Правовое содержание договора найма жилого помещения

Наниматель жилища из государственного жилищного фонда имеет право проживать в предоставленном жилом помещении сам, а также вместе с членами семьи. В круг членов семьи входят постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с нанимателем, могут быть признаны членами по взаимному согласию. В исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Членами семьи будут являться и нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с нанимателем.

Члены семьи пользуются правами по пользованию жильем наравне с нанимателем. Одновременно они несут и обязанности, вытекающие из договора найма жилища из государственного жилищного фонда. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилища.

Члены семьи нанимателя жилища в доме государственного жилищного фонда в тех случаях, когда наниматель временно отсутствует вправе пользоваться всем жилищем на прежних условиях. При этом они осуществляют права и исполняют обязанности в соответствии с условиями договора найма. Жилая площадь, которая временно сохраняется в этом случае за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней. В тех случаях, когда вышеуказанные лица перестали быть членами семьи нанимателя, они сохраняют равные с нанимателем жилищные права и обязанности по своему желанию.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи потребовать признания его нанимателем вместо первоначального нанимателя по ранее заключенному договору найма. Право потребовать признания его нанимателем принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Перемена нанимателя обусловливает необходимость переоформления договора найма жилища.

Наряду с членами семьи наниматель вправе вселить в занимаемое помещение из государственного жилищного фонда супруга, детей, родителей (не являющихся на момент вселения членами семьи нанимателя), других лиц. Для вселения требуется письменное согласие несовершеннолетних членов семьи нанимателя, которые проживают вместе с ним. Согласие членов семьи не требуется, если наниматель вселяет своего несовершеннолетнего ребенка.

Вселенные лица приобретают право пользования жилым помещением наравне с остальными проживающими лицами. Данное правило применяется, если они вселялись в качестве членов семьи нанимателя. Однако письменным соглашением между нанимателем и членами его семьи, с одной стороны, и этими лицами, с другой, заключаемым на момент вселения, права вселенных лиц по пользованию жилым помещением могут быть ограничены.

Наниматель жилища в домах государственного жилищного фонда имеет ограниченные права распоряжения жилым помещением. Они выражаются в праве нанимателя сдавать жилище или его часть в поднаем. Сдача в поднаем всего жилища производится по смыслу норм жилищного законодательства в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи временно отсутствуют и за ними сохраняется жилое помещение. Основания и сроки сохранения жилого помещения определяются в соответствии со статьями 85, 86 Закона РК " О жилищных отношениях".

Сдача жилища в поднаем не только допускается, но и поощряется. Так, если наниматель не вселил во временно пустующее жилище, сохраняемое за ним поднанимателей, то по истечении трех месяцев наймодатель с согласия нанимателя вправе предоставить его по договору поднайма другим гражданам в пределах срока, на который за нанимателем сохраняется жилище из государственного жилищного фонда. При сдаче жилища в поднаем наймодателем срок поднайма может быть сокращен при досрочном возвращении нанимателя и членов его семьи. Если жилище поднанимателям или временным жильцам было предоставлено наймодателем при возвращении нанимателя или членов его семьи, они вправе потребовать их немедленного выселения. В случае отказа освободить жилище поднаниматели или временные жильцы по требованию нанимателя или членов его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилища из государственного жилищного фонда.

Если жилище было сдано в поднаем самим нанимателем, то к досрочному прекращению договора поднайма должны применяться общие положения о досрочном прекращении договора найма жилища в частном жилом фонде.

Следует отметить, что в целом норма, касающаяся сдачи внаем жилища наймодателем вместо нанимателя, не соответствует современным историческим условиям. Ее действие ориентировано на тот этап формирования рынка жилья, когда ощущался сильный дефицит жилья. Кроме того, предоставление наймодателю возможности сдавать в поднаем жилье вместо самого нанимателя будет отрицательно сказываться и на его правовых интересах, связанных с вещно-правовым обладанием государственным жилищем и на гарантированности прав граждан на жилище.

Однако нельзя сбрасывать со счета то, что государственное жилье гражданину предоставляется для удовлетворения насущных потребностей в жилье. Хотя в целом особенностью отношений найма жилища в домах государственного жилищного фонда является их бессрочный характер, но бессрочное сохранение такого жилья за гражданином, а значит и поддержание вещных правомочий нанимателя в случае его не проживания в занимаемом помещении, вступают в противоречие с юридическими мотивациями предоставления государственного жилья, а поэтому ограничены во времени.

При временном отсутствии самого нанимателя или членов его семьи (имеется в виду как раз непроживание в предоставленном жилом помещении) жилище из государственного жилищного фонда за ними сохраняется в течение шести месяцев.

Когда отсутствие нанимателя или членов его семьи длилось свыше шести месяцев, срок сохранения жилища за ними может быть продлен. По смыслу нормы п.2 статьи 85 Закона РК "О жилищных отношениях" заявление нанимателя (члена) его семьи о продлении срока сохранения жилища будет рассматриваться органом, являющимся наймодателем. При недостижении соглашения между нанимателем и наймодателем спор может быть передан на рассмотрение суда.

Жилище из государственного жилищного фонда сохраняется за гражданами в иных прямо указанных в законодательстве случаях на более длительные сроки. В частности сохранение права на жилище предусмотрено, в случаях:

- прохождения гражданином военной службы в Вооруженных Силах Республики Казахстан либо в составе вооруженных сил, созданных с участием Республики Казахстан за ее пределами - в течение срока службы;

- выезда на работу по срочному трудовому договору (контракту) или в связи с избранием на выборную должность - в течение всего времени работы;

- выезда за границу в командировку, для прохождения стажировки, работы дипломатических, консульских учреждениях республики, по иным основаниям предусмотренным законодательством

- в течение времени пребывания за границей;

- выезда на учебу - в течение времени обучения;

- помещения детей на воспитание в детское учреждение - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекуна (попечителя) - до достижения детьми совершеннолетия;

- выезда в связи выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - на все время до прекращения этих обязанностей;

- выезда на лечение - в течение времени нахождения на лечении;

- заключения под стражу либо осуждения к лишению свободы или иной мере наказания, исключающей возможность проживания в данной местности - в течение времени нахождения под стражей или отбывания наказания. Лишение права на жилище из государственного жилищного фонда в этом случае может быть предусмотрено приговором суда.

Право пользования жилищем во всех вышеперечисленных случаях сохраняется за отсутствующими в течение шести месяцев со дня, когда лицо завершило обучение, было демобилизовано из вооруженных сил, освобождено из места лишения свободы и так далее.

Вместе с тем признание лица нанимателя (членов его семьи) утратившим право пользования жилищем из государственного жилищного фонда сверх предусмотренных сроков происходит не само по себе. Предусмотрен судебный порядок такого признания. Истцом в некоторых случаях выступает наймодатель - коммунальный орган, заинтересованный в предоставлении жилища иным нуждающимся в жилье лицам, наниматель, который с отсутствовавшим нанимателем занимал жилое помещение, с целью улучшения своих жилищных условий, устранения правовой неопределенности в пользовании жильем и другим. Кроме того, такой иск могут предъявить в суде и члены (бывшие члены) семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя не освобождает его от выполнения обязанностей по договору найма жилища из государственного жилищного фонда. Исключение составляют случаи, когда жилище предоставляется в поднаем нанимателем или наймодателем или в него поселяются временные жильцы.

Одним из правомочий распоряжения жилищем из государственного жилищного фонда является предоставляемая нанимателю возможность по обмену занимаемого жилого помещения. Причем в современных условиях, обмен такими жилыми помещениями подвергнут более жесткой регламентации, чем это было в праве союзного периода. Свои особенности имеет обмен жилищами, предоставленными малоимущим социально защищаемым гражданам, в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах, из жилищного фонда государственных предприятий.

Жилище, предоставленное малоимущим социально защищаемым гражданам, может быть обменено на другое жилище, которое также было предоставлено малоимущим социально защищаемым гражданам. Совершаемый обмен не должен приводить к намеренному ухудшению жилищных условий гражданина, вследствие чего он становится в соответствии с законодательством нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Служебные жилые помещения, предоставленные в военных городках, на пограничных заставах или иных закрытых объектах могут быть обменены на такие же жилища в рамках того или иного военного городка, пограничной заставы или иного закрытого объекта.

Если производится перевод военнослужащего (специалиста) для прохождения службы (работы) в другом военном городке (пограничной заставе, закрытом объекте), то обмен может производится и в другую местность.

Жилище, предоставленное из жилищного фонда государственных предприятий, может быть обменено с согласия администрации государственного предприятия на другое жилище из жилищного фонда государственных предприятий. Допускается обмен такого жилья на жилье из коммунального жилищного фонда, однако тогда требуется согласие не только администрации предприятия, но и местных исполнительных органов.

Принудительный обмен жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда, возможность которого предусматривалась в прежнем жилищном законодательстве, новым законодательством, регулирующим жилищные отношения, не предусмотрен. Поэтому, если те или иные лица прекратили семейные отношения, но продолжают проживать в одном жилище из государственного жилищного фонда по единому договору найма жилища, они вправе определить порядок пользования жилищем без заключения отдельных договоров найма. Такое законодательное решение связано с тем, что зачастую заключение отдельных договоров жилищного найма с каждым из совершеннолетних бывших членов семьи, прекративших свои отношения, является технически неосуществимым, вследствие отсутствия жилых помещений, которые могут выступить самостоятельными предметами жилищного найма. Кроме того, даже при возможности заключения отдельных договоров, требуется положительное решение вопроса об этом со стороны субъекта, выступающего наймодателем жилищ из государственного жилищного фонда. Граждане могут потребовать только заключения вместо нескольких отдельных договоров найма жилища одного договора, если они проживают в отдельном жилище из государственного жилищного фонда и объединились в одну семью. В таком случае нанимателем будет выступать кто- то из них по выбору.

Жилища из государственного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным.

К социально защищаемым слоям населения относятся:

1) инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также лица, приравненные к ним;

2) инвалиды 1 и 2 групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершения ими преступления);

3) семьи, имеющие или воспитывающие детей инвалидов;

4) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

5) пенсионеры по возрасту;

6) дети-сироты, не достигшие двадцати лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на службу возраст продлевается на срок прохождения срочной военной службы;

7) репатрианты;

8) лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

9) многодетные семьи;

10) семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей воинской службы, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;

11) неполные семьи[8].

Граждане признаются нуждающимися в жилье, если

1) они не имеют жилища на праве собственности на территории Республики Казахстан;

2) они не имеют в постоянном пользовании в данном населенном пункте жилища из государственного жилищного фонда, а также в домах, принадлежащих юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности, в том числе в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;

3) жилище, в котором проживает семья, не отвечает нормативным санитарным и техническим требованиям;

4) в смежных, неизолированных жилых помещениях проживают две и более семей;

5) в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (по списку заболеваний, утвержденных в установленном законодательством порядке), при котором совместно проживание с ними в одном помещении (квартире) становится невозможно[8].

Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда каждый из супругов имел такое жилище до вступления в брак.

Итак, законодательство о жилищных отношениях предусматривает порядок предоставления освободившейся части жилищ в домах государственного жилищного фонда. Когда часть жилища, в котором живут малоимущие социально защищаемые лица освобождается, то она предоставляется очередникам, состоящим на учете нуждающихся. При этом граждане, проживающие в этом жилище, нуждающиеся в улучшении имеющихся жилищных условий имеют преимущественное право на получение в пользование освободившейся жилой площади.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Провозглашение в Конституции Республики Казахстан права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов самостоятельную комплексную отрасль. Понятие «жилищные отношения» охватывает весьма широкий круг общественных отношений. Прежде всего, это отношения, связанные с пользованием жилищем.

Отношения пользования жилыми помещениями - сердцевина, основа жилищных отношений вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом помещении. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Поэтому эти правоотношения представляют собой разновидность гражданского правоотношения. Например, правоотношения нанимателя с наймодателем носят характер обязательных правоотношений.

Они подразделяются на две группы:

отношения найма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда

2) отношения найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда.

Для таких отношений характерен гражданско-правовой метод регулирования. Вместе с тем предоставление в пользование жилых помещений производится главным образом на основании норм административно-правового характера. Одной из особенностей отношений пользования жилищем является то, что они носят стабильный характер. Закон предусматривает ряд важных положений, направленных на дальнейшее повышение устойчивости, стабильности жилищных отношений найма жилых помещений, в которых удовлетворяется, как правило, не временная, а постоянная потребность в том или ином жилище.

Важнейшим принципом жилищного права является принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений. Содержание этого принципа выражается в том, что гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами, в том числе на основе договоров социального и коммерческого наймая [35, с.70].

Таким образом, в договоре найма жилого помещения следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Вышеуказанный договор заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

Конечно, в договоре надо указать размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. В договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами гражданского законодательства, которое устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ГК РК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан.

Главный вопрос, который волнует стороны в этом договоре, - размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложились определенные и более-менее устойчивые размеры оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Всеобщая декларация прав человека Принята резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948 года

2. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах Принят резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи от 16 декабря 1966 года

3. Международный пакт о гражданских и политических правах Принят резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи от 16 декабря 1966 года

4. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Рим, 4 ноября 1950 г.)

5. Конституция Республики Казахстан 1995 г. (с изменениями и дополнениями от 02.02.2011 г.)

6. Арбузов В. А. Как осуществляется право граждан на жилище. Л.: Лениздат, 1997.

7. Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 г. - Алматы: ЮРИСТ, 2002. - 216 с.

8. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г. № 94-1. - Алматы: ЮРИСТ, 2001. - 53 с.

9. П.В. Крашенинников Наем жилого помещения /Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

10. В. Н. Литовкин Жилищное право. Жилищное законодательство. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ, 2005г.

11. Договор коммерческого найма жилого помещения// http://portal-law.ru/

12. М К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Особенная часть). Алматы: «Жеті Жар?ы», 2000. С.800

13. Андрианов И. И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид.лит., 1988

14. Альбом типовых договоров. Практическое пособие по гражданским правоотношениям в Республике Казахстан (Издание второе). - Алматы - 2003 г.

15. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2011 г.)

16. Басин Е.Г. Жилищное законодательство. Практические вопросы. Алматы, 2006г.

17. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения// http://www.juristlib.ru/book_4750.htm

18. Басин Ю.Г. Новое жилищное законодательство Казахстана. Гражданское законодательство Республики Казахстан - толкование и комментирование. Алматы, 1998. В кн. 5.

Размещено на Allbest.ru