Проблемы реформирования и совершенствование управления ЖКХ на примере района "Алексеевский" г. Москвы

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки российской федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственный университет управления

Институт Государственного и муниципального управления

Кафедра Государственного и муниципального управления

Специальность 061000 - Государственное и муниципальное управление

Специализация 061003 - Управление государственной и муниципальной собственностью

Дипломный проект

на тему: Проблемы реформирования и совершенствование управления ЖКХ на примере района "Алексеевский" г. Москвы

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты реформирования и совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством

1.1 Система управления ЖКХ в России

1.2 Реформирование сферы ЖКХ

Глава 2. Анализ системы организации и управления ЖКХ района "Алексеевский" г. Москвы

2.1 Общий анализ состояния ЖКХ г. Москвы

2.2 Характеристика жилого фонда г. Москвы

2.3 Анализ состояния и структуры управления ЖКХ района

2.4 Проблема управления эксплуатацией и ремонтом жилого фонда района "Алексеевский"

Глава 3. Разработка проектных мероприятий по совершенствованию управления ЖКХ района "Алексеевский" г. Москвы

3.1 Проведение санации жилого фонда с учетом зарубежного опыта

3.2 Разработка мероприятия по обучению управленческих кадров ТСЖ

3.3 Разработка мероприятия по формированию органов муниципального общественного самоуправления в жилищным хозяйством

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Тема данной работы является весьма актуальной в современных российских условиях исходя из следующих обстоятельств.

Состояние ЖКХ - один из тех вопросов, который волнует абсолютное большинство населения города. ЖКХ является важнейшей сферой социально-экономической структуры общества.

Проблема радикального совершенствования управления муниципальным жилищным фондом на данный момент ключевая в управлении муниципальной собственностью, что, в свою очередь, является приоритетной проблемой повышения эффективности экономического развития муниципальных образований России.

Создание новых форм управления недвижимостью, в частности, ее наибольшей составляющей - жилищным фондом, - одна из важнейших сторон проводимой ныне жилищно-коммунальной реформы, ее главное направление на ближайшие годы. Управление жилищной собственностью - проблема сложная, порой взрывоопасная в обществе с доходами, неадекватными минимально необходимым потребительским расходам, в том числе, расходам на коммунально-бытовое обслуживание.

Сегодня неэффективность системы управления ЖКХ обусловлена, прежде всего, в нерациональном управлении финансовыми потоками, полной их непрозрачностью.

Процессы, произошедшие в этой сфере за годы реформ, имеют очень слабую позитивную динамику и устраивают не всех хозяйствующих субъектов:

* во-первых, население, которое оплачивает четверть стоимости жилищно-эксплуатационных услуг и, соответственно, может требовать объема и качества услуг на ту же сумму, хотя за тот же период стоимость оплаты всех услуг ЖКХ в среднем составила 43% от экономически обоснованного тарифа;

* во-вторых, муниципальные органы, которые продолжают дотировать поставщиков услуг ЖКХ из бюджетных средств (от 30% по Москве и до 50-60% в других городах РФ), что тем не менее недостаточно для поддержания текущего состояния фондов ЖКХ и оплаты услуг коммунальным службам.

Одновременно эксплуатирующие организации (РЭУ, ДЭЗ) не поддерживают попыток ресурсосбережения (установки приборов учета и контроля потребляемых ресурсов - воды, тепла) со стороны части населения, в связи с тем, что платежи от населения и бюджетные вливания, в том числе страховые платежи населения и бюджетные затраты на социальное страхование в пропорции 25-75% соответственно, частично покрывают результаты их неэффективной деятельности. Несмотря на все усилия общества иметь хорошую инфраструктуру в жилом фонде, нужно хорошо себе представлять, в каком неудовлетворительном состоянии она находится, особенно в ведомственном фонде.

Объектом исследования является ЖКХ района "Алексеевский" г. Москвы.

Предметом исследования выступает развитие ЖКХ района "Алексеевский" г. Москвы.

Целью данной работы является анализ состояния и структуры управления ЖКХ, выявление проблем в сфере ЖКХ, а также разработка мероприятий по реформированию системы ЖКХ.

Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

Рассмотреть систему управления ЖКХ в России

Рассмотреть реформирование сферы ЖКХ

Проанализировать состояния ЖКХ г. Москвы

Изучить проблемы в сфере ЖКХ г. Москвы

Предложить проведение мероприятий по совершенствованию управления ЖКХ

Теоретическую базу дипломной работы составили научные труды отечественных ученых, специализирующихся в сфере ЖКХ, а также правовая база в сфере ЖКХ, а именно федеральные законы, документы ФЦП, Устав района "Алексеевский" г. Москвы.

Данное исследование проводилось с помощью аналитического и статистического, сравнительного, а также графического методов.

Особый акцент при анализе ЖКХ делался на проблемы, на основе данного анализа разрабатывались предложения по их решению.

Сравнительный метод позволил сопоставить ЖКХ г. Москвы и района "Алексеевский" г. Москвы.

Информационной базой исследования выступили федеральные законы, законы г. Москвы, постановления Правительства Москвы, Федеральные целевые программы, а также документация по работе ДЕЗов и ТСЖ района Басманный г. Москвы.

Глава 1. Теоретические аспекты реформирования и совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством

1.1 Система управления ЖКХ в России

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) традиционно рассматривают как единую отрасль с общими проблемами и перспективами развития. Между тем, в целях анализа и прогноза следует выделить две самостоятельных подотрасли, имеющие существенные экономические и технические особенности и различные условия и перспективы роста: жилищное хозяйство и коммунальное хозяйство. Битунов В.В., Чистяков Е.Г., Шульга В.А. Методы планирования хозяйства города.-М.: Экономика, 2005. С. 24

К основным видам услуг в сфере жилищного хозяйства (жилищным услугам) относят:

* предоставление жилой площади (в т.ч. услуги гостиниц (мотелей);

* капитальный ремонт жилых помещений;

* техническое обслуживание жилых помещений;

* вывоз мусора;

* лифтовое хозяйство.

Единицей статистического наблюдения в сфере жилищного хозяйства являются жилищно-эксплуатационные организации, домовладения и отдельные строения.

К основным видам услуг в сфере коммунального хозяйства (коммунальным услугам) относят:

* обеспечение электроэнергией;

* водоснабжение (в т.ч. горячее);

* газоснабжение;

* центральное отопление;

* канализация.

Единицей наблюдения являются предприятия и службы коммунального хозяйства (водоканалы, водопроводы, электростанции и др.).

Общие показатели ЖКХ России в 2005 г. представлены в табл. 1.

Таблица 1. Общие показатели ЖКХ Воронин А.Г., Лапин В,А., Широков А.И. Основы управления муниципальным хозяйством. - М.: Московский общественный научный фонд, 2005. С. 54

	2005
Площадь жилищ на одного жителя, кв. м	20
Капитально отремонтировано жилых домов за год, тыс. кв. м	4833
Обеспеченность жилищного фонда (на конец года)
водопроводом, %	74
канализацией, %	70
центральным отоплением, %	75
*Число предприятий и организаций ЖКХ	более 52 000
Среднегодовая численность занятых в ЖКХ, тыс. чел.	3208
Доля инвестиций в основной капитал ЖКХ в общем объеме инвестиций, %	15,4
Удельный вес убыточных предприятий отрасли, %	62,4%

Источник: Госкомстат России, "Госстрой России

Для того чтобы сделать качественные выводы о состоянии и перспективах развития отрасли, следует оценить динамику этих и некоторых других показателей.

Несмотря на достаточно активный рост строительства в целом и жилищного строительства в частности, показатель площади жилья на одного жителя в России - 20 кв. м. в 2005 г. - остается относительно невысоким. Более того, значение данного показателя со временем практически не изменяется: по данным Госкомстата России, в 1995 г. на одного человека в России в среднем приходилось 18 кв. м жилья, в 2000 - 19,3. Следует принимать во внимание и тот факт, что население Российской Федерации все последние годы постепенно сокращалось.

Уровень благоустройства жилья, достигнутый к 2005 г., выглядит достаточно скромно по сравнению с показателями большинства европейских стран, даже несмотря на положительную динамику, наблюдавшуюся на протяжении всех последних лет (см. рис. 1).

Следует заметить, что рост показателей благоустройства обеспечивался, во многом, за счет городского жилищного фонда, обеспечение которого основными видами коммунальных благ к настоящему моменту фактически завершено: городское население Российской Федерации почти на 100% обеспечены и водопроводом, и канализацией и центральным отоплением.

В то же время в большинстве российских сел до сих пор отсутствует и водопровод, и канализация, и отопление. С учетом того, что коммерческий интерес соответствующих проектов сомнителен, а региональные и местные бюджеты весьма ограничены в собственных средствах, в ближайшие годы вряд ли можно ожидать качественного прорыва в данном направлении, а, значит и рост показателей благоустройства в целом.

Рис. 1 Обеспеченность жилищного фона водопроводом, канализацией и центральным отоплением, %.

Источник: Госкомстат России

Оплата жилищно-коммунальных услуг населением продолжает оставаться одной из наиболее острых социально-экономических проблем России.

В 2005 г. доля расходов населения на оплату ЖКУ достигла 6,2% (из них 1,2% приходится на жилищные услуги, 5% - на коммунальные). Это наиболее высокое значение показателя за все последние годы.

Рис. 2 Доля расходов населения на оплату жилищно-коммунальных услуг, %

Источник: Госкомстат России

Возможности роста отрасли за счет привлечения частного капитала в среднесрочной перспективе во многом будут зависеть от способности частных компаний собирать денежные средства населения в необходимом объеме. В условиях, когда рост тарифов не сопровождается сколь нибудь существенным улучшением качества услуг, а реформа ЖКХ во многом дискредитировала себя, данная задача не представляется тривиальной.

Физический износ основных фондов ЖКХ в настоящее время, по различным экспертным оценкам, составляет от 60% до 80%2. Справедливости ради заметим, что Госкомстат России дает значительно более скромные оценки. По официальным данным, на начало 2005 г. степень износа основных фондов жилищного хозяйства составляла 19,9%, коммунального хозяйства -42,5%.

Особую тревогу вызывает тот факт, что во многом из-за нехватки инвестиционных ресурсов плановый ремонт в ЖКХ в настоящее время уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые, по оценкам экспертов, в 2-3 раза выше Старение основных фондов //Реформа ЖКХ, № 5,2005.

Старение основных фондов происходит на крайне неблагоприятном инвестиционном фоне. Несмотря на то что развитие ЖКХ формально относится к сфере ключевых государственных приоритетов, фактическое положение дел с инвестициями в отрасль вызывает серьезные опасения. Данные рис. 3 свидетельствуют о том, что говорить о приоритетности жилищно-коммунального хозяйства пока рано: на протяжении практически всего периода с 2001 до 2005 г. наблюдается сокращение доли инвестиций в ЖКХ от общего объема инвестиций в российскую экономику и доли расходов на ЖКХ в общем объеме бюджетных расходов.

Рис. 3 Доля инвестиций в ЖКХ в общем объеме инвестиций, %.

Источник: Госкомстат России

Важнейшими факторами, сдерживающими инвестиции в отрасль, являются непрозрачность системы тарифообразования, а следовательно, неопределенность будущих доходов, низкий уровень рентабельности предприятий отрасли, высокая взаимная задолженность (см "Финансы").

Финансовое положение отрасли можно охарактеризовать как критическое. Если в 2000 г. убыточными были чуть более половины предприятий отрасли, что примерно соответствовало среднему значению для российской экономики, то в 2005 г. удельный вес убыточных предприятий ЖКХ достиг 62,4%, в полтора раза превысив средний по экономике показатель (43,4%) (см рис. 4). Количество убыточных организаций достигло 6 337, общая сумма убытка составила 27 169 млн руб.

Рентабельность продукции отрасли в 2005 г. составляла -11,2%, рентабельность активов - 0,5%.

К февралю 2005 г. удельный вес убыточных предприятий несколько снизился - до 57,4%.

Рис.4 Удельный вес убыточных организаций Рентабельность в сфере ЖКХ// Реформа ЖКХ, № 12, 2005

Отдельную проблему представляют масштабы кредиторской и дебиторской задолженности, влияющие на инвестиционную привлекательность отрасли. К концу 2005 г. кредиторская задолженность предприятий отрасли составила 279 712 млн руб. (из них 56,8% - просроченная задолженность), дебиторская задолженность - 185 381 млн руб (48,6% - просроченная задолженность).

Обратим внимание на неблагоприятную динамику: в 2001 г. кредиторская задолженность составляла 255 319 млн руб., дебиторская - 164 676 млн руб.

В целом, можно говорить о том, что проблема неплатежей с начала активной стадии реформирования ЖКХ практически не сдвинулась с места.

В 2005 г. среднесписочная численность занятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства и непроизводственных видов бытового обслуживания населения составила 3 208 тыс. человек (4,9% всех занятых в экономике).

48% всех работающих в ЖКХ - женщины, что примерно соответствует среднему значению по экономике в целом (49%). Большинство занятых в ЖКХ имеют профессиональное образование (рис. 5).

Рис. 5 Распределение занятых в ЖКХ по уровню образования, % Битунов В.В., Чистяков Е.Г., Шульга В.А. Методы планирования хозяйства города.-М.: Экономика, 2005. С. 87

Уровень заработной платы в ЖКХ по состоянию на ноябрь 2005 г. составлял 83% среднего по стране, т.е. 4 998 руб. в месяц. При этом в период с 2000 г. по ноябрь 2005 г. уровень заработной платы в ЖКХ по сравнению со средним по стране непрерывно снижался.

Ниже представлены показатели благоустройства жилых помещений в некоторых зарубежных странах. Из таблицы видно, что по показателям обеспеченности населения основными видами коммунальных благ Россия заметно уступает большинству зарубежных стран. Исключением выглядят лишь некоторые азиатские страны - бывшие союзные республики.

Таблица 2. Жилые помещения по видам благоустройства, %

	Жилые помещения - всего	Из них оборудованные
		горячим водоснабжением	ванной или душем	канализацией	центральным отоплением
Россия	100	61	64	70	75
Австрия	100		97	96	72
Белоруссия	100	62	65	69	61
Великобритания	100	...	99,7	99,6	81
Греция	100	96	86	88	97
Испания	100	99	95	97	26
Италия	100	94	96	97	26
Нидерланды	100	100	98	99	78
Финляндия	100	...	91	95	92
Франция	100		97	97	82
Казахстан	100	35	38	42	36
Киргизия	100	16	17	23	15
Япония	100	...	95	83	...
США	100		99,5	99,5	88

Как видно из табл. 2, в России только 70% жилых помещений оборудованы канализацией. Это значительно выше, чем в Киргизии (23%) или Казахстане (42%). Но если сравнивать с Великобританией (99,7%) или США (99,5%), становится ясным истинный отечественный уровень обеспечения коммунальными услугами. Возможно, более объективным критерием вхождения России в ряд высокоразвитых стран было бы не удвоение ВВП к 2010 г., а достижение 95% уровня обеспечения жилых помещений услугами канализации.

В целях нашего анализа на приведенные выше международные сопоставления важно обратить внимание, потому что они, на самом деле, раскрывают потенциал возможного роста услуг в сфере ЖКХ.

Основным документом, определяющим государственную политику в отрасли, является подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы.

В соответствии с подпрограммой реформирование планируется осуществлять в три этапа (табл. 3).

Таблица 3. Этапы реализации подпрограммы "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации"

Этапы	Мероприятия
1-ый этап (2002 - 2003 годы)	* инвентаризация, реструктуризация и ликвидация задолженности бюджета, бюджетных организаций и других потребителей (в том числе населения) перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса; * прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги; * ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса; * переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе; * совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг. Планируется в основном завершить формирование необходимой законодательной и иной нормативной правовой базы, провести углубленный анализ технического состояния объектов жилищно-коммунального комплекса, комплексную экспертизу издержек и независимый аудит жилищно-коммунальных предприятий - естественных локальных монополистов.
2-ой этап (2004 - 2005 годы)	* развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве; * переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий; * развитие концессионных механизмов; * повсеместный полномасштабный переход к системе персонифицированных социальных счетов граждан.
3-й этап (2006 - 2010 годы)	Предполагается реализовать стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса на основе привлечения частных инвестиций, апробировать механизмы привлечения инвестиций в форме банковских кредитов и облигационных займов, реализовать комплекс мер по снижению рисков кредитования путем предоставления государственных и муниципальных гарантий

Источник: Подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы.

Проблема реструктуризации и ликвидации задолженности перед предприятиями ЖКХ остается по-прежнему острой.

Проблема перекрестного субсидирования в отрасли также остается нерешенной. Анализ данных ФЭК России о тарифах на электрическую и тепловую энергию, утвержденных региональными энергетическими комиссиями по состоянию на октябрь 2005 г., показывает, что перекрестное субсидирование в той или иной степени и в различных формах сохранилось практически во всех регионах Российской Федерации.

В большинстве регионов Российской Федерации, тарифы, установленные для бюджетных организаций, существенно ниже тарифов для промышленных предприятий. В октябре 2005 г. таких регионов было 45. Для сравнения заметим, что по данным за декабрь 2004 г. таких регионов было 33, т.е. доля регионов, открыто субсидирующих бюджетные предприятия, не уменьшилась, а возросла. В подавляющем большинстве регионов в той или иной степени сохранилось перекрестное субсидирование населения.

По данным Госстроя России на конец 2005 г., в муниципальных образованиях таких регионов как Костромская, Курганская, Астраханская, Тульская, Нижегородская, Томская, Челябинская области, Республики Калмыкия, Алтайский край произошло увеличение перекрестного субсидирования тарифов по сравнению с 2002 годом и составляет сегодня разрыв в тарифах для населения и промышленных потребителей от 2,0 до 6,5раз.

По оценкам Госстроя России, на конец 2004 г. потери предприятий с учетом фактической оплаты ЖКУ населением (т.е., по сути, потери предприятий от перекрестного субсидирования) в среднем составили 2 326,6 млн руб. в месяц.

Нерешенной остается и проблема дотационности отрасли. В 2005 г. чистый убыток предприятий ЖКХ не только не уменьшился, но и заметно увеличился, составив 11 421 млн руб. (в 2004 т.- 4329 млн руб).

Переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе за годы реформ заметно активизировался, но к настоящему моменту еще далек от завершающей стадии.

По данным Госстроя России на сентябрь 2005 г., договорные отношения предприятиями ЖКХ оформлены:

* с нанимателями и собственниками жилых помещений на 53 %;

* с предприятиями поставщиками энергоресурсов и производителями работ, услуг на 99,7 %;

* с собственниками объектов ЖКХ (муниципалитетом), в части соблюдения обязательств бюджета по финансированию льгот, субсидий и разницы в тарифах не покрываемой населением в ЖКХ - на 0,3%.

Эти цифры дают представление скорее о формальных договорных отношениях, нежели о реальных, под которыми следует понимать заключение договоров на конкурсной основе путем проведения эффективных тендеров, обеспечение экономической заинтересованности сторон в оптимальном выполнении условий контрактов.

В целом, более активно процесс перехода к реальным договорным отношениям протекает в коммунальном хозяйстве, где, начиная с 2003 г., активно проводятся тендеры и заключаются договоры на управление региональными коммунальными предприятиями.

В сфере жилищного хозяйства переход на реальные договорные отношения сталкивается с проблемой институциональной организации жильцов как выразителей коллективного интереса. В настоящий момент в ТСЖ объединены на более 6% собственников жилья. В подавляющем большинстве случаев интерес жильцов по-прежнему выражает муниципалитет, который зачастую не заинтересован в экономии затрат (в роли подрядчиков выступают, как правило, муниципальные службы) и проведении эффективных тендеров.

1.2 Реформирование сферы ЖКХ

Московская модель реформирования ЖКХ в основных чертах совпадает с правительственной программой, за исключением одного положения: московские власти в отличие от федеральных более отчетливо понимают, что ЖКХ нужен эффективный собственник, что пытаться добиться эффективного управления ЖКХ чиновничьими структурами - бесперспективно. В качестве эффективного собственника в московской модели "избраны" товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие имущественным комплексом (кондоминиум).

Московские власти прилагают большие усилия, чтобы организовать из муниципальных домов с приватизированными квартирами ТСЖ, или сразу же передать вновь построенные дома в кондоминиум. На конец 2005 г. из 40 тыс. московских жилых домов зарегистрировано всего около 800 ТСЖ, а реально работают лишь порядка 100 (примерно 0.2%). Необходимо отметить, что кондоминиумы - достаточно распространенная в мире форма жилья: в развитых зарубежных странах на их долю приходится в среднем примерно 15 - 20% всего жилья.

Причины проблем московской модели следующие:

разобщенность людей в доме вследствие различного социального, финансового, культурного уровня, неспособность организоваться в коллектив, что необходимо для организации ТСЖ,

проблема "локального социума": в одном доме проживают семьи различного денежного достатка, и состоятельные люди не хотят платить за бедных и за пьяниц и опустившихся людей,

нежелание людей брать на себя дополнительные нагрузки и расходы по управлению домом,

наличие в доме муниципальных квартир, неуправляемых со стороны ТСЖ, и не подчиняющихся ему, что резко снижает эффективность кондоминиума

нечеткость, несовершенство законодательства о кондоминиумах и ТСЖ

сопротивление ДЕЗов и РЭУ, нежелание терять монополию

Создание кондоминиумов, в принципе, шаг в правильном направлении, но кондоминиумы необходимо создавать на стадии строительства дома, чтобы каждый покупающий в нем квартиру знал, что его ждет и на что он идет. А пока создание ТСЖ заторможено, московские власти продолжают строить в большом количестве муниципальное жилье с приватизированными квартирами, воспроизводя существующие трудности в еще больших масштабах, и решая проблемы различными городскими программами ("Мой двор, мой подъезд" и т.д).

Еще одна отличительная черта московской модели - попытка внедрения различных форм самоуправления, свойственных социалистической системе - старших по подъезду, по дому, территориальных общин и т.д. Попытки эти успехов не имеют, мало кто хочет взваливать на себя груз проблем ЖКХ за мизерную оплату и фактически не имея никаких прав. Единственное право старшего по дому - что его выслушают в ДЕЗе чуть более внимательно, чем обыкновенного жильца. Состояние ЖКХ в Москве в среднем лучше, чем по России. Это объясняется, во-первых, мощнейшей московской командно-административной системой власти, унаследованной с советских времен, во-вторых, сравнительно более высоким уровнем культуры москвичей.

Москва - практически единственный в России город, в котором ведется крупномасштабное строительство муниципального жилья с приватизированными квартирами (самый низкоэффективный вид жилья). Часть квартир в новых домах отдается очередникам. Правда, несмотря на огромное количество строящегося жилья, очередь на него не уменьшается (несколько лет держится на одной отметке - примерно 200 тыс семей). Существующая сейчас в России (и особенно в Москве) система жилищного строительства направлена на возведение исключительно муниципального жилья с приватизированными квартирами. Строительным фирмам такая система крайне выгодна - построив дом, распродав квартиры и получив прибыль, они передают дом на баланс ДЕЗ, т.е. города (а город охотно берет), избавляя себя от хлопот и затрат на дальнейшее содержание и обслуживание дома.

Московское правительство постоянно инициирует различные масштабные городские программы в сфере ЖКХ, громко объявляя их очередным этапом реформы. Но всех их ждет одинаковая участь - через некоторое время они тихо умирают. Так было с программой добровольной 100% оплаты ЖКХ-услуг "для богатых" (говорят, что во всем городе заплатило полностью всего 12 человек).

Отличительной чертой Москвы является практически полное отсутствие частных односемейных домов, московские власти придерживаются стратегии возведения исключительно многоэтажных многоквартирных домов. Из-за этого в Москве сложилась в целом менее эффективная структура жилого фонда, чем в среднем по России. 90% жилья в Москве - это низкоэффективное муниципальное жилье с приватизированными квартирами (по России - в среднем 70%).

Муниципальное жилье в таких масштабах может держаться на более-менее пристойном уровне только за счет сильной командно-административной системы. Когда эта система в Москве ослабеет, или разрушится, московское ЖКХ ждет быстрый и тяжелый кризис.

По итогам анализа состояния жилого фонда в России, в целом, выявлено следующее. Более 300 млн. кв. метров (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения; 250 млн. кв. метров (9%) в реконструкции. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. В целом в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн. человек. Из-за сложившегося экономического положения в стране, дефицита средств в бюджетах всех уровней на содержание и ремонт жилищного фонда, из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд с износом более 70 процентов.

Глава 2. Анализ системы организации и управления ЖКХ района "Алексеевский" г. Москвы

2.1 Общий анализ состояния ЖКХ г. Москвы

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) г. Москвы традиционно рассматривают как единую отрасль с общими проблемами и перспективами развития. Между тем, в целях анализа и прогноза следует выделить две самостоятельных подотрасли, имеющие существенные экономические и технические особенности и различные условия и перспективы роста: жилищное хозяйство и коммунальное хозяйство. Битунов В.В., Чистяков Е.Г., Шульга В.А. Методы планирования хозяйства города.-М.: Экономика, 2005. С. 24

К основным видам услуг в сфере жилищного хозяйства г. Москвы (жилищным услугам) относят:

* предоставление жилой площади (в т.ч. услуги гостиниц (мотелей);

* капитальный ремонт жилых помещений;

* техническое обслуживание жилых помещений;

* вывоз мусора;

* лифтовое хозяйство.

Единицей статистического наблюдения в сфере жилищного хозяйства являются жилищно-эксплуатационные организации, домовладения и отдельные строения.

К основным видам услуг в сфере коммунального хозяйства (коммунальным услугам) относят:

* обеспечение электроэнергией;

* водоснабжение (в т.ч. горячее);

* газоснабжение;

* центральное отопление;

* канализация.

Единицей наблюдения являются предприятия и службы коммунального хозяйства (водоканалы, водопроводы, электростанции и др.).

Таблица 1 Воронин А.Г., Лапин В,А., Широков А.И. Основы управления муниципальным хозяйством. - М.: Московский общественный научный фонд, 2005. С. 54. Общие показатели ЖКХ г. Москвы

	2005
Площадь жилищ на одного жителя, кв. м	20
Капитально отремонтировано жилых домов за год, тыс. кв. м	4833
Обеспеченность жилищного фонда (на конец года)
водопроводом, %	74
канализацией, %	70
центральным отоплением, %	75
*Число предприятий и организаций ЖКХ	более 52 000
Среднегодовая численность занятых в ЖКХ, тыс. чел.	3208
Доля инвестиций в основной капитал ЖКХ в общем объеме инвестиций, %	15,4
Удельный вес убыточных предприятий отрасли, %	62,4%

2.2 Характеристика жилого фонда г. Москвы

Жилищный фонд Москвы составляет 38,9 тыс. жилых домов. 76% зданий находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии. В 18% жилых домов многие конструктивные элементы требуют ремонта или замены. 6% жилых строений - ветхие, износ конструкций которых превышает 61%, и они подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам.

Содержание и ремонт жилья предполагают соблюдение нормативных параметров по внешнему и внутреннему состоянию строения, а также выполнение таких работ, как: ремонт фасадов зданий, кровли, местных теплотрасс; замена электрического и газового оборудования; замена и модернизация лифтов; ремонт тепловых пунктов, а также систем дымоудаления и противопожарной автоматики, внутридомового газоснабжения; проведение мероприятий по комплексному благоустройству дворов и подъездов жилых домов и т. п.

Основополагающую нормативно-правовую базу регулирования отношений в сфере содержания, эксплуатации, ремонта и восстановления объектов жилищно-коммунального хозяйства составляют Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, десятки других федеральных и московских законов и постановлений. В Москве разработано Положение о капитальном ремонте жилищного фонда, учитывающее указанные выше действующие законодательные и нормативные акты, предусматривающее участие в приемке работ по капитальному ремонту жилищного фонда представителей объединений жителей и советников районных Управ.

Постоянный контроль за соблюдением нормативов при осуществлении технической эксплуатации осуществляют в пределах своей компетенции специально уполномоченные органы государственного контроля, в том числе органы Государственной жилищной инспекции РФ, Госгортехнадзора РФ, Госсанэпиднадзора РФ, Инспекции Госарх-стройнадзора города Москвы, противопожарного надзора и др. Межведомственной комиссией по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы устанавливаются предельные цены на техническое обслуживание лифтового оборудования, захоронение и транспортировку твердых бытовых отходов, эксплуатацию систем дымоуда-ления и пожарной автоматики, внутриквартальных коллекторов и т.д.

В настоящее время работы по содержанию жилого фонда организуются в округах службами заказчика, проводятся эксплуатирующими предприятиями различной формы собственности и координируются в целом по городу Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Рассмотрим основные результаты этой работы.

Капитальный ремонт жилого фонда

С 2001 года, после принятия постановления о капитальном ремонте жилищного фонда и последующих распорядительных документов Правительства Москвы началось планомерное обновление жилищного фонда как за счет сноса и реконструкции 5-этажных полносборных жилых домов первого периода индустриального домостроения, так и за счет изменения подходов к планированию и выполнению всего капитального ремонта жилищного фонда.

За этот период увеличилось финансирование из городского бюджета и объемы работ по капитальному ремонту жилищного фонда примерно в два раза, в том числе по приведению в порядок кровель, инженерных систем дома, замене и модернизации лифтов и т. д.

С 2003 года начались масштабные работы по реконструкции полносборных жилых домов несносимых серий, а также внедрению комплексного капитального ремонта зданий, связанного с восстановлением эксплуатационных качеств основных строительных конструкций и систем инженерного оборудования зданий, выполнению утеплительных мероприятий, внедрению ресурсосберегающих технологий, широкому применению современных строительных материалов.

Проблема старения жилищного фонда постоянно находится в поле зрения Правительства Москвы. Помимо известных пятиэтажек в ветхость приходят и требуют капитального ремонта и другие здания. В 2004 году началась широкомасштабная программа планово-предупредительного ремонта жилых домов без отселения жителей. Запланировано выполнение ремонта объемом около 120 тыс. м2.

В 2003-2004 гг. планировалось реконструировать 500 тыс. м2, а также капитально отремонтировать 1 млн м2 жилья.

Для того чтобы оценить масштабы проводимых работ, укажем, что согласно отчетам префектур за год в городе ремонтируется более 85 тыс. пог. м инженерных сетей, около 1500 тыс. м2 фасадов, 1 млн м2 мягких и 400 тыс. м2 стальных кровель; в 1 200 строениях реконструированы системы газоснабжения и вынесены газопроводы из подвалов.

Ремонт кровель

Несмотря на то, что Правительство Москвы только за последние три года увеличило почти в два раза объемы капитального ремонта кровель, жалобы москвичей продолжали поступать. Ремонт кровель стал одной из приоритетных задач. В 2003 году отремонтировано более 800 тыс. м2 кровель.

Принципиальное решение этой проблемы - за внедрением новых технологий для продления срока службы кровель. В 2002-2003 гг. проводилась опытная эксплуатация легких кровель из хо-лодноформованных оцинкованных профилей повышенной прочности. Результаты эксплуатации обсуждались на совещании у Мэра Москвы, и было принято решение в дальнейшем эту конструкцию кровель не применять.

В настоящее время для решения проблемы увеличения срока и улучшения эксплуатационных качеств мягких кровель предлагается к применению современный метод устройства "дышащей" мягкой кровли - вентилируемой системы на основе материала "Филизол-супер" с креплением по швам металлическими фиксирующими элементами. Данный метод отличается высокой технологичностью, позволяет работать при температуре воздуха до -15 °С, обеспечивает надежную эксплуатацию в течение 25 лет при стоимости материала до 500 руб./м2.

На 288 жилых домах выполнен монтаж кровельных вентилируемых систем на основе материала "Филизол-супер". Департаментом разработана инструкция по производству работ и содержанию таких кровель, а также проведено обучение инженерно-технического персонала.

В целях исключения образования сосулек и наледи осуществлялись работы по созданию нормативного температурно-влажностно-го режима в чердачных помещениях; эти работы выполнены более чем на 300 строениях.

Модернизация лифтового хозяйства

Всего в настоящее время в жилищном фонде города эксплуатируется 88 тыс. лифтов, из которых 19 тыс. отработали нормативный срок службы - 25 лет. В это количество входит 4200 лифтов физически и морально устаревших конструкций (с распашными дверями), а также 1700 лифтов, установленных в каркасно-приставных шахтах.

Работа по обновлению лифтового парка, в том числе по модернизации лифтов, велась в соответствии с перспективным заданием по восстановлению лифтового оборудования до 2005 года.

Выделяемые из городского бюджета средства на обновление лифтового парка ежегодно увеличиваются, в 2003 году выделено 2,4 млрд руб. Кроме того, достаточно большая сумма складывается за счет проведения конкурсов (около 88 млн руб.). Ежегодно работы по замене и модернизации лифтов выполняются более чем на 3,5 тыс. лифтов. Для решения проблемы прорабатываются схемы привлечения внебюджетных инвестиций в этот сектор городского хозяйства.

Приемка ведомственного фонда в собственность города

В условиях структурной перестройки промышленности многие ведомственные жилые строения оказались в недопустимом техническом состоянии и город должен брать на себя финансовое бремя их эксплуатации. Правительство Москвы разработало программу перевода ведомственного жилья в собственность города. Всего к 2003 году принято 4442 строения (17,9 млн м2).

В 2003 году принято 178 строений, намеченный план в 557 строений выполнить не удалось. Основная причина в том, что приемку ведомственного фонда приходится осуществлять практически независимо от его технического состояния. Приемка сдерживается из-за нерешенности имущественно-правовых вопросов, связанных с передачей федеральной собственности, а также по причине ветхого состояния жилых домов, тепловых пунктов, котельных и инженерных коммуникаций, отсутствия технической и другой исполнительной документации, а также наличия задолженности ведомств по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими предприятиями.

В городе остается порядка 1300 строений, принадлежащих различным ведомствам. Задача их приемки в городское хозяйство требует своего решения.

Остро стоит и еще одна проблема - содержание рабочих общежитий. По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда, за период с 1 994 года переведены в жилищный фонд 1138 рабочих общежитий, расположенных в домах квартирной планировки. По состоянию на 01.09.2003 в городе остается еще порядка 700 общежитий. В текущем году ликвидировано только 37. Перед городом стоит задача ускорить процесс ликвидации общежитий.

Ресурсоэнергосбережение

Одним из важнейших аспектов оптимальной эксплуатации жилого фонда является ресурсосбережение, т. е. снижение затрат на производство, передачу и потребление ресурсов и энергоносителей и связанное с этим смягчение для населения условий перехода отрасли на безубыточное функционирование.

В этих целях жилищными и ресурсоснабжающими организациями проводятся мероприятия по применению ресурсосберегающих технологий.

Одним из основных способов снижения издержек в жилищно-коммунальном хозяйстве является строгое соблюдение действующих нормативов по технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Для улучшения тепло- и водоснабжения зданий в предстоящий зимний период заменены и реконструированы внутренние системы отопления и приведено в порядок внутридомовое электрооборудование в 354 строениях, установлены регуляторы подпора и автоматические воздухоотводчики на системах отопления, произведена проверка и восстановлена работа около 1000 расширительных баков.

Для улучшения содержания домов восстановлены линии связи для осуществления контроля с пульта ОДС за закрытием 4,5 тыс. дверей чердаков и подвалов.

Проводится работа по снижению затрат на содержание жилищного фонда и за счет экономии топливно-энергетических ресурсов, оснащения жилищного фонда приборами учета расхода тепловой энергии и воды на тепловых пунктах и в жилых домах. Выполняются мероприятия по утеплению зданий, установке теплошумозащитных окон и т. д.

Финансирование работ на содержание и эксплуатацию жилого фонда

С 2000 года финансирование из бюджета расходов на капитальный ремонт жилищного фонда было увеличено до 4,9 млрд руб. и с учетом средств инвесторов и целевых бюджетных фондов префектур и районов составило 5,9 млрд руб. Это позволило выполнить значительные объемы таких важных работ, как: замена и модернизация лифтового оборудования (3835 шт.), ремонт газового хозяйства (замена 14 729 газовых плит и водонагревателей, вынос газовых вводов из подвалов 696 жилых домов), ремонт кровель (882,8 тыс. м2), перекладка ветхих теплотрасс (62,9 тыс. пог. м). Введено после комплексного капитального ремонта с перепланировкой 41,5 тыс. м2 помещений.

В 2001 году затраты бюджета города по статье "Капитальный ремонт жилищного фонда" составили уже 6,2 млрд руб.

Средства, выделяемые из бюджета на капитальный ремонт жилищного фонда, не могут расходоваться на капитальный ремонт домов улучшенной планировки. Списки таких домов ежегодно составляются Межведомственной комиссией по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе, построенной по городскому заказу, и утверждаются распоряжением руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города.

2.3 Анализ состояния и структуры управления ЖКХ района

Район "Алексеевский" граничит с Восточным административным округом по линии железной дороги Ярославского направления, с Центральным административным округом - по линии Московской железной дороги Октябрьского направления, его граница проходит по оси проспекта Мира (четная сторона) от Крестовского до Ростокинского путепровода и по пойме р. Яуза до железной дороги Ярославского направления.

Территория района "Алексеевский" охватывает 501 га, численность населения - 80 тыс. человек.

Спецификой района является близкая расположенность к центру города и, следовательно, - развитая социальная инфраструктура и, в то же время, обширная часть территории занята промзоной. Кроме того, наш район - это район сложившейся компактной застройки, жилые дома, в основном, постройки 1950-1960 годов, то есть на сегодня степень износа жилого фонда достигает 60%, что требует больших затрат на его эксплуатацию.

Еще одной особенностью района является возрастной состав его жителей: четвертая часть населения - нетрудоспособного возраста.

Администрация района строит свою работу, исходя из вышеперечисленных особенностей, уделяя особое внимание следующим проблемам: улучшение эксплуатации жилого фонда, экологической обстановки, работы правоохранительных органов, учреждений народного образования и здравоохранения, предприятий потребительского рынка и услуг, решение вопросов социального обеспечения населения и оказания помощи малообеспеченным жителям района, организации досуга как детского, так и взрослого населения.

Структуру управления ЖКХ района "Алексеевский" возглавляет Глава управы, также Заместитель главы управы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.

В Управе сформирован СЕКТОР ЖКХ, который включает:

Заведующую сектором

Ведущих специалистов

Ответственного секретаря гаражно-стояночной комиссии

Специалистов 2 категории

Главного специалиста

Специалистов 1 категории

Ответственного секретаря комиссии по бронированию

В Префектуре СВАО г. Москвы разработана целевая программа реформирования ЖКХ округа.

Районная Управа "Алексеевский" наделена полномочиями и обязанности по реализации данной программы.

Работники районной Управы "Алексеевский":

* разрабатывают и реализуют соответствующие районные программы;

* представляют на утверждение префекту перечни домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для формирования на их базе кондоминиумов;

* заключают с Глав АПУ Москомархитектуры договоры на подготовку градостроительных заключений для оформления прав землепользования по участкам, на которых расположены дома, включенные в перечни, а также на разработку проектов межевания жилых микрорайонов (кварталов) и паспортов зеленых насаждений;

* составляют общее описание кондоминиумов, представляют их на рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда и утверждение его префектом;

* оформляют заявки на подготовку технических паспортов кондоминиумов в ТБТИ "Центральное";

* утверждают заявки на подготовку документов для оформления товариществами права аренды сверхнормативного земельного участка;

* организуют информационную, разъяснительную и агитационную работу среди собственников помещений о преимуществах существующих форм самоуправления, а также проведение общих собраний домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумом;

* оказывают содействие инициативным группам в регистрации и создании ТСЖ;

* предлагают домовладельцам уполномоченную городом службу заказчика, если решение о создании ТСЖ ими не принято;

* при необходимости помогают ТСЖ в подборе управляющего или управляющей организации любой организационно-правовой формы;

* передают технический паспорт кондоминиума товариществу собственников жилья или уполномоченной городом службе заказчика, заключившей с домовладельцами договор и получившей полномочия домовладельцев оформить их права на земельный участок;

* оказывают финансовую помощь объединениям жителей в обязательной установке приборов учета потребления ресурсов и решают спорные вопросы контроля их фактического потребления между домовладельцами и поставщиками ресурсов;

* при наличии зеленых насаждений в формируемом кондоминиуме принимают меры для подготовки и последующей передачи Паспорта зеленых насаждений;

* определяют сроки, условия и источники финансирования проведения капитального ремонта объектов в кондоминиумах;

* проводят конкурсы управляющих кондоминиумами компаний.

Префект СВАО:

* обеспечивает реализацию и финансирование Программы;

* по предложениям глав районных Управ утверждает перечень домов, в которых имеются технико-экономические и социальные предпосылки для передачи их в управление собственникам помещений;

* выпускает распоряжения о проведении районными Управами разъяснительной и организационной работы с населением в домах, включенных в утвержденный перечень, и подготовке технических паспортов кондоминиумов, формируемых на базе этих домов;

* утверждает общее описание кондоминиумов;

* руководит Координационным советом СВАО по развитию самоуправления в жилищной сфере, координирует работу окружных служб, районных Управ и ГУП "Центр поддержки объединений жителей" префектуры СВАО;

* по предложениям глав районных Управ формирует планы капитального ремонта жилой и нежилой площади и объектов благоустройства придомовых территорий в кондоминиумах.

3. Координационный совет СВАО по развитию самоуправления в жилищной сфере:

* формирует единую окружную политику по развитию самоуправления в жилищной сфере, рассматривает и утверждает способы ее реализации;

* заслушивает ежеквартально отчеты глав районных Управ по выполнению районных Программ;

* контролирует ход реализации Программы, рассматривает возникающие вопросы и принимает необходимые решения;

* устраняет разногласия окружных органов управления, возникающие при реализации Программы.

4. Контрольно-аналитический отдел и Управление префекта:

* готовят предложения по развитию самоуправления в жилищной сфере для рассмотрения на Координационном Совете СВАО;

* подготавливают и проводят семинары и конференции по проблемам формирования кондоминиумов, образования и деятельности объединений жителей;

* разрабатывают рекомендации и оказывают методическую помощь районным Управам по работе с населением, объединениями жителей;

* осуществляют контроль за деятельностью Управ по реализации районных Программ;

* организуют информирование населения о преимуществах самоуправления граждан в жилищной сфере, распространение опыта объединений жителей, добившихся положительных результатов.

ГУП "Центр поддержки объединений жителей" префектуры СВАО:

* является рабочим органом Координационного совета СВАО по развитию самоуправления в жилищной сфере, осуществляя свою деятельность в данном направлении по договорам с префектурой и районными Управами;

* участвует в формировании кондоминиумов и подготовке предложений по управлению ими;

* оказывает услуги инициативным группам домовладельцев по подготовке уставных и регистрационных документов, составлению бизнес-планов;

* оказывает услуги объединениям жителей по ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности;

* осуществляет юридическую, экономическую, организационную и другую консультационную деятельность;

* организует обучение профессиональных управляющих жилищным фондом, председателей ТСЖ, бухгалтеров;

* организует конкурсы управляющих компаний и принимает участие в них;

* подготавливает и распространяет методические материалы;

* разрабатывает концепции и программы в сфере управления жилищным фондом, находящимся в общей долевой собственности граждан и юридических лиц;

* организует и проводит окружной этап конкурса на лучшую инициативу объединений жителей по содержанию и благоустройству своих домов, и придомовых территорий "Улучшаем свое жилище";

* организует рекламу, пропагандирует принципы и формы самоуправления в жилищной сфере;

* ведет базу данных объединений жителей, а также инвесторов, готовых финансировать проведение капитального ремонта и реконструкции объектов кондоминиума;

* взаимодействует с Центром содействия управлению кондоминиумами.

Управление муниципального жилья СВАО:

* участвует в подготовке и проведении семинаров и конференций по проблемам формирования кондоминиумов, образования и деятельности объединений жителей;

* участвует в разработке рекомендаций, проводят агитационную, методическую и разъяснительную работу с населением и оказывают помощь районным Управам в работе с населением и объединениями жителей;

* взаимодействует с объединениями жителей, оказывает им помощь в работе;

* представляет интересы города в кондоминиумах и осуществляет контроль над использованием помещений муниципального жилищного фонда в них, а также обеспечивает защиту прав нанимателей этих помещений;

* ведет работу по оформлению перевода в нежилой фонд жилых помещений на первых этажах домов в кондоминиумах для последующего использования в хозяйственных целях в соответствии с бизнес-планами кондоминиумов;

* совместно с ГУП "Центр поддержки объединений жителей" префектуры СВАО организует учебу председателей ТСЖ, профессиональных управляющих кондоминиумами.

Центральное территориальное агентство Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы:

* представляет интересы города в кондоминиумах и осуществляет контроль над использованием помещений нежилого фонда в них;

* в соответствии с положениями Закона г. Москвы "О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме" обеспечивает передачу в управление объединениям жителей объектов нежилого фонда, являющихся собственностью г. Москвы;

* осуществляет по заявкам ТСЖ продажу нежилых помещений в домах, входящих в состав кондоминиумов;

* представляет по запросам объединений жителей, управляющих кондоминиумами, сведения, касающиеся договоров аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления, безвозмездного пользования нежилых помещений в кондоминиуме, находящихся в государственной собственности г. Москвы.

ТОРЗ по СВАО:

* по заключениям ГлавАПУ Москомархитектуры отражает земельные участки кондоминиумов в государственном земельном кадастре;

* оформляет договоры аренды и решения о передаче домовладельцам земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

ГП "Генеральная дирекция по обеспечению объектов городской инфраструктуры":

* разрабатывает проекты ресурсосбережения для жилищного фонда объединений жителей;

* готовит предложения по внедрению перспективных видов коммунальной техники и технологий, направленных на эффективное обслуживание кондоминиумов.

ТБТИ "Центральное":

* осуществляет технический учет кондоминиумов;

* по заявкам районных Управ, на основании заключений по земельным участкам и общих описаний кондоминиумов, утвержденных префектом СВАО, формирует их технические паспорта;

...