Державне регулювання ринку житла в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Національна академія державного управління при Президентові України

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня доктора наук з державного управління

ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА В УКРАЇНІ

25.00.02 - механізми державного управління

ОЛІЙНИК Наталія Іванівна

КИЇВ - 2011

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Національній академії державного управління при Президентові України.

Науковий консультант - доктор економічних наук, професор, заслужений діяч науки і техніки України БОДРОВ Володимир Григорович, Національна академія державного управління при Президентові України, завідувач кафедри економічної теорії та історії економіки.

Офіційні опоненти: доктор наук з державного управління, професор БАБАЄВ Володимир Миколайович, Харківська обласна державна адміністрація, перший заступник голови;

доктор наук з державного управління, старший науковий співробітник СЕМЕНЧЕНКО Андрій Іванович, Національна академія державного управління при Президентові України, декан факультету суспільно-політичного розвитку;

Захист відбудеться 22 червня 2011 року о 14 годині на засіданні

спеціалізованої вченої ради Д 26.810.01 в Національній академії державного управління при Президентові України за адресою: 03057, м. Київ, вул. Ежена Потьє, 20, к. 212.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Національної академії державного управління при Президентові України (03057, м. Київ, вул. Ежена Потьє, 20).

Автореферат розісланий 21 травня 2011 року.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради А.П. Рачинський

АНОТАЦІЇ

Олійник Н.І. Державне регулювання ринку житла в Україні. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня доктора наук з державного управління за спеціальністю 25.00.02 - механізми державного управління. - Національна академія державного управління при Президентові України. - Київ, 2011.

У дисертації обґрунтовано теоретико-методологічні засади дослідження ринку житла, визначено соціально-економічні та історичні особливості формування й розвитку вітчизняного житлового ринку. З'ясовано причини та цілі втручання держави в роботу ринку житла. Встановлено пріоритетні цілі і завдання державної житлової політики, а також охарактеризовано механізми її розроблення та реалізації. Проаналізовано нормативно-правові акти у сфері регулювання житлових відносин, розглянуто інституційну інфраструктуру сучасних ринків житла та визначено напрями її вдосконалення в Україні. Досліджено динаміку житлового будівництва в Україні і на цій основі окреслено проблеми, що перешкоджають розширенню будівництва нового житла. Систематизовано державні програми забезпечення житлом окремих категорій громадян і визначено напрями вдосконалення державного програмування в житловій сфері. Узагальнено підходи до визначення категорій “відновлення житлового фонду”, “капітальний ремонт”, “реконструкція”, “реновація”, “регенерація”, “модернізація”. Охарактеризовано сучасні способи управління житловим фондом, обґрунтовано пріоритетні способи фінансування придбання житла громадянами за підтримки держави.

Ключові слова: державне регулювання ринку житла, державна житлова політика, доступне житло, житлова проблема, житлова сфера, житлове будівництво, ринок житла, соціальне житло, управління житловим фондом.

Олийнык Н. И. Государственное регулирование рынка жилья в Украине. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени доктора наук государственного управления по специальности 25.00.02 - механизмы государственного управления. - Национальная академия государственного управления при Президенте Украины. - Киев, 2011.

В диссертации раскрыты теоретико-методологические основы исследования рынка жилья как неотъемлемой составляющей современных экономических систем и объекта государственного регулирования. Установлено, что рынок жилья имеет сложную структуру, обусловленную дуалистическим характером жилья как объекта его обращения, объединением в жилье принципиально отличных, но тесно взаимосвязанных физических и экономических форм: жилищного фонда и жилищных услуг. Выделение в категории “жилье” этих двух форм вызывает необходимость применения дифференцированных подходов к изучению их рыночных параметров: спроса, предложения, цен, субъектов обращения, инфраструктурного обеспечения.

Определены социально-экономические и исторические особенности формирования и развития отечественного жилищного рынка. Установлено, что переход от жесткого государственного управления в этой сфере к использованию отдельных рыночных регуляторов, отказ государства от роли основного собственника на жилье, а также практически полное отсутствие механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем привели к углублению кризисных явлений, вследствие чего жилищная проблема стала одной из наиболее острых социальных проблем в Украине.

Выяснены причины и цели вмешательства государства в работу рыночных механизмов регулирования жилищной сферы; систематизированы основные модели государственного регулирования рынка жилья: социал-демократическая, корпоративистская и либеральная. Установлены приоритетные цели и задания государственной жилищной политики, а также охарактеризованы механизмы ее разработки и реализации.

Изучены нормативно-правовые акты в сфере регулирования жилищных отношений, обоснована необходимость принятия новой редакции Жилищного кодекса, который должен базироваться на цивилистической парадигме и не противоречить нормам действующего Гражданского кодекса. Рассмотрена институциональная инфраструктура современных рынков жилья. Определено, что инфраструктура рынка жилья выступает его самостоятельной подсистемой и представляет собой совокупность институций разных организационно-правовых форм, опосредующих кругооборот жилья, акты купли-продажи, или совокупность институтов, систем, служб, предприятий, обслуживающих рынок жилья и выполняющих определенные функции по обеспечению нормального режима его функционирования.

Исследована динамика жилищного строительства в Украине и на этой основе определены проблемы, препятствующие расширению строительства нового жилья. Сделан вывод о наличии системного кризиса в жилищно-строительной сфере и межотраслевом характере возникших проблем, для преодоления которых необходима реализация государственной программы развития жилищного строительства.

Проанализировано состояние выполнения государственных программ обеспечения жильем отдельных категорий граждан; установлено, что они оказались неэффективными в решении жилищной проблемы, поскольку существенно отличаются одна от другой и содержат разные механизмы и подходы к их реализации. Увеличение количества таких программ при отсутствии четких приоритетов государственной жилищной политики не соответствует имеющимся у государства финансовым ресурсам. Предложено разработать и принять единую государственную программу жилищного обеспечения граждан.

Обобщены подходы к определению категорий “восстановление жилищного фонда”, “капитальный ремонт”, “реконструкция”, “реновация”, “регенерация”, “модернизация”. Обосновано, что в современных условиях основную роль в улучшении качества жилья и удовлетворении потребностей населения в нем должен играть процесс реновации жилищного фонда. В то же время разные формы воспроизводства жилья должны взаимно дополнять друг друга в едином процессе воспроизводства, позволяя сохранять, усовершенствовать и расширять жилищный фонд в соответствии с потребностями населения.

Рассмотрены основные модели профессионального управления многоквартирными домами, согласно которым обслуживание и ремонт осуществляются: штатным персоналом управляющей организации; подрядчиками по договорам с управляющей организацией; подрядчиками по договорам с объединениями собственников жилья.

Охарактеризованы основные составляющие системы жилищного финансирования: финансирование приобретения жилья; финансирование строительства жилья, государственная поддержка в обеспечении жильем семей с невысоким уровнем доходов, которых недостаточно для получения ипотечного кредита на рыночных условиях. Аргументировано, что разработка и внедрение эффективных механизмов жилищного финансирования в разрезе указанных составляющих является основой формирования современного жилищного рынка и обеспечения доступности жилья для семей с разным уровнем доходов.

Ключевые слова: государственное регулирование рынка жилья, государственная жилищная политика, доступное жилье, жилищная проблема, жилищная сфера, жилищное строительство, рынок жилья, социальное жилье, управление жилищным фондом.

Oliynyk N. I. Public regulation of housing market in Ukraine. - Manuscript.

Dissertation thesis for obtaining the degree of the Doctor of Sciences in Public Administration, Specialization 25.00.02 - Mechanism of Public Administration. - National Academy of Public Administration, Office of the President of Ukraine. - Kyiv, 2011.

In the dissertation it is provided the theoretical and methodological grounds of housing market research, it is identified the socio-economic and historical features of domestic housing market forming and development. The reasons of state intervention and its purposes in housing market are found out. The priority aims and tasks of public housing policy are set, and also the mechanisms of its development and implementation are described. It is analyzed the legislation in the field of housing relations regulation, the institutional infrastructure of modern housing markets and directions of its improvement in Ukraine are considered.

The dynamics of housing building in Ukraine is analyzed. On this basis it is outlined the problems which hinder expansion of housing construction. The government programs of housing delivery for some groups of citizens are systematized and the directions for improvement of state programming in housing sphere are identified. It is generalized the approaches to the definition of such categories as “renewal of housing”, “capital repairs”, “reconstruction”, “renovation”, “regeneration”. The modern methods of management in housing sphere are described. It is grounded the priority methods for financing of housing acquisition by citizens with state support.

Key words: public regulation of housing market, public housing policy, affordable housing, housing problem, housing sphere, housing construction, housing market, social housing, management of housing.

загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Дослідження механізмів державного регулювання розвитку ринку житла в Україні зумовлено комплексом складних проблем, які накопичилися в цій сфері. Тривала монополізація державою функцій із визначення обсягу та структури житла, джерел і розмірів фондів житлового будівництва, розподілу житлових приміщень, ціноутворення на житлові послуги тощо призвела до глибоких соціально-економічних деформацій та аномалій у житловій сфері, які об'єктивно не могли бути швидко подолані в процесі трансформації української економіки.

Трансформаційні перетворення привели до докорінних змін в інституційній організації ринку житла внаслідок приватизації і комерціалізації, ліквідації централізованої системи розподілу житла, формування конкурентного середовища, розширення кола учасників ринку житла, утворення нових механізмів управління житловим фондом та придбання житла. Разом з тим ринок житла трансформаційного періоду характеризується інституційною неповнотою та структурною асиметрією. Трансформаційна криза 1990-х рр. закономірно уповільнювала розвиток ринку житла через загальний спад виробництва, зниження ефективності економіки, недосконалість фінансово-кредитної системи, падіння реальних доходів та посилення соціальної диференціації населення, розширення тіньового обороту у житловій сфері.

Сучасний стан організації житлового ринку в Україні все ще характеризується наявністю елементів колишньої радянської моделі, що базувалася на принципі гарантованого державного забезпечення житлом, і несистемним запровадженням ринкових механізмів регулювання відносин у житловій сфері, відсутністю внутрішньо узгодженої системи інфраструктурного забезпечення та ін. Із швидкою лібералізацією у сфері прав власності на житло та інші об'єкти нерухомості в Україні почали стихійно розвиватись інститути посередництва на ринку житла, часто випереджаючи створення відповідного регуляторного середовища. Нині все ще діють громіздкі та обтяжливі процедури технічної інвентаризації житла, разом з тим не налагоджено ефективної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно. У сфері житлового будівництва також залишається чинною складна дозвільна система, хоча й вона виявилася недієвою для запобігання стихійній забудові.

Серйозною загрозою для соціальної, економічної та політичної безпеки Української держави стають негативні тенденції на ринку житла, що виявляються в зниженні доступності житла для більшості населення. Це справляє суттєвий вплив на соціальну і трудову мобільність, соціальну диференціацію, темпи економічного розвитку окремих регіонів і всієї країни. Зазначене потребує проведення зваженої політики держави щодо розвитку ринку житла, формування адекватних сучасним реаліям та потребам економіки і суспільства механізмів державного регулювання відносин у житловій сфері.

Вихідні теоретичні положення дисертації базуються на узагальненні і подальшому використанні результатів досліджень щодо засобів розв'язання житлової проблеми А.Сміта, Ф.Енгельса, В.Святловського, Ф.Ерисмана, М.Петтенкофера, В.Сокольського та ін. Дисертаційне дослідження спирається на теоретичні розробки проблем організації та регулювання ринку житла, його окремих складових відомих західних дослідників: М.Батора, Б.Бенгтссона, Г.Поляковського, К.Клапхольця, Р.Коуена, Дж.Лєдьярда, В.Голдберга, Дж.Стіглера та ін.

Широке коло питань державного регулювання економіки, розробки державної політики, включаючи питання регулювання розвитку ринку житла, висвітлено в працях українських науковців: В.Базилевича, М.Білинської, В.Бодрова, З.Варналія, В.Венгера, В.Гейця, І.Грицяка, О.Кілієвича, Ю.Ковбасюка, В.Лагутіна, О.Лебединської, І.Малого, В.Рижих, Є.Ромата, І.Розпутенка, А.Семенченка, Г.Ситника, В.Тертички, В.Трощинського та ін. Проблеми ролі й місця, методів і моделей, заходів та важелів державного регулювання ринку житла досить широко представлені в роботах українських і російських учених: О.Амосова, В.Бабаєва, О.Белокрилової, О.Бобровської, А.Березина, Е.Блеха, В.Бузирєва, С.Булгакова, А.Дмитрієва, Н.Косарєвої, В.Кравченка, В.Левчинського, Ю.Манцевича, В.Ніколаєва, В.Рибака, К.Паливоди, Г.Попова, Г.Семчука, С.Сіваєва, В.Удовиченка, О.Шоміної та ін.

Однак питання державного регулювання ринку житла ще не мають остаточного методологічного та практичного вирішення. У цьому контексті потребують теоретичного обґрунтування стратегічна мета, цілі, завдання і механізми формування та реалізації сучасної житлової політики держави, що зумовлює актуальність дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Основні результати дисертаційного дослідження отримані автором як старшим науковим співробітником під час виконання науково-дослідних робіт на кафедрі економічної теорії та історії економіки Національної академії державного управління при Президентові України в межах комплексного наукового проекту “Державне управління та місцеве самоврядування” (номер державної реєстрації 0199U002827) за темою “Державне регулювання інноваційної модернізації промислового комплексу України” (номер державної реєстрації 0109U003003), в якій розроблені пропозиції з удосконалення механізмів державного регулювання житлово-будівельної галузі; за темою “Удосконалення механізмів державного регулювання розвитку внутрішнього ринку України” (номер державної реєстрації 0110U002468), в якій проаналізована динаміка частки житлово-комунальних послуг у структурі внутрішнього ринку, обґрунтовані пропозиції щодо регулювання механізмів ціноутворення на житлово-комунальні послуги (довідка про участь у науково-дослідних роботах від 11 лютого 2011 р. № 13).

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є теоретико-методологічне обґрунтування фундаментальних і прикладних засад організації та механізмів регулювання ринку житла як складного соціально-економічного інституту.

Для досягнення мети були поставлені такі завдання:

- розробити теоретико-методологічні засади дослідження ринку житла як невід'ємної складової сучасних економічних систем та об'єкта державного регулювання;

- визначити соціально-економічні та історичні особливості формування й розвитку вітчизняного житлового ринку;

- з'ясувати доцільність та межі втручання держави в роботу ринкових механізмів регулювання житлової сфери;

- охарактеризувати основні моделі державного регулювання ринку житла;

- установити цілі і завдання державної житлової політики, а також механізми її розроблення та реалізації;

- здійснити аналіз нормативно-правових актів у сфері регулювання житлових відносин з метою виявлення суперечностей і неузгодженостей між ними, а також шляхів їх усунення;

- розглянути інституційну інфраструктуру сучасних ринків житла та визначити напрями її вдосконалення в Україні;

- проаналізувати динаміку житлового будівництва в Україні і на цій основі виявити проблеми, що перешкоджають розширенню будівництва нового житла;

- систематизувати державні програми забезпечення житлом окремих категорій громадян і визначити напрями вдосконалення державного програмування в житловій сфері;

- уточнити сутність категорій “відновлення житлового фонду”, “капітальний ремонт”, “реконструкція”, “реновація”, “регенерація”, “модернізація” та встановити співвідношення між ними;

- охарактеризувати сучасні способи управління житловим фондом і виявити проблеми, що виникають у процесі демонополізації та розвитку конкуренції у сфері управління житловим фондом;

- обґрунтувати пріоритетні способи фінансування придбання житла громадянами за підтримки держави.

Об'єкт дослідження - процеси розвитку ринку житла в умовах суспільно-економічних трансформацій.

Предмет дослідження - механізми державного регулювання розвитку ринку житла.

Гіпотеза дослідження базується на припущенні, що сучасний ринок житла характеризується нестабільністю функціонування та суперечливістю внутрішніх і зовнішніх взаємозв'язків із структурними елементами ринкової економічної системи, наявністю фундаментальних ситуацій неспроможності механізму його саморегулювання, загостренням житлової проблеми, що зумовлює необхідність раціонального поєднання державних і ринкових регуляторів у житловій сфері.

Методи дослідження. Методологічну основу роботи становлять загальнонаукові і спеціальні методи наукових досліджень. У роботі використано: історичний та логічний методи - для дослідження еволюції виникнення житлової проблеми та підходів до її розв'язання; абстрактно-логічний - для теоретичного узагальнення й формулювання висновків; економіко-статистичний - для аналізу тенденцій розвитку житлового будівництва та стану житлового фонду в Україні; методи аналізу і синтезу - для дослідження процесів формування та реалізації державної житлової політики; структурно-функціональний - для вивчення структури ринку житла та його функцій в економічній системі; експериментальний - для розробки системи концептуальних положень і заходів держави щодо розвитку ринку житла в Україні; порівняльного аналізу - для узагальнення зарубіжного досвіду у сфері державного регулювання ринку житла, управління житловим фондом; моделювання - для розробки актуальних напрямів та засобів державної житлової політики в Україні.

Інформаційну базу дисертаційного дослідження становили нормативно-правові акти, праці зарубіжних і вітчизняних учених, Інтернет-ресурси, статистична інформація Державного комітету статистики України та інших центральних органів виконавчої влади.

Наукова новизна одержаних результатів визначається особистим внеском автора у розв'язання актуальної науково-практичної проблеми в галузі державного управління, що полягає в недостатності традиційних наукових підходів до розробки та реалізації державної політики щодо ефективного регулювання ринку житла в умовах трансформації економічної системи України. Найсуттєвіші результати дисертаційного дослідження, які містять наукову новизну, полягають у тому, що:

уперше:

- розроблено теоретико-методологічні засади дослідження ринку житла на основі його розгляду, по-перше, як складової (підсистеми) системи вищого рівня - ринку нерухомості; по-друге, як відносно відокремленої, самостійної і складної системи, в структурі якої можна виділити численні елементи, підсистеми, поєднані між собою різноманітними зв'язками; по-третє, як відкритої системи, що перебуває в тісному взаємозв'язку і взаємодії із зовнішнім середовищем;

- уведено в науковий обіг показник “будівельна активність”, що визначається відношенням площі житлових будинків, зданих в експлуатацію протягом року, до загальної чисельності населення, розрахунок та аналіз якого дає змогу вивчати стан ринку житла, тенденції в забезпеченні населення житлом, ефективність державного регулювання процесів відтворення житла;

- здійснено структурно-функціональну характеристику житлової сфери в частині виділення в ній підсистеми житлового будівництва (що виконує функції виробництва - будівництво нового житла та функції проектування, капітального ремонту і реконструкції житлового фонду) та підсистеми житлово-комунального господарства (що виконує функції з технічного обслуговування житлового фонду, а також інші функції щодо забезпечення комфортних умов проживання у житловому фонді будь-яких форм власності);

удосконалено:

- науково-теоретичні підходи до формування та реалізації державної житлової політики, зокрема визначення принципів цієї управлінської діяльності (принципи формування політики: науковість, комплексність, реалізм у встановленні цілей, історичність, альтернативність, адресність; принципи реалізації політики: відкритість, прозорість та публічність, диверсифікованість інструментарію, уніфікованість процедур, справедливість і неупередженість, солідарність та ефективність), виділення видів житлової політики (політика забезпечення житлом, політика сприяння населенню в самозабезпеченні житлом, політика селективізму, політика універсалізму, політика сегрегації), розробки алгоритму дій у процесі формування житлової політики, що включає оцінку житлової проблеми, ідентифікацію пріоритетів житлової політики відповідно до загальнонаціональних пріоритетів соціально-економічного розвитку, встановлення цілей і завдань житлової політки і формування цільових програм за кожним напрямом, розробку в межах кожної програми комплексу нормативно-правових, адміністративно-організаційних та фінансово-бюджетних заходів;

- критеріальну базу класифікації основних моделей державного регулювання ринку житла (соціал-демократичної, корпоративістської та ліберальної), зокрема залежно від ступеня втручання держави у розв'язання житлових проблем, співвідношення ринкових і державних регуляторів відносин у житловій сфері, цілей державної житлової політики, засобів державної підтримки громадян з низькими доходами у вирішенні їхніх житлових проблем;

- методичні підходи до розроблення і реалізації державних програм будівництва житла: концентрація державних коштів у межах єдиної державної програми, визначення єдиного замовника будівництва, уніфікація інструментарію забезпечення житлом, збудованим у процесі реалізації такої програми, домінування принципу адресності в забезпеченні житлом окремих категорій громадян;

дістали подальшого розвитку:

- аргументація підстав втручання держави у функціонування ринку житла з погляду прояву на ньому фундаментальних ситуацій неспроможності ринку: існування природної монополії, негативних зовнішніх ефектів, суспільних благ та інформаційної асиметрії, а також необхідності вирішення соціальних завдань;

- визначення сутності житлової політики держави як сукупності заходів органів державної влади щодо створення умов для стійкого та ефективного економічного обороту житлового фонду, у рамках якого задовольняються житлові потреби громадян, забезпечуються дотримання і вдосконалення стандартів якості будівництва та утримання житла, відтворюються позитивні імпульси для розвитку інших секторів економіки;

- установлення вирішальної ролі методів реновації житла - капітального ремонту, модернізації, реставрації та реконструкції - у забезпеченні відтворення житлового фонду з урахуванням критичного рівня його зношеності, а також зниження обсягів будівництва нового житла;

- обґрунтування науково-практичних рекомендацій з удосконалення механізмів державного регулювання ринку житла в Україні, що включають, насамперед, спрощення дозвільних процедур у житловому будівництві; проведення комплексної державної експертизи документації та проектів будівництва житла; розробку автоматизованої системи збирання, накопичення, обліку та надання інформації про громадян, які потребують поліпшення житлових умов; державну підтримку робіт з реновації житлового фонду на умовах співфінансування з державного та місцевих бюджетів співвласниками багатоповерхових будинків за рахунок власних або залучених ними кредитних ресурсів; розвиток системи будівельних заощаджень, іпотечного житлового кредитування, рефінансування житлових кредитів тощо.

Практичне значення отриманих результатів полягає в тому, що основні теоретичні положення і висновки дослідження доведені до рівня конкретних пропозицій, які можуть використовуватися в процесі розробки та здійснення державної житлової політики в Україні.

Наукові висновки, пропозиції, рекомендації, що містяться в дисертації, використані таким чином:

- науково-методичні пропозиції щодо запровадження нових фінансово-інвестиційних механізмів державної підтримки будівництва доступного житла для громадян, що потребують поліпшення житлових умов, заходів щодо стримування вартості будівництва та державного регулювання ринку житла - Міністерством регіонального розвитку та будівництва України при розробці Закону України № 509-VI “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву”, Закону України № 629-IV “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових інвестицій у будівництво житла”, Закону України № 800-IV “Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва”, проектів нормативно-правових актів з питань забезпечення громадян доступним житлом, державної підтримки житлового будівництва та подолання наслідків світової фінансової кризи у будівельній галузі та житловому будівництві (довідка від 30 квітня 2009 р. № 8/5-702);

- рекомендації щодо сучасних моделей фінансування придбання житла за участі держави - Рівненською міською радою при розробленні міської програми будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 роки (довідка від 25 лютого 2011 р. № 08-314);

- матеріали § 3.1, 3.2 та 3.3 дисертації щодо механізмів державного регулювання житлового будівництва в процесі ринкової трансформації національної економіки - під час розробки навчально-методичного забезпечення з нормативної дисципліни “Державне регулювання економіки та економічна політика”; матеріали розд. 5 дисертації щодо основних напрямів державної житлової політики в контексті модернізації відносин суб'єктів ринку житла - Національною академією державного управління при Президентові України при підготовці навчально-методичних матеріалів з дисципліни “Управління структурними зрушеннями та інноваційно-інвестиційними процесами в економіці України” спеціалізації “Державне регулювання економіки та підприємництва” (довідка від 2 березня 2011 р. № 1/15-15.10-213);

- рекомендації щодо основних напрямів житлової політики - Черкаською обласною державною адміністрацією при розробленні обласної Програми будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 роки (довідка від 23 березня 2011 р. № 414/01-36).

Науково-методологічні пропозиції щодо впровадження нових форм управління багатоквартирним житловим фондом було враховано Комітетом з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради України при опрацюванні в редакції до першого читання проекту Житлового кодексу України; науково-практичні висновки щодо способів ефективного залучення інвестиційних ресурсів у сферу комунального господарства для належного ресурсного забезпечення житлового фонду - при опрацюванні Закону України від 21 жовтня 2010 р. № 2624-VI “Про особливості передачі в оренду та концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності”; окремі пропозиції стосовно механізмів залучення коштів на реновацію житлового фонду - при опрацюванні змін до Закону України від 11 червня 2009 р. № 1511-VI “Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки” (довідка від 8 лютого 2011 р. № 04-13/13-157).

Особистий внесок здобувача. Сформульовані в дисертації висновки, рекомендації і пропозиції та отримані результати належать особисто автору і є його науковим доробком.

Дисертація є самостійною науковою працею, в якій дисертантом розроблено наукові положення, методичні підходи та практичні рекомендації з удосконалення механізмів державного регулювання розвитку ринку житла в Україні. Зокрема, у наукових працях, підготовлених у співавторстві, автору належить: здійснення порівняльної характеристики різних форм управління багатоквартирними будинками [7], визначення шляхів реконструкції житлового фонду в містах районного значення [29], розробка механізмів проведення громадських обговорень проектів нормативно-правових актів щодо регулювання дозвільних процедур у житловому будівництві [37].

Апробація результатів дослідження. Основні положення та результати дисертації оприлюднені на науково-комунікативних заходах (науково-практичних конференціях, конгресах, круглих столах, семінарах, у тому числі за міжнародною участю): “ЕТЕВК-2007” (Ялта, 2007), “Новітні тенденції розвитку демократичного врядування: світовий та український досвід” (Київ, 2008), “Макроекономічне регулювання інвестиційних процесів та впровадження стратегії інновативно-інноваційного розвитку в Україні” (Київ, 2008), “Стратегія регіонального розвитку: формування та механізми реалізації” (Одеса, 2008, 2009), “Розвиток продуктивних сил в Україні від В.І.Вернадського до сьогодення” (Київ, 2009), “Демократичне врядування: наука, освіта, практика” (Київ, 2009), “Проблеми формування нової економіки XXI століття” (Дніпропетровськ, 2009), “Інституціональні зміни системи державного управління України в умовах суспільних трансформацій та посилення вимог антикорупційного законодавства” (Запоріжжя, 2009), “Ресурсний потенціал міст районного значення у соціально-економічному розвитку країни” (Київ, 2009), “Житлове питання в Україні” (Київ, 2009), “Державне управління та місцеве самоврядування” (Харків, 2010), “Галузь науки “Державне управління”: історія, теорія, впровадження” (Київ, 2010), “Государственное регулирование экономики и повышение эффективности деятельности субъектов хозяйствования” (Мінськ, 2011).

Дисертацію в цілому обговорено й рекомендовано до захисту на розширеному засіданні кафедри економічної теорії та історії економіки Національної академії державного управління при Президентові України.

Публікації. Основні результати дисертаційного дослідження викладені в 37 публікаціях, у тому числі в одній одноосібній монографії, 22 статтях у наукових фахових виданнях з державного управління, матеріалах 14 науково-комунікативних заходів. Загальний обсяг публікацій автора за темою дослідження - 29,6 обл.-вид. арк.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається зі вступу, п'яти розділів, висновків, додатків і списку використаної літератури. Загальний обсяг роботи становить 391 сторінка, обсяг основного тексту - 342 сторінки. Дисертація містить 22 рисунки та 12 таблиць. Список використаної літератури складається з 268 джерел.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі подано загальну характеристику дисертації, визначено актуальність і рівень наукової розробленості теми, її зв'язок із науковими програмами, визначено об'єкт, предмет, методи дослідження, його мету і основні завдання, розкрито наукову новизну та практичну цінність отриманих результатів, подано інформацію про апробацію результатів дослідження.

У першому розділі - “Теоретико-методологічні засади організації та регулювання ринку житла” - узагальнюються підходи до визначення сутності та структурування ринку житла у вітчизняній і зарубіжній науковій літературі, вивчаються історичні та соціально-економічні закономірності розвитку житлового ринку, методологічні підходи до формування системи державного регулювання житлових відносин.

Вивчення особливостей побудови та засобів регулювання ринку житла займає одне з провідних місць у сучасних наукових дослідженнях, що зумовлено важливістю житла як засобу фізіологічного та культурного відтворення людини. Ринок житла на сьогодні має складну внутрішню структуру та перебуває у тісних і суперечливих взаємозв'язках із зовнішнім середовищем.

Узагальнення й аналіз результатів наукових досліджень дали підстави стверджувати, що категорія “житло” має непросту соціально-економічну природу. З економічного погляду ринок житла одночасно розглядається як запас (тобто сукупність усього збудованого житла) і як потік (тобто обсяг житлових послуг, або споживчих властивостей наявного житла), що визначає динаміку попиту, пропозиції та цін на житло як нерухомість та житлові послуги.

У структурі ринку можна виділити сегменти первинного та вторинного ринків житла. Первинний ринок житла передбачає здійснення операцій з новим житлом. Завдяки введенню в експлуатацію нового житла підвищується забезпеченість населення житлом, створюються робочі місця, у відповідні бюджети надходять податки, досягається приріст ВВП. На вторинному ринку житла здійснюються операції, пов'язані з купівлею-продажем, обміном та здаванням в оренду збудованого раніше житла.

Важливе значення в дослідженні ринку житла має аналіз середовища, в якому він функціонує, тобто житлової сфери. Аргументовано, що житлова сфера являє собою багаторівневу міжгалузеву систему, яка включає сферу виробництва і частину сфери послуг, пов'язаних з проектуванням, будівництвом, капітальним ремонтом і реконструкцією житлового фонду, його технічним обслуговуванням, а також з іншими послугами, які надаються населенню з метою забезпечення комфортних умов проживання у житловому фонді будь-яких форм власності. Отже, поняття “житлова сфера” необхідно розглядати як систему, складовими якої є: Проектування - Будівництво - Експлуатація - Знесення (Утилізація) (рис. 1).

ЖИТЛОВА СФЕРА

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Структурно-функціональна схема житлової сфери України

У житловій сфері виділяються дві підсистеми: житлове будівництво та житлово-комунальне господарство (що, у свою чергу, включає житлове господарство та комунальне господарство). Під житловим будівництвом маємо на увазі діяльність зі спорудження і відновлення (капітального ремонту) житлового фонду. Житлове господарство являє собою сукупність об'єктів житлового фонду та суб'єктів господарювання різних організаційно-правових форм і форм власності, які за договором з виконавчими органами місцевих рад або уповноваженими ними органами експлуатують житловий фонд. Експлуатація житлового фонду - це діяльність, пов'язана з його утриманням, що передбачає проведення його ремонту, модернізації та реконструкції. Комунальне господарство - це сукупність об'єктів благоустрою та інженерного захисту населених пунктів, цілісних майнових комплексів водо-, теплопостачання та водовідведення.

Ринок житла в кожній країні має певну історичну специфіку, йому притаманні відповідна матеріально-предметна основа розвитку і постійні зміни. Історія розвитку ринку житла в незалежній Україні є нетривалою. Його виникнення пов'язане із проведенням радикальних економічних реформ на початку 1990-х рр. Сучасний стан житлового ринку в Україні характеризується суперечливою взаємодією елементів адміністративно-командної та ринкової економіки, відсутністю внутрішньо узгодженої системи інфраструктурного забезпечення та ін. Наслідком цього є внутрішні суперечності в інституційній структурі ринку житла. Надлишок попиту при обмеженій пропозиції породжує неконтрольоване зростання цін на житло.

Зазначено, що саме збереження донині такого інституту, як черга на отримання житла, є рудиментом економіки дефіциту, для якої була властива суттєва невідповідність між попитом і пропозицією житла. На сьогодні черга залишається скоріше формальним інститутом, оскільки за чисельністю черговиків неможливо визначити реальний попит населення на житло. Разом з тим чисельність черговиків може виступати опосередкованим індикатором неплатоспроможного попиту на житло. У контексті подальшого розвитку ринкових відносин у житловій сфері соціальне та економічне призначення черги, а також критерії взяття на чергу мають бути переглянуті.

У житловій сфері нині наявні й інші деформації. Безплатна приватизація дала можливість стати власниками житла сім'ям з різним рівнем доходів. Внаслідок цього виникла значна соціальна неоднорідність серед власників квартир у житлових будинках, що зумовлює появу проблем у процесі управління житлом. Загалом стан справ у житловій сфері охарактеризовано як незадовільний, з очевидними негативними тенденціями до погіршення.

Важливою теоретико-методологічною проблемою при дослідженні ринку житла є обґрунтування причин та меж втручання держави в перебіг господарських процесів. У дисертації проаналізовано п'ять можливих форм побудови ринку житла: 1) держава є єдиним гравцем на ринку житла; 2) держава, доповнена ринковими регуляторами; 3) держава, що коригується ринковими механізмами; 4) тільки ринкове регулювання; 5) ринок, доповнений державним регулюванням. Наведені варіанти, звичайно, є ідеальними моделями, реальний ринок житла у певній країні може базуватись на комбінації цих форм або ж можуть використовуватись проміжні форми. Деякі з цих форм домінують (або домінували в минулому) в різних країнах.

У процесі з'ясування причин та меж втручання держави використано традиційний у сучасній науковій літературі підхід, що ґрунтується на аналізі ринкових невдач (провалів, фіаско, неспроможностей), зокрема фундаментальних ситуацій неспроможності ринку у випадках: 1) природної монополії; 2) негативних зовнішніх ефектів; 3) суспільних благ; 4) монополії на інформацію (інформаційної асиметрії). Однак причини державного втручання в роботу ринку житла тільки зазначеними ситуаціями не обмежуються. Державне регулювання попиту і пропозиції на ринку житла може набувати двох форм:

1) прямого регулювання: купівлі державою житла за рахунок бюджетних коштів, коштів державних підприємств, правового регулювання діяльності, прав і обов'язків суб'єктів на ринку житла, контролю за дотриманням житлового законодавства та ін.;

2) непрямого (опосередкованого) регулювання: впливу на процеси на ринку житла засобами грошово-кредитної політики (регулювання ставки банківського процента), податкової політики (надання податкових пільг забудовникам, зменшення бази оподаткування для покупців житла), амортизаційної політики (встановлення норм амортизації, права на застосування прискореної амортизації).

Зважаючи на ступінь втручання держави в ринкові процеси у житловій сфері, а також беручи до уваги арсенал застосовуваних інструментів, у науковій літературі виділено три основні моделі державного регулювання ринку житла, що сформувались у розвинених країнах: соціал-демократичну, корпоративістську та ліберальну. Водночас у кожній країні активність держави може бути різною на окремих сегментах ринку житла. Такі розбіжності зумовлюються переважно відмінностями в пропорціях житла, що здається в оренду, і власного житла. Загалом проблеми державного регулювання ринку житла останнім часом у багатьох країнах стали важливою складовою загальнодержавної соціально-економічної політики.

У другому розділі - “Інституційні основи державного та ринкового регулювання відносин у житловій сфері” - досліджено інституційні основи державного та ринкового регулювання відносин у житловій сфері, узагальнено принципи розробки й реалізації державної житлової політики, тенденції формування та розвитку інфраструктурного забезпечення сучасного ринку житла, систематизовано нормативно-правові акти у сфері регулювання житлових відносин в Україні.

У більшості країн житлова політика є важливим напрямом публічної політики, однією з найбільш гострих і постійних тем політичних та наукових дискусій. Житлова політика держави полягає у створенні умов для стійкого та ефективного економічного обороту житлового фонду, у рамках якого задовольняються житлові потреби громадян, забезпечується дотримання і вдосконалення стандартів якості будівництва та утримання житла, відтворюються позитивні імпульси для розвитку інших секторів економіки. З огляду на це житлова політика розглядається як діяльність органів державної влади, що включає формулювання стратегічної мети розвитку житлової сфери, визначення напрямів, цілей діяльності держави як регулятора житлових процесів, а також інструментів для досягнення стратегічної мети і цілей. Складовими будь-якої концепції, програми житлової політики є її принципи, стратегічна мета, система взаємопов'язаних цілей, напрямів та інструментів впливу на житлову сферу.

Розроблення житлової політики базується на загальних принципах, які стосуються державної політики у будь-якій сфері суспільної життєдіяльності (що є базовими, вихідними положеннями у процесі вироблення житлової політики), а також на специфічних принципах, що стосуються саме процесу розроблення житлової політики (вони враховують особливості житлової сфери, специфіку об'єкта житлової політики). Серед принципів першої групи найбільше значення мають такі: науковість, комплексність (системність), реалізм у встановленні співвідношення цілей та інструментів їх досягнення, конкретно-історичний підхід, альтернативність. Серед специфічних принципів формування житлової політики розглянуто такі, як реалізація державних зобов'язань перед певними категоріями громадян (малозабезпеченими і соціально незахищеними) шляхом розроблення й реалізації державних цільових програм; цілеспрямованість передбачених заходів, їх стратегічний характер; організаційна єдність вирішення завдань житлової політики; нормативно-правове забезпечення розроблюваних заходів (прийняття пакета відповідних нормативно-правових актів); адресний характер розроблюваних напрямів (програм). Зазначено, що під принципами реалізації державної житлової політики розуміються такі способи управлінської діяльності, які забезпечують досягнення її цілей. До них віднесено принципи: відкритості, прозорості та публічності, диверсифікованості інструментарію, уніфікованості процедур, справедливості і неупередженості, солідарності, ефективності.

Основною (стратегічною) метою розроблення і реалізації житлової політики має бути комплексне розв'язання житлової проблеми та забезпечення стійкого функціонування житлового сектору. Характер і зміст цілей житлової політики залежить від об'єктивних чинників. При цьому для кожного конкретного періоду цілі визначаються проблемами, які виникли і які потрібно розв'язати. У дисертації розглянуто п'ять видів житлової політики:

1) політика забезпечення житлом - держава бере на себе відповідальність за фінансування, будівництво і розподіл житла, експлуатацію житлового фонду і володіння ним;

2) політика сприяння населенню в самозабезпеченні житлом - держава впливає на ринок житла опосередковано: через оподаткування, кредитування, політику землекористування, містобудівне регулювання;

3) політика селективізму - держава зосереджує увагу на розв'язанні проблем нечисленних, менш забезпечених груп населення шляхом надання їм житла або адресної фінансової допомоги;

4) політика універсалізму - державна підтримка охоплює значну або навіть більшу частину населення;

5) політика впливу на житлове середовище, що включає політику житлової сегрегації - територіального розділення населення на однорідні за соціально-майновими показниками анклави (сегреговані сусідства) і політику змішування або балансування - об'єднання різних категорій сімей на території (інтегровані сусідства).

Зміни в житловій політиці та її основних пріоритетах відбуваються постійно. Нині в Україні стає актуальною розробка ефективної житлової політики, яка має ґрунтуватись на ринкових принципах і разом з тим передбачати механізми забезпечення житлом незахищених верств населення. Таким чином, завдання житлової політики на сьогодні полягають у виробленні нових підходів та механізмів забезпечення населення житлом і комфортних умов проживання в ньому. Серед актуальних напрямів сучасної житлової політики в Україні варто виокремити такі: сприяння населенню при купівлі/оплаті житла; утримання державного і муніципального житлового фонду; регулювання природних локальних монополій; управління багатоквартирними житловими будинками; управління об'єктами комунальної інфраструктури; розроблення політики у сфері утримання й експлуатації житла; контроль за дотриманням житлових стандартів; регулювання орендної плати; стимулювання житлового будівництва (субсидії, пільги, гарантії тощо).

У процесі постановки завдань у рамках житлової політики, що розробляється, необхідно враховувати бюджетні можливості держави та органів місцевого самоврядування щодо фінансування передбачених заходів. Невідповідність прийнятих рішень фінансовим можливостям бюджету знижує не тільки ступінь забезпечення соціальних гарантій, а й довіру населення. Заходи в рамках житлової політики мають розроблятися в розрізі окремих напрямів з обов'язковим визначенням необхідних обсягів фінансових ресурсів для їх здійснення. При цьому необхідно передбачати механізми реалізації та ресурсного забезпечення цих заходів, встановлюючи для цього відповідальних виконавців і систему контролю за реалізацією програмних заходів.

Алгоритм формування житлової політики наведений на рис. 2.

Реалізація головної мети і основних завдань житлової політики має здійснюватись за окремими напрямами шляхом розроблення цільових програм, у рамках яких необхідне вжиття системи заходів, які умовно можна розподілити на нормативно-правові, адміністративно-організаційні та фінансово-бюджетні.

Нормативно-правові заходи передбачають прийняття законодавчих та інших нормативно-правових актів, що забезпечують реалізацію житлової політики з урахуванням вироблених пріоритетів. Адміністративно-організаційні заходи спрямовані на створення умов для реалізації цільових житлових програм, збільшення обсягів житлового будівництва за рахунок зниження адміністративних бар'єрів, забезпечення прозорості схем реалізації програм та ін. Фінансово-бюджетні заходи передбачають безпосередню участь держави у фінансуванні державних цільових програм з метою виконання зобов'язань перед певними категоріями населення щодо забезпечення житлом, оплати житла і житлово-комунальних послуг, передбачених законодавством, а також участь у співфінансуванні програм реконструкції і модернізації житлового фонду та інженерно-комунальної інфраструктури.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2. Алгоритм формування державної житлової політики

Основними документами, що регламентують економіко-правові відносини на вітчизняному ринку житла, стали Конституція України, Цивільний і Житловий кодекси, а також низка інших законодавчих та підзаконних нормативно-правових актів. Варто зазначити, що за весь період формування вітчизняного ринку житла прийнято численні нормативно-правові акти для здійснення житлової реформи в країні. Однак велика кількість нормативно-правових актів, прийнятих ще за часів СРСР, зберігають свою чинність.

Головною проблемою у сфері законодавчого регулювання ринку житла в Україні залишається те, що основний нормативно-правовий документ у цій сфері - Житловий кодекс - було прийнято 30 червня 1983 р. Верховною Радою Української РСР. Хоча до Житлового кодексу вносились деякі зміни і доповнення, вони не змогли змінити ідеології житлових відносин, в яких наймодавцем житла виступає держава. Аналіз положень чинного на сьогодні Житлового кодексу Української РСР дав підстави стверджувати, що більшість його норм застаріло, багато питань і правовідносин у житловій сфері залишаються ним не врегульованими.

Проект Житлового кодексу України, який нині перебуває на розгляді у Верховній Раді України, розроблено з метою створення правового поля, завдяки якому всі громадяни України зможуть реалізувати своє конституційне право на житло, а також з метою ефективного утримання та збереження наявного житлового фонду. Разом з тим цей проект містить певні недоліки та суперечності, що потребують усунення в процесі його доопрацювання. Житловий кодекс має доповнювати Цивільний кодекс, а не суперечити його положенням, оскільки житлові відносини, що є предметом регулювання Житлового кодексу, є частиною цивільно-правових.

Сукупність інших нормативно-правових актів, що регулюють відносини на ринку житла, згруповано таким чином:

1) нормативно-правові акти, що визначають організаційні засади планування, забудови та іншого використання територій (включаючи комплексну реконструкцію), архітектурної діяльності і спрямовані на забезпечення сталого розвитку населених пунктів з урахуванням громадських і приватних інтересів, формування сприятливого життєвого середовища, досягнення естетичної виразності, економічної доцільності і надійності будинків, споруд та їх комплексів;

2) нормативно-правові акти, якими встановлюється порядок забезпечення житлом окремих категорій населення;

3) нормативно-правові акти, якими запроваджено нові механізми фінансування придбання житла;

...