Правові наслідки розірвання договору найму житла

Размещено на http://allbest.ru

ВСТУП

договір оренда житло правовий

Актуальність теми. Договір найму (оренди) житла займає особливе місце серед договорів, а питання розірвання договору найму (оренди) житла й досі залишаються малодослідженими в українській цивілістичній науці. Проблематичним залишається визначення ролі умов договору під час встановлення суттєвих гарантій та відповідальності наймача й наймодавця під час реалізації механізмів розірвання договору. Однак, незважаючи на всю актуальність тематики розірвання договору найму (оренди) житла, важливе значення мають не лише правові підстави розірвання, але й правові наслідки вчинення такого правочину. Крім того, наявність у законодавстві України прогалин і прямо протилежних норм порушує конституційний принцип єдності правового регулювання на всій територій України, а на практиці така несприятлива ситуація призводить до винесення незаконних судових рішень. У зв'язку із зазначеним вважаємо необхідним здійснення комплексного дослідження правові наслідки розірвання цивільно-правового договору найму, оскільки таке дослідження є актуальним та об'єктивно необхідним із метою захисту особистих немайнових і майнових прав та законних інтересів сторін договору найму житла.

Огляд літератури за темою дослідження. Останнім часом дослідженню проблематики правові наслідки розірвання договору найму приділялась певна увага. Серед авторів, які досліджували цю тематику варто відзначити такі: (В. Я. Бондар, М. К. Галянтич, Я. В. Гуляк, Л. Г. Лічман, Є. О. Мічурін, О. С. Омельчук, Н. О. Санахметова, Т. М. Тилик, А. А. Фігель, Є. О. Харитонов та ін.

Однак жодне з цих досліджень не було присвячено спеціально дослідженню проблем правових наслідків розірвання договору найму житла, а також проблем захисту цивільних прав фізичних та юридичних осіб при його розірванні.

Така ситуація свідчить про недостатню вивченість проблематики, пов'язаної з правовими наслідками розірванням договору найму житла, захистом цивільних прав фізичних та юридичних осіб при його розірванні. Зазначене підтверджує необхідність звернення до проблем правових наслідків розірвання договору найму житла, проблем захисту цивільних прав фізичних та юридичних осіб при його розірванні на рівні окремого дисертаційного дослідження

Мета і завдання дослідження. Метою курсової роботи є з'ясування сутності та значення правових наслідків розірвання договору найму житла, специфіки захисту цивільних прав сторін та інших учасників договору найму житла при його розірванні, а також удосконалення захисту зазначених осіб при розірванні договору найму (оренди) житла. А також встановити стан сучасного законодавства з приводу розірвання договору найму житла.

У зв'язку з визначеною метою було поставлено такі задачі:

– встановити поняття, зміст, систему прав та обов'язків сторін та інших учасників договору найму (оренди) житла за ЦК України;

– визначити специфіку правових наслідків, які виникають при розірванні договору найму (оренди) житла;

– здійснити аналіз способів захисту цивільних прав фізичних та юридичних осіб - сторін та інших учасників договору найму (оренди) житла;

– з'ясувати особливості та підстави застосування цивільно-правової відповідальності за порушення договору найму (оренди) житла;

– розкрити поняття та специфіку розірвання договору найму (оренди) житла;

– визначити особливості захисту цивільних прав наймодавця при розірванні договору найму (оренди) житла;

– з'ясувати особливості захисту цивільних прав наймача та інших учасників договору найму (оренди) житла при його розірванні;

– сформувати пропозиції стосовно вдосконалення захисту цивільних прав фізичних та юридичних осіб при розірванні договору найму (оренди) житла.

Об'єктом дослідження є цивільні відносини, що виникають у зв'язку з розірванням договору найму (оренди) житла та настанням правових наслідків після розірвання договору найму житла, а також захистом цивільних прав фізичних та юридичних осіб (сторін та інших учасників договору) при його розірванні.

Предмет дослідження є правові наслідки, які наступають після розірвання договору найму (оренди) житла, а також захист цивільних прав фізичних та юридичних осіб при розірванні договору найму (оренди) житла.

Методи дослідження. Методологічною основою дослідження служив загальнонауковий діалектичний метод, а також спеціальні наукові методи формально-юридичного, системно-структурного, історичного, порівняльно- правового аналізу, а також метод моделювання, які в сукупності були застосовані для встановлення значення та особливостей договору найму (оренди) житла, специфіки його розірвання, правові наслідки розірвання договору найму (оренди) житла та захисту цивільних прав фізичних та юридичних осіб при розірванні даного договору.

Теоретичною основою дослідження є праці вітчизняних та зарубіжних фахівців у галузі цивільного права, загальної теорії права, житлового законодавства, а саме: Т. В. Боднар, В. Я. Бондаря, М. І. Брагінського, С. Н. Братуся, В. В. Вітрянського, М. К. Галянтича, В. С. Гопанчука, В. П. Грибанова, Я. В. Гуляк, І. О. Дзери, О. В. Дзери, А. І. Дрішлюка, Ю. О. Заїки, О. С. Йоффе, А. Г. Карапетова, А. В. Коструби.

РОЗДІЛ 1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ НАЙМА (ОРЕНДИ) ЖИТЛА ЯК ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРУ

1.1 Поняття договору найму житла, його істотні умови

Відповідно до ст. 47 Конституції України, кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожен громадянин буде мати можливість побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. Крім того, Конституція України гарантує недоторканність житла. Зазначені конституційні положення ґрунтуються на загальновизнаних європейською спільнотою положеннях Загальної декларації прав людини, Міжнародного пакту про громадянські та політичні права, Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Договір найму житла у чинному українському законодавстві функціонує у двох видах - приватний договір найму житла та соціальний договір найму житлового приміщення. Слід зазначити, що 12.01.2006 р. був прийнятий Закон України «Про житловий фонд соціального призначення», на підставі якого можна також виділити такий різновид договору найму житла, як договір найму соціального житла.

Виходячи із змісту ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення «соціального договору найму житла» регулює житлове законодавство - ЖК УРСР та підзаконні акти. Норми глави 59 ЦК України регулюють підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права приватної власності.

Слід зазначити, що ЦК України називає договір найму житла «договором найму (оренди) житла», ЖК УРСР - «договором найму житлового приміщення». Очевидною є і відмінність у визначенні законодавством понять відповідних договорів. При цьому слід констатувати, що як такого поняття договору найму житлового приміщення ЖК УРСР не надає, а лише вказує на форму та процедуру його укладення.

У дисертаційному дослідженні Я. В. Гуляк було запроваджено окрему правову категорію «цивільно-правового (приватного) договору найму житла». Як зазначає дослідниця, «цивільно-правовий (приватний) договір найму житла має не лише різне призначення з відомим вітчизняному законодавству договором житлового найму, а відрізняється також від останнього змістом, порядком укладення та припинення тощо, внаслідок чого їх можна вважати самостійними видами договорів» [4, с. 5]. «Договором найму житла» в прямому значенні цього поняття є тільки цивільно-правовий (приватний) договір, оскільки при «соціальному наймі» лише використовується зовнішня форма договору, котра, насправді, не має характерних ознак останнього» [5, с. 53]. Підтримуючи викладену позицію, дослідження захисту цивільних прав фізичних та юридичних осіб при розірванні договору найму (оренди) житла буде розглянуто в рамках цивільно-правового (приватного) договору найму житла.

При розгляді договору найму житла, по-перше, необхідно зазначити, що він є цивільно-правовим договором, оскільки виступає підставою виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин, пов'язаних з використанням житла. Договір найму (оренди) житла є консенсуальним, двостороннім, відплатним, строковим, каузальним. Оскільки обов'язок передати майно (надати житло) і вносити плату виникає з досягнутої сторонами угоди, а фактичні дії відбуваються після того, як угода укладена, приватний найм необхідно визнати консенсуальним договором [6, с. 95]. Він є двостороннім договором, у якому права та обов'язки наймодавця кореспондують з правами та обов'язками наймача. Платність договору виражається в тому, що наймодавець має право на одержання доходу від надання житла в найм, а наймач має зобов'язання сплатити визначену в договорі плату. На строковість приватного договору найму житла вказує його законодавче визначення та ст. 821 ЦК України, відповідно до якої договір найму житла укладається на строк, установлений сторонами договору, а в разі, коли зазначення строку відсутнє, такий договір вважається укладеним на 5 років.

В юридичній літературі запропонована різноманітність визначень договору найму житла, отже, на особливу увагу заслуговують такі. «За договором найму житла одна сторона - наймодавець (власник житла) зобов'язується надати іншій стороні - наймачеві житло за плату в тимчасове володіння та користування для проживання в ньому» [7, с. 183]. М. К. Галянтич називає приватний договір найму житла «комерційним» та визначає його як засноване на договорі строкове платне володіння та користування майном, необхідним наймачеві (наймачам) для проживання в ньому [8, с. 284]. З урахуванням викладеного, договір найму (оренди) житла можна визначити як цивільно-правовий договір, відповідно до якого наймодавець надає у строкове платне користування придатне для проживання житло наймачеві, який зобов'язаний використовувати житло для проживання в ньому та сплачувати за це визначену договором плату.

Зміст договору найму житла здебільшого складають умови, що носять диспозитивний характер, які основані на принципі свободи договору, що виражається в можливості сторін бути вільними в укладенні, визначенні умов договору та виборі контрагентів, виходячи з вимог розумності та справедливості.

Щодо істотних умов договору найму житла, то першою істотною умовою, яка повинна бути визначена в договорі найму (оренди) житла, є предмет, яким відповідно до ст. 812 ЦК України може бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. У ст. 812 ЦК України законодавцем обрано для позначення «житла» категорію «помешкання», яке хоч і є вужчим, однак, як справедливо зазначив О. С. Омельчук, є узагальнюючим стосовно різноманітних видів приміщень, котрі можуть надаватися для користування (проживання) наймачеві, оскільки охоплює поняття квартири, житлового будинку, кімнати, частини кімнати тощо [9, с. 62]. Ця сама стаття встановлює основну вимогу законодавця, якій повинні відповідати помешкання, - це придатність житла для постійного проживання.

Іншою істотною умовою приватного договору найму житла є строк. Чинне цивільне законодавство дозволяє сторонам договору найму (оренди) житла самостійно встановлювати строк користування житлом. При цьому, у разі не зазначення сторонами конкретного строку, цей договір уважається укладеним на 5 років.

Розмір плати за користування житлом є третьою істотною умовою приватного договору найму житла та виступає вирішальним критерієм для сторін при укладенні даного договору. Розмір плати формується відповідно до ринку житла та залежить насамперед від місця розташування, загальної площі, комфортності, упорядженості житла, сезону та строковості договору. Таким чином, розмір плати за користування житлом відносно приватного договору найму житла не зафіксований, може варіюватися в залежності від стихійності ринку та встановлюється сторонами договору. При цьому ЦК України передбачив законодавчу можливість установлення максимального розміру плати за користування житлом, коли плата, встановлена в договорі, не може перевищувати цього розміру, але такого граничного розміру плати за користування житлом поки ще не зафіксовано. З метою захисту цивільних прав сторін договору найму (оренди) житла, ст. 820 ЦК України встановлює правило про заборону односторонньої зміни розміру плати за користування житлом, якщо інше не буде задекларовано в тексті договору, а також зобов'язує наймача своєчасно в обумовлений договором строк вносити плату за користування житлом. Якщо такий строк не прописаний у тексті договору, наймач вносить плату за користування житлом щомісяця.

Однією з головних істотних умов договору найму (оренди) житла є його суб'єктний склад, який, крім основних фігурантів договору - наймодавця і наймача, охоплює ціле коло інших учасників договору, яких можна розділити на два види: особи, що мають самостійне право користування житлом, та особи, що не мають самостійного права користування житлом. До осіб, що мають самостійне право користування житлом за договором найму (оренди) житла, належать особи, які постійно проживають разом із наймачем, інші особи, які мають право користування житлом; до осіб, що не мають самостійного права користування житлом, належать тимчасові мешканці та піднаймачі. Інших учасників договору найму (оренди) житла, виходячи із ст. 825 ЦК України, можна назвати особами, за дії яких відповідає наймач. Відповідно до ст. 813 ЦК України, сторонами в договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Так, сторонами договору найму житла, з одного боку, є наймодавець - фізична чи юридична особа, якій на праві приватної власності належить предмет договору, який за плату надається в користування, з іншого - наймач, яким може бути фізична чи юридична особа, що тимчасово за плату користується предметом договору. Таким чином, можна виділити такі різновиди сторін договору найму житла: наймодавець - фізична особа; наймодавець - юридична особа; наймач - фізична особа; наймач - юридична особа.

До суб'єктного складу договору найму (оренди) житла, крім сторін - наймодавця та наймача, ЦК України відносить також інших учасників цього договору, яких визначено особами, за дії яких відповідає наймач. Зазначених осіб можна розділити на 4 групи: 1) особи, які постійно проживають разом із наймачем (ст. 816 ЦК України); 2) інші особи, які мають право користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України); 3) тимчасові мешканці (ст. 818 ЦК України); 4) піднаймачі (ст. 823 ЦК України). Інших учасників договору найму (оренди) житла об'єднують дві ознаки: по-перше, всі вони проживають у житлі (або його частині), що є предметом договору найму житла; по-друге, вони є особами, за дії яких відповідає наймач. Різниця полягає в наявності та обсягу прав користування житлом (або його частиною), а також у низці обов'язків, які повинні бути виконані у зв'язку з проживанням у житлі. Таким чином, за ознакою наявності самостійного права користування житлом інших учасників договору найму (оренди) житла можна поділити на два види: особи, що мають самостійне право користування житлом (ст.ст. 816, 817 ЦК України); особи, що не мають самостійного права користування житлом (ст.ст. 818, 823 ЦК України).

До першої групи осіб, що мають самостійне право користування житлом, належать особи, які постійно проживають разом із наймачем. Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, у договорі найму житла мають бути зазначені особи, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних із наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. М. К. Галянтич відмітив, що відповідно до ст. 816 ЦК України разом із наймачем можуть проживати тільки ті особи, які зазначені в договорі [8, с. 285].

До другої групи інших учасників договору найму (оренди) житла належать особи, які не мають самостійного права користування житлом. Це тимчасові мешканці та піднаймачі. Відповідно до ст. 818 ЦК України, тимчасові мешканці - особи, на тимчасове безоплатне проживання в помешканні яких надали згоду наймач та особи, які постійно проживають разом з ним. Законодавець не передбачає необхідності наявності згоди наймодавця на тимчасове проживання в житлі таких осіб, однак установлює обов'язок наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, попередньо повідомити наймодавця про проживання в житлі тимчасових мешканців.

1.2 Права та обов'язки сторін договору найму (оренди) житла

Договір найму (оренди) житла належить до консенсуальних договорів, його основною рисою є двосторонній зобов'язальний елемент. О. С. Омельчук зазначив, що права та обов'язки характеризують зміст зобов'язань, які виникають на підставі договору, але без вказівки на них у змісті договору (внаслідок домовленості сторін або припису закону) зобов'язання виявляється беззмістовним [9, с. 76]. У рамках глави 59 ЦК України законодавець чітко встановив низку прав та обов'язків як наймодавця, так і наймача договору, що розглядається.

Крім законодавчого припису, сторони договору мають право встановити й інші умови, що визначатимуть їхні права й обов'язки щодо предмета договору. У теорії заведено розрізняти права та обов'язки сторін договору на декілька видів: головні та звичайні; імперативні та диспозитивні; первісні та похідні.

На нашу думку, потрібно розглядати систему прав та обов'язків сторін договору найму (оренди) житла, розподіливши її на три послідовні стадії: 1 - стадія правовстановлююча, яка охоплює укладення договору найму (оренди) житла та передачу предмета договору; 2 - стадія виконання договору найму (оренди) житла, чи правозмінююча стадія, на якій можуть здійснитися як зміни у правовідносинах сторін, а також поява нових додаткових прав та обов'язків; 3 - правоприпиняюча стадія, що поширюється на відносини щодо розірвання договору найму (оренди) житла, його припинення. Враховуючи різноманітність прав та обов'язків сторін за договором найму (оренди) житла, розглянемо систему прав та обов'язків за зазначеним принципом їх розподілу на три послідовні стадії.

На першій, правовстановлюючій стадії, яка охоплює укладення договору найму (оренди) житла та передачу предмета договору, виникають та встановлюються основні права та обов'язки сторін. Головні права та обов'язки сторін випливають безпосередньо з визначення договору найму (оренди) житла, яке міститься в ч. 1 ст. 810 ЦК України: обов'язок власника житла (наймодавця) передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк; обов'язок наймача використовувати житло за його призначенням, тобто для проживання в ньому; обов'язок наймача своєчасно сплачувати плату за користування житлом [10, с. 331]. Наведені обов'язки наймача кореспондують з правом наймодавця на використання його власності відповідно до вимог закону та правом на отримання своєчасної винагороди за користування його майном, у даному випадку - житлом; а також обов'язок наймодавця кореспондує з правом наймача на отримання житла для проживання в ньому на певний строк. Частина 2 ст. 812 ЦК України покладає на наймодавця обов'язок надання житлового приміщення для користування наймачеві в придатному стані, яке дозволить останньому постійно проживати в житлі. Також серед основних обов'язків наймача на правовстановлюючій стадії є: 1) передбачений ст. 813 ЦК України обов'язок наймача-юридичної особи використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб; 2) передбачений ч. 1 ст. 816 ЦК України обов'язок наймача зазначити в договорі осіб, які будуть проживати разом з ним. Виконання наймачем цього обов'язку служить правовою підставою для проживання зазначених у договорі осіб у житлі та надає їм рівні з наймачем права та обов'язки щодо користування житлом.

Друга стадія виконання договору найму (оренди) житла, чи правозмінююча стадія, є найбільшою за кількістю прав та обов'язків, які мають сторони. Вона охоплює права та обов'язки, що виникають у процесі виконання сторонами умов договору найму (оренди) житла. При цьому під час виконання договору можуть з'явитися нові чи додаткові права та обов'язки, а колишні можуть зазнати трансформацій. Наприклад, частина 3 ст. 812 ЦК України надає право наймачеві житла користуватися майном, яке обслуговує багатоквартирний житловий будинок, у якому це житло розташовано. Тобто наймач має право використовувати допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання будинку, газо- та електропостачання тощо.

Основні обов'язки наймача на другій, правозмінюючій стадії закріплені у ст. 815 ЦК України, відповідно до якої наймач зобов'язаний: 1) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані; 2) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця; 3) вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Останнє зобов'язання диспозитивного характеру породжує обов'язок наймодавця оплачувати комунальні послуги, якщо договором такий обов'язок буде покладено на нього.

Частина 2 ст. 816 ЦК України закріплює обов'язок наймача нести відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним, а ч. 4 цієї статті надає право наймачеві та зазначеним особам визначати порядок користування житлом.

До основних прав наймача, а також осіб, що постійно проживають разом з ним, слід віднести право на вселення інших осіб у житло (ст. 817 ЦК України), право на вселення тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК України), право на передачу на певний строк частини або всього найнятого помешкання в користування піднаймачеві, тобто право наймача на укладення договору піднайму житла (ст. 823 ЦК України).

Наступним диспозитивним обов'язком як наймодавця, так і наймача є правило про ремонт житла, переданого в найм, відносини щодо якого врегульовані ст. 819 ЦК України. Так, поточний ремонт житла, переданого в найм, зобов'язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт житла, переданого в найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, законодавцем визначені два види ремонту житла, переданого в найм: поточний та капітальний ремонт житла. Поточний ремонт полягає в усуненні окремих пошкоджень житлового будинку та приміщень, обладнання тощо, проведенні робіт із захисту конструктивних елементів благоустрою від передчасного зносу, а також щодо усунення в період експлуатації дрібних пошкоджень і несправностей, налагодження та регулювання інженерного обладнання. Поточний ремонт може бути «зовнішнім» і внутриквартирним [11, с. 204].

Крім поточного та капітального ремонту, розподіл з проведення яких здійснюють сторони, ч. 2 ст. 815 ЦК України та ч. 3 ст. 819 ЦК України закріплюють право наймача за умови згоди наймодавця провадити: 1) перевлаштування житла; 2) реконструкцію житла; 3) переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане в найм, за якого істотно зміняться умови користування житлом. У даному разі йдеться про таке переобладнання житлового будинку, яке має призвести до перетворення жилих приміщень до нежилих і навпаки, зміни призначення нежилих приміщень (кухні на коридор) [12, с. 565].

Спільним обов'язком сторін договору найму (оренди) житла є зобов'язання не змінювати в односторонньому порядку розмір плати за користування житлом, якщо інше не встановлено договором або законом. Є. О. Харитонов у коментарі до ЦК України зазначає, що до таких законів слід віднести ст.ст. 651, 652 та ст. 764 ЦК України [12, с. 566]. Так, ст. 651 ЦК України фіксує підстави для зміни або розірвання договору, якими є воля сторін та рішення суду; ст. 652 ЦК України встановлює правила зміни або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин за згодою сторін чи за рішенням суду, при цьому зміна допускається у виняткових випадках. Відповідно до ст. 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Таким чином, у такому поновленому договорі крім строку незмінною залишається і плата за користування житлом.

Одним з основних є закріплене ст. 824 ЦК України право наймача вимагати його заміну однією з повнолітніх осіб, що постійно проживають разом з ним. Таким чином, наймач має право змінити свій правовий статус у рамках договору найму (оренди) житла та самостійно не відповідати перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним, тобто не нести персональної відповідальності.

Останньою в системі прав та обов'язків сторін договору найму (оренди) житла є правоприпиняюча стадія, яка поширюється на правовідносини сторін щодо припинення даного договору, його розірвання. За загальним правилом договір може бути припинений у зв'язку з припиненням права власності власника на предмет договору.

Таким чином, ми розглянули основні права та обов'язки як наймодавця, так і наймача за договором найму (оренди) житла.

РОЗДІЛ 2. ЗМІНА, ПРИПИНЕННЯ ТА РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НАЙМА (ОРЕНДИ) ЖИТЛА

2.1 Зміна та розірвання договору найму (оренди) житла

Як зазначалося вище договір найму житла є цивільно-правовим договором, оскільки виступає підставою виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин, пов'язаних з використанням житла. Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Законодавець об'єднав категорії «зміна договору» та «розірвання договору», встановивши однакові підстави для його зміни та розірвання.

Під зміною умов договору слід розуміти чітко передбачену юридично-логічну послідовність дій та стадій, які засновані на певних діях сторін правовідношення, що виражається в різноманітних способах узгодження нових умов договору шляхом волевиявлення. Зміна договору означає, що при збереженні його сили в цілому та чи інша умова або кілька з них, в тому числі ті, котрі пов'язані з виконанням договірних зобов'язань, формулюються по-новому порівняно з тим, як це було зафіксовано початково при укладенні первісного договору. Зміна договору спрямована не на ліквідацію укладеного сторонами договору, а лише на зміну окремих його умов шляхом вчинення, як правило, обома сторонами відповідних юридичних дій, які фактично за своєю природою є правочином, оскільки правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ч. 1 ст. 202 ЦК України).

С. О. Бородовський надав об'єднане визначення поняттям «зміна договору» та «розірвання договору» та запропонував визначити зміну та розірвання договору як нормативно-логічну послідовність дій, що вчиняють сторони, у порядку та на основі передбачених договором чи законодавством підстав, з метою змінити чи розірвати укладений між ними договір на майбутнє [13, с. 12].

Підхід до визначення підстав зміни договору найму житла має визначатися з урахуванням тієї обставини, що житлове законодавство має призначенням забезпечення реалізації права на житло, як засобу соціального захисту громадян, котрі такого захисту потребують. Суб'єкти відносин, що виникають при цьому, мають діяти у відповідності з приписами відповідних норм актів житлового законодавства, котрі можуть бути реалізовані як за допомогою договірних форм, так і шляхом використання актів управління тощо.

З іншого боку, реалізація права на житло можлива і таким чином, коли наймодавець, і наймач виступають як суб'єкти цивільного права, котрі вільно діють, на власний розсуд вступаючи у цивільні відносини, укладаючи договори на користування житлом тощо. Такі відносини підпадають під дію актів цивільного законодавства і підпорядковуються принципам останнього, у тому числі, у сфері визначення загальних та спеціальних підстав зміни договору найму житла.

Звідси випливає, що загальні положення про зміну цивільного договору застосовуються лише до приватного договору найму житла. Спеціальні норми житлового законодавства застосовуються як до «соціального», так і до приватного договору найма житла (за винятком, коли це суперечить прямим вказівкам норм глави 59 ЦК України).

Загальні підстави та порядок його зміни визначаються з урахуванням тієї обставини, що, оскільки договір найму житла є підставою виникнення зобов'язань, то до відповідних відносин застосовуються загальні положення про зміну зобов'язань, які містяться у главі 47 (ст. 512 - 525) ЦК України, зокрема, про зміну зобов'язання за домовленістю сторін, заміну боржника та кредитора тощо. Разом із тим, спеціальними підставами зміни договору найму житла є обставини, передбачені як главою 59 ЦК України, так і житловим законодавством (ЖК УРСР).

Зокрема, на відміну від житлового законодавства, ЦК України не виокремлює членів сім'ї наймача в окрему категорію з визнанням за ними спеціального статусу після вселення в жиле приміщення, включаючи їх в категорію «інші особи, які постійно проживають разом з наймачем», що не дозволяє враховувати права зазначених осіб при зміні договору найму житла. Тому варто у ст. 816 ЦК України розрізняти існування двох категорій осіб, які постійно проживають разом з наймачем: 1) членів сім'ї та 2) інших осіб.

В юридичній літературі виділяють три способи зміни договору найму житла:

1. Зміна договору найму житла внаслідок збільшення або зменшення складу сім'ї наймача;

2. Зміна договору найму житла внаслідок трансформацій суб'єктного складу цього договору;

3. Зміна договору найму житла внаслідок трансформацій предмету договору[14, с. 122].

Щодо першого способу зміни, то слід зазначити, що статус членів сім'ї наймача має визначатися нормами не лише загального цивільного законодавства, але й нормами сімейного та житлового законодавства, тоді як правове становище інших осіб встановлюється на засадах ч. 1 ст. 816 ЦК України. Воно має бути таким самим, як і правове становище наймача та членів його сім'ї, за винятком питань правонаступництва при заміні наймача у договорі найму (оренди) житла, про що має бути зроблено спеціальне застереження у ст. 824 ЦК України. Запропоновано також авторське визначення установленого порядку вселення, під яким варто розуміти тільки дотримання положень закону, насамперед, Цивільного та Житлового кодексів.

У другому способі було проведено дослідження щодо двох випадків, а саме заміни наймача у договорі найму житла, а також зміни договору найму житлового приміщення на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю.

У першому випадку досліджено питання заміни наймача: 1) за життя наймача; 2) у разі смерті наймача або вибуття його з житла. Розбіжності у підходах до регулювання зміни договору найму (оренди) житла за домовленістю всіх членів сім'ї, які проживають спільно з наймачем, іншою повнолітньою особою зі складу сім'ї, пропонується вирішити на користь правила, встановленого ЦК України, відповідно до якого право ініціативи зміни договору найму (оренди) житла слід визнати за наймачем у сукупності з іншими особами, які постійно проживають разом із ним. При цьому увага акцентується на тому, що йдеться не взагалі про рівне становище наймача та інших осіб (членів сім'ї тощо) як учасників договору найму (оренди) житла, а саме про рівність зазначених осіб лише у відносинах щодо користування житлом.

У випадку заміни наймача внаслідок його смерті або його вибуття з житла колізія між ЖК і ЦК України щодо того, чи є більшість осіб на боці наймача, також має бути вирішена на користь правила, встановленого ЦК України. Це випливає з можливості субсидіарного застосування правил цивільного законодавства до відносин, що виникають із договору найму житлового приміщення. У свою чергу, це означає можливість застосування правил ст. 510 ЦК України, згідно з якою у зобов'язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб. Таким чином, і у договорі найму (оренди) житла на боці наймача може бути одночасно кілька осіб - «усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем» або «кілька із цих осіб».

У другому випадку, тобто у разі зміни договору найму житлового приміщення на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю, важливою є проблема визначення у чинному законодавстві поняття “об'єднання в одну сім'ю”. Відсутність навіть у спеціальних актах законодавства загальних вимог стосовно оформлення створення сім'ї дала підстави зробити висновок, що оскільки практично визначити, чи створена сім'я особами, які спільно проживають і мають спільний побут (ведуть спільне господарство), неможливо, ця обставина має встановлюватися лише на підставі заяви таких осіб.

Щодо третього способу зміни договору найму житла внаслідок трансформацій предмету договору слід зазначити такі випадки, а саме: зміни такого договору внаслідок розділу житлового приміщення, переобладнання та перевлаштування житлового приміщення, а також заселення приміщення, що звільнилося у загальній квартирі.

У першому випадку слід зазначити, що поділ житлової площі між членами сім'ї наймача і укладення на виділене приміщення самостійного договору найму тягнуть зміну колишнього договору: змінюється суб'єктний склад користувачів, обсяг їх прав і обов'язків, об'єкт договору. Члени сім'ї, що виділилися, стають учасниками окремого договору найму, який хоча і пов'язаний з колишнім, але разом із тим є самостійним і незалежним від нього. Не можна погодитися з тим, що внаслідок поділу житлової площі припиняються колишні і виникають нові житлові правовідносини з іншими суб'єктами, іншим обсягом прав і обов'язків. Це прямо суперечить закону, в якому говориться не про припинення договору найму, а про його зміну.

У випадку заселення приміщення, що звільнилося у загальній квартирі слід зазначити, що суб'єктивне право користування житловим приміщенням виникає лише після його оформлення в установленому порядку. Якщо ж кімнату, що звільнилася, виявили бажання заселити, наприклад, два або більше наймачів, які потребують поліпшення житлових умов (або за відсутності таких, на неї претендують особи, які не потребують поліпшення житлових умов, але мають на кожного члена сім'ї менше норми житлової площі), спір має бути заздалегідь вирішений компетентним органом. Також слід звернути увагу на те, що хоча в законі йдеться про право наймача на ізольовану кімнату, що звільнилася в квартирі, таке ж право слід визнати і за членами його сім'ї, у тому числі колишніми, що випливає із їхнього рівного становища. Право наймача на житлове приміщення, що звільнилося в загальній квартирі, закріплено в законі як імперативне, що знаходить відображення у вигляді категоричного терміна «надається», таким чином, ЖК встановив так зване переважне право на заселення кімнат, що звільнилися в загальній квартирі, тобто передбачив визнання за громадянином особливого суб'єктивного права на конкретне приміщення.

Також виділяють інші випадки зміни договору найму житла такі, як обмін житловими приміщеннями та здача житла в піднаймом.

Щодо розірвання договору найму житла, то за загальним законодавчим правилом (ст. 651 ЦК України), розірвання договору допускається: 1) за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; 2) за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом; 3) у разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом. Згідно з науково-практичним коментарем ЦК України, розірвання договору найму житла - це припинення дії тієї правової підстави, з якої виникає право наймача на користування житлом [15, с. 465].

Законодавчими підставами для розірвання договору найму (оренди) житла відповідно до ч.ч. 2, 4 ст. 825 ЦК України є: невнесення наймачем плати за житло, руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням, систематичне порушення прав та інтересів сусідів наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Не викликає сумнівів те, що розірвання договору найму (оренди) житла в зазначених випадках є способом захисту цивільних прав наймодавця в договірних відносинах приватного найму житла.

Договір може бути розірваний у випадках, коли відсутні істотні порушення або взагалі відсутнє порушення договору, при цьому про таке розірвання прямо зазначається в законодавчій нормі чи договорі. Відповідно до ч. 3 ст. 825 ЦК України, договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця в разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Розірвання договору за цією підставою передбачено законом за відсутності будь-якого порушення, а метою розірвання є захист цивільних прав наймодавця припиненням правовідносин найму житла. Таким чином, прямо передбачена норма про можливе розірвання договору несе в собі загальну вимогу про припинення правовідносин, оскільки цього потребує необхідність захисту цивільного права наймодавця та членів його сім'ї.

У теорії цивільного права виділяють два види розірвання договору: за згодою сторін та за ініціативою однієї сторони. Розірвання договору за ініціативою однієї сторони поділяються на: односторонню відмову від договору, яка здійснюється в позасудовому порядку у формі односторонньої відмови від виконання договірних зобов'язань [16, с. 3], та розірвання договору шляхом звернення до суду.

Відносно договору найму (оренди) житла одностороння відмова наймача від договору передбачена ч. 1 ст. 825 ЦК України як захист цивільних прав слабкої сторони. Одностороння відмова від договору також має назву «розірвання договору через вчинення одностороннього правочину» [10, с. 22].

Розірвання договору шляхом односторонньої відмови можливо у трьох випадках: 1) якщо закон вимагає сторону відмовитися від договору (наприклад, ч. 2 ст. 848 ЦК України); 2) якщо має місце порушення договору (п. 3 ч. 1 ст. 825 ЦК України); 3) за власним бажанням, у зв'язку з обставинами, що мають особистий характер (переїзд до іншого міста чи країни, скрутне матеріальне становище, хвороба тощо).

Якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору, такий договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони в разі істотного порушення договору іншою стороною, а також на інших підставах, якщо про них є вказівка в договорі або законі.

2.2 Правові наслідки розірвання договору найму (оренди) житла

Статтею 653 ЦК України встановлюються правові наслідки зміни або розірвання договору. Так, ч.ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України встановлюють, що в разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються з моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено цим договором. Якщо договір розривається в судовому порядку, зобов'язання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Як зазначає Н. М. Процьків, договір вважається розірваним, а зобов'язання сторін - припиненими з моменту набрання чинності рішенням суду про розірвання договору. У даному випадку сторони не можуть передбачити інший строк. За наявності поважних причин суд може відстрочити виконання рішення, тоді договір буде вважатись розірваним з моменту спливу такої відстрочки [17, с. 11]. На випадок розірвання договору найму (оренди) житла в судовому порядку на вимогу наймодавця, згідно з ч. 2 ст. 825 ЦК України, законодавець, з метою захисту цивільних прав наймача, передбачив норму про відстрочення виконання рішення про розірвання відповідного договору на прохання наймача. Таким чином, договір найму (оренди) житла в зазначеному разі буде вважатись розірваним з моменту спливу відстрочки, тобто спливу одного року з моменту набрання чинності рішенням суду про розірвання договору.

Згідно з ч.ч. 3, 4 ст. 653 ЦК України, що присвячені розірванню договору, сторони не мають права вимагати повернення того, що вони виконали за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, інша сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору. Враховуючи викладене вище, слід погодитися з класифікацією, яку запропонував С. О. Бородовський, відповідно до якої наслідки зміни і розірвання договору поділено на дві групи: позитивні - передбачають зміну або припинення зобов'язань сторін (п.п. 1, 2, 3 ст. 653 ЦК); негативні - пов'язуються з компенсацією вартості переданого за договором чи поверненням об'єктів матеріального світу, що є предметом договору, відшкодуванням заподіяної шкоди, накладенням певних обтяжень на сторону, яка винна у зміні чи розірванні договору, коли така зміна і розірвання не випливає з угоди сторін [13, с. 15]. Для договору найму (оренди) житла закон передбачає унікальний, тільки йому притаманний наслідок розірвання, який не носить майнового вираження, - виселення наймача та інших осіб, які проживали в помешканні, з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла [18, с. 113].

Під виселенням розуміють вилучення житлової площі у особи у примусовому порядку, яке виступає крайнім заходом, що застосовується лише у випадках та порядку, що передбачені законом.

Житлове законодавство встановлює три види виселення:

1) з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення;

2) з наданням іншого житлового приміщення;

3) без надання житлового приміщення.

Розірвання договору найму житла є підставою позбавлення житла. Стаття 826 ЦК передбачає один з правових наслідків розірвання договору найму житла. Таким наслідком є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла. Необхідність постанови рішення суду про виселення зумовлене конституційною вимогою, що міститься в ст. 47 Конституції України та ст. 311 ЦК. Відповідно до вимог ч. 1 ст. 144 ЦПК позивач вправі обґєднати в одній позовній заяві кілька вимог, повґязаних між собою. Позовні вимоги про розірвання договору найму житла і вимоги про виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, безумовно, повґязані між собою. Перша вимога визначає долю позовної вимоги про виселення. Очевидно, що, виходячи з інтересів наймодавця, доцільно обґєднувати в одній позовній заяві вимоги про розірвання договору найму житла і про виселення. Відповідачами у таких справах мають бути наймач і всі повнолітні особи, які проживали у помешканні. Хоча в ст. 826 говориться про проживання вказаних осіб у минулому часі, підлягають виселенню й особи, які продовжують жити після розірвання договору. Виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, може полягати в звільненні житла від майна цих осіб, позбавлення їх реєстрації за цією адресою.

Буквальне тлумачення ст. 826 призводить до абсурдного висновку про те, що виселення завжди здійснюється за рішенням суду, незалежно від того, в якому порядку - судовому або позасудовому - відбулося розірвання (припинення) договору. І ЖК (ст. 168), і сам ЦК (ч. 3 ст. 825) передбачають численні випадки, коли договір припиняється достроково за згодою сторін, причому перелік таких випадків не може бути вичерпним a priori, оскільки контрагенти за договором мають право розірвати будь-який договір у будь-який час за взаємною згодою (ч. 1 ст. 651 ЦК).

Оскільки наслідком припинення (розірвання) договору є зупинення усіх правовідносин між сторонами, подальше використання житла наймачем, іншими особами, які проживають з ним, вже не має під собою правової підстави. І якщо таке припинення відбулося у позасудовому порядку, у такому ж порядку має відбуватися і виселення, а наймодавець набуває право вимагати виселення наймача за рішенням суду лише у випадку невиконання наймачем свого обов'язку щодо виселення.

Розглянемо для прикладу справа № 522/22457/13-ц про розірвання договору оренди квартири, зобов'язання не чинити перешкод у користуванні власністю та виселення, яка була розглянута Приморським районним судом м. Одеси. Позивач в обґрунтування своїх вимог зазначив, що 15 жовтня 2010 р. між ним та відповідачем був укладений договір оренди квартири загальною площею 224,5 кв. м. У зв'язку з тим, що відповідач, починаючи з 15 січня 2011 р., перестав сплачувати орендну плату за користування квартирою, у нього утворилася заборгованість у сумі 420 000 грн. Також відповідач без згоди позивача здійснив реконструкцію квартири. Позивач направив листа до відповідача про намір розірвати договір оренди квартири без його подальшої пролонгації. При розгляді справи судом було встановлено наступне. На підставі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 05.02.2009 р. та рішенням Апеляційного суду Одеської області від 19.04.2010 р. у справі № 2-294/09 за позивачем було визнано право власності на 256/1000 частини спірної квартири. 15 жовтня 2010 р. між позивачем та відповідачем - Приватним підприємством «Телерадіокомпанія «Бюро журналістських розслідувань» було укладено договір оренди квартири загальною площею 224,5 кв. м. Починаючи з 15.01.2011 р. відповідач перестав здійснювати платежі за користування квартирою, внаслідок чого утворилася заборгованість у сумі 420 000 грн. Крім того, у порушення п. 4.4.1 договору та ч. 2 ст. 815 ЦК України відповідач провів у квартирі перевлаштування та реконструкцію без згоди позивача. Посилаючись на зазначені порушення, а також на ч. 2 ст. 825 ЦК України, суд прийняв рішення про розірвання договору оренди квартири, виселення відповідача та зобов'язав відповідача не чинити перешкод у користуванні приватною власністю [19]. Суд прийняв правильне рішення, тому що було порушено права наймодавця, тому наймач повинен бути виселений, а також повинен понести відповідальність.

Отже, під виселенням можливо визначити як правовий наслідок розірвання договору найму (оренди) житла, який може здійснюватися шляхом добровільного звільнення житла та шляхом примусового звільнення житла як санкції житлового характеру на підставі рішення суду без надання іншого житла.

Для договору найму (оренди) житла закон передбачає унікальний, тільки йому притаманний наслідок розірвання, який не носить майнового вираження, - виселення наймача та інших осіб, які проживали в помешканні, з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла [18, с. 113].

РОЗДІЛ 3. ОСОБЛИВОСТІ ЗАХИСТУ ЦИВІЛЬНИХ ПРАВ СТОРІН ТА ІНШИХ УЧАСНИКІВ ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИТЛА ПРИ ЙОГО РОЗІРВАННІ

3.1 Захист цивільних прав наймодавця при розірванні договору найму (оренди) житла

Відповідно до ЦК України, власникові належить право володіння, користування, розпорядження майном. Проживання інших осіб у приміщеннях, що належать громадянинові на праві власності, залежить від волі власника [8, с. 473]. Згідно зі ст. 810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату. Основні способи захисту, якими законодавець наділяє наймодавця на випадок порушення договору найму (оренди) житла наймачем, закріплені у ст. 825 ЦК України, яка регулює правила розірвання договору, що розглядається.

Кожне суб'єктивне право чи охоронюваний законом інтерес у разі порушення має бути захищеним судом або іншим юрисдикційним органом [6, с. 115]. Як було зазначено вище, розірвання договору, яке здійснюється в судовому порядку, належить до такого способу захисту цивільних прав, як припинення правовідношення. Слід констатувати, що судовий захист є найбільш ефективним та затребуваним способом захисту цивільних прав [20, с. 3].

Виходячи зі змісту ст. 825 ЦК України, правопорушеннями в рамках приватного договору найму житла, за які встановлюється цивільно-правова відповідальність у формі відшкодування збитків, компенсації моральної шкоди, сплати неустойки та виселення внаслідок розірвання договору, є: 1) невнесення наймачем плати за житло; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає; 3) використання житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням; 4) систематичне порушення прав та інтересів сусідів наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Таким чином, наймодавець має право звернутися до суду за захистом своїх цивільних прав шляхом дострокового розірвання договору найму (оренди) житла на підставі вичерпного переліку зазначених вище правопорушень з боку наймача та інших осіб, за дії яких він відповідає. Позивач має право об'єднати в одній позовній заяві вимоги про розірвання договору найму житла і вимоги про виселення наймача та інших осіб, які проживали в помешканні, як безумовно пов'язані між собою [5, с. 178].

Відповідно до ч. 2 ст. 825 ЦК України, договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду в разі: 1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; 2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Отже, першим правопорушенням, за вчинення якого закон надає наймодавцеві право вимагати розірвання договору в судовому порядку та виселення, є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.

Для розірвання договору та виселення наймача необхідна наявність протиправної бездіяльності наймача, що має вираження в нездійсненні оплати житла; майнової шкоди наймодавця, причинного зв'язку між бездіяльністю наймача та збитками наймодавця; вини наймача. При цьому слід зазначити, що закон зобов'язує наймача своєчасно в обумовлений договором строк вносити плату за користування житлом. Як випливає із змісту ст. 820 ЦК України, якщо такий строк не зазначений у тексті договору, наймач вносить плату за користування житлом щомісяця.

Другим правопорушенням, у разі вчинення якого закон надає наймодавцеві право розірвати приватний договір найму житла, є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла є видом активних умисних дій, які заподіюють шкоду житлу. Ці дії виходять за рамки невиконання договірних обов'язків з утримання житла [21, с. 286]. Отже, у даному разі для застосування такої міри цивільно-правової відповідальності, як виселення, необхідна наявність протиправної поведінки, шкоди у вигляді руйнування або псування житла, причинного зв'язку та вини наймача або осіб, за дії яких він відповідає.