Свiтовий досвiд iпотечного кредитування i перспективи його застосування

Размещено на http://www.allbest.ru/

[Введите текст]

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ ТА НАУКИ УКРАЇНИ

ДОНЕЦЬКИЙ ЮРИДИЧНИЙ ІНСТИТУТ

КАФЕДРА ЦИВIЛЬНОГО ТА ГОСПОДАРСЬКОГО ПРАВА

КУРСОВА РОБОТА

З ЦИВIЛЬНОГО ТА СIМЕЙНОГО ПРАВА

ТЕМА:«СВІТОВИЙ ДОСВІД ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ І ПЕРСПЕКТИВИ ЙОГО ЗАСТОСУВАННЯ В УКРАЇНІ»

Студентка: Грушковська З.Б., 3 курс,

група 321, денна форма навчання

Кривий Рiг 2015

План

Вступ

Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи розвитку

1.1 Історичне виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні

Розділ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

2.1 Дослідження показників іпотечного кредитування банками України та темпів його розвитку

2.2 Аналіз іпотечного кредитування під житло в Україні

Розділ 3. Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

3.2 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів

Висновки іпотечний кредит україна банківський

Список використаних джерел

Вступ

У наш час економіка України, порівняно з минулим, радикально змінилася завдяки здобуттю незалежності в політичному та економічному аспекті, а також переходом до ринкової економіки. Саме тому я вважаю, що дослідження данної теми є доволі актуальним і доцільним на сучасному етапі розвитку банківської системи України. Однією з найважливіших проблем є те, що подальший, збалансований розвиток економіки нашої країни стримується обмеженістю інвестиційних ресурсів. Вартість основних засобів, які потребують постійного оновлення відповідно до вимог сучасних технологій, складає 512,7 млрд. грн. на 2014 рік. У разі їх капіталізації економіка може отримати величезні додаткові фінансові ресурси, забезпечені нерухомістю. Із розвитком іпотечного кредитування пов`язується можливість суттєвих якісних змін в економіці.

У цьому зв`язку дослідження питань щодо проблеми іпотечного кредитування та перспектив його розвитку в Україні набуває особливого значення, що зумовлює актуальність обраної теми та доцільність проведення досліджень для розвитку цього питання.

Теоритичною основою курсової роботи стали працi вiдомих правознавцiв,а саме: Євтуха О.Т., Гринько О.Л., Андрєєва Г.І.

Мета роботи полягає у теоретичному обґрунтуванні основ організації, розкритті діючої практики з проблем іпотечного кредитування та перспективи його розвитку в Україні, а також пошуку напрямків удосконалення цієї роботи на основі систематизації існуючих пропозицій щодо цього питання.

Для досягнення поставленої мети в роботі вирішуються такі завдання:

- дослідити роль історичного виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки.

- обґрунтовати види іпотечного кредитування та особливості його функціонування.

- розглянути процес здійснення іпотечного кредитування

- викласти показники іпотечного кредитування банками України та темпи його розвитку.

- навести сучасний стан іпотечного кредитування під житло в Україні.

- провести аналіз діючої практики впровадження нових банківських механізмів у сфері іпотечного кредитування.

- запропонувати шляхи вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування.

Об`єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають при використанні іпотечного кредитування та банківських операцій, які пов`язані з іпотечним кредитуванням.

Предмет дослідження - суспільні відносини, що виникають безпосередньо при іпотечному кредитуванні.

Методологiчну основу написання курсової роботи склали системний підхід, метод економічного аналізу, математична статистика.

Наукова новизна курсової роботи визначена метою і поставленими завданнями.

1. Доводиться казати, що iпотечне кредитування України за історію свого існування накопичило великий власний національний досвід а також досвiд iнших країн.

2.Дістало подальшого розвитку питання щодо видiв іпотечного кредитування та особливості його функціонування в Українi. Підтверджується висновок про інтегруючу їх роль у системі провової бази.

3.Визначено, що види іпотечного кредитування та особливості його функціонування може проводитися із наведених підстав і за рядом інших,а саме: залежно вiд предмета iпотеки,за часовим критерiєм або черговiстю виникнення,залежно вiд кiлькостi предметiв та заставодавцiв,за правовою основою.

4. Доводиться, що проблеми iпотечного кредитування пов`язанi з недосконалим законодавством , яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави,а також в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування, тобто немає єдиних правил гри, які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації. Беручи за увагу сучасний перехідний стан економіки України в цілому, враховуючи всі проблеми іпотечного кредитування, наявність проблеми ризиків, перш за все кредиторів, головним заходом вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття свої втрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку.

5. Визначено, що розвиток iпотечного кредитування значною мiрою залежить вiд адекватного законодавства, яке б забезпечувало надійні гарантії захисту прав кредиторів. Його відсутність до останнього часу практично унеможливлювала розвиток іпотечного ринку, оскільки за таких умов цей ринок розвиватиметься неврегульовано, на власний розсуд його суб'єктів, що може спричинити непередбачуваність розвитку та високу ризикованість та на певному етапі призвести до кризи та до дискредитації перевірених історією інструментів. Тож важливість вибору правильного шляху при формуванні іпотечного законодавства важко переоцінити.

Курсова робота складається зi вступу,трьох роздiлiв,якi в свою чергу подiленi на пiдроздiли для бiльш детального вивчення обраної теми,висновку та списку використаних джерел.

Розділ 1. Теоретичні основи іпотечного кредитування, його проблеми та перспективи розвитку

1.1 Історичне виникнення іпотечного кредиту, його сутність та характерні ознаки

Розглядаючи дану тему потрiбно вважати за потрібне розпочати з короткої історії виникнення іпотечного кредитування у світі.

Іпотека має свої корені ще з часів давньої Греції. Сутністю іпотеки за тих часів було зобов`язання позичальника перед кредитором. Боржник або позичальник брав у кредитора земельну ділянку та цю ж саму ділянку він і залишав кредитору під заставу, що давало кредитору право на відбирання цієї землі у разі несплати певної суми боржником у заданий термін часу.

На межі кожної земельної ділянки, яка належала боржнику, кредитор встановлював спеціальний стовп із надписом про те, що це майно виступає забезпеченням його притензії у визначеній сумі. На цьому стовпі також відмічалися усі борги власника землі. Такий стовп отримав назву іпотеки, а саме слово у переносному значенні стало застосовуватися для визначення застави. [11.]

Еволюція іпотеки мала такі три стадії:

- фідуція - це коли об`єкт залога переходив у розпорядження кредитора, причому останній мав право безперешкодно розпоряджатися майном на свій россуд.

- пігнус - це договір, коли нерухомість переходила не в розпорядження, а у володіння , як гарантія кредитного зобов`язання. В цьому випадку кредитор не мав права залишати заставу в себе.

- іпотека - майно залишалось у власності боржника, а кредитор мав право на компенсацію залишку боргу з коштів від продажу з торгів заставленого майна. [7; ст. 7].

Якщо казати про сутність іпотеки, то потрібно зазначити одну його важливу особливість - це застава. Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки. Застава - це спосіб забезпечення зобов`язань.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленного майна переважно перед іншими кредиторами. [5].

Термін "Іпотечний кредит" - означає кредит, виданий під заставу.

Головна відмінність іпотечного кредиту від не іпотечної - іпотека: тобто, наявність застави. Причому, іпотечний кредит може бути виданий як під заставу наявного у власності позичальника майна, так і під заставу майна, що набуває (коли іпотека оформляється одночасно з придбанням майна).

Щоб краще пояснити пояснити різницю між іпотечним кредитом і неіпотечним, приводжу нявний приклад:

Припустимо, що під заставу наявної квартири банк видає кредит, «споживчий кредит», використовувати який позичальник може на що завгодно. Це іпотечний кредит, бо є застава, а є застава, то і є іпотека.

Банк видав кредит на покупку нерухомості. Але в заставу цю нерухомість не зажадав. Немає застави - немає іпотеки. І кредит - неіпотечний.

Як вже мовилося, іпотека - це застава. Але не всяка застава - іпотека. Річ у тому, що іпотека - це застава, яка носить публічний характер. При іпотеці нерухомості, органи, реєструючі операції, роблять відповідні записи про те, що майно обтяжене заставою. Будь-яка зацікавлена особа може зажадати виписку з Державного реєстру прав на нерухоме майно і операцій з ним. У цій виписці, якщо майно закладене, обов'язково буде вказано, що є обтяження: Застава.

Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності яких є об'єкти нерухомості або які мають поручителів, що надають під заставу об'єкти нерухомості на користь позичальника. Предметом іпотеки при наданні кредиту можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі споруди, магазини, земельні ділянки тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.

Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право кредитору переважного задоволення своїх вимог до боржника в межах суми зареєстрованої застави. Також у процесі дії кредитної угоди кредитор має право і повинен перевіряти наявність, розмір, умови експлуатації об'єкта застави і т. д.

Нажаль також існують безліч проблем щодо іпотечного кредитування. Найбільшою проблемою є наше недосконале законодавство, яке не гарантує кредитору першочергове право на задоволення своїх вимог при реалізації заставленого майна, і, крім того, дорога і складна процедура реалізації застави.Також сьогодні в Україні відсутні стандарти іпотечного кредитування, тобто немає єдиних правил гри, які зараз розробляються за участю Української національної іпотечної асоціації. До цього ж, в цих умовах поки складно управляти ризиками (кредитний ризик, ризик ліквідності, ризик зміни відсоткової ставки тощо).

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, що на ній розташоване, - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. [ 7; ст. 8].

Іпотечний кредит, насамперед це кредит на житло, має великі перспективи до розвитку, бо на даний момент розвитку нашої країни дуже актуальною є проблема забезпеченності житлом громадян.

Звичайному українцю купити квартиру дуже важко через те, що рівень доходів наших громадян просто не дозволяє купити квартиру на власні кошти і короткий термін. З огляду на це, вдавання до взяття кредиту на житло є дуже вигідною справою.

На розвиток іпотечного кредитування впливають такі фактори, як відсоткова ставка за кредитом, величина спреду, терміни кредитування та наявність належної та працездатної законодавчої бази.

При зменшенні спреду (нормальним вважається спред до 2%, у нас зараз 10-15%) і збільшенні терміну кредитування до 30-40 років (зараз це 20 років), а також при поліпшенні законодавчих актів іпотечний ринок буде розвиватися динамічно. Щоб ще ширше розкрити це питання, треба навести у цій роботі теоретичні праці декількох науковців, які досліджують проблему іпотечного кредитування в умовах перехідної економіки України. За словами Євтуха О.Т. Іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку. [6; ст. 15].

Одним з показників розвитку ринкових віднсин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб'єктів ринку, а іпотека - одна із найважливіших фінансових технологій її використання. [6; ст. 17]. У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. [6;ст. 27].

Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах. Євтух у своїх дослідженнях визначив особливості ринку нерухомості, які впливають на роботу іпотечного механізму.

Для запобігання виникнення тіньового ринку нерухомості і, перш за все, землі в умовах переходу економіки до ринкової системи господарювання недостатньо створити інформаційне забезпечення обігу різних видів нерухомості, необхідно також збільшити попит на них, що досягається широким впровадженням іпотечного кредитування в країні. Також його дослідження засвідчують, що що ринок нерухомості з допомогою іпотечного механізму взаємодіє з фінансовим ринком, а разом вони створюють ринок іпотеки. Злиття двох ринків має велике значення для економіки: по-перше, сприяє підвищенню капіталізації ресурсів і, насамперед, забезпечує ефективне використання вільних грошових засобів; по-друге, розширює іпотеку від схеми “позичальник - кредитор” до схеми “позичальник - кінцевий інвестор”; по-третє, дає змогу згладити негативні характеристики ринків, небажані для суб'єктів іпотечного механізму, і розширити вплив позитивних характеристик. Питання оцінки ефективності функціонування іпотечної системи, в тому числі й роботи іпотечного механізму з раціонального викоритсання і розвитку нерухомості, Євтух запропонував розглядати на двох рівнях:

1. Оцінка має загальний характер. Тут у цілому визначаються переваги використання іпотеки для всього господарства країни і конкретних суб'єктів господарювання, а також розглядається питання, наскільки робота іпотечного механізму відповідає цілям держави, кредитора, заставодавця й інвестора.

2.Передбачає більш глибокий аналіз іпотечної системи з використанням спеціальних інструментів визначення параметрів, які цікавлять певних суб'єктів іпотечного ринку. [6; ст. 45].

Можна ствердити,що перший рівень, як правило, має перевагу в період становлення іпотечного механізму інвестування, а другий - повинен здійснюватися в період широкого застосування іпотечного кредитування в країні. Також Євтух відмітив, що іпотека порівняно з іншими фінансовими інструментами інвестування нерухомості (опціоном, орендою, гібридною заставою) є найефективнішим інструментом.

Підсумковуючи сказане, можна сказати про те, що іпотека зародилася ще в часи давньої греції де і здобула своє перше призначення - бути зобов`язанням позичальника перед кредитором. З часів виникнення іпотека пройшла три стадії еволюції, перш ніж здобути таку форму, яку вона має сьогодні. Для розуміння суті іпотеки не треба вдаватися у потробиці, а знати лише те, що особливістю іпотеки є застава. «Є застава - є іпотека, немає застави - немає іпотеки».

1.2 Види іпотечного кредитування та особливості його функціонування. Нормативно-правова база іпотечного кредитування в Україні

З часу виникнення, іпотечний кридит набував різних різновидів в залежності від того, яка особа або економічний суб`єкт брали нерухомість або інше майно під заставу. Поряд з іпотекою, що базувалася на підставі домовленностей сторін, виникали різноманітні легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами. Виникли іпотеки, субординовані за часом виникнення або за ступенем їх важливості ( в силу закону). Розвивалася наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам. [7; ст. 7].

Як було вже зазначено у першому підрозділі, предметом іпотеки може бути все, що розташоване на земельній ділянці. Залежно від предмета іпотеки виділяють:

- іпотека житла (житлова іпотека) - надання кредиту банком на купівлю квартири під заставу цієї ж самої квартири

- іпотека земельних ділянок (іпотека землі) - надання кредиту банком на купівлю певної земельної ділянки під її ж саставу

- іпотека комерційної нерухомості (комерційна іпотека) - надання кредиту банком на купівлю устаткування, складів, цехів тощо, які мають застосовуватись в виробничих цілях і приносити прибуток.

За часовим критерієм або черговістю виникнення іпотеки бувають:

- старша (перша) - застава нерухомості, яка раніше не заставлялася або вона чиста від попередніх зобов`язань нерухомості. Перша іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового задоволення вимог. [7; ст. 8]

- наступна (друга) - це передача в заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки. [7 ;ст. 8].

Залежно від кількості предметів застави та заставодавців:

- об`єднана - коли забезпечення зобов`язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об`єктів нерухомого майна, що належить одному заставодавцеві

- спільна - коли зобов`язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам

- на користь третьої особи - забезпечення виконання зобов`язання шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третій особі. [7;ст. 9].

За правовою основою:

- англо-саксонська - сутність іпотеки ближча до давньоримського правового інституту фідуції, коли предмет застави знаходиться у власності заставодержателя

- романо-германська - базується на давньоримському понятті іпотеки і передбачає, що предмет застави залишається у власності заставодавці.

У статті 2-й Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» зазначено, що іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця.[3]

У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання». [3]

У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». [3]

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість.

Тоді, коли предмет, що реалізуєця, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організаторомом реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.

У протоколі зазначаються:

- опис придбаного покупцем предмета іпотеки;

- ціна реалізації предмета іпотеки;

- інформація про покупця предмета іпотеки;

- дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;

- банківський рахунок суб'єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.

Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п'яти днів з дати його реалізації.

За Законом «суб'єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п'яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати». [3]

Протягом п'яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.

В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:

- положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;

- ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;

- характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;

- прізвище, ім'я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;

- сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;

- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю. [3]

На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.

«Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав». [3]

У статті 9-й цього ж Закону вказано про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки протягом п'яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб'єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки, протягом п'яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:

- витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;

- комісійна винагорода суб'єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки;

- задоволення вимог іпотекодержателя;

- задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог;

- решта повертається іпотекодавцю.

Щоб поставити крапку в цьому питанні треба зробити висновки і зазначити, що з часу свого виникнення, пройшовши декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував різних різновидів в залежності від того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.

Для регулювання іпотечного кредитування будь-який країні потрібна зформована законодавча база, яка б захищала права та встановлювала обов`язки всіх економічних суб`єктів, які беруть участь в операціях з іпотечним кредитом.

До цих законів відносяться Закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування з консалідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про заставу».

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база іпотеки залишається недосконалою. Про це свідчить відсутність єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб`єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. На сьогодні кредитор-банк не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно, бо в Україні немає єдиної централізованої та доступної системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно.

Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов`язання.

Розділ 2. Аналіз розвитку іпотечного кредитування в умовах української економіки

2.1 Дослідження показників іпотечного кредитування банками України та темпів його розвитку

Сьогодні і вартість, і терміновість іпотечних кредитів навряд чи є прийнятними для всіх верств населення. Зокрема, переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів -- 14-15% у валюті -- навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Немає в Україні й прийнятих у світовій практиці іпотечних кредитів терміном на 30 і більше років. І причина тут зрозуміла. Фінансуючи іпотечні кредити за рахунок коротких і відносно дорогих ресурсів, зокрема й коштів населення, банки не спроможні встановлювати привабливі параметри.Банки все-таки сподіваються, що параметри іпотечних позик невдовзі стануть привабливішими для позичальників. За наявності довгих пасивів і стабільності ринку нерухомості найближчим орієнтиром для банку буде термін кредиту в 15 років за ставкою 12% у валюті. Загалом іпотечні кредити поки що доступні лише 6% населення.

Для звичайної української сім`ї з середнім рівнем достатку, дуже важко, нажаль, на сьогоднішній день, купити власнку квартиру власними силами. Але й в кредит брати квавртиру не є можливим. Для то щоб це зробити, громадяни України повинні щомісячно заробляти не меньше ніж 2,5 тис. Навіть дивлячись на те, що ставка за кредитами за 2004 - 2008 роки знизилася з 16 до 11%, придбати квартиру дуже важко. Навіть якщо знайти потрібні кошти не кожен купить квартиру, бо вартість квартири на момент погашення кедиту подвоїться, або навідь потроїться. Протягом 2002-2005 років обсяги кредитів, наданих банками України суб'ктам господарювання і фізичним особам, збільшились більше, ніж у три рази.

Проте, темпи зростання кредитування фізичних осіб значно вищі за темпи зростання кредитування суб'єктів господарювання: обсяг останніх за 2008 рік становив лише 23% загального обсягу наданих кредитів.

У 2009 та 2010 роках на кредитування промисловості спрямовано 32,7% від загальної суми виданих кредитів. Найбільші обсяги фінансових ресурсів було витрачено на фінансування обробної промисловості: у 2006 році їх частка сягала 85,2% від всієї суми кредитів, вкладених у промисловість країни. Збільшується кредитування аграрного сектору, що пов'язано із очікуваним зростанням обсягів виробництва, рентабельності галузі та підтримкою уряду.

Середньозважена відсоткова ставка за іпотечними кредитами, наданими суб'єктам господарювання у національній валюті, знизилась за період 2003 - 2008 рр. з 40,3% до 16,3% річних, в іноземній валюті - з 17% до 11,1% річних. Це є позитивною тенденцією, яка свідчить про наближення відсоткових ставок в Україні до загальносвітових.

3 січня 2007 року по січень 2008 загальний обсяг іпотечних кредитів збільшився на 5,8 млрд. грн., тобто більш ніж у п'ять разів. Станом на 01.01.2003 заборгованість за іпотечними кредитами становила 2476 млн. грн., на 01.01.2004 -- 4565 млн. грн., на 01.01.2005 -- 7256 млн. грн., що свідчить про зростання загального обсягу іпотечних кредитів, яке позитивно впливає на розвиток промисловості. Таким чином, іпотечні кредити, що надаються українськими банками, за своїми параметрами все більше наближаються до світових вимог. За статистичними даними Національного банку України, станом на 1 січня 2012 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені іпотекою, становила 10441 млн. грн., тобто з початку 2008 року заборгованість зросла в 7,3 раза або на 9005 млн. грн., а з початку 2005 року -- в 2,7 раза. В цілому за період з 1 січня 2009 до 1 січня 2012 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав у середньому на 4,2% за місяць.

На кінець 2013 року в Україні налічується 163 банки, однак на ринку іпотечного кредитування працює менше 50 з них, які мають достатній розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації.

Протягом останніх чотирьох років можна виділити декілька найактивніших банків, які займають серйозні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, а саме: ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», КБ «Фінанси та Кредит». З нашої точки зору, розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні перешкоджають такі негативні фактори як: нестабільні темпи загальноекономічного зростання; недостатній рівень розвитку банківського сектору економіки; відсутність належного законодавчого регулювання іпотеки.

Якщо порівняти ставки за якими надаються іпотечні кредити українськими банками та тими, існують в розвинутих країнах європи, то можна побачити що в Європі ставки іпотечних кредитів перебувають у діапазоні 5-6% річних. В Америці вони становлять в середньому 6-7% (при цьому вони залишаються привабливими для американців). Крім того, обсяги іпотечного кредитування щодо ВВП (внутрішній валовий продукт) у країнах Європи та в США постійно зростають. Так, 2005 року ця цифра становила: у Великій Британії -- 62%, Німеччині -- 50%, США -- 53%. Слід додати, що співвідношення обсягу іпотечного кредитування до ВВП -- це свого роду лакмусовий папірець для перевірки, наскільки економіка країни є ринковою.

Даний аналіз дозволяє зробити наступні висновки:

- Частка іпотечного кредитування в загальному кредитному портфелі банків на сьогодні є низькою: на кінець 2013 року вона становила лише 7,3%.

- На даному етапі недостатньою є диверсифікація джерел фінансування іпотеки, оскільки банки не досить активно використовують можливості для рефінансування за допомогою випуску іпотечних цінних паперів.

- Спроможність банків надавати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5% у кредитному портфелі банку.

Отже, стан іпотечного кредитування в Україні в цілому має позитивну динаміку і перспективи подальшого розвитку: збільшення обсягів кредитів та кількості банків, які працюють з іпотекою; незважаючи на ще недостатню розвиненість українського іпотечного ринку кредитування промисловості тощо.

2.2 Аналіз іпотечного кредитування під житло в Україні

Ринок іпотечного кредитування почав швидко розвиватися за останні кілька років. Одними з перших банків, які активно і системно почали пропонувати такі послуги на вторинному ринку нерухомості, були АКБ "Правекс-Банк" та КБ "ПриватБанк".Державні програми забезпечення громадян житлом (з низькими процентними ставками) не мають достатнього фінансування. В Україні потребують житла біля 2,3 млн. сімей, з них 650 тисяч пільговики, яких житлом повинна забезпечити держава. Програма кредитування молодіжного житлового будівництва в Україні передбачає фінансування у розмірі 77 млн. грн. на 2002 рік. Цього вистачить орієнтовно на 1500 квартир для молодих сімей. Але цього явно недостатньо. Що ж залишається робити "нормальним" людям? Є два шляхи. Інвестиції у первинний ринок, або купівля у кредит на вторинному ринку нерухомості.

Первинний ринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження - пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) не обійдеться. Але є перевага - нове житло.На вторинному ринку покупець може взяти кредит і вибрати для купівлі квартиру у будь-якому районі міста. В об'єктивних умовах, що склалися (високі порівняно з західними банками процентні ставки на кредити для купівлі житла 7-8%), є можливість взяти кредит у комерційному банку, у валюті 14-16% річних (у гривнях 26-30%).

Практика показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини - економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара.

Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ці особливості і відмінності клієнтові розкажуть і пояснять в рієлторських фірмах, які надають послуги по отриманню кредитів у банках.Розглядаючи ситуацію на ринку іпотеки в Україні, ми спостерігаємо деяки зрушення, покращення в цьому секторі кредитування. Про це свідчать данні, які показють, що з 2002 по 2005 р. обсяги надання іпотечних кредитів в цілому по Україні зросла на 24,85. Але, незважаючи на покращення на ринку іпетчного кредитування та деякі зміни на краще, частка іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною - 3,7%. Порівнюючи період з 2002 по 2006 р.р., обсяги надання іпотечних кредитів з 3682 млн. грн. збільшилися на 15,6 млн. грн. Також продовжує змінюватись і частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків. У січні 2006-го року цей показник становив 7,5%, а в липні 2006-го вже 8,7% порівняно з 2005 роком - 3,7%. Потрібно також зазначити, що довгострокова довіра населення до національної валюти відсутня. Про це свідчить те, що частка надання іпотечних кредитів в іноземній валюті на 2006 р. становить 83,9%.

Середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами зростає швидше, ніж зростала вартість житла. Середній розмір заборгованості за кредитами на купівлю житла наприкінці червня 2006 року становив майже 104 тис. грн, або на 15% вище, ніж на початку року. (18. ст. 29). Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні в 2 - 3 рази менша, ніж у розвинених країнах світу.

До того ж у відсотковому відношенні частка житла, побудованого за рахунок бюджетних коштів, скоротилася за минуле десятеліття з 22 до 1,5%. Отже, сьогодні ставку необхідно зробити на залучення коштів населення. (18. ст. 30).

Розглянемо механізм надання іпотечних кредитів банками, та візьмемо за приклад банк «АВАЛЬ». Як правило, банки нараховують проценти на залишок кредиту, тому місячні платежі позичальника найбільші протягом першого року. Банк АВАЛЬ (5КФ), наприклад, розраховує місячні платежі позичальника за іншою схемою, яка прийнята в основному російськими банками. Суть її полягає в тому, що клієнт-позичальник сплачує банку щомісячно одну і ту ж суму протягом усього терміну дії кредитного договору.

Які у всьому цьому зручності для клієнта? Клієнт завжди знає, що кожного місяця треба заплатити банку одну і ту ж суму, яку він вносить в будь-який зручний для нього час у найближче відділення банку Аваль, причому це не виключає дострокове часткове (чи повне) погашення кредиту - місячні платежі не змінюються, зменшується тільки строк погашення кредиту.Для порівняння умов кредитування різних банків пропонується таблиця, у якій при однакових вхідних даних (вартість квартири 25000 USD, розмір кредиту 12500, строк кредиту 5 років) дано ряд інших похідних показників. Є цілий ряд особливостей при оформленні кредиту у різних банках, тому деякі показники орієнтовні.

Є питання, яке часто задають клієнти. «Чому я не можу піти сам у банк і взяти кредит?» Банки відповідають: - можете, але:

- не всі банки працюють з клієнтами напряму (банку невигідно консультувати велику кількість потенційних позичальників, з яких не всі стануть клієнтами банку, - додаткові витрати, розширення штату і т.п.);

- для цього потрібно уже мати підібраний об'єкт нерухомості (квартиру), причому вона повинна відповідати критеріям (які формує банк);

- мінімальний місячний доход клієнта банки оцінюють по різному;

- банк не видасть кредит під заставу квартири, купівля якої пов'язана з отриманням рішення органів опіки і піклування, бо ці питання вирішувати немає кому;

В той же час агентство нерухомості, яке співпрацює з банком (банками):

- порадить, виходячи з конкретних умов, з яким банком вигідніше співпрацювати (взяти кредит);

- безплатно (як правило) проконсультує по всіх питаннях, пов'язаних з отриманням кредиту;

- розрахує усі витрати, у т.ч. місячні платежі по погашенню кредиту (навіть для кількох банків - для порівняння);

- менеджер агентства підготує усі необхідні документи для банку;

- може виступити поручителем клієнта;

- при необхідності підбере квартиру, враховуючи умови і вимоги банку;

- зробить попередню оцінку квартири;

- попередньо узгодить розмір і умови кредиту (не треба наперед оплачувати оцінку квартири, яка коштує 220 - 500 грн.);

Таким чином, неможливо викласти усі особливості, пов'язані з практичними аспектами іпотечного кредитування, тому по цих питаннях краще звертатися в агентства нерухомості, які співпрацюють з банками і надають такі послуги.

До речі, в Росії, де ринок таких послуг уже сформувався, послуги агентств нерухомості, пов'язані з наданням кредиту, коштують 500-600 доларів. У нас - поки у кілька разів дешевше.

Розділ 3. Шляхи оптимізації іпотечного кредитування на сучасному етапі

3.1 Методи та важелі вдосконалення процесу здійснення іпотечного кредитування

Беручи за увагу сучасний перехідний стан економіки України в цілому, враховуючи всі проблеми іпотечного кредитування, наявність проблеми ризиків, перш за все кредиторів, головним заходом вдосконалення ринку іпотечного кредитування є запровадження механізму формування та планування стабільних довгострокових банківських ресурсів для покриття свої втрат у разі настання негативних обставин та несприятливих змін на іпотечному ринку.

Також у цьому питанні дуже важливим є знаходження підходу щодо оптимізації формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування, надання рекомендації з формування іпотечних норм і нормативів, а також розроблення механізму ресурсного забезпечення банківського іпотечного кредитування з використанням системи гарантування та іпотечних цінних паперів в Україні. Банківське іпотечне кредитування в класичному його вираженні характеризується тривалим терміном надання ресурсів у користування позичальнику. Керуючись “золотим банківським правилом” банки для захисту від ризиків повинні формувати, відповідно, довгострокові стабільні ресурси в сумі здійснюваного іпотечного кредитування. З огляду на це правило, для цілей розвитку довгострокового іпотечного кредитування першочергове значення має нарощення постійних і стабільних банківських ресурсів, які знаходяться в розпорядженні банків тривалий період часу.

У зв`язку з цим вважаємо запотрібним і доцільним запровадження методу трансформації короткострокових настабільних пасивів у керовані та стабільні довгострокові.

Використовувати цей метод можна не тільки стосовно поточних пасивів, але і строкових депозитів, які в умовах України не в повному обсязі можуть враховуватися як стабільний ресурс. Це дозволить визначити величини “основних” депозитів, які тривалий період залишаються в банку.

Також використання методу трансформації можливе не тільки для поточних, але і для прогнозних оцінок. Для того, щоб зпрогнозувати певні ризики поточні пасиви можна розділити на групи зелжно від закономірностей зміни їх динаміки, наявності та відсутності циклічних і сезонних змін. Запропонований підхід прогнозування банківських ресурсів може розглядатися як інструмент планування і управління діяльністю банку

Ефективність функціонування всієї іпотечної системи багато в чому забезпечується ефективністю іпотечного житлового кредитування банківськими структурами. Аналіз існуючої теорії та практики оцінки ефективності банківської діяльності дозволив систематизувати основні показники, а також на їх основі можна запропонувати нові для моніторингу ефективності формування та розподілу банківських ресурсів іпотечного кредитування і об'єднані у групи: показники доходності, формування іпотечної ресурсної складової, іпотечної активності банку, ризику.

Запропонована система показників дозволяє сформувати аналітичне забезпечення рішень банківського менеджменту при оцінці ефективності та плануванні іпотечних операцій. У праці Гринько О.Л. було дослідженно іпотечні стандарти, які регулюють формування іпотечних кредитів з низьким ризиком і нормативи іпотечних операцій по рефінансуванню іпотечних активів. Розроблено рекомендації щодо формування єдиної системи іпотечних стандартів, їх граничних значень, запропоновано методику розрахунку основних та додаткових показників. Це сприяє зниженню ризику іпотечних операцій і підвищенню ефективності іпотечного механізму, у тому числі механізму ресурсного забезпечення іпотечного кредитування в Україні.

Вирішення проблем у формуванні ресурсів іпотечного житлового кредитування в Україні визначається багато в чому організацією і розвитком іпотечного ринку. Одним із ключових напрямків подальшого розвитку іпотечного ринку в Україні є формування його повноцінної інституційної структури, а також механізму, що забезпечує формування ресурсів іпотечного кредитування і регулювання іпотечних ризиків. Це обумовлює об'єктивну необхідність впровадження системи гарантування та випуску цінних паперів, забезпечених іпотечного кредитування.

Гринько О.Л. запропоновано модель реалізації рефінансування банківських установ на основі впровадження системи гарантування іпотечних кредитів, здійснюваного Національним фондом іпотечного гарантування, створеним на базі діючого в Україні Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, а також за участю Державної іпотечної установи другого рівня. Фонд забезпечує відкуп іпотечних активів і заставних та випуск іпотечних цінних паперів, які забезпечені гарантією уряду. Запропонована схема дозволяє здійснювати не тільки фінансування і рефінансування банківського іпотечного кредитування, але використовується для управління іпотечними ризиками, а також забезпечує інформаційно - аналітичне підкріплення учасників іпотечного ринку.

Повертаючись до необхідності довготермінових іпотечних кредитів банків дуже важливим і впливовим є стимулювання довгострокового банківського кредитування. Поліпшення інвестиційного клімату та рівню надання іпотечних кредитів в державі залежить від розв`язання проблеми діяльності банківської системи, зокрема від забезпечення підвищення обсягів довготермінового кредитування реального сектору економіки, залучення коштів населення.

Основними причинами, що стримують надання банками довгострокових кредитів економічним суб`єктам, є високий рівень кредитних ризиків, неплатоспроможність більшості позичальників, відсутність реальної гарантії повернення ними кредитів та ліквідної застави, а також неефективна система оподаткування. Для стимулювання процесу інвестиційної діяльності із довготерміновим іпотечним кредитування слід:

- запровадити механізм ефективного захисту прав кредиторів,

прозорий порядок реалізації заставного майна;

- забезпечити підвищення рівня концентрації банківського

капіталу шляхом підвищення капіталізації та платоспроможності

банків, запровадження процедури реорганізації та ліквідації

фінансове нестійких банків;

- стимулювати залучення грошових вкладів населення;

- створити спеціалізовану фінансову установу для здійснення

довго- та середньотермінового фінансування і кредитування

пріоритетних інвестиційних проектів;

- запровадити механізм іпотечного кредитування;

- стимулювати надходження іноземного капіталу в банківськусферу.

У сфері іпотечного фінансування та житлового іпотечного кредитування треба:

- прискорити розгляд законопроекту „Про іпотечні цінні папери” для якнайскорішого запровадження системи рефінансування іпотечних кредиторів з використанням джерел фондового ринку;

- внести зміни до закону „Про іпотеку” в тій його частині, що фактично унеможливлює видачу та обіг іпотечних заставних (ст.20);

- вирішити проблеми побудови публічної системи реєстрації прав на нерухомість з використанням вже напрацьованих Мінюстом технологій , для чого при необхідності, внести зміни до закону „Про реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень”;

Таким чином, у найкоротчі сроки потрібно у сфері діяльності кредитних спілок створити умови, в тому числі законодавчі для розвитку сектору кредитних спілок економіки для чого треба:

- прийняти в якомога стислий термін проект Закону України “Про внесення змін до Закону України “Про кредитні спілки” передбачивши в ньому в тому числі і право суб'єктів малого підприємництва бути членами кредитних спілок та отримувати від них кредитні ресурси, а також, можливості залучення кредитних спілок як самоврядних небанківських фінансових установ до реалізації державних та міжнародних програм мікрокредитування малого бізнесу;

- на законодавчому рівні передбачити передачу частини державних регуляторних функцій саморегулівній організації кредитних спілок.

3.2 Дослідження західного досвіду кредитування та шляхи впровадження нових банківських механізмів

У країнах Євросоюзу до 80% усіх кредитів видається під заставу нерухомості, що свідчить про розвиненість економіки. Терміни кредитування достатньо тривалі. Кредитні відсотки змінюються під впливом макроекономічних процесів. Підгрунтям іпотеки є державна система оцінки й подальшої переоцінки нерухомості. Як правило, для іпотечного кредитування банки залучають сторонні кошти через роміщення на фондовому ринку власних цінних паперів - іпотечних облігацій, що є дуже надійними. Зарубіжні країни використовують такі механізми, або схеми іпотечного кредитування:

Дворівнева , що спирається на вторинний ринок заставних. Банк видає іпотечний кредит позичальнику в обмін на зобов`язання протягом визначеного терміну щомісяця переказувати в банк фіксовану суму. Це зобов`язання позичальника забезпечене заставою майна, що купується. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи й зобов`язання із забезпечення. Агенство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агенство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агенство зобов`язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агенство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів.

Іпотечні агенства купують певну кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють новий цінний папір, джерелом виплат за яким є платежі позичальника. Ці виплати гарантуються не заставою нерухомості, а агенством як юридичною особою.

Агенства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також стають посередниками, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати, отримані від банку.

Однорівнева - це автономна збалансована модель іпотеки, що грунтується на ощадно-позичковому принципі функціонування за типом німецькиї банків. Тут вкладник має можливість накопичити протягом тривалого періоду необхідний внесок на купівлю квартири, а потім одержати іпотечний кредит на купівлю заздалегіть обраного житла. Будівельна ощадна каса як замкнена фінансова структура починає діяльність із формування статутного капіталу, який є підгрунтям її власного джерела коштів для видачі кредитів. Усі наявні кошти каси використовуються тільки для статутної дяльності, тобто на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на купівлю вже побудованих квартир.

У Німеччині існуютьт так звані іпотечні кредити. Для їх одержання позичальнику необхідно лише подати в банк копії документів, що підтверджують право власника на майно, яке й забезпечує кредит. Розмір кредиту залежить від вартості об`єкта, його забезпечення, тобто від вартості майна заставодавця. Такі кредити надаються іпотечними банками і звичайними ощадними касами на тривалий термін - до 30 років. Через кожні 5 років процентна ставка за ними переглядається. В Іспанії значного поширення набули кваліфіковані житлові кредити. Вони видаються органами державного кредиту і приватними установами на вигідніших умовах порівняно з ринковими як щодо процентних ставок, так і щодо терміну погашення кредиту.

...