согласованию с компетентным органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Инициировать проведение как переустройства, так и перепланировки жилья имеет право лишь собственник соответствующего помещения, а также уполномоченное им лицо.

В случаях, когда проведение капитального ремонта или реконструкции дома не представляется возможным без выселения проживающих в жилом помещении лиц, закон определяет различные варианты предоставления им жилых помещений:

1) предоставление жилья маневренного фонда для временного проживания, не расторгая договор социального найма (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ);

2) предоставление в пользование наймодателем при согласии нанимателя и членов его семьи иного благоустроенного жилого помещения (вместо маневренного) в соответствии с договором социального найма, при этом подлежит расторжению договор найма помещения, находящегося в ремонте (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ);

3) в случаях, когда проведение реконструкции или капитального ремонта приводит к невозможности сохранения жилья, либо если общая площадь такого жилья уменьшится, и в результате этого наниматель, а также члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилье, либо площадь жилья увеличится до существенного превышения нормы предоставления, то прежний договор социального найма подлежит расторжению и заключается новый договор социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилья.

Для временного переселения на период реконструкции или капитального ремонта дома выселяемым гражданам предоставляется жилье в доме маневренного фонда из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. При этом нужно учитывать, что жилое помещение должно быть пригодным для проживания переселяемых граждан с учетом их состояния здоровья, возраста, располагаться в том же населенном пункте, отвечать требованиям санитарно-технического характера, а также продолжительность проводимого ремонта Цомартова Ф.В. Международно-правовые стандарты в области расторжения договоров найма жилья и выселения // Журнал российского права. - М.: Норма, 2010, № 9. - С. 108..

Договор социального найма жилья, подлежащего переоборудованию или ремонту, сохраняет силу, однако в ходе проживания нанимателя в жилом помещении маневренного фонда он производит оплату только за использование этого помещения, а также оплату коммунальных платежей.

В случае, когда жилье сохранилось после ремонта, наймодатель должен предоставить его прежнему нанимателю. Наниматель сохраняет право на помещение и тогда, когда оно качественно улучшилось (например, переоборудование смежных комнат в изолированные).

После окончания проводимого капитального ремонта наниматель вместе с членами своей семьи обязаны освободить помещение, предоставленное ему из фонда маневренного жилья и переехать в отремонтированное жилье. При отказе их надлежит переселить в судебном порядке.

Обязанность по предоставлению выселяемым гражданам другого жилого помещения из соответствующего фонда возлагается на орган, который принял решение о сносе дома.

В случаях перевода жилья в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания, а также в связи с проведением капитального ремонта, обязанность по предоставлению иного благоустроенного жилья возлагается на наймодателя того жилого помещения, в котором наниматель и члены его семьи проживали до выселения.

В связи с их выселением по вышеуказанным основаниям, согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, жилье, которое предоставляется гражданам по договору социального найма должно соответствовать требованиям о благоустроенности согласно условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемого жилья, а также отвечать установленным требованиям и располагаться в пределах одного населенного пункта.

Предоставление жилого помещения не в этом, а в ином населенном пункте, хотя бы и административно подчиненном первому, ущемляет интересы граждан и нарушает закон.

С учетом изложенного, нами предлагается в ст. 89 ЖК РФ внести соответствующие изменения и дополнения и изложить ее в следующей редакции: «Предоставляемое гражданам другое жилое помещение в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 настоящего Кодекса, по договору социального найма, должно находиться в черте данного населенного пункта, соответствовать санитарно-эпидемиологическим и нормативно-техническим требованиям и состоянию здоровья членов семьи; быть свободным для фактического заселения, не иметь притязаний третьих лиц; изолированным; в доме капитального типа; благоустроенным согласно требованиям соответствующего населенного пункта; а также должно быть равным по общей площади ранее занимаемому жилью.

Если наниматель и совместно с проживающими с ним члены его семьи обеспечены жилым помещением, площадь которого меньше установленной учетной нормы, то в случае выселения им предоставляется жилье, общая площадь которого определяется в соответствии с нормами предоставления по договору социального найма».

выселение объект жилищный право

2.2 Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья

Если члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, и сам наниматель на протяжении более шести месяцев не имея уважительной причины не оплачивают занимаемое жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размером, установленным для вселения граждан в общежитие, то есть жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв, м жилой площади на одного человека (ст. 90 и ч. 1 ст. 105 ЖК РФ).

Такая норма, по существу, является основанием для наказания виновных граждан, злостно уклоняющихся от внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Отличие оснований для выселения граждан по ст. 90 ЖК РФ состоит в следующем: ответчиками по таким спорам выступают только наниматели и члены их семей, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма. На собственников квартир эта норма не распространяется Шанхаев С.В. Выселение из жилых помещений: обзор и комментарий правоприменительной (судебной) практики (окончание, начало в № 12 за 2010 год) // Право в вооруженных силах. - М.: За права военнослужащих, 2011, № 1. - С. 61..

Следует остановиться на вопросе о том, можно ли выселять граждан за долги по оплате коммунальных услуг? Представляется неудачной формулировка ст. 90 ЖК РФ, устанавливающая выселение граждан при наличии долгов «за жилое помещение и коммунальные услуги». В части 3 ст. 83 ЖК предусмотрено выселение должников за невнесение платы «за жилое помещение и (или) коммунальные услуги». Последняя формулировка более точна, поскольку большинство конфликтов возникает по долгам за коммунальные услуги, что подтверждается и правоохранительной практикой- Конфликт, возникший между коммунальными предприятиями, управляющими компаниями и жителями, привел к тому, что одни не могут обеспечить нормальное качество услуг, ссылаясь на отсутствие денег, которые они не в силах собрать с населения в полном объеме, другие - возмущаются тем, что тарифы, особенно на тепло и электричество быстро растут, а получить за эти деньги нормальное коммунальное обслуживание становится все более проблематично.

Граждане, которые не полностью и (или) несвоевременно внесли плату за коммунальные услуги и жилье, (должники) должны уплатить кредитору пеню, исчисляемую одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, которая действует на день оплаты, от сумм, не выплаченных своевременно, за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после прихода обозначенного срока проплаты и включительно до дня, когда выплата произведена фактически.

Судебной практикой было выработано правило, согласно которому суды нередко отказывали в удовлетворении исков о выселении нанимателей с семьями в связи с уважительными причинами невнесення платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Учитывались такие обстоятельства, как длительная задержка в выплате заработной платы, пенсий, безработица, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в семье детей, инвалидов и т.д. При этом суды удовлетворяли требования о взыскании суммы задолженности, предоставляя должникам срок для ее погашения с учетом материального положения ответчика. В соответствии со ст. 90 ЖК РФ указанная практика приобрела статус закона с формулировкой: «выселять можно только за невнесение платы «без уважительных причин».

Если у гражданина просрочка внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные платежи составляет только шесть месяцев, то о выселении речь не идет, поскольку ст. 90 ЖК РФ устанавливает срок «более шести месяцев».

На наш взгляд, фраза «в течение более шести месяцев», указанная в ст. 90 ЖК РФ неопределенная, из ее содержания непонятно, что имел в виду законодатель - невнесение нанимателем оплаты в течение шести месяцев подряд или суммарное включение в шестимесячный срок любых месяцев в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась. Очевидно, закон предусматривает не суммарный неплатеж более шести месяцев за несколько лет, а именно неоплату за жилье и (или) коммунальные услуги за более чем шесть месяцев подряд.

Предъявляя исковые требования о выселении должника, истец обязан указать точный адрес того жилого помещения (город, улица, номер дома и номер квартиры (комнаты) и ее размеры), которое будет предоставлено конкретному виновному нанимателю и членам его семьи Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 45..

Исполнение судебных решений о выселении граждан из жилых помещений должно совершаться в рамках закона, без нарушения и унижения человеческого достоинства неплательщиков. К сожалению, на практике встречаются такие возмутительные факты, как, например, в одном из городов дальневосточных районов страны в разгар зимней стужи коммунальщики стали ходить но квартирам и за неоплату коммунальных услуг отрезать с помощью автогена батареи в комнатах. В Кемерово комендант общежития на том же основании приказал заварить металлическую дверь в одну из комнат. Приказ выполнили, фактически замуровав живого человека, хотя и злостного неплательщика. Тот решил выбраться на волю через окно, сорвался и разбился насмерть Глухова М.Н. Некоторые вопросы исполнительного производства по делам, связанным с выселением граждан из жилых помещений // Современное право. - М.: Новый Индекс, 2013, № 10. - С. 114..

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг не может считаться расторжением договора. Не допускается приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором.

С учетом всех изложенных аргументов, предлагаем ст. 90 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «ст. 90 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Если наниматель с совместно проживающими с ним членами его семьи в течение шести месяцев подряд и более без уважительной причины не производят оплату жилого помещения и (или) коммунальных услуг, то они могут быть выселены в судебном порядке с дальнейшим предоставлением другого жилья по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, который установлен для вселения граждан в общежития.

Суд имеет право установить для нанимателя и членов его семьи определенных срок, в течение которого задолженность по оплате жилья и (или) коммунальных услуг должна быть погашена. В случае непогашения задолженности в срок, установленный судом, без уважительной причины, суд может принять решение по повторному иску наймодателя о выселении такого гражданина и членов его семьи в другое жилое помещение, которое указано в исковом заявлении».

Глава 3. Основания для расторжения договора социального найма и выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья

Законодательство в жилищной сфере включает широкие гарантии прав граждан на жилье. Одним из основных видов таких гарантий является ограничение оснований для выселения граждан из жилья без предоставления жилого помещения. Такие правовые нормы носят императивный характер и не подлежат расширительному толкованию Гимгина Е.В. Проблемы и перспективы развития института выселения собственника из жилого помещения // Юрист. - М.: Юрист, 2010, № 1. - С. 31..

Выселение лиц из жилья, лишение их права пользования жилым помещением возможно лишь в случае и порядке, которые предусмотрены законом, и, как правило, за их виновные действия.

Выселение нанимателя и (или) членов его семьи, которые проживают совместно с ним, из жилья без предоставления иного жилого помещения возможно при наличии основания из нижеприведенного перечня;

1) в случае использования жилья не по назначению;

2) при бесхозяйственном обращении с жильем, если допускается его разрушение;

3) если происходит нарушение прав и законных интересов соседей и данные нарушения носят систематический характер;

4) при лишении родительских прав граждан, если совместное проживание этих лиц с детьми, в отношении которых их лишили родительских прав, признается судом невозможным (ст. 91 ЖК);

5) при выселении из специализированного жилья (ч. 1 ст. 103 ЖК);

6) иные основания.

1. Предоставленное нанимателю жилое помещение должно использоваться по прямому назначению. Нарушение жильцами этого предписания является основанием к их выселению.

Использование жилого помещения не по назначению может иметь место, когда жилище используется для разведения диких и домашних зверей и рептилий; в качестве притонов для алкоголиков и наркоманов; для занятий проституцией; содержания несанкционированных игорных притонов и т.д.

Использование жилых помещений не по назначению, безусловно, наносит вред, который нередко ведет к порче или разрушению жилищ. Вместе с тем ЖК РФ не запрещает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Жильте помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору социального найма, могут использоваться им для размещения адвокатского кабинета в жилом помещении с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с ним. При этом целевое назначение жилого помещения сохраняется.

Запрещается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Сделки, предусматривающие использование жилья в целях, не связанных с проживанием граждан, ничтожны как противоречащие закону.

Разумеется, нельзя расценивать поднаем как разновидность использования жилого помещения не по назначению, поскольку сданное в поднаем жилое помещение не меняет своего назначения, оно продолжает использоваться как жилое помещение. Ранее жилые помещения могли сдаваться в поднаем, но без цели извлечения наживы нанимателя. Поэтому систематическое использование жилого помещения в целях извлечения нетрудового дохода также считалось разновидностью использования жилого помещения не по назначению. Ныне сдача жилья в поднаем легализирована законом.

2. Бесхозяйственное использование жилого помещения, допускающее его разрушение или повреждение (в том числе в результате самовольного переустройства или планировки), служит вторым основанием для выселения правонарушителя из жилого помещения без предоставления другого жилья.

Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основаниями для выселения, понимаются действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры либо на их уничтожение.

В гражданском праве существует такое понятие, как бесхозяйственно содержимое имущество, то есть имущество, о котором собственник не заботится, вследствие чего оно разрушается (ст. 293 ГК РФ).

В судебной практике иски о выселении за разрушение и повреждение жилых помещений предъявляются нечасто, поскольку бережное отношение к жилью стало нормой поведения граждан и наниматели заинтересованы в исправном его содержании Василевская В.П. Обзор судебной практики по рассмотрению судами жилищных споров о выселении // Российское правосудие. - М.: РАП, 2012, № 1 (69). - С. 42..

...