Торги по продаже земельных участков

В соответствии с тем же п. 4 ст. 447 ГК РФ конкурсом признается такая форма проведения торгов, при которой: а) победителя торгов определяет не их организатор, но назначенная им конкурсная комиссия; б) победителем признается лицо, предложившее лучшие условия. Именно конкурс представляется оптимальной формой торгов при заключении договора на управление объектом недвижимости, так как в этом случае наибольшее значение имеют не стоимость услуг такой организации, а условия обслуживания здания и качество оказываемых услуг.

Истолкования норм ГК РФ можно заключить, что:

а) для разграничения аукциона и конкурса решающее значение имеет субъект, уполномоченный определять победителя торгов (организатор торгов или конкурсная комиссия), в то время как "наиболее высокая цена" является частным случаем "лучших условий"; б) "лучшие условия" должны либо включать наилучшую цену лишь как одно из нескольких условий, подлежащих оценке в совокупности, либо рассматривать иные условия, а не цену. Игнорирование специфики субъекта, определяющего победителя (небезосновательное, ибо на суть отношений такой признак повлиять не может), приводит к тому, что аукцион рассматривается как частный случай конкурса. На конкурсных торгах (от лат. "concursus" - течение, столкновение)победителем считается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора, использования имущества. Критерии отбора устанавливает заранее сформированная конкурсная комиссия, в которую могут входить не только сотрудники заказчика торгов, но и любые лица, которые имеют научный авторитет, профессиональную репутацию, считаются специалистами в определенной области. К этим критериям, как правило, относятся финансовые средства компании, трудовые ресурсы, профессиональные навыки персонала, наличие необходимого оборудования, опыт работы. Например, для победы в земельном конкурсе решающее значение имеет режим использования имущества: целевое использование земельного участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству и пр. В свою очередь, на аукционе земельные участки продаются в случае, когда от покупателя (арендатора) не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования земли.

2.1 Анализ целесообразности и эффективности проведения аукционов в муниципальных образованиях Краснодарского Края

Права на земельные участки, предоставляемые гражданам и юридическим лицам Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, а также в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, юридическим лицам - в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам - в безвозмездное срочное пользование. Закон Краснодарского края. Право на получение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, реализуется гражданами и юридическими лицами при наличии свободных земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности Краснодарского края (в ред. Закона Краснодарского края Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, осуществляется соответственно на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края или уполномоченного органа. Предоставление земельных участков для строительства в собственность за плату осуществляется исключительно на торгах (аукционах, конкурсах). Предоставление земельных участков для строительства в аренду осуществляется на торгах (аукционах, конкурсах), за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Законом. При условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения в средствах массовой информации, о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в аренду допускается передача земельных участков в аренду без проведения торгов (аукционов, конкурсов) в случае, если имеется только одно заявление гражданина или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства. Перечень средств массовой информации, в которых осуществляется публикация сообщений о проведении торгов (аукционов, конкурсов) и (или) приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (аукционов, конкурсов), утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Предоставление земельных участков гражданам, имеющим право на бесплатное предоставление или предоставление в первоочередном порядке земельных участков в собственность, производится соответственно решением высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края или уполномоченного органа без проведения торгов (аукционов, конкурсов). В соответствии с конкурсной документацией право заключения государственного контракта по оказанию услуг возложено на департамент, к которому и были предъявлены исковые требования. По итогам оспариваемого конкурса организатором торгов и победителями подписан протокол заседания конкурсной комиссии, который является сделкой и в силу положений ст. 449 ГК РФ может быть предметом оспаривания заинтересованным лицом. Суд необоснованно исключил из сферы регулирования положения Федерального закона от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, оказание услуг и выполнение работ для государственных нужд". В спорный период эти положения регулировали отношения, связанные с организацией и проведением конкурсов на право заключения контрактов на оказание услуг для субъекта РФ. Дело передано на новое рассмотрение. По одному из дел основанием для признания торгов недействительными признана информация о них, размещенная в ненадлежащем печатном издании обратилось с иском о признании недействительными торгов по принудительной реализации имущества должника. Исковые требования мотивированы допущенными при проведении торгов нарушениями процедурного характера, выразившимися в ненадлежащем извещении о торгах заинтересованных лиц; отсутствии обеспечения массовости участия; нарушении прав истца. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, установил следующее. Извещение об аукционе было опубликовано в газете "Россия", которая не распространяется на территории региона, где расположены должник и его имущество, и в розничную продажу в этом регионе не поступала. Информация о торгах на сайте в Интернете не является надлежащим способом доведения информации до заинтересованных лиц. Суд пришел к выводу, что при проведении торгов нарушены положения ст. 448 ГК РФ. Принимая решение, суд исходил из пп. 1-5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства". Поскольку в местной периодической печати объявления о проведении оспариваемых торгов не публиковались (не печатались), то основания считать, что информация об оспариваемом аукционе подана с соблюдением положений ст. 448 ГК РФ, у суда отсутствовали. Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными. Информация, доведенная ненадлежащим способом и сообщенная в ненадлежащем печатном издании, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и отрицательно влияет на формирование цены реализации.

Выявленное судом первой инстанции нарушение, допущенное организатором торгов, привело к тому, что потенциальные покупатели не смогли своевременно внести задаток и принять участие в торгах. Суд признал, что допущенное нарушение затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену.

Извещение о проведении торгов, сделанное по радио, признано ненадлежащим способом доведения информации. ОАО "О" сослалось на то, что при организации и проведении торгов по принудительной продаже имущества должника нарушены положения ст. 448 ГК РФ, так как сообщение о торгах сделано в эфире радиостанции "ХИТ FM". Решением, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, в иске отказано. Суд исходил из того, что сообщение о торгах выходило в эфире пять раз. Поэтому нет оснований считать извещение ненадлежащим. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты, исходя из п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.05 N 101, согласно которому ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах, а именно извещение о проведении торгов по радио, является нарушением, достаточным для признания торгов недействительными. Такой способ извещения сложен для восприятия на слух, практически недоступен для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и нарушает их интересы. Материалами дела подтверждено, что в местной периодической печати, специальных информационных изданиях, публикующих сведения о продаже объектов недвижимости, объявления о проведении оспариваемых торгов не публиковались (не печатались). Основания считать, что информация об оспариваемом аукционе была подана с соблюдением положений ст. 448 ГК РФ, у суда отсутствовали. Действующим законодательством не установлены общие основания для признания права на оспаривание торгов. Заинтересованным лицом может быть лицо, чьи права и законные интересы нарушены (или могут быть нарушены) в результате проведения торгов. Такая заинтересованность может быть материальной или процессуальной и не связывается с участием либо неучастием в торгах. По общему правилу ст. 449 ГК РФ лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие нарушенного права. Индивидуальный предприниматель Н. обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов по продаже упомянутого имущества и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что индивидуальный предприниматель Н. не является лицом, которому исходя из ст. 42 Закона о приватизации предоставлено право на подачу иска. Проверяя доводы поданных кассационных жалоб, суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, установившего факт приватизации имущества с нарушениями положений ст. 18, 30 Закона о приватизации. Согласно п. 4 ст. 30 Закона обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации. Этот срок не должен превышать пяти лет с момента приватизации. Реализованный на торгах объект муниципального имущества (автовокзал) не был включен в план приватизации. Он отчужден без условия сохранения его назначения. Стоимость объекта в договоре купли-продажи (здания и земельного участка) не подтверждена документами об оценке имущества. Суд кассационной инстанции признал неправильным применение ст. 42 Закона о приватизации при определении права на иск судом апелляционной инстанции. Предприниматель Н. являлся арендатором спорного имущества, занимался деятельностью по организации и обеспечению автобусных пассажирских перевозок. В результате продажи автовокзала без условия о сохранении его назначения истец может лишиться права пользования этим объектом. Оспаривая торги и договор купли-продажи, истец сослался на нарушение своих прав и выступил от своего имени. По перечисленным основаниям постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Отсутствие интереса в оспаривании торгов является самостоятельным основанием для отклонения заявленных требований. Оспаривая торги, индивидуальный предприниматель сослался на то, что, являясь арендатором спорного имущества, не был надлежащим образом извещен о торгах и потому не смог принять участие в аукционе. Проверив приведенные основания, суд установил, что до проведения торгов комитет имущественных и земельных отношений сообщил предпринимателю о продаже здания путем проведения аукциона и уведомил о дате его проведения. Поскольку предприниматель не осуществлял действий, свидетельствующих о намерении участвовать в оспариваемых торгах, не обращался с заявкой на участие, не является лицом, которому было отказано в участии в торгах, суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на ст. 449 ГК РФ, указав на отсутствие заинтересованности. По другому делу индивидуальный предприниматель обратился к комитету по управлению муниципальным имуществом и победителю аукциона с требованием признать недействительными проведенные торги, ничтожными протоколы состоявшегося аукциона по продаже двух торговых помещений и применить последствия недействительности договоров купли-продажи указанного имущества. Отклоняя заявленное требование, суд указал, что истец не является заинтересованным лицом, имеющим право на обжалование результатов аукциона, поскольку не подтвердил своих доводов об отсутствии доступа к информации об условиях продажи объекта недвижимости, а также факт сокрытия и (или) изъятия тиража газеты, в которой были опубликованы необходимые сведения об аукционе. Имущество, ставшее предметом спора, включено в прогнозный план (программу) приватизации. Информационное сообщение о проведении аукциона было опубликовано и содержало необходимые сведения об имуществе. Аукцион состоялся. Пунктом 1 ст. 449 ГК РФ предусмотрена возможность признания торгов недействительными в случае нарушения порядка их проведения. Основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь то, которое существенно влияет на результат торгов и находится в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Истец не совершал действий, свидетельствующих о намерении участвовать в оспариваемых торгах, не обращался с заявкой на участие и не является лицом, которому было отказано в участии в торгах. Обращающийся с иском орган, уполномоченный осуществлять контроль в сфере размещения заказов федерального органа исполнительной власти, должен обосновать: наличие нарушений порядка проведения конкурса, следствием которых стали злоупотребления в сфере размещения заказа; отсутствие прозрачности и гласности размещения заказов; неэффективное использование бюджетных средств; создание победителю преимуществ; нарушение прав конкурсантов.

Управление Федеральной антимонопольной службы РФ обратилось с иском о признании недействительным размещения государственного заказа на проведение строительно-монтажных работ. Требования обоснованы тем, что по результатам рассмотрения жалоб установлено необоснованное снятие с торгов за непредставление банковской гарантии. Суд установил, что не отвечали требованиям конкурсной документации. Общества не представили в качестве обеспечения заявки банковскую гарантию. Отсутствие на официальном сайте сведений о представлении банковской гарантии в обеспечение заявки не является существенным нарушением конкурсной процедуры. В извещении о проведении торгов было указано на представление в качестве обеспечения заявки банковской гарантии на сумму 50 000 руб., в конкурсной документации - на обеспечение заявки на участие в конкурсе 50 000 руб. Использование банковской гарантии в обеспечение заявки не противоречит Закону о размещении заказов. Норма п. 4 ст. 20 Закона о размещении заказов предусматривает возможность, но не обязанность устанавливать требование о внесении денежных средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, а потому вполне оправданно в качестве обеспечения банковской гарантии. Выявленное нарушение требований конкурсной документации не привело к необоснованному отстранению участников от проведения торгов, поскольку последние не предоставили обеспечения в соответствии с извещением о торгах или конкурсной документацией. Публичные интересы при проведении конкурса не были нарушены. Лицо, выигравшее конкурс, предложило лучшие условия выполнения требований заказчика. Если в результате рассмотрения дела выясняется, что признание торгов недействительными не приведет к восстановлению нарушенных права истца ввиду того, что муниципальные контракты, заключенные с победителем конкурса по размещению муниципального заказа, на день рассмотрения спора исполнены, суд вправе отклонить заявленные требования. При рассмотрении одного из дел судом установлено, что победитель торгов - представил не соответствующую конкурсной документации лицензию на право производства подрядных работ. Суд пришел к выводу о том, что победитель торгов не имел права выполнять работы. Часть 4 ст. 28 Закона о размещении заказов содержит перечень критериев оценки заявок на участие в конкурсе, но при этом заявки могут оцениваться и сопоставляться только в соответствии с критериями, указанными в извещении и конкурсной документации.

Поскольку конкурсная комиссия исследовала документы, которые не были предусмотрены в составе конкурсной документации, и учла критерии оценки, которые не были указаны в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, ее решение по определению победителей не соответствует требованиям законодательства. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 499 ГК РФ торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу данной нормы реализация этого права должна повлечь восстановление нарушенных прав истца. Размещение, опубликование Извещения о проведении конкурса Не менее чем за 30 дней до дня вскрытия конвертов заявками на участие в конкурсе. Предоставление участникам размещения заказа конкурсной документации в течение 2-х рабочих дней со дня получения заявления. Отказ от проведения конкурса не позднее, чем за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок. Разъяснение документации в течение 2-х рабочих дней со дня поступления, если запрос на разъяснение поступил не менее, чем за 5 дней до дня окончания срока подачи заявок. Внесение изменений в извещение и в документацию не позднее, чем за 5 дней до даты окончания срока подачи заявок. При этом срок подачи заявок должен быть продлен так, чтобы со дня опубликования в официальном печатном издании и размещения на официальном сайте внесенных изменений в извещение, документацию до даты окончания подачи заявок на участие в конкурсе такой срок составлял не менее чем двадцать дней. Участник размещения отозвал заявку в любое время до момента вскрытия конкурсной комиссией конвертов с заявками на участие в конкурсе. Получена заявка на участия в конкурсе в форме электронного документа в течение 1 рабочего дня с момента получения подтверждения. Протокол вскрытия конвертов с заявками и открытия доступа к электронным документам Подписание протокола происходит непосредственно после вскрытия конвертов. Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не позднее 20 дней со дня вскрытия конвертов с заявками. Передача проекта контракта участнику, подавшему единственную заявку в течение 3-х рабочих дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок. Протокол подписан в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе не позднее дня, следующего за днем подписания протокола - уведомление. Передача проекта контракта участнику, признанным единственным участником конкурса в течение 3-х дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок. Срок оценки и сопоставления заявок. Передача проекта контракта победителю и 1 экз. протокола оценки и сопоставления заявок не позднее 10 дней со дня подписания протокола рассмотрения заявок. В течение 3-х рабочих дней со дня подписания протокола оценки и сопоставления заявок. Обращение участника с запросом на разъяснение результатов конкурса в течение 2-х рабочих дней со дня поступления - ответ на запрос. Подача сведений в реестр контрактов в течение 3-х рабочих дней со дня заключения контракта. Подача сведений в реестр недобросовестных поставщиков не позднее 3-х рабочих дней с момента подписания контракта с участником, заявке которого присвоен второй номер. В течение 5-тирабочих дней со дня истечения срока подписания контракта с уклонившимся участником, признанным единственным участником размещения заказа. Подача жалобы на решение конкурсной комиссии не позднее 10-ти дней со дня размещения на официальном сайте протокола рассмотрения, протокола оценки и сопоставления заявок.

2.2 Проблемы и пути их решения

Несмотря на принятую соответствующую нормативную базу, торги (аукционы, конкурсы) по продаже земельных участков, предназначенных под строительное освоение, как мы увидим ниже, развиваются очень медленно и с большими трудностями. Между тем активизация торгов по продаже земельных участков в собственность позволила бы обеспечить передачу участков эффективным собственникам, определить рыночную цену земли, развить институт частных застройщиков и конкуренцию в сфере строительства, обеспечить наиболее интересные планировочные решения. Благодаря тому, что в этом случае обеспечивается предложение участков, опирающееся на реальный спрос, будет ликвидировано препятствие для строительства зданий, отвечающих требованиям рынка по качеству, цене и месторасположению, а также будут созданы условия для оборота недвижимости, вследствие чего она может использоваться максимально эффективно. Таким образом, умелая реализация муниципальными властями стратегии развития земельных торгов ускорит создание рынков земли под застройку, создаст значительные стимулы для городского развития, даст дополнительные источники финансирования инфраструктуры, вовлечет в оборот неблагоустроенные или бесхозные территории, позволит найти наиболее эффективных собственников и инвесторов в экономику города. Первый опыт продажи с использованием конкурентных процедур незастроенных земельных участков в городах России относится к 1995-1996 годам, когда в ряде городов были проведены земельные аукционы в рамках программы Всемирного банка по 3 кредитованию жилищного строительства. Законодательные же основы для проведения земельных торгов были заложены только с вступлением в действие указа Президента Российской Федерации, предусматривающего передачу предназначенных под застройку земельных участков в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам через процедуры торгов, в том числе аукционы и конкурсы. Принятым в развитие данного указа постановлением Правительства Российской Федерации утвержден порядок проведения таких аукционов и конкурсов на земельные участки до настоящего времени торги по продаже земельных участков не получили активного распространения. В подавляющем большинстве российских городов, например Чебоксарах, Самаре, Томске, земельные торги пока вообще не проводились. В ряде городов - Нижнем является правильный выбор участка - его соответствие условиям рынка. Сегодня подтолкнуть застройщика к покупке земли может только высокая привлекательность участка, обеспечивающая ему гарантированную прибыль при любых макроэкономических колебаниях. В свою очередь, администрация обязательно должна проводить хотя бы небольшое предварительное исследование рынка, чтобы знать, что гарантированно будет пользоваться спросом. Можно выделить следующие основные критерии отбора земельных участков: участки должны быть небольшими по размеру, они должны быть полностью оснащены инженерными коммуникациями, они должны располагаться в сравнительно привлекательных жилых районах, они желательно должны быть незанятыми и не обремененными иными интересами. В случае если города все же решают выставить на торги крупные участки земли, им необходимо быть готовыми к тому, чтобы решать связанные с этим специфические вопросы межевания, этапности застройки и выставления отдельных лотов на рынок. Особое значение при этом приобретает глубокое исследование емкости рынков земли и жилья. Внедрение и обеспечение функционировании указанного стандарта является комплексным мероприятием, требующим разработки и принятия соответствующего нормативного акта (подробнее "Принятые нормативно-правовые документы"), в котором, в частности, должны быть перечислены все участники этого процесса и выполняемые ими функции. Основными участниками данного процесса являются, Продавец. Продавцом выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на продажу государственного или муниципального имущества (как правило, комитеты по управлению имуществом или фонды имущества - при их наличии). Продавец: а) принимает решение о проведении торгов в форме аукциона или конкурса, определяет начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей, определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Земельные торги - торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование. Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ принятый 25 октября года ввел не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы. Однако, вопросы проведения торгов законодателем отрегулированы явно недостаточно -- и на федеральном, и на местных уровнях: правила проведения земельных торгов (конкурсов, аукционов), содержащиеся в Земельном кодексе РФ, весьма общие и нечеткие, а местные нормативные акты частенько не только противоречат, а носят противоправный характер. Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства. Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно. Стоит отметить, что кроме открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застр?йки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, частенько не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастр?вую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты покупателя на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале. Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих средств для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство. Процедура проведения аукционов хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными бюрократическими согласованиями и уловками. В этом плане аукционы частенько приводят к тому, что хороший участок по минимальной цене получают компании, имеющие "близкие" отношения с местной администрацией либо с органом, проводящим аукцион, поскольку они могут в этом случае конкретно влиять на результат проведения аукциона. Проект Земельного кодекса запрещает частную собственность на землю, в том числе на земли, где расположены предприятия. Иностранные граждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков. Этот законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении, трижды рассматривался во втором чтении в ноябре-декабре 1995 г. и был отклонен. При несомненной важности продолжения работы над этим документом подчеркнем, что принятие такого всеобъемлющего нормативного акта имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В частности, быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому, что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономики. В связи с развитием крестьянских (фермерских) хозяйств, а также реорганизацией колхозов и совхозов в России остро встал вопрос о сельскохозяйственных кооперативах. Однако действующее российское законодательство не дает правовой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов. Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности" не рассматривает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия, закон СССР "О кооперации в СССР" существенно устарел в части сельскохозяйственной кооперации и не может быть использован. В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперативов. Следовательно, существует насущная потребность в формировании нового российского законодательства, частичному решению этой задачи и должен послужить принятый закон "О сельскохозяйственной кооперации". Кроме того, по данной теме следует упомянуть законопроект "О государственном регулировании агропромышленного комплекса", который был внесен в Государственную Думу Советом Федерации. Этот Закон был принят 27.10.95 г., одобрен Советом Федерации 15.11.95 г., отклонен Президентом РФ 1.12.95 г., после чего отклонен Государственной Думой Представленный в нынешнем виде законопроект, по моему мнению, не имеет предмета для своего регулирования. В нем сделана попытка свести в едином нормативном документе все меры воздействия государства на АПК по типу американских периодических законов по аграрному сектору. Однако в США этот закон тесно увязан с бюджетным планированием и принимается на строго ограниченное число лет, то есть на вполне обозримую экономическую перспективу. В рассматриваемом же законопроекте устанавливаются бюджетные затраты на многие годы вперед без ограничений срока действия в условиях абсолютной неопределенности по поводу возможностей национального бюджета, - так, устанавливаются льготный кредит, налоговые льготы и т.п. Кроме того, в проекте упоминаются практически все возможные меры государственного регулирования аграрно-промышленного комплекса, что делает этот документ не столько нормативным актом, сколько учебным пособием. Определить же в условиях транзитной экономики специфические меры вмешательства на сколько-нибудь длительную перспективу не представляется возможным, а значит, и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктивным, либо откровенно лоббистским, фиксирующим наименее эффективные формы государственной поддержки аграрного сектора. Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка, а следовательно, и фермерства? Перспектива этого рынка и его стратегическая значимость на мой взгляд, пока не оценена должным образом. Преобладает точка зрения, что фермерство - это лишь подспорье в продовольственном обеспечении страны. А раз так, то и внимание ему оказывается в последнюю очередь. Такой взгляд - первая крупная преграда на пути эффективного развития аграрного сектора. Фермеры фактически стали заложниками для политиков. Правительство взялось, было, реформировать село, но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии относятся к фермерству как к чему-то второстепенному. Для них, "как учил великий Ленин", основа всех основ - коллективные хозяйства. Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса. Одобренный Государственной думой, но отвергнутый президентом Земельный кодекс подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются, безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности. Купля-продажа земли должна стать нормой жизни, но не в рамках колхозно-совхозного рынка, а в рамках всего сельского хозяйства - так, чтобы площади не уходили на какие-то прочие нужды и использовались только для организации аграрного производства. Лидер Аграрной партии Михаил Лапшин заявлял о том, что крестьяне будто бы не хотят покупать землю, иметь ее в полной частной собственности. Я с такими утверждениями не согласен. Кто не хочет, тот пусть и не покупает - насильно ведь никто заставлять не станет. В числе дополнительных правил, учитывающих особые случаи обладания недвижимостью, следует назвать норму п.2 ст.36 ЗК РФ (о предоставлении земельных участков в состав общего имущества домовладельцев на праве общей долевой собственности). К ним же относятся норма п.3 ст.36 ЗК РФ о том, что если здание (помещения в нем) принадлежат на праве собственности нескольким лицам, то при неделимости земельного участка он может быть оформлен на указанных лиц в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). Если же здание (помещения в нем) принадлежат различным лицам на несовпадающих правовых основаниях (например, одним - на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения), участок может быть оформлен на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Иное может быть предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. В частности, непосредственно в п.3 ст.36 ЗК РФ установлено, что федеральные казенные предприятия в подобных случаях получают лишь право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащее им здание (сооружение, отдельные помещения).Нам также видится целесообразным несколько уточнить порядок реализации правил применительно к случаям с общей собственностью. В соответствии с пп.4 п.4 ст.35 Земельного кодекса отчуждение доли в праве собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок пропорционально доле в праве собственности на здание, сооружение. Представляется, что в случае, когда приобретается часть здания, которая может быть отделена в натуре (например, крыло здания), ее собственник вправе приобрести и соответствующий ей земельный участок, когда же выделение части здания невозможно (например, когда приобретаются верхние этажи здания), раздел земельного участка в натуре не производится. В юридической литературе высказывается мнение, что в последнем случае целесообразно установление права общей собственности на недвижимость и на земельный участок, необходимый для ее эксплуатации, поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания, как правило, по целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию является неделимым в соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. По буквальному смыслу этой нормы торги являются одним из путей заключения договора, а именно механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор. Торги включают в себя ряд юридически значимых действий, характеристика которых необходима для определения структуры возникающих правоотношений. Лицо, принявшее решение об использовании торгов для заключения договора (например, собственник, решивший таким образом продать свое имущество), естественно, может осуществлять какие-либо действия, связанные с проведением будущих торгов, и до опубликования информации об их проведении(например, проводить предварительную оценку этого имущества, определять требования к участникам торгов и т.д.). Эти действия являются подготовительными, непосредственно не порождают никаких обязательств для осуществившего их лица и не включаются непосредственно в процесс организации и проведения конкретных торгов. Проведение торгов представляет собой особый способ заключения договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия сделки путем обострения конкуренции между потенциальными контрагентами (участниками торгов). Заключение договоров путем проведения торгов сопряжено с определенными сложностями, необходимостью дополнительных финансовых затрат на их подготовку и проведение, но оно влечет для заказчиков и экономическую выгоду. Торги могут проводиться для выбора инвесторов, арендаторов, при приватизации государственного и муниципального имущества, размещении заказов для государственных и муниципальных нужд, выборе подрядчиков, продаже арестованной недвижимости в исполнительном производстве, обращении взыскания на предмет залога, продаже имущества должника в ходе банкротства. Многие организации проводят торги и по собственной инициативе для объективного выбора лучшего контрагента[2].Российское законодательство предусматривает две формы проведения торгов: аукцион и конкурс (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Различия между ними состоят в принципе определения победителя. Победителем аукциона является лицо, предложившее "лучшую цену". Здесь следует оговориться, что в точном соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую, а не лучшую цену. Объяснение этой формулировке видится в том, что ГК РФ регулирует только одну разновидность аукционных торгов: торги на продажу, а не на покупку чего-либо. На таком аукционе победитель определяется путем пошагового повышения цены на товар (имущество). Перед началом торгов объявляется "шаг аукциона" - денежный интервал, на который увеличивается цена предмета торгов на аукционе. Шаг аукциона чаще всего устанавливается в процентном соотношении к начальной (стартовой) цене. В подобном аукционе каждая последующая оферта по цене превышает предыдущую, и выигрывает последний оферент. Активный аукцион всегда используется в сфере исполнительного производства, так как основной смысл продажи арестованной недвижимости должника заключается в получении судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности по исполнительным листам. Помимо этого активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи земельных участков для жилищного строительства (ст. ст. 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ) и во многих других случаях.

Заключение

В результате анализа нормативной базы, обеспечивающей процесс управления муниципальной собственностью, было установлено следующее.

Муниципальная собственность как одна из форм собственности признана и защищается на основании статьи 8 Конституции Российской Федерации. Статьей 9 Конституции Российской Федерации установлено, что в муниципальной собственности могут находиться земля и другие природные ресурсы. В соответствии со статьей Конституции Российской Федерации население в процессе осуществления местного самоуправления владеет, пользуется и распоряжается муниципальной собственностью, при этом органы местного самоуправления, как следует из статьи 132, самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Таким образом, Конституцией Российской Федерации установлены все необходимые основы в отношении муниципальной собственности: она признается и защищается, названы собственник - население - и управляющий муниципальной собственностью - органы местного самоуправления. Непосредственно законодательное регулирование в сфере отношений собственности, в том числе муниципальной, осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ним законами. Поскольку муниципальная собственность составляет одну из экономических основ местного самоуправления, нормы, касающиеся муниципальной собственности, содержатся и в Федеральном законе "Об общих принципах организации местного самоуправления". Понятие "муниципальная собственность" определяется в статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации: "Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью". Рассматривая муниципальное образование в качестве хозяйствующего субъекта, мы должны иметь ввиду, что управление собственностью МУ имеет определенные особенности.

Во-первых, муниципальная собственность принадлежит всему населению муниципального образования и служит удовлетворению его основных жизненных потребностей. Следовательно, необходимо ограничить возможность совершения органами местного самоуправления действий, влекущих банкротство муниципальных образований.

Во-вторых, органы местного самоуправления являются не только субъектом хозяйствования, но и субъектом властных отношений. А это дает возможность органам местного самоуправления право принимать общеобязательные на территории муниципального образования решения, в том числе и такие, которые могут создать муниципальным предприятиям и организациям льготные условия деятельности по отношению к другим субъектам рыночных отношений. Анализ проблем управления муниципальной собственностью в городе федерального значения - Санкт-Петербурга позволяет сделать следующий концептуальные вывод.

На федеральном уровне, в первую очередь, необходимо обеспечить исполнение гарантий в реализации конституционных норм органам местного самоуправления Санкт-Петербурга на строю определенный и долгосрочный минимум полномочий, прав и обязанностей, а также финансовых средств для выполнения ими своих обязанностей, которые не могут быть сокращены законами субъектов федерации, а только расширены ими.

Во-первых, аукцион и в процессе приватизации, и в ходе банкротства проводится с обязательным внесением задатков претендентами на участие в нем. Продажа имущества посредством публичного предложения сбор задатков не предусматривает. Причина этого весьма проста. Проведение аукциона - процесс довольно длительный и состоит из следующих этапов: извещение об аукционе - проведение аукциона и определение его победителя оформление результатов аукциона - заключение договора с победителем. Условием допуска претендента к участию в аукционе среди прочего является своевременное внесение им задатка. При продаже имущества посредством публичного предложения сравнение заявок не осуществляется, так как процедура прекращается в момент регистрации первой заявки (акцепта публичной оферты). Предварительное внесение задаточных денег с ценой первоначального предложения не совпадает, поэтому оно не имеет смысла.

Во-вторых, аукцион - это "очная" процедура. Аукцион, проводимый с подачей предложений о цене в открытой форме, предполагает совместное присутствие участников на аукционе для устного сообщения аукционисту своих ценовых предложений. Если же ценовые предложения подаются участниками аукциона в закрытой форме (в запечатанных конвертах), то на аукционе "совместно присутствуют" не сами участники, а их закрытые письменные предложения. Одновременное вскрытие конвертов в день проведения аукциона нацелено на сравнение этих предложений и При продаже имущества посредством публичного предложения заявки не соревнуются друг с другом ни устно, ни при одновременном их оглашении. Даже если предположить, что участников этой процедуры будет два и более, она пройдет в "заочной" форме. Алгоритм ее проведения будет следующим: сообщение о продаже - заявка - регистрация заявки - заключение договора; либо сообщение о продаже заявка отказ в регистрации заявки - следующая по очередности заявка заключение договора. В любом случае заявки не рассматриваются совместно, а только по очередности, т.е. последующая заявка рассматривается организатором процедуры лишь при.

В-третьих, аукцион проводится в точном соответствии с теми условиями, что были ранее объявлены в информационном сообщении. Основополагающее условие аукциона - начальная цена имуществ, которая должна повышаться участниками в ходе проведения аукционных торгов. Если для участия в аукционе подана одна заявка или не подано ни одной заявки, аукцион признается несостоявшимся. Иными словами, процедура завершается, так и не начавшись, аукцион объявлен, но не проведен. Изменить условия аукциона, чтобы стимулировать потенциальных претендентов к подаче В свою очередь, продажа имущества посредством публичного предложения в связи с отсутствием заявок не заканчивается. Она разделена на периоды, по истечении каждого из которых цена предложения последовательно снижается на заранее объявленную величину. Поэтому акцептом публичного предложения является заявка о приобретении государственного или муниципального имущества по цене, установленной в текущем периоде.

Предположим, в текущем периоде начальная цена продажи составляет 1 млн. руб. Сегодня конкурсный управляющий получил заявку о приобретении имущества на сумму 1,1 млн. руб. Следовательно, продажа посредством публичного предложения должна быть остановлена. Где гарантия того, что на следующий день управляющий не получит заявку на сумму 1,5 млн. руб. или больше. На мой взгляд, положения Закона о банкротстве в этой части непоследовательны. Различия ценовых предложений - предпосылка аукционных торгов, тем более что Закон о банкротстве упоминает еще и о "победителе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения". Хотя "победителя" в этой процедуре определенно быть не может по той простой причине, что сравнение ценовых заявок не производится, с принятием первой заявки процедура прекращается. Пожалуй, можно говорить о победе над некими гипотетическими соперниками, которые попросту не успели явиться к управляющему со своими заявками. В связи с этим более удачным представляется подход Закона о приватизации: публичное предложение есть публичная оферта, а заявка на приобретение имущества - акцепт договора купли-продажи. Организатор процедуры в таком случае не связан сомнениями относительно

Кстати сказать, прежние правила о продаже имущества должника в ходе внешнего управления были более схожи с аукционом, нежели действующие положения Закона о банкротстве. Так, если торги трижды не состоялись, собрание (или комитет) кредиторов могло поручить внешнему управляющему осуществить продажу имущества должника посредством публичного предложения. В этом случае управляющий публиковал сообщение о продаже и в течение одного месяца собирал поступившие заявки о приобретении имущества. Затем по результатам сравнения этих заявок управляющим определялась наилучшая цена, в соответствии с которой с ее заявителем и заключался договор купли-продажи. Таким образом, элементом сравнения ценовых предложений, правда, без каких-либо формальностей, характерных для аукциона, публичное предложение имущества должника было в некотором роде схоже с аукционом

Способы заключения договора в современном гражданском обороте отличаются значительным многообразием; состязательность в различных ее проявлениях может быть присуща не только торгам, но и другим механизмам заключения договора. Сравнение аукционной процедуры с продажей имущества посредством публичного предложения демонстрирует не только необходимость их последовательного разграничения в правоприменительной практике, но и целесообразность модернизации положений ст. 139 Закона о банкротстве. Неприемлемым представляется то обстоятельство, что одна и та же процедура в случае приватизации и в случае конкурсного производства проводится в настоящее время по разным правилам. На мой взгляд, оптимальным является правовое регулирование продажи имущества посредством публичного предложения, данное в Законе о приватизации. Как установлено судом первой инстанции, муниципальные контракты, заключенные с победителями открытого конкурса, на день рассмотрения спора исполнены, что подтверждается актами приема-сдачи выполненных работ. Часть работ находится в исполнении. При указанных обстоятельствах суд отказал в иске, сославшись на то, что привести стороны в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке невозможно, следовательно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав. Если в случае продажи на публичных торгах имущества, основания для возникновения вещного права на которое появились у должника после вступления в законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), право (возникновение, переход) не было зарегистрировано, то по иску заинтересованного лица совершенная на торгах сделка подлежит признанию недействительной. Та позиция, что государственная регистрация права на недвижимое имущество, возникшее после вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, является условием совершения торгов и сделки, находит применение в судебной практике. Однако оснований для признания недействительными самих торгов в этом случае нет, поскольку отсутствуют собственно нарушения порядка их производства. В рассматриваемой ситуации иск о признании торгов недействительными может не заявляться. Обратившись с иском о признании торгов недействительными, департамент недвижимости администрации сослался на реализацию по долгам муниципального унитарного предприятия муниципального имущества, которое не было передано последнему в хозяйственное ведение. Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что в силу п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав при совершении сделки с недвижимым имуществом требуется государственная регистрация возникшего права на соответствующий объект недвижимости. Вывод о фактической передаче имущества в хозяйственное ведение не основан на исследовании обстоятельств дела. В имеющейся в материалах дела копии акта приема-передачи указано, что имущество передано на баланс. Правовая оценка такому обстоятельству не дана. То есть, принимая судебные акты по делу, суд не выяснил принадлежность имущества должнику и не дал правовую оценку законности совершения сделки с ним. Рассмотренные споры относятся к категории сложных дел. При их разрешении судам приходится учитывать приводимые сторонами обстоятельства в совокупности, определять степень существенности нарушения и его влияние на права лица, обратившегося с иском. С увеличением количества ежегодно проводимых торгов растет недовольство их результатами. Соответственно, наблюдается тенденция увеличения числа дел подобной категории. Успешное и поступательное развитие общества в различных его компонентах требует ясной, продуманной правовой политики в отношении земли, определения возможностей по ее использованию, обеспечению сохранности, а также создания такой нормативно-правовой базы по вовлечению земельных участков в оборот, которая бы гармонично учитывала публичные и частные интересы. К сожалению, и в современный период далеко не все обстоит благополучно в этом плане; анализ тематики научно-квалификационных и других исследований позволяет утверждать, что внимание правоведов явно смещено на специфические проблемы оборота земли в рамках науки земельного права. В результате безусловно цивилистический вопрос о купле-продаже земли оказался политизирован и отчасти заслонен проблематикой, прямого отношения к праву не имеющей. В результате после фактически двадцати лет реформ, которые создали условия для построения новой системы права, в рассматриваемой области правового регулирования отношений удалось, собственно, только выйти на первый этап - сформировать принципиально новую систему законодательного обеспечения отношений оборота земли и, в частности, купли-продажи земельных участков. Но и это обстоятельство весьма обнадеживает, поскольку способно послужить основой реального развития рыночных отношений по поводу земли и, тем самым стимулировать и правовые исследования. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке. Существенно также, что интенсивная хозяйственная политика, меры по обеспечению населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные факторы в самом кратчайшем времени лишь увеличат потребность в земельных площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли. Все это позволяет утверждать об актуальности настоящего исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения доктрины, литературные источники, судебная практика и конкретные договоры о купле-продаже земельных участков. Цель исследования - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм. На мой взгляд, такая точка зрения М. Лапшина отражает интересы колхозно-совхозного сектора, опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурента. Но все же, по моему мнению, земельный рынок должен быть жестко регулируемым. Даже в США введены соответствующие ограничения. В ряде штатов иностранцам запрещено приобретать землю. Если площадь куплена как пашня, на ней нельзя построить завод или организовать кемпинг, не пройдя тысячи инстанций, не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади. В большинстве стран Европы существует предел площадей, которыми можно владеть. При этом выдвигаются очень жесткие требования к покупателю: зачастую требуется предъявление диплома об аграрном образовании. Процедура проведения аукциона, полномочия единой комиссии и аукциониста аукцион проводится в день, час и по адресу, указанным в информационной карте аукциона. Аукцион проводится аукционистом, выбранным из числа членов единой комиссии путем открытого голосования членов единой комиссии большинством голосов, в присутствии членов единой комиссии и участников аукциона или их уполномоченных представителей. В аукционе могут участвовать только те участники, которые были признаны участниками аукциона. Аукцион проводится путем снижения начальной (максимальной) Проведение торгов представляет собой особый способ заключения договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия сделки путем обострения конкуренции между потенциальными контрагентами. Исход я из принципа свободы договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тем не менее, вопрос о принадлежности такого договора к какому-нибудь виду поименованных договоров является не праздным и носит сугубо практический характер. Ясность по данной проблеме позволяет внести определенность в права и обязанности собственника и организатора торгов, что имеет значение не только для сторон договора, но и для участников торгов. В российском законодательстве выделяют две формы проведения торгов: в виде конкурса и аукциона. Различия между аукционом и конкурсом, по большому счету, несущественны. По сути, аукцион это тот же самый конкурс, но лишь с одним критерием отбора, в качестве которого выступает цена. Однако допустимо дать и определение конкурса через понятие аукциона, ведь конкурс - это тот же самый аукцион, участники которого прошли определенный квалификационный отбор и по заключению конкурсной комиссии удовлетворяют всем заявленным требованиям (критериям). Принятие решения о проведении торгов для заключения договора является первым и необходимым этапом проведения торгов. Подача заявки на участие в торгах знаменует собой новый этап в развитии отношений по заключению договора на торгах. Выбор победителя торгов осуществляется организатором торгов в устной форме. При этом такое действие организатора торгов следует классифицировать как юридический факт, т.к. оно влечет возникновение прав и обязанностей у лица, признанного победителем торгов.