Правовые особенности договора долевого строительства

При отсутствии названных условий в тексте договора, такой договор считается незаключенным.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании их заявления и в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов. При этом застройщиком должны быть представлены: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.10.2015).

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

- один из следующих документов:

- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;

После государственной регистрации первого договора, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

2.2 Проблемы правового применения договора долевого строительства

Если проанализировать законодательство в сфере долевого строительства, то можно сделать вывод, что Федеральный закон от «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно, обеспечение стопроцентной защиты дольщиков.

Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, а это привело к появлению недобросовестных застройщиков и серьёзных проблем у дольщиков Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 25.08.2015) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2015 - 2020 годы".

При признании застройщика банкротом, договор об участии в долевом строительстве исключает дольщиков из числа лиц, которые не попадут в реестр требований кредиторов и не лишаться своих квартир. Недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги, как активы застройщика с утратой дольщиками их прав, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.

Нельзя утверждать, что нормы ФЗ-214 могут защитить дольщиков и от затягивания сроков сдачи объекта недвижимости. Срокам посвящена статья 6 ФЗ № 214, в договоре застройщик должен указать срок сдачи, который обязуется обеспечить. В том случае, если застройщик не придерживается сроков, он обязан платить неустойку, причём фигурируют достаточно серьезные суммы, которые должны заставить застройщика выполнять свои обещания.

Но также закон разрешает переносить сроки, причём неоднократно, и единственным условием переноса сроков для застройщика является требование сообщить о переносе дольщику не позже, чем за два месяца.

Причинами возникновения смещения сроков являются следующие проблемы: правовой долевой строительство договор

- застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;

- нецелевое расходование средств застройщиком. Строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;

- участники строительства не выполняют своих договорных обязательств, возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время;

- в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, необходимо в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты. Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры.

Самое невыгодное для дольщика то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать не малую сумму новому застройщику для завершения строительства. Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Одной из проблем, влекущих за собой признание договора недействительным, является заключение не договора участия в долевом строительстве, а близких по правой природе договоров.

Здесь можно привести пример из судебной практики.

Балашихинский городской суд Московской области рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению гр. Ч.М.А., Ч.А.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Римэка» о признании договора недействительным, а так же применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, установил, что истцы решили приобрести квартиру в микрорайоне г. Балашихи, однако заключить непосредственно с застройщиком договор не удалось, так как они были направлены в офис общества с ограниченной ответственностью «ФИНВЕСТРОЙ», которое подтвердило, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию. Истцы вынуждены были заключить навязанный им договор о консультационных услугах и резервировании квартиры, а также агентский договор. Оплатив требуемые суммы заключили договор с ответчиком. В указанный договором срок, дом сдан не был, о чём истцы получили извещение об изменении срока сдачи дома на 4 квартал 2011 года. В 4 квартале 2011 года ответчик известил истцов об одностороннем расторжении договора.

В результате истцами была направлена претензия к ответчику, ответа на которую не последовало.

Суд удовлетворил исковые требования гр. Ч.М.А., Ч.А.А. в полном объёме. (См. приложение № 1)

Решением этой проблемы, может быть введение в действующее законодательство ответственности в случае, если застройщик, зная о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, склоняет вторую сторону к заключению другого вида договора, что может привести к ущемлению прав более слабой стороны.

Часто встречается проблема, связанная с непредусмотренной договором доплатой.

Возникают эта проблема в связи с тем, что в договоре не прописано, что какие затраты входят в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Что бы избежать подобную ситуацию, в договоре необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учётом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. Возможно, застройщик действительно понёс убытки, были просчёты в сметной стоимости, чтобы не быть обманутым, нужно обращаться к застройщику и требовать обоснования доплаты.

Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик сможет по решению суда получить квартиру за те деньги, которые он внёс по договору.

В случае увеличения площади квартиры, не предусмотренное проектной документацией, дольщики будут обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.

Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату, лучшим вариантом решения этой проблемы, будет являться объединение дольщиков для заказа ими экспертизы, по результатам которой будет определена сумма, необходимая для завершения работ.

У дольщика может возникнуть проблема с расторжением договора. Особо внимания требует пункт договора о его расторжении. Подробно должен быть описан механизм этого процесса, по какой причине, по инициативе какой из сторон договора он может быть расторгнут, что считается моментом расторжения договора. Обычно строительная компания в договоре этого не прописывает, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение указанного срока Демченко М.В. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве. 2014. - №8. С. - 663.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счёт цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях, также частью 6 этой статьи.

Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 6 данного Федерального закона для случаев нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, при расторжении договора участия в долевом строительстве уплате не подлежит.

Поэтому для участника долевого строительства безопаснее всего, чтобы в договоре было прописано, какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Пример из судебной практики.

Правобережным судом города Липецка удовлетворены требования Н. к ООО «Главлипецкстрой» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры в многоквартирном доме в связи с нарушением ответчиком срока его строительства, о взыскании уплаченной на основании указанного договора денежной суммы в размере стоимости квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неустойки за нарушение установленных сроков выполнения работы на основании статьи 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Учитывая условия и содержание заключенного договора, суд признал, что между сторонами фактически возникли правоотношения по участию в долевом строительстве жилья. Поскольку совершенная сделка являлась притворной, к заключенному договору должны быть применены нормы права, регулирующие отношения строительных организаций с гражданами по участию в строительстве многоквартирных домов.

При этом суд, исходя из установления факта нарушения ответчиком срока строительства и срока исполнения обязательств по договору, а также из обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный срок договор не будет исполнен, применил нормы обязательственного права (в частности, статью 170 Гражданского кодекса РФ) и Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», тем не менее счёл, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не подлежит применению к возникшим правоотношениям, поскольку договор, заключенный между сторонами, не был зарегистрирован.

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда указала на применение к возникшим отношениям исходя из их фактического характера и содержания Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в частности статьи 9 о расторжении договора, и отменила, как незаконное, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки за нарушение исполнителем установленных сроков выполнения работы, отказав в удовлетворении данного требования по следующим основаниям.

При расчете и взыскании с ответчика в пользу Н. неустойки за нарушение срока исполнения договора Правобережный суд города Липецка не учел, что истец не назначал ответчику новый срок исполнения, а сразу в момент истечения срока договора потребовал его расторжения и возврата уплаченной суммы, т.е. он не требовал передачи ему выполненной работы - готового объекта строительства, а предъявил иные требования.

Право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям. (См. приложение № 2).

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать, из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти и из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в органы, осуществляющие государственную регистрацию.

Признать за собой право собственности на квартиру, можно только в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры.

Так, например, Между П., П. и обществу с ограниченной ответственностью «Инвестпроект» заключен договор участия в долевом строительстве. Обязательства по уплате цены договора П. и П. исполнены в полном объеме. В определенный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены.

При рассмотрении дела по иску П. и П. к ООО «Инвестпроект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре участия в долевом строительстве, Устиновский районный суд города Ижевска Удмуртской Республики на основании статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришёл к выводу о том, что истцы вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта, конкретной квартиры в многоквартирном доме.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. и П. удовлетворены. (См. Приложение№3).

Страховая компания заинтересована оказывать содействие в получении дольщиком собственности. Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей, то есть участников долевого строительства.

Участие в долевом строительстве стало менее рискованным после введения поправок в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

С первого октября этого года вступили в силу новые требования к страхованию ответственности застройщика. В соответствии с федеральным законодательством теперь застройщики должны страховать гражданскую ответственность в компаниях, размер собственных средств которых составляет не менее 1 млрд. рублей. Законодательные инициативы ещё с 2014 года обязали застройщиков, привлекающих средства участников долевого строительства, страховать свои риски. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве на жилые помещения стала возможна с документарным подтверждением гражданской ответственности застройщика. В органы осуществляющие государственную регистрацию должен быть предоставлен договор со страховой компанией, поручительство банка или документ об участии застройщика в обществе взаимного страхования. Дольщикам, таким образом, закон обеспечивает дополнительные гарантии защиты прав при признании застройщика банкротом. Поэтому дольщик может получить обратно свои вложения у страховой компании, после признания банкротства застройщика страховым случаем.

Нововведения в Закон о долевом участии, ужесточают требования к страховщикам застройщиков. Если страховая организация, с которой застройщик заключил договор, не соответствует требованиям закона, то в течение 15 дней строительная компания должна заключить договор страхования своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства с другой страховой компанией. Информация о страховых организациях, соответствующих требованиям действующего законодательства, размещается на официальном сайте Центрального банка России.

В настоящий момент рассматривается проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В отношении застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, участников долевого строительства, предлагается установить дополнительные требования проектом, в частности:

- ужесточаются требования к застройщикам, которые имеют право привлекать средства граждан, участников долевого строительства многоквартирных домов, в том числе требования к минимальному размеру собственных средств таких застройщиков;

- устанавливаются дополнительные требования к проектной декларации застройщика (в том числе расширяется перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации);

- предусматривается изменение способа направления застройщиком проектных деклараций в контролирующий орган (заполнение застройщиком электронной формы проектной декларации с использованием ЭЦП на сайте в сети Интернет, определенном уполномоченным органом, вместо почтового отправления);

- регламентируется расширение полномочий контролирующих органов в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств;

- предусматривается создание и ведение единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

- уточняются цели использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и расширение перечня таких целей;

- регулируется вмененное страхование участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости своих имущественных прав в отношении объектов долевого строительства;

- регулируются механизмы банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства в качестве ещё одного способа обеспечения прав участников долевого строительства (предусмотрены особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчётов по договору участия в долевом строительстве);

- устанавливаются требования к кредитному договору, в соответствии с которым банк предоставляет застройщику кредит на строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, а средства участников долевого строительства размещаются на счетах эскроу в таком банке.

Вступление в силу соответствующего Федерального закона предполагается с 1 марта 2016 года, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные сроки вступления их в силу.

2.3 Направления совершенствования правового регулирования договора долевого строительства

На сегодняшний день необходимо совершенствование законодательной базы, касающейся долевого строительства. Это способствовало бы как развитию рынка первичной недвижимости, так и реализации инициативы, направленной на защиту прав и интересов участников долевого строительства. Для внесения рекомендаций по совершенствованию законодательной базы закона о долевом строительстве, необходимо сначала выделить его недостатки. В применении договора долевого строительства можно выделить следующие недостатки:

- заключение не договора участия в долевом строительстве, а близких с ним по правой природе договоров;

- в договоре долевого строительства могут не указываться конкретные даты и сроки вследствие этого многие юристы строительных компаний научились составлять проекты, по которым у дольщиков возникают сложности с предъявлением материального иска;

- непредусмотренная договором доплата;

- проблемы с расторжением договора и регистрацией права собственности.

Учитывая все выше изложенное, законодатель при совершенствовании закона о долевом строительстве должен стремиться к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства. Таким образом, можно отметить, что законодательство не остановилось только на создании Закона о долевом строительстве, он работает, дополняется и изменяется. В целом Закон о долевом строительстве отразил стремление власти усилить контроль над строительным рынком. В то же время, на мой взгляд, выделенные некоторые недостатки названного Закона, позволяют обозначить возможные направления совершенствования законодательства об участии в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве необходимо дополнить следующими положениями:

- установить типовую форму договора участия в долевом строительстве, заключаемого с гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

- отразить запрет на привлечение денежных средств участников долевого строительства до момента государственной регистрации договора (т. е. отразить непосредственно на законодательном уровне правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении 23 марта 2010 г. № 13863/09);

- установить разумный срок приёмки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

- необходимо предусмотреть в ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответственность застройщика в виде неустойки (пени) за непредставление в указанный срок соответствующих документов;

Так же в процессе изученных недостатков можно предложить следующие изменения:

- изложить п.1 ст. 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в следующей редакции: «В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, определяемая как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средства на оплату услуг застройщика, которая должна устанавливаться в виде неизменной величины»;

-. статью 20 Закона «Об участии в долевом строительстве» дополнить обязанностями застройщика представлять по требованию участника долевого строительства для ознакомления: отчет о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, ежеквартальный отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное можно сделать вывод, что все научные разработки и предложения по совершенствованию правовой базы, будут способствовать созданию законодателем правового механизма действенной и должной ответственности участников долевого строительства, что повысит уровень правовых гарантий и будет достаточно эффективно обеспечивать защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Заключение

В процессе изучения первой главы можно сделать следующий вывод, что одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путём его финансирования за счёт собственных средств. Между участником долевого строительства и застройщиком, заключается договор об участии в долевом строительстве, который регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Договором долевого участия в строительстве, признаётся договор, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок создать многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Данный договор является одним из трёх видов привлечения денежных средств на долевое строительство объектов недвижимости наряду с выпуском жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений и деятельностью жилищно-строительных кооперативов и должен содержать следующие условия:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

- цену договора, а так же сроки и порядок её уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Договор считается незаключенным при отсутствии в нём выше перечисленных условий.

Заключается договор в письменной форме, подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считается заключенным с момента регистрации. При отсутствии в договоре выше перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

Привлечение денежных средств участников долевого строительства по договорам строительного подряда, инвестиционного договора, простого товарищества и купли - продажи, является незаконным.

В процессе анализа второй главы были выявлены, рассмотрены на примере судебной практики и предложены возможные пути решения проблем правового применения договора долевого строительства.

Изучив данную главу, можно сделать вывод, что законодательство в сфере долевого строительства, не обеспечивает полной защиты дольщикам из - за значительных количеств пробелов, которые проявляются в следующих проблемах:

- заключение договоров близких по правой природе с договором долевого строительства;

- нарушение сроков сдачи объекта строительства;

- непредусмотренная договором доплата;

- проблемы с расторжением договора долевого строительства;

- регистрация права собственности на переданный застройщиком объект.

Для решения проблемных ситуаций, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» постоянно совершенствуется, так например последние изменения ужесточили требования к страховщикам застройщиков. Но его эффективность по-прежнему не создаёт стопроцентной защиты для дольщиков. Результативность действия закона и сведения рисков к минимуму может быть достигнута только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству.

Учитывая все выше изложенное, законодатель при совершенствовании закона о долевом строительстве должен стремиться к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства.

Список используемых источников

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993г. // Российская газета. - 25.12.1993г - №237;

2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51 - ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)// Собрание законодательства РФ. - 1994 - № 32 - ст. 3301;

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14 - ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996г. - № 5 - ст. 410;

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26.11.2001 № 146 - ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001г. - № 49 - ст. 4552;

6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая от 18.12.2006 № 230 - ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006г. - № 52 (часть I) - ст. 5496;

7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195 - ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002г. - № 1 (часть I) - ст. 1;

8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2002г. - N 30 - ст. 3012;

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001г. - N 44 - ст. 4147

10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005г. - N 1 - ст. 14;

11. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (с изм. и доп. встп. в силу 19.10.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. - .2005г. - N 1 - ст. 16;

12. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства Российской Федерации.-.1996г. - N 3 - ст. 140;

13. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Российская газета. -2004г. - N 292;

14. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Российская газета. -2008г. - № 160;

15. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. -1997г. - № 145;

16. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, N 137, 22.07.1998;

17. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 25.08.2015) "О федеральной целевой программе «Жилище" на 2015 - 2020 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. -2011г. - № 5;

Научная, учебная и специальная литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб, 2014. - С. 198;

2. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве. 2014. С. - 184;

3. Боголюбов С.А. Земельное законодательство. // Журнал российского права, 2013;

4. Брагинский М.И. Договорное право. М., 2013. С. - 861;

5. Вахрушева Ю.Н., Жулидова О.Н., Карташова Ю.А., Кухаренко Т.А., Кайль А.Н., Подколзина Ю.А., Шишелова С.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (под. ред. Н.А. Баринова). - Специально для системы ГАРАНТ, 2015 г.

6. Грудцына Л.Ю. Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы. М., 2014. С - 327;

7. Демченко М.В. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительстве. 2014. - №8. С. - 663;

8. Дикусар В.М. Гражданское право в современной России. - Екатеринбург, М., 2013. С. - 462;

Емельянов С.М. Учебник по Гражданскому праву, 4-е изд., СПб., 2012г. С. - 621;

8. Зенин И.А. Гражданское право. Учебник для академического бакалавриата. 17 - е издание. - Москва // Юрайт, 2015. С. 320;

9. Карташова Ю.А. Гришина Я.С. Все о земельных участках: основания и порядок приобретения. М., Омега-Л, 2013. С - 270;

10. Лушкин С.А. Гражданское право. Часть 1 (учебно-методический комплекс). М., Статус, 2010. С - 528;

11. Малюткина-Алексеева И. Неустойка: теория, практика, законодательство. М., Статут, 2015. С. - 657;

12. Марченко М.Н. Приобретение гражданами земельных участков в собственность: переоформление права пожизненного наследуемого владения. Гражданское право. М., 2013. С. - 308;

13. Мошкина Л.Н. Учебное пособие для вузов. М., «Мир», 2012. С 800;.

14. Пятин С.Ю. Гражданское право: учебник. М., Инфра, 2012. С - 411;

15. Суханова Е.А. Гражданское право. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание. М., 2013. - С. 374;

16. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. 2013. С. - 317;

17. Сергеева А.П., Гражданское право: учебное пособие. М., 2013. С 193;

18. Суханова Е.А. Обязательственное право. Учебник - 3-е издание - М., 2013 - С. 374

19. Спектор А.А. Гражданское право России. М., Юстицинформ, 2012. С. - 560;

20. Хропанюк В.Н. Теория государства и права. М., Омега - Л, 2008. С. - 384.

Размещено на Allbest.ru

...