Мошенничество в сфере жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Исторический аспект становления и современное состояние преступности в сфере недвижимости

1.1 Этапы становления рынка недвижимости

1.2 Этапы криминализации рынка недвижимости

1.3 Признаки современной преступности в сфере рынка жилья

2. Проблемы квалификации и ответственности (на примере ПК)

2.1 Составы экономических преступлений, предусмотренные УК РФ за противоправные деяния на рынке жилья

2.2 Борьба с преступностью на рынке жилья в Приморском крае

Заключение

Список используемой литературы

преступность рынок жилье недвижимость



Введение

Преступность на рынке жилья относительно новое явление, поскольку и сама сфера оборота недвижимости существует не так давно, однако является важной и требующей подробного изучения проблемой.

До распада СССР в нашем государстве операций с недвижимостью официально не существовало, поскольку у граждан не было частного права собственности, и, как правило, жилье принадлежало людям на основании договоров социального найма. В то время основным действием, которое можно было провести со своей недвижимостью, был обмен. После проведения реформ в 1990-хх гг., гражданам разрешили приватизировать жилье и распоряжаться им по своему усмотрению, то есть у них появилась возможность покупать, продавать, дарить, закладывать, завещать свое жилье и совершать другие сделки. С тех пор начал свое формирование рынок недвижимости.

За время своего существования сфера оборота жилья не только стала одной из наиболее значимых сфер экономики, но и приобрела важное социальное значение, затрагивая интересы практически всех слоев населения. Однако есть и другая отрицательная сторона данной сферы социально-экономических отношений, которая выражается в том, что с увеличением сделок на рынке жилья, начало увеличиваться количество преступлений, совершаемых в рассматриваемой области.

Преступность на рынке жилья достаточно быстро приобрела особые качества и характер, которые требуют отдельного рассмотрения и вызывают актуальность данной работы. Следует обратить внимание на то, что вред, причиняемый такими преступлениями, невозможно оценить как ущерб сугубо материального характера. Он чаще имеет еще и морально-психологическую характеристику. Нередко потерпевшие от таких преступлений не только остаются без жилья, но и оказываются на улице без средств к существованию. Достаточно распространенными являются случаи лишения жизни собственников квартир. Вместе с тем, несмотря на значительную общественную опасность рассматриваемых преступлений, в настоящее время не выработано эффективных средств, которые могли бы служить действенными гарантиями защиты прав и законных интересов законопослушных собственников или приобретателей жилья.

Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993-1996 гг. - в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов История афер на рынке недвижимости. URL: http://estateru.com/pravila/.

Да и на современном рынке жилья России, судя по неутешительной статистике, каждая десятая сделка в сфере недвижимости заканчивается крахом для одной из сторон Преступные группировки в сфере недвижимости. URL: http://realty.obozrevatel.com/analitics/prestupnyie-gruppirovki-v-sfere-nedvizhimosti.htm. По данным исследований объединений риэлторов, каждая тридцатая сделка с недвижимостью чревата неприятностями для собственников, начиная от подделки документов и мошенничества до захвата заложников и убийства. Из числа преступлений в этой сфере наиболее распространены мошенничество - 50,%, вымогательство - 11%, убийство - 10,%, должностные преступления - 4% Под прицелом - недвижимость Липецка. URL: http://vmeste48.ru/content/pod-pritselom-nedvizhimost-lipetska. Все это свидетельствует о крайней актуальности выбранной темы.

Объектом дипломной работы явились общественные отношения, возникающие по поводу охраны рынка жилья от преступных посягательств.

Предмет исследования составляют криминологические и уголовно-правовые аспекты охраны рынка жилья от преступных посягательств.

Цель исследования - выявление факторов, влияющих на преступность в сфере рынка жилья, уголовно-правовой анализ мер охраны недвижимой собственности.

Что касается научных исследований, посвященных данной проблеме, то их число невелико - это диссертационные работы В.Н. Антонова, А.Р. Балаяна, В.Л. Волкова, И.В. Жеребчикова, С.Б. Иващенко, Р.Н. Шумова.

Теоретическую основу дипломного исследования составили труды отечественных ученых по уголовному праву и криминологии.

Нормативной базой данной работы являются: Конституция Российской Федерации, действующее уголовное законодательство, постановления Правительства Российской Федерации. Автором были проанализированы постановления Пленумов Верховных Судов РФ по уголовным делам, а также изучены статистические данные ГИЦ МВД РФ, материалы уголовных дел о преступлениях на рынке жилья, совершенных в Приморском крае.



1. Исторический аспект становления и современное состояние преступности в сфере недвижимости

1.1 Этапы становления рынка недвижимости

Начальной точкой развития современного рынка жилья можно считать 1990 г., когда в результате принятия Закона от 24.12.1990 г. «О собственности в РСФСР» в законодательной доктрине было восстановлено деление имущества на движимое и недвижимое, а также было официально признано существование частной собственности на недвижимость.

Однако заметим, что некоторые элементы рыночных отношений в сфере недвижимости присутствовали и до 1990 года. Например, договор купли-продажи осуществляли под прикрытием обмена жилья, при котором жильцы одной из них производили неофициальные выплаты в пользу жильцов другой квартиры (большей по площади или в которой произведен более дорогой ремонт). Таким образом, эти сделки носили теневой характер.

Имели место случаи, когда купля-продажа осуществлялась посредством оформления фиктивных браков, где «покупатель-супруг» прописывался в приобретенной им квартире, а через некоторое время, расторгнув брак с «продавцом», выписывал его из квартиры. Наличие подобных «жилищно-рыночных» отношений не может быть расценено как составляющее рынка жилья. Кроме этого в советской экономике вообще товарная сущность жилья отрицалась, оно рассматривалось лишь как объект потребления, распределение которого осуществлялось исключительно государством. Из этого можно сделать вывод, что рынка жилья в СССР не было Березин И. Миф о «пере-потреблении» или несколько слов в защиту «потребительского общества» // МаркетингПРО №3,2009. - С. 37-39..

В форме прямого обмена жилплощадью в домах государственного жилищного фонда рынок городского жилья в СССР существовал и до начала приватизации. Правда, он весьма жестко регламентировался государством. Это не исключало, как уже было сказано выше, возможности для обладателя более просторной и качественной квартиры получить доплату в денежной форме, однако деньги играли в этих сделках обмена весьма незначительную роль. Деньги как таковые интересовали в основном маклеров, их работа оплачивалась, и граждане считали это нормальным: ведь только маклер мог в советское время быстро обеспечить нужный вариант обмена. С этой точки зрения рынок жилья и сегодня во многом остается «советским». Именно поэтому следует говорить не о становлении рынка жилья в первой половине 1990-х гг., а о легализации советского «административного» рынка. Государство уже более не выступало посредником в обменных операциях с жильем, а сами эти операции превратились в акты купли-продажи. Роль посредника отныне играли деньги, а само жилье приобрело рыночную стоимость Костров В. Приватизация жилья: как стать миллионером? // Бюллетень недвижимости, 2009, № 1. - С. 16-18..

Р.Н. Шумов выделил несколько этапов развития рынка жилья. По его мнению, началом становления рассматриваемой экономической сферы стал момент, когда граждане получили юридическую возможность становиться участниками оборота жилья в декабре 1990 г. Однако в течение всего 1991 г. сделки с жильем практически не совершались, поскольку отсутствовал отработанный механизм оформления сделок, связанных с переходом права собственности на жилые помещения. Интенсивное развитие рынок жилья получил лишь с началом массовой приватизации в 1992 г. Именно в это время наступил период радикальных рыночных преобразований, открывших путь к быстрой (в том числе и бесплатной) приватизации жилья. В период времени с 1992 по 1994 гг. в России было приватизировано 507 млн. квадратных метров жилой площади, что на тот момент составляло около 20% от общего размера жилищного фонда Шумов Р.Н. Охрана рынка жилья от преступных посягательств: криминологический и уголовно-правовой аспекты. Диссерт. канд. юрид. наук. - М., 2004.

Вместе с тем, количество предложений на рынке жилья в этот период времени не соответствовало уровню спроса. Образовавшийся дефицит предложений жилья к продаже привел к бурному росту цен все объекты жилой недвижимости, который сопровождался опережающим спросом на все виды жилья (квартиры, дома в частном секторе). В то же время постепенно происходил и процесс наполнения рассматриваемого рынка (в основном, за счет приватизации), что способствовало увеличению общего объема сделок с жилой недвижимостью. Уровень объема сделок на рынке жилья в 1994 г. по сравнению с 1992 г. увеличился более чем в 5 раз. В последующие годы динамика объема сделок на рынке жилья не характеризуется подобным увеличением количества сделок. В этой связи период развития рынка жилья с 1992 по 1994 гг. можно назвать как этап «стихийного становления».

С момента начала развития рынка жилья образовалась и стала развиваться его инфраструктура. Уже в 1992 г. появились первые агентства недвижимости, компании, занимающиеся строительством и перспективным инвестированием в недвижимость. Однако деятельность риэлтерских компаний в первые годы существования рынка жилья в основном сводилась только к подбору требующегося жилья или поиску покупателей на определенное жилье, без полного юридического сопровождения сделок. Квалификация их сотрудников была низкой, так как практически никто из них не имел соответствующего опыта работы в рассматриваемой сфере.

За счет появления частных строительных компаний активно стал развиваться рынок первичного жилья, но в сравнении с рынком вторичного жилья его роль на рынке недвижимости была минимальна.

В 1995 г. цены на жилую недвижимость, достигнув достаточно высокого уровня, стабилизировались, а в 1996 г. стали снижаться. Стабилизации цен на рынке жилья способствовало его насыщение за счет новостроек и смещение приоритетов покупателей. Если ранее на этапе «стихийного становления» можно было достаточно дорого продать практически любой жилищный объект, то теперь цена диктовалось не только состоянием самого объекта, но и развитостью окружающей инфраструктуры, состоянием подъезда и придомовой территории.

С 1995 г. получило развитие строительство нового элитного жилья и реконструкция жилищного фонда в престижных районах. Инвестиционные компании не могли не отреагировать на смещение потребительских интересов в сторону нового качественного жилья и поэтому главным ценовым детерминантом на рынке жилья, стало ценообразование в сфере первичного жилья.

С началом падения цен на жилые помещения в сфере рынка жилья появились новые методы продаж жилой недвижимости - в рассрочку. Были разработаны многочисленные схемы постепенной оплаты всей стоимости квартир, в том числе и через ипотечные кредиты.

Подобная стабилизация рынка жилья продолжала сохраняться до финансового кризиса в августе 1998 г. Именно этими временными рамками (1995 г. - август 1998 г.) и характеризуется второй этап развития рынка жилья, который можно назвать этапом «стабилизации».

На этом этапе существенно возросла квалификация работников агентств недвижимости, которые уже успели приобрести необходимый опыт работы. Наиболее крупные и авторитетные компании создали объединенияриэлторов такие, как Московская ассоциация риэлторов (MAP), Российская гильдия риэлторов (РГР). В 1995 г. было введено обязательное лицензирование риэлтерской деятельность. Теперь каждая лицензированная компания имела банковскую гарантию своей деятельности, и профессиональная ответственность риэлторов страховалась уполномоченными на это страховыми компаниями.

После кризиса 1998 г. покупательская способность на рынке жилья резко снизилась. Паралич банковской системы привел к тому, что даже запланированные сделки были сорваны. Участники же рынка, имеющие долларовые сбережения в «свободном обращении», заняли выжидающую позицию и никаких сделок не совершали. В связи с указанным цены на жилую недвижимость стали снижаться и к концу 1999 г. снизились примерно в 2 раза относительно докризисного уровня. Достаточно низкий уровень цен оставался и в 2000 г. Финансовый кризис затронул риэлтерские и другие компании, входящие в инфраструктуру рынка жилья, большинство из которых просто прекратили свое существование.

Таким образом, временной период рынка жилья с августа 1998 г. по 2000 г. можно отнести к самостоятельному этапу - «этапу депрессии как следствие финансового кризиса».

С начала 2001 г. окончательно стало ясно, что финансовый кризис рынком жилья практически преодолен, о чем свидетельствовал факт стабилизации цен (при наличии очень незначительных колебаний). С 2001 г. наряду с постоянным увеличением предложений (в основном за счет новостроек) на рынке жилья стал наблюдаться плавный и систематический рост цен, как на первичные, так и вторичные объекты. Причем рост цен почти не влиял на спрос, а наоборот, повышение цен иногда диктовалось высоким спросом (прежде всего на жилье в экологически чистых районах). В 2003 г. количество заключаемых сделок и пик запрашиваемых за них цен уже достиг, а в некоторых регионах превысил уровень этапа докризисного периода 1998 г. В условиях нестабильности валютного рынка, вложение денежных сбережений в жилую недвижимость стало рассматриваться многими гражданами, как наиболее перспективное и ликвидное. С 2001 г. рынок жилья вошел в следующую фазу своего развития, именуемую этапом «нового подъема». На данном этапе развития рынок жилья находится и в настоящее время.

Итак, в исследовании Р.Н. Шумова период существования рынка жилья подразделен на четыре основные этапы развития:

1. Этап стихийного становления (1992-1994 гг.).

2. Этап стабилизации (1995 - август 1998 гг.).

3. Этап депрессии как следствие финансового кризиса (конец 1998 - 2000 гг.).

4. Этап нового подъема (2001 г. и по настоящее время).

Есть и иные подразделения периода развития рынка недвижимости. Исследователи, изучающие состояние рынка недвижимости России, выделили три этапа его развития.

1 этап. С 1991 по 1995 гг. возникновение стихийного рынка и зарождение рыночных отношений. В это время начинает накапливаться первоначальный капитал, но правомерных отношений между участниками рынка не существует. Они возникают хаотично, и не оформлены юридически. Наиболее предприимчивые уже понимают, что их социальное и материальное благополучие зависит от того, сколько им отломится от большого пирога. В этот период возникают, например, различные махинации с приватизацией, появляются финансовые пирамиды и т.д. Старые законы уже не действуют, культура капиталистических отношений не сформирована, а новые законы, регулирующие рыночные отношения, пока не написаны. На первом этапе развития рынка недвижимости предложение формировало спрос. Конкуренции среди предложений почти не было, потребитель доверял любой информации, полученной путём кричащих реклам, рекламных роликов, и всё это оказывало влияние на возможность хорошо продать товар, не прибегая к особым маркетинговым ухищрениям и трюкам.

2 этап. С 1995 по 2012 гг. относительное затишье. В этот период завершается передел собственности, страна восстанавливается от различных, потрясших её, экономических катаклизмов: разрушение банковской системы, «чёрный вторник», обманная приватизация и др. Наученный на собственных неудачах и ошибках, боясь потерять последние накопления, народ боится вкладывать деньги в недвижимость. Этот период - начало развития новой законодательной базы, регулирующей рыночные отношения и устанавливающей общие для всех правила игры. Но рынок в этот период существует, в основном, за счёт доходов «новых русских», так как они единственные, кто доверяет действующей политике на рынке недвижимости и инвестирует свои деньги в строительство. Остальной народ находится в стадии всеобщего недоверия и пессимизма.

В это время появляется понятие «элитная недвижимость». Люди с деньгами смогли отказаться от квартир в панельных домах, и начинается реализация эксклюзивных проектов. Но это пока не всеобщее народное предпочтение. Период так называемого, затишья наступает и в рекламе. Примитивные рекламные уловки, которые пару лет назад ещё хорошо работали, уже не дают ожидаемого результата. Необходим какой-то более изощрённый, в психологическом и профессиональном плане, продукт, который смог бы своими методами и способами эффективно воздействовать на клиента, ибо рекламу воспринимают, как надоедливую и навязчивую. Назрела необходимость изменения и рекламного рынка, и рынка недвижимости, повышение их профессионализма и ответственного подхода к делу.

3 этап. С 2012 г. кризис и восстановительный этап. События экономического кризиса 2012 г. немного приостановили медленное поступательное движение к созданию цивилизованных рыночных отношений, начавшееся ранее. Народ снова паникует, усиливаются недоверие и пессимистическое отношение к действительности. Единственное, что сейчас волнует, - как сохранить свой бизнес и свои деньги. Ни о каком профессиональном развитии и учёте интересов покупателей сейчас нет и речи. На формирование потребительской психологии оказывают влияние только экономические факторы. Все рынки, в том числе и рынок недвижимости, замерли. Идёт борьба за выживание… Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. URL: http://www.pp-g.ru/articles/gorodskaya-nedvizhimost/etapy-razvitiya-i-sistemnye-problemy-rynka-nedvizhimosti-v-rossii.h

Есть авторы, которые выделяют пять этапов:

1. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991-1995 гг., для которого характерна стадия первоначального накопления капитала.

2. Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 гг.

3. Кризис 1998 г. и посткризисный (восстановительный) период: 1998-1999 гг.

4. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998-2002 гг.

Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000?х гг. (1998-2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет. Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений. Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика.

Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Для маркетинговых служб, рекламных агентств это время связано с самоутверждением, желанием доказать свою значимость и заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций. Теперь модно стоять на абонентском обслуживании у какого-нибудь рекламного агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры).

Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара. По сути, навязанное рекламное предложение формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно, что нередко являлось опосредованными факторами совершения мошенничеств в рассматриваемой сфере.

5. С 2002 г. по настоящее время этап профессионального развития рынка недвижимости.

Ключевые слова этого периода - «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях. Наступает «эпоха покупателя», на рынке утвердилось золотое правило - «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится - не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе. Что касается рынка предложения, то он тоже несколько меняет свою структуру, ориентируясь на потребителя. В связи с растущим уровнем благосостояния населения увеличивается прослойка людей, причисляющих себя к среднему классу. Рынок реагирует на эту тенденцию растущим количеством проектов бизнес-класса.

В конце 2006 - начале 2007 гг. произошли корректировки по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Наметилась стабилизация цен на жилье. Доходность жилищного строительства составила 15…20 %. На протяжении всей истории существования рынка недвижимости количество сделок на вторичном рынке значительно превышает уровень сделок на первичном (например, в Москве - в 34 раза). Соотношение чистых и альтернативных продаж (разнообразные варианты обмена) - примерно 20 : 80 (в 2006 г. в Москве - 18 : 82), т. е. основной объем спроса формировался за счет обменных операций Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимости / Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - с. 49..

Развитие рынка недвижимости в России, если рассматривать его в историческом контексте и брать за критерий оценки состояние аналогичных рынков на Западе, идет в верном направлении - от стихийного к уравновешенному и цивилизованному. Сегодня стабильный и надежный рынок недвижимости с благоприятным инвестиционным климатом дает прирост в среднем 5-10 % в год. Такие показатели характерны для стран Западной Европы и пока являются основным ориентиром при определении надежности и цивилизованности рынка недвижимости. Это важно учитывать при анализе российского рынка и оценке того или иного этапа его развития, а также при формировании потребительских предпочтений.

Рынок недвижимости, его становление и развитие неодинаковы в пределах территории России, они имеют свои особенности в различных регионах и городах России. Темпы развития рынка (сроки начала и продолжительность стадий, а также конкретные темпы роста цен) могут быть различны и во многом зависят от целого ряда других факторов.

В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как:

- административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития;

- структура и состояние недвижимого фонда города;

- удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств;

- наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры;

- природно-климатические условия;

- качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку) Становление и развитие рынка недвижимости в России / Федеральный портал protown.ru. - URL: http://protown.ru/information/hide/3152.html.

В таблице 1 представлена динамика цен на рынке жилищной недвижимости в различных городах страны после 1992 г. Кроме того, изучение рынка конкретных городов показало, что в условиях переходной экономики и высокой степени нормотворческой самостоятельности субъектов Федерации, важными факторами, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, являются политическая ориентация местных властей и степень их активности на рынке. В свою очередь, от них зависит состояние ряда других факторов, влияющих на уровень цен на жилье: развитие инфраструктуры, направленность нормативно-правовой базы, степень криминализации рынка и т.д.

Естественным следствием произошедшего в России в 1990-х гг. перехода к рыночному хозяйству стала концентрация капиталов в крупных городах, где произошло достаточно быстрое приспособление экономики к новым рыночным условиям хозяйствования. Интенсивное развитие негосударственного сектора в столицах, ряде региональных и промышленных (при наличии экспортоориентированных, конкурентоспособных производств) центров с большими объемами финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами обеспечило появление достаточно многочисленных высокодоходных групп населения, имеющих соответствующую планку потребностей. В этих условиях рынок недвижимости достаточно быстро развивается, а цены на нее со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. Что касается Приморского края, г. Владивостока в частности, то в указанном регионе в связи с подготовкой и проведением в сентябре 2012 г. саммита АТЭС значительно вырос спрос на жилую недвижимость в целях аренды, что свидетельствует о бурном подъеме в указанной сфере.

Все эти этапы и их характеристика даны для того, чтобы лучше понять, что служило криминогенными факторами совершения преступлений, вязанных с оборотом недвижимости в тот или иной временной период. Далее будет рассмотрено развитие криминального рынка жилья.

1.2 Этапы криминализации рынка недвижимости

Следует отметить, что наряду с развитием гражданско-правовых отношений на рынке жилья, активно стали развиваться преступные деяния в указанной сфере.

В начале становления рынка жилья преступные деяния были в основном связаны с обманом при обмене квартир. Например, в периодической печати средств массовой информации систематически сообщалось о высокой степени криминализации данного рынка. Заголовки статей в основном носили следующие наименования: «Московская квартирная рулетка», «Как уберечься от мошенников», «Мертвое дело», «Обезврежена банда, убивавшая за квартиры» и т.д. См. Шумов Р.Н.

Пик преступности на рынке жилья приходится на период «стихийного становления» или иными словами на «этап повальной приватизации». Такое положение дел можно объяснить отсутствием в этот период времени должного государственного контроля за функционированием данного рынка. Объявив приватизацию жилья, органами власти не было вовремя разработано правовое обеспечение сделок с жилой недвижимостью. Характерной особенностью деятельности риэлтерских компаний и компаний, занимающихся строительством и перспективным инвестированием жилой недвижимости, на первых этапах являлось несовершенство этой деятельности. Юридическая ответственность фирм на этом этапе фактически отсутствовала, поскольку сами фирмы не имели ни государственной лицензии, ни банковской гарантии своей деятельности. В случае причинения ущерба вопрос о материальной компенсации зависел от наличия у пострадавшей стороны неформальных способов воздействия на недобросовестных исполнителей или участников сделки. При таком состоянии дел полноценно защитить себя могли лишь более состоятельные участники сделок, а не простые граждане.

Счетная палата выявила, что приватизационные сделки с 1993 по 2003 г. по сути являются экономическими преступлениями. Всего за период 1995-2002 гг. органами прокуратуры выявлено 3850 преступлений, связанных с приватизацией. В 2003 г. выявлено около 3,5 тыс. преступлений в сфере приватизации, что почти столько же, сколько было совершено за предыдущие 7 лет! Однако никто из высших должностных лиц государства ответственности за подписанные ими нормативные акты, результаты приватизации и ее последствия для экономики России до сих пор не понесДеятельность Путина и Медведева - диверсия? 18.03.2011. URL: http://svetlana.peunova.ru/diversia.

В процессе криминального передела госсобственности прямые потери государства составили только в 1995 г. 10 трлн. руб. В ходе форсированной приватизации повсеместно практиковалось искусственное занижение стоимости при аренде и продаже муниципальной собственности, массовый характер приобрели хищения денежных средств от продажи акций. По утверждению аналитического центра Российской академии наук, 55% капитала и 80% голосующих акций были переданы в ходе приватизации в руки российского и зарубежного криминального капитала. По словам Генерального прокурора РФ Ю. Скуратова, в 1996 г. в России было совершено около 2000 преступлений, связанных с приватизацией. На первых этапах разгосударствления в целях фактического расхищения госимущества создавались закрытые АО и в обход программы приватизации производилась незаконная продажа и аренда с выкупом не подлежащих приватизации объектов, составлялись фиктивные договоры аренды, нарушались правила проведения аукционов и конкурсов и т.п. В настоящее время полученная незаконными путями собственность легализируется и преступные группы становятся полноправными участниками рыночных отношенийСм. там же.

На этом этапе не было принято никаких мер, гарантирующих защиту граждан от преступных посягательств. В так называемую группу риска попали в первую очередь престарелые, несовершеннолетние и инвалиды. Перечисленная категория граждан в силу своего возраста, физических или психических недостатков по понятным причинам не могли самостоятельно защищать свои права на жилое имущество и легко становились жертвами преступлений. Приобретенное преступным путем жилье таких граждан сразу же и без труда продавалось, так как никаких апробированных методик по проверке жилья на «юридическую чистоту» не существовало. Добыть необходимую информацию о проверяемом объекте, например, проверить официально подлинность паспорта владельца жилья через правоохранительные органы или подлинность его права собственности в регистрирующем органе и за короткий срок было весьма непростым делом. Некоторыми риэлтерскими фирмами для таких проверок безусловно использовались определенные информационные каналы, но они относились к числу неофициальных и в связи с этим большинству участников рынка были недоступны.

Еще одной из детерминант преступности в сфере оборота жилья являлось то, что передача денежных средств за жилое помещение в этот период времени зачастую осуществлялась не через банки, а напрямую («где-нибудь» на частной квартире или вообще в машине), что само по себе представляло хорошую «приманку» для субъектов преступления.

Бурный рост цен на жилье породил большое несоответствие между оценочной (т. е. балансовой) стоимостью жилищных объектов и их рыночной ценой. Такое обстоятельство способствовало не только совершению налоговых правонарушений, но и приводило к дополнительному риску покупателей жилья. Приобретая жилье по рыночной цене, они в случае лишения их в последующем права собственности в судебном порядке не могли получить свои средства в полном объеме, а лишь ту часть, которая указана в договоре о соответствующей сделке. Судебной практике известен не только такой способ мошенничества, но и существование целых преступных групп, специализирующихся на таких преступлениях. Преступные группировки существовали и во Владивостоке, им также были не чужды преступления, связанные с вымогательством, предметом которых являлось жилье граждан. После распада СССР в конце 1991 г., российская организованная преступность смогла извлечь выгоду из процесса приватизации и экономической реформы и в результате необычайно выросла, накопила огромное богатство, увеличила влияние. Простой гражданин оказался в большом проигрыше при захвате собственности, сопровождавшем крушение советской власти См.: Организованная преступность Дальнего Востока: общие и региональные черты. / Уч. пособие. - Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та. 1998. - 260с..

На втором этапе формирования рынка жилья, выделенном Р.Н. Шумовым, число преступлений значительно снизилось. Сложившаяся ситуация во многом объяснима тем, что на этом витке развития рынка государство всерьез озаботилось состоянием дел в жилищной сфере, его криминализацией и полной бесконтрольностью деятельности участников рынка. Прежде всего были приняты меры по защите пенсионеров, инвалидов и несовершеннолетних. С этого момента сделки, направленные на отчуждение жилья, принадлежащего данной категории граждан, должны были проходить обязательную экспертизу в государственных органах на предмет легитимности таких сделок. В дальнейшем эта мера была дополнена и новым порядком снятия и постановки граждан на регистрационный учет по месту жительства.

Новая методика предписывала обязательную постановку на учет гражданина по новому месту жительства, и только после этого сделка регистрировалась. Данная мера была направлена на предотвращение случаев исчезновения граждан, лишения их жизни либо оставление их вообще без какого-либо жилья в результате противоправных действий субъектов преступления.

Однако о практической и юридической проработанности таких мер говорить было преждевременно. Рассмотрение дел, касающихся граждан из «группы риска», в попечительских советах породило в большинстве случаев излишнюю бюрократическую волокиту, в том числе и при осуществлении легитимных сделок. Чиновники, уполномоченные принимать решение, часто толковали постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г. «Об утверждении правил регистрации и снятия с учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» произвольно, и многие люди, совершавшие вполне безобидные сделки (равноценный обмен), подолгу вынуждены были доказывать в попечительском совете, что они не «враги» своим детям или престарелым родителям.

Замедление темпов снижения преступности с осени 1998 г. очевидно следует рассматривать как следствие произошедшего в этом году финансового кризиса. Граждане, имеющие долги в долларовом эквиваленте, были вынуждены продавать свои квартиры, что и активизировало криминализацию рынка.

Общее снижение количества преступлений на рынке жилья можно объяснить в первую очередь резким сокращением числа заключаемых сделок связанных с жильем. Определяющим фактором указанного стал «паралич» банковской системы. Потенциальные покупатели не смогли воспользоваться своими финансовыми активами, размещенными в банках, а многие уже заключенные сделки были расторгнуты.

Преодолев финансовый кризис, рынок жилья перешел к этапу нового подъема. В первом полугодии 2000 г. по сравнению с кризисным периодом осени 1998 г. на рынке жилья наметились значительные изменения. Главным образом была восстановлена деятельность риэлтерских компаний, а цены на их услуги и объекты жилой недвижимости значительно снижены. Поэтому граждане, желающие приобрести жилье, уже, как правило, предпочитали обращаться в риэлтерские компании (вновь возникшие или преодолевшие кризис августа 1998 г.), а не к частным лицам, т.е. «черным маклерам». К тому же специалисты риэлтерских компаний к этому моменту уже приобрели достаточный опыт и значительно меньше стали заключать рискованные сделки, хотя и сулящие большую прибыль.

Указанные обстоятельства, конечно, оказывают позитивное воздействие на преступность рынка жилья, но увеличение количества сделок с жильем опять-таки активизировало криминальный потенциал рынка, что отразилось на общем количестве преступлений в положительную сторону.

Результаты социологического исследования свидетельствуют о том, что в условиях современного рынка жилья имеет место заключение всевозможных видов гражданско-правовых сделок. К таким сделкам относятся: купля-продажа, мена как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения жилищной площади, дарение, договор пожизненного содержания (рента) и т.д. И, если раньше обмен был единственным действием с квартирой, которое могли осуществлять граждане, то сейчас преобладающими стали сделки купли-продажи и только потом мены. При этом наибольшей популярностью при покупке жилой недвижимости пользуются однокомнатные квартиры в новых домах, затем двух и трехкомнатные квартиры. Элитное жилье приобретается значительно реже.

Субъектами договорных отношений рынка становятся разные категории граждан. В этом процессе участвуют практически все слои населения. При этом старики, безработные, малоимущие и другие слабо защищенные категории продают или меняют свое жилье, как правило, в сторону уменьшения, пытаясь таким образом получить средства на первоочередные расходы. Покупателями зачастую становятся люди в возрасте от 30 до 45 лет. Причем жилье приобретается ими не только для себя, но и для своих родителей или детей.

Мошенничества возможны при любой форме договорных отношений: купля-продажа, аренда, мена и т.д. Официальной статистики о мошеннических преступлениях в рассматриваемой сфере нет. Однако с 2003 г. в статистических данных ГИЦ МВД РФ появляется статистика преступлений экономической направленности, связанных с приватизацией. Правоохранительными органами в 2003 г. было выявлено 3604 факта незаконной приватизации, в 2004 г. было выявлено 3696 преступлений указанного вида, в 2005 г. - 4144 преступление, что на 6% больше, чем в 2004 г. С 2006 г. в общих сведениях о преступлениях, приведенных МВД РФ, обозначены данные об экономических преступлениях, связанных с операциями с недвижимостью, число которых в 2006 г. составило 3575, в 2007 г. было выявлено 9379 преступлений, что на 162,3% больше, чем в предыдущем году. В 2008 г. также наблюдается рост - 11170 преступлений, что на 19,1% больше, чем за прошлый год, аналогичный подъем и в 2009 г. - 12486 преступлений, что, по сравнению с периодом прошлого года, больше на 11,8%, в 2010 г. видно снижение на 21,58%, составляя 9804 преступления. За первое полугодие 2011 г. количество преступлений рассматриваемой категории составило 7238 преступлений, что незначительно ниже (всего на 0,7%) показателя аналогичного периода прошлого года Состояние преступности [Электронный ресурс] // Статистика МВД РФ. - URL: http://www.mvd.ru/presscenter/statistics/reports/.

Общее число зарегистрированных мошенничеств в Российской Федерации в 1991 г. составило 19 925, а уже в 1996 г. - 74 264 (рост в 3,7 раз). За период 1995-1999 гг. количество зарегистрированных случаев мошенничества выросло на 24,5 % с 67 243 (в 1995 г.) до 83 654 (в 1999 г.). В 1999 году показатель зарегистрированных мошенничеств составил 83 624. В 2000 году зарегистрировано 81 470 случаев мошенничества, в 2001 г. - 79 297, в 2002 г. - 69 348. В 2003 году всего в России было зарегистрировано 2 756 398 преступлений (прирост 9,1 %), среди них 376 791 (13,7 %) составляют преступления экономической направленности, из которых 87 471 (26,1 %) - мошенничества. Из 2 893 810 зарегистрированных в 2004 году преступлений 126 047 мошенничеств (4,4 %), причем данное преступление имеет наибольший показатель роста по сравнению с 2003 г. - 44,1 % Волков В.Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота недвижимости. Автореф. диссерт. канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2005. - с. 4..

В исследовании Волкова в целях определения удельного веса мошенничества на современном рынке жилья в общей массе всех совершающихся мошенничеств был выбран метод экспертных оценок. В качестве экспертов привлекались сотрудники полиции, следователи ОВД и прокуратуры. 95 % опрошенных указали, что мошенничество на рынке жилья встречается довольно часто Волков В.Л.: там же..

Итак, очевидно, что с распадом СССР, проведением многочисленных реформ в нашей стране с начала 1990-х гг., начал свое становление и развитие не только рынок недвижимости, но и преступность в указанной сфере. И чем шире становится рынок жилья, чем больше в нем задействовано участников различных категорий, тем больше становится преступлений, связанных с оборотом объектов недвижимости. Для того чтобы противостоять этому опасному явлению, необходимо разобраться, что из себя представляет современная преступность на рынке жилья, каковы ее особенности и характеристики, что будет сделано в следующем параграфе.

1.3 Признаки современной преступности в сфере рынка жилья

Преступность в сфере недвижимости имеет не только признаки, свойственные общей преступности в целом, но и обладает своими отличительными характеристиками.

Например, Р.Н. Шумов выделил следующие признаки преступности на рынке жилья:

- постоянная изменчивость приемов и способов совершения преступлений;

уникальность способов преступных посягательств (не характерных для большинства зарубежных стран);

сложность квалификации преступных деяний;

- значительная общественная опасность данной разновидности
преступлений.

Специфическим признаком многих современных мошеннических действий является осуществление их от имени юридического лица, в т.ч. оформление от его имени недействительных и оспоримых гражданско-правовых сделок, к заключению которых собственников жилья подтолкнули мошеннические действия руководителей этих фирм Фролова О.В, Фролов В.В. Преступления в сфере сделок с недвижимостью // Милиция. 2002. № 10. С. 49..

Преступность в жилищной сфере целесообразно рассматривать, как составную часть преступности в целом с присущими ей особенностями количественной и качественной характеристик.

Следует помнить, что любая преступность имеет свой коэффициент латентности. По мнению опрошенных работников риэлтерских организаций и сотрудников правоохранительных органов, преступления на рынке жилья следует отнести к минимально латентным. Вместе с тем, с их точки зрения 25% всех совершаемых на рынке жилья преступлений органами правоохранения не регистрируются Шумов Р.Н.: см. там же..

В качестве причин существования латентной преступности на рынке жилья выделяют следующие обстоятельства:

· сложность квалификации деяний;

· пробелы законодательства, в том числе и уголовного;

· недостаточная квалификация некоторых сотрудников правоохранительных органов;

· малозначительность ущерба (в данном случае можно говорить о противоправной деятельности информационно-риэлтерских фирм, так как причиняемый ими ущерб, как правило, не превышает 3500 рублей);

· особые отношения потерпевшего с преступником (например, родственные);

· опасение потерпевшим осуществления угроз со стороны преступника;

· противоправное поведение потерпевшего до или после совершения преступления.

Продолжая исследовать преступность на рынке жилья, следует остановиться и на личности преступника, которая является центральным звеном, связывающим причину и следствие преступного посягательства.

Исследования преступлений на рынке жилья, проведенные учеными, показали, что 85% преступлений совершаются в группе, из них 39% в организованной.

Возраст лидеров таких групп колеблется в пределах 25-30 лет, определить одной возрастной категорией других соучастников невозможно, так как в совершении преступлений очень часто принимают участие и несовершеннолетние, и люди пожилого возраста. Наиболее часто последние участвуют в совершении мошенничеств и в этом нет ничего удивительного. При мошенничестве преступники всегда пытаются расположить к себе потерпевшего, для чего и используют молодой или преклонный возраст своих «подельщиков». Будущие потерпевшие, заключая, как им кажется, выгодную сделку считают, что низкая или предлагаемая высокая цена за жилье связана с незнанием или неопытностью другой стороны. Кроме того, преступник в сознании граждан, как правило, представлен в образе человека средних лет, а несовершеннолетнего или пожилого человека (да еще если они работают в паре) трудно вообразить членом преступной группы.

Преступниками являются преимущественно лица мужского пола. При совершении преступлений путем применения насилия и угроз - 93%, путем обмана и злоупотребления доверием - 72%.

Ранее были судимы за аналогичные преступления (т.е. насильственные, корыстно-насильственные и корыстные преступления) 83% субъектов преступлений. Важно отметить, что предыдущей судимостью в большей степени характеризуются лица, совершившие преступления путем применения насилия и угроз.

Образовательный уровень выглядит следующим образом:

неполное среднее - 6%;

среднее (общее) - 31%;

среднее-специальное - 49%;

неполное высшее - 6%;

высшее - 8%.

Высокий уровень образования в большей степени присущ лицам, совершившим мошенничество. Изучение судебной практики показало, что мошенничество на рынке жилья совершают и лица, имеющие ученую степень и звание.

Не имели постоянной работы 58% преступников и 43% не имели семьи.

Злоупотребляли алкоголем и употребляли наркотики 25% преступников. При этом среди мошенников процент употребляющих наркотики или злоупотребляющих алкоголем значительно ниже, чем у остальных категорий и от общей массы составляет 7%.

Из общего числа изученных лиц 98% располагали относительно нормальными жилищными условиями. Однако лица, не имеющие таких условий, завладев чужим жильем, продолжали свою преступную деятельность на рынке жилья. Таким образом, можно признать, что мотивацией совершения преступлений для этих лиц явилась жажда обогащения, а не желание улучшения своих жилищных условий.

Среди множества факторов, обусловливающих нынешнее состояние преступности на рынке жилья, наиболее значимыми являются следующие:

- отсутствие четких правовых основ деятельности субъектов рынка жилья;

- неспособность и неготовность государственных структур к эффективному контролю экономических процессов, протекающих в жилищной сфере;

- быстро возрастающая криминализация общественных, а особенно экономических отношений.

Что касается причин и условий, способствующих совершению преступлений на рынке жилья, которые были отмечены специалистами риэлтерских компаний, то детерминанты преступности общей дополняют такие, как «непродуманность» стратегии государства в организационно-экономическом и нормативно-правовом обеспечении данной сферы отношений, отсутствие определенного склада мышления у большей части населения, правовой нигилизм, слабая социальная защищенность, отсутствие надлежащего социального контроля и контроля со стороны государственных органов за функционированием рынка жилья.

Резюмируя первую главу, отметим, что развитие рынка жилья возможно подразделить на несколько этапов. Каждый из них имеет не только отличительную, организационно-экономическую и правовую характеристику, но и криминологическую. Увеличение или снижение всей совокупности заключаемых на рынке жилья сделок неизбежно влечет за собой рост или снижение уровня преступности. Преступления, совершение которых имеет место на рынке жилья, в целом следует признать минимально латентными. Однако в такой части рынка как аренда данные преступления характеризуются максимальной латентностью. Личность преступников в жилищной сфере характеризуется разнообразием возраста, от несовершеннолетних и до пенсионеров; часто, наличием судимости за аналогичные преступления; более высоким уровнем образования по сравнению с другими преступниками. Главными составляющими причинного комплекса преступлений, совершаемых на рынке жилья являются: быстро возрастающая криминализация общественных и особенно экономических, отношений; правовой нигилизм общества и слабая социальная защищенность некоторых категорий граждан; недостатки в правовом регулировании сделок с жилой недвижимостью; отсутствие государственного и социального контроля за процессами протекающими на рынке жилья; недостатки в деятельности правоохранительных органов по предупреждению преступлений на рынке жилья.



2. Проблемы квалификации и ответственности (на примере ПК)

2.1 Составы экономических преступлений, предусмотренные УК РФ за противоправные деяния на рынке жилья

Круг преступлений, совершаемых на рынке жилья, довольно широк. Практически каждое уголовно запрещенное деяние тем или иным образом может быть прикосновенно к такому кругу. Но, несмотря на это преступность рынка жилья в наибольшей степени граничит с экономической и общеуголовной преступностью, среди которых занимает промежуточное положение. Вместе с тем криминологический и уголовно-правовой анализ совершенных на рынке жилья преступлений позволяет отнести рассматриваемую преступность к экономическому виду. Наибольшую опасность она представляет для экономико-правовых отношений, которые возникают по поводу оборота жилой недвижимости. В пользу приведенного аргумента свидетельствует тот факт, что преступления на рынке жилья непосредственно совершаются путем вымогательства и мошенничества, а все остальные (убийство, причинение вреда здоровью различной тяжести, подделка документов, должностные преступления и др.) лишь им сопутствуют и направлены для облегчения совершения первых.

...