Применения правовых норм в сфере купли-продажи жилых помещений

Однако с упразднением государственной регистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости на сегодняшний день возможна ситуация, когда на самом договоре купли-продажи (то есть бумажном носителе условий сделки) после прохождения через Управление Росреестра и регистрации перехода права собственности к покупателю не будет никаких штампов, печатей или иных удостоверительных надписей. Если сделка проводилась без регистрации ипотеки (то есть расчёт был произведён полностью, кредитные средства не привлекались), следовательно, штампа о государственной регистрации залога (ипотеки) ни на одном экземпляре договора не будет. Штамп о проведённой регистрации права собственности покупателя проставляется на том экземпляре договора, который ему и выдаётся. Соответственно, продавец после проведения сделки получит из органа Росреестра свой экземпляр договора без каких либо отметок госоргана, подтверждающих, что произошло отчуждение недвижимого имущества. Проще говоря, у продавца на руках будет договор купли-продажи в том же виде, в каком он был до сдачи в Управление Росреестра. Это может спровоцировать ряд мошеннический действий недобросовестных продавцов. Представляется необходимым органам юстиции все же делать соответствующие отметки на экземпляре продавца.

Однако, как уже было сказано выше, государственная регистрация по-прежнему является обязательной для договора участия в долевом строительстве. Она осуществляется на основании Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В статье 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отражены особенности осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства. В статье прописаны документы, необходимые для государственной регистрации прав, среди которых названы: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, планируемой площади каждого из указанных помещений; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и др. Но на данный момент этот документ не имеет юридической силы, так как, в соответствии со статьей 72 этого закона, данный документ вступает в силу только с 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные (более поздние - прим. авт.) сроки.

В настоящий же момент вопрос государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства регламентируется п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно ему, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".

Саму процедуру регистрации освещает статья 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этой статье также обозначен регламент проведения процедуры государственной регистрации, необходимые документы, причины отказа в государственной регистрации и т.д. Учтены поправки к ФЗ "О содействии развития жилищного строительства", связанные с программой строительства жилья экономического класса.

Ранее обязательной государственной регистрации также подлежал договор об ипотеке жилых помещений и иных объектов недвижимости, который регламентировался Федеральным законом №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Но с 1 июля 2014 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом от 21.12.2013 №367-ФЗ в часть 1 Гражданского кодекса РФ: договор ипотеки не подлежит государственной регистрации.

В связи с отменой регистрации договора ипотеки как сделки, государственной регистрации подлежит ипотека как обременение прав. В случае если предметом ипотеки являются несколько объектов, то заявления на государственную регистрацию необходимо подавать по каждому объекту недвижимости.

Кроме того, изменился порядок оплаты государственной пошлины: уплате подлежит госпошлина в отношении каждого объекта недвижимого имущества: физическими лицами в размере 1000 рублей, юридическими лицами - в размере 15000 рублей.

Процедура регистрации ипотеки, возникающей в силу закона (к примеру, договоров купли-продажи с использованием кредитных средств) не изменилась.

Важно отметить, что договоры ипотеки, заключенные до и непосредственно 01.07.2014, подлежат государственной регистрации и после указанной даты.



Глава 2. Проблемы правового регулирования купли-продажи жилых помещений

2.1 Недостатки законодательной базы

В соответствии с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.

Так, 11 ноября 2003 года принят Федеральный закон №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"; 30 декабря 2004 г. принят Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" №214-ФЗ в редакции от 21.07.2014; тогда же принят Федеральный закон №217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; 1 марта 2005 г. в силу вступил Жилищный кодекс Российской Федерации; из последних - Федеральный закон №174 от 17.07.2009 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", внесший дополнение к статье 558 и др. Введение в действие указанных нормативных правовых актов, а в ряде случаев - принятие поправок к ним, безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, введена в практику категория жилье экономического класса, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений и др.

Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. С одной стороны, законодатель, возможно, избегает избыточности трактовок сходных по сути понятий (в ст. 454 дается определение договора купли-продажи, в ст. 549 - договора продажи недвижимости), с другой, в правовом регулировании договора купли-продажи жилых помещений огромное количество бланкетных норм. Например, чтобы максимально четко юридически определить понятие договора купли-продажи жилого помещения, необходимо изучить несколько статей Гражданского кодекса (ст.ст. 130, 454, 549 ГК РФ), затем обратиться к Жилищному кодексу за трактовкой понятия "жилое помещение" (ст. 15 ЖК РФ), потом, чтобы определить порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, необходимо обратиться к Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 №47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Такой разброс понятийного аппарата, на наш взгляд, не может не затруднить работу правоприменительных органов.

Еще одним существенным недостатком правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения являются юридические коллизии. Как следует из определения коллизии - в Гражданском и Жилищном кодексах имеются разногласия или противоречие между нормами права, регулирующими одни и те же правоотношения.

Так, согласно п. 2,3 ст. 288 ГК РФ, "жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое". Без каких либо оговорок и ссылок.

В то же время п. 2 ст. 17 ЖК РФ несколько смягчил это жесткое требование, разрешив то, что на практике всегда имело и имеет место: "допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение".

Учитывая приоритет специальной нормы перед общей, представляется целесообразным выделить вторую норму (из ЖК РФ) как правоприменительную.

Кроме того, в правовом регулировании договора купли-продажи жилых помещений не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.

Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Результаты правоприменительной деятельности в данной сфере общественных отношений мы рассмотрим в следующем параграфе.



2.2 Тенденции развития правоприменительной практики

Число гражданских дел, принятых к производству судами общей юрисдикции по первой инстанции в первом полугодии 2014 года, составило более 6 млн. 806 тыс. дел, что на 3,3% больше, чем в первом полугодии 2013 года (около 6 млн. 588 тыс. дел).

Жилищные дела составили 226,6 тыс. дел, или 11,7% от общего числа оконченных производством дел (в первом полугодии 2013 года - 271,1 тыс. дел, 15,1%), при этом число исков о выселении уменьшилось на 6,2% и составило 32 15,7 тыс. дел, или 0,8% в структуре общего числа оконченных производством дел; число исков о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи, тепло и электроэнергию увеличилось с 49,6 тыс. дел до 68,8 тыс. дел, или на 38,7% (средняя взысканная сумма составила 75,7 тыс. рублей), а число дел, связанных с приватизацией жилой площади уменьшилось более чем в 3 раза (с 75,4 тыс. дел в первом полугодии 2013 года до 24,0 тыс. дел в первом полугодии 2014 года).

Анализ статистических данных позволил сделать вывод, что в структуре гражданских дел основную долю составляют дела, вытекающие из жилищных правоотношений. В.М. Лебедев, председатель Верховного Суда РФ, отмечает, что судам необходимо уделять особое внимание защите жилищных прав несовершеннолетних. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, и, как мы видим из статистики, правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений - одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирующее место.

Обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, выявил следующие категории дел:

- признание договора незаключенным;

- признание договора недействительным;

- государственная регистрация договора;

- права на земельный участок, на котором находится недвижимость;

- непередача недвижимости по договору;

- недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью;

- передано некачественное недвижимое имущество;

- обязательства по договору не исполнены.

Изучение судебной практики Саратовского областного суда по жилищным вопросам показало, что в основном судами рассматривались дела по спорам, связанным с приватизацией жилых помещений, взысканием платы за жилищно-коммунальные услуги, признанием права пользования жилыми помещениями, прекращением и утратой права пользования жилыми помещениями, выселении из них, а также споры, связанные с признанием жилых помещений аварийными и непригодными для проживания, и другие жилищные споры.

Анализ судебной практики рассмотрения дел по спорам, вытекающим из жилищных прав граждан, свидетельствует о том, что суды в основном правильно определяют закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, руководствуются положениями Конституции РФ, ЖК РФ, Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47, учитывают правовые позиции Конституционного Суда РФ, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года №14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года.

В результате изучения дел указанной категории установлено, что на основании определенного закона, подлежащего применению, с учетом всех юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию, судами правильно разрешаются споры о выселении из служебных помещений, об устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями, о выселении с предоставлением другого жилого помещения, связанные с приватизацией жилья.

Вместе с тем на основании проведенного анализа рассмотренных судами Саратовской области дел были выявлены категории споров, по которым наиболее часто допускаются ошибки, что приводит к нарушению жилищных прав граждан, а также права на своевременное и справедливое судопроизводство.

К таким наиболее частым ошибкам относятся:

- Споры, связанные с утратой и прекращением права пользования жилыми помещениями;

- Ошибки, допускаемые судами, при разрешении дел по спорам, возникшим в связи с предоставлением жилого помещения взамен помещения в доме, признанном аварийным;

- Ошибки, допускаемые судами по спорам о взыскании платы за жилищно-коммунальные услуги;

- Ошибки, допускаемые судами по спорам, связанным с приватизацией жилой площади;

- Ошибки, допускаемые судами по спорам о выселении без предоставления иного жилья;

- Ошибки, допускаемые судами при рассмотрении дел по спорам о выселении с предоставлением иного жилого помещения;

- Ошибки, допускаемые судами при рассмотрении дел по спорам о признании права пользования жилым помещением;

- Ошибки, допускаемые судами при рассмотрении дел по спорам об улучшении жилищных условий.

Возьмем в качестве примера ошибки, допускаемые судами при рассмотрении дел по спорам о признании права пользования жилым помещением.

Согласно ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года №14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Решением Татищевского районного суда Саратовской области от 19 декабря 2013 года К.Н.С. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации городского округа ЗАТО Светлый Саратовской области о признании права пользования жилым помещением и понуждении заключить договор социального найма.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что К.Ю.А., заключив договор социального найма жилого помещения после вступления в брак с К.Н.С., письменного согласия на регистрацию супруги по месту жительства не давал, в связи с чем истец не приобрел право пользования спорной квартирой. купля продажа жилой помещение

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 26 февраля 2014 года решение суда отменено ввиду неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, принято новое решение, которым исковые требования К.Н.С. удовлетворены.

Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что К.Н.С. была вселена в спорное жилое помещение на правах члена семьи К.Ю.А., проживала в указанном жилом помещении, несла бремя расходов на содержание жилья и оплату коммунальных платежей. При этом отсутствие регистрации К.Н.С. по месту жительства не свидетельствовало об ее отказе от права пользования спорным жилым помещением и не являлось основанием для отказа в удовлетворении ее исковых требований.

Проведенный обзор ошибок, допускаемых районными (городскими) судами при рассмотрении споров, вытекающих из жилищных прав граждан, показал, что судами в целом правильно и единообразно применяются нормы действующего законодательства, регулирующие данные правоотношения, в том числе ЖК РФ, Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47, учитываются правовые позиции Конституционного Суда РФ, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года №14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29апреля 2014 года.

Сама Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда, являющаяся автором вышеизложенной информации, считает, что обозначенные в данном обзоре проблемы, возникающие у судов при рассмотрении дел по спорам, вытекающим из жилищных прав граждан, могут быть устранены при условии неукоснительного соблюдения конституционно закрепленных жилищных прав граждан. Представляется, что результаты проведенного изучения практики помогут судам устранить выявленные недостатки в работе, что, в свою очередь, позволит им не допускать их в дальнейшем.

Таким образом, следует отметить, что правоприменитель, хоть и не безошибочно, но в целом соблюдает закон и интересы сторон договора купли-продажи жилых помещений.

2.3 Проблемы реализации гражданами своих прав при купле-продаже жилых помещений

Самым незащищенным субъектом, выступающим в сделках купли-продажи жилых помещений, на наш взгляд, являются несовершеннолетние граждане. Казалось бы, законодатель защитил их права, создав специальный орган, контролирующий нарушение прав несовершеннолетних. Но на практике оказывается, что представители этих органов не всегда добросовестно выполняют свои должностные обязанности, мнение их зачастую субъективно и может оказаться фатальным для несовершеннолетнего.

Конечно, большинство родителей при совершении сделок с жильем учитывают интересы своих детей, и действующая редакция закона (п. 4 ст. 292 ГК РФ) уменьшает произвол органов опеки и попечительства, когда даже при улучшении жилищных условий путем купли-продажи жилья все родители должны были испрашивать разрешение органа опеки и попечительства. И покупатель оказывается более защищенным: меньше вероятность того, что у него "отсудят" купленное жилье по мотиву нарушения прав несовершеннолетних членов семьи продавца. Но какая-то часть детей (и, видимо, немалая) неизбежно будет оказываться лишенной "крыши над головой" в виду халатного отношения своих родителей к их будущему.

Следует отметить, что в настоящее время регулирование публичных правоотношений, возникающих в связи получением разрешения от органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или малолетним, является весьма малоэффективным, что создает определенные препятствия для ускорения гражданского оборота недвижимости. Так, например, законодательно не определена четкая процедура принятия решения по вопросу о предоставлении соответствующего разрешения, нет установленной формы заявления на предоставление соответствующего разрешения, отсутствуют формально определенные требования к документации, которая должна предоставляться совместно с заявлением на предоставление разрешения и т.д. В связи с чем, рекомендуем на федеральном уровне (скорее всего на уровне Правительства РФ) формально определить соответствующие процедуры.

Весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Очень часты, особенно в крупных городах, различные мошеннические действия, связанные с заключением договоров купли-продажи жилых помещений. В том числе посредством риэлтерских фирм. Это связано с высокой стоимостью объекта сделки, а также с юридической безграмотностью населения, что позволяет мошенникам совершать обманные действия. Далее мы рассматриваем действия во время заключения договора купли-продажи жилого помещения, которые чаще всего могут нарушить права и интересы сторон (как правило, покупателя, как источника наживы недобросовестных продавцов).

До совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

- продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо. Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки. Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки. При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана. Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риелтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично с продавцом, а не с посредником, в том числе риэлтерской компанией;

- продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости - символическая. Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е. приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

- продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет. Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

- продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является "порок воли", т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

- при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

- необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

- категория повышенного риска - совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения. В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

- тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы по приобретаемому жилью;

- убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (необходимо проверить, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

- обратить внимание на адрес той квартиры, которую покупатель смотрел и которую собирается покупать;

- если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (необходимо проверить наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедиться, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

- особенно внимательно нужно отнестись к сделке, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;

- если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные, он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

- при расчетах рекомендуется пользоваться расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

- проверить полномочия (лицензию) риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

- проверить оплату продавцом коммунальных платежей.

- взять справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) не зарегистрирует право собственности.

Еще один вид нарушения прав граждан в данной сфере - обналичивание материнского капитала. В настоящее время закон не разрешает такой способ распоряжения средствами государственной поддержки. Несмотря на это, существует множество посредников и фирм, которые предлагают такие услуги. Зачастую их деятельность связана с мошенничеством и обманом женщин, имеющих сертификат. Нередко они предлагают "продать" материнский капитал, хотя такие сделки запрещены. Наиболее распространенный способ - это заключение различных фиктивных сделок по продаже недвижимости. Например, обладательница сертификата "получает" займ от фирмы на улучшение жилищных условий. Затем фирма покупает какое-нибудь дешевое ветхое жилье или даже долю в квартире в несколько квадратных метров. После этого в Пенсионный фонд подают документы, которые подтверждают "улучшение" условий жилья. Пенсионный фонд перечисляет на счет фирмы деньги, которые делятся между фирмой и владелицей сертификата. При этом фирма оставляет себе значительную часть материнского капитала: например, из 453 тысяч рублей женщине могли отдать только 100 тысяч или еще меньше.

Нередко представители таких фирм специально ищут женщин из социально неблагополучных семей или из сельской местности, которые плохо разбираются в законах и остро нуждаются в материальной поддержке.

Наш вариант борьбы с вышеназванными нарушениями прав сторон сделок купли-продажи жилых помещений следующий: надо либо допустить возмещение нанесенного сторонам ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба - частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, а в случае причинения ущерба гарантирует возмещение его за счет виновной стороны либо за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.

В отсутствии законодательного регулирования риэлтерской деятельности все конфликты между агентами и их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей. В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать "полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы"6. Однако, случаи, когда риэлтор выплачивал компенсацию клиенту, почти не встречаются.

Учитывая высокую стоимость жилых помещений, предлагаем дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риэлторов.

Требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающее следствием этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан, ведут к неоправданным расходам. Необходимо на законодательном уровне установить способы взаимодействия между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.

Представляется необходимым принятие закона "О риэлтерской деятельности" и "Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости", призванных устранить пробелы в правовом регулировании деятельности риэлтерских организаций и органов технического учета (БТИ).



Заключение

В процессе работы были реализованы поставленные задачи: проанализирована научная, учебная литература, а также нормативно-правовые и правоприменительные акты по заявленной теме; полученная информация систематизирована и обобщена. Нами был рассмотрен порядок заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений, проанализированы особенности правового регулирования купли-продажи жилых помещений и их государственной регистрации. Мы проследили специфику изменения законодательства и правоприменительной практики, обозначили проблемы правового регулирования купли-продажи жилых помещений и сформулировали пути решения выявленных проблем.

По мере достижения поставленной цели мы пришли к следующим выводам. Договор купли-продажи жилых помещений является одним из важнейших источников правового регулирования купли-продажи жилых помещений. Он является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества, а именно жилых помещений.

Законодатель не дает определения непосредственно договора жилых помещений, но мы предприняли попытку сформулировать его самостоятельно на основе существующих правовых норм.

Таким образом, по договору купли - продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим требованиям), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

Гражданский Кодекс РФ требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Также статьей 558 ГК РФ защищены права третьих лиц при сделках с жилыми помещениями.

Новеллой в законодательстве, регулирующем исследуемую тему, явились особенности купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, также отраженные в статье 558 ГК РФ.

В работе были отражены изменения статьи 558 ГК РФ, касающиеся государственной регистрации. Согласно этим изменениям, государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) подлежит переход права собственности на недвижимость по договору ее продажи. Сам договор купли-продажи жилой недвижимости, заключаемый после 1 марта 2013 года, теперь регистрировать не нужно, за исключением договора об участии в долевом строительстве.

Нами были выявлены проблемы в законодательстве, касающемся темы правового регулирования купли-продажи жилых помещений, как то коллизии в Гражданском и Жилищном кодексах, которые нами было принято решить в пользу специальной нормы Жилищного кодекса РФ.

Мы пришли к выводу, что в настоящее время, к сожалению, отсутствует консолидированный акт, в котором определялись бы единые требования к жилым помещениям, что в значительной мере усложняет контроль в жилищной сфере в общем и жилищно-коммунальной сфере в частности. В связи с чем, предлагаем Правительству РФ разработать новые и консолидировать уже имеющиеся нормы и правила, которым должен соответствовать объект недвижимости с целью признания такового пригодным для проживания.

Обзор судебной практики, изложенной в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости, выявил следующие категории дел в вопросах правового регулирования купли-продажи жилых помещений: признание договора незаключенным, признание договора недействительным, государственная регистрация договора, права на земельный участок, на котором находится недвижимость, непередача недвижимости по договору, недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью, передано некачественное недвижимое имущество, обязательства по договору не исполнены.

Наличие обширной судебной практики в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также подтверждает наличие значительного числа пробелов в правовом регулировании данного института гражданского права.

В заключение рассмотрена проблема возмещения ущерба сторонам сделки купли-продажи жилого помещения, пострадавшим от действий недобросовестных лиц; даны рекомендации, как обезопасить покупателя от противозаконных действий продавца.



Библиографический список

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием) 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, №5, ст. 410

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.08.2015) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 14

5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 №223-ФЗ (ред. от 13.07.2015)// Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, №1, ст. 16

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 05.10.2015) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340

7. Федеральный закон от 30.12.2008 №312-ФЗ (ред. от 05.05.2014) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ, 05.01.2009, №1, ст. 20

8. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // Российская газета, №64-65, 06.04.1999

9. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.10.2015) // Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, №30, ст. 3594

10. Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 40.

11. Федеральный закон от 21.07.2014 №224-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"// Собрание законодательства РФ", 28.07.2014, №30 (Часть I), ст. 4225

12. Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред. от 04.03.2013) // Собрание законодательства РФ, 31.12.2012, №53 (ч. 1), ст. 7627

13. Федеральный закон от 21.12.2013 №367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ", 23.12.2013, №51, ст. 6687

14. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015 // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, №29, ст. 3400.

15. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства РФ, 20.07.2015, №29 (часть I), ст. 4344.

16. Федеральный закон от 17.07.2009 №174-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации// Собрание законодательства РФ, 20.07.2009, №29, ст. 3611

17. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 №4462-1) (ред. от 30.03.2015) // Российская газета, №49, 13.03.1993.

18. Письмо Росреестра от 01.03.2013 №14-исх / 01791-ГЕ/13 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом"

19. Приказ Минстроя России от 05.05.2014 №223/пр "Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса" (Зарегистрировано в Минюсте России 30.06.2014 №32911) // Российская газета, №148, 04.07.2014

20. Постановление Правительства РФ от 25.10.2012 №1099 (ред. от 06.03.2015) "О некоторых вопросах реализации Федерального закона "О содействии развития жилищного строительства в части обеспечения права отдельных категорий граждан на приобретение жилья экономического класса" // Собрание законодательства РФ, 29.10.2012, №44, ст. 6042

21. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (ред. от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, №6, ст. 702

22. Письмо Росреестра от 26.11.2013 №14-исх/10925-ГЕ/13 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Экономика и жизнь (Бухгалтерское приложение), №1, 10.01.2014

23. Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 №3.3-6/94 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 №302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Официальные документы, №9, 05-11.03.2013

Научная, учебная, справочная литература

1. Богатырев Ф. Как дальше регулировать оборот недвижимости? // Хозяйство и право. 2003. №11.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М.: Статут. 2007. - 279 с.

3. Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. №3.

4. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. №6.

5. Гатин А.М. Гражданское право / А.М. Гатин. - М.: Дашков и К, 2009. - 384 с.

6. Гражданское право / Под ред. А.И. Калпина, А.И. Масляева. - М.: Проспект, 2011. - 618 с.

7. Гражданское право. Том 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2011. - 798 с.

8. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2010. - 845 с.

9. Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. 2006. №2.

10. Долженко А.Н., Резников В.Б., Хохлова Н.Н. Судебная практика по гражданским делам. М., 2001.

11. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Диссерт. на соиск. степени кандидата юрид. наук. - М., 2000.

12. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. №12.

13. Ёрш А.В. Проблемы оборота недвижимости // Эж-Юрист. 2004. №46. Ноябрь.

14. Завьялов А. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. Приложение к №11.

15. Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. Приложение к №11.

16. Зубкова Т.А. Реализация права покупателя на отказ от исполнения договора в связи с ненадлежащим качеством товара / Т.А. Зубкова // Актуальные вопросы юридических наук: материалы II междунар. науч. конф. (г. Челябинск, февраль 2015 г.). - Челябинск: Два комсомольца, 2015. - С. 55-58.

17. Иванов А. Вопросы недвижимости в Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. №6.

18. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости. // Юрист. №6. 2004.

19. Качур Н.Ф. Объекты незавершенного строительства: некоторые проблемы теории и практики // Ученые записки Юридического института КрасГУ. Вып. 2. Красноярск. 2003.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практ.). Ч. 1, 2 / Под ред. Степанова С.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: 2009. - 1504 с.

21. Красавчикова Л.О. Понятие и система личных неимущественных прав граждан (физических лиц) в гражданском праве РФ. - Екатеринбург, 1994.

22. Мейер Д.И. Русское гражданское право. - М., 2000.

23. Мкртчян М.К. Письменная форма договора купли-продажи жилого объекта недвижимости как правовое средство защиты интересов покупателя / М. К. Мкртчян // Молодой ученый. - 2015. - №11. - С. 1090-1094.

24. Мкртчян М. К. Правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости // Молодой ученый. - 2015. - №10. - С. 918-921.

25. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества // Эж-Юрист. 2005. №4. Январь.

26. Невзгодина Е.Л. Проблемы, возникающие при продаже доли в праве собственности на жилое помещение // Саратов. СГАП. 2005. №4. (41). Часть 1.

27. Невзгодина Е.Л. Правовое положение риэлторских фирм при заключении сделок купли-продажи жилых помещений // Проблемы гражданского права и процесса. Сборник научных работ. Омск. ОмГУ. 2013

28. Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних // Российская юстиция. 2014. №2.

29. Рустамова Н.В. Существенное условие договора купли-продажи жилых помещений: права третьих лиц / Н.В. Рустамова // Молодой ученый. - 2014. - №18. - С. 708-711.

30. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. №3. 2002.

31. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2005. №8.

Материалы судебной практики

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" // Вестник ВАС РФ, №4, апрель, 2014

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 №162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ, №2, февраль, 2014

3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ, №9, сентябрь, 2011

4. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" // Вестник ВАС РФ, №4, апрель, 2011

5. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета, №109, 21.05.2010

6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ, №5, 2005

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" // Вестник ВАС РФ, №4, 2005

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Хозяйство и право, №4, 1998

9. Обзор судебной статистики о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей в первом полугодии 2014 года // Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации

Интернет-ресурсы

1. Саратовский областной суд - официальный сайт http://oblsud.sar.sudrf.ru/ (дата обращения - 07.10.2015)

Размещено на Allbest.ru

...