Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Правовые аспекты оценки прав аренды земельного участка

1.1 Право аренды земельного участка

1.2 Специфика земельного участка как объекта оценки

1.3 Особенности оценки земельных участков

1.4 Необходимость оценки прав аренды

1.5 Купля-продажа арендных прав

2. Особенности применяемых подходов и методов для оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка

2.1 Нормы осуществления оценки арендных прав на земельные участки

2.2 Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка

2.3 Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка

2.4 Факторы, влияющие на стоимость права аренды

3. Оформление прав аренды на земельный участок, предоставленный обществу автомобилистов под гаражную стоянку приморском районе Санкт- Петербурга

3.1 Порядок выделения и оформления прав земельного участка в аренду

3.2 Характеристика земельного участка

3.3 Порядок определения арендной платы за земельный участок в Санкт- Петербурге

Введение

Тема «Оценка арендных прав на земельные участки» является актуальной, так как на территории Санкт-Петербурга преобладают арендные отношения. Земельные участки предоставляются под автотранспортные стоянки и гаражи , как правило на правах аренды.

Цель работы: Исследование теоретических вопросов оценки арендных прав на земельные участки и изучить процесс оформления прав аренды на земельные участки, предоставляемые под гаражные стоянки в Приморском районе Санкт-Петербурге.

Задача работы:

? Изучить общие положение об оценке арендных прав на земельные участки.

? Рассмотреть на данном примере гаражной стоянки в Приморском районе правило оформления прав аренды на земельные участки под гаражную стоянку.

1. Правовые аспекты оценки прав аренды земельного участка

1.1Право аренды земельного участка

Право аренды словно товар, имеющий свою цену, может быть применён более практично, чем право собственности. Если при этом учитывать особые требования законодательства, то это даёт возможность без опаски инвестировать в находящийся у предпринимателя на праве аренды земельный участок.

Право аренды является оптимальной альтернативой права собственности на недвижимость, как по возможностям арендатора относительно обращения с земельным участком, так и по защите его прав. Право аренды представляет особенный интерес для проектов, связанных со строительством недвижимости. Если на земельном участке построено здание, арендатор имеет право приобрести в свою собственность земельный участок под ним по цене, закреплённой земельным законодательством. Это даёт хорошую возможность не покупать земельный участок по рыночной цене, а приобрести в аренду, построив на нем объект недвижимости, использовать исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам.

Право аренды может являться хорошей защитой сохранности актива от любых недружественных действий по отношению к предпринимателю. Если собственник сдаст в аренду земельный участок подконтрольной себе компании и его право собственности прекратится, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращение договора аренды. В этом случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия.

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает желание арендатора приобрести в собственность земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле, пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

Зачастую основное преимущество права аренды сводится лишь к тому, что оно предоставляет более долгий, но при этом более дешевый путь к получению права собственности на земельный участок через возведение на нем объектов недвижимости. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.

\Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Что, в общем, никак не влияет на обороноспособность самого права аренды пусть и в суженых законодателем рамках.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Он может сдавать его в субаренду. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

Субаренда земли - это передача земельного участка её пользователем (арендатором) другому лицу в пользование на определённый срок и на условиях, согласованных с арендодателем, то есть аренда у арендатора. Такие отношения оформляются соответствующим договором.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -- собственники зданий, строений, сооружений.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка. Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Безвозмездное пользование - договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать другой стороне (ссудополучателю) во временное пользование имущество без финансовых расчетов, однако с возвращением имущества в состоянии, обусловленном договором.

Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений. На праве безвозмездного срочного пользования обычно предоставляются служебные наделы.

1.2 Специфика земельного участка как объекта оценки

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документов государственной регистрации прав на землю. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения - здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

Специфические свойства земельного участка как объекта оценки характеризуется следующим:

1. Происхождение: невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, который существует независимо от воли людей. Земля не является результатом предшествующего труда;

2. Длительность хозяйственного кругооборота: бесконечное использование в общем и частном;

3. Возможность использования земли в различных целях:

3.1.Как средство производства. Сельскохозяйственные и лесные земли являются средством производства сырьевых ресурсов, нужных практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

3.2.Как область для социально-экономического развития. Земля выступает пространственной основой для расположения других объектов недвижимости;

3.3.Земельный фонд выступает в качестве основы жизни и деятельности человека, он гарантирует экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда.

4. Форма функционирования в сфере предпринимательства: натурально-вещественная и стоимостная;

1. Степень подвижности: абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения;

2. Состояние потребительской формы в процессе использования: сохраняется натуральная форма в течении всего периода использования и не использования;

3. Износ в процессе использования: к стоимости земельных участков на применяется понятие физического и функционального износа, а также амортизации участков;

4. Изменение стоимости во времени: потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита её, инфляции и других факторов;

5. Количество: постоянно, не воспроизводится в натуре;

6. Качество: земля имеет разное качество в зависимости от местоположения и характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

7. Взаимозаменяемость: не может быть заменена другими средствами производства;

8. Возможность сервитута: право ограниченного пользования чужим земельным участком.

9. Формирование потребительской стоимости: Осуществляется естественными силами в течении тысячелетий приложение труда и капитала;

10. Особый способ расположения земель: Землеустроительные действия это целая система государственных мероприятий по наведению порядка в пользовании земель, максимальному сохранению в сельском хозяйстве ценных земель, а также эффективному использованию земельных угодий и повышению их плодородия. Важная роль в землеустроительных работах отводится повышению культуры земледелия и животноводства, охране земель.

Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Таким образом, определение стоимости земли является сложным процессом, требующим специальных знаний, а также необходимо владеть наиболее полной информацией о земельном участке. Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений.

Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.

Поэтому в большинстве развитых стран государство законодательно координирует эксплуатацию земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта. Законодательно закрепляется приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется беспрепятственно, если не наносится урон окружающей среде. Срок эксплуатации земельных участков не ограничен, в отличие от других объектов недвижимости.

Стоимость земли со временем увеличивается, в связи с ограниченностью предложения земельных участков под застройку. Эта особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка; Понятие физического износа к земельным участкам не применяется.

Любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

1. Границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);

2. Установлены права собственности на другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

3. Данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.

В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель, земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Земельным кодексом Российской Федерации также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Органом уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

Границы участка как природного объекта условно субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учётный номер (кадастровый номер).

Кадастровый номер земельного участка выглядит следующим образом: АА:ВВССРРLL:КК

АА - Кадастровый округ - это часть территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа. Государственный реестр земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель.

ВВ - Кадастровый район - часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учёт земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района.

ССРРLL - Кадастровый квартал - наименьшая единица кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведётся дежурная кадастровая карта (план).

Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населённые пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.

КК - Номер земельного участка

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:

1. Здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

2. Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

3. Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города;

4. Доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

5. Стационарные сооружения благоустройства территории участка;

6. Элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

7. Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое;

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

1. Спецификой данного объекта;

2. Недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы;

3. Неразвитостью земельного рынка в стране.

1.3 Особенности оценки земельных участков

Во всех современных государствах права землевладельца подчинены интересам общества, прежде всего в части целевого использования земельных участков, и установлены иные законодательные ограничения в полномочиях собственника имущества, в том числе посредством введения сервитутов.

Ограничение прав землевладельца, кроме сервитутов, заранее определяется способом предоставления земельных участков. Так, владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, может передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, но он неправомочен продать или закладывать этот участок и осуществлять с ним другие сделки, которые могут повлечь его отчуждение. Еще более ограничено в правах распоряжения земельным участком лицо, которому он передан в постоянное (бессрочное) пользование. Это лицо вправе передавать участок в аренду только с согласия его собственника.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

1. Массовую;

2. Единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка, одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

1. Различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

2. Требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

3. Принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

Разумеется, оценивать рыночную стоимость земельного участка правомерно лишь в сфере его товарного обращения, поскольку права владения, пользования и распоряжения земельным участком полностью или частично могут быть свободно переданы другому лицу.

Проводя оценку стоимости земельного участка, необходимо учитывать не только его размер и месторасположение, но и некоторые другие факторы. К ним относятся особенности почвы, сейсмологические и геологоразведочные данные, возможность использования земли под застройку или выращивание сельскохозяйственных культур.

Земельная оценка необходима:

1. При заключении сделок по купле продаже;

2. При краткосрочной и долгосрочной аренде;

3. При наследовании участка;

4. При оспаривании кадастровой стоимости и др.

Земельную оценку проводят не только для загородных участков. Земли в черте города также являются частыми объектами сделок, и рыночная оценка земельных участков такого типа имеет свою специфику. Учитываются внешние условия участка, то есть распложенные рядом здания и сооружения, промышленные объекты, транспортные развязки. Участки, расположенные в историческом центре, около памятников архитектуры, имеют более высокую стоимость.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1. полное право собственности -- возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2. право аренды -- возможность владения земельным участком по договору аренды.

Оценка земли - это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо - права аренды.

При оценке земли учитывают:

1 Местоположение;

2 Количественный и качественный состав коммуникаций;

3 Возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство;

4 Данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

5 Данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

6 Конъюнктуру рынка (характер конкуренции продавцов и покупателей);

7 Ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Законом РФ "О плате за землю" были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базовых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета.

Нормативная цена земельного участка - это такой показатель, который характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из предполагаемого дохода за расчетный срок окупаемости.

Данный показатель вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче государственной земли в частную собственность физических и юридических лиц, или при её наследовании, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Практическое осуществление этого закона в части экономического зонирования территорий и государственной оценки земли было возложено на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровая оценка земель производится по их категориям с учетом целевого назначения и использования, исходя из доходности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются по их продуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположению. Земли городов и населенных пунктов оцениваются по их функциональному назначению с учетом насыщенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских свойств.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

1. интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

2. размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, которые учитываются при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

1.4 Необходимость оценки прав аренды

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды. В этом и заключается необходимость оценки прав аренды.

Стоимость прав аренды -- это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения.

Оценка прав аренды земли производится при:

1. Определении стоимости права аренды земельного участка;

2. Купле-продаже права аренды земельного участка;

3. Определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок;

4. Оценке ущерба от расторжения договора аренды;

5. Внесении права аренды земельного участка в качестве вклада в уставный капитал предприятия;

6. Получении кредита под залог права аренды земельного участка;

7. Покупке или продаже предприятия, владеющего правом аренды земельного участка;

8. Слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;

9. Оценке общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды земельного участка, для управления стоимостью бизнеса;

10. Принятии управленческих и инвестиционных решений;

11. Разработке инвестиционных проектов;

12. Инвестиционной мотивации партнеров и привлечении дополнительных инвестиций в бизнес;

13. Судебном разбирательстве в отношении права аренды земли;

14. Определении начальной цены права аренды земли на торгах;

15. Решении имущественных споров в судебном порядке;

16. Других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

Оценка стоимости прав аренды - это перевод тех или иных положений арендного договора, юридически сформулированных и трактуемых заинтересованным сторонам, а именно его недостатки и преимущества, влияющие на стоимость совокупности этих прав.

Оценка прав аренды строится на анализе преимуществ, которые предоставляет оцениваемый договор аренды для арендатора. За это арендатор готов платить деньги, ибо с экономической точки зрения бессмысленно приобретать право аренды, вкладывать дополнительные денежные средства, если совокупность приобретаемых прав по договору не дает весомых преимуществ, в отличие от соглашения, которое можно оформить напрямую с арендодателем на общих условиях рынка. То есть, нет смысла нести дополнительные финансовые расходы, которые не приносят никаких положительных результатов. Этим также объясняется необходимость оценки прав аренды.

Необходимость в оценке права аренды возникает в том случае, когда важно определить цену продажи права аренды недвижимости. Например, в случае, когда определяется стоимость объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, или при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Оценка арендных прав состоит из нескольких этапов:

1 Определение рыночной цены данного земельного участка при помощи наибольшего количества разных методов оценки;

2 Определение ставки дисконтирования;

3 Определение вероятной прибыльности имущества;

4 Определение частей прибыли для каждой из сторон процесса.

При проведении оценки права аренды земельного участка оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы, которые являются стандартными в оценочной деятельности. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

1.5 Купля-продажа арендных прав

Единая аукционная площадка по проведению торгов на аренду земельных участков для размещения временных объектов потребительского рынка была разработана Комитетом по управлению городским имуществом (далее КУГИ). Понятие аукцион включает в себя публичную продажу товаров, ценных бумаг, имущества предприятий, произведений искусства и других объектов, по заранее установленным правилам аукциона. Общим для всех аукционов принципом является принцип состязательности между покупателями. В процессе состязания за право приобрести товар определяется победитель аукциона.

Аукцион проводится путем повышения начальной цены предмета аукциона (начального размера арендной платы) на "шаг аукциона" (величина, на которую увеличивается цена предмета торгов, устанавливаемая организатором аукциона, как правило, в процентном отношении к начальной цене.).

Работа через единую площадку сделает торги более публичными и доступными для малого и среднего бизнеса. Первые торги по новой аукционной системе планируются провести уже в июле 2014 года.

Ранее предприниматели, желающие арендовать землю под ларёк, должны были проходить торги в районных агентствах КУГИ. Предыдущая система торгов не являлась сильно забюрократизирована, и всё же для того чтобы подать заявку, предприниматель должен был лично прибыть в КУГИ и подать документы. Теперь принимать заявки и проверять документы будут в районных многофункциональных центрах предоставления услуг (далее МФЦ).

Эта организация работает в формате единого окна и не ответственна принимать решения по аренде того или иного участка, поэтому снижается риск коррумпированности - ни с кем из районного агентства КУГИ предприниматель не контактирует и никаких личных контактов уже не случится. Причём это касается не только отношений бизнеса и власти.

Теперь схема проведения аукциона принципиально меняется. Предприниматель может заявить о своём желании арендовать землю. После этого КУГИ направляет на аукционную площадку решение о выставлении земельного участка на торги, если он входит в схему размещения нестационарных торговых объектов. Извещение о проведении аукциона публикуется в том числе на официальном сайте городской администрации и КУГИ. Предприниматель тем временем собирает полный пакет документов для участия в торгах и идёт в МФЦ, где его заявка оформляется и направляется непосредственно на торги - на Единую аукционную площадку. Далее все другие бизнесмены, которым интересен этот участок, также могут подать заявку через МФЦ и тоже принять участие в торгах.

В состав аукционной комиссии вошли представители Комитета по работе с исполнительными органами государственной власти и взаимодействию с органами местного самоуправления, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга и СПБ ГУП «ГУИОН» (Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»)

Сам аукцион будет проходить онлайн с прямой трансляцией на официальном сайте КУГИ, что сделает процедуру ещё более публичной. Для этого площадка будет оснащена всей необходимой технической аппаратурой.

Помимо того, что аренда земли под ларьки и палатки станет более прозрачной, есть ещё один немаловажный для предпринимателей плюс: торги могут проходить в один день по нескольким районам, а значит, и по нескольким участкам сразу.

Раньше, если торги по разным участкам назначались на одно и то же время, предпринимателю приходилось выбирать между аукционами. Теперь он сможет участвовать в нескольких сразу.

За счёт вводимых новшеств процедура подачи заявки и проведения торгов станет более компьютеризированной и техничной, что также позволит сохранить время предпринимателей: больше не нужно будет просиживать по полдня в районных администрациях.

В 2013 году районными администрациями КУГИ было проведено 155 аукционов на право заключения договоров аренды земельного участка. Среднее время аукциона варьирует от 20 минут до 1,5 часа.

Результаты оформляются протоколом, который подписывается организатором и победителем в день проведения аукциона. Организатор в течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах передает победителю аукциона один экземпляр протокола. В течение пяти рабочих дней со дня подписания протокола организатор обязан возвратить задатки участникам, которые не стали победителями.

В случае если аукцион признан не состоявшимся, то не допускается заключение договора аренды земельного участка или договора купли-продажи арендных прав по его результатам, не раньше чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.

Аукцион признается несостоявшимся если:

1. В аукционе участвовали менее чем два участника аукциона;

2. После троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по его начальной цене.

Информация о результатах торгов подлежит размещению организатором в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах на официальном сайте торгов.

2. Особенности применяемых подходов и методов для оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка

2.1 Нормы осуществления оценки арендных прав на земельные участки

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка (принцип наиболее эффективного использования).

Если размер арендной платы выше рыночного размера арендной платы за этот участок, в таком случае расчетная величина стоимости такого права аренды земельного участка выражается отрицательной величиной.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются следующие методы:

1. Метод сравнения продаж;

2. Метод выделения;

3. Метод распределения;

4. Метод капитализации дохода;

5. Метод остатка;

6. Метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями, сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее элементов сравнения);

- Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

2. Метод выделения

Метод выделения применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

Метод выделения предполагает следующую последовательность действий: право аренда земельный стоимость

- Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию;

- Метод предполагает следующую последовательность действий:

- Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

3. Метод распределения

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса). Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

- Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты;

5. Метод остатка

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4. Расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты;

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

6. Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

3. Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

4. Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка;

2.2 Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка

В случае, если земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды, то после окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды.

Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущими размерами арендной платы от заключенного договора аренды, а также от потенциального дохода от продажи права аренды после окончания срока действующего договора.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.

Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:

1. ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю;

2. ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени.

Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей.

2.3 Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка

Право аренды арендатора может быть определено:

1. При наличии данных о рыночной стоимости таких прав -- по их рыночной стоимости;

2. При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;

3. Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и

4. Издержками, связанными с приобретением такого права;

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности, право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения, по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог.

Стоимость права собственности и права аренды земельной доли может оцениваться описанными выше методами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей.

2.4 Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

Оценка прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок на продажу прав аренды аналогичных земельных участков. Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость прав аренды земель, являются:

1. Местоположение земельного участка;

2. Целевое назначение земельного участка;

3. Разрешенное использование земельного участка;

4. Правомочий арендатора;

5. Срока действия договора аренды;

6. Обременений права аренды;

7. Транспортная доступность;

8. Удобство подъездных путей;

9. Наличие инфраструктуры;

10. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);

11. Обеспеченность инженерными системами (при наличии на земельном участке здания или сооружения);

12. Обеспеченность коммуникациями (Электричество, газ, водопровод и канализация );

13. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);

14. Ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды земельного участка за определенный период времени при самом эффективном использовании земельного участка (принцип ожидания);

15. Прав иных лиц на оцениваемый объект;

Условия оплаты также определяют рыночную стоимость права аренды и влияют на методы его оценки. К этим условиям можно отнести:

1. Сумма, сроки и порядок внесения платежей;

2. Зачет иных расходов в арендную плату;

3. Порядок начисления штрафов и пени в случае необходимости.

...