Правовые основы приватизации жилищного фонда

Признание гражданина недееспособным осуществляется судом, если он вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий и руководить ими (ч. 1 ст. 171 ГК РФ). Заключение договора передачи в собственность квартиры, совершенное без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признано судом недействительным по иску попечителя и других заинтересованных в этом лиц (ч. 1 ст. 176 ГК РФ).

Однако необходимо учитывать, что в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка (приватизация) может быть, по требованию его опекуна, признана судом действительной, если она совершена к выгоде недееспособного гражданина (ч. 2 ст. 171 ГК РФ).

Поскольку гражданин, будучи признанным недееспособным, совершил сделки от своего имени, без участия опекуна, то они по ГК РФ являются недействительными.

Однако в данной ситуации очевидно, что приватизация и дальнейшая продажа квартиры совершена к явной выгоде недееспособного, поэтому, по требованию его опекуна, договор передачи в собственность жилого помещения и последующая его продажа могут быть признаны судом действительными (ч. 2 ст. 171 ГК РФ).

Ничтожной с момента заключения договора будет являться сделка (приватизация), совершенная несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним), а сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителей и органов опеки и попечительства, может быть признана недействительной в судебном порядке (ч. 1 ст. 175 и ч. 1 ст. 172 ГК РФ).

В интересах малолетнего, в возрасте до четырнадцати лет, совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ч. 2 ст. 172 ГК РФ). Подобные сделки представляются маловероятными, однако на практике встречаются самые различные ситуации. Например, при подаче заявления о приватизации и ее оформлении может быть неправильно указан год рождения гражданина.

В случае, если несовершеннолетний стал полностью дееспособным, то есть когда гражданин, достигший 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью и объявлен полностью дееспособным (эмансипация) по решению органа опеки и попечительства с согласия родителей, вышеуказанные правила на него не распространяются.

Часто граждане считают, что, став собственниками в результате приватизации, они получат больше прав. Однако впоследствии оказывается, что они заблуждаются в отношении их реализации. Нужно учитывать, что любые сделки с квартирой, находящейся в собственности граждан, требуют существенных затрат. Кроме того, приватизированную квартиру нельзя разменять в принудительном порядке. Поэтому часто возникает необходимость расприватизировать квартиру именно по этим основаниям.

Приватизация жилого помещения, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, действовавшего под влиянием заблуждения (ч. 1 ст. 178 ГК РФ).

Так, например, гражданка Б. обратилась в народный суд с иском о признании недействительным договора передачи жилья в собственность и свидетельства о праве собственности на жилище. 17 марта 1992 г. был заключен договор передачи квартиры в общую совместную собственность Б., ее родителей и сестры. В 1994 г. истица вышла замуж, и родители настаивали на том, чтобы она с мужем снимала квартиру, что они и делали в течение года. Когда они заявили, что собираются вернуться назад, родители стали чинить препятствия в пользовании квартирой, их отношения с родителями резко ухудшились и постоянно возникали ссоры. С учетом сложившейся ситуации гражданка Б. хотела принудительно разменять квартиру, однако на практике оказалось, что приватизированную жилую площадь гораздо сложнее разменять, чем муниципальную. Такое положение вещей существенно ограничивало права истицы по владению, пользованию и распоряжению квартирой, реализацию которых она предполагала осуществить после приватизации жилья. Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Когда истица подписывала договор передачи занимаемой ею квартиры в собственность, то заблуждалась относительно значения совершаемой сделки и считала, что возможность использования квартиры не зависит от того, приватизирована она или нет.

Кроме того, в данном случае налицо существенное нарушение договора о передаче квартиры в собственность родителями гражданки Б., которые всевозможными способами препятствовали ей в осуществлении прав собственника.

Приватизировав квартиру, Б. рассчитывала владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, однако фактически не может даже беспрепятственно ей пользоваться. С учетом вышеизложенного и на основании ст. 178 ГК РФ суд признал договор передачи квартиры в собственность Б., ее родителей и сестры, заключенный с Департаментом муниципального жилья, а также свидетельство о праве собственности на жилище недействительными. Договор передачи в собственность жилого помещения является недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация для него влечет иные правовые последствия, нежели те, которые он в действительности имел в виду, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

При этом юридическое значение имеет только существенное заблуждение. При решении вопроса о существенности заблуждения необходимо исходить из существа договора.

Договор передачи жилья в собственность может быть признан судом недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ). Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение одной стороны сделки другой стороной. Обман может выражаться как в совершении действий, сообщении ложных сведений, так и в бездействии, умолчании о фактах, имеющих значение или могущих повлиять на совершение сделки. Под насилием понимается причинение участнику сделки или лицам, близким ему, физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Насилием являются только незаконные действия, хотя и не обязательно уголовно наказуемые. Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица, которая может выражаться в заявлении о причинении ему или его близким физического или морального вреда, если гражданин не совершит сделку. Угроза отличается от насилия тем, что вред реально не причиняется, но лицо обещает его причинить (уничтожение имущества, причинение вреда жизни или здоровью).

Для признания приватизации недействительной вследствие угрозы необходимо, чтобы угроза была значительной и реальной, а не предположительной. Данное понятие является оценочным и устанавливается судом с учетом всех обстоятельств дела. При признании недействительной кабальной приватизации необходимо наличие двух взаимосвязанных фактов: нахождение гражданина, приватизирующего квартиру, в тяжелых обстоятельствах и совершение приватизации на крайне невыгодных для него условиях. В случаях, когда приватизация совершена юридическим лицом в противоречии с целями своей деятельности, определенными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, договор передачи в собственность жилого помещения может быть признан судом недействительным по иску этого юридического лица (организации), его учредителя (участника), а также гражданина, документы которого на приватизацию жилья оформляла такая организация, либо государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если будет доказано, что другая сторона в сделке (организация) заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ). В данном случае фирма оформила все необходимые документы по приватизации жилья, но в процессе ее деятельности обнаружилось, что правомочий по оформлению приватизации жилья у нее нет, в уставе фирмы такая деятельность не предусмотрена, специального разрешения на данный вид деятельности нет. Поэтому имеются все основания для признания уже заключенного договора передачи жилого помещения в собственность недействительным, поскольку налицо факт выхода агентства за пределы своей правоспособности. В случае признания сделки недействительной вы можете обратиться в компетентные органы с просьбой заключить с вами договор передачи жилья в собственность.

3.3 Последствия признания договора приватизации недействительным

Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

В случае признания судом недействительным договора приватизации гражданин, получивший в результате приватизации статус собственника, становится нанимателем приватизированной квартиры, то есть стороны возвращаются в первоначальное положение.

Если же гражданин, приватизировавший квартиру с нарушением требований гражданского законодательства, впоследствии продал ее, то в случае признания договора передачи в собственность недействительным либо применения последствий приватизации недействительной, последующие участники сделок с данной квартирой возвращаются в первоначальное положение и все договоры купли-продажи приватизированной квартиры также являются недействительными.

Поэтому во избежание судебных разбирательств гражданам при заключении сделок (купли-продажи, мены и т. п.) с лицами, которые приватизировали свои квартиры, необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы в отношении жилых помещений, в частности договор передачи жилья в собственность и свидетельство о праве собственности на жилище. Выяснить: все ли граждане, имеющие право на приватизацию, приняли в ней участие; был ли должным образом оформлен отказ от приватизации, если кто-либо из проживающих в квартире и имеющих право на приватизацию не принял в ней участие.

Иск о признании недействительным договора передачи жилья в собственность или о признании последствий приватизации недействительной может быть предъявлен:

1) гражданами, принявшими участие в приватизации;

2) другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственника);

3) иными гражданами, когда по закону они могут обращаться в суд за защитой прав и интересов других лиц (опекун, попечитель и т. п.);

4) прокурором в защиту прав и охраняемых законом интересов граждан;

5) органами опеки и попечительства при нарушении прав на приватизацию несовершеннолетних, а также недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;

6) органом государственного управления или местного самоуправления к собственнику жилья.

3.4 Проблемы законодательства, связанные с деприватизацией жилого помещения

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п.

Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной.

На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

Заключение

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Два важных условия (предпосылки) для проведения приватизации: постоянная регистрация по месту жительства (наличие постоянной прописки) и добровольность. Добровольная и обязательная приватизация. Приватизация жилья, по общему правилу, носит добровольный характер, что вытекает из ст. 1 Закона о приватизации, однако в ч. 3 ст. 2 Закона о приватизации и п. 4 Положения о приватизации жилищного фонда в г. Москве, утверждённым Постановлением Правительства г. Москвы от 12 октября 1999 г. № 937, сказано, что приватизация жилого помещения может носить и обязательный характер. Обязательной приватизации (в течение месяца с момента обращения органов опеки и попечительства) подлежат квартиры детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа в возрасте до 18 лет в случае смерти родителей или принудительного размена жилой площади родителей, лишённых родительских прав. Добровольность приватизации означает, что для приватизации жилого помещения необходимо истребовать согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Если в вашей семье имеются несовершеннолетние (до 18 лет), то для осуществления приватизации необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают. Приватизация жилых помещений в домах общественного жилищного фонда возможна только с согласия собственника общественного жилищного фонда либо уполномоченного собственником органа. Бесплатность приватизации жилых помещений означает, что гражданин имеет право только однократно приватизировать жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования без взимания какой-либо платы, за исключением оплаты услуг по оформлению необходимых документов (ст. 11 Закона о приватизации). За несовершеннолетними, ставшими собственниками жилых помещений, сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.

Этим же правом могут быть наделены и лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другим пользователем, не приобрели это помещение в свою или общую собственность, так как возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение не была реализована при даче согласия на приватизацию жилого помещения другими гражданами. Приватизации подлежат только те жилые помещения, которые занимают граждане на условиях социального найма (договор социального найма), то есть жилые помещения государственного и муниципального фонда социального использования (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Ранее (до 15 мая 2001 г.) допускалась приватизация жилых помещений, используемых гражданами на основании договора найма (мог быть коммерческий или краткосрочный найм) и аренды. При приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на это жилое помещение, поскольку, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы и отказ от участия в приватизации может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства.

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п. Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной.

В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда. На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

Относительно ситуации, которая на сегодня складывается я бы сделал следующие выводы и предложения:

По моему мнению, у договора о приватизации две стороны - гражданин и муниципалитет. А вся тяжесть ноши ложится на плечи только одной стороны. Никто не освобождал муниципалитет от обязанностей участвовать в подготовке договора на приватизацию, я предлагаю следующую схему, согласно которой основные функции по оформлению приватизации жилья возлагаются на структурные подразделения органов местного самоуправления. Учитывая то, что органы местного самоуправления, как правило, выступают стороной по договору и у чиновников просто-напросто больше возможностей для быстрого сбора всех необходимых документов, то предложенная схема действительно явится решением проблемы. Во всяком случае, эта схема реально позволит сократить срок оформления приватизации жилья с 6 месяцев до 3 недель. Кроме того, исключить очереди и жалобы на действия чиновников. Согласно новой концепции гражданин, желающий приватизировать квартиру, должен будет обратиться с заявлением в местную администрацию. Далее чиновник администрации делает заявки и рассылает их во все инстанции - БТИ, регистрационную, паспортно-визовую службы и далее по списку. Вышеназванные организации, получив заявки от администрации, должны будут предоставить необходимые сведения. Гражданину останется только оплатить оформление всех этих документов, получить квитанцию об оплате и подписать договор приватизации. Конечно все эти предложения могут вызывать вопросы, но они решаемы. К примеру, нужны ли будут дополнительные штатные единицы в местных администрациях? Я считаю, что достаточно будет одной дополнительной штатной единицы в каждой местной администрации. Во всяком случае, легче единожды научить одного человека, чем каждый день иметь дело с несведущими в вопросах приватизации гражданами. И с этим трудно не согласиться.

Список литературы

1. Конституция РФ. - М., 1993 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. № 51-ФЗ от 30.11.1994 года (с изм. и доп., внесенными от 22.10.2014 ФЗ N 315-ФЗ) [электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы « Консультант-Плюс».

3. Жилищный кодекс Российской Федерации. №188-ФЗ от 29.12.2004 года (с изм. и доп., внесенными N 485-ФЗ от 29.12.2014) [электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы « Консультант-Плюс»

4. Об ипотеке (залог недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. - 1998 г. - № 29. - Ст. 3400.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1-ФЗ «О защите прав потребителей» (с изменениями от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г., 25 ноября 2006 г., 25 октября 2007 г., 23 июля 2008 г., 3 июня 2009 г., 23 ноября 2009 г., 18 июля 2011 г. 25 июня, 28 июля 2012 г., 2 июля 2013 г.) [электронный ресурс] // Доступ из справочно-правовой системы « Консультант-Плюс».

6. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15.06.1996 г. // СЗ РФ. - 1996 г. - 25. - Ст. 2963.

7. Закон РФ от 04.07.91 N 1541-I (ред. от 26.11.2002) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

8. Закон РФ от 24.12.92 N 4218-I (ред. от 08.07.99) «Об основах федеральной жилищной политики».

9. Закон РФ от 25.06.93 N 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

10. Постановление Правительства Москвы от 26.11.91 N 199 (ред. от 12.10.99) «О бесплатной приватизации жилищного фонда в г. Москве».

11. «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»: Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 430.

12. «О бухгалтерском учете»: Федеральный закон от 21 ноября 1996 . № 129-ФЗ // СЗ РФ. - 1996 г. - № 48. - С. 5369.

13. «Об утверждении методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания»: Приказ Госкомстроя России от 31 декабря 1999 г. № 177.

14. Указ Президента РФ от 26.07.93 N 1108 (ред. от 21.10.2002) «О дополнительных мерах по защите права граждан России на участие в приватизации».

15. Указ Президента РФ от 10.06.94 N 1180 «О жилищных кредитах».

16. Федеральный закон от 20.05.2002 N 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

17. Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 11.04.2002) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

18. Басен Е. В. и др. Современная жилищная политика. Комментарий к закону «Об основах федеральной жилищной политики». - М., 1993 г.

19. Владимировская А. С. Аренда жилых и нежилых помещений. - М., 1992 г.

20. Гражданское право. Учебник / Под редакцией А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М., 1997 г. - Ч. 2.

21. Денисевич Е. И. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юристъ. - 2000 г. - № 2.

22. Диордиева О. Н. Жилищные права и регистрация граждан // Юристъ. - 2000 г. № 3.

23. Жилищное законодательство России: Сборник нормативных документов / Сост. Д. В. Примаков. - М., 1999 г.

24. Журавлев С. Е. Купля-продажа недвижимости в жилищной сфере // Жилищное право. - 2000 г. - № 2.

25. Крашенинников П. В. Жилищное право: Учебное пособие. - М., 2000 г.

26. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» // Российский судья, 2003 г. № 3.

27. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 N 8 (ред. от 21.12.93) «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

28. Российский судья // № 3. 2003 г. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Российский судья // № 3. 2003 г.

Размещено на Allbest.ru