Торги по продаже земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Особенности проведения торгов по продаже земельных участков

1.1 Особенности приобретения земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

1.2 Проведение аукционов

1.3 Порядок предоставления земельных участков на торгах

2. Анализ проведения земельных аукционов в крупных городах Российской Федерации за 2012-2014 год

2.1 Анализ целесообразности и эффективности проведения аукционов в муниципальных образованиях Краснодарского Края

2.2 Проблемы и пути их решения

Заключение

Список литературы

Введение

В наши дни все актуальнее становится тема продажи земельных участков на аукционах. Земельные торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация ее субъекты или же муниципальное образование. Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ принятый ввел не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы. Однако вопросы проведения торгов законодателем отрегулированы явно недостаточно -- и на федеральном, и на местных уровнях: правила проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов), содержащиеся в Земельном кодексе РФ, весьма общие и нечеткие, а местные нормативные акты часто не только противоречат, носят противоправный характер. Актуальность рассматриваемой темы заключается в том, что с одной стороны способ предоставления земельных участков через торги (аукционы, конкурсы) представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности желающих приобрести земельные участки, а с другой стороны до массового проведения аукционов, мягко говоря, далеко, так как существуют проблемы, которые на сегодняшний день не урегулированы законодательством. Цель настоящей работы - выявить проблемы в вопросе проведения торгов (конкурсов и аукционов) и наметить пути их решения. Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ ввел простые и не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы. Однако в развитие этих норм Правительство РФ утверждает Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или в муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков Немного из истории, Советское земельное право не придерживалось принципов платности предоставления земельных участков и конкуренции в земельных отношениях. В Земельном кодексе не содержалось даже упоминания о возможности приобретения земельных участков на торгах. Учитывая, что стартовой площадкой для реформирования земельного законодательства была действовавшая многие десятилетия монополия государства на землю, в первую очередь субъектами, участвующими в обороте земельных участков, стали именно публичные образования. Переход земельных участков из государственной собственности в частную на основании специального законодательства о приватизации и общих гражданских норм составил тот первичный рынок, на основании которого формируется материальная база для развития нормального имущественного оборота.

1. Особенности проведения торгов по продаже земельных участков

Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная регистрация приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков законодательством). Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах). Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности посвящены статьи Земельного Кодекса РФ. При этом часть положений, установленных данными статьями, вступили в силу только с. Постановлением Правительства РФ утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ) подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности. Купля-продажа земли должна стать нормой жизни, но не в рамках колхозно-совхозного рынка, а в рамках всего сельского хозяйства - так, чтобы площади не уходили на какие-то прочие нужды и использовались только для организации аграрного производства. Лидер Аграрной партии Михаил Лапшин заявлял о том, что крестьяне будто бы не хотят покупать землю, иметь ее в полной частной собственности. Я с такими утверждениями не согласен. Кто не хочет, тот пусть и не покупает - насильно ведь никто заставлять не станет. На мой взгляд, такая точка зрения М. Лапшина отражает интересы колхозно-совхозного сектора, опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурента. Но все же, по моему мнению, земельный рынок должен быть жестко регулируемым. Даже в США введены соответствующие ограничения. В ряде штатов иностранцам запрещено приобретать землю. Если площадь куплена как пашня, на ней нельзя построить завод или организовать кемпинг, не пройдя тысячи инстанций, не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади. В большинстве стран Европы существует предел площадей, которыми можно владеть. При этом выдвигаются очень жесткие требования к покупателю: зачастую требуется предъявление диплома об аграрном образовании.

1.1 Особенности приобретения земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Проводится классификация договоров по критерию направленности результата и определяется место договоров, предметом которых являются земельные участки в этой системе также рассмотрены вопросы классификации по вторичным признакам: договоров, их субъектный состав, предмет. В результате проведенного анализа выявлены особенности договоров, предметом которых являются земельные участки (объект недвижимости), находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Проводится разграничение договоров, направленных на передачу имущества из собственности государства или муниципального образования в собственность частных лиц, на основании общих норм гражданского права и на основании законодательства о приватизации. Специфика предмета исследования - оборот земельных участков - привела к необходимости анализа соотношения гражданского и земельного права и законодательства, в результате чего сделан вывод, что Имущественные отношения по совершению сделок с земельными участками, отвечают критериям гражданско-правового отношения (регулируются методом юридического равенства сторон, объектом является недвижимая вещь и т. д.), в связи с чем их следует отнести к предмету только гражданского права и регулировать соответственно гражданским законодательством, при этом отдав приоритет нормам Гражданского кодекса РФ. Тем самым данные правоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельного права, которые являются публичными по методу регулирования и преследуют основную цель - сохранение земли как основы жизни и деятельности людей путем определения участков изъятых из оборота и ограниченных в нем, определения правового режима использования земель и т.д. Проведено исследование правовых норм, регулирующих порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам для строительства регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства. Как вариант решения данной проблемы, предложено осуществлять передачу земельных участков по результатам проведения торгов, причем законодательно должны быть закреплены случаи, когда их проведение не является необходимым условием (например, возможность передачи земельного участка в собственность без проведения торгов при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

1.2 Проведение аукционов

Процедура проведения аукциона, полномочия единой комиссии и аукциониста аукцион проводится в день, час и по адресу, указанным в информационной карте аукциона. Аукцион проводится аукционистом, выбранным из числа членов единой комиссии путем открытого голосования членов единой комиссии большинством голосов, в присутствии членов единой комиссии и участников аукциона или их уполномоченных представителей. В аукционе могут участвовать только те участники, которые были признаны участниками аукциона. Аукцион проводится путем снижения начальной (максимальной) цены контракта (цены лота), указанной в информационной карте аукциона, на "шаг аукциона". Шаг аукциона устанавливается в размере пяти процентов от начальной (максимальной) цены лота, указанной в информационной карте аукциона. В случае, если после троекратного объявления последнего предложения о цене лота ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену лота, аукционист обязан снизить "шаг аукциона" на 0,5 процента от начальной (максимальной) цены лота, но не ниже 0,5 процента от начальной (максимальной) цены лота. Процедура аукциона проходит следующим образом. Перед началом проведения процедуры аукциона единая комиссия регистрирует участников аукциона или их представителей, явившихся на процедуру аукциона, проверяет документы и полномочия, необходимые для участия в аукционе. При регистрации участникам аукциона или их представителям выдаются карточки. Карточку вправе получить только участник аукциона - физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), либо один представитель участника аукциона - юридического лица. Каждым участником аукциона может быть получена только одна карточка. Одно и то же лицо не может быть представителем 2 (двух) и более участников аукциона. Лицо не может быть представителем какого-либо участника аукциона, если это лицо само по себе является участником аукциона. Аукцион открывает аукционист, после чего доступ в зал, где проводится аукцион, прекращается. Аукцион проводится непосредственно аукционистом, который оглашает: правила проведения аукциона, правила поведения на аукционе, наименования (и/или имен) участников, допущенных к участию в аукционе, сведенья о земельных участках, начальную (максимальную) цену лота, "шаг аукциона", указанный в информационной карте аукциона, наименование участников аукциона, которые не явились на аукцион, наличие учреждений и предприятий уголовно-исполнительной системы и организаций инвалидов в случае, если в информационной карте аукциона предусмотрены преимущества для таких участников аукциона. Земельные торги - торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование. Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ принятый 25 октября 2001 года ввел не противоречащие Гражданскому кодексу.

1.3 Порядок предоставления земельных участков на торгах

Действующим законодательством РФ установлена обязательная приобретения физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков законодательством). Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах). Порядок предоставления на торгах (аукционах) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован нормами статей 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ, постановления Правительства РФ от 11.11.2012 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Предметом торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Торги проводятся на основании решения органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о проведении торгов продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков. Начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика (действует шесть месяцев). Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации (сайт органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, периодическое издание (газета), в котором публикуются нормативные правовые акты не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов, и содержать следующие сведения форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы, срок принятия решения об отказе в проведении торгов, - предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные, начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления, место, дата, время и порядок определения участников торгов и т.д. В связи с развитием крестьянских (фермерских) хозяйств, а также реорганизацией колхозов и совхозов в России остро встал вопрос о сельскохозяйственных кооперативах. Однако действующее российское законодательство не дает правовой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов. Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности" не рассматривает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия, закон СССР "О кооперации в СССР" существенно устарел в части сельскохозяйственной кооперации и не может быть использован. В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперативов. Следовательно, существует насущная потребность в формировании нового российского законодательства, частичному решению этой задачи и должен послужить принятый закон "О сельскохозяйственной кооперации". Земельное право России обширно, многогранно и подвержено постоянным изменениям, направленным на совершенствование оборота земель, оформления прав на землю, взимания земельных платежей. Именно поэтому на практике многие землепользователи сталкиваются с различным толкованием требований земельного законодательства. Целью дополнительного профессионального образования является обновление теоретических и практических знаний специалистов, что обусловлено повышением требований к уровню квалификации и необходимостью освоения современных методов решения профессиональных задач для выполнения обязанностей по занимаемой или более высокой должности. Вашему вниманию представляем проект дополнительной образовательной программы Новое в правовом регулировании земельных отношений в 2014 году. Земельное законодательство и перспективы его развития. Модернизация Земельного кодекса РФ Правовой режим земель

Категории земель, их установление закрепление в документах. Особенности использования различных категорий земель. Вид разрешенного использования земельного участка: порядок утверждения и возможности изменения. Порядок и особенности перевода земель из одной категории в другую Изменения правового регулирования отдельных видов земельных участков. Поправки в земельном законодательстве в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Приобретение прав на публичные земли для строительства. Перспективы перехода от категорий земельных участков к территориальному зонированию Новый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности Случаи предоставления участков без торгов и предоставление участков на торгах. Разграничение полномочий органов государственной власти РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в области распоряжения земельными участками. Разграничение государственной собственности на землю. Выкуп земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: основания и порядок. Новые правила приобретения земельных участков или муниципальной собственности, между собой и земельными участками, находящихся в частной собственности. Порядок безвозмездной передачи участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ. Обмен земельных участков Аренда земельных участков: новые основания, порядок предоставления Государственная регистрация прав и ограничений на недвижимое имущество, требования к документам. Особенности перехода права собственности на землю при переходе прав на строение Учет объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости

Состав и порядок предоставления документов на государственный кадастровый учет. Основания для отказа и приостановления проведения государственного кадастрового учета. Кадастровый паспорт. Кадастровые работы при формировании земельных участков. Межевой план: состав, порядок разработки, согласования и утверждения. Вопросы государственного кадастрового учета в разъяснениях Минэкономразвития Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Понятие правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Участники прав на земли сельскохозяйственного назначения и их права и обязанности, особенности правового режима их земель. Особенности порядка возникновения, осуществления и прекращения, земельных прав и обязанностей участников на землях сельскохозяйственного назначения. Особенности управления землями сельскохозяйственного назначения. Органы государственного управления и их функции. земельный собственность муниципальный

Анализ экономической ситуации на рынках земельных аукционов, проблемы и пути их решения

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав в собственности, в том числе и земельной.

Землю можно свободно покупать и продавать, конечно в рамках этих законодательств. Например сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело? Все дело в том, что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке "засилие" импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения цены именно такие).

Создается впечатление, что законодательные органы власти намеренно препятствуют развитию рынка земли. Это подтверждает и деятельность Гос. Думы, которая за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов, поэтому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений. Далее мне хотелось бы более подробно рассмотреть проблемы земельных отношений в России и возможные способы их решения. С приходом кризиса интерес к проведению и участию в подобного рода мероприятиях значительно снизился. На основе указанной выше специфики предлагаем следующее краткое определение торгов. Торги - это способ заключения договора, содержащий правовой механизм, обеспечивающий определенный порядок в действиях организатора и конкуренцию среди участников торгов с целью выявления победителя, предложение которого может быть признано лучшим среди других.

Потребность государства в эффективном расходовании бюджетных средств на всех уровнях предопределяет применение в сфере размещения заказов для государственных и муниципальных нужд гласных и конкурентных способов заключения договоров, указанных в части первой ГК РФ. К таковым относятся аукцион и конкурс как самостоятельные формы торгов.

Тот факт, что понятие торгов является родовым по отношению к конкурсу и аукциону, предопределяет наличие у них общих признаков. Механизм торгов в указанных формах принципиально не отличается, а способ определения победителя (лучших условий) в них различен. Если в первом случае победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, то во втором - лицо, условия которого были признаны конкурсной комиссией лучшими из всех предложенных. Значит, при проведении конкурса заявка участника должна оцениваться не только по ценовому, но и по другим критериям, допускаемым законодательством и предусмотренным в конкурсной документации.

С нашей точки зрения, формы торгов различаются не только по критериям выявления победителя, но и по способу определения лучших условий. Если в случае с аукционом лучшая цена достигается только путем снижения или увеличения начальной цены его участниками, то при проведении конкурса лучшие условия устанавливает конкурсная комиссия по результатам оценки заявок участников.

Определение лучшего условия при проведении аукциона более динамично и конкурентно, так как участники, зная предложения других, могут быстро менять цену своего предложения в борьбе за победу. Участники конкурса лишены такой возможности, поскольку они вынуждены, находясь в неведении о предложениях своих конкурентов, ожидать вердикта конкурсной комиссии.

На наш взгляд, из-за этого принципиального отличия аукцион нельзя считать частным случаем конкурса и выделение аукциона и конкурса в ГК РФ в качестве самостоятельных форм торгов обоснованно.

Специфика терминов "конкурс" и "аукцион" наиболее полно отражается в законодательстве Российской Федерации о размещении заказов. В отношении первой формы торгов в разное время было сделано две попытки дать определение.

Первая из них выразилась в принятии Федерального закона от 06.05.1999 № 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд", который содержит определение конкурса как способа выявления поставщика (исполнителя) товаров (работ, услуг) для государственных нужд, обеспечивающего лучшие условия исполнения государственного контракта.

На наш взгляд, данное определение не раскрывает сущности конкурса как формы торгов. Определение поставщика, т. е. победителя, является лишь частью механизма заключения договора на торгах.

Вторая попытка связана с принятием Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон № 94-ФЗ), в соответствии с которым под конкурсом понимаются торги, победителем которых признается лицо, которое предложило лучшие условия исполнения государственного или муниципального контракта и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер (ч. 1 ст. 20).

Необходимо отметить, что и данное определение не полностью согласуется с нормами ГК РФ, так как не отражает то, каким образом определяются лучшие условия. В п. 4 ст. 447 ГК РФ указывается, что лучшие условия определяются на основании заключения конкурсной комиссии. Закон № 94-ФЗ в дополнение предусматривает, что для выявления лучших условий исполнения государственного или муниципального контракта в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией, конкурсной комиссией осуществляются оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе (ч. 2 ст. 28). Итоги оценки и сопоставления заявок оформляются протоколом, который должен содержать сведения о принятом решении, о присвоении заявкам на участие в конкурсе порядковых номеров, сведения о решении каждого члена комиссии о присвоении заявкам на участие в конкурсе значений по каждому из предусмотренных критериев оценки заявок на участие в конкурсе.

Поскольку понятие конкурса, указанное в Законе № 94-ФЗ, в полной мере не отражает специфику данной формы торгов, предлагаем внести изменения в ч. 1 ст. 20 Закона № 94-ФЗ, изложив его понятие в следующей редакции: "В целях настоящего Федерального закона под конкурсом понимаются торги, победителем которых признается лицо, предложившее по заключению конкурсной комиссии лучшие условия исполнения государственного или муниципального контракта и заявке на участие в конкурсе которого присвоен первый номер".

Согласно ч. 1 ст. 32 Закона № 94-ФЗ под аукционом на право заключить государственный или муниципальный контракт понимаются торги, победителем которых признается лицо, предложившее наиболее низкую цену государственного или муниципального контракта. На наш взгляд, данное понятие также является неполным, так как отсутствует указание на порядок определения лучшего предложения, а именно наиболее низкой цены.

В ч. 4 ст. 37 Закона № 94-ФЗ такой порядок есть, и он реализуется путем снижения начальной (максимальной) цены контракта (цены лота), указанной в извещении о проведении открытого аукциона, на "шаг аукциона".

Предлагаем изложить понятие аукциона, содержащееся в ч. 1 ст. 32 Закона № 94-ФЗ, следующим образом: "В целях настоящего Федерального закона под аукционом на право заключить государственный или муниципальный контракт понимаются торги, победителем которых признается лицо, предложившее по итогам пошагового снижения начальной (максимальной) цены наиболее низкую цену государственного или муниципального контракта, за исключением случаев, установленных частями 6.1 и 6.2 статьи 37 настоящего Федерального закона".

Наряду с конкурсом и аукционом в Законе № 94-ФЗ в качестве конкурентного способа размещения заказов предусмотрен запрос котировок. Среди способов заключения договора, указанных в главе 28 ГК РФ, запрос котировок не предусмотрен, хотя перечень способов является исчерпывающим. Следовательно, либо запрос котировок является отличным от всех других способов заключения договора, либо его можно отнести к разновидности уже существующих.

В отношении термина "запрос котировок" отметим, что он выбран неудачно. Его формулировка взята из Положения об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд, утвержденного Указом Президента РФ от 08.04.1997 № 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд". Согласно Указу заказчик должен направлять запрос котировок не менее чем трем конкретным потенциальным поставщикам. В соответствии с ч. 1 ст. 45 Закона № 94-ФЗ заказчик, уполномоченный орган обязаны только разместить на официальном сайте извещение о проведении запроса котировок и проект контракта, заключаемого по

результатам проведения такого запроса. При этом не исключается возможность его направления конкретному лицу. Торги (аукцион, конкурс) как способ заключения гражданско-правового договора предусмотрены множеством нормативно-правовых актов Российской Федерации, законодательными актами субъектов РФ, нормативными актами представительных органов местного самоуправления. Общие понятия аукциона и конкурса даны в ст. 447, 448 ГК РФ. В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Он заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель имущественного права либо специализированная организация. Последняя действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает либо от их, либо от своего имени. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а победителем конкурса - лицо, которое по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Бюджетный кодекс РФ определяет, что государственный или муниципальный контракт размещается на конкурсной основе, если иное не установлено федеральными законами, законами и законодательными актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (ст. 72).Публичные торги как способ заключения договора предусмотрены ст. 63, 240, 279-282, 284-286, 289, 293, 250, 255, 340, 349, 352, 447-449 ГК РФ. Положения п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) в качестве способов приватизации предусматривают продажу: - государственного и муниципального имущества на аукционе (ст. 18); - акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе (ст. 19); - государственного и муниципального имущества на конкурсе (ст. 20). В развитие Закона о приватизации постановлением Правительства РФ от 12.08.02 N 585 утверждены положение об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и положение об организации находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе. В ст. 10 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о размещении заказов) указано, что размещение заказа всегда осуществляется путем проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Применение торгов (аукциона, конкурса) как одного из способов заключения гражданско-правового договора предусмотрено также положениями Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", нормами Земельного кодекса РФ от 25.10.01 N 136-ФЗ (ЗК РФ) и др. Правила, которые содержатся в ст. 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. Общей направленностью проведения торгов является поиск контрагента, желающего обеспечить максимально выгодные условия будущей сделки, и выявление стороны договора путем конкуренции участников торгов. В результате проведения торгов (конкурса) у организатора и победителя появляются обязательства, в силу которых у последнего возникает право требования заключения с ним соответствующего договора. Сделки, совершаемые в ходе проведения торгов, и договор, заключаемый по результатам их проведения, рассматриваются как единый юридический состав. Действительность заключенного договора напрямую связана с действительностью торгов (конкурса, аукциона).Законность проведения торгов может быть оспорена. Статья 449 ГК РФ содержит правило предъявления и рассмотрения судом требования о признании торгов недействительными. В постановлении ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Согласно ст. 449 ГК РФ первым необходимым условием для признания торгов недействительными считается доказанность факта проведения торгов (аукциона, конкурса) с нарушением правил, установленных законом. Второе необходимое условие - предъявление требования о признании торгов недействительными заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы при совершении торгов были нарушены и могут быть восстановлены посредством признания их недействительными. Признание торгов недействительными влечет за собой недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Под правилами, установленными законом, понимаются императивные нормы, касающиеся проведения торгов, предусмотренные ГК РФ и другими законами. Конкретный состав нарушений правил ст. 449 ГК РФ, вследствие которых торги (аукцион, конкурс) могут быть признаны недействительными, не регламентирован. В каждом конкретном случае он определяется судом на основании положений норм законодательства, регулирующих правила проведения торгов (конкурса). По результатам проведенного Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа изучения и обобщения споров, связанных с проведением торгов, по делам, рассмотренным в 2007 г., выявлены нарушения процедуры проведения торгов (аукционов, конкурсов), явившиеся основанием для удовлетворения требований истцов. Частью 1 ст. 17 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) предусмотрено, что при проведении торгов запрещаются действия, которые приводят (могут привести) к недопущению, ограничению или устранению конкуренции: - координация организаторами торгов или заказчиками деятельности его участников; - создание участнику (нескольким участникам) торгов преимущественных условий участия, в том числе путем доступа к информации, если иное не установлено федеральным законом; - нарушение порядка определения победителя (победителей) торгов; - участие организаторов торгов, заказчиков и (или) работников тех и других в торгах. Согласно ч. 2, 3 ст. 17 названного Закона наряду с установленными в ч. 1 этой статьи запретами при проведении торгов, организаторами или заказчиками которых являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, а также при проведении торгов на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд запрещается не предусмотренное федеральными законами или иными нормативными правовыми актами ограничение доступа к участию в торгах. Одновременно с установленными ч. 1 и 2 ст. 17 Закона о конкуренции запретами при проведении торгов на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд запрещено ограничение конкуренции между участниками торгов путем включения в состав лотов продукции (товаров, работ, услуг), технологически и функционально не связанной с теми товарами, работами, услугами, поставки, выполнение, оказание которых являются предметом торгов. Частью 4 ст. 17 указанного Закона установлено, что нарушение предусмотренных настоящей статьей правил является основанием для признания судом соответствующих торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными, в том числе по иску антимонопольного органа. При рассмотрении одного из дел судом установлено, что конкурсной комиссией, которая была создана администрацией города К., проведен открытый конкурс на право заключения муниципального контракта с муниципальным управлением на обеспечение потребителей услугами по отоплению, горячему водоснабжению в виде тепловой энергии, подачи холодной воды на хозяйственные и питьевые нужды жилищного фонда района на 2006 г. Организатором выступила администрация, в конкурсе приняли участие три коммерческие организации. Был определен победитель конкурса, с которым заключен муниципальный контракт.

2. Анализ проведения земельных аукционов в крупных городах Российской Федерации за 2012-2014 год

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 392 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом. Обращаясь в арбитражный суд с иском, Управление Федеральной антимонопольной службы РФ указало на проведение торгов (конкурса) с нарушением норм п. 6 ст. 20, п. 6 ст. 28 Закона о размещении заказов. Согласно этим нормам при проведении конкурса не допускаются какие-либо переговоры заказчика, уполномоченного органа, конкурсной комиссии с участниками размещения заказа. Рассматривая спор, суд установил, что голосование конкурсной комиссии проводилось с учетом результатов состоявшегося в преддверии конкурса собеседования с руководителями предприятий претендентов. Факт проведения такого собеседования зафиксирован в протоколе оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе. Результаты собеседования повлияли на голосование, вследствие чего нарушена предусмотренная законом процедура проведения конкурса. В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ это служит основанием для признания его итогов недействительными и влечет за собой недействительность по признаку ничтожности заключенного по результатам конкурса договора (контракта).По другому делу суд установил, что распоряжением мэра города определены способ приватизации нежилых посещений, начальная продажная цена, срок оплаты по договору (21-й календарный день с момента подписания договора купли-продажи). Условие о сроке платежа имелось в информационном сообщении о проведении аукциона. В назначенный день департаментом был проведен аукцион по продаже нежилых помещений, победителем признано. С ним заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого покупатель обязан произвести расчет за приобретенный объект недвижимости в течение 21 дня, начиная с момента подписания договора. В установленный договором срок объект не был оплачен. Дополнительным соглашением к договору купли-продажи стороны внесли в него изменение, установив новый, более длительный срок (платеж отсрочен более чем на 6 месяцев) для расчета за имущество. Предъявляя иск, Управление Федеральной антимонопольной службы РФ сослалось на изменение сторонами договора купли-продажи условий приватизации объекта. Удовлетворяя требование антимонопольной службы, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу п. 1 ст. 447 ГК РФ проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные, имеющие единой целью реализацию имущества, в частности осуществление приватизации муниципального имущества.

Заключение договора купли-продажи является следствием проведения аукциона. Процедура проведения аукциона предусмотрена Законом о приватизации и условиями приватизации, установленными распоряжением мэра города. В качестве условия торгов (аукциона) эта процедура предусматривает срок платежа. Изменив этот срок посредством заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи, стороны изменили условие торгов (аукциона). Действиями по изменению условий торгов в части отсрочки на значительное время внесения платежа за объект приватизации стороны нарушили требования Закона о приватизации. Одному из участников торгов были созданы более выгодные условия для оплаты реализуемого имущества. Выявленные нарушения существенным образом нарушили права собственника имущества, участников и потенциальных участников, поскольку изменение условий аукциона в части увеличения срока оплаты имущества могло существенно изменить его цену в сторону увеличения и расширить круг участников торгов. Автономная некоммерческая организация, оспаривая итоги конкурса на предоставление услуг по дератизации и дезинсекции для муниципальных учреждений структурных подразделений администрации города, указала, что межотраслевая конкурсная комиссии нарушила положение о муниципальном заказе в муниципальном образовании, согласно которому не допускается дифференцированный подход к претендентам на участие в конкурсе. Удовлетворяя заявленные требования, суд установил наличие нарушений, предусмотренных положением о муниципальном заказе муниципального образования, а также положением о работе отраслевых конкурсных комиссий по муниципальному заказу. Конкурсная комиссия не оценивала и не сопоставляла предложения участников конкурса в соответствии с порядком и критериями, определенными конкурсной документацией и опубликованными в информационном сообщении о проведении конкурса. Победитель был определен по принадлежности к государственным учреждениям, материально-технической и кадровой обеспеченности. Однако эти условия не рассматривались в качестве критериев конкурса. Таким образом, решение конкурсной комиссии не соответствует положениям п. 4 ст. 447 ГК РФ. Если законом предусмотрена реализация имущества (имущественного права) посредством заключения договора на торгах, однако его отчуждение осуществлено без проведения таковых, то несоблюдение способа заключения договора служит основанием для признания договора недействительным по признаку ничтожности. Так, заместитель прокурора предъявил администрации района и индивидуальному предпринимателю Н. иск о признании недействительным договора купли-продажи здания.

Решением суда в иске отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено в части отказа в признании договора недействительным. В этой части принято новое решение о признании договора купли-продажи недействительным. Как следует из материалов дела, предприниматель Н. обратилась в администрацию района с заявлением о продаже ей здания бывшей столовой. Распоряжением администрации продажа здания была разрешена, стороны заключили договор купли-продажи. Признавая этот договор недействительным, суд исходил из ст. 13 Закона о приватизации, согласно которой государственное и муниципальное имущество можно приватизировать только теми способами, которые предусмотрены Федеральным законом. Законом о приватизации избранный сторонами способ отчуждения муниципального имущества не предусмотрен. В силу положений ст. 168 ГК РФ договор недействителен по основанию ничтожности. При рассмотрении спора о признании торгов (конкурса) недействительными подлежит выяснению вопрос о том, каким нормативно-правовым актом регулируется процедура их проведения. По одному из дел суд, определяя нормативно-правовой акт, на основании которого проводились торги, счел, что процедура проведения конкурса регулируется положениями закона субъекта РФ о государственном заказе. Этим нормативно-правовым актом не предусмотрена возможность предъявления организатору конкурса иска о признании конкурса недействительным, а установлено правило, связи с которым требования могли быть предъявлены членам конкурсной комиссии. Отменяя судебный акт и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции сослался на ст. 447 ГК РФ, согласно которой организаторами торгов могут выступать собственник вещи, обладатель имущественного права либо специализированная организация. . Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование. Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ принятый 25 октября 2001 года ввел не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы. Однако, вопросы проведения торгов законодателем отрегулированы явно недостаточно -- и на федеральном, и на местных уровнях: правила проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов), содержащиеся в Земельном кодексе РФ, весьма общие и нечеткие, а местные нормативные акты частенько не только противоречат, а носят противоправный характер. Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно. Стоит отметить, что кроме открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, частенько не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Актуальность рассматриваемой темы заключается в том, что с одной стороны способ предоставления земельных участков через торги (аукционы, конкурсы) представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности желающих приобрести земельные участки, а с другой стороны до массового проведения аукционов, мягко говоря, так как существуют проблемы, которые на сегодняшний день не урегулированы законодательством. Цель настоящей работы - выявить проблемы в вопросе проведения торгов (конкурсов и аукционов) и наметить пути их решения. Указанная цель конкретизируется рядом задач: Определение особенностей приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности в частную собственность либо в аренду на торгах (конкурсах, аукционах); Рассмотрение нормативного регулирования проведения земельных торгов. Проведение земельных аукционов в крупных городах Российской Федерации на предмет выявления проблем. Проведение земельных аукционов в некоторых Муниципальных образованиях Республики Коми. Пути решения проблем, связанных с проведением торгов (аукционов, конкурсов). Проведено исследование правовых норм, регулирующих порядок предоставления государственными и муниципальными органами земельных участков в собственность физическим и юридическим лицам для строительства и иных целей. Выявлен пробел в законодательном регулировании предоставления земельных участков юридическим лицам для иных целей, кроме строительства. Как вариант решения данной проблемы, предложено осуществлять передачу земельных участков по результатам проведения торгов, причем законодательно должны быть закреплены случаи, когда их проведение не является необходимым условием (например, возможность передачи земельного участка в собственность без проведения. Однако на практике огромное количество торгов проводится не только на продажу, но и на приобретение товаров, работ или услуг. В этом случае заказчик торгов, наоборот, заинтересован в получении минимальной цены. Победитель подобного аукциона (редукциона) определяется путем пошагового (при устном соревновании) понижения начальной (стартовой) цены. Цена постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников, и торги выигрывает первый акцептант. Таким образом, начальная цена является предельной ценой, она обязательно должна быть снижена участниками торгов. Редукционы наиболее распространены в сфере размещения государственных и муниципальных заказов. Например, наличие в заявке участника размещения заказа предложения о цене государственного или муниципального контракта, превышающей его начальную(максимальную) цену, само по себе является основанием для отказа ему в допуске к участию в аукционе или конкурсе.