Договір оренди державного та комунального нерухомого майна

Ключові слова: оренда, орендні відносини, договір оренди державного та комунального нерухомого майна, істотні умови, орендар, орендодавець, укладання, пролонгація, припинення договору оренди.

АННОТАЦИЯ

Серебрякова Ю.А. Договор аренды государственного и коммунального недвижимого имущества. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.04 - хозяйственное право, хозяйственно-процессуальное право. - Институт экономико-правовых исследований НАН Украины, Донецк, 2008.

Диссертация посвящена комплексному исследованию договорно-правового регулирования аренды государственного и коммунального недвижимого имущества в сфере хозяйствования. В работе исследуется нормативная база арендных отношений в данной сфере хозяйствования и соответствующая практика правоприменения.

Первый раздел диссертации посвящен анализу правовых основ аренды государственного и коммунального недвижимого имущества. Проанализированы вопросы разграничения понятий “аренда” и “имущественный найм”. Исследованы различные точки зрения относительно правовой природы данных понятий, уточнено определение понятия “аренда государственного и коммунального имущества” с учетом целесообразности наделения арендатора статусом титульного владельца для обеспечения непосредственной защиты его прав и законных интересов, связанных с арендой государственного и коммунального недвижимого имущества, от нарушений со стороны третьих лиц.

Осуществлен анализ нормативно-правовых актов в сфере аренды государственного и коммунального недвижимого имущества. Обоснована необходимость закрепления полномочий по разработке проектов Типовых договоров аренды государственного и коммунального недвижимого имущества за Фондом государственного имущества и органами местного самоуправления, а их утверждения - за Кабинетом Министров Украины.

Исследован зарубежный опыт правового регулирования арендных отношений. Аргументирована целесообразность использования зарубежного опыта в части закрепления в законодательстве Украины необходимости указания в договоре аренды вида деятельности, который имеет право осуществлять арендатор в арендованном помещении.

Во втором разделе работы дана характеристика договора аренды государственного и коммунального недвижимого имущества - в частности, понятие и форма, существенные условия договора аренды государственного и коммунального недвижимого имущества, права и обязанности его сторон.

Отдельное внимание уделено порядку заключения договора аренды государственного и коммунального недвижимого имущества в сфере хозяйствования. Обоснованы предложения по усовершенствованию порядка проведения конкурса на право аренды государственного имущества. Отмечается необходимость закрепления на законодательном уровне механизма передачи объекта аренды арендодателем арендатору. Определен момент, с которого договор аренды государственного и коммунального имущества считается заключенным.

Обосновано, что и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок более трех лет, являются нецелесообразными в связи с совпадением их целей. Предложено отменить нотариальное удостоверение договора аренды государственного и коммунального недвижимого имущества, законодательно закрепив его государственную регистрацию независимо от срока действия договора.

Аргументировано, что перечень существенных условий договора аренды государственного и коммунального недвижимого имущества в сфере хозяйствования нуждается в усовершенствовании. Обоснована целесообразность его дополнения условием о виде деятельности, который арендатор имеет право осуществлять с использованием арендуемого недвижимого имущества, а также условием о порядке и сроке оплаты коммунальных платежей, если обязанность их уплаты возложена на арендатора. Предложено исключить из перечня существенных условий договора условие о порядке использования амортизационных отчислений, так как он императивно определен законодательством. Сделан вывод о необоснованности исключения из перечня объектов аренды имущества органов исполнительной власти и местного самоуправления.

В работе получили дальнейшее развитие положения относительно реализации арендатором права на проведение улучшений арендованного имущества с внесением терминологической ясности в понятие “неотъемлемые улучшения”. Обоснована необходимость соблюдения письменной формы выражения согласия на их проведение. Усовершенствован порядок реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Сформулированы предложения относительно страхования объекта аренды.

Проанализированы основания прекращения, пролонгации и досрочного расторжения договора аренды государственного и коммунального недвижимого имущества, обоснована необходимость их совершенствования. В связи с этим предлагается заменить в Законе Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” такое основание для прекращения договора, как банкротство арендатора и ликвидация юридического лица, таким основанием, как ликвидация арендатора или арендодателя. Обоснована необходимость исключения такого основания для досрочного расторжения договора, как неисполнение сторонами своих обязательств, поскольку специальный режим использования государственного и коммунального недвижимого имущества требует конкретизированного перечня таких оснований. Также обоснована целесообразность закрепления такого основания для досрочного расторжения договора, как невнесение арендной платы в течение трех месяцев. Рассмотрены основания ответственности за нарушение условий договора аренды государственного и коммунального недвижимого имущества и сформулированы соответствующие предложения к законодательству.

Ключевые слова: аренда, арендные отношения, договор аренды государственного и коммунального недвижимого имущества, существенные условия, арендатор, арендодатель, заключение, пролонгация, прекращение договора аренды.

ANNOTATION

Serebryakova Y.O. Lease contract of state and municipal propert. - Manuscript.

Thesis for the candidate of law science in specialty 12.00.04 - commercial law; commercial-procedural law. - Institute of economic and law research of National Science Academy of Ukraine, Donetsk, 2008.

The dissertational work is devoted to complex research of state and public service real estate lease in the management field. The notion of state and public service real estate lease is specified. The development and adoption order of Standard form contract of state and public service real estate lease is improved. The problem of content and form of state and public service real estate lease contract is analyzed and the proposals of its requirements to improvement are made. The necessity of perfection the order of undertaking improvements of the state and public service real estate lease object is proved, the notion of inseparable improvement is designated. It is specified the features of order of execution, prolongation and abatement of state and public service real estate lease contract and the proposals of its improvement are worked out. The reasons of pre-term contract of breaking of state and public service real estate lease and insurance conditions of lease object are improved. The arrangements of perfection of economical and legal responsibility for violation of contract relations in state and public service real estate lease field are proposed.

Key words: lease, lease relations, legal regulation, state and public service real estate lease contract, essential conditions, leaseholder, lessor, execution, prolongation and abatement of state and public service real estate lease contract.

Размещено на Allbest.ru