Государственная регистрация прав собственности на бесхозяйное имущество

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения согласно правилам ст ГК КР, прежде всего, необходимо владеть ею добросовестно. Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника. Далее. Такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к вещи как к своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, охране и совершение иных необходимых действий, составляющих в соответствии со ст. ГК КР бремя содержания собственника).

Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков. (по времени фактического владения в силу указания можно присоединить и время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследователь или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец). Срок приобретательной давности для движимости установлен в пять лет, а для недвижимости - пятнадцать лет. Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. В отношении такого «задавненного имущества» течение приобретательной давности по соответствующим требованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение сроков приобретательной давности фактической, добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц ( ГК КР), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности важным становится определение момента такого перехода (возникновение данного права). Этот момент определен традиционным для нашего законодательства порядком, который распространяется на приобретение и отчуждение права собственности на движимые вещи. На имущество, правовой режим которого подлежит государственной регистрации, прежде всего на объекты недвижимости, право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода прав, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон ( ГК КР).

Государственную регистрацию прав на имущество, имеющую правопорождающее значение не следует смешивать со специальной регистрацией или учетом некоторых видов имущества (движимого и недвижимого). Например, регистрация (учет) в органах внутренних дел автомобилей или охотничьего и стрелкового оружия не становится правопорождающим фактом, а право собственности на эти объекты переходит по общим правилам закона.

Прекращение права собственности происходит лишь в ситуациях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первом случае речь идет о различных сделках по отчуждению имущества, совершаемых его собственником (дарение, мена и т.д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновение права собственности приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах.

Отказ от права собственности формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно могло использоваться и ранее. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути - его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерениях (например, выброс имущества).

До приобретения права собственности на вещь, от которой отказался прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только «возврата» данной вещи прежнему собственнику (поскольку он не утратил права на нее), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп).

Прекращение права собственности происходит при приватизации государственного и муниципального имущества но при этом возникает право частной собственности (граждан и юридических лиц).

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью и уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права.

Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только в случаях, прямо перечисленных в Кодекса. Частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренным ГК КР, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах.

Для такого частного собственника закон устанавливает следующие гарантии.

Во-первых, выкуп у него указанного недвижимого имущества либо его продажа с публичных торгов возможны только по решению суда, но не в административном порядке. Во-вторых, обязательным условием изъятия является доказанность в суде невозможности использования изымаемого участка без прекращения прав собственника находящейся на участке недвижимости. В-третьих, земельное и иное законодательство может предусмотреть альтернативу изъятию в виде переноса зданий или сооружений на новый участок за средств того, в чьих интересах производится изъятие, либо строительства за его счет новых аналогичных сооружений.

Принудительный выкуп у частного собственника бесхозяйственно содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий ( ГК КР). Прежде всего, дело должно касаться не любых, а только особо охраняемых государством культурных ценностей.

Далее. В судебном порядке требуется установить не только факт бесхозяйственного содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты или своего значения в результате соответствующего бездействия или действия их собственника. Это касается только частных собственников, ибо бесхозяйственное содержание особо охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, какой-либо общественной организации) поскольку речь тогда шла бы об их приватизации, не предусмотренной законом. Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает за них компенсацию либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда.

4.3 Приобретение права собственности на земельные участки

Приобретение права собственности на земельные участки определил новый Земельный кодекс КР. Можно долго перечислять положительные стороны данного документа, но все, т.е. и в нем присутствуют некоторые земельно-правовые проблемы. Одной из них является проблема приобретения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

В научной литературе, посвященной данной проблеме, высказаны принципиально разные мнения. Так, Н.А. Сыродоев не исключает возможности «перехода прав на земельные участки в силу приобретательной давности». Проблема экологического, земельного права и законодательства (обзор выступлений участников научно-практической конференции) // Вестник МГУ. Серия // Право. - 2000. - №2. - с.107. Допускает такую возможность и В.П. Драчук, отмечая, что «приобретательная давность является преимуществом садоводов и других владельцев земли перед иными собственниками в том смысле, что они длительное время, годами пользовались данным земельным участком без оформления прав на него». Драчук В.П. Юридический справочник землевладельца. - М.: Норма, 2000. - с.29.

По мнению Голиченкова О.К. и Козырь О.М., приобретательная давность не может служить основанием возникновения прав на земельный участок, т.е. гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником земельного участка, хотя и владеющее им как собственным недвижимым имуществом добросовестно, открыто и непрерывно, не приобретает права собственности на этот земельный участок, независимо от сроков владения». Голичков А.К., Козырь О.М. Концепция Федерального закона о земле. // Государство и право. - 1994. - №7.- с.67.

Дискуссионность и практическая значимость данного вопроса обуславливают необходимость более глубокого теоретического исследования данной проблемы.

Признак добросовестности, как и признак владения участком «как своим», не распространяется на земельные участки как минимум по четырем причинам, считает А.П. Анисимов:

«Во-первых, земельное законодательство отрицает существование бесхозяйных земельных участков. В дореформенный период провозглашалось право исключительной государственной собственности на землю. Во-вторых, как по советскому, так законодательству ответственность за самовольный захват земельного участка, т.е. использование земельного участка физическим или юридическим лицом до установления границ земельного участка в натуре (на местности) и получения в установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды.

Следовательно, лицо не может владеть земельным участком добросовестно, поскольку завладело им в результате правонарушения.

В-третьих, в дореформенный период предусматривалось два вида прав граждан и юридических лиц на земельные участки - постоянное и временное пользование.

В-четвертых, возможность пользоваться имуществом, «как своим», предполагает, что соответствующее имущество не изъято и не ограничено в обороте. Между тем существует перечень видов земельных участков, которые либо не могут вообще находится в собственности физического или юридического лица, либо для пользования которым необходимо специальное разрешение.

Однако остается без ответа вопрос: для удовлетворения какого-либо публичного или иного интереса следует допускать возможность приобретения права собственности на участок недобросовестным владельцем?

Почему при конфликте интересов законного собственника (государства) и лица, претендующего на приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, приоритет не должен отдаваться интересом собственника.

Учитывая, что новый Земельный кодекс не содержит норм, допускающих или запрещающих приобретение права частной собственности на землю в силу приобретательной давности, данная проблема в течение ближайших лет будет продолжать оставаться в центре научных дискуссий.

Однако из факта установления права собственности на дом и права пользования земельным участком не следует правомерность признания права собственности на земельный участок.

На наш взгляд, суд должен был ограничиться восстановлением утраченного права пользования земельным участком, предоставив заявителю впоследствии решать юридическую судьбу данного участка в соответствии с земельным законодательством - приватизировать земельный участок либо сохранить его на прежнем титуле».. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного кодекса

4.4 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статья Гражданского кодекса КР предусмотрено осуществление регистрации путем, во-первых, введение Единого государственного реестра прав и, во-вторых, передачи функций государственной регистрации созданным для этой цели учреждениями юстиции.

Гражданский кодекс КР устанавливает общее правило, по которому регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение.

Однако следует иметь в виду, Гражданского кодекса КР дает основания сделать вывод: обязательность государственной регистрации распространяется на любые договоры, которые имеют своим предметом недвижимость.

Государственная регистрация выражается во внесении определенных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный государственный реестр является общим для всей страны, при этом включение в него соответствующих данных происходит по одним и тем же для всей страны правилам. В самом Законе определено, что Единый государственный реестр состоит из разделов и подразделов. При этом подразделы содержат информацию для каждого в отдельности объекта, включая земельные участки и особо расположенные на них объекты (здания, квартиры, иные помещения и т.п.). Подразделов в составе разделов насчитывается три. Из них первый содержит описание объекта с необходимыми реквизитами. Второй предполагает пообъектную фиксацию права собственности и других вещных прав (к числу последних, помимо собственности, относятся в соответствии со статьей Гражданского кодекса КР право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянно (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом и другие. Третий охватывает ограничения (обременения) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация должна осуществляться по месту нахождения недвижимого имущества. Местожительство заявителя - гражданина или местонахождение заявителя - юридического лица значения не имеет.

Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременение были внесены в Единый государственный реестр.

На учреждения юстиции возлагается обязанность учинять соответствующие записи в установленный срок (не позднее месяца).

Основания для отказа в регистрации определены в Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Имеются в виду случаи, когда право на объект не является таким, которое в соответствии с Законом подлежит государственной регистрации обращается ненадлежащее лицо, либо представленные на государственную регистрацию прав документы не соответствуют установленным требованиям к их форме или содержание, либо акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным уже с момента его издания, либо у лица, которое выдало правоустанавливающий документ, отсутствовали необходимые полномочия по распоряжению правом на соответствующий объект, либо в документе, предоставленном лицом, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, эти условия не указаны, либо, наконец, документ, который должен устанавливать право на объект, свидетельствует об отсутствии соответствующего права у заявителя.

«Государственная регистрация, являющаяся по своей природе юридическим фактом, с которым связано возникновение, изменение или прекращение соответствующего права, признается Законом единственным, а значит, тем самым, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права», Гражданский кодекс изменил отношение к государственной регистрации. Именно она стала носить, при том, как правило, самостоятельно, правообразующий характер. Именно с нею в первую очередь стала связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах самих их участников, так и третьих лиц.

Изучение норм Закона о регистрации показывает, что регистрационный процесс состоит их нескольких последовательных стадий. В.Н. Аргунов, рассматривая стадии государственной регистрации, использует термин «производство». «Начинается производство с принятия документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона, их регистрации и правовой экспертизы. Рассмотрение дела по существу заключается в проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект и отсутствия других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Заканчивается производство по регистрации прав внесением записей в Единый государственный реестр». «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним».

В.А. Алексеев применяет термин «процесс». Он считает, что рассматриваемый «процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдача документов заявителю с уведомлением о принятом решении». Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М.: Проспект, 2001.-с.24.

Из анализа норм Закона о регистрации, регистрационный процесс заключается в последовательном прохождении следующих стадий:

1) прием заявлений;

2) правовая экспертиза;

3) совершение акта государственной регистрации;

4) предоставление информации.

Один из обязательных элементов системы государственной регистрации недвижимого имущества (прав на него и сделок с ним) составляет его публичность.

Смысл публичности выражается в том, что государственная регистрация носит открытый характер. На орган, осуществивший государственную регистрацию, возлагается обязанность предоставить за плату, а если это предусмотрено Законом, то и бесплатно, информацию о сведениях, включенных в Единый государственный реестр прав, притом по любому объекту и любому лицу. Для этого заявителю достаточно представить наряду с письменным заявлением документы, которые удостоверяют его личность, а если речь идет об организации - подтверждают, что она действительно зарегистрирована в качестве юридического лица.

Открытость сведений имеет свои границы. Установлено, что сведения о содержании правоустанавливающих документов (кроме сведений, которые относятся к ограничению права), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а равно выписки, которые содержат сведения о переходе прав на объект недвижимости, могут предоставляться лишь ограниченному числу лиц. Сюда входит сам правообладатель, т.е., те, кто действует от его имени по доверенности, руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти, налоговые органы, суды и правоохранительные органы, в производстве которых находятся дела, связанные с объектом регистрации и (или) его правообладателем, а также те, кто имеют право на получение наследства.

Приведенная норма направлена на защиту интересов правообладателя. Этим же целям служит и другое, содержащееся в Законе правило, которым на орган, осуществляющим государственную регистрацию, возлагается обязанность информировать правообладателя по его запросу.

Информация, о которой идет речь, может запрашиваться только по месту совершения государственной регистрации прав. Однако указанное ограничение является временным. Оно действует только до того, пока не будет введена система электронного обмена информацией о зарегистрированных правах между учреждениями юстиции. Имеется в виду, что в этом случае, например, московская фирма сможет получить в соответствующем учреждении юстиции сведения о регистрации прав на объект недвижимости.

Изучение правовых основ регистрационной деятельности в Кыргызстане позволяет определить роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в правовом регулировании имущественного отношений.

Проведенное исследование прав основ регистрационной деятельности позволяет высказать предположение о том, что в Кыргызстане формируется относительно самостоятельная отрасль права - регистрационное право.

Выступая в гражданском обороте как объект права, имущество вместе с тем имеет субъекта, которому оно принадлежит. Однако возможны случаи, когда имущество в силу тех или иных юридических фактов оказывается бесхозяйным (бессубъектным). В то же время отказ от собственности сам по себе не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до тех пор, пока право собственности на него приобретено другим лицом ( ГК КР). Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество относится к первоначальному способу приобретения права собственности, что подтверждается с ГК КР.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством, которое предусматривало административно-правовой порядок учета, оценки и реализации имущества, признанного судом бесхозяйным по заявлению финансового органа. Гражданский кодекс , установил основным способом приобретения права собственности на бесхозяйное имущество приобретательную давность ( ГК КР).

Граждане или организация, не являющиеся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие им как своим имуществом в течение 15 лет, приобретают право собственности на это имущество. В этом случае необходимо осуществлять его государственную регистрацию, при условии, что суд подтвердит добросовестность, открытость и непрерывность владения данным лицом имуществом как своим.

До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу предусмотренного законом или договором основания ( ГК КР).

При этом лицо, сознающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владеет тот, чьим правопреемником это лицо является.

Кроме приобретения прав на бесхозяйное недвижимое имущество по приобретательной давности органом местного самоуправления дано право по выявлению бесхозяйного недвижимого имущества на территории муниципального образования и признавать его бесхозяйным. В этом случае бесхозяйное имущество принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся ( ГК КР).

По давности владения может быть приобретено в собственность имущество, относящееся к любой форме собственности, за исключением того, которое вообще изъято из гражданского оборота либо не может находиться в собственности владеющего им лица. Приобрести право собственности по давности владения могут физические или юридические лица, а также публично-правовые образования.

Согласно с ГК КР одной из предпосылок возникновения права собственности по давности владения является добросовестность владения. Наиболее распространенная трактовка этого положения заключается в том, что лицо не знает и не должно знать об отсутствии у него права на имущество. Однако законодательное определение добросовестности владения отсутствует, что влечет ряд проблем на практике. Исключается ли давность в случае, если владелец впоследствии узнал, что право собственности ему не принадлежит (к примеру, если ему стало известно, что он приобрел имущество, которое контрагент не вправе был отчуждать)? Можно ли приобрести по давности владение бесхозяйную вещь? В связи с этим хотелось бы подчеркнуть необходимость легальной трактовки понятия добросовестности владения.

В литературе встречается и точка зрения о том, что добросовестность должна быть вообще исключена из условий приобретения права собственности по давности, как это сделано в гражданском законодательстве многих зарубежных стран. Практически все правовые системы мира предусматривают две разновидности сроков приобретательной давности для добросовестных приобретателей и для недобросовестных. Причем в первом случае устанавливается более короткий срок, чем во втором. В связи с этим ряд ученых высказываются за то, чтобы ввести подобные правила и в законодательство нашей страны. Среди причин называется, к примеру, то, что это устранило бы проблему возврата вещи в оборот в тех случаях, когда виндицировать ее не удалось, а владелец признан недобросовестным. Наверное, с таким заявлением стоит согласиться.

Один из пробелов ГК - это неопределенность правового положения имущества до истечения сроков приобретательной давности. Так в ГК создает разрыв времени, при котором по истечении срока исковой давности, но до истечения сроков давности приобретательной прежний владелец вещи уже не может вернуть ее, а новый владелец еще не может считаться ее собственником».- одно из условий применения приобретательной давности // юстиция. - 2003.- №2.- с.62. Это неблагоприятно сказывается на нескольких моментах. Неясно, к примеру, какими распорядительными функциями обладает фактический владелец до истечения срока приобретательной давности? Может ли он продать вещь и каковы будут права на нее у покупателя?

Владение вещью до истечения сроков приобретательной давности - это, по сути, своеобразное вещное право. Именно поэтому в законодательстве нужно более полно осветить данный вопрос.

В силу прямого указания ГК КР право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, которое приобрело имущество по давности владения, с момента такой регистрации В развитии этого правила закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. Однако что же является таким «предусмотренным законом порядком» - не совсем ясно. В частности, в законодательстве ни слова не сказано о том, кто будет определять, имеется ли в наличии весь фактический состав, необходимый для приобретения права собственности, - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или суд? С одной стороны, в полномочия регистрирующего органа, казалось бы, не входит проверка того, налицо ли все реквизиты приобретательной давности, а она, как представляется, необходима. Но с другой стороны, в законе нет и прямого указания на то, что обращение в суд для подтверждения своего права является обязанностью фактического владельца.

Существует и еще одна проблема: следует ли изменять сроки приобретательной давности, установленные ГК (Сейчас это 15 лет для недвижимого имущества и 5 - для движимого). Думается, что присвоение движимых вещей не требует столь значительного срока, как 5 лет.

Таким образом, приобретательная давность - это, по сути, новый институт в гражданском праве , и многие связанные с ним важные вопросы еще остаются нерешенными, в частности вопросы, касающиеся бесхозяйного имущества.

Из обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав мы видим, что право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть не только на бесхозяйные вещи.

По решению директивных органов исполком сельсовета в 1966 г. разместился в здании, принадлежащем райпотребсоюзу. Райпотребсоюзу было предоставлено другое здание. Однако помещение, в котором размещался исполком сельсовета, райпотребсоюз внес в уставной капитал созданного им товарищества с ограниченной ответственностью.

Ответчики возражали против иска, ссылаясь на то, что в силу приобретательной давности право собственности может возникнуть только на бесхозяйные вещи. Поскольку на момент передачи здания истцу в 1966 г. оно принадлежало райпотребсоюзу, а на момент предъявления иска принадлежит обществу с ограниченной ответственностью, созданному райпотребсоюзом, имущество не являлось и не является бесхозяйным.

При разрешении спора арбитражный суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно Гражданского кодекса лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

В Гражданском кодексе КР не содержится нормы о том, что названная статья применяется только в отношении бесхозяйных вещей. Поэтому арбитражный суд не согласился с доводами ответчика и рассмотрел исковые требования с учетом положений, содержащихся в Гражданского кодекса.

4.5 Постановка на учет бесхозяйного недвижимого имущества

Порядок признания права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество определен в ГК КР. Прежде чем муниципальный орган (а именно, комитет по управлению муниципальным имуществом) обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, оно должно быть принято на учет органом, который осуществляет государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Постановка на учет осуществляется по заявлению органов местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйное недвижимое имущество.

О постановке на учет бесхозяйного недвижимого имущества необходимо удостовериться, что у данной недвижимости не имеется собственника либо он неизвестен.

Бесхозяйным является имущество:

- не имеющее собственника;

- собственник которого неизвестен;

- от права собственности на которое собственник отказался.

Собственник имущества, права на которые зарегистрированы в Государственном учреждении юстиции может отказаться от прав на это имущество, выразив свои волеизъявления в виде заявления об отказе от права собственности или в иной письменной форме, свидетельствующей об отказе от прав. При этом отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности иным лицом.

В случае если имущество не имеет собственника органами местного самоуправления предпринимаются меры по установлению лица, обладающего правом на недвижимое имущество или собираются документы, свидетельствующие, что данное имущество не имеет собственника или собственник данного имущества неизвестен.

Комитет по имущественным отношениям уточняет, связано ли данное недвижимое имущество договором о залоге, о наличии зарегистрированных правах на имущество. В связи с тем, что договор о залоге заключается в письменном виде и подлежит нотариальному удостоверению производится допрос в нотариальную контору о предоставлении информации о зарегистрированном договоре о залоге данного имущества.

Согласно ГК КР, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом осуществляется внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав, в связи, с чем в письменной форме - в виде выписок (справок) из реестра. К сведениям открытого характера, предоставляемым любому заинтересованному лицу в виде выписки из Единого государственного реестра прав, относятся описание объекта недвижимости, данные о зарегистрированных правах на объект, ограничениях (обременениях) прав, самом правообладателе.

Конфиденциальной информацией являются сведения о содержании правоустанавливающих документов, данные о зарегистрированных ранее правах на объект недвижимости и переходе права от одного правообладателя к другому, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости.

Перечисленные сведения, ограничения, на представления которых установлены законодателем с целью охраны правообладателя от вмешательства в его коммерческую и иную деятельность, предоставляются также в виде выписок и справок из реестра прав ограниченному кругу лиц и в том числе руководителям органов местного самоуправления и руководителям государственной власти субъектов КР.

Предоставление информации о зарегистрированных правах осуществляется в заявительном порядке. Любое лицо вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с письменным заявлением (запросом) о выдаче интересующих его сведений из реестра прав.

В заявлении указывается наименование и месторасположение объекта недвижимости, характер запрашиваемой информации. При этом заявитель не обязан указывать, для чего ему необходима запрашиваемая информация. Если необходимы сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, в заявлении необходимо изложить информацию об этом лице, необходимую для поиска данных. Органам местного самоуправления (кроме их руководителей) по запросам выдается информация только открытого характера, так как указанные субъекты не входят в круг лиц, имеющих право на получение конфиденциальных сведений.

Правообладатель имеет право на получение еще одного вида информации: по его письменному заявлению регистрирующий орган должен сообщить о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на которое имеет права заявитель.

В виде выписок предоставляются:

- сведения о зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях);

- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

- сведения о переходе прав.

В виде справок выдаются:

- сведения о содержании правоустанавливающих документов;

- информация о лицах, получивших сведения об объекте правообладателя.

Выписки и справки подписываются регистраторами и скрепляются печатью учреждений юстиции. Если все необходимые сведения не умещаются на одном листе, листы нумеруются, сшиваются и скрепляются подписью должностного лица и печатью учреждения юстиции. Выписки, справки и сообщения об отказе в выдаче информации выдаются лично заявителям (их представителям) или направляются по почте по указанному ими в запросе адресу.

Информация о зарегистрированных правах представляется не только по письменным запросам и заявлениям. Законодательство обязывает орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бесплатно сообщать сведения, необходимые для работы, организациям, ответственным за учет недвижимости - соответствующим БТИ и комитетам по земельным ресурсам и землеустройству.

При выяснении, что имущество является бесхозяйным, комитет по управлению имуществом муниципального образования производит постановку на учет недвижимого имущества в Государственном учреждении юстиции.

Постановка на учет бесхозяйного недвижимого имущества осуществляется Регистрационной в течение месяца со дня принятия заявления от органа местного самоуправления.

Плата за постановку на учет бесхозяйного недвижимого имущества не взимается.

Постановка на учет недвижимого имущества в качестве бесхозяйного, от права собственности, на которое собственник отказался, осуществляется Регистрационной при наличии двух заявлений:

- от органа местного самоуправления о постановке на учет недвижимого имущества в качестве бесхозяйного;

от собственника об отказе от своих прав на соответствующее недвижимое имущество и согласии на постановки на учет в качестве бесхозяйного.

Постановка на учет бесхозяйного недвижимого имущества регулируется «Положением о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденное Постановлением Правительства КР.

А по истечении года со дня постановки на учет бесхозяйной недвижимой вещи орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

При этом необходимо учитывать, что в государственной регистрации права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть отказано только при нарушении требований, установленных «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, должно быть направлено сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.



Заключение

Процесс приватизации предприятий повлек за собой определенные негативные последствия, в том числе значительное количество брошенных объектов. Бесхозные фирмы, ангары, хранилища, строения, возведенные предприятия, в свое время, хозяйственным способом приобретенные и никак не оформленные документально, по тем или иным причинам не вошедшие в уставной капитал, являются, по сути, резервом для пополнения муниципальной собственности.

В связи с тем, что в последнее время больше уделяется внимания вопросам управления и распоряжения собственностью, проблема упорядочения использования бесхозяйного имущества заняла определенное положение в работе комитетов по управлению имуществом.

Поступление в муниципальную собственность по решению суда бесхозяйного недвижимого имущества не только позволяет сохранить его от разрушения и разграбления, но и дает возможность использовать это имущество в соответствии с действующими законодательными нормами, что в свою очередь служит источником пополнения местного бюджета. Эта выражается и в виде арендных платежей за недвижимое имущество, налогов и сборов, поступающих от предпринимательской деятельности, осуществляемой с использованием объектов, поступивших в муниципальную собственность, это может быть продажа недвижимого имущества либо иные другие сделки с ним, предусмотренные действующим законодательством. Вместе с тем, в законодательстве есть белые пятна, например, при приобретении имущества по давности владения в частности, в полномочия регистрационного органа не входит проверка того, налицо ли все реквизиты приобретательной давности, а она необходима. Также можно было бы изменить сроки приобретательной давности, установленные ГК КР. Правовые проблемы также существуют при приобретении права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

В области гражданско-правового регулирования имущественных отношений представляется целесообразным:

1) установить срок, в течение которого после подписания подлежащего государственной регистрации договора он должен быть представлен на государственную регистрацию;

2) установить обязательную нотариальную форму доверенности на совершение сделок с недвижимостью и представление интересов правообладателей в учреждении юстиции по регистрации прав;

3) исключить необходимость государственной регистрации договора в случаях, когда одновременно с регистрацией договора проводится регистрация права или регистрация обременения.

В области информационного обеспечения представляется целесообразным:

1) разработать и закрепить нормативным актом перечни документов, необходимых для государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) конкретизировать полномочия учреждения юстиции по проверке законности сделки указанием на необходимость проверки законности содержания сделки.



Библиография

1. Конституция КР. - 1993.

2. Гражданский кодекс КР.

3. Комментарий к Гражданско-процессуальному кодексу КР.

4. Комментарий к ГК КР.

5. Гражданское право. Учебник. - М.: Норма, 1999.

6. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

7. Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. Городец, 2009.

8. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. - : Юрист, 2008.

9. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. -Дело, 2009.

10. Фридгайт Л.Г. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрация прав на него. -Фонд института экономики города, 2008.

11. Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права. -1995.

12. Периодические издания:

13. Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности // Юрист.- 2002.- №12.- с.2-4.

14. Амбалова С.М. При продаже объекта недвижимости нескольким покупателям преимущество имеет тот, кому объект передан // Комментарий судебно-арбитражной практики. - 2008. - №7. - с.42.

15. Анохин В. Недействительность сделок в практике арбитражного суда. // Хозяйство и право. - 2006.- №8. - с.87-99.

16. Артемов В.В. Недействительность сделок и их последствия: некоторые аспекты // Юрист- 2008. - №6. - с.10-14.

17. Ахметьянова З. Защита вещных прав юридических лиц в практике Арбитражного суда // Закон. - 2006. - №1. - с.102-103.

Размещено на Allbest.ru

...