Договір оренди державного та комунального нерухомого майна

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ЕКОНОМІКО-ПРАВОВИХ ДОСЛІДЖЕНЬ

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

ДОГОВІР ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО НЕРУХОМОГО МАЙНА

Спеціальність 12.00.04 - господарське право,

господарсько-процесуальне право

СЕРЕБРЯКОВА Юлія Олександрівна

Донецьк - 2008

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті економіко-правових досліджень Національної академії наук України (м. Донецьк).

Науковий керівник - кандидат юридичних наук, доцент

Шелухін Микола Леонідович,

Донецький юридичний інститут

Луганського державного університету

внутрішніх справ імені Е.О.Дідоренка,

заступник начальника кафедри

цивільного права та процесу (м. Донецьк)

Офіційні опоненти: доктор юридичних наук, доцент

Беляневич Олена Анатоліївна,

Київський національний університет

імені Тараса Шевченка, професор

кафедри господарського права (м.Київ)

кандидат юридичних наук, доцент

Малига Вікторія Анатоліївна,

Донецький національний університет,

завідуюча кафедрою державно-правових дисциплін (м.Донецьк)

Захист відбудеться “ 24 ” червня 2008 року о 16⁰⁰ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 11.170.02 в Інституті економіко-правових досліджень НАН України за адресою: 83048, м. Донецьк, вул. Університетська, 77.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту економіко-правових досліджень НАН України за адресою: 83048, м. Донецьк, вул. Університетська, 77.

Автореферат розісланий  “ 23 ”  травня  2008 року.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Грудницька С.М.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

оренда комунальний майно договірний

Актуальність теми. У сучасних умовах господарювання оренда державного та комунального нерухомого майна набула широкого розповсюдження в майнових відносинах суб'єктів господарювання. Це пов'язано зі швидким розвитком суб'єктів малого підприємництва, для яких придбання у власність приміщення для розміщення власного бізнесу є проблематичним у зв'язку зі значними цінами на нерухоме майно та неможливістю забезпечення кредиту на його придбання. Розмір орендної плати за користування державним або комунальним нерухомим майном відносно невисокий, до того ж орендарю надаються сприятливі умови приватизації об'єкта оренди. Тому оренда державного та комунального нерухомого майна для суб'єктів господарювання є оптимальним варіантом отримання нерухомості для здійснення господарської діяльності.

Важливою умовою розвитку оренди державного та комунального нерухомого майна є ефективне правове регулювання орендних відносин. Натомість нормативна база, що забезпечує регламентацію договору оренди державного та комунального нерухомого майна, потребує вдосконалення. Зокрема, недосконалим є порядок розроблення та затвердження Типових договорів оренди державного та комунального нерухомого майна, оскільки одностороннє формування умов типових договорів Фондом державного майна України або органами місцевого самоврядування створює можливості для зловживань з їх боку та порушення інтересів контрагентів. Набули поширення випадки визнання договору оренди неукладеним через недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, причиною чого є недосконалість переліку істотних умов. Останній містить передумови для визнання договорів неукладеними з формальних підстав, а отже постає питання пошуку засобів застереження від визнання договорів оренди неукладеними. Потребують більш досконалого врегулювання питання щодо форми договору оренди державного і комунального нерухомого майна, порядку його укладення, механізму передачі об'єкта оренди тощо. Декларативність та колізійність низки норм щодо правового регулювання відносин оренди державного і комунального нерухомого майна призводить до порушення прав сторін договору оренди, породжує відсутність реальних гарантій їх поновлення та захисту.

Наукові дослідження щодо питань договору оренди державного та комунального нерухомого майна здійснювалися переважно представниками науки цивільного права - М.І. Брагінським, В.В. Вітрянським, О.В. Дзерою, В.В. Луцем, В.В. Мусієнко, І.С. Перетерським та ін. У роботах дослідників господарського права С.О. Тенькова, В.С. Щербини та ін. розглядалися окремі питання досліджуваної теми, однак комплексне дослідження договору оренди державного та комунального нерухомого майна як інституту господарського права не здійснювалося.

Вищевикладеним зумовлені актуальність і доцільність дослідження за темою дисертаційної роботи.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційну роботу виконано відповідно до плану науково-дослідних робіт Інституту економіко-правових досліджень НАН України за темою “Економіко-правове забезпечення розвитку міських систем промислових регіонів” (державний реєстраційний номер 0103U005967), де дисертантка взяла участь як співвиконавець. У межах зазначеної теми дисертанткою здійснено дослідження науково-прикладних питань правового регулювання відносин оренди державного та комунального нерухомого майна та обґрунтовано пропозиції щодо вдосконалення правового регулювання відповідних відносин.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є розроблення нових наукових положень та рекомендацій з удосконалення договірних відносин оренди державного та комунального нерухомого майна на основі аналізу та узагальнення законодавчого регулювання відповідних відносин, результатів теоретичних досліджень, вітчизняної господарської практики та зарубіжного досвіду.

Для реалізації визначеної мети в процесі дослідження було поставлено та вирішено наступні завдання:

уточнення поняття оренди державного та комунального нерухомого майна;

удосконалення порядку розроблення та затвердження Типових договорів оренди державного та комунального нерухомого майна;

дослідження питань змісту та форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна, розробка пропозицій щодо вдосконалення вимог до них;

аналіз особливостей укладання, пролонгації та припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна у сфері господарювання та розробка пропозицій щодо його вдосконалення;

обґрунтування пропозицій щодо вдосконалення порядку проведення поліпшень об'єкта оренди державного та комунального нерухомого майна, визначення поняття невід'ємних поліпшень орендованого державного та комунального нерухомого майна;

удосконалення підстав дострокового розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна;

дослідження особливостей господарсько-правової відповідальності за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна та розробка пропозицій щодо її вдосконалення в необхідних випадках;

розробка пропозицій щодо вдосконалення умов страхування об'єкта оренди.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, які виникають при укладанні, виконанні та припиненні договору оренди державного та комунального нерухомого майна.

Предметом дослідження є правове регулювання договірних відносин оренди державного та комунального нерухомого майна.

Методи дослідження. Для повного та всебічного вивчення предмета дослідження було використано комплекс загальнонаукових та спеціально-правових методів дослідження, серед яких діалектичний, формально-логічний, семантичний, порівняльно-правовий, метод аналізу та синтезу. За допомогою діалектичного та формально-логічного методів здійснено дослідження правової природи орендних відносин державного та комунального нерухомого майна, порядку укладення, виконання та припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна. Уточнення основних понять (оренди, невід'ємних поліпшень тощо) здійснювалося за допомогою семантичного методу. Порівняльно-правовий метод використовувався в аналізі зарубіжного досвіду правового регулювання оренди державного та комунального нерухомого майна, з урахуванням якого обґрунтовано обов'язковість визначення у договорі виду діяльності, який орендар має право здійснювати, використовуючи об'єкт оренди. За допомогою методу аналізу та синтезу виявлено недоліки та прогалини чинного господарського законодавства щодо договору оренди державного та комунального нерухомого майна і обґрунтовано напрямки його вдосконалення.

Теоретичну основу проведеного дослідження, окрім вищезазначених, становлять роботи, присвячені стану і проблемам господарського законодавства України, серед яких можна виділити дослідження таких провідних вчених, як: О.А. Беляневич, А.Г. Бобкова, І.В. Борщевський, І.Є. Замойський, Г.Л. Знаменський, В.П. Жушман, О.С. Іоффе, О.Р. Кібенко, В.В. Лаптєв, В.В. Луць, В.К. Мамутов, Н.О. Саніахметова, О.О. Чувпило та інші.

Емпіричну основу дослідження склало законодавство України, Великобританії, Швейцарії, ФРН, КНР, США, Франції, Японії, Польщі, Румунії, Російської Федерації, Латвійської Республіки, Республіки Білорусь, Грузії та інших держав, матеріали відповідної господарської практики та власний досвід авторки стосовно договірних відносин оренди державного та комунального нерухомого майна.

Наукова новизна отриманих результатів обумовлена тим, що вперше в Україні після кодифікації господарського законодавства здійснено комплексне дослідження договірних відносин оренди державного та комунального нерухомого майна, на основі якого обґрунтовані нові наукові положення і розроблено пропозиції щодо вдосконалення законодавства в означеній сфері. Наукова новизна проведеного дослідження полягає в такому:

Вперше:

обґрунтовано необхідність виключення з переліку об'єктів, які не можуть бути об'єктами оренди, нерухомого майна органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування;

запропоновано передбачити в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” обов'язок сторін договору оренди державного та комунального нерухомого майна складати акт приймання-передачі об'єкта оренди при укладанні та припиненні договору із зазначенням у ньому стану об'єкта;

обґрунтовано доцільність письмової форми вираження згоди на проведення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди державного та комунального нерухомого майна з установленням обсягу та вартості цих поліпшень та визначенням порядку її отримання;

сформульовано поняття невід'ємних поліпшень орендованого державного та комунального нерухомого майна як таких, які безповоротно поліпшують його якісні характеристики та які не можна відокремити від об'єкта оренди без значної шкоди для майна;

аргументовано доцільність закріплення в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” положення, згідно з яким, якщо орендодавець відмовив орендареві в укладенні договору на новий строк, але протягом року від дня закінчення строку договору з ним, уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати в суді перекладення на себе прав і обов'язків за укладеним договором;

уточнено умови застосування Закону України “Про оренду державного та комунального майна” до оренди майна приватної форми власності, зокрема, з метою усунення неоднозначного тлумачення на практиці словосполучення “може регулюватися” запропоновано норму ч. 4 ст. 1 Закону викласти в редакції “Оренда майна інших форм власності регулюється положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди”.

Удосконалено положення щодо:

визначення поняття оренди державного та комунального майна, під яким запропоновано розуміти засноване на договорі строкове платне користування, так і володіння майном, необхідним орендареві для здійснення господарської діяльності;

повноважень органів виконавчої влади і місцевого самоврядування відносно проектів Типових договорів оренди державного та комунального нерухомого майна, зокрема, обґрунтовано доцільність збереження компетенції Фонду державного майна та органів місцевого самоврядування лише в частині розробки вказаних проектів та віднесення до компетенції Кабінету Міністрів України повноважень щодо їх затвердження;

переліку істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна, зокрема, обґрунтовано доцільність: доповнення його умовами щодо виду діяльності, який орендар має право здійснювати, використовуючи об'єкт оренди, а також порядку та строку сплати комунальних платежів (у випадку зобов'язання орендаря сплачувати комунальні платежі); виключення умови щодо порядку використання амортизаційних відрахувань, імперативно визначеного в законі;

форми договору оренди, зокрема, запропоновано поширити порядок обов'язкової державної реєстрації договорів оренди державного та комунального нерухомого майна на всі випадки їх укладення, незалежно від терміну дії, та виключити умови щодо їх обов'язкового нотаріального посвідчення;

умов страхування об'єкта оренди, зокрема, обґрунтовано необхідність законодавчого забезпечення відповідності строку дії договору страхування об'єкта оренди державного та комунального нерухомого майна терміну дії договору його оренди та встановлення страхової суми в розмірі, не меншому від вартості орендованого майна;

підстав дострокового розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна, зокрема, аргументовано необхідність доповнення Закону України “Про оренду державного та комунального майна” такою підставою, як невнесення орендної плати протягом трьох місяців від дня закінчення строку платежу, та виключення такої підстави, як невиконання сторонами своїх зобов'язань;

порядку пролонгації та припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна, з урахуванням зміни терміну направлення заявки про намір пролонгації або припинення такого договору (за місяць до його закінчення);

підстав припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна, зокрема, аргументовано необхідність їх уточнення в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” шляхом заміни таких підстав, як банкрутство орендаря та ліквідація юридичної особи, підставою “ліквідація орендаря або орендодавця”;

обґрунтовано доцільність встановлення відповідальності орендодавця у формі штрафних санкцій за порушення переважного права орендаря на продовження договору оренди державного та комунального нерухомого майна на новий термін.

Дістали подальший розвиток положення щодо:

порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна шляхом закріплення обов'язкової публікації оголошення про конкурс на право оренди державного нерухомого майна в друкованому засобі масової інформації, який розповсюджується у вільному продажу; надання права підтвердження неушкодженості конвертів із пропозиціями щодо укладення договору оренди державного майна конкурсній комісії у випадку відсутності конкурсантів на засіданні конкурсної комісії;

визначення моменту укладення договору оренди державного та комунального нерухомого майна, зокрема, обґрунтовано доцільність уточнення в Законі України “Про оренду державного та комунального майна”, що таким моментом є державна реєстрація договору, а в разі передачі майна після державної реєстрації - момент передачі відповідного майна.

Практичне значення отриманих результатів обумовлене тим, що сукупність сформульованих теоретичних положень є новим етапом розвитку наукового знання господарсько-правового регулювання орендних відносин.

Висновки та пропозиції дослідження можуть бути використані в процесі удосконалення чинного господарського законодавства, у практиці укладання, виконання та припинення договорів оренди державного та комунального нерухомого майна, під час вирішення відповідних спорів господарськими судами, підготовки навчального посібника “Господарське право” та методичних матеріалів з цього курсу.

Результати дисертаційного дослідження використані в практичній діяльності ТОВ “Донбас-Канцелярія” з метою вдосконалення окремих положень договорів оренди нерухомого майна (довідка від 15.08.07 р. за № 94), у роботі Комітету з питань правової політики Верховної Ради України при внесенні змін та доповнень до Господарського кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (довідка від 17.04.07 р. за № 06-1/17-661).

Положення дисертаційної роботи також використовуються в навчальному процесі під час викладання навчальних дисциплін “Господарське право” в Донецькому юридичному інституті при ЛДУВС (довідка від 20.03.07 р. за № 826).

Особистий внесок здобувачки. Наукові результати дисертаційної роботи отримані автором самостійно на основі аналізу чинного законодавства України у сфері правового регулювання оренди державного та комунального нерухомого майна та практики його застосування. Дисертація є завершеною науковою працею. Внеском автора є комплексне дослідження науково-прикладних питань щодо договору оренди державного та комунального нерухомого майна, обґрунтування теоретичних положень, висновків та рекомендацій, що мають значення для науки і практики, внесення пропозицій щодо вдосконалення господарського законодавства.

Апробація результатів дисертації. Основні положення та висновки дисертації, отримані в процесі дослідження, доповідалися і обговорювалися на: Міжнародній науковій конференції “Господарське законодавство України: практика застосування та перспективи розвитку в контексті європейського вибору” (Донецьк, 2004), Республіканській науково-практичній конференції “Проблеми кодифікації цивільного та господарського права” (Київ, 2005), Міжнародній науково-практичній конференції “Дні науки '2005” (Дніпропетровськ, 2005), Міжнародній науково-практичній конференції молодих учених “Четверті осінні юридичні читання” (Хмельницький, 2005), науково-практичній конференції “Сучасні проблеми та шляхи їх вирішення в науці, транспорті, виробництві та освіті” (Одеса, 2005), Міжнародній науково-практичній конференції “Проблеми господарського права і методика його викладання” (Донецьк, 2006), Міжнародній науково-практичній конференції “Розвиток господарсько-правового забезпечення сучасної економіки” (Донецьк, 2006), Міжнародній науково-практичній інтернет-конференції “Правова держава: напрямки та тенденції її розбудови в Україні” (Тернопіль, 2007).

Публікації. Основні результати дисертаційного дослідження викладені в 15 наукових працях загальним обсягом 5,26 д.а., із яких 10 статей опубліковані у фахових наукових виданнях, перелік яких затверджено ВАК України. Всі статті належать автору особисто.

Структура дисертації обумовлена метою та завданнями дослідження. Робота складається із вступу, двох розділів, які містять вісім підрозділів, висновків. Загальний обсяг дисертації становить 160 сторінок комп'ютерного тексту. Робота містить також список використаних джерел із 231 найменувань та додатки.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження, її зв'язок із науковими планами, визначено мету і завдання роботи, основні методи дослідження, його об'єкт та предмет, викладено наукову новизну результатів дослідження, висвітлене практичне значення результатів роботи та їх апробація, особистий внесок авторки й публікації.

Розділ 1. Правові засади оренди державного та комунального нерухомого майна присвячений визначенню поняття оренди, аналізу правового регулювання відносин в Україні та зарубіжних країнах у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна.

У підрозділі 1.1. “Поняття та ознаки оренди державного та комунального нерухомого майна” зазначено, що в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” та деяких інших актах чинного законодавства орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Термін “оренда” використовується і в Господарському, і в Цивільному кодексі України, однак визначення поняття оренди в ГК України та найму (оренди) в ЦК України не наводиться. Порівняльний аналіз господарсько-правового поняття “оренда” та цивільно-правового поняття “найм (оренда)” дає підстави стверджувати, що головною їх відмінністю є те, що у випадку найму наймач має право користуватися предметом найму для задоволення особистих потреб. Так само споживчий характер має цивільно-правова оренда, а в разі оренди у господарській сфері орендар має право користуватися орендованим майном для здійснення господарської діяльності, що свідчить про існування двох самостійних правових інститутів.

У роботі обґрунтовано, що відносно оренди державного та комунального нерухомого майна доцільно передбачити не тільки право користування, а й право володіння орендаря щодо об'єкта оренди. Це має забезпечувати можливість безпосереднього захисту орендарем його права користування орендованим нерухомим майном та законних інтересів щодо нього від порушень з боку третіх осіб. На сьогодні наділення орендаря державного та комунального нерухомого майна виключно статусом користувача передбачає захист його прав та законних інтересів, які пов'язані з орендованим майном, тільки через власника, що ставить його в залежність від більш сильної сторони договору, якою є Фонд державного майна України та органи місцевого самоврядування.

Автором визначене поняття оренди державного та комунального майна як заснованого на договорі строкового платного володіння та користування майном, необхідним орендареві для здійснення господарської діяльності.

На основі проведеного аналізу стверджується, що оренда майна має наступні ознаки: а) оренда полягає у володінні та користуванні майном; б) володіння та користування об'єктом оренди є платним та строковим; в) володіння та користування об'єктом оренди наявне в процесі здійснення орендарем господарської діяльності; г) об'єкт оренди є власністю орендодавця та неспоживчою річчю.

У підрозділі 1.2. “Нормативно-правове регулювання оренди державного та комунального нерухомого майна в Україні” проаналізовано зміст законодавства про оренду державного та комунального нерухомого майна, його особливості.

Визначено, що основою законодавства, яке регулює відносини оренди державного та комунального нерухомого майна, є Закон України “Про оренду державного та комунального майна”, Господарський кодекс України. Авторка доходить висновку про недосконалість деяких норм вищезазначених нормативно-правових актів. Зокрема, в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” неврегульований порядок надання орендарю згоди орендодавця державного або комунального нерухомого майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, не визначені умови передачі об'єкта оренди при укладанні та припиненні договору оренди державного та комунального нерухомого майна, не визначено форму договору оренди тощо.

Підкреслюється, що, згідно із Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Обґрунтовано недоцільність законодавчого закріплення компетенції Фонду державного майна України та органів місцевого самоврядування щодо затвердження типових договорів, оскільки в такому разі фактично відбувається одностороннє визначення умов договору однією з його сторін.

Аналіз Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 09.08.07  р. за № 1329, свідчить про наявність у ньому суттєвої диспропорції прав та обов'язків сторін договору оренди нерухомого майна - правове становище орендатора є надмірно обтяженим. Низка закріплених у Типовому договорі положень суперечать нормам профільного Закону. Затвердження Типових договорів оренди комунального нерухомого майна органами місцевого самоврядування свідчить про неоднозначне визначення багатьох істотних умов договору, що є наслідком різного (не уніфікованого) правового режиму використання комунального нерухомого майна. У зв'язку з цим запропоновано внести зміни до ч. 2 ст. 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, закріпивши право на розроблення проектів Типових договорів за Фондом державного майна України та органами місцевого самоврядування. Повноваження щодо затвердження таких проектів запропоновано надати Кабінету Міністрів України, оскільки він не є стороною договору та не зацікавлений в отриманні привілеїв від закріплених у договорі умов, що відповідатиме конституційним основам правопорядку в сфері господарювання, закріпленим у ст. 5 Господарського кодексу України.

Підкреслено та обґрунтовано доцільність внесення змін до Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, а саме викладення ч. 4 ст. 1 у такій редакції: “Оренда майна інших форм власності регулюється положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди”. Необхідність внесення запропонованих змін обумовлена наявністю невдалої юридичної конструкції ч. 4 ст. 1 вищевказаного закону, що призводить до непорозумінь стосовно порядку застосування її положень до оренди майна інших форм власності, наслідком чого є суперечлива судова практика з цього питання. Систематизовано нормативно-правові акти у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна, визначено нормативно-правові акти, які регулюють передачу нерухомості в оренду, розрахунок і зміну розміру орендної плати, використання орендованого майна.

У підрозділі 1.3. “Зарубіжний досвід правового регулювання оренди державного та комунального нерухомого майна” дисертанткою здійснено аналіз зарубіжного законодавства у сфері орендних відносин ФРН, КНР, США, Франції, Латвійської Республіки, Грузії та інших країн, сформульовані висновки щодо досвіду цих країн.

Виявлено, що в законодавстві США та Франції у значенні майнового найму вживається поняття споживчої оренди. Разом із тим, правове регулювання відносин найму й оренди у ФРН та КНР, Грузії та Латвії є аналогічним до законодавства України.

Аргументовано, що позитивним для України в частині правового регулювання орендних відносин є досвід Франції щодо закріплення в Комерційному кодексі Франції положення, відповідно до якого, договір оренди повинен містити чітко визначений вид діяльності, який орендар здійснюватиме в орендованому ним приміщенні.

Здійснений аналіз виявив одноманітність підходу в зарубіжних країнах щодо правового регулювання оренди нерухомого майна всіх форм власності. Зроблено висновок про неприйнятність такого підходу в умовах господарювання, що склалися в Україні на сучасному етапі розвитку - зокрема, про необхідність спеціального правового регулювання оренди державного і комунального нерухомого майна.

Розділ 2. Характеристика договору оренди державного та комунального нерухомого майна присвячений дослідженню поняття договору оренди державного та комунального нерухомого майна, його форми та змісту, порядку укладання та припинення, відповідальності за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна.

У підрозділі 2.1. “Поняття та форма договору оренди державного та комунального нерухомого майна” досліджено договірну конструкцію, якою опосередковуються господарсько-правові відносини оренди державного та комунального нерухомого майна, а також сформульовано пропозиції щодо її вдосконалення.

Проаналізовано чинне законодавство щодо форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна. Виявлено, що головною метою нотаріального посвідчення угод є перевірка законності вчинених угод, забезпечення їх публічної вірогідності. Вказано, що мета, яка є виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод із нерухомістю, цілком збігається з цілями, визначеними системою державної реєстрації. Аргументовано, що система державної реєстрації прав на нерухоме майно й угод з ними ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує гарантію захисту майнових прав сторін договору та підтверджує існування на державному рівні оренди певного об'єкта державного та комунального нерухомого майна. Визначено, що закріплення в Цивільному кодексі України трирічного терміну, при укладенні на який договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, є необґрунтованим. У роботі зазначено необхідність гарантій, забезпечуваних нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією договорів, також для договорів оренди, укладених на термін менше трьох років.

Аргументовано, що специфіка господарської діяльності та наявність особливого правового режиму державного та комунального нерухомого майна обумовлює необхідність удосконалення законодавчої регламентації форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна шляхом закріплення в Господарському кодексі України норми щодо обов'язкової державної реєстрації договору оренди незалежно від терміну його дії, з виключенням обов'язкового нотаріального посвідчення договору оренди державного та комунального нерухомого майна.

У підрозділі 2.2. “Істотні умови, права та обов'язки сторін договору оренди державного та комунального нерухомого майна” проаналізовано законодавчі вимоги щодо змісту господарського договору оренди державного та комунального нерухомого майна.

Дослідження переліку істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна дає підстави стверджувати про недоцільність деяких його складових. Сформульовано пропозиції до законодавства щодо виключення з переліку істотних умов умови про порядок використання амортизаційних відрахувань, оскільки її законодавча регламентація набула імперативного визначення в ч. 3 ст. 23, ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Обґрунтовано доцільність внесення до істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна умови щодо порядку та строку оплати комунальних платежів (у випадку покладення обов'язку щодо сплати комунальних платежів на орендаря). Комунальні платежі не є частиною орендної плати, проте стосуються майнових інтересів сторін, отже підлягають обов'язковому узгодженню при укладенні договору оренди державного та комунального нерухомого майна.

Констатовано доцільність забезпечення ефективного використання державного нерухомого майна, яке належить до сфери управління органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування шляхом дозволу здачі в оренду їх вільних площ, у зв'язку з чим запропоноване виключення з переліку об'єктів, які не можуть бути об'єктами оренди, нерухомого майна органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування.

З метою досягнення цілей страхування орендованого майна, яке є однією з істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна, запропоновано доповнити ч. 3 ст. 24 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” положенням такого змісту: “Страхова сума не повинна бути меншою за розмір вартості орендованого майна, визначеного в договорі, а строк дії договору страхування повинен відповідати строку дії договору оренди”.

Зазначена певна невизначеність порядку реалізації переважного права орендаря на укладання договору на новий строк, зокрема, в частині терміну дії означеного права. Аргументовано доцільність закріплення в Законі України „Про оренду державного та комунального майна” положення, що коли орендодавець відмовив орендареві в укладенні договору на новий строк, але протягом року з дня закінчення строку договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право вимагати в суді перекладення на себе прав і обов'язків за укладеним договором.

Обґрунтовано необхідність чіткої регламентації процесу реалізації права орендаря на поліпшення орендованого нерухомого майна. У роботі визначено, що доля поліпшень залежить від двох моментів: по-перше, чи було отримано згоду орендодавця на здійснення цих поліпшень; по-друге, чи є ці поліпшення від'ємними або невід'ємними. Виявлено, що суди не мають однозначної позиції стосовно визначення невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна. Запропоновано закріпити у законодавстві визначення: “Невід'ємним є поліпшення, яке безповоротно поліпшує його якісні характеристики та яке не можна відокремити від об'єкта оренди без значної шкоди для майна”. Законодавче закріплення цього положення сприятиме розмежуванню понять “невід'ємні поліпшення” та “капітальний ремонт”, плутанина щодо яких має місце на практиці.

Аргументовано, що визначений Фондом державного майна України порядок отримання згоди на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна не є ефективним, приймаючи до уваги відсутність визначення строків надання дозволу, вимог щодо інформації про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна, яка має надаватися органам, уповноваженим управляти відповідним державним майном, тощо. З урахуванням відомчості Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.06 за № 1523, та відсутності єдиного підходу відносно комунального нерухомого майна запропоноване законодавче закріплення письмової (документарної) форми вираження згоди орендодавця на поліпшення об'єкта оренди з установленням обсягу та вартості цих поліпшень та визначенням порядку її отримання.

У підрозділі 2.3. “Укладання договору оренди державного та комунального нерухомого майна” здійснено аналіз підстав та порядку укладання господарського договору оренди державного та комунального нерухомого майна, надано пропозиції щодо його вдосконалення.

Визначено, що, відповідно до чинного законодавства про оренду державного та комунального нерухомого майна, моментом укладення договору оренди є момент досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Стверджується про неконструктивність визначення цього моменту. Для забезпечення дотримання вимог законодавства щодо форми договору оренди у роботі запропоноване доповнення ч. 1 ст. 12 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” нормою, відповідно до якої договір оренди державного та комунального нерухомого майна вважається укладеним з моменту державної реєстрації договору, а в разі передачі майна після державної реєстрації - з моменту передачі відповідного майна.

На основі проведеного аналізу судової практики визначено, що судові органи дотримуються позиції визнання факту існування орендних відносин між сторонами договору тільки за умови підтвердження факту прийому-передачі об'єкта оренди. Обґрунтовано доцільність законодавчого закріплення механізму передачі об'єкта оренди від орендодавця до орендаря та навпаки, а саме необхідність документального оформлення цього факту із зазначенням у ньому стану об'єкта.

Акцентується на тому, що для повного забезпечення відкритості (публічності) проведення конкурсів на право оренди державного майна є потреба в закріпленні в законодавстві вимоги щодо обов'язкової публікації оголошення про конкурс на право оренди державного нерухомого майна як у газеті “Відомості приватизації”, так і в друкованому засобі масової інформації, який розповсюджується не лише за передплатою. Визначено, що можливість підтвердження неушкодженості конвертів із пропозиціями на право оренди державного майна на засіданні конкурсної комісії виключно за присутності конкурсантів, які письмово засвідчують, що конверти були неушкоджені, дає змогу окремим учасникам конкурсу затягувати або робити неможливим його проведення. Обґрунтовано необхідність надання права підтвердження неушкодженості конвертів із пропозиціями конкурсній комісії, а конкурсантам - тільки у випадку їх присутності на засіданні конкурсної комісії.

У підрозділі 2.4. “Пролонгація та припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна” проведено аналіз підстав, порядку пролонгації та припинення господарського договору оренди державного та комунального нерухомого майна, надано пропозиції щодо його вдосконалення.

Обґрунтовано доцільність зміни переліку підстав для припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна, які закріплено в Законі України “Про оренду державного та комунального майна”. Визначено, що формулювання такої підстави, як ліквідація юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем, є невдалим, оскільки виключає можливість припинення договору оренди у випадку ліквідації фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності, яка, відповідно до ст. 6 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, може бути орендарем. Відзначено необхідність виключення такої підстави для припинення договору, як банкрутство орендаря. Уточнюється, що відображення суті визначених підстав буде досягнуто у випадку її викладення в редакції: “ліквідація орендаря або орендодавця”, суб'єктний склад яких чітко закріплений у ст.ст. 5, 6 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.

Аргументовано доцільність викладення ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” у редакції: “Строк дії договору оренди визначається за погодженням сторін. Сторони зобов'язані за місяць до його закінчення направити заяву про свій намір продовжити або припинити дію договору в указаний у ньому термін на тих самих умовах, які були передбачені договором, змінити строк дії або умови договору, якщо інше не встановлене договором оренди”. Запропоновані зміни сприятимуть наявності в суб'єктів орендних відносин можливості планування своєї господарської діяльності в орендованому приміщенні та чіткого визначення терміну припинення договору.

На підставі даних практики та аналізу законодавства у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна обґрунтовується, що застосування такої підстави для дострокового розірвання договору оренди, як невиконання сторонами своїх зобов'язань, є необґрунтованим, оскільки допускає можливість розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна з формальних підстав. Беручи до уваги наявність у чинному законодавстві визначеного кола підстав для дострокового розірвання договору оренди як з ініціативи орендодавця, так і з ініціативи орендаря, вважаємо доцільним виключення цієї підстави.

Узагальнено підстави дострокового розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна. Виявлено, що Цивільний кодекс України у випадку невнесення плати за користування річчю протягом 3-х місяців поспіль закріплює право односторонньої відмови наймодавця від договору найму. Водно- час положення спеціального закону містять заборону щодо односторонньої відмови від договору оренди, що свідчить про відсутність законодавчого закріплення можливості розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна у випадку наявності заборгованості з орендної плати. Аргументовано доцільність закріплення в законодавстві про оренду державного та комунального нерухомого майна такої підстави для розірвання договору, як невнесення орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу.

У підрозділі 2.5. “Господарсько-правова відповідальність за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна” досліджено особливості застосування до орендних відносин норм чинного законодавства щодо відповідальності за порушення умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна.

Досліджено підстави відповідальності за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна. Обґрунтовується доцільність їх систематизації за суб'єктним та об'єктним складом.

Обґрунтовано доцільність спеціально передбачити у законодавстві відповідальність орендодавця у вигляді штрафних санкцій за порушення переважного права орендаря на укладення договору на новий термін.

ВИСНОВКИ

У дисертації наведене теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання, що полягає у визначенні напрямків розвитку правового регулювання відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна. Для розв'язання наукового завдання дисертанткою обґрунтовано нові наукові положення і пропозиції щодо вдосконалення орендного законодавства з метою підвищення ефективності його застосування та захисту прав та інтересів його учасників.

На підставі проведеного дослідження сформульовано такі основні висновки:

1. Удосконалено визначення оренди державного та комунального майна з урахуванням того, що доцільним є наділення орендаря як правом користування, так і правом володіння майном з метою посилення захисту його інтересів у договорах з державними та комунальними органами. Це надасть можливість безпосереднього захисту орендарем його прав від порушень з боку третіх осіб.

2. Обґрунтовано пропозиції щодо змісту та форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна, а саме обґрунтовано доцільність:

закріплення в ст. 287 Господарського кодексу України повноважень органів виконавчої влади і місцевого самоврядування щодо розроблення проектів Типових договорів оренди державного та комунального нерухомого майна та віднесення до компетенції Кабінету Міністрів України повноважень щодо їх затвердження;

з метою гарантування і захисту прав власників, забезпечення офіційного визначення і юридичного закріплення державою прав суб'єктів господарювання на оренду певного об'єкта державного та комунального нерухомого майна запропоновано доповнити Господарський кодекс України статтею “Форма договору оренди державного та комунального нерухомого майна” такого змісту: “Договір оренди нерухомого майна підлягає обов'язковій державній реєстрації незалежно від терміну його дії”;

виключення з переліку істотних умов договору оренди державного та комунального нерухомого майна умови щодо порядку використання амортизаційних відрахувань та доповнення умовою щодо порядку й строку оплати комунальних платежів (у випадку зобов'язання орендаря сплачувати комунальні платежі), а також щодо виду діяльності, який орендар має намір здійснювати з використанням орендованого нерухомого майна. Внесено пропозицію щодо закріплення мінімального розміру страхової суми під час страхування об'єкта оренди не менше за розмір вартості орендованого майна, визначеного в договорі, а строку дії договору страхування - не менше терміну дії договору оренди.

3. Запропоноване запровадження обов'язкової публікації оголошення про конкурс у друкованому засобі масової інформації, який розповсюджується не тільки за передплатою, а й у вільному продажу, та надання права конкурсній комісії у разі відсутності на засіданні конкурсантів підтверджувати неушкодженість конвертів з пропозиціями щодо оренди майна.

4. Аргументовано необхідність уточнення моменту, з якого договір оренди державного та комунального нерухомого майна вважається укладеним, визначення порядку передачі об'єкта оренди при укладанні та розірванні договору, зміни переліку об'єктів, які не можуть бути об'єктами оренди, порядку реалізації орендарем переважного права на укладення договору на новий строк та здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна.

5. Уточнено порядок пролонгації та підстави припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна, а саме запропоновано:

встановлення терміну направлення сторонами заяви про намір припинити або продовжити строк дії договору за місяць до закінчення терміну дії договору оренди;

заміна в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” такої підстави, як банкрутство орендаря та ліквідація юридичної особи, такою підставою, як ліквідація орендаря або орендодавця;

обґрунтовано необхідність виключення з ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” такої підстави для дострокового розірвання договору оренди, як невиконання сторонами своїх зобов'язань, оскільки спеціальний правовий режим використання державного та комунального майна вимагає конкретизованого обсягу підстав, які можуть бути використані для розірвання таких договорів;

для забезпечення майнових інтересів орендодавця обґрунтовано доцільність законодавчого закріплення в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” такої підстави дострокового розірвання договору оренди, як невнесення орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення терміну платежу, що усуне наявну прогалину законодавства, за якої наявність заборгованості з орендної плати є підставою тільки для її стягнення, а не для дострокового розірвання договору оренди.

Запропоновані зміни до чинного законодавства доцільно закріпити в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” та Господарському кодексі України.

СПИСОК ПРАЦЬ, ОПУБЛІКОВАНИХ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Серебрякова  Ю.О. Деякі аспекти регулювання оренди нерухомого майна в нових Цивільному та Господарському кодексах / Ю.О. Серебрякова  // Хозяйственное законодательство Украины: практика применения и перспективы развития в контексте европейского выбора: сб. науч. тр. / НАН Украины. Ин-т экономико-правовых исследований; Редкол.: В.К. Мамутов (отв. ред.) и др. - Донецк: Юго-Восток Лтд, 2005. - С. 93-96.

2. Серебрякова  Ю.О. Щодо нотаріальної форми договору оренди нерухомості в господарському праві / Ю.О. Серебрякова // Економіка та право. - 2004. - № 3 (10). - С. 47-51.

3. Серебрякова  Ю.О. Зарубіжний досвід правового регулювання орендних відносин / Ю.О. Серебрякова // Економіка та право. - 2005. - № 3 (13). - С. 90-94.

4. Серебрякова Ю.О. Підстави визнання договору оренди нерухомості неукладеним: господарсько-правовий аспект / Ю.О. Серебрякова // Підприємництво, господарство і право. - 2006. - № 2. - С. 92-94.

5. Серебрякова  Ю.О. Поліпшення орендованого майна: законодавство та практика його застосування / Ю.О. Серебрякова // Проблеми правознавства та правоохоронної діяльності: зб. наук. праць. - Донецьк: ДЮІ ЛДУВС; ДНУ МОН України, 2006. - № 4. - С. 311-319.

6. Серебрякова  Ю.О. Державна реєстрація договору оренди: господарсько-правовий аспект / Ю.О. Серебрякова // Приватне право і підприємництво: зб. наук. праць. - К: НДІ приватного права і підприємництва АПрН України, 2006. - № 5. - С. 117-122.

7. Серебрякова  Ю. Проблеми правового регулювання оренди нерухомості в сфері господарювання / Ю.О. Серебрякова // Підприємництво, господарство і право. - 2006. - № 9. - С. 51-54.

8. Серебрякова  Ю.О. Характерні особливості спорів, що виникають при розірванні договорів оренди нерухомого майна, та шляхи їх вирішення / Ю.О. Серебрякова // Проблеми господарського права і методика його викладання: зб. наук. пр. / НАН України. Ін-т економіко-правових досліджень; Редкол.:

В.К. Мамутов (відп. ред.) та ін. - Донецьк: Юго-Восток Лтд, 2006. - С. 345-354.

9. Серебрякова  Ю.О. Зміст договору оренди державного та комунального нерухомого майна [Електронний ресурс] / Ю.О. Серебрякова // Форум права. - 2007. - № 3. - С. 224-230. - Режим доступу до журналу: http://www.nbuv.gov.ua/e-journals/FP/2007-3/07sjoknm.pdf.

10. Серебрякова  Ю.О. Об'єкт, строк та орендна плата як істотні умови договору оренди державного та комунального нерухомого майна / Ю.О. Серебрякова // Право і безпека. - 2007. - № 6. - С. 18-25.

11. Серебрякова  Ю.О. Орендна плата як одна з істотних умов договору оренди нерухомості у господарському праві України / Ю.О. Серебрякова // Дні науки '2005. Юридичні науки: матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. (Дніпропетровськ, 15-27 квіт. 2005 р.). - Дніпропетровськ: Наука і освіта, 2005. - Т. 28. - С. 76-78.

12. Серебрякова  Ю.О. Проблеми строку договору оренди: господарсько-правовий аспект / Ю.О. Серебрякова // Молодь у юридичній науці: зб. тез Міжнар. наук. конф. молодих вчених [“Четверті осінні юридичні читання”], (Хмельницький, 21-22 жовт. 2005 р.) / М-во освіти і науки України, Хмельницький ун-т управління та права. - Хмельницький: Вид-во Хмельницького ун-ту управління та права, 2005. - Ч. 2: Приватно-правові науки. - С. 67-70.

13. Серебрякова  Ю.О. Щодо удосконалення господарського законодавства з питань регулювання оренди нерухомості / Ю.О. Серебрякова // Современные проблемы и пути их решения в науке, транспорте, производстве и образовании: юридические и политические науки: сб. науч. трудов по материалам науч.-практ. конф. (Одесса, 15-25 дек. 2005 г.). - Одесса: Изд-во Черноморье, 2005. - Т. 7. - С. 325-328.

14. Серебрякова  Ю.О. Державна реєстрація договору оренди: господарсько-правовий аспект / Ю.О. Серебрякова // Проблеми кодифікації цивільного та господарського права: зб. наук. статей за матеріалами Республіканської наук.-практ. конф. (Київ, 18 берез. 2005 р.) - К.: КиМУ, 2005. - С. 383-399.

15. Серебрякова  Ю.О. Деякі аспекти господарсько-правової відповідальності за договором оренди нерухомості / Ю.О. Серебрякова // Правова держава: напрямки та тенденції її розбудови в Україні: матеріали Міжнар. наук.-практ. інтернет-конф. (Тернопіль, 25 лют. 2007 р.). - Тернопіль, 2007. - Ч. 2. - С. 23-24.

АНОТАЦІЯ

Серебрякова Ю.О. Договір оренди державного та комунального нерухомого майна. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.04 - господарське право, господарсько-процесуальне право. - Інститут економіко-правових досліджень НАН України. - Донецьк, 2008.

Дисертацію присвячено комплексному дослідженню договірних відносин оренди державного та комунального нерухомого майна у сфері господарювання. Уточнено поняття оренди державного та комунального нерухомого майна. Удосконалено порядок розроблення та затвердження Типових договорів оренди державного та комунального нерухомого майна. Досліджено питання змісту та форми договору оренди державного та комунального нерухомого майна та розроблено пропозиції з удосконалення вимог щодо них. Обґрунтовано необхідність удосконалення порядку здійснення поліпшень об'єкта оренди державного та комунального нерухомого майна, визначено поняття невід'ємних поліпшень. Визначено особливості порядку укладання, пролонгації та припинення договору оренди державного та комунального нерухомого майна і розроблено пропозиції щодо його вдосконалення. Удосконалено підстави дострокового розірвання договору оренди державного та комунального нерухомого майна та умови страхування об'єкту оренди. Запропоновано заходи щодо вдосконалення господарсько-правової відповідальності за порушення договірних відносин у сфері оренди державного та комунального нерухомого майна.

...