Правовое содержание договора найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает обязательный компонент -- жилище[1]. Неотъемлемое право человека на жилище закреплено и в других международно-правовых документах о правах человека, включая Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г. (ст.10)[2], Международный пакт о гражданских и политических правах от 16.12.1966 (п.1 ст. 12)[3]. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод [4].

С учетом требований международно-правовых актов в Конституции Республики Казахстан закреплены следующие основные положения: каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище[5].

Несмотря на подобный подход, эту социальную проблему не смогли решить нигде до сих пор, в том числе и в Казахстане. Жилищная проблема решается различными средствами и способами. Важнейшим из них является новое жилищное строительство и поддержание в исправности имеющегося жилищного фонда.

В этих условиях существенно возрастает роль правового регулирования жилищных отношений. Этим обусловлена необходимость исследования современного состояния жилищного законодательства, особенно в части, касающейся отношений найма жилого помещения. Указанные обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной в качестве предмета дипломного исследования.

Настоящее жилищное законодательство главным образом регулирует отношения по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Вместе с тем, жилищные правоотношения охватывают не только вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений, но и вопросы, касающиеся использования, содержания и ремонта жилищного фонда, его учета и контроля за соблюдением жилищных прав граждан и т.д.

Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, найм, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы тенге. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки, например купли-продажи, значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Итак, цель работы - определить правовое содержание договора найма жилого помещения; определение видов договоров найма, мы будем подробно рассматривать не только вопросы связанные с договором коммерческого найма, но также и найма социального; выявление основных этапов заключения договора найма; определение областей применения норм гражданского характера в деле предотвращения возможных конфликтов вследствие несоблюдения условий договора найма.

В основные задачи входит:

раскрыть общее понятие и содержание договора найма жилого помещения;

рассмотреть основные элементы договора найма жилого помещения;

исследовать права и обязанности наймодателя и нанимателя;

рассмотреть порядок действия договора.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятие, элементы и предмет договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение[9, с.5].

Действующее жилищное законодательство не содержит определения понятия "договор коммерческого найма". Литовкин В.Н. указывает, что название введено в обиход в юридической литературе и адекватно его правовой природе[10. с.10]. Советское законодательство знали единый договор найма жилого помещения. Особенности правового регулирования отношений по поводу использования жилья в коммерческих целях были закреплены в нормах Гражданского кодекса РК, посвященных правилам пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, принадлежащих гражданам. При этом Гражданский кодекс РК, разделил договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма". Статья 60-603 ГК РК закрепила различие между договором найма жилого помещения и договором аренды жилого помещения, указав, что в соответствии с последним юридические лица могут использовать жилье для проживания граждан. Принимая во внимание конституционный принцип равенства всех форм собственности, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда[11].

Итак, наем жилища - это предоставление жилища или части его нанимателю в постоянное или временное владение и пользование за плату.

Отношения найма жилого помещения урегулированы в ст.ст.601-603 ГК РК, где содержатся общие положения о найме жилища. Регулирование отношений найма жилища не ограничивается рамками Гражданского Кодекса, они могут регулироваться и иными законодательными актами, например, Законом РК «О жилищных отношениях». Диспозитивный характер норм гражданского права проявляется применительно и к договору найма жилого помещения, поэтому участникам данных договоров предоставляется возможность изменять базовые нормы и приспосабливать их для наиболее удобного обслуживания их насущных потребностей[12, с.123].

Как и договор купли-продажи, договор найма жилища имеет ряд своих разновидностей, специфика которых есть следствие особенностей их предмета, предназначения, а также влияния других факторов. Действующим Гражданским Кодексом урегулированы договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда, а также найма жилища в домах частного жилищного фонда.

Термины наем жилого помещения, и аренда помещения являются тождественными, это следует из самого названия главы Гражданского кодекса, регулирующего данный вид общественных отношений. Однако довольно значительный период существовала терминологическая неясность, аренду помещения представляли как специфический вид найма помещения, выделяя его определенные условия. Был принят специальный Закон Казахской ССР «Об аренде», который оказался нежизнеспособным и был отменен. Сейчас вопрос о соотношении данных терминов не вызывает больших споров, но все же встречаются взгляды, согласно которым аренда жилого помещения занимает несколько обособленное место в ряду договоров найма жилица.

По договору найма жилища наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное владение и пользование.

Договор найма в отличие от договоров купли-продажи регулирует отношения, связанные с передачей жилого помещения во временное пользование. Вместе с тем наем жилого помещения подразумевает пользование жилищем, при этом не заострялось внимание на владении нанимателя, более того наниматель оценивается только в качестве держателя вещи, содействующего в осуществлении правомочий владельца. В принципе и сейчас основной целью договора найма жилого помещения является предоставление возможности нанимателю пользоваться жилищем[12, с.124].

Регулирование жилищных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы, регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права найма жилого помещения к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам, найм жилого помещения относится к ним. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении найма, который наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность отношениям найма, чем ранее, поднимает их значение.

Таким образом, договор найма жилого помещения выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого жилища теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости.

Договор найма жилища - договор, в соответствии с которым наймодателем предоставляется постоянное или временное право владения и пользования жилищем либо частью его нанимателю. Договор найма призван удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о нем имеют место интересы наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель[13, с.16].

Договор найма жилого помещения (наем жилья) является основным институтом жилищного законодательства. Жилищное законодательство необходимо для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, беспрепятственного осуществления жилищных прав граждан. Основным институтом жилищного законодательства, без преувеличения, является договор найма жилого помещения[14, с.43].

Итак, договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (ст.601 ГК РК)[7]. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Форма договора найма жилого помещения.

В тех случаях, когда он заключается на срок свыше года, он должен быть заключен в письменной форме. Независимо от того, какая деятельность осуществляется и независимо от срока договора найма жилища с участием хотя бы с одной стороны, юридического лица, должны быть заключены в письменной форме. Договор найма жилого помещения подлежит государственной регистрации. Причем в соответствии со статьей 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации является право пользования, право землепользования на срок свыше года. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.1 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором государственная регистрация определяется как "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан".[15].

Возникает вопрос, как быть с договорами, по которым срок найма является неопределенным?

Стороны, в первую очередь наниматель, видимо, должны в таких случаях руководствоваться внутренними мотивациями и своими интересами, а регистрирующий орган не препятствовать регистрации договора найма, заключенного на неопределенный срок. Система регистрации прав на недвижимое имущество в Республике Казахстан является сходной с европейской системой регистрации. Ее задача гарантировать совокупность прав на имущество.

Договор найма жилого помещения между гражданами на срок до одного года может быть заключен в устной форме. Если в последующем предусматривается переход права собственности на имущество к нанимателю, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Элементы договора найма жилого помещения.

Стороны договора найма жилого помещения - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя и нанимателя за некоторыми изъятиями могут выступать любые физические лица. В случаях, когда договоры найма жилища заключаются от лица государства или административно-территориальных единиц, наймодателями являются уполномоченные государственные органы, территориальные органы Комитета по госимуществу и приватизации Министерства финансов Республики Казахстан.

Наймодатель - сторона в договоре найма жилища, являющаяся собственником жилища или выступающая от имени собственника.

Наниматель - сторона в договоре найма жилища, получающая в постоянное или временное пользование жилище или его часть.

Наниматель - физическое лицо, которое получило жилое помещение во временное владение и пользование, либо только пользование. Например, нанимателю предоставляется возможность в определенные часы или дни выполнять на нем необходимые работы и т.д. Некоммерческие лица, обладатели права оперативного управления на имущество могут быть ограничены собственником в праве найма жилища.

Переход прав и обязанностей сторон к другим лицам возможен как в порядке локального, так и универсального правопреемства Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем жилище другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. Речь идет о том, что найм обременяет имущество, сданное внаем.

При смерти гражданина наследственная трансмиссия в отношении прав нанимателя также наступает по общему правилу, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.

Наймодатель не вправе отказать наследнику (правопреемнику) во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.

Предметом (объектом) договора найма жилого помещения является жилище (жилой дом, служебное жилище, квартира, общежитие и т.д.).

Согласно ст. 1 Закона о Жилищных отношениях, жилище - отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям.

Служебное жилище - жилище с особым правовым режимом, предназначенное для заселений гражданами на период выполнения ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений. Жилище, приравненное к служебному - жилище, предоставляемое из государственного жилищного фонда государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности.

Общежитие - жилое здание, специально построенное или переоборудованное для проживания лиц, работающих по срочному трудовому договору (контракту), студентов (курсантов, аспирантов) и учащихся в период учебы, а также других лиц, имеющих срочный трудовой договор (контракт) с собственником или владельцем общежития.

Жилое помещение (квартира) - отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища[8].

Жилище, которое передается по договору найма, должно относиться к индивидуально-определенным, непотребляемым вещам, которые в процессе эксплуатации не утрачивает свои потребительские свойства постепенно, путем естественного износа. В соответствии со ст. 602, 603 ГК РК в наем жилого помещения могут быть переданы жилые помещения домах домов государственного и домов частного жилищного фонда.

1.2 Содержание договора найма

Права и обязанности нанимателя и наймодателя

По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату [16, с.33].

Права и обязанности нанимателя

Наниматель имеет право:

- вселить в установленном законом порядке в занимаемое им жилое помещение своих супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц при соблюдении установленной нормы жилой площади, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия их членов семьи не требуется;

- с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, а при наличии несовершеннолетних - с согласия органа опеки и попечительства, произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения;

- сохранить жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи при условии и в случаях, предусмотренных жилищным законодательством Республики Казахстан. Жилая площадь, которая сохраняется за временно отсутствующим нанимателем или членами его семьи, не считается излишней;

- сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и порядке, установленных действующим законодательством;

- разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади;

- требовать с согласия членов семьи в случаях, установленных законом, изменения договора найма занимаемого жилого помещения;

- с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения;

- с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести занимаемое жилое помещение в собственность в установленном порядке;

- производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений по проекту, согласованному в установленном законом порядке;

- осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные законодательством Республики Казахстан и нормативными правовыми актами[16, с.34].

Наниматель обязан:

- соблюдать и выполнять предусмотренные законодательством требования, предъявляемые к пользованию жилым помещением, содержанию жилого дома и придомовых территорий;

- использовать жилое помещение, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан и строго в соответствии с их назначением;

- бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность и правильную эксплуатацию; предоставлять беспрепятственный доступ в нанимаемое помещение представителям наймодателя для осмотра помещения и производства ремонтных работ. При обнаружении неисправностей в помещении немедленно принимать возможные меры к их устранению, в необходимых случаях сообщать о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу;

- бережно относиться к жилому дому, придомовой территории, объектам благоустройства и зеленым насаждениям;

- содержать в чистоте и порядке жилое и подсобное помещения, балконы, лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места. Не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;

- соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности;

- экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

- производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет текущий ремонт занимаемого жилого помещения и подсобных помещений в квартире[16, с.36].

К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирно и электропроводки.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта и реконструкции жилого дома, то они производятся за счет наймодателя;

- устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих;

- не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, переустановку или дополнительную установку санитарно-технического и иного оборудования без получения соответствующего разрешения;

- своевременно, не позднее десятого числа, следующего за прожитым месяца, производить оплату жилья, а также коммунальных услуг по утвержденным в установленном порядке тарифам;

- не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Пользование телевизорами, радиоприемниками и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 должна соблюдаться тишина;

- переселиться с членами своей семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома, в котором он проживает (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя), в другое предоставленное наймодателем жилое помещение, соответствующее санитарным нормам, без расторжения договора найма;

- производить в домах, где нет центрального отопления, в период отопительного сезона отопление жилого помещения.

При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи наниматель не освобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для поддержания нормальной температуры в нем в целях обеспечения сохранности жилого дома;

- ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в одно- и двухэтажных жилых домах квартирного типа в соответствии с графиком, установленным жильцами дома исходя из количества жильцов, проживающих в этом доме;

- при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии.

Невыполнение нанимателем работы по текущему ремонту, являющемуся его обязанностью, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расхода по устранению повреждений возмещаются Нанимателем.

Акт сдачи жилого помещения нанимателем составляется и подписывается наймодателем, Нанимателем и представителем общественной организации или иным независимым лицом.

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель обязан:

- предоставить нанимателю жилое помещение в надлежащем состоянии;

- в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда:

- систематически производить (не реже 2 раз в год) осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;

своевременно производить в квартире Нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где нет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование;

- производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений Нанимателя в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта или реконструкции;

- исправлять неисправности санитарно-технического и иного оборудования в квартире Нанимателя в сроки, предусмотренные норматива по получении заявления Нанимателя, а в случае аварии - немедленно;

- производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных домов квартирного типа), а также придомовой территории;

- предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения Нанимателя) жилое помещение на время ремонта (усиления несущих конструкций), соответствующее санитарным нормам, не расторгая при этом договора, или другое благоустроенное помещение в постоянное пользование. Переселение Нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится наймодателем за его счет;

- своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

Наймодатель предоставляет Нанимателю коммунальные услуги, соответствующие по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, а также информацию об этих услугах.

Нестандартные параметры коммунальных услуг устанавливаются энергоснабжающими организациями только при согласовании с органами исполнительной власти и местного самоуправления, при этом эти же органы изменяют оплату услуг.

При необеспечении энергоснабжающими организациями должного качества коммунальных услуг Наимодатель имеет право применять к ним штрафные санкции для компенсации Нанимателю материального и морального ущерба.

Наимодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке (кроме выселения из домов, грозящих обвалом) и (или) привлечения к административной либо иной ответственности в порядке, установленном законодательством:

- если Наниматель использует нанимаемое жилое помещение не в соответствии с его назначением;

- если Наниматель не оплачивает жилье и услуги;

- если Наниматель умышленно ухудшает нанимаемое жилое помещение;

- если Наниматель нарушает права и интересы соседей;

- в других случаях, установленных законодательством.

Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с Нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Размер оплаты жилья и коммунальных услуг по договору рассчитывается в соответствии с установленным порядком.

Размер оплаты нанимаемого жилого помещения и коммунальных услуг может пересматриваться Наймодателем в случае изменения соответствующих тарифов.

Наймодатель не может изменить договор найма жилого помещения без согласия Нанимателя и членов его семьи, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

После принятия решения о предоставлении Нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий запрещаются прописка, раздел лицевых счетов, обмен и приватизация нанимаемого помещения.

При выезде Нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Наймодатель и Наниматель согласились, что в случае получения Нанимателем либо членом его семьи ордера на другое жилое помещение с включением в него всех совместно проживающих членов семьи, давших обязательство освободить занимаемое жилое помещение, договор прекращается со дня выдачи ордера.

Споры, которые могут возникнуть между сторонами по договору, разрешаются судебными органами либо другими уполномоченными на то органами в соответствии с их компетенцией.

В случае принятия нормативных правовых актов, изменяющих права и обязанности Наймодателя или Нанимателя, договор должен быть приведен в соответствие с этими актами[16, с.40].

Говоря о содержании договора найма жилого помещения необходимо отметить условия составляющие договор. Типовой договор найма состоит из нескольких разделов:

- предмет договора;

- права и обязанности сторон;

- порядок расчетов;

- срок и условия действия договора;

- порядок расторжения договора;

- дополнительные условия, адреса;

- паспортные данные, подписи сторон.

К договору найма прилагаются:

- платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;

- акт приема-передачи объекта договора;

- опись имущества;

- дополнительное соглашение (если понадобится).

Предмет договора. Цель соглашения о найме - обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.

Важный пункт - ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах арендатора проверить наличие свидетельства о праве собственности, которое подтверждают договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание.

Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение - доверенность, оформленную у нотариуса. Если у сдаваемого внаем помещения несколько собственников, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду.

Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.

Помимо подтверждения права собственности, арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами аренды, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем жилище будут арендовать другие лица, то сведения о них необходимо также вписать в настоящий договор.

Права и обязанности сторон. Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя. Запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Просмотр объекта может происходить в присутствии агента, арендодателя и арендатора. Важно убедиться в том, что агент действительно является сотрудником профессиональной риэлторской компании. Сотрудник агентства, проводящего сделку, должен иметь при себе и предъявить клиенту:

- паспорт;

- доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства, или в ряде фирм используются удостоверения агента с голограммой или штрих-кодом. Если агент предъявляет доверенность, не стесняйтесь сверить паспортные данные агента с теми, что указаны в доверенности, а также обратите внимание на срок её действия, наличие подписи генерального директора и печати.

Прежде чем снять квартиру, её необходимо тщательно осмотреть. Скрупулёзное изучение потенциального жилья избавит в будущем от неприятных сюрпризов. И какой бы непростой ни оказалась ситуация между собственником и арендатором, последний должен помнить, что, имея на руках договор аренды, он смело может отстаивать свои права в суде.

Если жилье вас устраивает, вам совместно с представителем агентства необходимо тщательно проверить документы владельца квартиры, подтверждающие право владения объектом (паспорт с регистрацией по адресу объекта, свидетельство о праве собственности на объект, которое выдается на основании договора купли-продажи, приватизации, дарения и пр.).

Подписание договора найма. При аренде квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено специальным протоколом. В договор найма необходимо включить пункт, в котором наймодатель подтверждает, что согласовал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных вы можете попросить предъявить справку формы 9, где указаны все граждане, зарегистрированные в данной квартире.

В тексте договора обязательно указываются:

- паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц);

- размер арендной платы; порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);

- штрафные санкции в случае нарушения условий договора;

- условия возможного расторжения (по инициативе нанимателя договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя только в том случае, если имело место предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. По инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством) и ответственность сторон;

- величина залоговой суммы и способы её использования;

- согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире);

- дата заключения договора;

- срок действия договора.

При подписании договора аренды комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). Поэтому наниматель должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре найма, максимально подробно прописав все условия пользования комнатой и местами общественного пользования. Чем подробнее в нём будут отражены эти условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия с собственником или соседями по квартире.

К договору найма прилагаются:

- акт приема передачи квартиры (комнаты);

- опись имущества переданного вместе с квартирой (комнатой);

- расписка о расчетах между сторонами; согласие всех проживающих (в письменной форме);

- договор (соглашение) об оказании (и оплате) услуг фирмы (если принята такая форма)[17].

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, второй - у арендодателя. После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.

1.3 Содержание права собственности на жилое помещение: пределы и ограничения

договор наём жилое помещение

В уже упоминаемой 601-й статье ГК определены стороны договора найма (и социального, и коммерческого) как собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), с одной стороны, и, с другой стороны, наниматель, которым, с учетом положений ч. 2 статьи, следует признать физическое лицо. Таким образом, Закон устанавливает обязательные требования к объему правомочий наймодателя, который должен быть или собственником жилого помещения, или управомоченным им лицом.

В статье 1 Протокола 1 Европейской конвенции в качестве основополагающего закреплено право на беспрепятственное пользование своим имуществом. В связи с этим следует особо остановиться на особенностях осуществления права собственности в области жилищных правоотношений, так как это поможет понять правовую природу отдельных положений Гражданского кодекса, регулирующих отношения по поводу договора коммерческого найма, их проекцию на нормы ГК РК.

В соответствии со ст. 188 ГК РК собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом. Вслед за нормами международного права, Конституцией РК гражданское законодательство восприняло как бы "священный характер права собственности". Ю.Г. Басин в статье "Формы собственности и их соотношение" приводит точку зрения современных французских юристов (Вербар Катрин, Дерае Але) на собственность как на право человека, а не гражданина, подчеркивая, что она не исчерпывается имущественными правомочиями, а является свойственной человеку как свобода, которая и сама не может существовать без собственности. При этом государство должно лишь защищать и гарантировать право собственности, а не предоставлять его[18, с.70]. Однако значимость такого блага, как жилье, в системе общечеловеческих приоритетов предопределило необходимость установления пределов осуществления права собственности в сфере жилищных правоотношений.

Установление пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество знали и римское частное право, и гражданское право. При этом в силу установленных ограничений собственник, с одной стороны, не должен был совершать определенных действий в отношении своего имущества, с другой стороны, терпеть совершение определенных действий в отношении своего имущества. Запреты, адресованные собственнику в отношении его прав на имущество, по мнению В.П. Камышанского, и означают те пределы свободы, до которых может доходить свободная воля собственника.

Понятия пределов и ограничений права собственности на жилище в юридической литературе разграничиваются следующим образом. Так, П.В. Крашенинников указывает, что "пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах"[19, с.69].

Далее он относит пределы к общим основаниям стеснения права собственности, а ограничения - к частным и приводит общую классификацию таких стеснений:

- пределы, установленные законодательными актами,

- судебные ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;

- договорные ограничения, обусловленные соглашением сторон.

В данной работе предлагается для более детальной характеристики норм, регулирующих договор коммерческого найма жилого помещения, следующая классификация пределов и ограничений осуществления права собственности на жилое помещение (используя общий термин "стеснения") в зависимости от целей, которые преследуются при их установлении:

- стеснения, устанавливаемые в целях обеспечения стабильности жилищных правоотношений; В качестве примеров приведены установленные законом пределы осуществления права собственности, так как ограничения существуют в тех же рамках, за исключением возможных прецедентных ограничений, которые могут существовать лишь за пределами закона, так как восполняют собой пробелы в нем.

- стеснения, направленные на обеспечение сохранности жилого фонда (сюда следует отнести правила относительно контроля местных органов власти над содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам; статьи 243 ГК РК о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение),

- стеснения, обеспечивающие охрану законных интересов других лиц (начиная с общих норм ГК РК, обязывающих при осуществлении любых действий в отношении принадлежащего имущества блюсти интересы других лиц, как, например, п. 2 ст. 209 ГК РК, и переходя к конкретным жилищным нормам, таким, как в ст. 292 ГК РК о правах членов семьи собственника жилого помещения),

- достаточно новый вид стеснений прав собственника, такой, как стеснения социального характера, т.е. устанавливаемые в целях защиты прав социально незащищенной категории граждан (когда для отчуждения жилого помещения недостаточно лишь его волеизъявления, а требуется согласие органа опеки и попечительства - ст. 212 ГК РК).

В пользу такой классификации говорит и то, что такое же деление пределов и ограничений можно привести в зависимости от правомочия, при осуществлении которого они действуют, соответственно при владении ("сохранные стеснения"), пользовании ("охранные" стеснения и входящие в них "стабильные") и распоряжении ("социальные" стеснения). При этом сами правомочия представляются в несколько плоскостном понимании (резко разграниченными, тогда как они могут и взаимопроникать), но такой прием будет оправдан при рассмотрении практической реализации отдельных правомочий, когда они служат объектом различных сделок[11].

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать следующие выводы, раскрывающие содержание права собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения в соответствии с действующим законодательством, осуществляя правомочия по владению, обязан заботиться о сохранности своего имущества, выполняя при этом общеполезную социальную функцию; используя это помещение, должен стремиться к сохранению (стабильности) однажды возникших жилищных правоотношений и соблюдать паритет прав с другими субъектами этих правоотношений; вправе распорядиться им свободно или с согласия уполномоченных органов, если это затрагивает права и интересы социально незащищенных граждан либо он сам относится к таковым.

2. ПРОБЛЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Наем жилищ в частном жилищном фонде

Собственник вправе сдавать внаем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного либо временного проживания.

Условия проживания (срок, размер платы за наем, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются настоящим Законом, а также договором между наймодателем и нанимателем[20, с.211]. (Приложение 1)

Выбор лиц, которым сдается внаем жилище, производится собственником.

Условиями найма жилища, в котором не проживает

собственник являются:

жилище из частного жилищного фонда, в котором не проживает собственник, может быть предоставлено им внаем другому лицу по договору, заключенному в письменной форме;

в наем может предоставляться отдельное жилое помещение либо отдельная пригодная для проживания комната (комнаты), отвечающие строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям;

- наниматель вправе вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей и временных жильцов, если иное не предусмотрено договором найма;

наниматель вправе выезжать из нанятого помещения на срок до шести месяцев, если иное не предусмотрено договором.

При более длительном отсутствии договор сохраняет силу лишь с согласия на это наймодателя;

действие договора найма прекращается по истечении установленного сторонами срока либо наступлении указанного в договоре обстоятельства. Досрочное расторжение договора по требованию наймодателя допускается при несоблюдении нанимателем условий договора найма, а также по основаниям и на условиях, предусмотренных Закона РК «О жилищных отношениях».

Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть, расторгнут наймодателем во всякое время с предупреждением нанимателя не менее чем за три месяца. При прекращении либо расторжении договора наниматель вместе со всеми проживающими с ним лицами подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения;

при досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату. Указанный срок соответственно сокращается, если до наступления предусмотренного договором срока, либо иного обстоятельства, прекращающего действие договора, осталось менее месяца;

член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, в соответствии с условиями договора найма приобретает такое же право пользования жилым помещением, как и сам наниматель, если при вселении члена семьи между ним и нанимателем не было иного соглашения[21, с.313].

Круг членов семьи определяется в соответствии со статьей 21 Закона РК «О жилищных отношениях»;

- при переходе к другому лицу права собственности на жилище или жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника, если иное не предусмотрено договором между нанимателем и собственником, сдавшим жилое помещение внаем[8].

В жилище, в котором постоянно проживает собственник, нанимателю может предоставляться внаем жилое помещение или его часть, в том числе смежная комната или часть комнаты. При проживании в жилище нескольких собственников для сдачи жилища внаем требуется согласие всех собственников.

Наниматель без согласия собственников не вправе вселять других лиц, в том числе и членов своей семьи.

По истечении срока найма наниматель не приобретает права на возобновление договора и по требованию наймодателя подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя досрочно при несоблюдении нанимателем условий договора найма, а также при наличии уважительных непредвиденных обстоятельств либо по основаниям, предусмотренным Законом РК «О жилищных отношениях».

Договор найма, заключенный без указания срока, может быть прекращен наймодателем в любое время без объяснения причин. О прекращении договора найма наймодатель обязан предупредить нанимателя не менее чем за месяц.

Наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, если иное не предусмотрено договором.

Условия проживания поднанимателей, в частности срок проживания, размер и порядок оплаты, определяются договором между нанимателем жилого помещения и поднанимателем.

Договор поднайма прекращается по истечении установленного сторонами срока либо наступлении указанного в договоре обстоятельства.

Досрочное прекращение договора по требованию нанимателя возможно при нарушении договора поднанимателем, а по договорам, не устанавливающим срока либо иных оснований прекращения, во всякое время с предупреждением поднанимателя не менее чем за месяц. Договор поднайма также прекращается в случаях принудительного прекращения права собственности на жилище, предусмотренных статьей 29 настоящего Закона[8].

Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, если иное не предусмотрено договором поднайма.

При прекращении договора поднайма либо его расторжении нанимателем поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Наниматель вправе вселить в жилое помещение временных жильцов без заключения с ними договора поднайма. Условия проживания временных жильцов определяются нанимателем.

Временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением не менее чем за семь дней.

Выселение поднанимателей и временных жильцов в случае прекращения договора найма.

При прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматели и временные жильцы при прекращении договора найма подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

2.2 Предоставление жилища из государственного жилищного фонда

Рассмотрим порядок пользования помещениями в домах государственного жилищного фонда. Права и обязанности жильцов возникают при предоставлении государственных жилищ на основе сложного юридического состава. Одним из юридических фактов, относящихся к нему, является решение местного исполнительного органа. Кроме того, заключается и договор найма жилища, который регламентирует права и обязанности стороны, предоставившей жилище (наймодателя), и гражданина, получившего его.

Одной из особенностей такого договора является то, что он основывается непосредственно на нормах законодательства. Помимо Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях", отношения найма жилища в государственном жилищном фонде регламентируются Инструкцией о порядке предоставления, найма и эксплуатации жилищ из государственного жилищного фонда Республики Казахстан[22]. Типовой договор найма жилища из государственного жилищного фонда является приложением к нему. К данным отношениям в соответствующих случаях применяются также и нормы гражданского законодательства.

Договор найма жилища из государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительным органом или администрацией государственного предприятия (наймодателем), с одной стороны, и гражданином (нанимателем). Он заключается в письменной форме. Несмотря на то, что такой договор найма по своей сути является договором, устанавливающим права в отношении недвижимого имущества, он не подлежит государственной регистрации. В законодательстве нет указаний на последствия несоблюдения письменной формы данного договора. На практике эти договора в ряде случаев не заключаются, и в таких случаях права и обязанности сторон определяются в соответствии с законодательством.

Предметом договора найма в государственном жилищном фонде является отдельное жилище. Жилая комната, имеющая выход (вход) в другую комнату (смежная комната), часть комнаты, а также подсобные помещения в квартире не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилища из государственного жилищного фонда.

...