Оценка арендных прав на земельные участки

К числу факторов, определяющих ценность данного права аренды, относятся дополнительные права: право выкупа объекта аренды и право проведения перепланировки или иных изменений.

3. Оформление прав аренды на земельный участок, предоставленный обществу автомобилистов под гаражную стоянку приморском районе Санкт- Петербурга

3.1 Порядок выделения и оформления прав земельного участка в аренду

В Ленинградской области действует различный порядок для выделения земли в аренду в зависимости от условий использования предоставленного земельного участка, целевого назначения земельного участка, уровня объектов, которые предполагается разместить на предоставленном участке земли.

Единственным нормативно-правовым актом, регулирующим эту сферу правоотношений, является Временное положение о порядке отвода земельных участков для государственных, общественных нужд и организации строительства, реконструкции объектов на территории области, утвержденное Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.12.1994 № 350. Согласно разделу 2 этого Положения процедура предоставления земельных участков, в том числе и в аренду, осуществляется в два этапа:

- на первом этапе производится предварительное согласование места размещения объекта;

- на втором этапе осуществляется изъятие и предоставление предварительно согласованного земельного участка.

Заявки под все виды строительства на территории Ленинградской области подаются в администрацию муниципального образования по месту размещения предполагаемого строительства, за исключением объектов федерального, межрегионального и областного уровня.

Для выбора земельного участка создается специальная комиссия, должностной состав которой, в зависимости от уровня объекта утверждается соответственно распоряжением Правительства Ленинградской области или распоряжением администрации муниципального образования. По результатам работы комиссии составляется акт выбора земельного участка, который служит основанием для подготовки проекта распоряжения Правительства Ленинградской области или администрации муниципального образования о разрешении проведения проектно-изыскательских работ.

В соответствии с п. 2.8 Положения, на период проведения проектно-изыскательских работ между администрацией муниципального образования и заказчиком заключается договор аренды земельного участка на срок не более трех лет. Таким образом, при использовании земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ арендодателем в любом случае выступает муниципальное образование.

После проведения проектно-изыскательских работ и утверждения проектно-сметной документации заказчик обращается в Правительство Ленинградской области либо в администрацию муниципального образования с ходатайством о фактическом предоставлении участка под строительство. Распоряжение Правительства Ленинградской области или администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка под строительство является основанием для отвода земельного участка в аренду в натуре.

Несмотря на то, что решение о предоставлении земельного участка в аренду под строительство принимается на уровне области, Правительство Ленинградской области передает право муниципальным образованиям выступать арендодателем земельных участков, о чем указывается в тексте распоряжения.

Порядок предоставления в аренду земельных участков для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства регулируется в Ленинградской области Порядком предоставления земельных участков для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства в Ленинградской области, утвержденным постановлением Правительства Ленинградской области от 24.06.1996 № 276.
Необходимо также отметить, что 23 муниципальным образованиям на территории Ленинградской области областными законами переданы полномочия по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также других земельных участков, расположенных в границах муниципального образования, за исключением случаев, отнесенных к исключительной компетенции Правительства Ленинградской области.

3.2 Характеристика земельного участка

3.3 Порядок определения арендной платы за земельный участок в Санкт- Петербурге

Исследование арендной платы существует для того, чтобы помочь арендодателям указать его арендную плату.

Важным моментом является то, кто будет выступать в роли арендодателя. Если это частное лицо, то оценка рыночной стоимости, хоть и настоятельно рекомендуется, но не является обязательной процедурой. Она способна помочь собственнику точнее назвать сумму и выстроить более доверительные отношения с покупателем, но не будет являться определяющим фактором. Если же арендодатель - это государство, то ситуации меняется коренным образом. Для пресечения коррупции все сделки по продаже и аренде государственных помещений тщательно контролируются организацией под названием «Росимущество». При сдаче в аренду государственного помещения, человек ответственный за это обязан обратиться к независимой оценочной компании, которая установит арендную плату и составит отчет. Данный отчет будет перенаправлен в Росимущество, которое после тщательной проверки вынесет решение о его правомерности. После положительного заключения Росимущества, арендная стоимость не должна меняться ни в большую, ни в меньшую сторону.

При изучении арендной стоимости очень важно иметь как можно больше информации об объекте. Важны такие факторы как:

- местоположение объекта;

В зависимости от того, какое предназначение носит объект, разные районы будут более привлекательны. К примеру, если земельный участок будет находиться ближе к центру, то размер арендной платы будет выше.

- техническое состояние объекта;

На различные характеристики объекта обращают особое внимание при определение его рыночной стоимости. Соблюдение норм противопожарной безопасности, оборудование объекта и прочие факторы способны оказать серьезное влияние.

- доступность объекта;

Расположение неподалеку остановок общественного транспорт, метрополитена и других факторов может значительно сказаться на рыночной стоимости объекта.

- предложения рынка на текущий момент;

Используется сравнительный подход, который рассказывает о том, какие цены ставятся на аналогичные объекты. Изучаются их индивидуальные особенности, на основе которых также можно сделать заключение о рыночной стоимости.

- размеры объекта;

Практически во всех ситуация количество квадратных метров значительно влияет на рыночную стоимость. Чем больше площадь, тем выше цена.

При исследовании арендной стоимости обязательно следует учитывать тот факт, что на изменение арендной ставки значительное влияние оказывают условия, которые дополнительно прописываются в договоре аренды. Различные ограничения и запреты способны сильно снизить рыночную стоимость, тогда как возможность неограниченного потребления энергии, наоборот увеличивает её.

Методика определения арендной платы в Санкт- Петербурге

Для целей настоящего Закона Санкт-Петербурга используются следующие основные понятия:

Методика определения арендной платы - утвержденный настоящим Законом Санкт-Петербурга порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга;

арендодатель - Санкт-Петербург в лице уполномоченного Правительством Санкт-Петербурга исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов;

зона градостроительной ценности территории - определяемая Правительством Санкт-Петербурга часть территории Санкт-Петербурга, в которую входят кадастровые кварталы, объединенные по степени коммерческой привлекательности, потребительского спроса на землю и развития инфраструктуры;

базовая ставка арендной платы - устанавливаемая в порядке, определенном Правительством Санкт-Петербурга, ставка арендной платы за один квадратный метр в год, учитывающая кадастровую стоимость земельного участка и соответствующая определенной степени коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и уровню развития инфраструктуры в соответствующей зоне градостроительной ценности территории.

Размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга.

Иной размер арендной платы за земельной участок может быть установлен:

- по итогам торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, но не ниже рассчитанного в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды;

- по заявлению лица, имеющего намерение использовать земельный участок по договору аренды, в случае, если предложенный размер арендной платы превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды.

Правительством Санкт-Петербурга могут быть установлены особые случаи и порядок определения арендной платы.

Размер арендной платы за земельный участок, выраженный и рассчитанный в валюте Российской Федерации, подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга.

Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:

Ар = Bs Кmp Ps Кф Кп Кд Кк,

где:

Ар - годовой размер арендной платы;

Bs - базовая ставка арендной платы;

Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;

Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов);

Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка);

Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов;

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;

Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.

Величина квартальной арендной платы определяется путем деления годового размера арендной платы на четыре.

Порядок определения коэффициентов и их значения устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга.

Размер арендной платы за земельный участок, используемый для осуществления социально значимого вида деятельности, не может превышать размер земельного налога за этот земельный участок.

Перечень социально значимых видов деятельности устанавливается законом Санкт-Петербурга.

Методика определения арендной платы применяется, в том числе при расчете размера платы, взимаемой в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, за пользование земельными участками, не прошедшими государственный кадастровый учет.

Размер арендной платы на год устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков за использование земельных участков, право постоянного бессрочного пользования на которые переоформляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Правительство Санкт-Петербурга утверждает порядок согласования передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, размер платы, взимаемой за указанную передачу, порядок и случаи ее взимания в случае,

если передача прав и обязанностей по указанным договорам возможна только с согласия арендодателя и если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Правительство Санкт-Петербурга устанавливает порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Размещено на Allbest.ru