Проблемы реформирования и совершенствование управления ЖКХ на примере района "Алексеевский" г. Москвы

* выдает паспортную информацию на строения, сооружения и отдельные помещения в кондоминиуме, в т.ч. поэтажные планы и экспликации, технические паспорта на строения.

АПУ СВАО:

* готовит градостроительные заключения на оформление имущественных и земельных отношений для кондоминиумов;

Дирекции единого заказчика:

* предоставляют объединениям жителей сведения о нанимателях и арендаторах жилых помещений;

* осуществляют управление кондоминиумами на основании договоров с домовладельцами, если ими не принято решение о создании ТСЖ;

* по поручению домовладельцев, если ими не принято решение о создании ТСЖ, представляют документы в Москомзем для оформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в кондоминиумах;

* осуществляют финансирование расходов на возмещение убытков от эксплуатации жилищного фонда, находящегося в управлении объединений жителей.

Жилищная инспекция по СВАО:

* осуществляет контроль за соблюдением сроков определения домовладельцами формы управления кондоминиумами и сроков передачи их в управление объединениям жителей.

2.4 Проблема управления эксплуатацией и ремонтом жилого фонда района "Алексеевский"

В соответствии с Планом мероприятий по реализации реформы ЖКХ на территории СВАО г. Москвы на 2004-2005 гг., утвержденным распоряжением префекта от 14 марта 2004 г. № 556-р "О приоритетных направлениях деятельности по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на территории СВАО г. Москвы на 2004 - 2005 гг." в течение 2004 года на территории округа была организована плановая работа по его выполнению.

Основные мероприятия реализации реформы ЖКХ на территории СВАО объединены по 6 основным направлениям:

Обеспечение финансовой стабилизации ЖКХ

Обеспечение стандартов проживания

Политика оплаты жилищно-коммунальных услуг

Совершенствование системы учета потребляемых жилищно-коммунальных услуг и порядка расчетов за названные услуги

Совершенствование системы управления и обслуживания жилищного фонда

Информационное обеспечение реформы ЖКХ.

Основные задачи реформы ЖКХ на территории СВАО на 2004 год являлись:

В области обеспечения финансовой стабилизации:

Переход жилищных организаций округа на казначейское исполнение бюджета

Обеспечение полноты и своевременности освоения финансовых средств, выделенных на финансирование расходов ЖКХ

Погашение кредиторской задолженности в сфере ЖКХ

Повышение эффективности расходования финансовых средств

В области обеспечения стандартов проживания

Поддержание жилищного фонда округа в эксплуатационно-пригодном состоянии

Повышение уровня внешнего благоустройства, улучшение внешнего облика округа

Создание условий для развития инициатив жителей по сохранности жилого фонда и улучшению благоустройства территории округа

Реализация общегородской программы "Мой двор, мой подъезд"; программы видеонаблюдения; программы ремонта фасадов на территории округа

В области политики оплаты жилищно-коммунальных услуг:

Сокращение просроченной задолженности населения и арендаторов по оплате жилищно-коммунальных услуг

Создание Единых информационно-расчетных центров районов и введение единого платежного документа по оплате жилищно-коммунальных услуг

В области совершенствования системы учета потребляемых жилищно-коммунальных услуг и порядка расчетов за названные услуги:

Реализация Комплексной целевой программы энергосбережения на территории округа

Завершение проведения эксперимента по созданию Демонстрационной зоны энергетической эффективности в микрорайоне "Скатертный"

Создание энергоэффективных объектов в других районах СВАО

Обеспечение расчетов за поставленные ресурсы

В области совершенствования договорных отношений:

Заключение договоров и соглашений жилищных организаций округа с нанимателями, собственниками, арендаторами жилых и нежилых помещений

Обеспечение 100% размещения городского заказа для нужд жилищно-коммунального хозяйства округа

Реализация II этапа Целевой окружной программы по формированию кондоминиумов и созданию ТСЖ

В области информационного обеспечения реформы:

Обеспечение информационной доступности проводимой реформы для населения

Разработка Программы информационно - пропагандистских мероприятий по информированию и привлечению населения СВАО к участию в реформе жилищно-коммунального хозяйства.

На проведенном 26 февраля 2005 года расширенном регламентном совещании подведены итоги работы Комплекса окружной инфраструктуры по выполнению мероприятий, предусмотренных планом реализации реформы за 2004 год.

Жилищный фонд Москвы составляет 38,9 тыс. жилых домов. 76% зданий находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии. В 18% жилых домов многие конструктивные элементы требуют ремонта или замены. 6% жилых строений - ветхие, износ конструкций которых превышает 61%, и они подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам.

Основополагающую нормативно-правовую базу регулирования отношений в сфере содержания, эксплуатации, ремонта и восстановления объектов жилищно-коммунального хозяйства составляют Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, десятки других федеральных и московских законов и постановлений.

В настоящее время работы по содержанию жилого фонда организуются в округах службами заказчика, проводятся эксплуатирующими предприятиями различной формы собственности и координируются в целом по городу Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Территория района-объекта исследования - "Алексеевский" охватывает 501 га, численность населения - 80 тыс. человек.

Спецификой района является близкая расположенность к центру города и, следовательно, - развитая социальная инфраструктура и, в то же время, обширная часть территории занята промзоной. Кроме того, наш район - это район сложившейся компактной застройки, жилые дома, в основном, постройки 1950-1960 годов, то есть на сегодня степень износа жилого фонда достигает 60%, что требует больших затрат на его эксплуатацию.

Структуру управления ЖКХ района "Алексеевский" возглавляет Глава управы, также Заместитель главы управы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. В Управе сформирован СЕКТОР ЖКХ. В Префектуре СВАО г. Москвы разработана целевая программа реформирования ЖКХ округа. Районная Управа "Алексеевский" наделена полномочиями и обязанности по реализации данной программы.

Главой района совместно с Дирекцией единого заказчика с учётом пожеланий жителей разработана программа комплексного благоустройства дворовых территорий на 2001-2006г. По инициативе советника РС Ледяева А.В проводится долевой ремонт подъездов Деза с жителями домов. Произведен ремонт 125 подъездов.

Включаются в работу по благоустройству прилегающих территорий предприятия потребительского рынка: устанавливают ограждения газонов, разбивают цветники, улучшают рекламно-художественное оформление. Управа района и Дез придают большое значение пропаганде идеи улучшения жилищно-коммунального хозяйства среди населения района.

В районе "Алексеевский" активно проводится работа по реализации Комплексной городской программы формирования общего имущества многоквартирных жилых домов и созданию условий для образования товариществ собственников жилья. По состоянию на 19 декабря 2005 года в районе "Алексеевский" создано 66ТСЖ и 52 домовых комитета.

Глава 3. Разработка проектных мероприятий по совершенствованию управления ЖКХ района "Алексеевский" г. Москвы

3.1 Проведение санации жилого фонда с учетом зарубежного опыта

В качестве мероприятия по совершенствованию управления эксплуатацией и ремонтом муниципального жилищного фонда района "Алексеевский" г. Москвы предлагается т.н. санация жилого фонда с учетом опыта Германии.

Термин "санация" появился сравнительно недавно. В современном строительстве этим понятием стали обозначать комплекс работ по реконструкции и модернизации зданий, а также прилегающей к ним территории, выполненных по специальной технологии.

В настоящее время Германия имеет наибольший опыт в проведении таких работ, так как в этой стране санации было подвергнуто большинство устаревших, но еще достаточно крепких, типовых панельных домов, доставшихся "по наследству" от бывшей ГДР после объединения западных и восточных земель. Теперь, например, в восточном Берлине можно увидеть довольно живописные и хорошо благоустроенные жилые кварталы, в которых трудно узнать прежде серые и безликие "коробки" индустриального изготовления. После реконструкции эти здания приобрели новый облик. Снаружи - вполне привлекательные фасады и крыши, аккуратные остекленные балконы и новые окна. А внутри - хорошо отремонтированные квартиры, которые стали не только обеспечивать комфортные жилищные условия, но и позволили максимально приблизиться к современным нормативам, в частности, по энергосбережению.

В нашей стране ситуация с наследием прошлого гораздо сложнее. Состояние несущих и ограждающих конструкций большинства многоэтажных зданий, построенных еще в советское время, а также физический износ внутренних и наружных инженерных коммуникаций в большинстве городов России оказались в таком плачевном состоянии, что приближаются к опасному критическому уровню. И эта ситуация с каждым годом только ухудшается. Чтобы избежать техногенной катастрофы, отечественный строительный комплекс и финансовая система распределения капитальных вложений в ближайшее время должны будут, и уже постепенно начинают, переориентироваться на реконструкцию как на главную стратегически важную экономическую задачу.

Несколько лет назад практические действия в этом направлении начало осуществлять московское правительство. При этом учитывался опыт санации в Восточной Германии, прежде всего, в бывшем Восточном Берлине. Для проведения экспериментальных работ из городского бюджета были выделены необходимые средства, предоставлены конкретные объекты, разработана документация и... - реконструкция была проведена. Сначала - на первых трех зданиях, которые использовались под общежития, затем еще на трех - обыкновенных жилых домах типовых серий с частично приватизированными квартирами. Все эти работы проводились без отселения жильцов и закончились успешно. Можно констатировать, что начало положено - в текущем 2004 году Москва приобрела, наконец, свой собственный, очень важный, опыт проведения специфических и технологически сложных ремонтно-строительных работ, который необходимо анализировать, совершенствовать и внедрять в дальнейшую практику.

Перечень предлагаемых работ включает утепление и отделку фасадов, внутреннюю отделку, замену кровли, окон и внутренних коммуникаций. На фасадах зданий использовать систему утепления. Заказчиком работ будет выступать ГУП "Жилищник-1", созданное УЖКХ (сегодня это Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства) г. Москвы.

Во всех домах, которые можно санировать проживали и сейчас проживают люди, в том числе пенсионеры и дети. Многие квартиры -

приватизированы. Поэтому "человеческий фактор" во время реконструкции являлся наиболее сложной и деликатной проблемой. Ей необходимо уделять особое внимание в организации всех работ.

В техническом задании и распорядительных документах должно быть указано, что работы по санации должны проводиться во всех квартирах, выделенных для реконструкции жилых домов, независимо от формы собственности. В данном случае имеет место эксперимент, но в дальнейшем вопрос ремонта приватизированных квартир не должен решаться за счет бюджетных денег. В Германии бюджетное финансирование возможно только в отношении муниципального жилья, которое после реконструкции приобретает более высокую балансовую стоимость, что впоследствии отражается на стоимости аренды этих квартир. Состав внутриквартирных работ включал в себя как отделочные работы, так и замену внутренних инженерных коммуникаций. В частности, из-за того, что предстояло делать новую электропроводку и менять электрооборудование, то, соответственно, пришлось переклеивать обои, ремонтировать потолки. Юридически жильцы могут отказаться от ремонта в своей квартире, а некоторым из них могли не понравиться материалы или, например, сантехника, тем более что предлагались только отечественные строительные материалы и комплектующие. Потребуется немало усилий и специальных мероприятий для того, чтобы поддерживать их на нормальном уровне и предотвращать конфликтные ситуации. Для этого должна быть проведена большая организационная работа. Необходимо предварительно проводить собрания жителей. Информировать о том, как будет проходить реконструкция, в какие сроки, какие конкретно работы и материалы будут использоваться. На собраниях должны быть выбраны рабочие группы уполномоченных, которые должны были представлять интересы жильцов и контактировать со строителями. Для экстренной связи должна быть выделена "горячая линия": номер телефона для обращения граждан и оперативного решения возникающих вопросов. Жителям домов должна быть предоставлена возможность выбора некоторых отделочных материалов - обоев, керамической плитки. Те из них, кого этот выбор не устраивает, могут купить материалы самостоятельно за свой счет и предоставить строителям для использования в своей квартире. Никаких материальных компенсаций при этом не будет производиться. Система отношений должна быть такая: или ремонт делается так, как предусмотрено проектом - из бесплатных для жителей материалов, или, пожалуйста, предоставляйте свои материалы, купленные за собственный счет, и они будут бесплатно использованы в работе. Фактически жителям домов очень повезет - на деньги из городского бюджета им просто будет "подарен" ремонт собственных частных квартир. Никаких повышений квартплаты или последующего возврата потраченных на эти цели средств не потребуется в будущем.

Для урегулирования всех организационно-правовых отношений в период производства реконструкции должен быть приглашен опытный юрист, который специально разработает текст и условия типового договора между каждым собственником квартиры или ответственным квартиросъемщиком с одной стороны и заказчиком - с другой. Эти договора должны быть заключены индивидуально, и только после этого начинаться работы.

Надо сказать, что Управа района и Префектура должны оказывать постоянную поддержку строителям. Все собрания жильцов должны проходить с участием их представителей. Факт, что договора с жителями заключаются именно с заказчиком, а работы производила другая фирма - генеральный подрядчик (и у него - подрядчика, соответственно, возникали трения с жильцами) являлся юридически продуманным тактическим ходом. Это позволит заказчику выступать в роли арбитра в спорных ситуациях и быстрее улаживать конфликты.

Все работы должны производиться без отселения жильцов.

Необходимо проведение следующих работ:

1. Замена мягкой кровли на двухскатную металлическую конструкцию из оцинкованного металла с внутренним водостоком;

2. Утепление фасада - наружные стены должны быть проведены в соответствие с нормами энергосбережения;

3. Вместо старых деревянных окон установить новые окна из ПВХ-профиля с широкой коробкой (марка "КБЕ") и двухкамерным стеклопакетом;

4. Установить ограждение на всех балконах;

5. Заменить все инженерные коммуникации, а также установить: - узлы учета тепла; - автоматизированный узел учета расхода злектрознергии; - двухтарифные счетчики электроэнергии; - поквартирные счетчики горячей и холодной воды,

6. Провести внутриквартирные работы: - замена входной двери и межкомнатных дверей; - замена (ремонт) полов; - замена внутренней электропроводки, розеток и выключателей; - замена электросчетчиков, установка прибора защиты от короткого замыкания; - ремонт потолков; - замена обоев; - замена всех сантехнических приборов (раковины, смесители, унитаз, ванна); - замена трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, канализации; - замена керамической плитки в ванной комнате и на кухне; - замена газовых трубопроводов; - замена газовых плит; - замене системы отопления с установкой новых радиаторов отопления; - прокладка нового телефонного, радио- и телевизионного кабеля, установка розеток; - чистка и ремонт вытяжной вентиляции; - замена (установка) домофона.

7. Провести общие внутридомовые работы: - усиление фундаментов; - утепление перекрытий первого этажа; - ремонт лестниц; - окраска стан подъезда; - замена облицовочной плитки в подъезде на первом этаже; - ремонт мусоропровода; - ремонт лифта.

8. Провести следующие противопожарные мероприятия: - установлены противопожарные двери холлов и лифтовых кабин; - смонтирована автоматизированная система дымоудаления; - в каждой квартире установлены датчики пожарной сигнализации с выводом индикации на пульт диспетчерской связи; - установлены поквартирные пожарные гидранты.

9. В подвале дома установить систему отпугивания грызунов.

10. Провести комплексное благоустройство дворовой территории с посадкой кустарников, деревьев и строительством детской и спортивной площадок.

Виды выполненных работ, темпы и сроки проведения реконструкции полностью зависят от финансирования.

В состав работ по реконструкции входит практически все, кроме, разве что, переноса стен. Санация по своей главной задаче, в отличие от обычного планово-предупредительного ремонта, который лишь восстанавливает утраченное при эксплуатации состояние объекта, подразумевает приведение старых зданий в качественно новое состояние с максимальным соответствием современным требованиям СНиПов. Но так как стены не переносятся, а нормы значительно изменились, то в ряде случаев их нельзя было выполнить в полной мере.

Приведем рекомендации, сделанные на основе обобщения и анализа опыта реконструкции жилых зданий:

1. Новые окна следует устанавливать только с клапанами приточной вентиляции.

2. Из-за возросших требований к нормативной базе нового строительство и реконструкции во время проведения санации жилых домов массовых серий необходимо учитывать значительные дополнительные работы по перекладке и устройству новых наружных коммуникации: - например, при реконструкции системы электропитания в жилом доме в соответствии с новыми требованиями следует не только заменить всю электропроводку, начиная с розеток, но и реконструировать трансформаторную подстанцию. Это связано не только со старением и износом всей действующей электрической системы, но и с увеличением нормативов на потребление электроэнергии, а также новыми требованиями к безопасности эксплуатации электросетей; - следует учитывать, что перекладка наружных сетей (горячая и холодная вода, электричество, канонизация) в условиях сложившейся инфраструктуры района потребует значительных усилий и дополнительных расходов.

3. При замене инженерных коммуникаций в доме следует обратить особое внимание на качество отечественной измерительной аппаратуры - ее наладка и замена в квартирах без отселения жильцов приводит к обоснованным замечаниям жителей.

4. При санации жилого дона невозможно ограничиться только заменой окон, остеклением балконов, утеплением и отделкой фасадов, так как проведение наружных работ обеспечит привлекательный внешний вид, но не продление ресурса эксплуатации здания из-за ветхого (неудовлетворительного) состояния всех инженерных сетей.

5. При планировании работ по санации необходимо учитывать, что у большинства жильцов отрицательное отношение к длительным срокам робот в квартирах. Нужно также учитывать возраст жителей, состояние их здоровья, занятость, состав семьи и площадь квартиры. До начала работ следует собрать сведения о составе жителей, организовать из их числа инициативную группу, заключить индивидуальные договора о проведении санации с каждой отдельной семьей.

6. Во время проведения работ частой причиной жалоб жителей являются проблемы, связанные с качеством отделочных материалов и оборудования. Многие из них отказываются от установки отечественной техники и просят установить импортные смесители, унитазы, газовые плиты, требуют оклейку комнат дорогими импортными обоями.

7. Во время проведения работ отношения с жителями необходимо регулировать не только на основании договора с заказчиком, но и ссылаясь на паспортные характеристики квартиры, учитывающие объемы, сроки и качество проведения робот.

Большое внимание необходимо уделять культуре производства работ. Приходиться учитывать "человеческий фактор", а также использовать опыт тех подрядчиков, которые уже работали на коммунальных объектах. Основная нагрузка и ответственность ложатся на представителей заказчика и генерального подрядчика.

Для капитального ремонта службам ЖКХ достаточно составить дефектную ведомость, и можно начинать работы. В данном случае документация имеет наименование "Проект реконструкции (санации)" и, после всех согласований, эти проекты должны проходить обязательную экспертизу, такую же, как для нового строительства, что требовало дополнительного времени.

Из-за отсутствия практического опыта подобных работ, проектировщики возможно не смогут сразу правильно заложить в проекты все технические решения до тех пор, пока не будут заключены договора подряда с конкретными организациями, которые корректировали проектные решения. Изменения и уточнения возможно придется вносить в проектную документацию параллельно с проведением самой реконструкции. Кроме того, на объектах может обнаружиться очень много скрытых дефектов. Отсутствие опыта создает для всех участников дополнительные трудности.

Работы по реконструкции, которые выполнялись в Германии конечно, дают много информации для размышлений и анализа. Прежде всего, это экономические показатели. Износ отдельных составляющих элементов здания, требующий их капитального ремонта или замены, безусловно, приводит к необходимости проведения других работ. Невозможно заменить электропроводку не переклеивая обои. Но также невозможно оставить без увеличения прежние мощности, к которой подключен реконструируемый дом, так как энергопотребление новых электрических сетей в квартирах по нормам увеличивается примерно в три раза, ведь у современных жильцов по сравнению с началом 60-х годов уже прошлого века появилось больше бытовой техники и электроприборов. И такая же взаимозависимость во многих другие вопросах. Жилой дом - это единая структура, где все задачи должны решаться комплексно. Финансовые вложения в реконструкцию позволяют непосредственно влиять на качество жилого здания в целом и, соответственно, на сроки его последующей эксплуатации. В результате должна меняться и его стоимость. Возможно, должны быть установлены другие налоги, взиматься другая квартплата. К сожалению, у города сейчас нет нормативной базы, опираясь на которую, можно бы рассчитать это увеличение после завершения санации. Но ее нужно создавать.

Как известно, далеко не все морально и физически устаревшие дома первых индустриальных серий можно снести. Совершенно очевидно, что городской бюджет не потянет такой огромный объем необходимой реконструкции. Но не получится везде решать жилищные проблемы и строительством новых зданий на месте сносимых старых. Придется заниматься санацией. И это нужно делать быстро, так как коммуникации приходят в негодность.

Точечная санация возможна в исключительных случаях, когда инвестор компенсирует затраты на ее проведение от какого-либо другого объекта инвестирования Задача должна решаться на градостроительном уровне. К сожалению, как нам известно, существующие проектные разработки реконструкции кварталов пока не рассматривают санацию в контексте с перспективой развития кварталов и микрорайонов Москвы. Это ошибка, поскольку в этих проектах предлагается только новое строительство, и никак не решаются проблемы санации многочисленных 9- и 1 2-этажных жилых домов. Они остаются в своем существующем состоянии. Это совершенно не правильно. В настоящее время санация в Москве пока не получила широкой политической огласки. Она пока воспринимается бюджетом как абсолютно затратный механизм, а инвесторы полностью отключены от процесса и не рассматривают эту тему.

Сметная стоимость реконструкции в среднем составляет 400-450 $/м2. Если проектом предусматривается устройство новых балконов, мансард и усиление фундаментов, то цена составляет 700-800 $/м2. Это фактически сопоставимо со стоимостью нового строительства.

Отсюда возникает вопрос - где и как проводить санацию. Вероятно, санацию следует делать там, где невозможен, по разным причинам, снос существующего дома.

Если именно таким экономическим способом оценивать санацию - сравнивать ее стоимость не просто со стоимостью нового строительства, а именно со стоимостью расселения жителей при реновации территории, то сравнение окажется явно в пользу санации! В ближайшее время в этом направлении события обязательно будут развиваться. Они будут продиктованы необходимостью.

Проведем экономическую (социальную) оценку разработанных мероприятий.

Мероприятие № 1. Проведение санации жилого фонда с учетом зарубежного опыта.

Таблица 2. Экономическое обоснование санации жилого фонда (3 пятиэтажных дома)

№	Показатель	Величина
1	Количество прописанных жителей, чел	176
2	Общая площадь квартир, кв.м.	3613
3	Инвестиционная стоимость нового строительства, долл./кв.м.	850
4	Необходимый переселенческий фонд, кв.м.	4100
5	Стоимость переселенческого фонда, млн.долл.	3,49
6	Стоимость санации без учет ПИР (проектно-испытательных работ) и дополнительных работ, млн. долл	1,69
7	Отношение стоимости затрат на переселение жителей к реальной стоимости санации, %	207%

Эффективность данного мероприятия демонстрирует показатель отношения стоимости затрат на переселение жителей к реальной стоимости санации, % (рис.1.)



Рис. 1 Стоимость затрат на переселение жителей к реальной стоимости санации, млн.долл.

Основные выводы по первому предлагаемому мероприятию:

1. Полностью санированный дом удовлетворяет всем основным техническим нормам и эстетическим требованиям, предъявляемым к новому строительству, что обеспечивает ресурс эксплуатации такого здания не меньше ресурса вновь построенного жилого дома.

2. Проведенные роботы по утеплению и отделке фасадов, замене кровли и окон позволяют значительно снизить (до 30%) расход тепловой энергии на отопление дома.

3. Конкретно для данного объекта проведение санации окажется примерно в 2 раза выгоднее, чем его возможный снос и строительство на его месте нового жилого дома с переселением в него всех жителей: - количество прописанных жителей - 176 человек; - общая площадь квартир - 3613 м3, - инвестиционная стоимость нового строительства для данного района - ориентировочно 850 $/м2; - необходимый переселенческий фонд - 4100 м2; - стоимость переселенческого фонда - 3,49 млн. долл. США; - стоимость санации без учета ПИР и дополнительных работ - 1,69 млн. долл. США; - отношение стоимости затрат на переселение жителей к реальной стоимости санации - 2,06 раза.

4. Мероприятия по санации жилых зданий целесообразно проводить в районах с ограниченными возможностями для нового строительства, например, в районах сложившейся исторической застройки.

3.2 Разработка мероприятия по обучению управленческих кадров ТСЖ

Разработаем также второе мероприятие, направленное на становление в районе полноценного института товариществ собственников жилья. Данное предложение ставит перед собой цель с помощью семинарской программы подготовить квалифицированных председателей ТСЖ домов района, сотрудников администрации Управы, сотрудников Управляющих компаний, Служб Заказчика района "Алексеевский".

Предлагается курс "Эффективное управление домом".

Материал, который даётся слушателям на семинаре, должен быть подготовлен на основе действующих и реализованных проектов по реформированию ЖКХ.

Цель семинара:

Научить методам и технологиям успешной подготовки и проведения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома;

Научить профессионально управлять домом.

Целевая аудитория должна представлять:

сотрудники администраций муниципальных образований

сотрудники управляющих компаний (частных и муниципальных)

председатели товариществ собственников жилья

По окончании курса участники должны:

Результативно проводить работу с населением по созыву и проведению собрания (от PR до решения общего собрания)

Отвечать на вопросы собственников помещений по существу процесса выбора способа управления и по существу различных способов управления

Правильно и эффективно организовать и вести финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ, Управляющей компании, в соответствии с новым ЖК РФ, другими вновь принятыми и действующими нормативными документами;

Получить уникальный опыт, выработанный консультантами-практиками при подготовке и реализации проектов в сфере ЖКХ.

Предлагается следующая программа семинаров:

1. Навыки самоорганизации при созыве и проведении общих собраний собственников помещений.

Организация работы муниципального образования, управляющей компании (для выхода на рынок) по стимулированию населения к выбору способа управления жилым многоквартирным домом. Схема взаимодействия структурных подразделений, представителей администрации муниципального образования.

Организация работы по проведению собрания жильцов: PR-акции; обход жильцов; информационные кейсы; аналитические функции (обработка полученной информации); методы оповещения жильцов перед собраниями; действия лица ведущего собрание в критических моментах, техника принятия решений на месте.

2. Управление многоквартирными домами

Понятия: многоквартирный дом, жилищный фонд, управление многоквартирным домом, общее имущество, общая долевая собственность

Правовые основы управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управляющая организация, ЖК (ЖСК), ТСЖ

Сравнительная характеристика способов управления.

Внутренняя среда ТСЖ:

Отношения с членами ТСЖ;

Отношения с другими собственниками (не членами ТСЖ);

Внутренняя организационная структура ТСЖ

Внутренняя среда Управляющей компании:

Организационная структура УК;

Модели УК

Внешняя среда:

Отношения с Управляющей компанией;

Отношения с поставщиками, подрядчиками по ЖКУ;

Отношения с государственными органами власти и ОМС;

Отношения с другими ТСЖ, Ассоциациями, другими некоммерческими организациями.

Организация процесса управления многоквартирным домом:

Понятие управления многоквартирным домом. Цели и задачи управления;

Годовой план управления домом;

Организация предоставления жилищных услуг. Конкурсный отбор подрядных организаций;

Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений. Порядок заключения договоров с энергоснабжающими организациями;

Расчёты собственников помещений за ЖКУ (в том числе по приборам учёта). Работа с должниками (предупреждение задолженности, её взыскание);

Контроль:

качества коммунальных и жилищных услуг;

производства капитального и текущего ремонта;

сбора денежных средств;

выполнения планов.

3.Управление финансовыми потоками

Общая схема финансовых потоков.

Льготы и субсидии

Форма накопительного счета

Методика компенсации капитального ремонта

Смета доходов и расходов.

Порядок приема платежей (условия применения и неприменения ККТ). Форма счет-квитанции

Форма финансового плана

Отчет о финансовой деятельности. Размеры обязательных платежей

Управленческий учет

Основы бухгалтерского учета

Основы налогообложения

Заключение ревизионной комиссии. Порядок проведения ревизии

4. Системная бизнес-модель ТСЖ, Управляющей компании.

Мероприятие № 2. Разработка мероприятия по обучению управленческих кадров ТСЖ.

Проведем расчет второго мероприятия. В таблице 3 представлены расходы и доходы по организации обучения управленческих кадров для формируемых ТСЖ в районе "Алексеевский".

Таблица 3. Расходы и доходы по организации обучения управленческих кадров для формируемых ТСЖ в районе "Алексеевский".

Расходы	Количество	Стоимость	Сумма, всего в год.
Зарплата преподавателей	3	24000	288000
Аренда помещения	1	34000	408000
Учебные материалы	200	1240	248000
ВСЕГО РАСХОДОВ на группу 15 чел			944000
Доходы
Плата за обучение	200	12000	2400000
Прибыль = Д-Р			1456000

Показатели доходов, расходов и прибыли представлены на рис.2.



Рис.2 Показатели доходов, расходов и прибыли

Таким образом, данное мероприятие также эффективно и помимо эффекта, выраженного в повышении общего квалификационного уровня работников сферы ЖКХ района "Алексеевский" принесет годовую прибыль в размере 1456000 руб.

3.3 Разработка мероприятия по формированию органов муниципального общественного самоуправления в жилищным хозяйством

В качестве меры по совершенствованию системы управления жилым фондов предлагается на территории района "Алексеевский" сформировать орган территориального общественного самоуправления.

Из анализа опыта работы органов территориального общественного самоуправления (ТОС) в субъектах Российской Федерации можно выделить три эффективных социально-значимых направления их деятельности:

* решение проблем жилищной и жилищно-коммунального хозяйства; оказание социальной поддержки и социальных услуг нуждающимся в них категориям граждан;

* защита общественных интересов данной микротерритории в судебном и административном порядке.

Указанные направления деятельности определяют и группы эффективных органов ТОС. Прежде всего к ним следует отнести:

* по первому направлению - комитеты (советы) "Кунцево-38", "Поселок Сокол", "Сивцев Вражек" (все в Москве);

* по второму - Совет самоуправления "Верхние Печеры" (г. Нижний Новгород); по третьему - Комитет самоуправления "Серпуховский 46/10" (Москва).

Особенности правового статуса формируемого Совета общественного самоуправления района "Алексеевский" связаны с его наделением исполнительно-распорядительными полномочиями в решении отдельных вопросов местного значения. В частности, ему должно быть предоставлено право на управление эксплуатацией жилого фонда и нежилых помещений, включая создание собственного РЭП со своей бухгалтерией.

Общие параметры формируемого Совета самоуправления и данные социального паспорта микротерритории его действия приведены в таблице 4.

Таблица 4.

Характеристики органа ТОС и социального паспорта микротерритории	Значение, дата
Дата первичной регистрации устава органа ТОС	01.07.2006
Структура управления текущей деятельностью:
председатель;	1
заместители председателя (кол.);	1
число членов совета;	7
число сотрудников аппарата ТОС, на которых распространяется ТК;	2
число сотрудников аппарата, работающих по совместительству	2
Размер площади микротерритории, га	50
Численность проживающего населения (числитель, чел.) и число семей (тыс.)	65/29,3
(знаменатель)
Число семей, проживающих в коммунальных квартирах, тыс.	69
Число нуждающихся в улучшении жилищных условий семей:
по действующим нормативам (очередников);	17
по мнению руководителей органа ТОС	27
Общее число находящихся на балансе строений и их размер (числитель, тыс. кв.м.), в том числе жилых и размер жилого фонда (знаменатель)	7-22/4-20
Удельный вес находящегося на балансе органа ТОС жилого фонда в общем жилом фонде данной микротерритории, %	100
Этажность жилых строений, количество строений и год постройки:
3-5 этажей;	1-1903
6-16 этажей	6-1912/1934
Наличие лицензии на деятельность подотчетной органу ТОС РЭП	Имеется
Наличие аварийной инженерной службы	Имеется
Наличие технического центра для бухгалтерского учета РЭП и мониторинга технического состояния жилого и нежилого фонда	Имеется
Источники финансирования затрат РЭП и их удельный вес, % (за прош. год):
квартплата;	34
поступления от сдачи Советом в аренду нежилых помещений;	66
бюджетные дотации;	-
собственная финансово - хозяйственная деятельность	-
Обобщенный (за истекший год) показатель финансовой деятельности органа ТОС и его ремонтно-эксплуатационного подразделения (РЭП), тыс.руб.	750

Опыт органов ТОС, эффективных в жилищно-коммунальной сфере, позволяет сформулировать основополагающий принцип - участие граждан и населения в реформе жилищно-коммунального хозяйства в организационно-правовой форме органа ТОС с наделенными исполнительно-распорядительными полномочиями.

Исходя из структуры понятия общего принципа формулируются две цели жилищно-коммунальной реформы:

политическая - организация участия граждан в проведении жилищно-коммунальной реформы в указанной форме;

экономическая - достижение полной финансовой самодостаточности системы жилищно-коммунального хозяйства, исключающей какие-либо государственные дотации.

Указанные цели и их финансовое обеспечение являются и концептуальными принципами организации реформы системы жилищно-коммунального хозяйства.

Целесообразна всесторонняя поддержка органов ТОС со стороны Президента Российской Федерации, исполнительных и законодательных органов Российской Федерации и ее субъектов, в том числе путем организации федерального центра содействия развитию органов ТОС для обеспечения проведения жилищно-коммунальной реформы, включая создание нормативно-правовой базы, подготовку и переподготовку кадров, анализ и распространение опыта органов ТОС при проведении жилищно-коммунальной реформы.

Принять находящийся на рассмотрении в Государственной Думе федеральный закон "Об общих принципах организации территориального общественного самоуправления".

Далее проведем расчет третьего мероприятия.

Мероприятие №3. Разработка мероприятия по формированию органов муниципального общественного самоуправления в жилищным хозяйством.

Для целей сравнительной количественной оценки экономической эффективности ремонтно-эксплуатационных подразделений органов ТОС и государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий (ГРЭП) необходимо иметь приведенные показатели составляющих расходов и доходов для оценки эффективности эксплуатации жилого фонда силами РЭП и ГРЭП за определенный промежуток времени. При этом приведенные показатели должны решить задачу сведения к одному масштабу различных абсолютных показателей эксплуатации, связанных с различными размерами обслуживаемой территории и численностью населения.

Абсолютные значения указанных показателей определены в отчетных материалах органа управления эксплуатацией жилого фонда. На основе этих данных и уточненных сведений по арендодателям нежилых помещений получим соответствующую номенклатуру и численные значения приведенных (на 1 квадратный метр жилой площади и 1 жителя) показателей эксплуатации для сопоставительной оценки возможной эффективности работы РЭП Совета района "Алексеевский", соседнего ГРЭП 4, всех ГРЭП ДЕЗ района "Алексеевский" и всех ГРЭП ДЕЗ СВАО г. Москвы (табл. 5).

Таблица 5

Характеристики исходных данных, расходов, доходов, обобщенных показателей эффективности	РЭП формируемого совета района Алексеевский	ГРЭП-4 ДЕЗ района Алексеевский	Все ГРЭП ДЕЗ района Алексеевский	Все ГРЭП ДЕЗ СВАО
Исходные данные
Общая жилая площадь (ожп), тыс.кв.м.	17,5	120,4	1515,5	13109,5
Арендуемая нежилая площадь, тыс.кв.м.	1,70	18,68	352,7	4328
из них доля арендодателя-Москомимущества	60%	100%	100%	100%
Количество жителей, чел.	730	3174	68900	551700
Количество работников на 1000 кв.м. ожп	1,14	0,69	0.72	0.65
Бюджетное финансирование, руб.:
на 1 чел.:	-	398	274	292
на 1 кв. м. ожп	-	10.5	12.4	12.3
Расходы (руб.)
Средняя ежемесячная зарплата одного работника	745	839	1045	1142
Стоимость обслуживания 1 лифта	3,28	2,92	3,05	4,51
Стоимость материалов на 1 кв.м. ожп	2,69	1,11	0.92	0,9
Налоги, кассовое обслуживание,	182	171	83	89
Платежи банку на 1 чел./ 1 кв.м. ожп	7668	4528	3784	3751
Прочие расходы на 1 чел./ 1 кв.м. ожп	81/3391	111/2927	157/7134	179/7532
Всего расходов:
на 1 чел.;	627	656	475	553
на 1 кв.м. ожп	26,1	17,3	21,6	23,3
Доходы (руб.)
Эксплуатационные сборы с 1 кв.м. арендной площади	115,8	8,2	2,3	4
Сбор квартплаты с 1 кв.м. ожп	2,43	2,09	2,14	2,27
Поступления арендной платы с 1 кв.м.	120,5	-	-	-
Всего доходов:
на 1 чел.;	646	127	59	85
на 1 кв. м. ожп	27,0	3,3	2,6	3,6
Обобщенные показатели
Коэффициент рентабельности (соотношение доходов и расходов на 1 кв.м. ожп)	1,03	0,19	0,12	0,15
Удельный вес бюджетных дотаций для покрытия расходов на 1 кв. м. ожп	-	0,61	0,59	0,50

Основными показателями эффективности могут послужить коэффициент рентабельности (соотношение доходов и расходов на 1 кв.м. ожп) и удельный вес бюджетных дотаций для покрытия расходов на 1 кв. м. ожп (рис. 3.) .

Рис.3 Показатели эффективности создания ТОС

Из анализа данных табл. 5 следует, что эффективность эксплуатации жилого фонда у формируемого Совета общественного самоуправления выше аналогичных для государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий по следующим показателям:

сбор арендной платы с 1 кв.м. арендуемой площади - на 65%;

эксплуатационные сборы с 1 кв.м. арендуемой площади - в 8-50 раз;

сбор квартплаты - на 12%; доходы на 1 кв.м. жилой площади - в 1,5 раза; рентабельность - в 5-6 раз.

Отсутствие дотаций из бюджета на эксплуатацию муниципального жилого фонда позволяет утверждать, что если целью жилищно-коммунальной реформы является исключение бюджетного финансирования такой эксплуатации, то органы ТОС можно рассматривать как одну из основных организационно-правовых форм осуществления жилищно-коммунальной реформы.

Ниже представлена сводная таблица 3-х предлагаемых мероприятий:

Таблица 6. Сводная таблица проектируемых мероприятий

Наименование мероприятия	Краткое содержание мероприятия
Проведение санации жилого фонда с учетом зарубежного опыта	Комплекс работ по реконструкции и модернизации зданий, а также прилегающей к ним территории, выполненных по специальной технологии.
Разработка мероприятия по обучению управленческих кадров ТСЖ	С помощью семинарской программы подготовить квалифицированных председателей ТСЖ домов района, сотрудников администрации Управы, сотрудников Управляющих компаний, Служб Заказчика района "Алексеевский".
Разработка мероприятия по формированию органов муниципального общественного самоуправления в жилищным хозяйством	Сформировать орган территориального общественного самоуправления. Ему должно быть предоставлено право на управление эксплуатацией жилого фонда и нежилых помещений, включая создание собственного РЭП со своей бухгалтерией. Цель - достижение полной финансовой самодостаточности системы жилищно-коммунального хозяйства, исключающей какие-либо государственные дотации.

В условиях Москвы 40% арендной площади совместно с квартплатой обеспечивает покрытие затрат на эксплуатацию всего жилого и нежилого фонда данной микротерритории (при условии, что арендодателем этой площади является орган ТОС). В условиях же, когда арендодатетелем нежилой площади орган ТОС не является, покрытие затрат на эксплуатацию муниципального жилого и нежилого фонда данной микротерритории не обеспечивается даже 100% арендной площади, что демонстрирует недостаточную эффективность принятого централизованного порядка управления арендой нежилых помещений в больших городах.

Таким образом, все три предложенных мероприятия являются несомненно экономически и социально эффективными.

жилищный коммунальный ремонт

Заключение

В заключение данной работы необходимо сделать некоторые выводы и обобщения.

По итогам анализа состояния жилого фонда в России, в целом, выявлено следующее. Более 300 млн. кв. метров (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения; 250 млн. кв. метров (9%) в реконструкции. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет полного инженерного обеспечения. В целом в России в неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн. человек. Из-за сложившегося экономического положения в стране, дефицита средств в бюджетах всех уровней на содержание и ремонт жилищного фонда, из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный жилищный фонд с износом более 70 процентов.

Жилищный фонд Москвы составляет 38,9 тыс. жилых домов. 76% зданий находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии. В 18% жилых домов многие конструктивные элементы требуют ремонта или замены. 6% жилых строений - ветхие, износ конструкций которых превышает 61%, и они подлежат сносу или реконструкции по инвестиционным программам.

Основополагающую нормативно-правовую базу регулирования отношений в сфере содержания, эксплуатации, ремонта и восстановления объектов жилищно-коммунального хозяйства составляют Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, десятки других федеральных и московских законов и постановлений.

В настоящее время работы по содержанию жилого фонда организуются в округах службами заказчика, проводятся эксплуатирующими предприятиями различной формы собственности и координируются в целом по городу Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Территория района-объекта исследования -"Алексеевский" охватывает 501 га, численность населения - 80 тыс. человек.

Спецификой района является близкая расположенность к центру города и, следовательно, - развитая социальная инфраструктура и, в то же время, обширная часть территории занята промзоной. Кроме того, наш район - это район сложившейся компактной застройки, жилые дома, в основном, постройки 1950-1960 годов, то есть на сегодня степень износа жилого фонда достигает 60%, что требует больших затрат на его эксплуатацию.

Структуру управления ЖКХ района "Алексеевский" возглавляет Глава управы, также Заместитель главы управы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. В Управе сформирован СЕКТОР ЖКХ. В Префектуре СВАО г. Москвы разработана целевая программа реформирования ЖКХ округа. Районная Управа "Алексеевский" наделена полномочиями и обязанности по реализации данной программы.

Главой района совместно с Дирекцией единого заказчика с учётом пожеланий жителей разработана программа комплексного благоустройства дворовых территорий на 2001-2006г. По инициативе советника РС Ледяева А.В проводится долевой ремонт подъездов Деза с жителями домов. Произведен ремонт 125 подъездов.

Включаются в работу по благоустройству прилегающих территорий предприятия потребительского рынка: устанавливают ограждения газонов, разбивают цветники, улучшают рекламно-художественное оформление. Управа района и Дез придают большое значение пропаганде идеи улучшения жилищно-коммунального хозяйства среди населения района.

В районе "Алексеевский" активно проводится работа по реализации Комплексной городской программы формирования общего имущества многоквартирных жилых домов и созданию условий для образования товариществ собственников жилья. По состоянию на 19 декабря 2005 года в районе "Алексеевский" создано 66ТСЖ и 52 домовых комитета.

Нами разработаны следующие мероприятия:

1. В качестве мероприятия по совершенствованию управления эксплуатацией и ремонтом муниципального жилищного фонда района "Алексеевский" г. Москвы предлагается т.н. санация жилого фонда с учетом опыта Германии. В современном строительстве этим понятием стали обозначать комплекс работ по реконструкции и модернизации зданий, а также прилегающей к ним территории, выполненных по специальной технологии.

2. Второе мероприятие направлено на становление в районе полноценного института товариществ собственников жилья. Данное предложение ставит перед собой цель с помощью семинарской программы подготовить квалифицированных председателей ТСЖ домов района, сотрудников администрации Управы, сотрудников Управляющих компаний, Служб Заказчика района "Алексеевский". Предлагается провести курс "Эффективное управление домом".

3. В качестве меры по совершенствованию системы управления жилым фондов предлагается на территории района "Алексеевский" сформировать орган территориального общественного самоуправления. Из анализа опыта работы органов территориального общественного самоуправления (ТОС) в субъектах Российской Федерации можно выделить три эффективных социально-значимых направления их деятельности:

* решение проблем жилищной и жилищно-коммунального хозяйства; оказание социальной поддержки и социальных услуг нуждающимся в них категориям граждан;

* защита общественных интересов данной микротерритории в судебном и административном порядке.

Оценив эффективность предложенных мероприятий можно сделать следующие выводы.

1. Основные выводы по первому предлагаемому мероприятию:

Полностью санированный дом удовлетворяет всем основным техническим нормам и эстетическим требованиям, предъявляемым к новому строительству, что обеспечивает ресурс эксплуатации такого здания не меньше ресурса вновь построенного жилого дома.

Проведенные роботы по утеплению и отделке фасадов, замене кровли и окон позволяют значительно снизить (до 30%) расход тепловой энергии на отопление дома.

Конкретно для данного объекта проведение санации окажется примерно в 2 раза выгоднее, чем его возможный снос и строительство на его месте нового жилого дома с переселением в него всех жителей: - количество прописанных жителей - 176 человек; - общая площадь квартир - 3613 м3, - инвестиционная стоимость нового строительства для данного района - ориентировочно 850 $/м2; - необходимый переселенческий фонд - 4100 м2; - стоимость переселенческого фонда - 3,49 млн. долл. США; - стоимость санации без учета ПИР и дополнительных работ - 1,69 млн. долл. США; - отношение стоимости затрат на переселение жителей к реальной стоимости санации - 2,06 раза.

Мероприятия по санации жилых зданий целесообразно проводить в районах с ограниченными возможностями для нового строительства, например, в районах сложившейся исторической застройки.

2. Выводы по второму мероприятию:

Данное мероприятие также эффективно и помимо эффекта, выраженного в повышении общего квалификационного уровня работников сферы ЖКХ района "Алексеевский" принесет годовую прибыль в размере 1456000 руб.

3. Выводы по третьему мероприятию:

Из анализа данных следует, что эффективность эксплуатации жилого фонда у формируемого Совета общественного самоуправления выше аналогичных для государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий по следующим показателям:

сбор арендной платы с 1 кв.м. арендуемой площади - на 65%;

эксплуатационные сборы с 1 кв.м. арендуемой площади - в 8-50 раз;

сбор квартплаты - на 12%; доходы на 1 кв.м. жилой площади - в 1,5 раза; рентабельность - в 5-6 раз.

Отсутствие дотаций из бюджета на эксплуатацию муниципального жилого фонда позволяет утверждать, что если целью жилищно-коммунальной реформы является исключение бюджетного финансирования такой эксплуатации, то органы ТОС можно рассматривать как одну из основных организационно-правовых форм осуществления жилищно-коммунальной реформы.

В условиях Москвы 40% арендной площади совместно с квартплатой обеспечивает покрытие затрат на эксплуатацию всего жилого и нежилого фонда данной микротерритории (при условии, что арендодателем этой площади является орган ТОС). В условиях же, когда арендодатетелем нежилой площади орган ТОС не является, покрытие затрат на эксплуатацию муниципального жилого и нежилого фонда данной микротерритории не обеспечивается даже 100% арендной площади, что демонстрирует недостаточную эффективность принятого централизованного порядка управления арендой нежилых помещений в больших городах.

Таким образом, все три предложенных мероприятия являются несомненно экономически и социально эффективными.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации.

...