Правовые основы приватизации жилищного фонда

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме «Арсо»: в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», постановил решение об удовлетворении заявленных требований.

Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Центр недвижимости «Исмерита», в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.

В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик передать ему, дольщику, квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.

Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.

Ссылаясь на Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества.

В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», Гражданским кодексом Российской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спорам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Так, в силу ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» товарищество собственников жилья -- некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум -- единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в том, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

2. Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений

2.1 Понятие и условия приватизации жилых помещений

Приватизация -- в соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» -- есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

На мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз.

Однако это правило не распространяется на лиц, которые участвовали в приватизации до достижения 18-летнего возраста. Они сохраняют право на одноразовую приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией (ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Сторонами данного договора являются гражданин (наниматель жилого помещения) и местная администрация, либо предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Договор передачи жилья в собственность -- это двусторонний договор в отношении изолированного жилого помещения (квартиры или комнаты), заключаемый в простой письменной форме и подлежащий обязательной государственной регистрации.

Заключив и зарегистрировав договор передачи в собственность жилого помещения в местной администрации, гражданин становится собственником жилья. Право собственности (пользования, владения и распоряжения) подтверждается выданным ему свидетельством о праве собственности на жилище по установленной местной администрацией форме. В свидетельстве должно быть указано лицо, которому жилое помещение передается в собственность. По Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на приватизацию предоставлено гражданам с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи (ст. 2 Закона). Поэтому без согласия отсутствующих совершеннолетних членов семьи нанимателя приватизировать жилое помещения нельзя.

Таким образом, передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда, производится только с согласия всех совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (за военнослужащими, проходящими срочную военную службу, лицами, находящимися в длительной командировке, гражданами, находящимися в местах лишения свободы, и т. д.).

Так, например, К-в предъявил в суде иск к администрации г. Элисты и гр-ке К-вой о признании недействительным договора, согласно которому его супруга К-ва приватизировала квартиру без его согласия, несмотря на то, что он вселился в эту квартиру одновременно с ответчицей, прописан в ней, но не проживает по уважительной причине.

Представитель администрации г. Элисты иск признал, а ответчица иск не признала. Возражая против удовлетворения иска, ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из семьи, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Верховный Суд Республики Калмыкия принял дело к своему производству по первой инстанции, рассмотрел его и вынес решение об удовлетворении иска. По кассационной жалобе дело рассматривалось Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая установила следующее.

Решением исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов (в настоящее время его функции возложены на органы местного самоуправления) К-вой на семью из 4 человек была предоставлена трехкомнатная квартира, в ордер на которую был включен и муж, К-в (истец по делу). Он вселился в эту квартиру одновременно со всеми членами семьи. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 31 ЖК РСФСР, К-в, как член семьи нанимателя К-вой приобрел равное с ней право на предоставленную квартиру. То обстоятельство, что в результате расторжения брака у него сложились неприязненные отношения с ответчицей и он вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права.

Анализируя изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к выводу, что, поскольку истец не утратил права на спорную жилую площадь, то ее приватизация была возможна только с его согласия. Так как согласия у него не спрашивали, то Верховный Суд Республики Калмыкия удовлетворил иск К-ва обоснованно. Жалоба К-вой оставлена без удовлетворения.

Из приведенного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ следует сделать вывод о том, что согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами его семьи не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если указанные лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают. («Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ», Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994 г., № 7).

Приватизация жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется на добровольной основе, поэтому получение в собственность жилых помещений полностью зависит от волеизъявления проживающих в них граждан (ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Граждане, не участвующие в приватизации занимаемого жилого помещения, но выразившие согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого полученного впоследствии жилого помещения.

Так, например, граждане (наниматель жилого помещения и члены его семьи) стоят на очереди по улучшению жилищных условий. Наниматель решает приватизировать данную квартиру, а остальные совершеннолетние члены его семьи дают на это свое согласие, но при этом не принимают участия в приватизации. В этом случае, получив предоставленную как нуждающимся в улучшении жилищных условий квартиру, они сохраняют право на ее приватизацию.

При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения (ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 11 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации). Так, например, граждане, стоящие на очереди по улучшению жилищных условий, приватизируют свою квартиру. Впоследствии им предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма. В этом случае они могут ее приватизировать, но при этом должны расторгнуть ранее заключенный договор передачи в собственность прежней квартиры.

Каждый гражданин сам определяет необходимость приватизации занимаемого им жилого помещения исходя из своих интересов. Вступление в права собственности на жилье даст гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

Став собственником квартиры в результате приватизации, гражданин может совершать в отношении своей жилой площади предусмотренные законодательством сделки, а именно: завещать ее родственникам и любым другим гражданам, юридическим лицам (организациям), дарить, совершить договор мены, продать, сдать в наем на коммерческих началах, использовать квартиру в качестве предмета залога и др.

Однако, необходимо учитывать, что собственник жилья при оформлении сделок с жилыми помещениями платит госпошлину, которая часто составляет довольно крупную сумму. Наниматель не имеет возможности дарить, продавать, завещать квартиру, так как он не является ее собственником, но в то же время он имеет право обменять свое жилое помещение, и при совершении обмена госпошлина с него не взимается. Поэтому, если сравнить договор мены (между собственниками) и обмена (между нанимателями), получается, что большие затраты при оформлении сделки несет собственник.

Но зато у собственника намного больше прав, чем у нанимателя, он распоряжается жильем по своему усмотрению, и чьего-либо согласия на распоряжение и пользование жилым помещением ему не требуется. Наниматель же, наоборот, почти во всех случаях должен спрашивать согласие у наймодателя (например, при заключении договора поднайма).

Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма.

Граждане, в результате приватизации ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими жилыми помещениями по своему усмотрению в пределах, ограниченных федеральными законами и Конституцией Российской Федерации (ст. 55 Конституции Российской Федерации). Так, например, Гражданским кодексом Российской Федерации установлено прекращение права собственности при обращении взыскания на имущество (в том числе жилье) по обязательствам собственника, реквизиции, конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законом.

Право собственности на приобретенное по договору передачи жилье возникает с момента регистрации его в органах местной администрации. Так, например, в Москве регистрация приватизированных квартир производится в Департаменте муниципального жилья.

По волеизъявлению граждан жилые помещения предоставляются им в общую совместную или долевую (то есть с определением размера доли каждого гражданина) собственность всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или некоторых из них в соответствии с достигнутым между данными лицами соглашением.

При решении вопроса, каким образом приватизировать квартиру в совместную или долевую собственность, надо исходить из дальнейших намерений в отношении квартиры, с учетом интересов всех принимающих участие в приватизации граждан.

Так, например, может возникнуть ситуация, когда жилое помещение приватизировано в общую совместную собственность тремя гражданами, двое из которых решили совершить договор мены в отношении данной квартиры между родственниками, а третий гражданин выразил желание остаться в данной квартире и согласен, что с ним будут проживать два других родственника. Спора нет, все участвующие стороны в сделке согласны, а собственность совместная без определения долей. При таком положении необходимо сначала определить у нотариуса доли всех трех граждан, проживающих в данной приватизированной квартире, а затем не участвующий в договоре мены гражданин должен отказаться от права преимущественной покупки долей двух совместно с ним проживающих граждан, после чего у нотариуса заключается договор мены. А если бы квартира сразу была приватизирована в долевую собственность, то не пришлось бы лишний раз идти к нотариусу и выделять доли.

Бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать вместе с ним, вправе стать участниками общей совместной или долевой собственности на данное жилое помещение.

Например, в случае расторжения брака бывший супруг, проживающий совместно с нанимателем, имеет право приватизировать квартиру в общую собственность при наличии согласия других бывших членов семьи.

В случае нежелания получить квартиру в общую собственность, но при согласии на приватизацию вообще, жилое помещение может быть также приватизировано в общую долевую собственность, то есть с определением долей каждого проживающего в ней гражданина.

При отсутствии согласия бывших членов семьи нанимателя на приватизацию в целом жилая площадь приватизирована быть не может.

Приватизация служебных жилых помещений и коммунальных квартир производится по решению собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, предприятия на праве полного хозяйственного ведения учреждения, в оперативном управлении которого находится жилищный фонд (ч. 2 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Данное положение означает, что возможность приватизации служебных и коммунальных квартир полностью зависит только от воли собственника, обладателя жилищного фонда. Он вправе не принимать решение о приватизации вышеуказанных квартир, поскольку Закон «О приватизации жилищного фонда» дает собственнику в этом отношении полную свободу действий. Кроме того, собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы вправе принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир на определенных условиях.

Граждане, приватизировавшие квартиры, могут образовать товарищество собственников жилых помещений по содержанию и ремонту жилья. Порядок и условия организации товариществ устанавливаются учредительным договором, уставом Товарищества и Законом Российской Федерации «О товариществах собственников жилья»

Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования (подвалы, лифты, лестничные площадки и т. п.).

В судебной практике возник вопрос: вправе ли суд признать собственником квартиры гражданина, который в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» подал заявление о приватизации со всеми документами, но не успел оформить договор на передачу помещения в собственность и зарегистрировать этот договор в связи со смертью.

Вопрос этот возник в связи с тем, что наследники граждан, подавших заявления о приватизации занимаемых жилых помещений и умерших до оформления приватизации, обращаются в суд с исками, в которых просят признать этих граждан собственниками упомянутых жилых помещений с тем, чтобы истцы могли эти помещения наследовать.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ, при наличии спора по поводу данного жилого помещения или его части необходимо иметь в виду, что смерть гражданина сама по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований наследников, поскольку гражданин, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения путем подачи заявления о приватизации квартиры, либо до регистрации договора передачи в собственность не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам (в связи со смертью) был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой по закону ему не могло быть отказано согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

При возникновении подобной ситуации наследникам умершего гражданина для защиты своего права необходимо подать в суд исковое заявление о признании права собственности на приватизированную квартиру.

Так, например, гражданка С. являлась нанимателем квартиры в доме, принадлежащем фабрике «Красные ткачи». В ноябре 1992 г. она умерла. Указывая, что дети умершей не вывозят из квартиры имущество матери и не сдают ключи от квартиры, фабрика «Красные ткачи» предъявила к ним иск об устранении препятствий в пользовании квартирой.

С-вы иск не признали и предъявили встречный иск, ссылаясь на то, что их мать додала надлежаще оформленное заявление в агентство «Недвижимость», в котором содержалась просьба об оформлении приватизации занимаемой ею квартиры. Получить документы о приватизации покойная С. не смогла в связи со смертью. Выдать документы наследникам агентство «Недвижимость» отказалось. Считая действия агентства незаконными, С-вы просили суд обязать агентство оформить приватизацию спорной квартиры и признать покойную собственником этой квартиры.

Решением Ярославского районного суда Ярославской области иск фабрики «Красные ткачи» удовлетворен, а в удовлетворении встречного иска С-вых отказано. Вынося указанное решение, суд исходил из того, что покойная, хотя и выразила желание приватизировать квартиру, обратилась с заявлением в агентство «Недвижимость», собственником не стала, так как приватизация не состоялась, а договор о приватизации жилья не был зарегистрирован. С такими доводами согласилась и судебная коллегия областного суда.

Решение суда и определение судебной коллегии областного суда были опротестованы заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации. Протест удовлетворен по следующим основаниям.

Вывод народного суда о том, что С-ва не стала собственником занимаемого жилого помещения, нельзя признать обоснованным. В соответствии со ст. 1, 2, 7 и 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане имеют право приобретать занимаемые ими жилые помещения в собственность, приватизировав их. Из смысла приведенных статей закона следует, что если гражданин согласен осуществить приватизацию на предусмотренных приведенным законом условиях, то ему в этом не может быть отказано.

Таким образом, судебная практика признает право наследников умершего гражданина на квартиру, находящуюся в процессе приватизации (Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам ВС РФ, п. 4. Споры, связанные с приватизацией жилищного фонда, Бюллетень ВС РФ, 1994 г., № 7).

Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (п. 18 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Несоблюдение собственниками этих правил влечет ответственность, предусмотренную гражданским законодательством. Кроме того, на них распространяются нормы ГК, относящиеся к праву собственности.

Для заключения договора передачи жилья в собственность необходимо обратиться в жилищные органы, которые от имени местной администрации заключают указанный договор. Если приватизируется ведомственное жилье, то следует обратиться непосредственно на предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, либо в учреждение, в оперативном управлении которого находится жилье.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Должностные лица, виновные в нарушении прав граждан на приватизацию, умышленном затягивании решения вопроса о приватизации жилых помещений, а также незаконном отказе, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации гражданам нужно представить следующие документы:

1. Заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя.

2. Выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя.

3. Копию финансового лицевого счета.

4. Справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано.

5. Согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в жилом помещении, отказались от приватизации.

Для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при приватизации занимаемых ими жилых помещений сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Однако жилое помещение предоставляется гражданам с учетом приватизированного жилья.

2.2 Жилые помещения не подлежащие приватизации

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Однако в отношении коммунальных квартир субъектами Российской Федерации может быть принято решение о их приватизации на каких-либо условиях (например, осуществление приватизации коммунальных квартир происходит при наличии согласия всех проживающих в ней нанимателей жилой площади).

Необходимо отличать аварийное состояние дома от случаев производства в домах капитального ремонта (когда дом нуждается в ремонте, но не признан аварийным). В этой ситуации жилые помещения приватизируются в общем порядке, при этом за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт (ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Аварийное состояние нельзя также смешивать с реконструкцией, модернизацией. В отношении домов, подлежащих реконструкции, модернизации или сносу, закон не содержит запрета на приватизацию, поэтому изданными с нарушением закона можно считать подзаконные акты, в которых запрещается приватизация по этим основаниям. Когда гражданам отказывают в приватизации жилых помещений в связи с тем, что уполномоченными органами принято решение о реконструкции, модернизации или сносе дома, необходимо для защиты своего права обратиться в суд с исковым заявлением, поскольку в случае наличия вышеуказанных обстоятельств, граждане имеют право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

В ст. 4 указанного Закона дан четкий перечень случаев, когда приватизация жилых помещений может быть запрещена.

В собственность гражданам также не передаются жилые помещения, расположенные в закрытых военных городках.

На практике данное положение вызывает ряд сложностей. Могут возникнуть такие ситуации, когда статус военного городка неясен, гражданин хочет приватизировать квартиру, находящуюся в городке, поскольку считает, что он не является закрытым, но ему отказывают в этом.

Так, например, гр-н Б. обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) с иском о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения. Он сослался на то, что как военнослужащий в апреле 1988 г. получил двухкомнатную квартиру в г. Хабаровске. В 1990 г. из армии уволен. В декабре 1992 г. обратился в Хабаровскую КЭЧ с заявлением о приватизации квартиры, однако ему было отказано со ссылкой на то, что квартира находится в закрытом военном городке. Б., считая, что населенный пункт, в котором он проживает, не соответствует статусу закрытого военного городка, просил признать отказ в приватизации необоснованным. Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда) жалоба Б. удовлетворена, отказ начальника Хабаровской КЭЧ в приватизации квартиры признан недействительным. Постановлением президиума Хабаровского краевого суда протест прокурора края оставлен без удовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене названных судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 сентября 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения закрытых военных городков приватизации не подлежат. Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанций исходили из того, что военный городок, в доме которого находится квартира Б., не относится к числу закрытых, поскольку отсутствует пропускная система, на их территории находятся организации общегражданского значения. Суд не дал оценки тому, что согласно имеющейся в деле выписке из перечня закрытых и обособленных военных городков указанный военный городок был включен в перечень закрытых городков 5 октября 1993 г. Суд не установил, включался ли ранее этот военный городок в перечень и с какого времени он имеет такой статус. Из сообщения Главного управления по надзору за использованием законов в Вооруженных Силах Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 23 сентября 1994 г. видно, что этот городок являлся закрытым и ранее. Однако суд удовлетворил жалобу Б., ссылаясь на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого, при этом основывался на объяснениях заявителя, не проверив надлежаще обстоятельства дела. Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентными органами.

Из кассационной жалобы следовало, что КЭЧ -- территория военного городка ограничена забором, имеет контрольно-пропускной пункт. Ненадлежащее содержание технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка. При таких обстоятельствах судебное постановление нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно было отменено (Постановления Президиума и определения судебных коллегий ВС РФ по гражданским делам, Бюллетень ВС РФ, 1996 г., № 2).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы. Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан. В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-территориальным образованиям. Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения используются для заселения работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст. 101--108 ГК РФ).

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания.

Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например, в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан.

Согласно Федеральному закону “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” (ст. 29) не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, который является составной частью муниципального сектора социального обслуживания, создается и содержится органами местного самоуправления на подведомственных территориях за счет средств соответствующего бюджета. Кроме того, пункт 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» (в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. № 12-ФЗ) предусматривает, что объекты социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного назначения в сельской местности и закрепленные за государственными и муниципальными образовательными учреждениями на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.

2.3 Соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних при приватизации жилых помещений

По Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в договор передачи жилого помещения в собственность в общем порядке должны включаться несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с совершеннолетними членами семьи собственность, либо несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Поэтому в случае не включения несовершеннолетнего в договор передачи жилья в собственность такая сделка может быть признана судом недействительной.

В случае совершения сделки в отношении приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе таких органов (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Иной порядок приватизации квартир установлен для граждан от 15 до 18 лет. Они вправе самостоятельно подать заявление о передаче им в собственность жилого помещения, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также с обязательного разрешения органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; далее -- Закон).

В том случае, если несовершеннолетний проживал в квартире один и был помещен в детское или иное воспитательное учреждение соответствующего назначения, администрация указанного учреждения, родители, усыновители либо опекун над его имуществом, если таковой назначен, обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 2 Закона). Например, сдавать квартиру в наем.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают либо проживали исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями, усыновителями, опекунами и попечителями, а также администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответственного назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка (ч. 3 ст. 3 Закона).

Несовершеннолетние, проживающие вместе с нанимателем, при приватизации квартиры обязательно должны быть включены в договор передачи жилья в собственность. Отказ в приватизации жилого помещения несовершеннолетними возможен только с согласия органов опеки и попечительства.

Так, например, Железнодорожным районным народным судом г. Красноярска гражданке К. было отказано в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа.

Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд признал неосновательными. Между тем дочь проживала в спорной квартире, была включена в лицевой счет зарегистрирована.

Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участником общей собственности на это помещение, поскольку они имеют все равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Не включение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства.

Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставляются льготы для несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, а именно:

1) оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов (ч. 4 ст. 2 Закона).

2) за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Это означает, что они имеют право во второй раз бесплатно приватизировать другое жилое помещение по достижении совершеннолетнего возраста.

2.4 Основные проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений в коммунальных квартирах

Важное значение имеет вопрос о праве на одноразовую приватизацию жилых помещений гражданами при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации. Согласно Закону в этих случаях жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемникам этих предприятий и учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При этом устанавливается, что сохраняются все жилищные права граждан, в том числе право на приватизацию жилья.

В законодательстве предусмотрены некоторые особенности приватизации комнат в коммунальных квартирах. На начальном этапе приватизации в законе содержалось указание о том, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом от 23 декабря 1992 г. статья 4 Закона о приватизации была дополнена новой (второй) частью, предусматривающей, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации коммунальных квартир. Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве, утвержденное Указом Президента РФ от 12 января 1992 г. № 16, предусматривает, что приватизация коммунальных квартир допускается при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. Принципиальные изменения в данный вопрос были внесены Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова. В Постановлении Конституционного Суда РФ, в частности, отмечается, что «... предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств. Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке». В соответствии с Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации» (ч. 1 и 2 ст. 79) решение Конституционного Суда Российской Федерации окончательно, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения. Решение действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Разумеется, это не исключает принятия по соответствующим вопросам, рассмотренным Конституционным Судом, законодательных и иных нормативных правовых актов либо внесения изменений и дополнений в действующее законодательство. К сожалению, на практике отмечаются значительные сложности, которые возникают в случаях, когда приватизированная комната в коммунальной квартире сдается собственником комнаты для проживания в наем третьим лицам на основании договора.

Такая сдача комнаты в наем нередко затрагивает права и интересы других граждан - пользователей квартиры, поскольку наниматели (арендаторы) комнаты и ее собственник не всегда участвуют в несении материальных затрат по поддержании квартиры в надлежащем состоянии, не всегда выполняют другие лежащие на них обязанности по содержанию жилья. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, собственник приватизированной комнаты должен использовать принадлежащую ему комнату таким образом, чтобы ни он, ни те лица, которым он сдает эту жилую площадь, не нарушали права и законные интересы других пользователей данной квартиры. Согласно статье 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В случае нарушения требований закона или прав других пользователей заинтересованные лица (собственник дома, наниматели) могут обратиться в суд соответственно с иском об устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями или о признании недействительными сделок, в результате которых условия проживания в коммунальной квартире были значительно ухудшены либо арендаторы (собственник комнаты) грубо нарушают правила проживания.

3. Последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений

3.1 Практическое значение признания сделки приватизации недействительной

Часто возникают ситуации, когда необходимо расприватизировать квартиру. Например, если гражданин был введен в заблуждение относительно последствий приватизации, не способен был понимать значение своих действий, а также в других случаях.

Признание недействительным договора передачи жилья в собственность и свидетельства о праве собственности возможно по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной.

Недействительные сделки подразделяются на оспоримые и ничтожные (ст. 166 ГК РФ).

Последствия признания сделки (приватизации) недействительной, являющейся оспоримой либо ничтожной, одинаковые -- граждане возвращаются в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ).

Однако если сделка ничтожна, то гражданину в случае судебного разбирательства не нужно доказывать ее недействительность, а только необходимо предъявить иск о признании последствий такой сделки недействительными, поскольку она недействительна в силу закона и признается таковой с момента ее совершения, то есть не порождает никаких прав и обязанностей.

Если приватизация является оспоримой, то в суд предъявляется иск о признании ее недействительной, при этом гражданам сначала нужно будет доказать сам факт ее недействительности.

3.2 Виды недействительных сделок по приватизации жилого имущества

Приватизация, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ). Так, например, заключение договора передачи жилого

Приватизация жилого помещения может быть признана недействительной, если она совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства или ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.