Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність

Іноземні фізичні і юридичні особи, особи без громадянства, мають право на укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок лише несільськогосподарського призначення для підприємницької діяльності у межах населених пунктів або ж за їх межами в разі придбання об'єктів нерухомого майна.

Продавцями земельних ділянок державної і комунальної власності є органи державної влади та місцевого самоврядування. У випадках, передбачених Земельним кодексом України, продавцем земельних ділянок державної власності може бути Кабінет Міністрів України.

Основними способами продажу земельних ділянок є конкурентний продаж та викуп земельної ділянки під об'єктами нерухомого майна, так званий договірний продаж. Продаж земельних ділянок із земель державної та комунальної власності має здійснюватись переважно на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів у порядку, передбаченому статтями 134-139 ЗК України. Особливості продажу земельних ділянок державної і комунальної власності іноземним державам та юридичним особам закріплені у ст. 129 Земельного кодексу України.

Чинний Земельного кодексу України передбачає, що право власності на земельні ділянки може набуватися відповідними суб'єктами не лише на основі договорів купівлі-продажу, а й інших цивільно-правових угод. Серед таких угод у цьому законі названі договори міни, дарування, а також правочин успадкування. При цьому перелік цивільно-правових угод, відповідно до яких може набуватися право власності на землю, не є вичерпним. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодексу України. У разі укладення договору міни (бартеру) кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку. Міна земельних ділянок передбачає проведення їх грошової та експертної оцінки з метою визначення їх вартості відповідно до Методик оцінки, що затверджені Кабінетом Міністрів України. За погодженням сторін можлива грошова доплата за земельну ділянку більшої вартості, що обмінюється на земельну ділянку меншої вартості. У разі укладення договору міни зміна цільового призначення земельної ділянки відбувається у порядку, передбаченому статтями 18-21 Земельного кодексу України. До договору міни (бартеру) застосовуються правила про договори купівлі-продажу або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни (бартеру), якщо це не суперечить суті відносин сторін. Договір міни підлягає нотаріальному посвідченню.

Серед підстав набуття права власності на земельні ділянки Земельний кодекс називає також договір дарування, відповідно до якого одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати у майбутньому іншій стороні (обдарованому) безоплатно земельну ділянку у власність. Сторонами у договорі дарування можуть бути громадяни України та юридичні особи України, держава Україна, Автономна Республіка Крим, територіальні громади. Договір дарування земельної ділянки укладається письмово і посвідчується нотаріусом. Право власності обдарованого на одержану земельну ділянку виникає з моменту одержання Державного акта на право власності на землю та реєстрації права власності у встановленому порядку.

Право власності на земельні ділянки виникає також у порядку спадкування. Спадкування визначається у Цивільному кодексі України як перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування земельних ділянок здійснюється за заповітом або за законом. Спадкоємцями за заповітом і за законом можуть бути фізичні особи. Спадкоємцями за заповітом можуть бути також юридичні особи, держава та інші особи. Земельний кодекс України не містить заборон щодо спадкування земельних ділянок іноземними громадянами, осо,бами без громадянства та іноземними юридичними особами. Однак у цьому Кодексі є норми щодо заборони оформлення права власності на успадковані у встановленому цивільним законодавством порядку земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до статей 81 і 82 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення, отримані у спадщину іноземними юридичними особами, іноземними громадянами та особами без громадянства, підлягають відчуженню протягом одного року.

У практиці роботи більшості установ комерційних банків в Україні серед основних способів забезпечення зобов'язань, поряд з гарантією, поручительством, страхуванням, неустойкою, найпоширенішим і ефективним є застава, якою оформляється майже 80% кредитних договорів.

Поняття застави та іпотеки, а також основні принципи застави як способу забезпечення зобов'язань, порядок здійснення застави визначені у Цивільному кодексі України, Законі України “Про заставу” від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами та доповненнями), Законі України “Про іпотеку” від 5 червня 2003 р. та в інших підзаконних нормативних актах.

Заставою визнається такий спосіб забезпечення зобов'язань, за яким кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

Згідно із Законом України “Про іпотеку”, іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні іпотекодавця, внаслідок якого іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено цим Законом. Під нерухомим майном (нерухомістю) у Законі розуміються земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення.

Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане з землею, - будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження.

На відміну від Земельного кодексу України 1992 р., у новому Земельного кодексу України право іпотеки земельних ділянок значно розширене не лише за об'єктним, а й за суб'єктним складом.

Відповідно до ст. 133 Земельного кодексу України у заставу можуть передаватись земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на праві власності. Земельна ділянка, що перебуває у спільній власності, може бути передана у заставу за згодою усіх співвласників.

Передача в заставу частини земельної ділянки здійснюється після виділення її у натурі (на місцевості). Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки, які відповідають вимогам, установленим законами України.

Угоди, які укладаються щодо земельних ділянок у процесі приватизації земель державної і комунальної власності, а також на вторинному ринку землі, за своїм змістом і формою мають відповідати вимогам, закріпленим у чинному Земельному кодексі України, а також нормам цивільного законодавства.

Стаття 132 Земельного кодексу України передбачає обов'язкове додержання письмової нотаріальної форми угод про перехід права власності на земельні ділянки.

Зміст угод про перехід права власності на землю залежить від правового режиму земельної ділянки, способу відчуження земельної ділянки та виду цивільно-правової угоди. У ст. 132 Земельного кодексу України закріплено істотні умови, що мають бути внесені до змісту всіх угод про передачу права власності на земельні ділянки. Водночас сторони, керуючись п. 2 ст. 131 Земельного кодексу України, мають право вносити до змісту угод додаткові умови, що є характерними для того чи іншого виду цивільно-правових угод про передачу права власності на земельні ділянки.

У договорі купівлі-продажу земельної ділянки вказуються такі істотні умови, як предмет договору, дані про місце розташування, площу, функціональне призначення; обтяження та обмеження щодо використання земельної ділянки, ціна продажу, умови оплати, порядок розрахунків, права та обов'язки сторін, а також інші умови, які визначаються за погодженням між продавцем і покупцем.

Відповідно до чинного законодавства України укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути підписаний сторонами та підлягає нотаріальному посвідченню з оплатою державного мита.

Укладений і нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки разом з рішенням продавця є підставою для відведення земельної ділянки у натурі і легалізації права власності покупця на земельну ділянку.

Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки є конкретні, індивідуально-визначені на місцевості земельні ділянки відповідної площі та правового режиму. Якщо земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням, у договорі мають бути зазначені зміст цих обтяжень та обмежень, а також підстави їх встановлення (застава, сервітути, оренда). В угодах купівлі-продажу, міни (бартеру) має бути вказана договірна ціна земельної ділянки у національній грошовій одиниці - гривні. Коли стороною виступає іноземна держава чи іноземна юридична особа, договірна ціна може вказуватися в іноземній валюті. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки включає також зобов'язання сторін щодо проведення розрахунків, передачі земельних ділянок від однієї особи до іншої, додержання наявних обмежень і обтяжень щодо предмета угоди, виконання заходів з охорони і раціонального використання земельних ділянок тощо.

11. Порядок надання земельних ділянок в оренду

У процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ важливого значення набуває така форма землевикористання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення.

Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, земельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне законодавство про оренду земель.

Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст. 93 “Право оренди земельної ділянки” Земельного кодексу України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні.

На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний механізм його реалізації. До таких актів належать, зокрема, постанова Кабінету Міністрів України “Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р., Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.

Стаття 3 Закону України “Про оренду землі” визначає оренду землі як “засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності”.

З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.

Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда - це окрема форма землекорстування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 Земельного кодексу України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.

Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель - це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

Особливості земель сільськогосподарського призначення позначаються на оренді цих земель як правовій формі їх використання.

Щоб визначити поняття оренди земель сільськогосподарського призначення, необхідно встановити її специфічні ознаки, які відрізняють її від оренди земель інших категорій. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають з природних особливостей сільського господарства. Йдеться, зокрема, про використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, сезонний характер виробництва, підвищений виробничий ризик, тривалий проміжок часу між вкладенням праці та її наслідками.

Важливою ознакою, яка притаманна оренді земель сільськогосподарського призначення, насамперед, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок.

Орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для певних спеціальних цілей.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва повинні відповідати таким спеціальним умовам:

1) установчими документами юридичної особи має бути передбачено здійснення такого виду діяльності як ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

2) фізична особа повинна мати необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Підтвердження права громадян на оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснюється за рішенням районної (міської) конкурсної комісії, створеної районною державною адміністрацією (виконавчим органом місцевого самоврядування) і затвердженої районною (міською) радою для проведення конкурсного відбору бажаючих створити селянське (фермерське) господарство.

Безпосереднє використання земель сільськогосподарського призначення орендарем передбачено як для громадян, так і для юридичних осіб.

У зв'язку з цим доречно говорити про необхідність володіння суб'єктом права землекористування спеціальною аграрною правосуб'єктністю, тобто здатністю особи бути учасником лише правовідносин у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто земельних аграрних правовідносин.

Таким чином, оренда земель сільськогосподарського призначення - своєрідна договірна форма сільськогосподарського землекористування, зміст якої становлять строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначеним законом, для здійснення переважно підприємницької та іншої діяльності з використанням природних властивостей земель за умови їх раціонального використання.

Як відомо, закон пов'язує формування орендних земельних відносин із здійсненням перш за все підприємницької та іншої діяльності. Залежно від видів діяльності орендаря можна р'озрізняти підприємницьке та непідприємницьке орендне землекористування. Причому як перше, так і друге можливе не тільки на землях сільськогосподарського призначення, а й на інших землях. Підприємницьке орендне землекористування здійснюється суб'єктами, наприклад, на землях житлової та громадської забудови при будівництві об'єктів ринкової інфраструктури, у межах земель водного фонду, скажімо, для рибогосподарських потреб та ін.

Непідприємницьке орендне землекористування можливе, зокрема, при веденні громадянами особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування жилих будинків та індивідуальних гаражів, користуванні городами, земельними ділянками для сінокосіння і випасання худоби тощо.

Юридичні особи здійснюють непідприємницьке землекористування, наприклад, при проведенні розвідувальних робіт, прокладанні комунікацій, для благоустрою територій та ін.

Самостійною формою підприємницької діяльності, яка пов'язана з використанням природних ресурсів, і, зокрема, землі, - є концесія.

Правові засади регулювання відносин концепції щодо майна та землі, а також умови і порядок її здійснення визначаються Законами України “Про концесії” від 16 липня 1989 р., “Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг” від 14 грудня 1989 р., Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з ч. 1 ст. 94. Земельного кодексу України для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом.

Надання в оренду земельних ділянок зокрема, несільсько-господарського призначення може бути обумовлене укладенням концесійного договору, якому притаманні риси, відмінні від договору оренди.

Договірні відносини щодо використання землі на підставі концесії врегульовані Законом України “Про концесії”, ч. З ст. 10 якого передбачено наступне. Якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір оренди останньої або акт про надання її у користування додаються до концесійного договору. Разом з тим не виключається можливість використання концесіонером земельної ділянки, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи, безпосередньо на підставі договору оренди.

Згідно з ч. 2 ст. 94 Земельного кодексу України види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. Так, відповідно до ст. 1 Закону України “Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг” об'єктом концесії можуть бути землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства (позаміські автомобільні дороги загального користування та ін.).

Перелік об'єктів права державної власності, які можуть бути спеціально будовані відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб затверджений постановою Кабінету Міністрів від 11 грудня 1999 р. (у редакції від 23 квітня 2002 р.). До цього переліку, зокрема, включені: південна трансєвропейська автомагістраль Західний кордон України - м. Київ протяжністю 735 км; комплекс дорожнього сервісу на автомобільній дорозі Київ-Ковель протяжністю 228 км та ін.

Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.

Договір оренди земельної ділянки - це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.

Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекористування та охорону земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору оренди земельної ділянки зумовлено особливостями його об'єкта.

Серед договірних умов різної юридичної значимості прийнято виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це повною мірою стосується і договору оренду земельної ділянки.

Згідно із Законом “Про оренду землі” (ст. 14) до істотних умов, необхідних для укладення договору, належать:

об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

термін договору оренди (ст. 17);

орендна плата (розмір, індексація), форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);

цільове призначення, умови використання і збереження якості земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини;

відповідальність сторін.

Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відрізняються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право власності орендодавця на здану в оренду земельну ділянку і на повернення її по закінченні строку договору оренди).

Випадкові умови набирають юридичної сили лише при включенні їх до змісту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов вирішуються ті питання, які не передбачені законом. Разом з тим, договір не може містити положення, які суперечать чинному законодавству.

Договір оренди земельної ділянки - це угода, у якій сторони визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передбаченого законодавством України.

Правові умови укладення договору являють собою систему визначених законодавством заходів, додержання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично значимих наслідків.

Загальними умовами укладення договору оренди земельної ділянки є:

укладення його сторонами на добровільних засадах;

коло орендодавців земель чітко визначено законом;

необхідна обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є невід'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову;

земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя;

у разі надходження двох або більше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки. При цьому підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна, умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Статтею 13 Закону передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.

В період з 2008 до 2010 років реєстрація правовстановлюючих документів на земельні ділянки здійснювалася Центром державного земельного кадастру згідно з Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 за № 641/7962.

З 2011 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 за № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01.01.2013, відповідними повноваженнями були наділені територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки.

З 01.01.2013 набрали чинність Закон України «Про Державний земельний кадастр», постанова Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З прийняттям зазначених нормативних актів повноваження щодо державної реєстрації прав на земельні ділянки та скасування державної реєстрації цих прав не розповсюджуються на компетенцію органів земельних ресурсів України.

Відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Положеннями статті 2 Закону визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З 01.01.2013 повноваженнями щодо проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень наділена Державна реєстраційна служба (Укрдержреєстр), яка веде єдиний державний реєстр речових майнових прав та обтяжень на нерухоме майно.

Законодавство надає можливість оскаржити у судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі юридичні наслідки: по-перше, договір набирає чинності після державної реєстрації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи; по-друге, згідно з законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 211-212 ЗК України.

Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Так, п. 4 ст. 7 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання є порядку, визначеному Земельним кодексом та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у ході аграрної реформи.

Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України “Про оренду землі”, визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта як земельна частка (пай) не передбачає.

Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Таким чином, передача в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі і отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.

В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною часткою є сертифікат на право на земельну частку (пай). Земельний кодекс 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.

Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)” від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстрації цих договорів.

Припинення договору оренди земельної ділянки здійснюється за наявності передбачених законом підстав: закінчення терміну, на який було укладено договір; розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 Закону; одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи-орендаря.

Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливостями об'єкта цих відносин, зокрема: орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця. Таке утримування земельної ділянки унеможливлює її використання за цільовим призначенням.

У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи неналежним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділянки, або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяну шкоду.

12. Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами

Земельний кодекс України сформулював загальне правило виникнення прав на землю, відповідно до якого громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками з земель державної або комунальної власності за рішенням органів державної виконавчої влади або органів місцевого самоврядування у межах їх повноважень. Воно здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Таким чином, підставою набуття прав на землю є рішення відповідних органів, а процедурою - передача (надання) земельних ділянок у власність чи користування.

Як зазначено в ст. 116 Земельного кодексу України, рішення щодо надання земельних ділянок у власність чи користування приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування. Органами виконавчої влади, які надають земельні ділянки із земель державної власності, є Кабінет Міністрів України, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні і районні державні адміністрації та державні адміністрації міст Києва і Севастополя. Рішення про надання земельних ділянок із земель комунальної власності приймають органи місцевого самоврядування - сільські, селищні, міські ради, а також ради міст Києва і Севастополя.

Повноваження зазначених органів щодо надання земельних ділянок у власність чи користування передбачені у главах 2 і З Земельного кодексу України, законами України “Про місцеве самоврядування в Україні” від 21 травня 1997 р., “Про місцеві державні адміністрації” від 9 квітня 1999 р.

Набуття прав на землю, яке здійснюється у формі передачі (надання) земельних ділянок у власність чи користування, є складним юридичним фактом і передбачає здійснення логічно завершених, послідовних, визначених законодавством процесуальних дій, які можливо об'єднати у взаємопов'язані стадії:

а) порушення клопотання про надання земельної ділянки у власність чи користування;

б) розгляд матеріалів та прийняття рішення стосовно заявленого клопотання;

в) визначення меж користування земельною ділянкою;

г) видача документів, що засвідчують право власності чи користування земельною ділянкою та їх реєстрація.

Клопотання про надання земельної ділянки у власність чи користування порушують громадяни або юридичні особи, які зацікавлені в реалізації належного їм суб'єктивного права стосовно володіння, користування, а у певних випадках і розпорядження земельною ділянкою. Формою порушення клопотання є подача заяви або звернення з клопотанням.

Відповідно до статей 118 і 123 Земельного кодексу України заяву подають: громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні; громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, садівництва, будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації.

З клопотаннями звертаються: громадяни-працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій; юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності.

Заяви та клопотання подаються лише у письмовій формі і направляються до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.

У заявах громадян на одержання безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності зазначаються бажані розміри та мета її використання. До клопотань юридичної особи про відведення земельної ділянки у постійне користування додаються документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.

Розгляд матеріалів та прийняття відповідного рішення залежать від умов та мети надання земельної ділянки у власність громадянам або у постійне користування юридичним особам.

Якщо приватизується земельна ділянка, що перебуває у користуванні громадянина, рішення приймається органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки (державний акт на право постійного землекористування, земельно-кадастрова документація). Термін прийняття рішення - 1 місяць з дня прийняття заяви.

Дещо складнішу процедуру розгляду матеріалів передбачено у разі надання земельної ділянки громадянам із земель державної або комунальної власності. Подана заява, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству - також висновок конкурсної комісії, розглядається відповідною місцевою державною адміністрацією або сільською, селищною, міською радою. У разі згоди на передачу земельної ділянки у власність орган, що розглядає заяву, дає дозвіл на розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки розробляється на замовлення громадян організаціями, які мають дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт.

Важливою процесуальною дією цієї стадії є погодження проекту відведення земельної ділянки. Розроблений проект погоджується з органом з питань земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини.

Після погодження він подається на розгляд відповідної місцевої адміністрації або органу місцевого самоврядування.

Погоджений проект відведення земельної ділянки розглядається районною, Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією або сільською, селищною, міською радою.

На підставі розгляду відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність. У разі відмови у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду, питання про набуття прав на землю вирішується у судовому порядку.

Деякими особливостями характеризується процедура розгляду матеріалів у разі приватизації земельних ділянок громадянами-працівниками державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерами з їх числа із земель, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій.

По-перше, земельні ділянки, щодо яких можлива приватизація, перебувають у користуванні відповідних сільськогосподарських юридичних осіб;

по-друге, громадяни звертаються до органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади з клопотанням (а не заявою), у якому мають зазначити: дані про призначення земельних угідь, з яких бажано виділити земельні ділянки; мету використання землі; розміри площі, місце розташування та схематичну конфігурацію.

Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель. Таким чином проект приватизації земельної ділянки розробляється сільськогосподарською юридичною особою самостійно, силами своїх фахівців, за власний рахунок, із застосуванням власних засобів. Його зміст становлять відомості про землі за їх призначенням та місцем розташування, встановлення їх площі та вартості в умовних кадастрових гектарах, уточнення кількості працівників підприємства та пенсіонерів з їх числа, які мають право на приватизацію тощо.

Розроблені проекти приватизації земель затверджують органи місцевого самоврядування або органи виконавчої влади. Після їх затвердження відбувається передача земельних ділянок у власність громадян.

Клопотання про надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам розглядають районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або сільські, селищні, міські ради та надають згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Такий проект розробляє організація, яка має відповідний дозвіл (ліцензію) на виконання цих видів робіт. Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Форма типового договору, нормативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України.

Якщо рішення про надання земельної ділянки у постійне користування юридичним особам відповідно до Земельного кодексу України приймається обласними державними адміністраціями, Радою міністрів АРК або Кабінетом Міністрів України, місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування надсилають свій висновок.

Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову у наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації із землеустрою.

Визначення меж користування земельною ділянкою є наступною стадією набуття прав на землю. Ця стадія здійснюється у формі відведення земельних ділянок у натурі (на місцевості). її практична значимість полягає у визначенні та закріпленні меж і конфігурації земельних ділянок. Здійснення такої діяльності є необхідною умовою для виникнення відповідних прав землевласників і землекористувачів.

Перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) здійснюється на платній основі. Підставою для цього є угода, що укладається між замовником та землевпорядною організацією, на яку покладено виконання таких робіт.

Останньою стадією набуття прав на землю є видача документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою та його реєстрація.

Як зазначено в ч. 1 ст. 125 Земельного кодексу України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

Право власності на землю та право постійного користування землею посвідчується державними актами, як це встановлено ст. 126 Земельного кодексу України. Форму таких актів затверджено постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою” від 2 квітня 2002 р.

Президентом України затверджено Указ “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладена на Державний комітет України по земельних ресурсах.

13. Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою

Право постійного землекористування юридичних осіб виникає в результаті дій, які являють собою акт розпорядження землею. У зв'язку з цим земельні ділянки надаються на підставі рішень уповноважених органів, до компетенції яких входить право розпорядження землею. Право землекористування може виникнути також при переході права власності на будівлю або споруду до юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки (ч. 5 ст. 120 Земельного кодексу України).

Надання у постійне користування земельної ділянки, що вже перебуває у користуванні, провадиться лише після вилучення її упорядку, передбаченому статтями 149і 151 Земельного кодексу України.

Надання земельних ділянок юридичним особам здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Повноваження органів місцевого самоврядування у зазначеній сфері чітко визначає ст. 122 Земельного кодексу України. Даною нормою, зокрема, встановлено, що надання земельних ділянок цим суб'єктам для всіх потреб здійснюють сільські, селищні та міські ради із земель комунальної власності відповідних територіальних громад, а районні та обласні ради - з відповідних земель спільної власності територіальних громад. Повноваження органів виконавчої влади щодо надання земельних ділянок із земель державної власності розмежовані з урахуванням рівня цих органів та місця розташування і цільового призначення земельних ділянок.

Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам встановлює ст. 123 Земельного кодексу України. З аналізу змісту цієї норми випливає, що підставою виникнення даного права землекористування є сукупність юридичних фактів (клопотання про відведення земельної ділянки, рішення про надання земельної ділянки, визначення її меж на місцевості (в натурі), одержання документа, що посвідчує право постійного землекористування та його державна реєстрація).

Земельне законодавство забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.

Відведена юридичній особі земельна ділянка закріплюється у натурі межовими знаками встановленого зразка.

Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку і державного акта на право постійного користування земельною ділянкою” від 2 квітня 2002 р. затверджено нову форму державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, а також встановлено, що раніше видані державні акти на право постійного користування землею, залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення землекористувачів.

Державний акт, одержаний постійним землекористувачем, повинен реєструватися в установленому порядку. Така реєстрація надає документу легітимності. Відповідно до Указу Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. реєстрацію здійснює Державний комітет України по земельних ресурсах.

Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено у судовому порядку. Це одна з гарантій прав суб'єктів, яка має конституційну основу (статті 55 і 124 Конституції).

14. Висновки та пропозиції

Відповідно до завдання курсової роботи з дисципліни «Земельне право» на тему «Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки гр. Таруті Тетяні Олексіївні для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарський будівель і споруд (присадибна ділянка), розташованої за адресою: Одеська область, м. Білгород-Дністровський, вул. Кишинівська, 106». Площа земельної ділянки - 0,01га.

Під час роботи над курсовим проектом керувалась джерелами земельного права, а саме нормативно-правовими актами. За даними статистичної звітності були складені експлікації земель за формами державної статистичної звітності 6-зем та 2-зем.

Відведення земельної ділянки суттєво не вплине на використання суміжних земельних ділянок. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки погоджений замовником та відповідними службами при виконанні.

Форма власності - 1.1. Фізичні особи - Особиста.

Код цільового призначення земельної ділянки, згідно Класифікатора видів цільового призначення земель (КВЦПЗ): Секція В - 02, підрозділу 02.01 - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарський будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходиться на землях комунальної власності Білгород-Дністровської міської ради.

Відповідно до ст. 99, 111 Земельного кодексу України обмеження 0,0007 га - 01.05. охоронна зона навколо (вздовж) об'єкта енергетичної системи, 0,0004 - 03 санітарно-захисна зона навколо об'єкта (кладовище). Земельні сервітути відсутні.

Після отримання витягу з Державного земельного кадастру про присвоєння кадастрового номеру ділянці, Державна реєстраційна служба у двотижневий термін видає гр. Таруті Тетяні Олексіївні свідоцтво про Державну реєстрацію прав на нерухоме майно (земельну ділянку), в якому зазначається , що земельна ділянка знаходиться у власності.

Виконуючи курсову роботу засвоїла всі етепи проведення відводу земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

В курсовій роботі розглянуті та розкриті питаня передачі земельної ділянки из земель комунальної власності, обмеження та обтяження на земельні ділянки, відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, повноваження органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування по наданню земельних ділянок та інші важливі теми земельного законодавства.



Перелік використаної літератури

1. Конституція України [ Електронний ресурс ] :Конституція України, Закон від 28. 06.1996 № 254к/96-ВР (Редакція від 06.10.2013) / Верховна Рада України - Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/254 - % D0% BА/96- % D0% B2 % D1%80 - Назва з екрана

2. Земельнийкодекс України [ Електронний ресурс ] :Кодекс України, Закон від 25.10.2001 № 2768-Ш (зі змінами, остання версія - Редакція від11.08.2013) / Верховна Рада України - Режим доступу : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 - Назва з екрана

3. Цивільний кодекс України [ Електронний ресурс ] : Кодекс від16.01.2003 №435-І\/ (Редакція від 11.10.2013) /: Верховна Рада України - Режим доступу : http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/435-15 - Назва з екрана

4. Про охорону земель [ Електронний ресурс ] :Закон від 19.06.2003 №962-І\/ /: Верховна Рада України - Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/962-15 - Назва з екрана

5. Про державний земельний кадастр [ Електронний ресурс ] :Закон від 07.07.2011 №3613- \/І (Редакція від 27. 07.2013) /: Верховна Рада України - Режим доступу : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 - Назва з екрана

6. Про оренду [ Електронний ресурс ] :Закон від 07.07.2011 №3613- \/І (Редакція від 27. 07.2013) /: Верховна Рада України - Режим доступу : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 - Назва з екрана

7. Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщенні, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності [ Електронний ресурс ] :Закон від 17.11.2009 №1559- \/І (Редакція від 04. 08.2013) /: Верховна Рада України - Режим доступу : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1559-17 - Назва з екрана

...