Государственный кадастр недвижимости (учет земель в Энгельском районе г. Саратова)

3.2 Паспортизация рабочих участков по технологическим свойствам

К технологическим свойствам относятся: энергоемкость и каменистость почв, контурность рабочих участков, их рельеф, и удаленность от хозяйственного центра. Все эти параметры влияют на величину затрат при возделывании культур. В частности, энергоемкость почв прямо пропорциональна расходу топлива и обратно пропорциональна производительности машинно-трактортных агрегатов при выполнении основной обработки почв. Она характеризуется плотностью, связанностью почв и измеряется сопротивлением плуга или других орудий при проведении основной обработки почв. За 100 баллов принято сопротивление 0,50 кгс/см².

Значения удельных сопротивлений почв (Э_i) в зависимости от гранулометрического состава приводятся в приложении 6. Используя эти данные, рассчитывается балл энергоемкости (Б_эi) для каждой почвенной разности по формуле:

, (7)

При наличии сочетаний и комплексности почвенного покрова рассчитывается средневзвешенный балл энергоемкости, согласно формуле (2), подставляя вместо балла бонитета балл энергоемкости.

Каменистость (щебенчатость) пашни характеризуется количеством камней (м³/га) в 25 см - слое почвы и влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Чем выше показатель каменистости, тем выше коэффициент оценки (К_к) и, соответственно, ниже производительность при выполнении полевых механизированных работ. Каменистость земель устанавливается по материалам почвенных и других специальных обследований.

Для оценки рельефа рабочего участка пашни необходимо выделить однородные по классам угла склона контура в следующих интервалах: менее 1⁰, 1-3⁰, 3-5⁰, 5-7⁰, 7-9⁰. Границы контуров определяются по расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана. Рельеф участка оценивается в коэффициентах (К_р).

Контурность участков угодий характеризует сложность конфигурации и изрезанность границ и размеры участка, которые в совокупности характеризуют в баллах контурности (Бк) благоприятность выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных агрегатов (развороты, заезды, переезды с участка на участок), которые прямо пропорциональны ширине препятствий при механизированной обработке, изрезанности границ и обратно пропорциональны площади участка.

Балл контурности определяется по шкале В. А. Руди или по формуле:

, (8)

где - суммарная (средневзвешенная) условная ширина участка (отношение длины гона в метрах к площади участка в гектарах), с учётом возможности его обработки в разных направлениях.

Контурность рабочих участков, с необходимой для выполняемых земельно-оценочных работ точностью, может определяться по размерам и форме участков исходя из сложности их механизированной обработки используя шкалу в приложении 9. Группировка контуров непрямоугольной формы по степени сложности их механизированной обработки является условной по визуальной оценке.

На основании проведенных измерений и расчетов значения коэффициентов рельефа и каменистости, баллов энергоемкости и контурности заносятся в таблицу 3 и служат исходными данными для вычисления интегральных показателей технологических свойств - баллов благоприятности выполнения пахотных (Б_п) и непахотных (Б_нп) работ по формулам:

(9)

Б_п= , (10)

где Б_к, Б_э - баллы контурности и энергоемкости почв рабочих участков;

К_р, К_к - коэффициенты рельефных условий и каменистости.

Местоположение (удалённость) полей (рабочих участков) относительно хозяйственных центров или полевых станов существенно влияет на показатели оценки. Перевозка людей, грузов, перебазировка техники при выполнении технологических операций является неотъемлемой частью процесса производства растениеводческой продукции. Объем внутрихозяйственных перевозок семян, удобрений, выращенной продукции составляет более половины общего объема транспортных перевозок в хозяйстве, что существенно влияет на величину суммарных затрат и себестоимость продукции.

Удалённость участков оценивается их транспортной доступностью с помощью эквивалентого расстояния, определяемого по показателям: расстояние, класс склона маршрута, дорожные условия. Указанные параметры определяют по установленной заранее схеме перевозки грузов для каждого поля, разделив на индивидуальные участки (L_i) исходя из сочетания классов склона маршрута и групп дорог. Расстояния L_i измеряются с помощью программных средств на плане землепользования от геометрического центра рабочего участка до его края, а в дальнейшем по дорогам до машино- тракторного двора в центральной усадьбе или полевого стана в километрах.. Эти расстояния переводятся в эквивалентные (L_э) в зависимости от дорожных условий:

Lэi=L_i·К_гд·К_{см ,} (11)

где: L_i- отрезки дорог различающиеся по дорожным условиям (группы дорог, класс уклона маршрута);К_гд - коэффициент оценки группы дорог (приложение 10); К_см - коэффициент оценки склона маршрута.

Суммирование Lэ_i даёт характеристику объекта оценки по транспортной доступности в виде параметра - cуммарного эквивалентного расстояния (Lоэi):

Lоэi =Lэi (12)

Таким параметром при оценочных работах характеризуется местоположение хозяйственного центра до пунктов реализации продукции - Lмх, когда транспортировка грузов осуществляется автотранспортом.

Местоположение рабочих участков относительно хозяйственного центра - Lвх прежде всего влияет на затраты, связанные с перебазировкой техники для выполнения технологических операций, и в меньшей степени с перевозкой грузов. Технологические операции выполняются тракторами, для которых в меньшей степени, чем автотранспорту важен характер дорожных условий. В этом случае Lвх определяется путём измерения расстояния в километрах по установленной схеме и передвижения техники для выполнения технологических операций.

Таблица 3

Паспортизация рабочих участков по технологическим свойствам

3.3 Определение расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости

Для учета основных затратоформирующих факторов предлагается следующая модель цены производства растениеводческой продукции на пашне () в расчёте на гектар:

(13)

где: - стационарные не дифференцируемые затраты, руб/га; - эталонные затраты на выполнение пахотных и непахотных механизированных работ, полевых и стационарных (обработка на току, закладка на хранение) уборочных работ, руб/га; - баллы благоприятности выполнения пахотных и непахотных работ в эталонных условиях и на объекте оценки ; - ресурсообеспеченная нормативная урожайность культуры, т/га; - норматив затрат на воспроизводство плодородия почв, руб/т; - расстояние внутрихозяйственных перевозок от объекта оценки, км; - тариф на перебазировку техники для выполнения комплекса технологических операций на поле, не связанные с перевозкой грузов, руб/км; - тарифы на автомобильные и тракторные перевозки, руб/т _* км; - масса базисная автомобильных и тракторных перевозок, т/га; - норма высева семян, т/га - затраты на реализацию продукции и налогообложение, руб/га; - норматив затрат на организацию и управление (общепроизводственные и общехозяйственные расходы); - норма прибыли.

С помощью множителя Z₃ = учитывается прирост затрат, относимый непосредственно к массе товарной продукции тех культур, где часть урожая используется на семена (зерновые), а также и на арендную плату в натуральном выражении. На кормовых культурах (однолетние и многолетние травы, кукуруза на силос) этот множитель не включен в модель затрат, а на стоимость семян увеличивается статья стационарных затрат.

Затраты на реализацию продукции задаются в виде функции от урожайности культур () транспортной доступности хозяйственного центра:

, (14)

где - коэффициент перевода урожайности культур в массу товарной продукции ; L_мх - эквивалентные расстояния до пункта сбыта продукции, км; - цена реализации продукции, руб/т.

Модель цены производства включает три группы параметров, с помощью которых разнокачественные затратоформирующие факторы (урожайность в т/га, расстояние в км, баллы энергоемкости почв и контурности полей, цены на отдельные виды ресурсов) трансформируются в универсальный стоимостной показатель - рубль на га или рубль на тонну продукции.

Для расчета параметров проводится группировка всех операций по видам работ в соответствии с принятой в модели цены производства схематизацией, то есть зависимости затрат от тех или иных затратоформирующих факторов. Эта группа параметров является стоимостной оценкой всех видов ресурсов, затрачиваемой на выполнение единичного объема работ, согласно научно-обоснованным нормативам расходования этих ресурсов и сложившихся рыночных цен на них в регионе. В общем виде эта группа параметров (П_З) рассчитывается по формуле:

, (15)

где З_ОТ·К_НЧ - затраты на оплату труда с начислениями на социальную сферу; З_Р, З_А - затраты на текущий ремонт и амортизацию используемых для выполнения технологических операций сельскохозяйственных машин и орудий, производственных помещений; З_ГСМ - затраты на горюче-смазочные материалы; З_ПР - затраты на прочие ресурсы, используемые в этой группе работ, чаще всего электроэнергия.

При определении оценочных затрат на выращивание кормовых культур (кукуруза на силос, однолетние и многолетние травы на сено и зеленый корм), а также подсолнечника величина Z₃ принимается равной 1. В этом случае доля затрат, связанная с семенами включена в статью стационарных затрат - З_ст.

Используя полученные значения нормативной урожайности (таблица 2), технологических свойств рабочих участков (таблица 3) выполняются расчеты оценочных затрат на выращивание сельскохозяйственных культур с помощью электронных таблиц Microsoft Excel, результаты которых заносят в таблицы 4,5,6.

Частная оценка пашни по условиям возделывания конкретной культуры включает определение следующих показателей:

1. стоимость продукции (П_рi), руб/га;

2. окупаемость затрат (ОЗ_i), руб/руб;

3. дифференциальный (рентный) доход (Р_дi), руб/га.

Стоимость получаемой продукции рассчитывается на основе нормативной урожайности культуры (У_i) и сложившихся в регионе наиболее вероятных рыночных цен ее реализации (Ц_р):

П_рi=У_i·Ц_р (16)

Таблица 4

Показатели экономической оценки пашни при возделывании зерновых (цена реализации 7000 руб/т)

Окупаемость затрат (ОЗ_i) и дифференциальный рентный d_г доход (Р_дi ) рассчитываются по формулам:

ОЗ_i=П_pi / З_oi ; Р_дi= П_pi - Ц_Пi (17)

где П_pi - продуктивность, руб/га; Ц_Пi - цена производства, руб/га; З_oi - затраты (себестоимость), определяемые путём деления Ц_Пi на нормативный коэффициент рентабельности - N_R.

Результаты определения показателей частной оценки пашни для каждой культуры заносятся в отдельные таблицы 4,5,6. Вычисление показателей проводятся в расчете на 1 га и на 1 тонну в пределах рабочего контура. В названии таблицы указывается применимая в расчетах цена реализации культуры.

Общая экономическая оценка пашни в хозяйстве

Рыночная оценка земель, в соответствии с применяемым методом капитализации земельной ренты, предполагает деление годового рентного дохода по варианту наиболее эффективного использования почв рабочего контура на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка

С_рi = Р_do/ R_k (18)

где Р_do - годовой рентный доход по варианту наиболее эффективного использования контура почв с учётом уровня их плодородия и транспортной доступности участка; R_k - коэффициент капитализации.

Вариант наиболее эффективного использования контура почв (под пашню или пастбище) определяется по соотношению величины годового рентного дохода на этих угодьях. В расчётах рыночной стоимости принимается тот вариант использования рабочего контура, который обеспечивает наивысшую величину рентного дохода. Этот вариант может не совпадать с фактическим использованием. На пашне рентный доход рассчитывается как средневзвешенное значение дифференциального дохода - Р_di по отдельным сельскохозяйственным культурам с учетом относительной доли их площади в структуре посевов (d_S), используя результаты частной экономической оценки (таблицы 4,5,6,) по формуле:

(19)

Рентный доход на рабочем контуре при использовании его под пастбище (Р_dп ) рассчитывается по формуле:

, (20)

где L_мх - расстояние хозяйственного центра по пункта сбыта животноводческой продукции, км; L_вх - расстояние рабочего участка до хозяйственного центра, км; У_пi - нормативная продуктивность почв при использовании их под пастбище, (ц к. ед/га), определяемая по агроэкологическому потенциалу агроклиматического района и свойств почв (таблица 2) в ц/га и преобразованная в ц к. ед/га с коэффициентом 0,48.

Для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий необходимо определять коэффициент капитализации исходя из типичных условий рынка в конкретном секторе экономики и понимания экономической сути данного коэффициента.

Коэффициент (ставка) капитализации - это параметр, преобразующий доход в стоимость объекта. При этом доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определенный период, как правило, год. Таким образом, коэффициент капитализации или ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Основными способами определения коэффициента капитализации для участков сельскохозяйственных угодий являются методы рыночной выжимки и кумулятивного построения. Первый способ определения коэффициента капитализации является самым надежным и предпочтительным. Он предполагает деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Однако в настоящее время из-за отсутствия информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями его применение ограничено или невозможно. Поэтому при оценке земель сельскохозяйственного назначения преимущественно применяется второй способ.

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», т. е. не теряет своих свойств со временем. Она может приносить доход и, соответственно, создавать стоимость в течение бесконечного периода времени при правильном ведении хозяйства.

Ставка капитализации ( ) включает следующие составные части:

, (21)

где - безрисковая ставка доходности; - поправка на низкую ликвидность рынка; - систематический риск (для сельскохозяйственных угодий это риски аграрного производства); - несистематический риск, связанный с конкретным объектом.

Безрисковая ставка доходности подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В мировой практике к таким вложениям относились инвестиции в государственные ценные бумаги (облигации) со сроком погашения через 10-20 лет. Безрисковую ставку рекомендуется определялась на основе еженедельных данных о динамике доходности по этому инструменту, которые публикует Журнал «Эксперт» раздел Индикаторы «Финансовый рынок России».

Поправка на низкую ликвидность рынка - это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Эта поправка отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счёт быстрой продажи недвижимости по стоимости, близкой к рыночной. Она рассчитывается по среднему сроку экспозиции объектов этого сегмента:

= (22)

Систематический риск

Систематический риск - этот риск связан с возможностью возникновения потерь от ведения аграрного бизнеса. Хотя Саратовская область - одна из крупнейших в Российской Федерации, где сложилась система производства зерна, подсолнечника, продуктов животноводства, но климат характеризуется своим непостоянством. При принятии величины риска сельского хозяйства, также следует учесть то, что размер прибыли, которую получит сельскохозяйственный производитель напрямую зависит, от многих факторов: величина предложения на открытом рынке за сельскохозяйственную продукцию, рост цен на горюче-смазочные материалы, семена, удобрения. Помимо всего выше перечисленного на рентабельность сельскохозяйственного производства большое влияние оказывает общая экономическая ситуация, сложившаяся в стране. Из всего выше перечисленного можно сделать вывод о том, что риск высок и корректным принять значение этого риска равным 4%.

Несистематический риск связан с конкретным оцениваемым объектом и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. При оценке сельскохозяйственных угодий к их число можно отнести неполноту информации о качественных характеристиках земли как средства производства, базирующейся на результатах почвенных обследований и бонитировке почв, неадекватность модели затрат на производство и учёта в них экологических издержек.

Таким образом, если безрисковая ставка доходности составляет 10,0%, величина несистематического риска по экспертной оценке 4,0%, а срок экспозиции 3 месяца, то значение коэффициента капитализации для этого сегмента земельного рынка Саратовской области составит 10,0+10Ч3/12+4+4=20,5%.

Результаты расчёта средневзвешенного рентного дохода на рабочих контурах по варианту их использования под пастбище и пашню, а также, определяемая по наилучшему из этих вариантов рыночная стоимость, заносятся в таблицу 5.

Таблица 5

Расчет показателей общей экономической оценки пашни в хозяйстве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Заключение

Учёт земель - сбор, систематизация, хранение и обновление сведений о наличии, состоянии и использовании земельного фонда.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.

Экономическая оценка - это оценка земли как природного ресурса и средства производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственного базиса в общественном производстве за показателями, которые характеризуют продуктивность земель, эффективность их использования и доходность с единицы площади.

При определении экономической оценки земель рассматривается как предмет труда и орудия производства в сельском хозяйстве. Экономическая оценка должна учитывать необходимость рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, а также и других категорий земель.

Оценка земель сформировалась и развивается в составе земельного кадастра. В самом начале развития оценки земель было много чего заимствованно из опыта других стран, а именно это касается методов определения рыночной стоимости земельных участков.

Оценка земли в Саратовской области не слишком быстро развивается, но все-таки набирает свои обороты. В последнее десятилетие в г. Саратов много сделано в направлении формирования необходимой правовой базы оценки земель, а также усовершенствования ее научно-технического и методического обеспечения.

В курсовом проекте проведен текущий учет земель в совхозе «им. К. Маркса» Энгельсского района Саратовской области: итоговая экспликация земель произведена на основе соблюдения баланса, составлен годовой отчет о наличии и распределении земель - показано распределение всех земель по категориям, угодьям и пользователям (формы 22.2 и 22.4); показана технология кадастрового учета объектов недвижимости на примере заявления гражданина Трузина Андрея Александровича, который обратился в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Саратовской области, с просьбой поставить на государственный кадастровый учет объект недвижимости расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, п. Елшанка, СНТ «Восход-85» (участок №24); проведена экономическая оценка сельскохозяйственных земель: рассчитан бонитет оцениваемых почв, нормативная урожайность оценочных культур, произведена паспортизация рабочих участков по технологическим свойствам, определен средневзвешенный доход на пашне, расчетный рентный доход по зерновым, при использовании под пастбище.

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Земельный кодекс Российской Федерации; Лесной кодекс Российской Федерации.

4. Водный кодекс Российской Федерации.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации;

7. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

8. Земельный кадастр: Учебно-методическое пособие/Варламов А. А., Гальченко С. А. и др. М..: ГУЗ.201., 384 с.

9. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568, 10 с.

10. Государственная регистрация, учёт и оценка земель: Методические указания для выполнения лабораторных занятий и курсового проекта на тему «Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий» по специальности «Земельный кадастр». Составители: к. б. н. Янюк В. М; доцент, к. с.-х.н. Губин Н. М.; ст. преподаватель Серов Ю.М., Саратов, ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ им. Н. И. Вавилова», 2004 г., 56 с.

Размещено на Allbest.ru