Особенности ипотеки отдельных видов недвижимого имущества

Аналогичные понятие ипотеки даны в пункте 4 статьи 1 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23.12.1995 года (далее - Закон), регулирующий отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как способа обеспечения обязательств. Именно оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя и является классифицирующим признаком ипотеки как вида залога в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан. Необходимость принятия специального законодательного акта - Закона, а также ранее действовавшего Указа «Об ипотеке недвижимого имущества» - обусловлена спецификой сделок с недвижимостью. Такое законодательство является необходимым элементом рыночной экономики. Закон «Об ипотеке недвижимого имущества», как упоминалось ранее, взаимосвязан с гражданским законодательством, с иными нормативными актами (например, Земельным кодексом Республики Казахстан и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Закон имеет целью активизацию предоставления ссуд банками (ипотечного кредитования), в том числе для привлечения финансовых средств для жилищного строительства, инвестиций в предпринимательскую сферу экономики Казахстана. Побудительным мотивом к этому должна выступить уверенность кредитора в минимизации предпринимательского риска, что основано на наличии и высокой ликвидности недвижимого имущества, оформленного в виде ипотеки. Принятие Закона в комплексе с другими нормативными актами в сфере предпринимательства является фактором, способствующим стабилизации сфер производства и распределения, а также созданию устойчивых рыночных стимулов и регуляторов. В Законе отмечается дополнительность (субсидиарность) норм Гражданского Кодекса по регулированию отношений по ипотеке недвижимого имущества. Аналогичные положения имеются и в Гражданском Кодексе. Следовательно, при наличии противоречий с нормами Гражданского кодекса при регулировании отношений по ипотеке недвижимого имущества будут применяться нормы Закона как специального законодательного акта. Особенности ипотеки земельных участков и прав на них могут быть предусмотрены земельным законодательством, т.е. Земельным Кодексом Республики Казахстан.

Законом вводится понятие «доверенное лицо» (пункт 1 статьи 1 Закона), которым производится реализация заложенного имущества во внесудебном порядке. Доверенное лицо может определяться сторонами в ипотечном договоре. В случае если доверенное лицо в ипотечном договоре не определено, оно назначается залогодержателем. Возможность определения в договоре доверенного лица, против установленного общими правилами о залоге порядка назначения доверенного лица залогодержателем в соответствии со статьей 320 Гражданского Кодекса, является охранной мерой защиты интересов залогодателя.

Исходя из статьи 6 Закона правоотношения по ипотеке вытекают из ипотечного договора, заключаемый исключительно в письменной форме, который подлежит государственной регистрации и возникает с момента соответствующей регистрации ипотечного договора. В случае уклонении одной из сторон от регистрации сделки залога недвижимости или транспортных средств и космических объектов регистрация может быть совершена по решению суда. Правила настоящего Закона, возникающей в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей на основании законодательного акта (пункт 2 статьи 2 Закона). В ипотечном договоре должны быть указаны: 1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству; 2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения; 3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества; 4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие); 5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (статья 7 Закона). Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество. Предметом ипотеки, согласно статье 301 Гражданского кодекса может быть любое имущество - вещи и имущественные права (требования) - которые могут быть использованы в качестве залога, кроме определенной категории имущества, правовое регулирование залога которого не допускает оставление его во владении и пользовании у залогодателя, или ипотека которого ограничена или запрещена законодательными актами.

Например, не могут быть предметом ипотеки денежные средства, залог которых предполагает в силу обязательных предписаний законодательного акта внесение их в депозит банка или нотариальной конторы. Также не могут быть предметами ипотеки право землепользователя, являющегося государственным, в силу запрета, установленного статьей 26 Земельного кодекса Республики Казахстан. Для раскрытия понятия ипотеки, являющимся предметом данного исследования необходимо дать понятие к участникам данных правоотношений. К таковым в силу Закона относятся:

- залогодатель, понятие которого раскрываются пунктом 2 статьи 1 Закона, согласно которому - это лицо, чье недвижимое имущество или доля в нем является предметом ипотеки. Анализируя статью 6 Закона необходимо отметить, что залогодатель может совпадать в одном лице с должником;

- залогодержатель, понятие которого регламентированы пунктом 3 статьи 1 Закона, устанавливающий, что это лицо, чьи интересы по основному обязательству обеспечены ипотекой;

- доверенное лицо - лицо, которое проводит реализацию ипотеки во внесудебном порядке (пункт 1 статьи 1 Закона).

Когда залогодателем является не должник, а третье лицо договор об ипотеке с кредитором заключает третье лицо, которое как залогодатель после реализации заложенного имущества приобретает такие же права, какие возникают у гаранта и поручителя в результате исполнения ими обязательства за должника. Права залогодержателя в соответствии со статьей 12 Закона могут подтверждаться (оформляться) выдачей ценной бумаги - ипотечного свидетельства. Данное положение имеет большое положительное значение, так как упрощает юридическую технику оформления ипотечных прав и их дальнейшую передачу, что, несомненно, приведет как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к убыстрению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору - по различным денежным и товарным обязательствам.

Особенности правового регулирования ипотеки недвижимого имущества проявляются, в частности, в законодательных требованиях к форме сделки. В частности, пункт 1 статьи 6 Закона предусматривает заключение ипотечного договора в письменной форме, подписания его залогодателем и залогодержателем, а также должником, если залогодатель не является должником. Пункт 2 указанной статьи предусматривает обязательную регистрацию ипотечного договора. Поскольку, право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора. Если иное не предусмотрено законом или договором, при ипотеке предприятия или другого имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав движимое и недвижимое имущество. Необходимо отметить, что ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Поскольку, согласно нормам Земельного Кодекса Республики Казахстан права на здания и сооружения и на земельные участки неотделимы друг от друга.

При ипотеке отделимые плоды могут быть предметами залога только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Например, нельзя распространить право залога при ипотеке садового участка на урожай сада, если садовый участок находится в аренде. Залог товаров в обороте является разновидностью ипотеки движимого имущества. Характерным признаком залога товаров в обороте как разновидности ипотеки является оставление предметов залога у залогодателя и предоставление ему права пользования заложенным имуществом. Особенностью залога товаров в обороте как разновидности ипотеки является предоставление залогодателю дополнительного права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

При этом также установлен особый, отличающийся от общих норм о залоге, правовой режим заложенного имущества. Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения. Фактически в данном случае у залогодержателя отсутствует вещное право на предметы залога.

Заключение

Цель работы заключается в углубленном изучении проблем правового регулирования договора ипотеки и разработки на этой основе рекомендаций по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В процессе реализации данной цели решались следующие задачи: разрешение дискуссионных вопросов избранной темы; выявление недостатков в судебной и правоприменительной практике; выработка на этой основе предложений и рекомендаций теоретического и практического характера по совершенствованию законодательства.

После проведенного в работе исследования были сделаны следующие выводы. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения. Ипотека носит имущественный характер. Ее назначение, прежде всего, в том, что она, стимулируя должника к надлежащему поведению, тем самым дает кредитору более или менее надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделяется дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые может повлечь для него возможное нарушение обязательства должником. Реализация этих прав кредитора осуществляется, например, путем предварительного выделения имущества для возможного принудительного удовлетворения требования кредитора.

Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника).

Пункт 5 ст. 9 Закона об ипотеке требует: "Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры". В этом правиле обращает на себя внимание, что законодатель, требуя в императивном порядке указывать в договоре об ипотеке сроки (периодичность) платежей по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, по-иному определяет свои требования в отношении размеров платежей: в договоре об ипотеке вместо этих размеров могут быть указаны условия, позволяющие определить эти размеры. То есть сроки (периодичность) платежей должны быть указаны в любом случае.

Однако это требование трудно выполнить, когда договором об ипотеке обеспечивается такой популярный вид кредитного договора, как договор об открытии кредитной линии. В соответствии с этим договором указываются общая сумма кредитной линии, а также порядок выплаты траншей (частей общей суммы кредита). Причем чаще всего очередной транш выплачивается: а) по требованию заемщика и б) только после того, как предыдущий транш и (или) проценты за пользование им были погашены. Таким образом, в договоре об ипотеке, обеспечивающем такой вид кредитного договора, размеры очередных платежей определить можно, а их сроки - просто не получится. Очевидно, правильнее было бы предусмотреть другое правило - о возможности в договоре, об ипотеке указывать не только условия, позволяющие определить размеры очередных платежей по кредитному договору, но и условия, позволяющие определить сроки (периодичность) этих платежей.

Наконец, уязвим со стороны требований юридической техники и п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке: "Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона". Слова "за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона" в нем явно излишни, так как ст. 9 устанавливает требования к содержанию договора об ипотеке, а ипотека в силу закона устанавливается другими договорами.

Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.

Список использованной литературы

1. Гонгало Б.М. и др. Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников - М.: БЕК, 2007. - 252 с.

2. Гражданское право. Учебник / Под ред. П.Е. Орловского, С.М. Корнеева. - М.: Юрид.лит., 1969. - 270 с.

3. Замятина К.Г. Правовая природа правоотношения по долгосрочному кредитованию // Уч. зап. Пермского государственного университета. Т. XIV. Кн. 4. Вып. 2. / К.Г. Замятина - Пермь, 1959 - 413 с.

4. Иванов В.В. Ипотечное кредитование / Информ.-внедренч. центр "Маркетинг". / В.В. Иванов - М.: Юрист, 2005. - 507 с.

5. Калмыков Ю.Х. Избранное. Труды. Статьи. Выступления. / Ю.Х. Калмыков - М.: Юрист, 2008. - 274 с.

6. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. / Л.А. Кассо Юрьев, 1898

7. Киселев А.А. Оформление ипотеки / А.А. Киселев // Бюллетень нотариальной практики. - 2003. - N 2. - С. 56.

8. Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности / А.А. Киселев // Бюллетень нотариальной практики. - 2003. - N 3. - С. 53.

9. Киселев А.А.. Предмет договора ипотеки / А.А. Киселев // Нотариус. - 2003. - N 2. - С. 26.

10. Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения. / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова - М.: Бек, 2007. - 558 с.

11. Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) (постатейный) / С.П. Гришаев // Подготовлен для Системы Консультант Плюс, 2008.

12. Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву РФ: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. / Е.В. Косенко - Саратов, 2004. - 215 с.

13. Костылева Н. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке / Н. Костылева, В. Костылев // Нотариус. - 2008. - N 1. - С. 18.

14. Кривцов А. Сколько простоит пирамида ипотеки / А. Кривцов // Мир & КапиталЪ. - 2006. - N 2(8).

Размещено на Allbest.ru