Государственная жилищная политика

Размещено на http://www.allbest.ru/

36

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение
• 1. Сущность и правовые основы государственной жилищной политики Российской Федерации
• 1.1 Жилье и его значение в жизни человека
• 1.2 Жилищная политика на различных этапах истории развития российского государства
• 1.3 Современная государственная жилищная политика и факторы, определяющие необходимость её совершенствования
• 2. Механизмы государственного регулирования рынка жилья на современном этапе

2.1 Общая характеристика национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и его основные приоритеты

• 2.2 Современные проблемы формирования рынка доступного жилья в России

2.3 Основные направления государственного регулирования рынка жилья



ВВЕДЕНИЕ

Решение жилищной проблемы граждан страны является одним из приоритетов социально-экономического развития нашего государства, что предполагает необходимость выработки в рамках социальной политики определенной стратегии поддержки удовлетворения потребности общества в жилище.

С учетом положений международного законодательства в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище. Данное конституционное право относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий.

В связи с чрезвычайно важной ролью, которую играет жилищное хозяйство, особенно жилищное строительство в развитии экономики, смягчении остроты социальных проблем и политической стабилизации общества, правительство страны проводит активную политику государственного регулирования в жилищном хозяйстве.

Необходимость государственной жилищной политики вызвана несоответствием высоких затрат на создание, поддержание и эксплуатацию решающего для жизни и ее качества блага - жилья, с одной стороны, и ограниченным доходом подавляющего большинства населения - с другой.

Без государственного вмешательства в регулирование рынка жилья преодолеть это несоответствие на рынке предложения жилья и добиться количественного и качественного удовлетворения общественных потребностей не представляется возможным.

В последние годы вопросу государственного регулирования рынка жилья в России уделяется повышенное внимание. В 2005 году вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ, тем самым в стране были созданы законодательные основы для реализации основных направлений жилищной политики государства, в каждом регионе России разработаны и действуют законодательные акты, постановления органов исполнительной власти, программы, концепции, связанные с организацией и порядком обеспечения граждан жильем.

В рамках реализации государственного регулирования рынка жилья на федеральном уровне был утвержден приоритетный национальный проект по жилищному обеспечению граждан, получивший название "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", реализацию которого Президент РФ считает одной из наиболее важных социальных задач.

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная развитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Однако даже ограниченный платежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке и приводит к постоянному росту цен на него. В этой ситуации большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения.

Существенным препятствием развития массового жилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельными участками и необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Необходимо обеспечить условия для существенного роста объема жилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения. В этих целях создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, которому для расширения масштабов эффективной поддержки массового строительства жилья для всех категорий граждан будут переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и не используемые для реализации полномочий Российской Федерации.

Развитие массового жилищного строительства потребует развития промышленной базы стройиндустрии и промышленности строительных материалов, стимулирования применения новых технологий в строительстве и новых строительных материалов, развития свободной конкуренции между частными коммерческими и некоммерческими застройщиками.

Для обеспечения участков массового жилищного строительства инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой и развития рынка земельных участков будет формироваться практика частно-государственного партнерства, которая обеспечит строительство и реконструкцию инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями жилищного строительства, особенно при комплексном освоении земельных участков.

Активное развитие получит малоэтажная застройка, в том числе осуществляемая с использованием деревянных конструкций заводского изготовления на базе современных технологий.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

В результате реализации новых стратегических направлений государственной жилищной политики к 2020 году должен сложиться качественно новый уровень состояния жилищной сферы, соответствующий мировым стандартам и характеризуемый следующими целевыми ориентирами:

-увеличение доли граждан, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести или снять необходимое жилье на рынке, построить индивидуальное жилье, до 60 процентов;

-отсутствие ветхого и аварийного жилищного фонда, снижение среднего уровня износа жилого фонда и коммунальной инфраструктуры до нормативного уровня;

-приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности, экологии, а также потребностям отдельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т.д.);

-достижение средней обеспеченности жильем (25 - 27 кв.м общей площади на человека в 2015 году и 28 - 35 кв.м - к 2020 году).

Установление следующих целевых индикаторов повышения доступности жилья к 2020 году:

-увеличение объема ввода жилья до 140 - 150 млн. кв. м на базе комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий в целях жилищного строительства на основе утвержденной градостроительной документации;

-увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов до 4,8 трлн. рублей в год (в ценах 2007 года) или 2,7 млн. кредитов;

-широкое внедрение кредитно-финансовых механизмов жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры, в том числе на базе институтов частно-государственного партнерства;

-функционирование всех форм использования жилищного фонда (приобретение собственного жилья, наем жилья социального использования, наем частного жилья, некоммерческий наем, приобретение домов жилищно-строительных и жилищных кооперативов и т.д.);

-завершение выполнения обязательств по обеспечению жильем лиц, принятых на учет до 1 марта 2005 г., в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма;

-функционирование при поддержке государства кредитно-финансовых механизмов проведения капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов, в том числе на базе институтов частно-государственного партнерства.

Проблема доступного и комфортного жилья в России в последнее время вышла на первый - политический - план, став, поистине, национальным бедствием.

В очередях на получение жилья до сих пор стоят примерно 4,5 млн семей. Время ожидания в среднем составляет более 20 лет. Покупка квартиры или индивидуального дома доступна только пяти процентам населения, в лучшем случае - семи процентам, если к своим накоплениям они смогут привлечь кредиты банков. Очевидно, что приобретение жилья, несмотря на наличие ипотеки, остается исключительной привилегией состоятельных граждан.

Новостройки не восполняют старение ветхого фонда (из 19 миллионов жилых строений, занятых под жилье, примерно 70 % изношены не менее чем на 30 %), 27 % населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. Наблюдается тенденция постоянного увеличения объемов ветхого жилья. Сегодня объем ветхого жилья по стране составляет 93 млн. кв. метров, из них аварийного - более 11 млн. кв. метров.

Решение перечисленных проблем в отсутствие государственной жилищной политики, регулирования рынка жилья со стороны государства невозможно. Этим определяется важность и актуальность избранной мною темы дипломного исследования.

Целью проводимого дипломного исследования является рассмотрение новых механизмов государственного регулирования рынка жилья в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели исследования необходимо решение следующих задач:

- определение сущности и правовых основ государственной жилищной политики российского государства;

- установление факторов, определяющих необходимость совершенствования государственной жилищной политики в России;

- проведение характеристики основных приоритетов национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России";

- рассмотрение современных проблем формирования рынка доступного жилья в России и основных направлений государственного регулирования рынка жилья на современном этапе;

- проведение анализа реализации жилищной политики в Республике Татарстан;

- рассмотрение предложений по совершенствованию механизмов государственного регулирования рынка жилья.

Методологической и информационной основой дипломного исследования являются работы отечественных и зарубежных авторов в сфере государственного регулирования рынка жилья, законодательные и нормативные правовые акты, регламентирующие жилищные права граждан, а также реализацию приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Объектом исследования является государственное регулирование рынка жилья в Российской Федерации.

Предметом исследования выступают современные проблемы реализации государственного регулирования рынка жилья в Республике Татарстан.

Теоретической основой проводимого дипломного исследования являются научные труды С.Е. Васильева, Л.Ю. Грудцыны, М.А. Долгошеева, О.Г.Ершова, В.Н. Литовкина, Д.Б. Пашова, И. Эекхоффа, Л.Г. Ходова и других авторов. В ходе выполнения дипломной работы мною использовались публикации в периодических изданиях по вопросам проводимого исследования, а также данные государственной статистики.

Степень научной новизны работы заключается в анализе современных проблем реализации государственного регулирования рынка жилья в Республике Татарстан. Данный анализ проведен впервые.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка. Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы ее цель и задачи, указана степень научной новизны, практическая значимость выполненной работы. В первой главе работы рассмотрены сущность жилья и его значение в жизни человека, основы государственной жилищной политики России на современном этапе развития государства. Во второй главе раскрыты основные приоритеты национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", проведен анализ современных проблем формирования доступного жилья, представлены основные направления государственного регулирования рынка жилья. В третьей главе работы рассмотрены основные направления жилищной политики в республике Татарстан и проблемы их реализации, сформулированы предложения по совершенствованию механизмов государственного регулирования рынка жилья. В заключении сформулированы основные выводы и результаты дипломной работы.



1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

государственный жилищный российский

1.1 Жилье и его значение в жизни человека

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и, в значительной степени, формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Жилье было и остается продуктом труда человека, который удовлетворяет его многочисленные потребности и служит ему в течение длительного времени, как никакой другой продукт труда, будь это средство производства или предмет потребления. Жилье обеспечивает воспроизводство физических и духовных способностей, защиту человека от негативных природных явлений, способствует сохранению здоровья, создает необходимые предпосылки для развития домашнего хозяйства, с помощью которого удовлетворяются многие потребности человека.

Значение домашнего хозяйства всецело вытекает из существующих условий проживания населения нашей страны. Большая территория, низкая плотность населения, отсутствие дорог, удаленность жилья от торговых и промышленных центров делали крайне необходимым ведение домашнего хозяйства. Это относилось в первую очередь к жителям села. Уже в 70-80-е годы прошлого века во многих регионах страны стали появляться заброшенные села вследствие отсутствия там элементарных удобств для жилья.

Сегодня такое положение является типичным даже в обжитых центрально-европейских районах России. Ограниченные возможности ведения домашнего хозяйства на селе и кризисное положение многих кооперативных и государственных предприятий не позволяют селу выйти из экономического тупика.

Одним из условий этого является развитие жилищного строительства.

Жилье обусловливает возможность и функционирование такого первичного и основополагающего института для развития общества, как семья. Неудовлетворительное состояние жилищного фонда стало причиной кризисных явлений в российских семьях со всеми вытекающими последствиями: низким демографическим ростом, снижением продолжительности жизни населения, углубляющимся конфликтом между поколениями, снижением морального уровня населения.

Демографические процессы, связанные с обновлением рабочей силы, принадлежат к числу самых продолжительных воспроизводственных процессов, требующих особого внимания. По прогнозам демографов в России через 15-20 лет численность населения в трудоспособном возрасте резко сократится. Это наиболее заметная сторона сложного процесса изменения возрастной структуры населения. Доля лиц старше 60 лет увеличится на 25 %. Если к ним добавить детей моложе 18 лет (еще 20 %), то в трудоспособном возрасте окажется только половина населения. Это может иметь серьезные негативные последствия для экономики, так как абсолютное и относительное увеличение числа людей, потребляющих, но не производящих материальные блага, может замедлить рост уровня жизни в целом. Выходит, что развитие экономики определяется не только инвестициями, но и улучшением демографической ситуации.

Низкие темпы прироста населения в целом по стране заключают в себе большой удельный вес детей нездоровых, унаследовавших от родителей многие болезни. Составить общее представление о причинах такого положения достаточно сложно. Однако имеющиеся наблюдения на местах, осуществляемые медицинскими учреждениями, особенно среди беженцев-переселенцев из бывших советских республик, показывают, что одной из причин высокой детской заболеваемости являются крайне неудовлетворительные жилищные условия.

Особенно страдает от неблагоприятных жилищных условий население восточных районов страны - Сибирь, Дальний Восток, Приморье - где продолжительное время года температура в жилых помещениях ввиду отсутствия тепла падает до крайне низких пределов. Не является исключением здесь и Республика Татарстан. Скученность людей, проживающих на небольшой жилой площади, ведет к быстрому росту не только простудных заболеваний с их возможными осложнениями, но и распространению инфекционных заболеваний, ранее неизвестных для населения страны.

Данные обследований, показывают, что в настоящее время до 70 % абитуриентов средних и высших учебных заведений в той или иной степени не обладают достаточным здоровьем. Причины такого положения различны, но одна из основных - неудовлетворительное состояние жилья.

Жилье - это и необходимое условие развития домашнего хозяйства, ориентированного на рынок и рыночные отношения. На западе и в нашей стране стала вводиться и все больше распространяется практика приобретения жилья (дома), когда отдельная его часть используется для офиса, организации магазина, кафе, мастерской. Здесь уже жилье становится капиталом, который дает прибыль. При этом члены семьи обеспечивают себе рабочие места, и труд их, как правило, в рамках семейной кооперации более производителен.

Таким образом, жилье - это важнейший фактор нашего экономического и социального развития, который присутствует с нами на протяжении всей нашей жизни.

Новый Жилищный кодекс РФ определил объектом жилищных прав жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ;

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Необходимой характеристикой жилого помещения является его функциональное назначение: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Функциональным назначением жилья, согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ является проживание граждан.

Жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям, а также определенной степени благоустройства в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и быть объектом жилищных прав.

1.2 Жилищная политика на различных этапах истории развития российского государства

На разных этапах развития нашей страны государственное регулирование рынка жилья, а также вопросы обеспечения граждан жильем решались по-разному.

Как отмечает В.Н. Литовкин, в течение XX века в России функционировали три разные национальные системы удовлетворения жилищных потребностей общества, обусловленные разной структурой собственности:

- дореволюционная, где не было места жилищному законодательству как комплексной отрасли российского законодательства и как инструменту государства в решении жилищной проблемы; жилищные отношения как гражданские отношения регламентировались частным правом, государство (местное самоуправление) самоустранилось от решения квартирного вопроса, несмотря на его социальную остроту;

- советская, где, в отличие от дореволюционной, возникла и утвердилась комплексная отрасль советского жилищного законодательства, регулирующая группу разнородных отношений, условно объединяемых как жилищные, нормами публичного и гражданского права, а государство достигло доминирующего положения в системе удовлетворения жилищных потребностей граждан, сведя рынок жилья на нет;

- постсоветская, где жилищное законодательство как многоотраслевое сохраняет свои функции в структуре постсоветского российского законодательства, а постсоветское государство (органы местного самоуправления) утратило функциональное назначение быть монополистом в жилищном строительстве и жилищном фонде, главным инструментом в решении жилищной проблемы, уступив место рынку жилья.

В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось в основном в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире. По низкому уровню благоустройства и переуплотненности жилища, а также антисанитарии Россия занимала первое место в Европе.

По статистике средняя обеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м, а фактически - еще ниже.

Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определяло состав ее населения: 82 % ее жителей проживали в сельской местности и, как правило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства.

Накануне Первой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. м общей площади. На 80 % он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находившихся в собственности граждан.

С началом советского периода пришедшие в 1917 году к власти большевики немедленно приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих.

Декретом СНК РСФСР от 23 ноября 1917 г. была отменена частная собственность на городские недвижимости, а Декретом ВЦИК от 6 декабря 1917 г. был введен запрет на совершение сделок с недвижимостью. На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, служил минимум доходности, получаемой от жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали.

В дальнейшем Декретом от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений.

Этот Декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, контроль за этим возлагался на особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев.

Таким образом, в 1917 - 1921 гг. в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18 % жилых домов.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" управление всем государственным жилищным фондом было возложено непосредственно на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома.

Бурное развитие промышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к росту городского населения страны, что, в свою очередь, требовало больших капитальных вложений в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940 г. весь городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. м общей площади. Однако этого было недостаточно, чтобы существенно улучшить жилищные условия граждан.

Великая Отечественная война затормозила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности. Во-первых, большой урон нанесла война, во-вторых, невозможно было выделить значительные средства из бюджета на строительство и содержание жилищного фонда.

Коренной перелом в решении жилищной проблемы произошел в 1960-е годы. Постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 июля 1957 г. "О развитии жилищного строительства в СССР" была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнуть значительного прироста жилищного фонда страны. В Третьей программе КПСС ставилась даже такая задача на ближайшие 10-15 лет, как обеспечение каждой семьи, в том числе молодоженов, благоустроенной квартирой, соответствующей требованиям гигиены и культурного быта.

И хотя эти планы не были полностью выполнены, объемы жилищного строительства в 1970-е годы впечатляют. Жилищный фонд городов и рабочих поселков к 1971 г. по сравнению с дореволюционным периодом увеличился в 8,5 раз. Средняя обеспеченность жителя в этом же году составила 11 кв. м общей площади. По числу построенных квартир на тысячу человек населения Советский Союз занимал одно из первых мест в мире. Тем не менее, жилищная проблема оставалась острой.

К началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн. семей (примерно 40 млн. человек). Наибольшее число нуждающихся находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 30 млн. кв. метров, что составляло 17 % всего жилищного фонда России, оказались размещенными в ветхих и аварийных строениях, более 14 % государственного и муниципального жилищного фонда нуждалось в неотложном ремонте.

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан.

В соответствии со статьей 40 Конституции РФ 1993 года государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов.

Кроме того, руководством страны была поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия его уравнительного распределения. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, то есть бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 70% государственного и муниципального жилья.

В стране началась реализация нескольких программ жилищного строительства, основной из них является государственная целевая Программа "Жилище", которая в 1993 году предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 - 56 млн. кв. м. Однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации был продлен до 2001 г. 29 марта 1996 г. Президентом РФ был подписан Указ "О новом этапе реализации государственной целевой Программы "Жилище”, в котором были поставлены следующие задачи:

- обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье;

- увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;

- расширить права органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др.

Решение жилищной проблемы в России осложнялось необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 г. была принята Федеральная программа "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", в которой были предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др.

Принятие в 2004 году Жилищного кодекса РФ ознаменовало новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. к этому времени уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления.

В 2004 году в Послании Президента РФ Федеральному Собранию проблема качества и доступности жилья была поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих практически каждого гражданина, каждую российскую семью.

1.3 Современная государственная жилищная политика и факторы, определяющие необходимость её совершенствования

Как указывалось выше, в статье 40 Конституции РФ определено, что каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления гражданами права на жилище.

В новом Жилищном кодексе РФ говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, используют бюджетные и иные, не запрещенные законом, источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, стимулируют жилищное строительство, обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения.

Как указывалось выше, в советский период государство пыталось решить жилищную проблему путем предоставления гражданам бесплатного жилья. Помимо того, что подобное бремя непосильно даже для самых развитых государств, такая политика в сфере жилья порождала социальное иждивенчество, разрушала систему естественных экономических стимулов, связывающих качество труда с его результатами.

В процессе осуществляемых в последнее десятилетие преобразований удалось переориентировать установки и ожидания значительной части граждан от бесплатного получения жилья к созданию условий, позволяющих им заработать средства на его непосредственное приобретение.

В России более 65 % населения желают улучшить жилищные условия, порядка 40 млн человек проживают в неблагоустроенных квартирах. На конец 2011 года площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в России составляла 98,9 млн м2 (3,0 % от общей площади всего жилищного фонда), в том числе ветхого -- 78,4 млн м2, аварийного -- 20,5 млн м2). Позволить покупку квартиры за счет собственных источников может не более 10 % нуждающихся.

На конец 2010 года жилищный фонд в России составил 3,23 млрд м2 общей площади, в том числе в городских поселениях 2,33 млрд м2 (72 % общей площади), в сельской местности -- 896 млн м2 (28 % общей площади).

По состоянию на конец 2012 года общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя России, составляла 23,4 м2, в том числе в городской местности -- 22,9 м2, сельской местности -- 24,8 м2. В России насчитывается 61,5 млн квартир, из которых однокомнатные -- 24 %, двухкомнатные -- 40 %, трёхкомнатные -- 29 %, четырёх- и более комнатные -- 8 %. Средняя площадь квартиры составляет 53,6 м2.

Жилищный фонд в России представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,1 % общей площади жилищного фонда; на панельные и деревянные дома приходится 25,6 % и 20,4 % соответственно.

Около 86 % жилищного фонда в России находится в частной собственности.

В то же время состояние жилищного фонда в стране не может удовлетворять предъявляемым к жилью требованиям. Недостаточными темпами проводится капитальный ремонт. Так, при нормативной потребности 4-5 %, в среднем ежегодно ремонтируется лишь 1 % жилья. Около 300 млн м2 нуждается в неотложном капитальном ремонте, еще 250 миллионов квадратных метров требуют реконструкции.

Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений.

На начало 2010 года в капитальном ремонте нуждалось около 284 тыс. многоквартирных жилых домов в России (8,9 % от их общего числа). В течение 2010 года капитальный ремонт проведен в 54,0 тыс. из них, что составляет 19,0 % от потребности. Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов в России за 2006--2010 годы составила 508 млрд рублей (в том числе за 2010 год -- 113 млрд рублей). По сравнению с 2009 годом их объём в 2010 году уменьшился на 21,1 %. За 2011 год в России было капитально отремонтировано 4,33 млн м2 общей площади жилых домов. Стоимость ремонта 1 м2 капитально отремонтированного жилья в 2010 году составила 3,7 тыс. рублей (в 2009 году -- 3,3 тыс.рублей). В Чечне стоимость ремонта 1 м2 капитально отремонтированного жилья составила 467 рублей, Ивановской области -- 776 рублей, Калужской области -- 901 рубль.

Платежеспособный спрос населения в нашей стране остается неудовлетворенным. В развитых странах мира в среднем строится от 0,7 до 1 м2 жилья в год на человека. Например, в США возводятся 250 млн м2 жилой площади, Китай вышел на 1,3 млрд. м2 жилья, в России же в 2014 году было введено в строй 81 млн м2 жилья (около 550 м2 на 1000 человек населения). Средняя стоимость строительства 1 м2 общей площади жилья в России в 2013 году составила 36,4 тыс. рублей, в том числе в городах и посёлках городского типа -- 36,6 тыс. рублей, в сельской местности -- 33,8 тыс. рублей.

С 1990 года объем жилищного строительства в стране уменьшился почти в 2 раза. Государственное финансирование сократилось более чем в 4 раза. Так, в 2002 г. было введено в эксплуатацию всего 33,8 млн м2 жилых помещений, в то время как в конце 80-х годов XX в. объемы жилищного строительства достигали 70 млн м2, доля государственных капиталовложений снизилась с 80 % в конце 80-х годов до менее чем 20 % в настоящее время.

На этом фоне происходит увеличение объемов элитного жилья, которое приобретается обеспеченными людьми за счет своих личных сбережений, и вялотекущее развитие ипотеки для средних слоев населения. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2 % населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги, и только 0,3 % семей получают его засчет бюджета.

Как уже говорилось, низкая обеспеченность жильем во многом определяет негативную демографическую ситуацию. Увеличение удельного веса частного жилищного строительства дало толчок росту не столько объемов, сколько цен.

Проведенные в 1991 - 2005 гг. реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав малоимущих граждан и иных категорий населения, установленных законодательством Российской Федерации.

Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере.

Изменилась структура жилищного фонда, сформирован новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы. Серьезные изменения произошли в жилищном строительстве: основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, введенного предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме жилищного строительства составила более 70 %, в том числе индивидуальными застройщиками - 39,2 %.

В стране началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования, осуществлялось реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг. Повышение эффективности работы жилищно-коммунального комплекса в первую очередь было связано с постепенным переводом данного сектора экономики на режим безубыточного функционирования при переориентации бюджетных субсидий от дотирования производителей жилищно-коммунальных услуг к адресному субсидированию малоимущих семей.

Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

В целях повышения доступности жилья для населения необходимо было обеспечить условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг, соответствующей рыночной и административной государственной инфраструктуры, а также оказать бюджетную поддержку в приобретении жилья, в том числе с помощью ипотечных кредитов молодым семьям.

В ситуации превышения спроса над предложением на рынке жилья большая часть жилищного строительства финансируется непосредственно за счет средств населения, слабо развито кредитование застройщиков на цели жилищного строительства.

Качество содержания жилищного фонда и коммунальных услуг находится на неудовлетворительном уровне и не соответствует не только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовых ресурсов, направляемых в этот сектор. В результате в жилищно-коммунальном хозяйстве страны практически отсутствуют стимулы для рационального ведения хозяйства, роста производительности труда, ослаблены мотивации энергосбережения, внедрения новых технологий, инвестиций в модернизацию производства.

Жилищно-коммунальное хозяйство в сегодняшнем его состоянии характеризуется низкой инвестиционной привлекательностью и требует привлечения больших инвестиций для модернизации и развития. Проблема усугубляется большим размером задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве, образовавшейся, в первую очередь, в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней.

Необходимо подчеркнуть, что в настоящее время ясно обозначились серьезные проблемы в жилищно-коммунальной сфере. Первая - это рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Цены в ЖКХ в последние годы росли ускоренными темпами.

Существенный рост тарифов отмечался на большинство видов жилищно-коммунальных услуг. Так, плата за отдельные виды жилищных услуг с января 2011 года увеличилась до 20%. В ряде территорий жилищно-коммунальные услуги подорожали почти на 30%, что не может не вызвать социальную напряженность в регионах из-за повышения цен на жилье и коммунальные услуги.

Вторая проблема - это несоответствие доходов большей части населения требованиям, которые предъявляет рынок жилья и коммунальных услуг.

В соответствии с новым Жилищным кодексом и другими законами тарифы на жилищно-коммунальные услуги могут существенно различаться не только в пределах страны, но и в пределах субъекта Российской Федерации. Это будет способствовать ускорению процесса дифференциации поселений по уровню доходов проживающих в них граждан, что является отрицательным социальным явлением, как показывает опыт стран, где это произошло.

Требует совершенствования система предоставления адресной социальной помощи населению, в том числе в части упрощения процедуры предоставления гражданам субсидий. Недостаточно стабильная ситуация на рынке труда и невысокая заработная плата ставит под вопрос возвратность кредитов, а значит возможен рост числа граждан, которые будут лишаться жилья, отданного в залог под получение кредитов на строительство жилья.

Третья проблема - это узкие места в организации и финансировании отрасли. Очевидно недостаточное финансирование технического обновления отрасли. Имеется острая нехватка высококвалифицированных кадров и менеджеров в жилищно-коммунальном хозяйстве. Низкая заработная плата работников жилищно-коммунального комплекса препятствует обеспечению качества услуг.

Завершение реформы жилищно-коммунального хозяйства должно обеспечить проведение его технологической и управленческой модернизации с привлечением частного бизнеса и частных инвестиций, формированием реальных собственников квартир в многоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Государственная политика в сфере жилья представляет сложную совокупность различных видов воздействий: экономических, политических, правовых, социальных. Жилищная политика является составным элементом экономической политики. Она тесно корреспондируется с политикой государства в строительном комплексе, ценовой, налоговой политикой.

В основе проводимой жилищной политики государства должна лежать научно обоснованная концепция долговременного развития. При разработке этой концепции необходимо учитывать:

- уровень развития производительных сил в стране и потенциальные возможности общества с точки зрения обеспеченности материальными ресурсами, общеобразовательной и профессиональной подготовки кадров;

- социальную структуру общества, интересы отдельных социальных групп;

- возможность нахождения определенной преемственности, отказа от стремлений резкой, кардинальной ломки существующих отношений, что отнюдь не исключает продуманного, но взвешенного подхода к определению радикальных направлений развития, выбор соответствующих методов;

- критический подход к оценке зарубежного опыта и одновременно использование всего того нового, прогрессивного, что имеется здесь с учетом отечественных условий.

Жилищная политика вбирает в себя три основных составляющих: концепцию, программы и экономико-правовой механизм, обеспечивающий реализацию этих программ.

Формирование жилищной политики в нашей стране происходит в ходе жилищной реформы, суть которой заключается в переходе от распределения жилья, построенного за счет государственных централизованных капитальных вложений, к его приобретению отдельными гражданами или юридическими лицами на собственные средства. Но при этом сохраняется право на получение жилья малоимущими и социально слабо защищенными гражданами бесплатно или на приобретение его за доступную плату из государственных или муниципальных фондов в соответствии с установленными законом нормами, льготами и привилегиями.

Реформа предусматривает повышение доли существующего и вновь строящегося жилья, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц, введении в обиход системы кредитования и субсидирования жилищного строительства и формирование на этой основе рынка жилья, механизмов его продажи и аренды как одного из условий для реализации свободного волеизъявления граждан в выборе места жительства, работы и рода деятельности.

В ходе осуществления жилищной реформы постепенно изменяется система оплаты жилья и коммунальных услуг и одновременно вводятся адресные жилищные субсидии во взаимоувязке с обеспечением сохранности и ремонта жилищного фонда, а в перспективе предусматривается переход на полную самоокупаемость жилищной сферы.

Результатом реформы станет также преобразование структуры жилищного строительства по типам и конструктивным системам, увеличится доля малоэтажной, в том числе индивидуальной, застройки.

Проблемы переходного периода требуют от федерального центра совершенствования законодательной и нормативной правовой базы в жилищном и жилищно-коммунальном секторах и стимулирования проведения преобразований на местах.



2. МЕХАНИЗМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА СОВРЕМЕНОМ ЭТАПЕ

2.1 Общая характеристика национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и его основные приоритеты

Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется Федеральной целевой программой "Жилище".

Рассматривая механизмы государственного регулирования рынка жилья, необходимо выделить основные проблемы, свойственные современному состоянию дел в жилищной сфере:

- большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку;

- в России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования;

- нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;

- в стране не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство;

- в муниципальных образованиях отсутствуют схемы территориального планирования и градостроительная документация;

- качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким;

- социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами;

- процедуры согласования строительной документации затруднены;

- граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.

Для решения этих проблем Постановлением Правительство РФ от 17 декабря 2010 г. №1050 на 2011-2015 годы утвердило федеральную целевую программу "Жилище", которая является базовым механизмом реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России”.

Особенность данной программы - ее сбалансированность. Государство не сможет способствовать созданию рынка доступного жилья, занимаясь каждым направлением в отдельности.

Обеспечивая сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, поддерживая строительство нового жилья рыночными механизмами, государство рассчитывает уже в течение ближайших лет переломить ситуацию. Например, планировалось, что к 2015 году объемы жилищного строительства должны увеличиться как минимум до 80 млн квадратных метров, а ставки по ипотечным кредитам уменьшатся до 8 % годовых; при этом каждый третий гражданин страны будет иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств. В настоящее время, из-за влияния мирового экономического кризиса данные планы подверглись корректировке.

Внедряя рыночные механизмы государственного регулирования жилья, государство намерено:

- продолжить работу по совершенствованию жилищного законодательства;

- способствовать развитию массовой жилищной застройки;

- сокращать сроки согласования строительной документации и упрощать выделение земель под застройку;

- ликвидировать "коррупционные схемы" и локальные монополии;

- развивать малоэтажное домостроение;

- содействовать формированию рынка строительных материалов.

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" рассчитан на 6 лет.

На первом этапе (2006-2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета :

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

- повышение доступности жилья;

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку по кредитам.

Основными мероприятиями являются:

1. Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, включая предоставление ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" государственных гарантий Российской Федерации, а также увеличение уставного капитала Агентства.

2. Реализация комплекса мер по формированию инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, включая развитие нормативно-правовой базы.

В рамках второго приоритета оказывается государственная поддержка молодым семьям в приобретении квартир или строительстве индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных жилищных кредитов.

Основными мероприятиями являются:

1. Предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья в размере 10% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 25% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного и более ребенка в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей".

Дополнительно, субъекты, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

2. Развитие системы страхования ипотечных жилищных кредитов с целью снижения первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов.

Для реализации третьего приоритета государство призвано сокращать административные барьеры, совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку, оказывать помощь в реализации крупных инвестиционных проектов, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам.

Кроме того, у муниципалитетов появится право залога муниципальных и неразграниченных земель для получения инвестиционных кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.

В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья посредством реализации программы государственных жилищных сертификатов.

При успешной реализации национального проекта государство рассчитывает:

- увеличить ежегодные объемы жилищного строительства в России до 80 млн кв. м;

- увеличить долю семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам, с 9% до 30 %;

- добиться существенного увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования (до 415 млрд. руб.);

...