Государственная жилищная политика

- внедрить новые институты, позволяющие приобрести жилье в кредит, и совершенствовать механизм долевого строительства жилья;

- содействовать в приобретении или строительстве жилья 181,7 тыс. молодых семей;

- улучшить жилищные условия более 132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;

- совершенствовать нормативную правовую базу Российской Федерации;

- совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку;

- существенно сократить сроки согласования разрешительной документации на строительство жилья и государственной экспертизы;

- увеличить долю малоэтажного жилья в общем объеме строительства;

- обеспечить поддержку крупным инвестиционным проектам в области жилищного строительства;

- снизить среднюю продолжительность ожидания в очереди на улучшение жилищных условий с 20 лет до 5 - 7 лет;

- повысить уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;

- повысить качество коммунальных услуг, снизить уровень износа основных фондов предприятий ЖКХ с 60 до 50%.

2.2 Современные проблемы формирования рынка доступного жилья в России

Реализация современной жилищной политики государства, а также мероприятий приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" оказала существенное воздействие на расширение объемов жилищного строительства.

Вместе с тем, необходимо отметить, что приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", направленный на формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России, является в плане реализации одним из наиболее сложных.

Среди основных факторов, сдерживающих строительство жилья, характерных для всех регионов России, выделяют отсутствие необходимой правовой базы, ограничение конкуренции на рынке строительства жилья, сложности финансирования, бюрократические барьеры, отставание промышленности строительных материалов, высокие тарифы естественных монополий и др. Нужны новые подходы к жилищной застройке и использование инновационных строительных материалов.

Во многом современные проблемы реализации этого национального проекта зависят и от работы органов местного самоуправления. Дело в том, что на практике жилищное строительство осуществляется по большей части в поселениях (сельских и городских, в том числе городских округах) на участках, находящихся в муниципальной собственности.

При этом в соответствии с принятыми поправками к Земельному кодексу РФ участки для жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности, должны предоставляться в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на торгах на основании документации по планировке территории, разработанной согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки поселения.

Это означает, что органам местного самоуправления следует подготовить проект границ участка, установить его границы на местности и разрешенное использование, провести государственный кадастровый учет земельного участка, разработать документацию по планировке территории (проекты планировки территории, проекты межевания территории, градостроительные планы земельных участков), но самое главное - определить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, платы за подключение и провести работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Все это в действительности создает ясные, прозрачные правила взаимоотношений между органами местного самоуправления и застройщиками, которые позволяют снизить существенным образом коррупционные проявления в жилищном строительстве и уменьшить тем самым его себестоимость.

Однако к этой работе органы местного самоуправления, особенно вновь образованных поселений в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в настоящее время явно не готовы.

Объясняется это тем, что, во-первых, отсутствуют в большинстве поселений правила землепользования и застройки, разработанные в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ, а существующие генеральные планы поселений, как правило, были приняты в советское время и не отвечают реалиям настоящего времени.

Во-вторых, нет необходимых средств в местных бюджетах для обеспечения земельных участков инженерными сетями и необходимой транспортной инфраструктурой, а также для подготовки документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета земельных участков и иных вышеуказанных мероприятий.

В-третьих, не подготовлены и сами органы местного самоуправления во вновь образованных поселениях ввиду недостаточности времени и надлежаще подготовленного состава муниципальных служащих.

Существуют также проблемы правового характера, которые должны быть решены в ближайшее время и на федеральном уровне.

Во-первых, до сих пор не проведено в полном объеме разграничение государственной собственности на землю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" и Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В соответствии с ними распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по общему правилу органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Во-вторых, в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ "О техническом регулировании" обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам проектирования и строительства, устанавливаются техническими регламентами, которые по общему правилу принимаются федеральными законами. Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" был принят только 30 декабря 2009 г., и вступил в силу с 1 июля 2010 года.

В-третьих, на практике распространены случаи, когда застройщик нарушает сроки строительства более чем на 1 год, не в состоянии вообще завершить строительство и передать объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) участнику долевого строительства, и при этом применение таких мер защиты и ответственности, как расторжение договора участия в долевом строительстве и возмещение убытков, становятся неэффективными (прежде всего при наличии признаков банкротства у застройщика). Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит каких-либо положений на этот счет.

В-четвертых, Градостроительный кодекс РФ предусматривает принятие целого ряда подзаконных актов, прежде всего постановлений Правительства РФ, которые необходимы для осуществления полномочий органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

В частности, Правительством РФ утверждается:

- порядок согласования проектов схем территориального планирования субъектов Федерации, состав и порядок работы согласительной комиссии;

- порядок согласования документов территориального планирования муниципальных образований, состав и порядок работы согласительной комиссии;

- порядок проведения государственной экспертизы проектов документов территориального планирования, размер платы за проведение государственной экспертизы проектов документов территориального планирования и порядок ее взимания;

- форма градостроительного плана земельного участка;

- виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности;

- порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и порядок ее взимания;

- порядок осуществления негосударственной экспертизы проектной документации аккредитованными организациями;

- форма разрешения на строительство;

- порядок осуществления государственного строительного надзора, критерии отнесения объектов капитального строительства к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам;

- форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- порядок ведения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, требования к технологиям и программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения автоматизированных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности;

- максимальный размер платы за предоставление сведений информационных систем обеспечения градостроительной деятельности и порядок взимания такой платы.

В настоящее время нормативно урегулирована лишь часть перечисленных вопросов.

Таким образом, в целях успешной реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" органам государственной власти и органам местного самоуправления необходимо ускорить принятие нормативных правовых актов, а также подготовку земельных участков без предварительного согласования для предоставления на торгах в целях жилищного строительства с выделением субвенций из федерального бюджета.

Наряду с затронутой проблемой несовершенства действующего законодательства необходимо отметить также проблему, напрямую влияющую на возможности приобретения гражданами жилья - это проблема инфляции. Инфляционные процессы прямо пропорционально влияют на рост цен на жилье, делая его приобретение всё менее доступным. Низкие размеры заработной платы в большинстве регионов России не позволяют угнаться за ростом цен на недвижимость.

2.3 Основные направления государственного регулирования рынка жилья

Правительством РФ были определены три основных направления деятельности в области регулирования рынка жилья в России.

Первое направление - это развитие массового жилищного строительства. Особого внимания здесь заслуживают экспериментальные инвестпроекты по комплексному освоению территорий. Они включают не только жильё, но и объекты социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Реализация жилищного проекта требует и внедрения новых технологий индустриального домостроения. В связи с тем, что необходима массовая замена устаревших домостроительных комбинатов, нужно объединить в этой сфере усилия частных инвесторов и государства.

Начал свою деятельность Фонд содействия развитию жилищного строительства. Правительством уже приняты решения о передаче земельных участков для жилищного строительства в этот Фонд общей площадью более 500 гектаров. На консолидируемых фондом участках должно строиться преимущественно жильё, отвечающее двум условиям. Во-первых, это жильё эконом-класса, стоимостью, не превышающей 30 тысяч рублей за квадратный метр, и, во-вторых, дома должны проектироваться в соответствии с самыми высокими требованиями к энергоэффективности и экологичности. Эти требования должны закладываться в стандарты и технологические регламенты.

Второе направление деятельности обозначено как государственная поддержка спроса на рынке жилья, включая использование ипотеки, и выполнение перед отдельными категориями граждан тех обязательств, которые государство на себя взяло некоторое время назад.

Так, например, в соответствии с Указом Президента РФ в период до 1 мая 2010 года были обеспечены жильём все ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны. Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов» в 2011 году на жилищное обеспечение ветеранов предусмотрено дополнительное выделений бюджетных ассигнований в сумме 10 млрд рублей. Кроме того, поправками в федеральный бюджет на 2011 год предусматривалось дополнительно выделить 13,7 млрд рублей на обеспечение жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, членов семей погибших, умерших инвалидов и участников Великой Отечественной войны, имеющих право на соответствующую социальную поддержку. В 2009-2010 годах жилье уже получили 149,4 тысячи ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, в том числе вставших на учет до 1 марта 2005 года. Таким образом, предусмотренные федеральным бюджетом в 2011 году 23,7 млрд рублей, по мнению правительства, должны были позволить полностью обеспечить эту категорию граждан, которые встали на учет до 1 января 2011 года, то есть 189 тысяч ветеранов. Вместе с тем количество участников Великой Отечественной войны, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2011 году увеличилось до 228 711 человек (по состоянию на 01.10.2011), и выполнение этих обязательств потребует дополнительного выделения еще как минимум 57,9 млрд рублей, а также продолжения финансирования обеспечения жильем ветеранов на 2012, а то и на 2013 год.

Президентом страны был также подписан федеральный закон, повышающий норму обеспечения жильём за счёт федеральных субсидий с 22 до 36 квадратных метров. В стране реализуется отдельная программа, связанная с обеспечением жильём в сельской местности.

Продолжается работа, связанная с поддержкой ипотечного кредитования физических лиц. Средства, предоставленные в 2014 году Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, должны помочь сохранению минимально необходимых объёмов кредитования по приемлемым ставкам. Государство планирует продолжить в 2015 году оказывать поддержку ипотечным заёмщикам, не только потерявшим работу, но и оказавшимся в трудной жизненной ситуации по иным причинам.

Третье направление - это повышение качества жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Как известно, в ноябре 2007 года была создана государственная корпорация - Фонд содействия реформированию ЖКХ, задачи которого заключаются в развитии конкуренции, продвижении в наших территориях удачного опыта хозяйствования, который существует в сфере ЖКХ, и содействии реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Особенно актуальны программы Фонда, связанные с капитальным ремонтом многоквартирных домов и переселением граждан из аварийного жилищного фонда. Фактически это тот пример, когда кризис или позволил, или заставил эффективно решать сразу несколько накопившихся проблем. Решая проблему аварийного жилья, государство поддерживает застройщиков. Финансируя на 95% ремонт многоквартирных домов, государство даёт гарантированную работу специалистам коммунального хозяйства. При этом жильцам предлагается проявить инициативу и научиться самостоятельно решать проблемы обустройства собственного многоквартирного дома.

Подобный механизм должен по мере возможности внедряться и применительно к малоэтажному строительству. Такие нестандартные подходы сегодня должны быть особенно востребованы.

Принято решение о досрочном направлении средств материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по жилищным кредитам. Этим правом в 2009 году воспользовалось 56 тысяч граждан. Речь идёт о сумме приблизительно в 15 миллиардов рублей. С 2010 года установлена возможность использования семейного капитала для таких целей без всяких ограничений. Стартовый размер мат. капитала в 2007 году был равен 250 тысяч рублей, а за восемь лет он вырос более чем на 80%, составив на 2015 год сумму 453 026 рублей (табл. 1.1).

Министерство труда и соцзащиты в соответствии с прогнозом уровня инфляции в 2014 и 2015 году запланировало провести индексацию материнского капитала. По результатам инфляции в 2014 году сумма мат. капитала на 2015 год увеличена на 5,5%. В последующем темпы роста выплат могут замедлиться, и по прогнозу на 2016 год предоставляемая государством сумма будет увеличена всего на 4,5%, что составит 473412 рублей. На ближайшие три года на осуществление выплат по программе материнского капитала в федеральном бюджете предусматривается:

на 2015 год - 344,5 млрд. руб.;

на 2016 год - 317,4 млрд. руб.;

на 2017 год - 249,2 млрд. руб.

Поэтому переживания семей о существенном обесценивании маткапитала беспочвенны. Кроме того, если семья уже распорядилась частью средств, то остальная сумма будет также увеличена с учетом предусмотренного на каждый год коэффициента.

Немаловажным является вопрос эффективности расходования федеральных средств, направляемых на строительство жилья различными ведомствами и институтами. Здесь нужна чёткая координация как государственного спроса, так и формирования единой информационно-аналитической базы, которая увязывает и рынки жилья, и землю, и строительную индустрию. Всё это должно быть в едином варианте.

Обеспечение граждан доступным и комфортным жильём - это безусловный и несомненный приоритет социальной политики государства. Кроме того, очевидно, что в сегодняшних условиях поддержка жилищного строительства может и должна служить также и эффективной мерой антикризисного реагирования. Здесь нельзя забывать о том мультипликативном эффекте, который создаёт этот сектор для развития других отраслей, а, следовательно, и для обеспечения занятости населения. Так, по данным экспертов, каждое новое рабочее место в строительстве ведет к созданию восьми рабочих мест в 30 смежных отраслях экономики. Это определяет повышенное внимание Правительства страны данному направлению.

Рассмотрим наиболее значимые меры по развитию жилищного строительства и регулированию рынка жилья. Данные меры касаются следующих вопросов:

- досрочное предоставление возможности направлять средства материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по жилищным кредитам;

- поддержка и развитие ипотеки как важнейшего инструмента решения жилищных проблем;

- ускорение обеспечения жильём тех категорий граждан, перед которыми государство имеет закрепленные законом обязательства;

- активизация внедрения программ Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Остановимся на характеристике данных мер более подробно.

В 2009 году была досрочно предоставлена возможность направлять средства материнского капитала на погашение долга и уплату процентов по жилищным кредитам. Такое решение оказалось крайне востребованным населением. С 1 января 2010 года семьи получили право использовать материнский капитал для улучшения своих жилищных условий уже без каких-либо ограничений по формам и способам. По оценке Пенсионного фонда РФ, в 2009-2014 годах с заявлениями о распоряжении средствами материнского капитала обратились более 3 млн семей, указывают разработчики проекта закона. При этом более 1,89 млн семей направили данные средства на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, полученным на приобретение или строительство жилья; 424 семьи использовали средства маткапитала для уплаты первоначального взноса при получении кредита (займа) на строительство или приобретение жилого помещения.

В помощь мамам принят закон о единовременной выплате антикризисных 20 тысяч рублей из средств материнского капитала. Президентом РФ подписан Закон от 20.04.2015г. № 88-ФЗ «О единовременной выплате за счет средств материнского (семейного) капитала», позволяющий семьям-обладателям материнского капитала, получить единовременную выплату в размере 20 тысяч рублей. Рассчитывать на выплату могут не только родители, уже сегодня имеющие сертификат, но и те, у которых право на материнский капитал возникло или возникнет по 31 декабря 2015 года включительно, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго третьего ребенка или последующих детей. Также деньги получат семьи, которые имеют остаток в Пенсионном фонде после расходования капитала на другие цели. Если средств на счете окажется меньше 20 тысяч, то выплата будет произведена в размере оставшейся суммы.

Деньги будут выплачиваться наличными, и семья сможет их потратить на любые нужды. Контролировать расход данных средств Пенсионный фонд не будет.

Заявление о предоставлении единовременной выплаты необходимо подавать не позднее 31 марта 2016 года в Управление ПФР Алтайского района. Средства будут перечислены в течение двух месяцев с даты обращения.

Заметим, что подобные антикризисные меры в стране уже принимались. В 2009 - 2010 годах мамам можно было получить 12 тысяч рублей из суммы материнского капитала.

Говоря о поддержке и развитии ипотеки как важнейшего инструмента решения жилищных проблем, необходимо отметить, что государство продолжило оказывать помощь заёмщикам, которые ранее взяли ипотечные кредиты и сейчас не по своей вине оказались в трудной финансовой ситуации из-за потери работы или существенного снижения доходов. Для реализации данной цели было создано Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов, в которое поступило более 2,5 тысячи заявлений граждан. В настоящее время создана агентская сеть, позволяющая получить помощь в любом регионе России.

Основной объём выдачи новых ипотечных кредитов в настоящее время поддерживается преимущественно за счёт крупных банков с государственным участием или за счёт рефинансирования со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В последствии интенсивного подъема в 1-й половине 2014 г. и сдерживания темпов подъема во втором полугодии в декабре 2014 г. ипотека подверглась мощному стресс как и вся всей экономическая система. В 2015 г. главная задача членов рынка - избежать уменьшения объема ипотечного кредитования.

В 2014 году вследствие ухудшения экономической ситуации были замечены кризисные проявления. Одно из их - резкое ослабление курса рубля. Девальвация государственной денежных единиц и зачистка банковского сектора дали стимул потребительской активности населения. Как зачастую случается в кризисные времена, люди предпочли инвестировать свободные денежные средства в недвижимость, в что числе и с привлечением ипотечных кредитов. В следствии этого, не обращая внимания на подъем ставок, который стабильно наблюдался уже с начала 2 полугодия, по результатам 2014 г. количество ипотечных кредитов вырастет на 30% до рекордных 1700-1800 миллиардов руб.

АИЖК в 2015 году также намерено продолжить свою деятельность по поддержке рынка жилищного строительства и обеспечить доступные всем процентные ставки.

Для этого уже разработан ряд программ. Например, водятся специальные условия выдачи и выкупа ипотечных кредитов (займов) на приобретение жилья во вновь построенных после 2008 года или строящихся многоквартирных домах эконом-класса. Агентство намерено установить фиксированные значения ставки выдачи кредитов населению и внедрить систему дополнительных вычетов из ставки по кредиту в зависимости от типа жилья и категории заемщика. К примеру, при первоначальном взносе от 50 % до 70 % ставка по кредиту установлена на уровне 10,5 % годовых, от 40 % до 49% - 10,75 % годовых, от 30 % до 39 % - 11 % годовых.

При этом дополнительные вычеты положены получателям материнского капитала, молодым семьям и владельцам государственных жилищных сертификатов: вычет может составить от 0,25 % до 1 %.

АИЖК также намерено поддержать покупателей жилья в новостройках эконом-класса и застройщиков такого жилья новой программой "Стимул". Так, по расчету агентства, при ставке ипотечного кредита 10 % годовых и цене квадратного метра 30 тыс. рублей купить такие квартиры по ипотеке смогут 40% семей. При этом при покупке квартиры используется 30 % собственных средств и 70 % заемных. С какой строительной компанией сотрудничать, банк выбирает самостоятельно. Одним из главных условий работы по этой программе является гарантия выкупа жилья эконом-класса до 90 % в проекте. 10% объема построенного жилья - это риски банка или застройщика.

С АИЖК по этой программе сотрудничают 19 банков, среди них Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, Альфа-Банк, ЮниКредитБанк, МДМ-банк и др.

Третье важнейшее направление работы - это ускорение обеспечения жильём тех категорий граждан, перед которыми государство имеет закрепленные законом обязательства. В выполнении данной задачи присутствует и серьёзный социальный аспект. Для решения этой проблемы государством используется сразу несколько возможностей, в том числе это собственно строительство жилья, его приобретение на первичном и вторичном рынке, предоставление гражданам социальных выплат. В прошедшем году более 48 миллиардов рублей было направлено на решение жилищных проблем отдельных категорий граждан, перед которыми у государства имеются обязательства. Это и выезжающие из районов Крайнего Севера, вынужденные переселенцы, участники ликвидации последствий радиационных аварий.

Для повышения эффективности расходования бюджетных средств государственный спрос будет скоординирован. Государством проводится единая ценовая политика при приобретении жилья для граждан за счёт государственных средств, направленная на противодействие спекулятивным продавцам.

В ходе реализации проекта хорошо зарекомендовали себя программы Фонда содействия реформированию ЖКХ, в том числе по расселению аварийного жилья. В этих целях часть средств фонда направляется на приобретение жилья в многоквартирных домах высокой степени готовности.

Данные меры позволят не только поддержать застройщиков, помочь им завершить строительство уже начатых объектов, но, что важно, предотвратить появление второй волны обманутых дольщиков. Работа Фонда позволяет серьёзно продвинуться в решении проблем аварийного жилья.

Всего в рамках программ по ликвидации аварийного жилья фонда намечено построить более 1 миллиона 200 тысяч квадратных метров жилья и переселить 147 тысяч человек. Из них в новые квартиры уже переехало более 21 тысячи человек. Речь идёт о переселении граждан из жилья, не отвечающего не только условиям комфортности, но и, прежде всего, безопасности.

Фонд ЖКХ также осуществляет финансирование региональных мероприятий по капремонту. Ими охвачено сейчас почти 66 тысяч домов, причём в половине из них ремонт уже завершён. Реализация подобной задачи является серьёзным фактором поддержки занятости, что сегодня чрезвычайно важно. По оценке Фонда ЖКХ, в названных программах задействовано более миллиона специалистов сферы строительства.

Наряду с проблемами стимулирования спроса, вопросы формирования предложений на рынке жилья являются без сомнения крайне актуальными. В стране нельзя допустить серьёзного снижения объёмов строительства. Это негативно отразится на строительной и смежных отраслях и, конечно, чревато будущим дефицитом свободного жилья, а значит, и ростом цен.

Одним из сдерживающих факторов в этой области был и остается недостаток участков под застройку. Поэтому важное значение на современном этапе должно быть придано работе Фонда содействия развитию жилищного строительства. Прежде всего, это касается вовлечения в жилищное строительство земли, находящейся в федеральной собственности.

На настоящее время подготовлено около 50 предложений об использовании земельных участков общей площадью более 6 тысяч гектаров. В прошедшем году фондом вовлечено в оборот около 1,5 тысячи гектаров, что создает условия для строительства около 6 миллионов квадратных метров жилья.

Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании "массовости", насколько это возможно, ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс.

Например, механизм приобретения недвижимости в Германии удачно сочетает накопительную и кредитную схемы с мерами государственной поддержки рынка недвижимости. Данная накопительно-кредитная система называется "Стройсбережение" ("Bausparkasse") и функционирует следующим образом. Граждане, желающие приобрести жилье, вступают в соответствующую организацию за 3-10 лет до планируемой покупки. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья), а также право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости приобретаемой недвижимости.

Погашение кредита обычно длится от 10 до 15 лет. В Стройсбербанк поступают накопленные участниками сбережения, государственные дотации и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств выдаются новые строительные кредиты.

Характерной особенностью системы "Стройсбережение" является ее замкнутость. Право на получение ссуды имеют только члены кооператива, то есть "стройсберегатели". В силу своей относительной автономности данная модель менее прочих подвержена проблемам, связанным с колебаниями рынка; к тому же система "Bausparkasse" является единственной сберегательной формой в Германии, участники которой получают от государства прямую поддержку для приобретения жилья.

Аналогом германской системы "Bausparkasse" во Франции являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды накопительно-кредитных схем. Все предлагаемые варианты отличаются низкими процентными ставками и длительными сроками погашения кредита.

В Великобритании функции Стройсберкасс выполняют Строительные общества, обслуживающие на сегодняшний день 17 млн. вкладчиков и примерно 3 млн. заемщиков. Мощные жилищно-кооперативные организации действуют в Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так называемые Ссудно-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование граждан, желающих приобрести недвижимость, из средств, внесенных самими членами этих организаций.

Следует иметь в виду, что система "Стройсбережение" выгодна не только для граждан, но и для государства в целом; она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду.

Следовательно, поддерживая систему "Стройсбережение", государство посредством относительно небольших затрат добивается значительной стабилизации народного хозяйства.

Размещено на Allbest.ru