Применения правовых норм в сфере купли-продажи жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика купли-продажи жилых помещений

1.1 Источники правового регулирования купли-продажи жилых помещений

1.2 Юридическая природа и правовая конструкция договора купли-продажи жилых помещений

1.3 Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений

1.4 Государственная регистрация купли-продажи жилых помещений

Глава 2. Проблемы правового регулирования купли-продажи жилых помещений

2.1 Недостатки законодательной базы

2.2 Тенденции развития правоприменительной практики

2.3 Проблемы реализации гражданами своих прав при купле-продаже жилых помещений

Заключение

Библиографический список



Введение

Неустойчивая экономическая ситуация, связанная с введенными против Российской Федерации санкциями, с изменением курсов валют на фондовом рынке, делает недвижимость одним из наиболее ликвидных товаров и одним из самых надежных способов вложения средств, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи.

Введение государством различных программ, помогающих населению улучшить ситуацию с жильем - программа приватизации жилья, программа материнского капитала, ипотечного кредитования, "молодая семья", - значительно увеличивает количество сделок купли-продажи жилых помещений. Для урегулирования всех нюансов, связанных с жилищными правоотношениями, создавалась и продолжает создаваться нормативно-правовая база, призванная регулировать данные общественные отношения. В соответствии с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.

В настоящий момент как на законодательном, так и на правоприменительном уровне достигнуты значительные успехи в вопросах правового регулирования купли-продажи недвижимости. Однако вместе с тем еще остаются не решенными отдельные вопросы, выявляющиеся в процессе правоприменительной практики. Чаще всего, например, это касается коллизий норм гражданского и жилищного законодательства, урегулирования огромного числа мошеннических действий, связанных с недвижимостью и даже элементарной трактовки понятийного аппарата. Не менее актуальным остается вопрос о порядке исполнения сторонами своих обязательств по договору, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Оставаясь многие годы злободневным, с принятием новых нормативно-правовых актов и поправок к ним, вопрос правового регулирования купли-продажи жилых помещений преломляется в свете новых изменений.

Кроме указанного, на наш взгляд, немаловажным является вопрос об ответственности сторон договора купли-продажи в случае нарушения одной из них договорных условий. Опять же из-за высокой рыночной стоимости недвижимого имущества возрастает необходимость более взвешенного и юридически грамотного подхода к самой процедуре совершения соответствующей сделки, поскольку в процессе оформления того же договора купли-продажи недвижимого имущества иногда приходится учитывать и обрабатывать огромное количество правовых норм, входящих в том числе в состав гражданского, семейного и жилищного законодательства, и содержащих определенные условия отчуждения недвижимости.

Все вышеизложенное в целом подтверждает актуальность и значимость настоящего исследования, обосновывая его своевременность и новизну.

Целью настоящего исследования является анализ правовых норм, регулирующих куплю-продажу жилых помещений, исследование проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, а также выявление путей разрешения отдельных проблем правового регулирования правоотношений, возникающих в связи с куплей-продажей жилых помещений.

Для достижения целей необходима реализация следующих задач:

- исследовать и проанализировать научную, учебную литературу, а также нормативно-правовые и правоприменительные акты по данной теме;

- обобщить и систематизировать полученную информацию;

- рассмотреть порядок заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений;

- проанализировать особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений;

- проследить специфику изменения законодательства и правоприменительной практики;

-обозначить проблемы правового регулирования купли-продажи жилых помещений;

- сформулировать пути решения выявленных проблем.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений, которые складываются между субъектами права в результате применения правовых норм в сфере купли-продажи жилых помещений.

Предметом исследования выступают нормы Конституции Российской Федерации, гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящаяся к тебе исследования.

В процессе исследования были применены следующие методы: всеобщий (диалектический) метод в целом в процессе исследования; при исследовании теоретических разработок ученых по отдельным правовым вопросам был применен метод сравнения, анализа и синтеза. Эти же методы применялись при изучении судебной практики по вопросам купли-продажи недвижимости. В отдельных случаях, при рассмотрении современного правового регулирования и содержания нормативно-правовой базы, уже утратившей действие, был применен сравнительно-правовой метод исследования.

В нормативно-правовую базу исследования вошли в частности: Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, регулирующие гражданско-правовые отношения в сфере купли-продажи жилых помещений, в том числе ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и т.д.

Значительное место в исследовании придается судебной практике по вопросам купли-продажи жилых помещений.

В эмпирическую базу исследования вошли разработки ведущих отечественных ученых: Сергеева А.П., Суханова Е.А., Толстого Ю.К., Рустамовой Н.В., Брагинского М. И., Витрянского В. В., Гатина А.М. и др.



Глава 1. Общая характеристика купли-продажи жилых помещений

1.1 Источники правового регулирования купли-продажи жилых помещений

Вершину иерархической системы нормативных правовых актов занимает Конституция Российской Федерации, являющаяся основным, высшим законом, закрепляющим фундаментальные начала общественных отношений, воплощенных в конкретную правовую форму. Такими правоотношения являются и отношения, возникающие на основании договора купли-продажи жилых объектов недвижимости.

Конституция Российской Федерации в статье 40 провозглашает право каждого гражданина России на жилище, предписывающая органам государственной власти и местного самоуправления поощрять строительство объектов жилой недвижимости и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище. В контексте настоящей статьи данное конституционное право может быть реализовано путем приобретения участниками гражданского оборота жилых объектов недвижимости за определенную плату. Развивая данное положение, Конституция Российской Федерации в статье 25 устанавливает, что "жилище неприкосновенно" и что "никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Как верно отмечает Л.О. Красавчикова, "неприкосновенность жилища - это неприкосновенность не объекта... это неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан".

Основным актом, регулирующим отношения по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости, безусловно, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). Отношения по продаже недвижимости, а значит и договора купли-продажи жилых объектов недвижимости, регулируются правовыми нормами главы 30, параграфа 7, статьями 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в случае их недостаточности - общими положениями о купле-продаже. Выделение в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 558 "Особенности продажи жилых помещений" обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения - это объекты недвижимости, которые в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, как любая недвижимость, прочно связаны с землей, где они расположены, т. е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Во-вторых, особая ценность, выражающаяся в повышенной стоимости по сравнению с другими объектами гражданского права. В-третьих, жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан (целевое назначение). Наконец, особый правовой режим, выражающийся в установлении законодательством ряда требований по участию их в гражданском обороте. Основным признаком, позволяющим выделить рассматриваемый в нашей работе договор в подвид договора продажи недвижимости и, соответственно, в вид договора купли-продажи, является его предмет - жилые помещения.

Жилое помещение как предмет рассматриваемого договора имеет свои особенности. Во-первых, соответствие жилого помещения правилам законодательства (технические, санитарные) для пригодного и постоянного проживания граждан. Во-вторых, целевое назначение - постоянное проживание граждан. В-третьих, изолированность жилого помещения, согласно которой часть комнаты или иное помещение, связанное с другим помещением общим входом, не являются жилыми помещениями в юридическом смысле, не могут быть самостоятельным предметом рассматриваемого нами договора. Правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости зависит не только от специфики его предмета, но и правового статуса участников сделки, а также иных лиц, чьи права и интересы затрагивают при совершении продажи жилого помещения, прежде всего, таковыми являются несовершеннолетние.

Следующими по значимости источниками правового регулирования рассматриваемых правоотношений являются: Жилищный кодекс Российской Федерации, который содержит некоторые правила, касающиеся продажи жилых помещений, в том числе определение самого понятия жилого помещения, объема прав лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но проживающих совместно с ним; Семейный кодекс Российской Федерации, содержащий нормы, касающиеся специфики участия в договоре купли-продажи объектов жилой недвижимости несовершеннолетних детей, а также одного из супругов, отчуждающего или приобретающего жилую недвижимость в совместную собственность.

Одним из наиболее значимых нормативных правовых актов, регулирующих, в частности, процедуру государственной регистрации перехода права собственности с объектами жилой недвижимости, является Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В части регулирования порядка нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты (при необходимости осуществления такого удостоверения) следует руководствоваться Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 №4462-1.

В перечень источников правового регулирования правоотношений, возникающих из договора купли-продажи объектов жилой недвижимости, также входят подзаконные нормативные правовые акты и акты федеральных органов исполнительной власти.

Следующим источником правового регулирования отношений по договору купли-продажи жилых объектов недвижимости являются акты судебных органов, которые разъясняют и конкретизирует действующие в указанной сфере правоотношений нормы права. Также, все большее распространение получает судебная практика по конкретным спорам, вытекающим из отношений по рассматриваемому нами договору - судебный прецедент.

Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК, что следует из приоритета законодательных актов, характерного для отечественного законодательства (международные акты, Конституция, кодексы, федеральные законы, постановления Правительства, указы Президента и т.д.).

1.2 Юридическая природа и правовая конструкция договора купли-продажи жилых помещений

Как уже было сказано, основным источником правового регулирования купли-продажи жилых помещений является Гражданский кодекс РФ. В нем содержится наиболее полная правовая база, регулирующая все закономерности и особенности договора недвижимости в целом, и договора купли-продажи жилых помещений, в частности. Законодатель постарался отразить все нюансы, возникающие при заключении данных видов договора, и посвятил ему целый комплекс статей, сгруппированных в отдельный параграф.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. И, соответственно, у договора купли-продажи жилых помещений объект еще более узкий - жилое помещение.

Под жилым помещением жилищное законодательство (ст. 15 ЖК РФ) понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т.е. отвечает установленным санитарным и техническим требованиям). При этом к жилым помещениям ст. 16 ЖК РФ относит: жилые дома, части жилого дома, квартиры и их части, а также комнаты (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире). Более детально данное понятие будет рассмотрено в параграфе 2.2.

Поскольку договор купли-продажи жилого помещения является разновидностью обычного договора купли-продажи, сторонами по такому договору будут также продавец и покупатель.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, при продаже имущества субъектов Российской Федерации - юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности.

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством. В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Ранее данные требования являлись равно применимыми как к продавцу, так и к покупателю. В настоящее время внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, и нотариально удостоверенное согласие второго супруга представляется только при продаже жилой недвижимости. Более подробно данные изменения будут рассмотрены ниже.

Определенные ограничения в рамках выступления в качестве продавца и (или) покупателя законодательно установлены в отношении несовершеннолетних и малолетних. Объективная необходимость подобных ограничений продиктована объемом дееспособности указанных субъектов гражданского права. Специфику участия несовершеннолетних и малолетних в сделках с недвижимостью мы рассмотрим в следующем параграфе.

Ст. 558 ГК РФ, единственная, специально посвященная особенностям купли-продажи жилых помещений, устанавливающая особенности продажи жилых помещений, находится в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в числе других норм, регулирующих продажу недвижимости. Поэтому сделки купли-продажи жилых помещений, за пределами особенностей их правового регулирования, установленных в ст. 558 ГК РФ, подчиняются и общим правилам продажи недвижимости - зданий и сооружений, а в целом и общим правилам купли-продажи.

Исходя из этого, договор купли-продажи жилого помещения может быть определен следующим образом:

"По договору купли - продажи жилого помещения (договору продажи недвижимости) одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)" (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям сделки в надлежащей форме, что позволяет определить его как консенсуальный.

В договоре купли-продажи недвижимости и покупатель, и продавец выступают в отношении друг друга одновременно в роли и кредитора, и должника. Так продавец обязан передать товар, и имеет право требовать от покупателя уплаты денежных средств за товар; покупатель обязан оплатить товар и одновременно имеет право требовать его передачи. Вышеуказанные признаки позволяют квалифицировать договор розничной купли-продажи как двусторонний.

Также договор купли-продажи предполагает встречное предоставление каждой из сторон, что также является признаком взаимного договора, когда исполнение обязательств одной из сторон договора обусловлено исполнением соответствующих встречных обязательств контрагентом.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений, согласно Жилищному Кодексу РФ, может быть жилой дом, квартира, их части, одна или более изолированных комнат или иное жилое помещение, которое продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

В настоящее время параллельно существуют две системы цен, определяющих стоимость жилых помещений (равно как и иных объектов недвижимости). Каждое жилое помещение имеет, во-первых, так называемую инвентаризационную оценку, которую определяют органы технической инвентаризации, и, во-вторых, рыночную цену, которая зависит от состояния рынка жилья (соотношения спроса и предложения) и многих других факторов: этаж, престижность района, вид из окон, удаленность от общественного транспорта, экология, контингент соседей, состояние жилого помещения и даже срок, в течение которого желательно купить или продать жилое помещение. В общем и целом, рыночную цену любого товара, свободно обращающегося на рынке, рынок и определяет.

Также ГК РФ предусматривает такие нюансы, связанные с ценой:

"Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества".

Требования к форме сделки с жилыми помещениями определяются видом такой сделки. Для большинства сделок по отчуждению жилых помещений достаточно простой письменной формы. Лишь договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением требуют обязательного нотариального удостоверения.

Статья 550 ГК содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих, предусмотренных п. 1 ст. 162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет применение к нему последствий недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. 166-168 ГК).

Исполнение договора купли-продажи жилого помещения. Договор купли-продажи жилого помещения, будучи консенсуальной сделкой, считается заключенным после достижения соглашения сторон, облеченного в письменную форму и зарегистрированного в учреждении юстиции (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Момент же исполнения данного договора, как и любой сделки с недвижимостью, приурочен (если иное не предусмотрено законом или договором) в ст. 556 ГК РФ к подписанию сторонами передаточного акта, который означает вручение предмета сделки покупателю. Подписание сторонами передаточного акта при передаче жилого помещения покупателю позволяет избежать в дальнейшем споры о том, были ли на месте межкомнатные двери, сантехника и вообще в каком состоянии находилось жилое помещение на момент перехода его во владение покупателя. Таким образом, в подписании передаточного акта заинтересованы обе стороны, если они действуют добросовестно.

Иными словами, отсутствие передаточного акта не влияет на действительность договора купли-продажи жилого помещения, но может существенно осложнить доказывание состояния предмета сделки при подаче впоследствии покупателем связанного с этим иска.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме. Законодатель не определил обязательные реквизиты этого документа, поэтому он составляется в произвольной форме

Очевидно, что поскольку договор купли-продажи жилого помещения заключается в основном между гражданами, для которых состояние жилого помещения, его принадлежностей обычно имеет весьма важное значение в силу существенной стоимости дверей, окон, сантехники и пр., наличие и состояние жилого помещения должно быть отражено в передаточном акте достаточно подробно.

Кроме того, учитывая общие требования, предъявляемые ГК РФ к обязательствам и их исполнению, в передаточном акте должны быть указаны стороны договора, их паспортные данные (наименование и реквизиты юридического лица, если оно является стороной сделки), ссылка на договор, во исполнение которого передается жилое помещение, отражены момент передачи ("продавец передал", а "покупатель принял"), качество передаваемого помещения, обнаруженные недостатки и, возможно, сроки и способы их устранения, должны иметься подписи сторон и дата подписания передаточного акта.

Срок передачи жилого помещения покупателю лучше всего оговорить в самом договоре купли-продажи. Если этого не сделано, передача должна состояться в разумный срок после заключения договора.

Уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче проданного жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется в ст. 556 ГК РФ отказ от исполнения договора, порождающий право другой стороны требовать передачи предмета сделки в принудительном (судебном порядке) либо отказаться от исполнения и в любом случае - взыскать причиненные неисполнением убытки.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора, с недостатками не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора даже в том случае, когда недостатки были явными и отражены в передаточном акте. Права покупателя при передаче ему жилого помещения ненадлежащего качества предусмотрены в ст. 475 ГК РФ (кроме требования о замене предмета сделки - ст. 557 ГК РФ).

В ст. 477 ГК РФ определены сроки предъявления требований, связанных с недостатками проданного имущества: это должен быть разумный срок в пределах двух лет со дня передачи товара (т.е. применительно к договору купли-продажи жилого помещения - со дня подписания передаточного акта).

Если недостатки будут обнаружены после подписания передаточного акта (скрытые недостатки), бремя доказывания наличия этих недостатков (или причин, их вызвавших) лежит на истце (покупателе).

К иным существенным условиям относятся:

· данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т.п. Обычно списываются из документов, подтверждающих право собственности (чаще всего - из Свидетельства о регистрации права собственности);

· перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

· условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Однако подписанием этих документов дело не ограничивается и сделку признать заключенной нельзя. Переход права собственности на недвижимость теперь необходимо зарегистрировать. Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна - государственная. Она положена по закону (конкретно - по п. 1 ст. 551 ГК РФ, где написано, что государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, заключаемый после 1 марта 2013 года, теперь регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ). Эти изменения произошли на основании Федерального закона от 30 декабря 2012 г. №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Внесены изменения в некоторые статьи ГК РФ, которыми регулируются правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Переход права собственности регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Эта регистрация и происходит в Росреестре.

После подписания договора купли-продажи необходимо осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

1.3 Особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений

Особенности правового регулирования продажи жилых помещений обусловлены их особой социальной значимостью при весьма значительной стоимости. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение одной из жизненно важных потребностей граждан - потребности в жилье, причем обычно не только самого собственника, но и иных лиц - членов и бывших членов его семьи, нанимателей.

В условиях сохраняющегося дефицита жилых помещений, отсутствия у государства возможности обеспечить всех нуждающихся "качественным" жильем и при высокой стоимости жилых помещений, при совершении сделок с жильем должны учитываться и интересы сторон, и интересы иных, социально не защищенных, граждан, проживающих в жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им, а также общественные интересы, выражающиеся, в частности, в том, чтобы любой собственник жилого помещения использовал его строго по назначению - для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Следует отметить, что п. 2 ст. 17 ЖК РФ несколько смягчил это жесткое требование, разрешив то, что на практике всегда имело и имеет место: "допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение".

Данная коллизия в праве будет рассмотрена ниже, в рамках анализа проблем в законодательстве (п. 2.1.).

Права третьих лиц

Особенности сделок по отчуждению жилых помещений, обусловленные социальной значимостью последних, определяют ещё одну особенность их правового регулирования, предусмотренную в п. 1 ст. 558 ГК РФ.

В принципе по договору купли-продажи любого имущества продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество (ст. 460 ГК РФ).

Применительно к договору купли-продажи жилого помещения (впрочем как и по отношению к любому основанию перехода жилья к другому собственнику - дарение, мена, рента, наследование) это правило преломляется в ст. 558 ГК РФ следующим образом: Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - является включение в договор этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В силу п. 5 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи, проживавшие вместе с собственником и в бытность их членами семьи имевшие право пользования занимаемым жилым помещением наравне с собственником этого помещения, после отчуждения жилого помещения по любым основаниям, в том числе в результате продажи, утрачивают право пользования этим жилым помещением одновременно с прекращением права собственности на это помещение его собственника (в том числе продавца).

Причем утрачивают право пользования (т.е. новый собственник вправе требовать их выселения что называется "на улицу") даже те бывшие члены семьи собственника отчужденного им жилого помещения, которые по закону (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) имеют право требовать по суду сохранения за ними права пользования жилым помещением на определенный срок - даже если суд закрепит это право, оно есть, пока есть право собственности самого собственника на это жилое помещение.

А ГК РФ (п. 2 ст. 292 ГК РФ) предусматривает прекращение права пользования жилым помещением при переходе его к другому собственнику не только бывших, но и "действующих" членов семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом - а законом пока ничего иного не установлено, иное может быть установлено только договором продавца с покупателем).

Поэтому лицами, сохраняющими право пользования жилым помещением после его отчуждения и подлежащими поэтому поименному включению в текст договора в качестве его существенного условия применительно к ст. 558 ГК РФ могут быть либо наниматели, либо отказополучатели (по завещанию при наследовании), либо любые пользователи, в том числе бывшие члены семьи собственника, при согласии на это покупателя. Причем в последнем случае целесообразно в самом договоре купли-продажи указать и условия, на которых эти бывшие члены семьи собственника будут пользоваться жилым помещением после его продажи. Если такого уточнения в договоре не будет, договор вполне действителен, а в случае спора пользователей с новым собственником их правовой статус не может быть определен иначе, как нанимателей по договору коммерческого найма с неопределенным сроком договора найма, т.е. на 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ) с момента возникновения права собственности на это помещение у покупателя.

Несоблюдение этого условия (невключение, например, в текст договора нанимателей, т.е. утаивание от покупателя факта обременения продаваемого жилья договором найма) должно влечь последствия, вытекающие из смысла п. 1 ст. 432 ГК РФ: договор купли-продажи не может считаться заключенным.

На практике, однако, в таких случаях договор обычно признается по суду недействительным (по иску заинтересованных лиц) с применением двухсторонней реституции - это общее для всех договоров купли-продажи правило ст. 460 ГК РФ - о последствиях несоблюдения продавцом обязанности передать товар покупателю свободным от прав третьих лиц.

Причем можно только требовать признания недействительным договора купли-продажи, но не расторжения договора коммерческого найма, заключенного прежним собственником (продавцом). Закон не запрещает отчуждения по договору жилых помещений, обремененных договором коммерческого найма жилого помещения. Согласия нанимателей для отчуждения занимаемого ими жилого помещения не требуется. Но сам по себе переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 674 ГК РФ).

Защита прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника при отчуждении жилых помещений

Прежде всего, следует учитывать, идет ли речь о защите таких категорий лиц - собственников (или сособственников) отчуждаемого жилого помещения или лишь о пользователях (членах семьи собственника или бывших членах).

Продажа жилого помещения, принадлежащего на праве собственности (в том числе доли в праве собственности) несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным гражданам, возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Это правило является частным случаем другого, установленного в более общем виде в ст. 37 ГК РФ: опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов своих малолетних детей, когда отчуждается жилье, собственниками или сособственниками которого являются дети. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет подписывает договор по отчуждению жилья, собственником или сособственником которого является, но с согласия родителей (попечителя) и разрешения органа опеки и попечительства.

Столь же тщательно (в полном соответствии со ст. 37 ГК РФ) охраняются права членов семьи собственника жилого помещения при его отчуждении (т.е. в тех случаях, когда они не являются сособственниками, а только пользуются жильем или временно не пользуются, но сохраняют право пользования), когда речь идет о членах семьи, находящихся под опекой или попечительством (т.е. это могут быть не только несовершеннолетние, но и взрослые члены семьи, признанные недееспособными или ограниченно дееспособными), а также о несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшимися без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства, который списки таких детей (и семей) должен передавать в регистрирующий орган (т.е. речь идет о детях, над которыми ещё не установлены опека или попечительство, но которые уже нуждаются в этом) - п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Если же отчуждается жилое помещение собственниками-родителями в условиях, когда эти родители не стоят на учете в органах опеки и попечительства как неблагополучные, оставившие своих детей без родительского попечения, продажа жилого помещения, которым пользовались и дети, по действующему законодательству не требует разрешения органа опеки и попечительства. Этот "широкий жест" законодателя, как показывает практика, не всегда во благо. О проблемах, связанных с этим вопросом, мы скажем ниже.

Жилье экономического класса

Новеллой в гражданском законодательстве последних лет является п. 3 ст. 558 ГК РФ, который звучит так: "Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом".

Исчерпывающий перечень указанной жилой недвижимости приводится в пункте 5 условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.05.2014 №223/пр.

Так, к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

1) отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, помещениями и предназначенный для проживания одной семьи;

2) блок в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

3) квартира в многоквартирном доме.

Помимо предмета договора купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесенных к жилью экономического класса, как правило, следующими характерными признаками рассматриваемой сделки являются стоимость жилья экономического класса и лицо, которое вправе приобрести указанные объекты прав.

Особенность определения цены состоит в том, что стоимость объекта рассматриваемой сделки в определенных ситуациях устанавливает законодатель. Так, цена жилья экономического класса для отдельных категорий граждан, указанных в рамках реализации программы "Жилье для российской семьи", а также органов государственной власти и местного самоуправления, приобретающих такое жилье в связи с предоставлением указанным категориям граждан, установлена в фиксированном размере, что на сегодняшний день (октябрь 2015 года) составляет 35 000 рублей.

По общему правилу сторонами по договору купли-продажи жилья экономического класса могут выступать любые граждане, юридические лица и публично-правовые органы. При этом следует иметь в виду, что одна из сторон рассматриваемой сделки является собственником отчуждаемого жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса. Право собственности продавца подтверждаются соответствующим документом. Особенностью выделения рассматриваемого признака является, что в определенных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в договоре купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, со стороны покупателя может выступать только лицо, которое указано в списке граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 25.10.2012 №1099 "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса" утвержден Перечень категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, к которым, в частности, относятся граждане, проживающие в жилом помещении, которое в установленном порядке признано непригодным для проживания; граждане, имеющие 3 и более детей; граждане, имеющие 1 ребенка и более, при этом возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет.

Учитывая закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации требований в связи с государственной регистрацией перехода права собственности на указанную жилую недвижимость, необходимо отметить особенность, выражающуюся в требовании наличия в пакете документов, необходимых для проведения такой регистрации дополнительного документа - выписки из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса.

Доля в праве общей собственности

Еще одна особенность заключения договора купли-продажи жилых помещений отражена в статье 38 Жилищного кодекса РФ, которая отмечает, что "при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным".



1.4 Государственная регистрация купли-продажи жилых помещений

C 1 марта 2013 года вступил в силу и уже более двух лет применяется на практике Федеральный закон РФ от 30.12.2012 №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Этот закон внёс масштабные и значимые изменения в положения действующего гражданского законодательства.

В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости:

- договора купли-продажи жилого помещения (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ),

- договора дарения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ),

- договора ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).

Следует заметить, что по-прежнему является обязательной государственная регистрация договора участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Согласно ранее действовавшим нормам государственной регистрации подлежали:

- право собственности или иное вещное право (его возникновение, изменение и прекращение) на жилую недвижимость (ст. 131 Гражданского кодекса РФ)

- сам договор купли-продажи жилого помещения как сделка (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Правовые последствия второго из этих правил, теперь не подлежащего применению, были следующие:

1) Сделка купли-продажи жилого помещения относилась к категории сделок, требующих обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ), соответственно, и при покупке, и при продаже применению подлежали положения п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

То есть раньше при совершении сделки купли-продажи жилого помещения в регистрирующий орган требовалось представить нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

- как при покупке жилого помещения (так как совершалась регистрируемая сделка - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ),

- так и при продаже жилья (во-первых, опять-таки совершалась регистрируемая сделка, во-вторых, происходило распоряжение - отчуждение - жилой недвижимости - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

С 1 марта 2013 года при совершении сделки купли-продажи жилого помещения регистрируется только переход права собственности на жильё. Регистрация самой сделки не производится.

С внесением указанных изменений в Гражданский кодекс РФ при совершении сделки купли-продажи жилого помещения нотариально удостоверенное согласие второго супруга в регистрирующий орган представляется только в случае продажи жилья (по основанию совершения сделки по отчуждению совместно нажитой недвижимости - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Если же рассматривать сделку купли-продажи жилья с точки зрения покупки, то применению уже будут подлежать правила п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов, при этом при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. То есть при покупке жилья письменного нотариально удостоверенного согласия второго супруга в регистрирующий орган представлять больше не нужно - такое согласие исходя из норм п. 1, п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ предполагается по умолчанию. Правила же п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ при покупке жилья применению подлежать не будут, так как ни совершения регистрируемой сделки, ни отчуждения недвижимости не будет иметь места.

2) По ранее действовавшим правилам, когда сделка купли-продажи жилого помещения подлежала госрегистрации и для её совершения в любом случае требовалось нотариально удостоверенное согласие второго супруга, соответственно, подлежала применению норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

То есть раньше, если супруг хотел оспорить сделку с жильём, совершённую вторым из супругов, он, опираясь на эту норму, в течение 1 года с момента обнаружения им факта совершения соответствующей сделки мог оспорить её в суде, причём и в случае покупки, и в случае продажи жилья - по одним и тем же правилам п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Теперь же, когда нотариально удостоверенное согласие второго супруга представляется только при продаже жилой недвижимости, соответственно, такая процедура возможна лишь в случае оспаривания продажи жилья по мотиву несогласия на заключение соответствующего договора.

В ситуации оспаривания покупки жилой недвижимости, когда согласие второго супруга по умолчанию предполагается, порядок обращения в суд регламентируется п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ: сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Практика применения данной нормы красноречиво демонстрирует, что бесспорно доказать в суде факт осведомлённости покупателя о несогласии второго из супругов на сделку практически невозможно.

Следует заметить, что когда указанные нормы об отмене регистрации договоров купли-продажи только начали действовать (особенно в первый месяц), многие сделки купли-продажи жилой недвижимости проводились задним числом - настолько непредсказуемы и малопонятны были новые правила. То есть сама сделка по факту совершалась после 01.03.2013 года (после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс РФ), а договор купли-продажи, составляемый в письменной форме, датировался ранее 01.03.2013 года, например, "25 февраля 2013 года".

Министерство экономического развития РФ, в ведомстве которого находится Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, в Письме от 01.03.2013 года №14-исх/01791-ГЕ/13 высказалось по этому поводу однозначно: "договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 года (например, 28.02.2013 года, равно как и 28.02.2012 года и т.п.), будут подлежать государственной регистрации и после 01.03.2013 года, так как требование об их регистрации предусмотрено соответствующими нормами Гражданского кодекса РФ, действовавшими до 01.03.2013 года (то есть на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации" (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ); новые же положения Гражданского кодекса РФ применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу закона, то есть возникшим после 01.03.2013 года.

3) Согласно ранее применявшимся нормам ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно, даже когда подписанный всеми участниками сделки договор купли-продажи вместе с актом приёма-передачи сдавался в Управление Росреестра для проведения регистрационных действий, договор всё ещё считался незаключённым, а сделка - несовершённой. Такой договор не подлежал признанию и правовой защите со стороны государства.

Согласно внесённым изменениям правила об обязательной госрегистрации договоров купли-продажи жилого помещения, составленных (подписанных) после 01.03.2013 года, не применяются. Соответственно, все договора, подписанные после 01.03.2013 года, считаются заключенными, порождающими юридические права и обязанности, с момента их подписания участниками сделки.

4) Согласно подп. 22) п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в размере 1 000 рублей взимается с физических лиця:

- за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

- за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества.

С упразднением госрегистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости не взимается и вторая из указанных пошлин. Уплате подлежит только государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности, которое при совершении сделки купли-продажи возникает у покупателя (соответственно, обязанность по её уплате лежит на покупателе).

5) Согласно ст. 14 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (форма штампа регистрационной надписи на документах установлена в Приложении №15 к Правилам ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

...