Право собственности на землю

Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Если землепользователь сдает предоставленный ему земельный участок в аренду, арендная плата устанавливается в соответствии с решением Правительства Казахстана. При этом ставки арендной платы за использование находящихся в государственной или собственности земельных участков, занятых объектами транспортных систем естественных монополий, не могут быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, оборонной безопасности и иного специального назначения.

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками -- запрет распоряжения этими участками. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции -- земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РК).

Часто возникают ситуации, когда строения и иная недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем другому собственнику, и встает вопрос о праве пользования землей, находящейся под строением. Гражданский кодекс в ст. 271 установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. А согласно ст. 35 (п. 1) Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник[40 С.77].

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками было введено в 1990 г. Основами законодательства о земле, принятыми Верховным Советом СССР, в условиях, когда возможность существования в стране частной собственности на землю еще подвергалась сомнению. Конструкция права пожизенного наследуемого владения явила собой некоторый компромисс, представляя что-то среднее между бессрочным пользованием и правом собственности. Как видно из самого названия, этим правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или собственности, но у землевладельцев есть одно правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного участка по наследству.

Земельный кодекс Казахстана также включил пожизненное наследуемое владение в число прав на землю, и с начала 90-х годов граждане оформили право постоянного наследуемого владения земельными участками, на которых располагались их дома, дачи, личные подсобные хозяйства.

Земельный кодекс внес существенные изменения в правомочия землевладельцев, запретив любые, кроме передачи по наследству, действия по распоряжению земельным участком. До сих пор землевладельцы могли сдавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование: соответствующая норма имеется и в ст. 267 ГК РК. Согласно Закону «О введении в действие Земельного кодекса Казахстана» (п. 3 ст. 3) предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Случаи, о которых идет речь в этом Законе, -- этои есть условия, установленные комментируемой статьей: однократное получение в собственность земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение до вступления Земельного кодекса в силу.

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства. В соответствии со ст. 1181 ГК РК принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Гражданским кодексом. Однако здесь могут возникнуть некоторые проблемы, связанные, например, с тем, что, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.

Согласно ст. 606 ГК РК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком -- может сдать его, например, в субаренду, о чем будет сказано ниже.

Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земельного кодекса специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями согласно той же ст. 22 могут быть только собственники земельных участков -- в отличие от действовавшего ранее порядка, когда арендодателями могли быть также землевладельцы и землепользователи. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РК, по которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья Гражданского кодекса предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Земельный участок как объект договора аренды должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Не могут быть объектом договора аренды только земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РК), но и законами могут устанавливаться исключения из этого правила.

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций, о чем подробнее будет сказано в главе о землях сельскохозяйственного назначения.

Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РК).

По общему правилу ст. 609 ГК РК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом). Земельный кодекс в ст. 26 установил, что не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных и законами, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т. е. на неопределенный

срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РК).

По общему правилу ст. 621 ГК РК, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако Земельный кодекс устанавливает несколько исключений из преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РК) и на земельном участке, находящемся в государственной или собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РК). Кроме того, арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если имеют место обстоятельства, перечисленные в ст. 46 ЗК РК. Все они являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя и связаны в основном с недобросовестным использованием арендатором земельного участка, а также включают случаи изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизиции земельного участка.

Осуществление права государственной собственности. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Для права государственной собственности характерен разрыв между этим правом и правосубъектностью организаций, его осуществляющих.

Ст.292 ГК РК относит право хозяйственного ведения право оперативного управления к числу самостоятельных вещных прав, существующих наряду с правом собственности. Но вещное право представляет собой объективную категорию. Его можно считать существующим при наличии самостоятельного правового режима, самостоятельного набора правомочий. Если такой набор совпадает с содержанием другого вещного права, конструирование нового вещного права ошибочно. Одно только указание закона может повлечь за собой преобразования объективных категорий. Нарушение объективных закономерностей влечет за собой достаточно тяжкие практические последствия.

Вещное право относится к абсолютным правам, оно должно быть самостоятельным и независимым от других прав, хотя бы тоже имеющих абсолютный характер. Если владелец однородного права может своим односторонним действием прекратить другое однородное право, последнее не может считаться абсолютным и вещным.

Именно так обстоит дело с правом хозяйственного ведения и правом оперативного управления. Содержание этих прав - владение, пользование и распоряжение - полностью совпадает с содержанием права собственности, более того, даже ограничено по сравнению с ним, притом именно полномочиями, которыми наделен собственник. Более того, собственник может ликвидировать организации, наделенные правом хозяйственного ведения и оперативного управления и таким образом прекратить существование этих прав. Тем самым самостоятельный характер этих прав, их вещная природа исключаются. На деле эти права представляют собой способ осуществления права собственности, притом в основе своей права государственной собственности, и их задача заключается в создании условий для отделения права собственности от правосубъектности.

Законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 ст. 22 земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Если срок аренды в таком договоре не определен, он считается заключенным на этот установленный законом срок и по истечении его прекращается (если ни одна из сторон ранее не отказалась от договора).

В соответствии со ст. 65 ЗК РК за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным

условием договора аренды. Своевременное внесение платы за пользование имуществом является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Казахстана, субъектов Казахстана или собственности, устанавливаются соответственно Правительством Казахстана или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто определяется твердая сумма платежей, вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов или предоставления арендатором определенных услуг -- такой вид расчетов особенно распространен при аренде сельскохозяйственными организациями земельных участков и земельных долей у граждан. Иногда договором аренды предусматривают передачу арендодателю какой-либо вещи в собственность или аренду: например, это может быть аренда здания в счет платы за аренду земельного участка. Наконец, вместо арендной платы на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендованного земельного участка: например, его расчистку, осушение, другие мелиоративные работы. Однако сторонами в договоре могут быть предусмотрены и иные формы арендной платы, а также сочетание нескольких разных форм.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендодатель вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования земельным участком или состояние земли существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды земельного участка -- предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было -- например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами,-- то арендатор вправе потребовать: либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РК).

Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т. д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РК. Если такие недостатки были известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый им в аренду земельный участок -- сервитуте, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или изменения таких прав (ст. 613 ГК РК). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно ст.26 п.2 Конституции, право и свобода частной собственности гарантируются законом. И сейчас в силу п.2 ст.191 ГК в собственности граждан и юридических лиц, по общему правилу, может находиться любое имущество.

Вместе с тем законом из него могут быть сделаны исключения:

1) может быть установлен перечень видов имущества, которое гражданин или юридическое лицо не вправе иметь в собственности;

2) законом не могут быть ограничены количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности. Такие ограничения вводятся только законом и только в целях защиты основ конституционною строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (например, законом может быть установлен предельный размер участка земли находящегося в собственности граждан или юридических лиц). Существование таких ограничений является нововведением.

Особенности использования собственником своего имущества в предпринимательских целях. Возможность использования своего имущества в предпринимательских целях - одно из важнейших правомочий собственника. Если гражданин занимается в установленном порядке предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, он остается собственником своего имущества и отвечает по обязательствам, возникающим в том числе из предпринимательской деятельности, всем своим имуществом (ст.19 ГК).

Конституция Республики Казахстан гласит: "В Республике Казахстан признается и равным образом защищаются государственная и частная собственность".

ГК также предусматривает две формы собственности: частную (ст. 191) и государственную (ст. 192).

Разделение собственности на две формы производится в Конституции по признаку их отношения к государству как субъекту права собственности. В этой связи частная собственность понимается как негосударственная. Если субъектом права собственности выступает государство (непосредственно или через соответствующие государственные органы), то речь идет о государственной собственности. Там, где субъектами выступают негосударственные юридические лица или граждане, необходимо говорить о наличии частной собственности.

Таким образом, собственность одна, а субъекты на нее могут быть государство, административно-территориальные единицы, юридические лица, граждане.

Законодательство допускает деление собственности на виды. Государственная собственность делится в соответствии с ГК на два вида: республиканскую и коммунальную (ст. 192).

В статье 87 Конституции сказано, что к ведению исполнительных органов относится управление коммунальной собственностью.

Государство, осуществляя свои полномочия, связанные с имуществом, находящимся в его собственности, реализует их через свои органы и лица. Так, от имени Республики Казахстан органы государственной власти и управления Республики Казахстан в рамках их компетенции, установленной законодательными актами, положениями или иными актами, определяющими статус этих органов могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде[14,С.650].

В случае и в порядке, предусмотренных законодательством, по специальному поручению Республики Казахстан от ее имени могут выступать иные государственные органы, юридические лица и граждане (п.п. 1 и 2 ст. 111 ГК).

Согласно статье 191 ГК частная собственность выступает как собственность граждан и (или) негосударственных лиц и их объединений. Таким образом, коллективная собственность и собственность граждан законодательно объединены под общим термином "частная собственность". Соединение их связано с целью отделить их от государства в интересах удобства проведения, допустим, налоговой политики либо охраны от посягательства административного государственного аппарата.

Негосударственные юридические лица и граждане являются собственниками всего принадлежащего ему имущества. Например, принадлежность значительного количества акций акционерного общества государству, не означает, что это собственность государственная, форма собственности всегда остается частной.

На основании статьи 34 ГК правовыми формами негосударственных коммерческих юридических лиц могут быть только хозяйственные товарищества и производственные кооперативы. Перечень некоммерческих негосударственных юридических лиц не является исчерпывающим (объединения, ассоциации, потребительские кооперативы и т.д.).

Категория частной собственности граждан равнозначна понятию индивидуальной собственности. Вместе с тем предусматривается ее внутренняя дифференциация на личную (потребительскую) и частную собственность граждан.

Реализация права собственника - гражданина по владению, пользованию и распоряжению на основании закона может быть ограничена, исходя из целей, интересов и назначения имущества. Так, согласно статье 40 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.

Особым видом частной собственности выступает собственность кондоминиумов.

Хотя кондоминиум и выступает в виде коллективной собственности (п. 1 ст. 31 Закона "О жилищных отношениях"), тем не менее, нужно отметить, что понятие коллективной собственности в нашем гражданском законодательстве отсутствует. Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Доля каждого собственника в общем, имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть имущества.

Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором ( п. 6 ст. 209 ГК).

Особенности правового режима разных видов кондоминиумов могут определяться законодательными актами, в частности, о жилищных кондоминиумах говорится в Законе "О жилищных отношениях".

Согласно статье 209 ГК, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

При характеристике форм и видов права собственности необходимо учитывать, что содержание и особенности правового режима имущества зависит от отнесения имущества к тем или иным формам и видам.

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды (в пределах срока договора аренды) третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. При этом согласия собственника земельного участка не требуется, достаточно его уведомления (если договором не предусмотрено иное). Не требуется и заключения нового договора аренды. Ответственным по договору перед арендодателем в этих случаях становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Гражданский кодекс (ст. 615) предусматривает также право арендатора предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, однако согласно Земельному кодексу участки земли предоставляются в безвозмезное пользование только собственниками.

Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. Согласно ст. 618 ГК РК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Особые гарантии прав арендаторов установлены Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) для случаев аренды земельного участка, находящегося в государственной или собственности, на срок более чем пять лет. Изменение условий такого договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Владельцем вещи является ее собственник, так как нормально вещи находятся в обладании тех, кому они принадлежат. Собственник имеет и право владеть вещью (ius possidendi). В этом смысле он является законным владельцем. Владельцы, фактически обладающие вещью с намерением относиться к ней как к собственной, но не имеющие права владеть, признаются незаконными владельцами.

Незаконное владение в свою очередь может быть двух видов: незаконное добросовестное и незаконное недобросовестное владение.

Добросовестным владением признается в тех случаях, когда владелец не знает и не должен знать, что он не имеет права владеть вещью (например, лицо, приобретшее вещь от не собственника, выдававшего себя за собственника). Примером недобросовестного владения может служить владение вора, который знает, что вещь не его, и, тем не менее, ведет себя так, как будто вещь принадлежит ему.

В наше время мало, что изменилось в понятии владения со времен Римской Империи, можно даже сказать, что не изменилось вообще. Единственное, что можно отметить это то, что право владения приобрело большую силу и в настоящее время имеет большое значение в самой сущности право собственности. Отметим некоторые особенности права владения. Владение приобретается путем достижения фактического владения вещью.

Различают два вида права владения - непосредственное и косвенное. Если владелец передал вещь кому-либо для осуществления ограниченного права или личного владения вещью, они оба являются владельцами. Но здесь и прощупывается эта разница во владельцах, первый из них косвенный, а второй - непосредственный владелец.

Таким же естественным является различие во владельцах чужой и собственной вещи. Лицо, владеющее вещью на праве собственника, является владельцем собственной вещи, любой другой владелец вещи - это владелец чужой вещи. Известны ситуации, когда владение вещью затрудняется некоторыми обстоятельствами, т.е. прекращается. По сути дела временное бессилие или невозможность фактического владения вещью не отменяет владение вещью[8,С.314].

Право владения может передаваться вместе с передачей самой вещи. Если по желанию бывшего владельца, лицо, приобретающее вещь способно осуществлять фактическое владение вещью, то передача считается состоявшейся.

Право владения вещью может быть приобретено и без передачи вещи, если третье лицо или само лицо, отчуждающее вещь, продолжает владение вещью на основании специальных правовых отношений. Подобная передача владения становится действительной для третьего лица только в случае извещения его об этом лицом, отчуждающим вещь. Третье лицо вправе отказаться от передачи вещи лицу, приобретающему вещь, по тем же основанием, на которое он ссылается при отказе от ее передачи лицу, отчуждающему вещь.

Никто не вправе лишать собственника его права владения, за исключением случаев установленных законом. Лишения права владения и нарушения его против воли владельца считается запрещенным самоволием. Любой владелец имеет право на самозащиту от самоволия, также может требовать от незаконного владельца возвращения этого права.

При нарушении права владения путем запрещенного самоволия владелец может потребовать от нарушителя прекращения нарушений. Если существует опасность продолжения этих нарушений, то владелец может предъявить иск для их прекращения. Такой иск допускается только в том случае, если владелец потребует возвращения вещи или устранения нарушения сразу же после его осведомления о посягательстве и о виновнике. Срок предъявления иска составляет один год с момента нарушения права, даже если это станет известно владельцу позже.

Правомочие пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные естественные свойства, а также получать от него выгоду. Выгода может выступать в виде дохода, приращения, плодов, приплода и в других формах (п. 2 ст. 188 ГК).

От правомочия пользования следует отличать просто пользование. Правомочие пользования - это правомочие субъективного права собственности, обеспеченная правом возможности использовать вещь. Пользование - это осуществление этого права, фактическое пользование вещью или потребление ее до конца, фактическое получение доходов (плодов от вещи).

Собственник в основном сам должен решать, в какой мере он собирается осуществить свое правомочие пользования. Однако, все же не следует упускать из виду статью 6 Конституции, устанавливающую, что собственность обязывает и ее использование не должно противоречить общественному благу. Отсюда вытекает, в особенности для собственника объекта, который имеет значение для всего общества, обязанность соблюдать при осуществлении права пользования не только свои, но и общественные интересы. Например, собственник выдающихся произведений казахского искусства не должен допускать их разрушения. Собственник может управомочить других лиц на осуществление правомочия пользования (например, путем сдачи в наем, в аренду и т.п.). Управомоченный на пользование по отношению к собственнику осуществляет правомочие пользования для себя (например, посредством фактического употребления вещи, присвоения плодов). Собственник в таком случае осуществляет свое правомочие пользования путем косвенного присвоения доходов (вместо фактического употребления вещи использовать вещь через присвоение доходов, например, процентов и т.п.).

На основании закона или иного правового титула собственник может быть лишен правомочия или оно может быть ограничено. Так, использование жилища (жилых помещений) или его части по нежилому назначению допускается на условиях, предусмотренных законом (ст. 4 Закона "О жилищных отношениях").

Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества (п. 2 ст. 188 ГК).

Правомочие распоряжения - это правомочие совершать юридические сделки, касающиеся объекта права собственности. Когда, например, собственник передает свое право собственности, устанавливает залоговое право или сдает вещь в наем, он осуществляет таким образом право распоряжения. Использованием правомочия распоряжения путем заключения юридических сделок осуществляется распоряжение в отношении права собственности в целом или отдельных правомочий собственника (например, арендатору передается владение и пользование). Важнейшей формой осуществления правомочия распоряжения является отчуждение, выражается в переносе собственником права на приобретателя.

Собственнику необходимо распоряжение, чтобы реализовать свое положение на рынке. Товары, как известно, производятся для обмена. При обмене право собственника переносится от продавца на покупателя. Поэтому продавец как собственник товара должен иметь возможность перенести право собственности. Цели осуществления правомочия распоряжения в соответствии с разными формами собственности различны.

Как правило, собственник не обязан осуществлять правомочия распоряжения. В принципе от его усмотрения зависит решение о том, когда и в какой форме он осуществит свое право распоряжения; он не должен лишь при этом нарушать закон. Правда, в некоторых случаях можно обязать собственника осуществить свое право распоряжениям в тех случаях, когда общество заинтересовано в осуществлении такого распоряжения, и к тому же, если учесть, что и закон обязывает к этому собственника. В силу закона или иного правового основания, право осуществления правомочия распоряжения может быть отнято у собственника или ограничено. В определенных случаях правомочие распоряжения может быть осуществлено только с согласия государства. Например, для осуществления правомочия распоряжения ограниченно дееспособным лицом требуется согласие на сделку законного представителя.

Право распоряжения может осуществляться и несобственником вещи. Такое может происходить в силу специального указания закона, либо по договору с собственником (например, железная дорога при невозможности выдать груз грузополучателю передает его другому лицу).

Собственник имеет не только благо от своей собственности (обладание имуществом и получение от его использования доходов, удовлетворение потребностей), но и несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества (капитальный ремонт, страхование и т.д.), если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить данное бремя на третье лицо. Если имущество правомерно находилось у третьих лиц, то понесенные ими расходы на содержание чужого имущества подлежат возмещению собственником (например, при содержании безнадзорного или пригульного скота и т.п.).

Договором может быть предусмотрено и другое. Так, при передаче во временное пользование имущества, его содержание может быть возложено на пользователя. Расходы по содержанию имущества не возмещаются лицу, обладающему вещью недобросовестно и неправомерно (ст. 263 ГК).

Случаем бремени является возложение риска случайной гибели или случайной порчи имущества. Риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договором (ст. 190 ГК). Однако правило о несении риска собственником диспозитивно и переход этого риска на приобретателя может быть отнесен законом или договором к иному моменту. Например, стороны могут предусмотреть в договоре переход на получателя риска случайной гибели проданной вещи уже с момента заключения договора (к примеру, купли-продажи) до передачи ему вещи, то есть до перенесения на покупателя права собственности.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельньш участок, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК. РК).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором. Если он своевременно не освобождает участок, арендодатель вправе требовать арендной платы за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки -- то и их возмещения. Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат земельного участка.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесенияя арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного земельного участка.

Земельный кодекс (п. в ст. 22) устанавливает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или собственности, преимущественное право его покупки имеет арендатор данного земельного участка -- за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки земельного участка в силу п. 1 ст. 36 ЗК РК.

При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности), или на период трудовых отношений (служебные наделы). Земельный кодекс РК выделяет, таким образом, три возможных вида безвозмездного срочного пользования в зависимости от того, кому принадлежат предоставляемые в пользование земли: государству (муниципальным образованиям), организациям отраслей, работники которых имеют право на служебные земельные наделы, или иным юридическим лицам и гражданам.

Из земель, находящихся в государственной и собственности, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Иные юридические лица и граждане могут получить такие участки в аренду. Этот вид безвозмездного срочного пользования возникает на основании акта органа исполнительной власти или органа местного самоуправления. Участки предоставляются на срок не более чем один год.

Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц земельными участками, принадлежащими другим гражданам или юридическим лицам, осуществляется на основе договора. При этом в соответствии с п. 2 ст. 690 ГК РК коммерческая организация не вправе передавать имущество (в том числе земельный участок) в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Порядок заключения и исполнения договора безвозмездного пользования регулируется ст. 689--701 ГК РК, по отношению к нему применяются также некоторые правила о договоре аренды, во многом сходном с рассматриваемым договором.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такой договор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения). Землепользователь же вправе во всякое время отказаться и от договора, заключенного с указанием срока (если этим договором не предусмотрено иное), также предупредив собственника за один месяц.

Договор безвозмездного пользования земельным участком прекращается в случае смерти гражданина-землепользователя или ликвидации юридического лица-землепользователя, если иное не предусмотрено договором. В случае же смерти собственника земельного участка или реорганизации юридического лица-собственника, предоставившего земельный участок, их права и обязанности по рассматриваемому договору переходят к наследнику (правопреемнику), также к новому собственнику переходят права и обязанности по договору безвозмездного пользования в случае отчуждения земельного участка.

Порядок предоставления организациями в безвозмездное пользование служебных земельных наделов своим работникам практически без изменений существовал в течение многих лет в советском, затем казахстанском законодательстве и ныне воспроизведен новым Земельным кодексом.

Право предоставления служебных земельных наделов имеют организации только определенных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков). Категории работников таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления устанавливаются законодательством Казахстана и законодательством субъектов Казахстана.

Служебные наделы предоставляются на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

3.4 Понятие сервитута

Сервитут и право ограниченного пользования, чужим земельным участком -- синонимы. Сервитуты предусматривались еще в римском праве как права на чужую вещь и имели несколько разновидностей. Современное казахстанское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РК собственник недвижимого имущества, в том числе земельного участка, вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Такого рода сервитут Земельный кодекс называет частным сервитутом. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Земельный кодекс ввел также понятие публичного сервитута, который представляет собой отношения, которые прежде рассматривались чаще как установленные законодательством ограничения прав на землю. Публичный сервитут устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятия земельного участка. Публичные сервитута могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Казахстана.

Установлены публичные сервитута для продаваемых застроенных земельных участков, в соответствии с которыми собственники указанных земельных участков обязаны обеспечить:

а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

б) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

в) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь законом или принятыми в соответствии с законом нормативно-правовыми актами.

Законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут, определяются и права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута (п. 2 ст. 41 ЗК РК).

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Частный сервитут может быть установлен в интересах не только собственника земельного участка, но и лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или пользования.

Обременение земельного участка сервитутом, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Причем осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК РК).

И публичный, и частный сервитут может быть срочным или постоянным, т. е. устанавливаться на определенный срок либо без указания определенного срока.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено и законами. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, также могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

И на публичные, и на частные сервитуты распространяется норма ст. 275 ГК РК о том, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации. В соответствии со ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

Заключение

Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается весь мир, одной из главных своих причин имеют, в конечном счете, попытки изменить сложившиеся отношения собственности, утвердить новый строй этих отношений. В одних случаях эти попытки приводили к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно переходило на новую, более высокую степень своего развития. Но случалось, что в результате ломки отношений собственности общество оказывалось отброшенным далеко назад и попадало в трясину, из которой не знало, как выбраться.

В нашей стране на протяжении двадцатого века дважды происходила ломка отношений собственности. Первая началась в октябре 1917 года и завершилась невиданной катастрофой, последствия которой будет «расхлебывать» еще не одно поколение. Вторая происходит в наши дни. Ее основная цель - вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, сколотить достаточно широкий слой частных собственников, который стал бы социальной опорой нынешнего режима. Так что же такое собственность?

В самом первом приближении собственность можно определить как отношение индивида или коллектива к принадлежащей ему вещи как к своей. Собственность покоится на различении моего и твоего. Любой тип и любая форма собственности, как бы высок в том или ином конкретном случае ни был уровень обобществления или, что то же самое, уровень коллективизации собственности, могут существовать лишь при условии, что кто-то относится к условиям и продуктам производства как к своим, а кто-то к чужим. Без этого вообще нет собственности. С этой точки зрения любая форма собственности является частной, какой бы идеологической мишурой, преследующей вполне прозаические цели, это ни прикрывалось.