Державне регулювання ринку житла в Україні

4) нормативно-правові акти, якими визначаються механізми ціноутворення на ринку житла;

5) нормативно-правові акти, що встановлюють процедури реєстрації прав на житло.

Учасниками ринку житла є велика кількість суб'єктів, серед яких можна виділити базових учасників: власників житла, наймачів (орендарів) житла, покупців та продавців житла, без яких функціонування ринку неможливе. Учасником ринку житла є також держава в особі відповідних органів, що регулюють ринкові процеси, а також можуть виступати власниками, орендарями, наймачами житла та ін. Особливу групу на сучасному ринку житла становлять професійні учасники - інститути інфраструктури, які виконують низку важливих функцій щодо забезпечення його безперебійного функціонування (рис. 3).

Інфраструктура ринку житла виступає його самостійною підсистемою і є сукупністю організаційно-правових форм, що опосередковують кругообіг житла, акти купівлі-продажу, або сукупністю інститутів, систем, служб, підприємств, що обслуговують ринок житла і виконують певні функції щодо забезпечення нормального режиму його функціонування. Різноманітність інституціональної інфраструктури ринку житла зумовила потребу в класифікації професійних учасників.

За базовими критеріями учасники ринку класифікуються таким чином:

1) за рівнем організації: учасники міжнародного рівня, зарубіжні учасники, учасники загальнодержавного рівня, учасники регіонального рівня, учасники місцевого рівня;

2) за формою організації: державні установи та організації, муніципальні установи та організації, юридичні особи, фізичні особи, що здійснюють професійну діяльність на ринку житла;

3) за формою діяльності: державні органи, що здійснюють реєстрацію речових прав на нерухоме майно, професійні і громадські організації, некомерційні організації, навчальні заклади, науково-дослідні та проектні установи, підприємства сфери послуг і комерційні організації, фінансові інститути.

соціальний економічний ринок житло

Рис. 3. Схема взаємодії базових учасників ринку житла з інститутами інфраструктури

Серед напрямів розвитку інфраструктури ринку житла в Україні визначено: розвиток законодавчої і нормативної бази, що регулюватиме ріелторську діяльність; підтримка і розвиток інформаційно-аналітичних проектів на ринку нерухомості, що забезпечуватимуть ефективне збирання, аналіз, поширення і зберігання інформації про об'єкти, інвестиційні проекти, операторів, ціни, попит, пропозицію тощо; більш активне використання засобів масової інформації у просуванні та популяризації інвестиційних проектів на ринку нерухомості; розвиток і популяризація інститутів добровільного страхування житлових приміщень, оскільки власники житла безпосередньо зацікавлені в збереженні своєї власності, її захисті та відновленні у разі аварій техногенного і природного характеру; запровадження систем підтвердження професійної кваліфікації ріелторів з метою недопущення до ріелторської діяльності осіб, які не мають необхідного рівня професійної підготовки і досвіду роботи на ринку.

У третьому розділі - “Державне регулювання житлового будівництва в процесі ринкової трансформації національної економіки” - проаналізовано процеси житлового будівництва в Україні, особливості побудови дозвільної системи в цій сфері, узагальнено державні програми забезпечення житлом окремих категорій громадян.

Житлова проблема завжди є однією з найбільш актуальних, які стоять перед нашою країною загалом й більшістю її населення зокрема. Дослідження цієї проблеми свідчить, що житлове будівництво, яке задовольняє найважливішу потребу людини - забезпечення нормальними житловими умовами - одна із найбільш пріоритетних галузей національної економіки.

У таблиці 1 наведена ретроспективна динаміка житлового будівництва в Україні у радянський і пострадянський періоди.

Дані, наведені в таблиці 1, дали підстави зробити такі висновки. По-перше, з розпадом СРСР обсяги житлового будівництва стали помітно зменшуватись. Будівельна активність в Україні, яка у 1970-1990 рр. становила 0,40 м²/особу, з 1991 р. стала невпинно знижуватись і в 1998-2001 рр. досягла найнижчого показника - 0,12 м²/особу. Після семирічного періоду зростання будівельної активності у 2009 р. під впливом фінансово-економічної кризи вона суттєво знизилась (до 0,14 м²/особу). Якщо розглядати окремі регіони країни, то деякі з них досягли показника 0,01-0,02 м²/особу. Зменшені обсяги будівництва житла за останні 19 років на тлі скорочення чисельності населення свідчать про те, що відмова держави від активної участі в житловому будівництві себе не виправдала, а приватний бізнес поки що неспроможний вирішити покладені на нього завдання.

По-друге, за підсумками 1980-1990 рр. житлова забезпеченість зросла на 2,7 м² і в 1990 р. становила 17,8 м²/особу, а населення країни збільшилось на 2 млн осіб. Протягом 1991-2009 рр. відбулось збільшення забезпеченості житлом ще на 5,2 м² при зменшенні населення на 5,6 млн осіб. Розрахунки показали, що приріст житлової забезпеченості в пострадянський період на 42,3% зумовлений скороченням населення і на 57,7% - збільшенням житлового фонду. Разом з тим значна частина наявного житлового фонду має незадовільний технічний стан та вичерпала свій експлуатаційний ресурс, понад 70% житла в Україні збудовано до 1970 р., з кожним роком збільшується кількість аварійних будинків. Крім того, житлова забезпеченість в Україні порівняно з розвинутими країнами залишається вкрай низькою.

Аналіз еволюції, основних тенденцій і закономірностей розвитку вітчизняного житлового будівництва дав підстави стверджувати, що в умовах початку переходу до ринку і розпаду СРСР стан житлово-будівельного сектору значно погіршився. Основними причинами, які зумовили виникнення кризи у вітчизняному житлово-будівельному комплексі, є: зміна макроекономічної кон'юнктури в країні (інфляція, безробіття, криза грошово-кредитної системи); різке зростання цін на будівельну продукцію через недосконалість ринкових інститутів регулювання ціноутворення на новозбудоване житло; відмова держави від монопольної ролі інвестора, підрядника і власника у житловій сфері; відсутність внутрішніх заощаджень і низький рівень доходів населення, що спричинили його неплатоспроможність придбавати житло; необхідність забезпечення житлом сімей військовослужбовців, звільнених у запас, громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, і т.ін.

Таблиця 1. Параметри житлового будівництва і житлової забезпеченості в Україні у 1970-2009 рр.

Таким чином, першочерговими завданнями органів державної влади, що відповідають за розробку і впровадження державної політики щодо розвитку житлового будівництва та реалізації програм доступного житла, є: аналіз стану забезпеченості інженерно-транспортною інфраструктурою населених пунктів та підготовка пропозицій щодо її розвитку з урахуванням потреб житлового будівництва; розроблення та затвердження проектів розміщення об'єктів житлової забудови з виділенням зон розташування доступного житла та житла соціального призначення в розрізі кожного населеного пункту; розгляд питання щодо можливості звільнення замовника від плати за придбання чи оренду земельної ділянки, що відводиться під будівництво житла соціального призначення та доступного житла; створення у регіонах фондів (банків) проектів економічного житла різного типу на основі кращих об'єктів-представників, реалізованих у будівництві; забезпечення проведення інвентаризації існуючих та законсервованих підприємств будівельної індустрії та розроблення заходів щодо нарощування потужностей існуючих і створення нових підприємств.

На сьогодні в Україні надзвичайно гостро стоїть питання спрощення дозвільних процедур у сфері будівництва. Дозвільна система у сфері містобудування та капітального будівництва в Україні за своєю структурою є громіздкою, а процедура надання дозволів - довготривалою, надзвичайно непрозорою, непередбачуваною і такою, що не створює сприятливих умов для залучення інвестицій у будівництво. Зазначається, що на цей час проведено значну роботу щодо спрощення існуючої дозвільної системи у сфері містобудування та капітального будівництва. Однак будівельні організації, забудовники та інвестори зазнають великих труднощів уже на початку будівництва - під час отримання земельної ділянки під забудову. На вирішення цих та низки інших питань спрямовано проект Містобудівного кодексу України. Дозвільна система у будівництві відповідно до цього законопроекту удосконалюється за рахунок: здійснення окремих видів господарської діяльності без отримання документа дозвільного характеру за декларативним принципом; персоніфікації відповідальності суб'єктів архітектурної діяльності, поступового переходу від ліцензування господарської діяльності, пов'язаної із створенням об'єкта архітектури, до професійної атестації виконавців окремих видів робіт; дерегуляції господарської діяльності шляхом передачі частини функцій з державного регулювання та контролю саморегулівним організаціям.

На наш погляд, так само, як і на початку будівельних робіт, доцільно запровадити декларативний принцип прийняття в експлуатацію закінчених будинків. За умови забезпечення належного контролю за усіма етапами будівельно-монтажних робіт, перевірки якості їх виконання та використаних будівельних матеріалів процедура прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів також може здійснюватись шляхом декларування факту закінчення будівництва. За фактом поданої декларації інспекція реєструє подану замовником декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, що є підставою для оформлення права власності на об'єкт і підключення до нього необхідних ресурсів.

Нині забезпечення населення житлом залишається вкрай незадовільним. Незважаючи на численні заходи, яких вживають органи влади різних рівнів для розв'язання житлової проблеми, наразі вона залишається найгострішою соціально-економічною проблемою нашої країни. В Україні прийнято велику кількість програм забезпечення житлом окремих категорій громадян. Разом з тим вони не охоплюють усіх громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Постійно вносяться пропозиції щодо фінансування за рахунок держави будівництва і придбання житла також для інших категорій (сьогодні, наприклад, розглядається питання щодо працівників суднобудівної галузі). Зростання кількості таких програм за відсутності чітких пріоритетів державної житлової політики щодо черговості забезпечення житлом окремих категорій громадян не відповідає наявним у держави фінансовим ресурсам.

В Україні реалізуються затверджені Кабінетом Міністрів України програми забезпечення житлом окремих категорій громадян, а саме: військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їхніх сімей; військовослужбовців, звільнених у запас або у відставку; молоді; громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи; депортованих кримських татар і осіб інших національностей, які повернулися на проживання в Україну. Крім того, в Україні визначено також окремі категорії громадян, обов'язок щодо забезпечення житлом яких також покладається на державу.

На підставі проведеного аналізу виконання державних програм забезпечення житлом окремих громадян зазначено, що цей інструмент недостатньо ефективний для розв'язання житлової проблеми, оскільки програми суттєво відрізняються одна від одної і містять різні механізми та підходи до їх реалізації. Збереження тенденції до недофінансування програм призводило, зрештою, до необхідності коригування завдань і продовження термінів їх виконання. Такі недоліки в здійсненні державних програм забезпечення житлом зумовлюють потребу в перегляді механізмів їх формування, реалізації та контролю за виконанням.

Виявляти та усувати недоліки, які притаманні процесу розроблення, узгодження, затвердження, виконання та контролю за фінансуванням програм забезпечення житлом, потрібно в контексті підвищення ефективності програмно-цільових методів управління загалом. Розкриття потенціалу державних цільових програм дасть змогу забезпечувати комплексний підхід до вирішення поставлених завдань, середньостроковий характер планування, визначати обсяги фінансування залежно від поставлених завдань та цілей, використовувати систему показників для оцінювання ефективності, а також відкритість і прозорість порядку формування програм, можливості поєднання ресурсів державного та приватного секторів економіки для виконання програм.

З огляду на це актуальним вважаємо перегляд затверджених програм забезпечення житлом окремих категорій громадян та норм законів і підзаконних актів, якими встановлюється обов'язок держави щодо забезпечення житлом деяких категорій громадян. Доцільно об'єднати всі існуючі програми в одну, яку затвердити законом як загальнодержавну державну цільову програму і, відповідно, сконцентрувати в ній усі бюджетні та позабюджетні кошти, передбачені чинними програмами. Для ефективної реалізації такої загальнодержавної цільової програми потрібно визначити єдиний відповідальний орган державної влади.

Концентрація бюджетних коштів за всіма державними програмами і субвенціями щодо будівництва (придбання) житла у єдиного розпорядника бюджетних коштів дасть змогу: збільшити обсяги збудованого житла за рахунок здешевлення його вартості; забезпечити чіткий розподіл функцій, завдань і відповідальності між центральними органами виконавчої влади відповідно до цільового принципу фінансування; кардинально поліпшити державне управління у сфері житлового будівництва, стандартизувати схеми фінансування та організації будівництва, запровадити чіткий та прозорий алгоритм контролю; уникнути розпорошення коштів між різними виконавцями державних програм; досягти оптимального рівня цін, зменшення витрат, розв'язати організаційні та адміністративні проблеми, пов'язані із процедурою закупівель житла для надання його певним категоріям громадян; спростити процедури виконання бюджетної програми, знизити витрати на адміністрування шляхом значного зменшення кількості головних розпорядників та ін. У процесі вжиття цих заходів об'єктивно необхідним є перегляд категорій громадян, які забезпечуються житлом за підтримки держави. Аналогічно практиці багатьох країн потрібно перейти до принципу забезпечення соціальним житлом за єдиним критерієм - майновим станом сімей (громадян). Для решти категорій громадян держава має забезпечити доступність житла, використовуючи різноманітний інструментарій.

У четвертому розділі - “Особливості управління процесами відтворення житла в трансформаційних і розвинених країнах” - проаналізовано стан житлового фонду та комунальної інфраструктури в Україні, досліджено особливості управління процесами відтворення житла в трансформаційних та розвинених країнах, узагальнено зарубіжний досвід реконструкції житлового фонду.

На сьогодні однією з найбільш гострих соціально-економічних проблем України є утримання наявного житлового фонду в належному стані. Технічний стан багатоквартирних житлових будинків в Україні, їх якість, особливо у сфері енергоефективності, а також з погляду комфортності проживання суттєво відстають від аналогів у розвинутих зарубіжних країнах. Головною причиною такого стану багатоквартирного житлового фонду є багаторічна відсутність належного технічного обслуговування, незабезпечення належних обсягів поточного і капітального ремонтів. Застарілими є організаційні принципи роботи і управління житлово-експлуатаційними конторами (ЖЕКами) та відсутність системних перетворень у житлово-комунальній сфері.

Обґрунтовано, що навіть якщо житлове будівництво буде активно розвиватися, але при цьому не будуть вживатись заходи із збереження існуючого житла, загальний стан житлового фонду України дедалі більше погіршуватиметься. Власники приміщень практично не беруть участі в прийнятті рішень щодо проведення капітального ремонту будинку й не вкладають у нього свої кошти, а також не контролюють якості ремонту, що знижує ефективність використання бюджетних коштів. Для покращення ситуації та успішного завершення розпочатих перетворень необхідно вирішити комплекс питань, пов'язаних із підвищенням ефективності управління житловим фондом. У цьому зв'язку перед державою стоїть завдання протягом певного перехідного періоду допомогти власникам житла модернізувати багатоквартирні будинки на основі енергозберігаючих технологій, консолідуючи кошти власників та бюджетів різних рівнів. Це сприятиме ощадливому споживанню ресурсів. Вжиті заходи мають сприяти формуванню системи, за якої власники житла надалі будуть самостійно ров'язувати проблеми щодо його утримання, ремонту, модернізації й реконструкції.

Згадані процеси - утримання, ремонт, модернізація і реконструкція -розглядаються в роботі як самостійні елементи відтворювального циклу житла, відрізняючись за порядком виконання, фінансування і термінами проведення.

Обгрунтовано, що основну роль у покращенні якості житла і задоволенні потреб населення в житлі відіграє реновація житлового фонду. Реновація житлового фонду - це циклічний процес, який включає послідовність перетворень житла - методів реновації: нове будівництво, капітальний ремонт, модернізацію, реставрацію, реконструкцію, знесення житлових будівель і зведення нових об'єктів. Різні форми відтворення взаємно доповнюють одна одну в єдиному відтворювальному процесі, даючи змогу зберігати, вдосконалювати і розширювати житловий фонд відповідно до потреб населення.

Капітальний ремонт як комплекс робіт з повної або часткової заміни конструктивних елементів та інженерних систем об'єктів дає можливість знизити фізичне зношення, здійснити роботи з відновлення й посилення наявних конструкцій, підвищити їх міцність і експлуатаційні якості, знизити деформацію.

Модернізація спрямована на часткове або повне усунення морального зношення шляхом відновлення або поліпшення споживчих властивостей будівель. У процесі її здійснення експлуатаційні якості та інженерне устаткування будинку приводяться у відповідність із сучасними вимогами. Реконструкція житлових будівель є формою розширеного відтворення основних фондів житлової сфери. Під час реконструкції виконуються роботи з капітального ремонту і модернізації, що включають перепланування житлових будівель із зміною основних техніко-економічних показників (кількості і площі квартир, обсягу будівельних робіт, загальної площі). Крім того, набули поширення роботи з надбудови, прибудови, заміни зношеного інженерного устаткування й підвищення експлуатаційних властивостей будинків, а також заходи з поліпшення архітектурної виразності будинків і благоустрою прилеглих територій. Характер робіт з реконструкції залежить від віку будівель, який, у свою чергу, відображає конструктивно-технологічні й архітектурно-планувальні особливості, властиві певному періоду забудови, використовувані матеріали несучих і захисних конструкцій.

На відтворення житлового фонду впливають технічні, економічні, соціальні, містобудівні, санітарно-екологічні, історико-архітектурні та інші чинники, кожен з яких необхідно враховувати, ухвалюючи рішення щодо конкретного житлового об'єкта. У різних країнах використовуються різноманітні засоби державної підтримки проведення робіт з реконструкції житлового фонду, що є доволі дієвими щодо подовження його життєвого циклу та покращення умов проживання громадян. Серед найбільш поширених засобів державної підтримки, які можуть застосовуватись в Україні, такі: співфінансування мешканцями, муніципалітетами та державою проектів реконструкції; надання домовласникам цільових субсидій, диференційованих залежно від доходу власників, на оплату робіт з реконструкції; встановлення податкових пільг власникам житла у вигляді зменшення об'єкта оподаткування на суму витрат з реконструкції; виділення державою дотацій муніципалітетам на проведення реконструкції; надання кредитів за зниженими процентними ставками тощо.

У п'ятому розділі - “Основні напрями державної житлової політики в контексті модернізації відносин суб'єктів ринку житла” - визначено актуальні напрями модернізації механізмів формування та реалізації державної житлової політики з огляду на необхідність зміни моделі взаємовідносин між учасниками ринку житла в Україні.

У роботі проаналізовано моделі організації діяльності з професійного управління багатоквартирними будинками, що найчастіше застосовуються у світі, згідно з якими обслуговування і ремонт здійснюються: штатним персоналом управляючої організації; підрядниками за договорами з управляючою організацією; підрядниками за договорами з об'єднанням співвласників житла. При цьому у світовій практиці управління багатоквартирними будинками найчастіше здійснюється власниками, які приймають управлінські рішення в рамках створеного ними об'єднання співвласників - юридичної особи, а виконання рішень доручається управляючій організації на основі договору. У разі залучення до управління управляючої організації (управителя) управлінські функції розподіляються між нею і об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) таким чином. ОСББ забезпечує: участь власників приміщень в управлінні багатоквартирним будинком, відповідаючи за погодження інтересів власників; прийняття загальних рішень щодо цілей управління, розмірів загальних витрат; акумулювання коштів на утримання будинку на розрахунковому рахункові об'єднання - юридичної особи; вибір управляючої організації за принципом оптимального співвідношення ціна/якість; замовлення конкретного обсягу і якості послуги з управління (робіт з обслуговування), контролю за виконанням договорів з оплатою управляючому/виконавцям відповідно до “результату”; ефективний контроль за виконанням договору з управління (якості обслуговування) через постійно діючий орган управління об'єднання - правління.

Залучення до управління спеціалізованої організації зазвичай знижує витрати об'єднання на такі цілі порівняно з управлінням власними силами, при цьому здійснюється професійне управління будинком, тобто підвищується ефективність витрачання коштів співвласників. Управляюча організація, маючи необхідні для управління будинком кваліфікацію і досвід, відповідає за професійне виконання таких функцій, як оцінка технічного стану будинку і потреб (пріоритетів) у роботах, ремонтах/модернізації; поточне та перспективне планування робіт з обслуговування й ремонту, зокрема капітального; підготовка пропозицій для власників щодо варіантів обслуговування і ремонтів з оцінкою фінансових витрат та їх ефективності/окупності, способів фінансування капітального ремонту (модернізації, ресурсозбереження), включаючи залучення кредитних ресурсів; організація виконання робіт, вибір підрядників і контроль за їхньою роботою; замовлення комунальних послуг, контроль за їх кількістю та якістю; забезпечення збирання платежів.

Активізація процесу залучення інвестицій у житлову сферу є одним з найактуальніших напрямів економічної політики в Україні, адже рівень розвитку житлової сфери впливає на економічний розвиток країни і нерозривно пов'язаний із соціальним добробутом. Покращення житлових умов завжди є однією з найбільш пріоритетних потреб населення України. Важливою проблемою в умовах фінансово-економічної кризи та виходу на посткризову траєкторію розвитку національної економіки стає вдосконалення системи державного регулювання інвестиційної діяльності в житловій сфері з метою залучення грошових коштів у житлове будівництво.

Загалом система житлового фінансування має включати три основних напрями: 1) фінансування придбання житла; 2) фінансування будівництва житла; 3) державну підтримку в забезпеченні житлом родин з невисоким рівнем доходів, недостатніх для одержання іпотечного кредиту на ринкових умовах. Розробка й упровадження ефективних механізмів житлового фінансування за трьома вказаними напрямами є основою формування сучасного житлового ринку й забезпечення доступності житла для родин з різним рівнем доходів.

У країнах з ринковою економікою інвестування в житлову сферу давно здійснюється за допомогою або системи житлових будівельних заощаджень, або іпотечного кредитування. Завданням держави в таких країнах є створення інфраструктури та умов, які забезпечують життєдіяльність систем, що сприяють розв'язанню житлових проблем громадян. Таким чином, як показує досвід інших країн, упровадження системи будівельних заощаджень дає змогу вирішити низку завдань, а саме: покращити житлові умови громадян; створити ще одну систему мобілізації внутрішніх заощаджень населення, стимули для розвитку будівельної промисловості та збільшення внутрішніх інвестицій у цілому, а також нові робочі місця тощо.

З метою розвитку житлової кооперації та запровадження житлових будівельно-ощадних кас в Україні слід створити необхідні правові та організаційні засади для розвитку таких інститутів; розробити дієвий механізм контролю за діяльністю інститутів житлової кооперації; установити порядок залучення у житлові будівельно-ощадні каси коштів громадян, порядок надання кредитів житловими будівельно-ощадними касами (поліпшення житлових умов вкладників, зокрема будівництво, придбання або реконструкція житлових будинків і квартир у багатоквартирних житлових будинках) та їх цільове призначення, а також порядок визначення черговості надання вкладникам кредитів та економічних нормативів житлових будівельно-ощадних кас; запровадити механізм державної підтримки.

У більшості країн світу найпоширенішим способом вирішення житлової проблеми стало придбання громадянами житла із залученням коштів іпотечного житлового кредиту. Роль держави в розвитку іпотечного житлового кредитування зводиться до виконання нею двох основних функцій: 1) регулювання іпотечного ринку шляхом формування законодавчих та організаційно-економічних основ, що створюють сприятливі умови для такого кредитування, залучення коштів приватних інвесторів у житлову сферу; 2) створення умов і розробка програм, спрямованих на підвищення доступності іпотечних житлових кредитів, сприяння певним категоріям громадян у придбанні житла, насамперед тим, у яких бракує доходів для одержання ринкових банківських іпотечних кредитів.

Серед недоліків вітчизняного іпотечного ринку розглянуто такі: відсутність стабільних та довгострокових ресурсів фінансування іпотеки; низький рівень капіталізації та розвитку інституційних інвесторів, а також розвитку нормативної та законодавчої бази; існування високих ризиків іпотечного кредитування (валютних, кредитних ризиків, ризику ліквідності тощо); несприятлива ситуація на ринку нерухомості України; недостатнє технічне забезпечення процесу іпотечного кредитування.

Досягнуті рівень забезпеченості населення житлом, доходи і майновий потенціал домогосподарств, стан житлового фонду, витрати на його утримання, а також ситуація, що склалася в економіці загалом, означають, що в найближчі роки основним способом поліпшення житлових умов громадян може й повинно стати не будівництво нового житла, а раціональне та ефективне використання існуючого житлового фонду. Воно має здійснюватися шляхом проведення реконструкції, модернізації та капітального ремонту експлуатованих будівель, використання порожніх і незаселених житлових приміщень, житлових будинків і квартир, з тих чи інших причин виведених з експлуатації, перерозподілу житла між власниками та наймачами. Великі втрати несе національна економіка від експлуатації житлових будинків з низьким термічним опором. Річний обсяг споживання енергії, пов'язаний з утриманням житлового фонду, може бути скорочений практично наполовину завдяки впровадженню енергозберігаючих технологій.

Основною функцією держави є створення умов для ефективного відтворення житлового фонду через стимулювання припливу в житлову сферу позабюджетних ресурсів, і насамперед коштів громадян, уведення порядку, що забезпечує рівні і сприятливі умови доступу до земельних ділянок, а також об'єктів незавершеного житлового будівництва. Держава також має взяти на себе захист прав споживачів житлових послуг і житла як об'єкта власності. Для захисту житлових прав громадян необхідним є подальший розвиток інститутів, орієнтованих на надання диференційованої підтримки домогосподарствам, які мають різний рівень доходів:

- для домогосподарств, доходи і накопичені кошти яких дають змогу їм покращувати свої житлові умови без державної підтримки, - вільний доступ до придбання та використання житла без обмеження його кількості, якості та місцезнаходження;

- для домогосподарств, які мають доходи і накопичені активи в обсязі, що дає змогу використовувати їх для поліпшення своїх житлових умов, - державна підтримка у формі безоплатних адресних субсидій і податкових пільг;

- для домогосподарств, що належать до категорії малозабезпечених, - можливість наймання житла в соціальному фонді.

Також домогосподарствам залежно від їх доходів і накопичених активів мають надаватися субсидії для оплати комунальних послуг та наймання житла в соціальному фонді, оренди житлових приміщень з державного і приватного житлового фонду, утримання приватного житла, що використовується домогосподарством для задоволення власних потреб. Це необхідно для стимулювання розвитку ринку орендного приватного житлового фонду, забезпечення цінової доступності на ньому житлових послуг для громадян, у тому числі і тих, які належать до категорії малозабезпечених. Розвиток інститутів державної підтримки розширеного і простого відтворення житлового фонду дасть змогу громадянам самим визначати потреби в житлі й обирати прийнятний спосіб покращення своїх житлових умов. У зв'язку з цим облік потреб у житлі доцільно організувати залежно від доходів та накопичених активів домогосподарств і способів поліпшення житлових умов, а саме шляхом придбання житлового приміщення у власність за підтримки з боку держави; оренди житлового приміщення; наймання житлового приміщення у соціальному фонді.

Висновки

На основі проведеного дослідження у дисертації запропоновано нове розв'язання наукової проблеми, яка полягає в недостатності традиційних наукових підходів для формування та реалізації державної політики щодо ефективного регулювання ринку житла в умовах системних суспільно-економічних трансформацій. Узагальнення отриманих теоретичних і практичних результатів дало змогу сформулювати висновки та внести деякі пропозиції з удосконалення системи державного регулювання ринку житла в Україні.

1. Використані у роботі теоретичні підходи дали змогу встановити, що ринок житла є важливою складовою сучасних економічних систем, який виконує низку функцій, пов'язаних із фізіологічним, соціально-культурним та економічним відтворенням людини. Ринок житла має складну структуру, що визначається дуалістичним характером житла як об'єкта його обігу, поєднанням у житлі принципово відмінних, але тісно взаємопов'язаних фізичних та економічних форм: житлового фонду та житлових послуг. Виділення цих форм зумовлює необхідність застосування диференційованих підходів до вивчення їх ринкових параметрів: попиту, пропозиції, цін, суб'єктів обігу, інфраструктурного забезпечення.

2. Аналіз процесів формування вітчизняного ринку житла показав, що в дотрансформаційний період в умовах планової економіки зрівняльно-розподільчі відносини на ринку житла поєднувались із деякими елементами ринкових відносин (житлові кооперативи, будівництво і продаж приватних будинків тощо). Незважаючи на це формування ринку житла було пов'язано з певними труднощами, які, зрештою, призвели до кризового стану житлового сектору економіки України. Перехід від жорсткого державного управління в цій сфері до застосування окремих ринкових регуляторів, відмова держави від ролі основного власника на житло, а також практично повна відсутність механізмів самостійної участі населення у вирішенні житлових проблем зумовили поглиблення кризових явищ, унаслідок чого житлова проблема стала однією з найбільш гострих в Україні.

3. Причини державного втручання у ринок житла зумовлюються, насамперед, фундаментальною неспроможністю ринкового механізму саморегулювання. Держава при цьому коригує неефективний розподіл вигод і витрат на ринку житла та наближає його до рівноважного стану. Діяльність держави не обмежується лише коригуванням дисфункцій ринку, а часто спрямована на вирішення й інших завдань, зокрема соціальних: створення прийнятних житлових умов для всіх категорій населення, забезпечення житлом осіб з низькими доходами, зменшення диференціації населення за забезпеченістю житлом і т.ін. Сучасна держава використовує широкий арсенал засобів впливу на попит і пропозицію житла, сприяючи їх збалансуванню.

4. На сьогодні у світі використовуються різні моделі взаємовідносин держави та ринкових суб'єктів на ринку житла: соціал-демократична, корпоративістська та ліберальна. Доведено, що модель державного регулювання ринку житла в Україні має тяжіти до соціал-демократичної моделі, яка найбільше відповідає меті побудови в нашій країні соціально орієнтованої ринкової економіки.

5. Стратегічними цілями державної житлової політики в Україні мають стати: реалізація комплексного підходу до подолання кризових явищ у житловому будівництві шляхом подальшого вдосконалення нормативно-правової бази; створення сприятливих інвестиційних умов, подальше спрощення дозвільних процедур та безпосередня участь держави в інвестиційному процесі в житловому будівництві; зниження вартості житла шляхом запровадження економічних проектів з раціональними архітектурно-планувальними та технічними рішеннями, за сучасними технологіями та індустріальними методами будівництва; розв'язання проблеми реконструкції житла із застосуванням сучасних енергозберігаючих технологій, матеріалів та обладнання; технічне переоснащення підприємств житлово-комунального господарства; створення таких механізмів управління житловим фондом, які забезпечать професійне конкурентне управління житловим фондом, що передбачає підвищення привабливості створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, розвиток конкуренції у сфері обслуговування житлового фонду; формування реальних договірних відносин у житлово-комунальному господарстві.

6. Установлено, що житлові відносини в Україні на сьогодні регулюються великою кількістю законодавчих та підзаконних нормативно-правових актів, прийнятих у різний час (як в умовах адміністративно-командної економіки, так і в процесі ринкової трансформації національної економіки). Зазначене актуалізує потребу в прийнятті нового кодифікованого законодавчого акта, який регулюватиме всі правовідносини, що виникають у житловій сфері. Обґрунтовано, що новий Житловий кодекс має базуватись на цивілістичній парадигмі і не суперечити нормам чинного Цивільного кодексу України.

7. Інфраструктура ринку житла є його самостійною підсистемою і являє собою сукупність інституцій різних організаційно-правових форм, що опосередковують кругообіг житла, акти купівлі-продажу, або сукупність інститутів, систем, служб, підприємств, що обслуговують ринок житла і виконують певні функції щодо забезпечення нормального режиму його функціонування. Основними проблемами розвитку інфраструктури ринку житла в умовах трансформаційної економіки України є: відсутність інформаційної інфраструктури на ринку нерухомості; слабка інформованість населення у сфері страхування і втрата довіри до страхування в цілому, що не дає змоги використовувати потенціал страхування повною мірою; відсутність закону про ріелторську діяльність (складність юридичної перевірки майнових і житлових прав у зв'язку з правовою неврегульованістю питання); недостатній рівень професійної підготовки і брак досвіду роботи спеціалістів на ринку нерухомості.

8. Виявлено основні тенденції й особливості розвитку вітчизняного житлово-будівельного комплексу в ретроспективі. На підставі цього зроблено висновок про наявність системної кризи в житлово-будівельній галузі і міжгалузевий характер проблем, що виникли, для розв'язання яких необхідна реалізація взаємоузгодженої за всіма напрямами і на всіх рівнях державної програми розвитку житлового будівництва. На сучасному етапі розвитку вітчизняного житлово-будівельного комплексу слід розробити й впровадити систему організаційно-економічних, фінансово-економічних і соціальних заходів, спрямованих на врівноваження обсягів попиту та пропозицій нового житла.

9. Доведено, що чинні програми державної підтримки окремих категорій громадян (молодь, військовослужбовці, працівники бюджетної сфери, інваліди та ін.) для розв'язання житлової проблеми недостатньо ефективні, оскільки суттєво відрізняються одна від одної і містять різні механізми та підходи до їх реалізації. Зростання кількості таких програм за відсутності чітких пріоритетів державної житлової політики не відповідає наявним у держави фінансовим ресурсам. Це призвело до розпорошення бюджетних коштів, недофінансування програмних завдань і, як наслідок, недосягнення поставлених цілей. Запропоновано, що замість діючих на сьогодні державних програм доцільно розробити та прийняти одну, яка забезпечить дієві механізми задоволення житлових потреб громадян, створить єдині для всіх умови і стандарти, як це передбачено Конституцією України.

10. Установлено, що поняття “реновація”, “реконструкція”, “регенерація”, “модернізація”, “капітальний ремонт”, “відновлення житлового фонду” позначають різні форми простого або розширеного відтворення житла, які доповнюють одна одну і забезпечують безперервне використання житлового фонду. В умовах зниження обсягів будівництва нового житла та погіршення технічного стану існуючого житлового фонду в Україні найбільш перспективними способами покращення житлових умов громадян мають бути реконструкція і модернізація, що дають змогу не лише продовжити життєвий цикл житлового фонду, а й істотно поліпшити його якість, ліквідувати комунальне заселення, оснастити будинки сучасним інженерним устаткуванням, поліпшити архітектурну палітру фасадів будівель тощо.

11. Доведено, що без запровадження ефективної системи управління житловим фондом навіть за наявності достатнього фінансування на його утримання та ремонти неможливо розв'язати накопичені проблеми в цій сфері. Власники окремих приміщень кожного будинку або групи будинків мають самостійно обирати спосіб управління житлом та форми і вартість його утримання. Завдання держави - законодавчо створити ринкові умови господарювання, однакові для підприємств і підприємців різних форм власності, забезпечити інформаційну та навчальну підтримку суб'єктів господарювання в цій сфері, контроль за дотриманням вимог нормативно-правових актів щодо розвитку житлової сфери та надавати допомогу малозабезпеченим верствам населення в отриманні якісних житлово-комунальних послуг.

12. У роботі зроблено висновок, що на сьогодні в Україні система фінансово-економічних механізмів фінансування будівництва житла перебуває на початковому етапі розвитку. Необхідно створити правові засади для впровадження додаткових фінансово-інвестиційних механізмів будівництва та придбання житла, доступного для громадян із середніми доходами, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства. Головними механізмами забезпечення доступності житла в сучасних умовах визначено розвиток системи будівельних заощаджень та вдосконалення діючих механізмів державної підтримки громадян щодо будівництва та придбання житла, подальший розвиток іпотечного житлового кредитування, системи рефінансування житлових кредитів. Ці механізми справлятимуть суттєвий вплив на формування і розвиток ринку доступного житла, активізуючи платоспроможний попит, підвищення якого потрібно забезпечувати за рахунок достатнього збільшення пропозиції житла.

13. Розроблено науково-практичні рекомендації органам державної влади щодо механізмів розв'язання житлової проблеми в країні та підвищення ефективності регулюючого впливу держави на ринок житла, зокрема:

- Верховній Раді України переглянути підходи до кодифікації житлового законодавства, врегулювати на цивілістичних засадах відносини щодо виникнення і здійснення права власності на житло в багатоквартирних будинках;

- Верховній Раді України прийняти Закон України “Про ріелторську діяльність”, в якому передбачити принципи саморегулювання ринку ріелторських послуг шляхом закріплення функцій щодо встановлення професійних стандартів діяльності, сертифікації ріелторів, розв'язання спорів, пов'язаних з діяльністю, за громадською організацією, яка об'єднуватиме більшість професійних учасників ринку;

- Верховній Раді України та Кабінету Міністрів України створити правові та організаційні засади для розвитку житлової кооперації, зокрема розробити та прийняти закони України: “Про житлові будівельно-ощадні каси”, “Про житлово-будівельні кооперативи”.

Кабінету Міністрів України та іншим центральним органам виконавчої влади при розробленні та реалізації державної житлової політики:

- переглянути нормативно-правові акти, прийняті за часів СРСР, частину з них скасувати як такі, що практично не застососовуються в ринкових умовах господарювання (наприклад щодо взяття на кооперативний облік, правила обміну житлових приміщень);

- здійснювати подальше спрощення дозвільних процедур у сфері житлового будівництва шляхом запровадження заявного процесу затвердження проектів будівництва, що відповідають дозволеному використанню, встановлення декларативного принципу прийняття в експлуатацію закінчених будинків, поступового переходу до електронної обробки документів щодо надання дозволів;

- посилити вплив держави на ціноутворення на новозбудоване житло через стимулювання масового застосування типових проектів житлових будинків, зведення яких передбачає використання місцевих будівельних матеріалів, звільнення забудовників соціального та доступного житла від пайової участі в розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів;

- вжити комплекс заходів щодо сприяння реконструкції житлового фонду, підвищення його енергоефективності шляхом співфінансування мешканцями, муніципалітетами та державою проектів реконструкції житлових будинків; надання домовласникам цільових субсидій на оплату робіт з реконструкції; встановлення податкових пільг власникам житла у вигляді зменшення об'єкта оподаткування на витрати з реконструкції; виділення державою дотацій муніципалітетам на проведення реконструкції; надання кредитів за зниженими процентними ставками та державних гарантій за кредитами тощо;

- удосконалити законодавчу базу з метою забезпечення чіткої та узгодженої правової основи для створення і діяльності об'єднань співвласників житла, запровадження професійного управління житловим фондом.

список опублікованих автором праць за темою дисертації

Монографія

Олійник Н. І. Розвиток ринку житла в Україні: теорія та практика державного регулювання : монографія / Н. І. Олійник. - К. : НАДУ, 2011. - 288 с.

Статті у наукових фахових виданнях

Олійник Н. Розвиток інфраструктури ринку житла в Україні: актуальні проблеми та напрями державного регулювання / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2011. - № 1. - С. 131-139.

Олійник Н. І. Проблемні питання формування ринку доступного житла в Україні / Н. І. Олійник // Фінансові механізми державного управління національною економікою : зб. наук. пр. ДонДУУ. - Донецьк : ДонДУУ, 2011. -Т. XІІ. - Вип. 185. - С. 169-178. - (Серія “Державне управління”).

Олійник Н. Державна корекція збоїв ринкового механізму саморегулювання в житловій сфері / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2010. - № 4. - С. 109-117.

Олійник Н. Зарубіжні моделі державного регулювання ринку житла: порівняльний аналіз / Наталія Олійник // Зб. наук. пр. НАДУ / за заг. ред.

Ю. В. Ковбасюка. - К. : НАДУ, 2010. - Вип. 2. - С. 71-80.

Олійник Н. Концептуальні засади державної житлової політики / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2010. - № 1. - С. 96-104.

Олійник Н. Інноваційні механізми управління багатоквартирним житловим фондом / Наталія Олійник, Дмитро Левицький // Зб. наук. пр. НАДУ / за заг. ред. Ю. В. Ковбасюка. - К. : НАДУ, 2010. - Вип. 1. - С. 73-87. - Авторські с. 74-86.

Олійник Н. І. Удосконалення існуючої дозвільно-погоджувальної процедури у будівництві / Н. І. Олійник // Держава та регіони. - 2010. - № 1. - С. 75-80. - (Серія: Державне управління).

Олійник Н. І. Професійне управління житловим фондом як запорука його надійної експлуатації / Н. І. Олійник // Актуальні проблеми державного управління : зб. наук. пр. - Х. : Вид-во ХарРІ НАДУ, “Магістр”, 2010. - № 2 (38). - С. 119-127.

Олійник Н. Шляхи фінансування капітального ремонту багатоквартирних будинків: досвід країн Східної Європи / Наталія Олійник // Наук. журн. “Менеджер” Вісн. ДонДУУ. - 2009. - № 4 (50). - С. 157-164.

Олійник Н. Концептуальні підходи до формування стратегії реновації житлового фонду / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2009. - № 4. - С. 71-79.

Олійник Н. Державні житлові програми: стан реалізації і шляхи вдосконалення системи будівництва та придбання житла для громадян / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2009. - № 3. - С. 101-110.

Олійник Н. Досвід прибалтійських країн у проведенні модернізації житлового фонду / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2009. - № 2. - С. 95-104.

Олійник Н. Становлення та розвиток ринку житла в умовах суспільно-економічних трансформацій в Україні / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2009. - № 1. - С. 52-59.

Олійник Н. Житлове будівництво як фактор мультиплікативного зростання національної економіки / Наталія Олійник // Зб. наук. пр. НАДУ / за заг. ред. В. П. Приходька. - К. : НАДУ, 2009. - Вип. 2. - С. 70-74.

Олійник Н. Історико-економічний аналіз перетворень і основних тенденцій у житлово-будівельному комплексі України / Наталія Олійник // Зб. наук. пр. НАДУ / за заг. ред. В. П. Приходька. - К. : НАДУ, 2009. - Вип. 1. - С. 67-79.

Олійник Н. І. Зарубіжний досвід реконструкції житлового фонду / Н. І. Олійник // Державне управління: теорія та практика. - 2009. - № 2. - Режим доступу : http://nbuv.gov.ua/e-journals/Dutp/2009_2/doc_pdf/Oliinyk.pdf

Олійник Н. І. Зарубіжний досвід управління житловим фондом /

Н. І. Олійник // Держава та регіони. - 2009. - № 3. - С. 212-216. - (Серія: Державне управління).

Олійник Н. І. Ринок житла: визначення, особливості та роль у соціально-економічному розвитку країни / Н. І. Олійник // Держава та регіони. - 2009. - № 2. - С. 121-125. - (Серія: Державне управління).

Олійник Н. І. Законодавче забезпечення функціонування ринку житла в Україні / Н. І. Олійник // Зб. наук. пр. ДонДУУ. - Донецьк : ДонДУУ, 2008. - Т. IX. - Вип. 108. - С. 114-125. - (Серія “Державне управління”).

Олійник Н. Зарубіжні системи житлового фінансування та субсидіювання малозабезпечених громадян / Наталія Олійник // Зб. наук. пр. НАДУ / за заг. ред. О. Ю. Оболенського, С. В. Сьоміна. - К. : НАДУ, 2008. - Вип. 2. - С. 101-111.

Олійник Н. Організаційно-економічні механізми удосконалення житлового будівництва України / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2008. - № 3. - С. 93-100.

Олійник Н. Фінансові механізми будівництва (придбання) житла в Україні / Наталія Олійник // Вісн. НАДУ. - 2008. - № 4. - С. 76-83.

Тези доповідей, матеріали наукових конференцій

Олийнык Н. И. Реформирование системы управления жилищным фондом в Украине: проблемы и пути их решения / Н. И. Олийнык // Государственное регулирование экономики и повышение эффективности деятельности субъектов хозяйствования : VII Междунар. науч.-практ. конф. (Минск, 21-22 апр. 2011 г.) : сб. науч. ст. : в 2 ч. - Минск : Акад. упр. при Президенте Респ. Беларусь, 2011. - Ч. 2. - С. 42-44.

Олійник Н. І. Спрощення дозвільної системи як чинник інвестиційної привабливості житлового будівництва / Н. І. Олійник // Галузь науки “Державне управління”: історія, теорія, впровадження : матеріали наук.-практ. конф. за міжнар. участю, Київ, 28 трав. 2010 р. : у 2 т. / за заг. ред. Ю. В. Ковбасюка, В. П. Трощинського, С. В. Загороднюка. - К. : НАДУ, 2010. - Т. 1 - С. 469-471.

Олійник Н. І. Сутність, принципи і складові житлової політики України / Н. І. Олійник // Державне управління та місцеве самоврядування : тези Х Міжнар. наук. конгресу, 26 берез. 2010 р. - Х. : Вид-во ХарРІ НАДУ “Магістр”, 2010. - С. 226-228.

Олійник Н. І. Проблеми відновлювальних процесів у житловій сфері: регіональні аспекти / Н. І. Олійник // Проблеми формування нової економіки XXI століття : матеріали II Міжнар. наук.-практ. конф., Дніпропетровськ,

25-26 груд. 2009 р. : в 5 т. - Дніпропетровськ : Біла К. О., 2009. - Т. 3. - С. 30-34.

Олійник Н. І. Формування національного ринку житла в умовах суспільно-економічних трансформацій / Н. І. Олійник // Економіка. Суспільство. Влада. Актуальні проблеми державного управління в умовах економічних і суспільних трансформацій : матеріали методолог. семінарів кафедри екон. теорії та історії економіки / за заг. наук. ред. В. Г. Бодрова. - К. : НАДУ, 2010. - С. 65-73.

Ресурсний потенціал міст районного значення у соціально-економічному розвитку країни : матеріали засідання “Круглого столу” / за ред. С. О. Білої. - К. : НІСД, 2009. - 128 с. - Авторські с. 49-51.

Олійник Н. Зарубіжний досвід модернізації житлового фонду: регіональні аспекти / Наталія Олійник // Стратегія регіонального розвитку: формування та механізми реалізації : матеріали підсумк. наук.-практ. конф. за міжнар. участю, Одеса, 30 жовт. 2009 р. : у 2 т. - Одеса : ОРІДУ НАДУ, 2009. - Т. 2. - С. 102-104.