Правовые особенности договора долевого строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве

1.1 Понятие и правовое регулирование долевого строительства

1.2 Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия

1.3 Договор долевого строительства

Глава 2. Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

2.1 Существенные условия договора долевого строительства и их порядок определения

2.2 Проблемы правового применения договора долевого строительства

2.3 Направления совершенствования правового регулирования договора долевого строительства

Заключение

Список используемых источников

Введение

Актуальность выбранной дипломной темы обусловливается введением изменений в законодательство регулирующее участие в долевом строительстве.

Под термином «долевое строительство» понимается, форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Долевое строительство на данный момент является эффективным способом решения как жилищного вопроса так и надежным вложением денежным средств, в целях инвестирования.

Вместе с положительными сторонами участия в долевом строительстве есть и некоторые «подводные камни», которые породили большое количество обманутых дольщиков, вложивших немалые деньги в строительство жилья и пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Для предотвращения подобных ситуаций, была вызвана необходимость принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства (физическим или юридическим лицом) регулируются Федеральным законом № 214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Предметом исследования является нормативно - правовая база, регулирующая отношения между застройщиком и дольщиком.

Объектом исследования является гражданско-правовые отношения, возникающие в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Целью данной дипломной работы является рассмотрение правового режима долевого строительства, а также соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть и охарактеризовать понятие правового регулирования долевого строительства;

- провести сравнительный анализ договоров, заключаемых при долевом строительстве;

-рассмотреть правовое содержание договора долевого строительства;

- рассмотреть существенные условия договора долевого строительства;

- провести анализ проблем правового применения договора долевого строительства;

- внесение предложений по совершенствованию правового регулирования договора долевого строительства.

При изучении и рассмотрении выбранной темы были использованы следующие методы исследования: всеобщие методы, а именно диалектика; общенаучные методы, собственно анализ, синтез, системный и функциональный подходы, метод социального эксперимента; частнонаучные методы - это статистический, сравнительно-правовой, методы индукции и дедукции.

Теоретическую основу работы составляют научные труды М.А. Бобровникова, С.А. Боголюбов, М.И. Брагинский, Л.Ю. Грудцына, И.А. Зенин, С.А. Лушкин, И. Малюткина-Алексеева, М.Н. Марченко, Л.Н. Мошкина, С.Ю. Пятин, Ю.В. Романец, А.П. Сергеева, О.Ю. Скворцов, А.А. Спектор, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстой, Е.А. Фокова, В.Н. Хропанюк, С.Ю. Черемис., а так же материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ.

Практическая значимость работы заключается в том, что выводы и предложения, полученные в работе, могут быть использованы в учебном процессе.

Структура работы состоит из введения, трёх глав, в которых первая глава - «Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве», вторая - «Понятие и правовые особенности договора долевого строительства», заключения и списка используемых источников.

Глава 1. Понятие и виды договоров, заключаемых при долевом строительстве

1.1 Понятие и правовое регулирование долевого строительства

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

Участие в строительстве жилья является одним из самых распространенных и доступных способов приобретения жилых помещений.

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construccion de la equidad - «строительство по справедливости»), это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Способ финансирования жилищного строительства был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства Жилищно-строительного кооператива (далее по тексту - ЖСК), а банковские кредиты оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Пять лет жилищное строительство на 95% финансировалось исключительно за счёт средств дольщиков. Поэтому основной проблемой стали срывы сроков строительства и двойные продажи. Многие люди, продав старое жилье, в течение нескольких лет не могут въехать в новое Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб, 2014. - С. 198.

Все это стало возможным потому, что взаимоотношения участников долевого строительства регулировались не законом, а договором.

В настоящее время в нашей стране активно развивается строительная отрасль. Этому способствовало принятие ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Федеральный закон № 214 регулирует:

1.отношения, связанные с привлечением денежных средств:

- граждан;

- юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2. отношения, связанные с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

3. устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно этому Закону, между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Если участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды, а только для семейного, личного, домашнего пользования, то его отношения с застройщиком регламентируются не только Законом об участии в долевом строительстве, но законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров Суханова Е.А. Обязательственное право. Учебник - 3-е издание - М., 2013 - С. 374.

Основная цель Закона об участии в долевом строительстве, это защита прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путём решения следующих задач:

- снижение рисков участников долевого строительства за счёт установления обязанности застройщиков по раскрытию информации, как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства (проектная декларация);

- установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

- обязательность учёта договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

- обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путём установления залога земельного участка и строящегося объекта;

- государственный контроль за долевым строительством;

- установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчётности застройщика Вахрушева Ю.Н., Жулидова О.Н., Карташова Ю.А., Кухаренко Т.А., Кайль А.Н., Подколзина Ю.А., Шишелова С.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". 2015..

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введён в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на это права или привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

1.2 Договора, применяемые при долевом строительстве. Их правовое содержание и различия

Привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом, которое ещё не введено в эксплуатацию, допускается только:

1. На основании договора участия в долевом строительстве.

по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать следующие условия:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- цену договора, а так же сроки и порядок её уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенным с момента регистрации. При отсутствии в договоре выше перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

2. Путём выпуска эмитентом, облигаций особого вида, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3. Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Деятельность ЖСК регулируются 11 и 12 главами Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗЖилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005г. - № 1 - ст. 14;.

ЖСК, признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

После процедуры голосования избираются учредители, которым необходимо заверить в протоколе создание кооператива и пройти государственную регистрацию, после чего ЖСК получает статус юридического лица. В ЖСК должно состоять не менее 5 человек, но это количество не должно превышать количество квартир в предполагаемом строительном объекте.

В уставе кооператива должны быть прописаны следующие пункты:

- Цели создания кооператива и его деятельность;

- Данные учредителей;

- Деятельность участников (пайщиков);

- Порядок вступления пайщиков в кооператив;

- Порядок внесения денежных средств на строительство;

- Ответственность сторон за нарушение обязательств;

Контролируется ЖСК ревизионной комиссией, срок избрания которой не может превышать более трёх лет.

Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет и юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

По договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив, жилое помещение предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме приобретается в случае выплаты паевого взноса полностью.

Затем решение будет являться основанием для вселения в жилое помещение. Пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от участника долевого строительства.

Член ЖСК не вправе претендовать на определение точных сроков сдачи дома в эксплуатацию, не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства дома.

Гарантийный срок законом не предусмотрен и устанавливается он только в договоре.

Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.

Договоры паенакопления в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительства.

Договор инвестирования строительства жилищно-строительным кооперативом действующим законодательством не предусмотрен, кооператив вправе привлекать денежные средства только своих членов.

Договор долевого строительства не должен квалифицироваться как инвестиционный договор.

Во-первых, особого типа «инвестиционных договоров» не существует, а на отношения между субъектами инвестиционной деятельности распространяются нормы ст. ст. 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), т.е. они могут в принципе оформляться любыми соответствующими сложившимся отношениям договорами как поименованными, так и не поименованными в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Во-вторых, инвестиционная деятельность, подразумевает помимо вложения средств ещё и какие-либо практические действия по реализации инвестиций. Напротив, лицо, перечисляющее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, в последующем никак не участвует в реализации хода строительства.

Таким образом, следует прийти к выводу, что нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору, а инвестиционный договор считать самостоятельным видом гражданско-правовых договоров.

При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не заключают с подрядчиками договор строительного подряда, а используют иные договора, такие как договор о совместной деятельности, о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта, об участии в долевом строительстве, договор долевого участия. В судебно-арбитражной практике указанные договоры объединяются термином «договоры на участие в строительстве» Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85..

В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого без образования юридического лица совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность ст. ст. 1041, 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Однако в ряде ситуаций в нём отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных Гражданскому кодексу Российской Федерации договоров. В п.2 ст.1041 Гражданского кодекса Российской Федерации дан исчерпывающий перечень лиц способных заключать договор о совместной деятельности, это только индивидуальные предприниматели или коммерческие организации. Это означает, что граждане не могут заключать договоры о совместной деятельности. В настоящий момент некоторые строительные компании предлагают дольщикам заключать именно такие договоры. Использование данного вида договоров для привлечения к участию в строительстве дольщиков объясняется нежеланием организаций принимать на себя излишнюю ответственность, предусмотренную Федеральным Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 13.07.2015) «О защите прав потребителей». Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда, давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.д. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда, а именно по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счёт обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения ещё не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект.

Договор долевого строительства не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), применяя общие положения гражданского законодательства РФ об обязательствах и договорах.

Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трёхкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того, что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска п. 3 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 Вестник ВАС РФ. 2012. N 12. С. 63.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Принята Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009). Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

1.3 Договор долевого строительства

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену.

По характеристики договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются.

Во-первых, особый субъектный состав. Сторонами правоотношений являются с одной стороны застройщик, с другой стороны, дольщик, то есть участник долевого строительства.

В случае смерти гражданина, участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительствап. п. 7 и 8 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015).. При реорганизации юридического лица, участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правиламст. ст. 57, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015).

Во-вторых, такие правоотношения направлены на долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В-третьих, в счёт финансирования долевого строительства указанных объектов недвижимости застройщиком привлекаются денежные средства дольщиков.

В-четвертых, в результате вложения денежных средств дольщики приобретают право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен.

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нём объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путём заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:

- о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) ;

- об обязанности застройщика получить разрешение на строительство;

- о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нём и о проекте строительства, и её опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях ст. ст. 19 - 21 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015);

- об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, граждан и организаций;

- о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

- о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения ст. 25 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015).

По договору долевого строительства на застройщика возлагаются следующие обязанности.

Во-первых, это общие обязанности, застройщик обязуется перед всеми участниками долевого строительства и перед каждым из них в отдельности построить в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Исполнение соответствующих обязанностей может осуществляться застройщиком своими силами и средствами либо с привлечением третьих лиц (заказчика, генерального подрядчика, подрядчиков).

В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, последний вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также вправе потребовать от застройщика возврата уплаченных им денежных средств с начислением на них процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день пользования указанными денежными средствами со дня внесения их участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком (при взыскании в пользу граждан размер процентов увеличивается вдвое, т.е. до 1/500 этой ставки).

Аналогичные последствия могут наступить для застройщика и в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, либо изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Во-вторых, в состав обязательства застройщика входят определённые обязанности перед каждым участником долевого строительства, связанные с передачей объекта долевого строительства в указанный в договоре срок.

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости он должен уведомить каждого из участников долевого строительства о его завершении и о своей готовности передать им объекты долевого строительства в соответствии с заключенным договором. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта.

Надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств состоит не только в своевременной передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, но и в том, что по своему качеству оно должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии, требованиям технических регламентов, проектно-технической документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При обнаружении недостатков в передаваемом объекте долевого строительства его участник до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, предъявляемым к его качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанности по устранению обнаруженных недостатков.

На застройщика возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства. Соответствующий риск, который несёт застройщик, может быть покрыт страхованием.

Содержание обязательства участника строительства сводится к его обязанностям по уплате застройщику цены договора и принятию от застройщика объекта долевого строительства с удостоверением этого факта путём подписания передаточного.

Исполнение участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора может производиться путём внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

С исполнением этой обязанности у участника долевого строительства появляется возможность уступить право требования по договору участия в долевом строительстве. Без соблюдения этого условия уступка участником долевого строительства своего права требования допускается лишь в том случае, когда одновременно на нового участника долевого строительства (цессионария) переводится долг прежнего участника (цедента) в порядке, предусмотренном ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть. с согласия кредитора, застройщика.

Государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на переданные им застройщиком жилые или нежилые помещения в построенном многоквартирном доме или ином объекте недвижимости должны предшествовать действия застройщика по предоставлению органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, что должно быть сделано застройщиком не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения. Только после этого участник долевого строительства, подписавший с застройщиком передаточный акт, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, построенное за счёт его денежных средств.

При возникновении права собственности на объект долевого строительства у его участника одновременно возникает доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства служит также государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исполнение обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, а также исполнение им иных обязанностей (по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также по возмещению причиненных убытков) обеспечено залоговым правом участников долевого строительства в отношении земельного участка (права его аренды), а также строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома или иного объекта недвижимости с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона на эти залоговые отношения также распространяется действие общих правил гражданского законодательства о залоге и норм Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если застройщик в силу невозможности завершения строительных работ принимает меры к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с момента его государственной регистрации указанный объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента такой регистрации соответствующие жилые и нежилые помещения также считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

Во избежание конкуренции залоговых прав, принадлежащих участникам долевого строительства, и залоговых прав других кредиторов застройщика по иным обязательствам, исполнение которых также обеспечено залогом земельного участка, объекта незавершенного строительства или жилых (нежилых) помещений, Закон об участии в долевом строительстве предусматривает определенные ограничения прав залогодержателей, не являющихся участниками долевого строительства.

В качестве такого залогодержателя может выступать только банк, предоставивший застройщику целевой кредит на строительство соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Если договор залога заключен между банком и застройщиком до оформления договорных отношений с первым участником долевого строительства, при обращении взыскания на предмет залога, когда вырученной суммы недостаточно для погашения всех обеспеченных залогом требований, соответствующие денежные средства распределяются между банком-залогодержателем и участниками долевого строительства пропорционально размеру их требований к застройщику.

После того как застройщиком заключён первый договор с участником долевого строительства, земельный участок (право его аренды), а также строящийся многоквартирный дом или иной объект недвижимости могут передаваться застройщиком в залог банку в целях обеспечения возврата целевого кредита, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке последующего залога. В этом случае требования банка-залогодержателя при обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению лишь после погашения требований всех участников долевого строительства, включая и тех, которые не заявили свои требования застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество.

Кроме того, способом обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей является поручительство банка, которое может устанавливаться вместо залога и влечет солидарную ответственность банка с застройщиком перед участниками долевого строительства.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора долевого строительства, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убыткист. ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015).

За нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Со своей стороны, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которые также не могут быть квалифицированы в качестве мер ответственности. Если, например, объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства его участник вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты предусмотренных процентов.

При нарушении застройщиком требований закона, предъявляемых к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании заключенной им сделки недействительной как совершённой под влиянием заблуждения. И в этом случае (уже в качестве последствий недействительности договора) застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, и уплатить последнему соответствующие проценты.

Договор участия в долевом строительстве может быть изменен или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда застройщик и участник долевого строительства наделяются правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Так, в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение условия договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в общем порядке, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации.

Основанием для расторжения договора путём одностороннего отказа застройщика от исполнения договора может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца.

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора, в частности, в следующих случаях:

- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;

- неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства;

- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

- прекращение поручительства по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства до истечения шести месяцев до наступления срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

При отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счёт цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (при взыскании процентов в пользу граждан их размер увеличивается вдвое, т.е. до 1/150 указанной ставки). Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Глава 2. Понятие и правовые особенности договора долевого строительства

2.1 Существенные условия договора долевого строительства и их порядок определения

Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015). Право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015).

В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства.

При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ, и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, должен оформить договорные отношения с субподрядчиками.

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения четырнадцати дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора. Существенными условиями признаются условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным.

К их числу относятся:

- предмет договора. В предмете договора должны быть указаны обстоятельства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, передачей и приёмом объекта долевого строительства.

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. В договоре должно быть указано наименование (дом, квартира), состав объекта недвижимости (например, объект - квартира, состоит из 2-х комнат), проектная площадь, адрес объекта недвижимости, расположение объекта недвижимости в многоквартирном доме, состояние и вид передаваемого объекта (ремонт, отделка);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику. Срок, в который застройщик обязан передать объект строительства дольщику, должен быть определён календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;

- цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика а также сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок. В договоре должен быть предусмотрен определённый гарантийный срок, исчисляемый конкретным периодом времени или определённой датой. Гарантийный срок для объекта строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования не может составлять менее пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Основными способами обеспечения своих обязательств является залог, поручительство банка, страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств, внесённых дольщиком, в случаях предусмотренных Законом о долевом строительстве или договором о долевом участии, а также по уплате дольщику, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.

...