Способы обеспечения исполнения обязательства из договора аренды

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«МОРДОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ им. Н.П. ОГАРЁВА»

Факультет юридический

Кафедра гражданского права и процесса

КУРСОВАЯ РАБОТА

Способы обеспечения исполнения обязательства из договора аренды

Автор курсовой работы Я.О. Советов

Специальность 030501 юриспруденция

Руководитель работы

Канд.юрид.наук, доцент Т.Н. Малая

Саранск 2015



Реферат

Курсовая работа содержит 38 страниц, 22 использованных источникa.

СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ДОГОВОР АРЕНДЫ, НЕУСТОЙКА, ПОРУЧИТЕЛЬСТВО, ЗАЛОГ, УДЕРЖАНИЕ ВЕЩИ, НЕЗАВИСИМАЯ ГАРАНТИЯ, ЗАДАТОК, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие при обеспечении исполнения обязательств по договору аренды.

Цель курсовой работы - изучение особенностей способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

Методологическую основу исследования составляет диалектико-материалистический метод познания. В ходе описания и изучения темы работы применялись также иные, общенаучные и частно-научные методы: анализа и синтеза, сравнительно-правовой, формально-логический, системный, классификации.

В курсовой работе используется метод изучения и анализа литературы.

В результате проведенного исследования проанализирован материал, посвященный данной проблеме.

Степень внедрения - частичная.

Область применения - в практике работы преподавателя.

Эффективность - углубление теоретических знаний по данной теме.



Содержание

Введение

1. Понятие и общая характеристика способов обеспечения исполнения обязательств

2. Особенности способов обеспечения исполнения обязательств применительно к договору аренды

2.1 Неустойка и поручительство

2.2 Залог

2.3 Удержание вещи

2.4 Независимая гарантия

2.5 Задаток

2.6 Обеспечительный платеж

Заключение

Список использованных источников



Введение

Договор аренды является одним из часто применяемых видов гражданско-правовых обязательств, используемых в гражданском обороте, охватывающий широкий круг экономических отношений.

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы гражданского законодательства оказались недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, в том числе связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, и условий для заключения договора.

Выбор данной темы обосновывается тем, что договор аренды является наиболее распространённым обязательством по передаче имущества в пользование.

Актуальной данной курсовой работы обусловлена тем, что при заключении, изменении и прекращении договора аренды у сторон возникает множество спорных моментов, при этом законодательство, регулирующее вопросы аренды, находится в постной динамике.

Объектом исследования данной курсовой работы является гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее вопросы правовых обязательств возникающих из договора аренды.

Предмет исследования - нормативно-правовая база, регулирующая вопросы относительно обеспечения обязательств договора аренды.

Цель исследования курсовой работы - исследование и раскрытие понятия обязательства договора аренды, его обеспечение исполнения обязательств.

При данном исследовании использовались труды таких известных ученых, как: Авакьян С.А., Баглай М.В., Бахрах Д.И., и ряда других.

Курсовая работа представляет собой структурное соединение, состоящее из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы.



1. Понятие и общая характеристика способов обеспечения исполнения обязательств

Надлежащему исполнению обязательств способствуют многие гражданско-правовые институты, применение которых позволяет стимулировать должника к исполнению принятых им на себя обязанностей, а также защитить интересы кредитора при нарушении обязательства. Такие меры установлены в законе либо в качестве общих правил, применимых к любому обязательству, либо как специальных, которые используются в определенных случаях, например, субсидиарная ответственность.

Однако в реальной действительности использование названных мер в целях обеспечения конкретного обязательства может оказаться фактически невозможным, затруднительным или не позволит с достаточной эффективностью защитить интересы кредитора. В связи с этим ст. 329 ГК допускает применение дополнительных обеспечительных мер, устанавливаемых по соглашению сторон обязательства либо по прямому указанию закона. Они именуются способами обеспечения исполнения обязательств.

Они состоят в возложении на должника дополнительных обременений на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, либо в привлечении к исполнению обязательства наряду с должником третьих лиц, как это происходит, например, при поручительстве, либо в резервировании имущества, за счет которого может быть достигнуто исполнение обязательства (задаток, залог), либо в выдаче обязательства уполномоченными на то органами по оплате определенной денежной суммы (гарантия).

Эти способы устанавливаются в интересах кредитора. Хотя и не все способы обеспечения относятся к санкциям, но все они прямо или косвенно создают дополнительные обременения для должника. Так, при залоге кредитор за счет заложенного имущества должника вправе погасить свои претензии к нему. Но за счет этого же имущества могут быть погашены и дополнительные требования кредитора по уплате неустойки, возмещению убытков и пр. Само изъятие имущества из владения и пользования также может создать должнику не просто неудобства, но и вызвать дополнительные издержки с его стороны.

Избранный сторонами способ обеспечения исполнения обязательства должен быть письменно зафиксирован либо в самом обязательстве, на обеспечение которого он направлен, либо в дополнительном (или специальном) соглашении. Некоторые из способов требуют не просто письменной, но и нотариально удостоверенной формы их совершения и даже специальной регистрации (залог, банковская гарантия).

Все способы обеспечения носят обязательственно-правовой характер и имеют своей целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления. Но средства достижения цели надлежащего исполнения основного обязательства различны. 

В качестве отличительных признаков способов обеспечения исполнения обязательств можно выделить следующее:

Имущественный характер;

Обеспечивают интерес кредитора и направлены на исполнение обязательства;

Устанавливаются либо на основании закона, либо по соглашению сторон;

Дополнительный (акцессорный) характер, то есть они обеспечивают исполнение основного обязательства, поэтому прекращение или недействительность основного обязательства влечет прекращение или недействительность его обеспечения (за исключением банковской гарантии);

Они применяются вне зависимости от того, причинены ли неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства убытки кредитору или нет;

Возможность их применения обычно не зависит от наличия у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание Килинкаров В. В. Актуальные вопросы разрешения споров в сфере публично-частного партнерства / В. В. Килинкаров // Закон, 2015. - № 2. -Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

До принятия части первой ГК РФ в п. 1 ст. 68 ОГЗ СССР устанавливалось, что в случаях, предусмотренных законодательством или договором, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, поручительством (гарантией) или задатком. В статье же 186 ГК РСФСР указывалось следующее: исполнение обязательств может обеспечиваться согласно закону или договору неустойкой (штрафом, пеней), залогом и поручительством (ч. 1); кроме того, обязательства между гражданами или с их участием могут обеспечиваться задатком, а обязательства между социалистическими организациями - гарантией (ч. 2) Гражданский кодекс РФ (часть вторая) : Федеральный закон от 26.01.1996 года №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №5. - Ст. 410..

До марта 2015 г. устанавливалось, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Изменениями, внесенными Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ, данный перечень дополнен указанием на такой новый способ, как обеспечительный платеж, а также изменено название двух способов: удержание имущества должника - на удержание вещи должника; банковская гарантия - на независимую гарантию.

На настоящий момент, в качестве способов обеспечения исполнения обязательств Глава 23 ГК РФ предусматривает:

1) Неустойка (ст. ст. 330 - 333);

2) Залог (ст. ст. 334 - 358.18);

3) Удержание вещи (ст. ст. 359 и 360);

4) Поручительство (ст. ст. 361 - 367);

5) Независимая гарантия (ст. ст. 368 - 379);

6) Задаток (ст. ст. 380 и 381);

7) Обеспечительный платеж (ст. ст. 381.1 и 381.2).

К способам исполнения обязательств также можно отнести:

- финансирование под уступку денежного требования (ст. ст. 824 - 833 ГК РФ);

- способы обеспечения уплаты таможенных пошлин и налогов, предусмотренные ст. 86 ТК ТС;

- гарантийный фонд платежной системы, предусмотренный ст. 29 ФЗ от 27.06.2011 N 161-ФЗ "О национальной платежной системе", который предусматривает, что гарантийный фонд платежной системы используется оператором платежной системы либо по его поручению центральным платежным клиринговым контрагентом или расчетным центром в целях обеспечения исполнения обязательств участников платежной системы;

- другие способы, предусмотренные договором Путеводитель по договорной работе: как согласовать в договоре аренды условие об обеспечительном платеже - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Одни из них непосредственно направлены на стимулирование должника к исполнению обязанностей в натуре (неустойка, задаток); вторые - призваны при нарушении должником обязательства гарантировать осуществление прав кредитора посредством уплаты ему денежной суммы другими лицами (поручительство, независимая гарантия); третьи - понуждают должника к исполнению обязанности, а при ее неисполнении обеспечивают защиту интересов кредитора тем, что позволяют получить удовлетворение за счет принадлежащего должнику имущества (залог, удержание).

В общем виде, можно следующим образом сформулировать содержание способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренные ГК РФ:

Неустойка - определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Залог - кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Удержание вещи - сохранение кредитором некоторой вещи, принадлежащей должнику и находящейся у кредитора, до тех пор, пока обязательство должника не будет исполнено.

Поручительство - поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Независимая гарантия, в силу которой учреждение (гарант) дает по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями выдаваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлению требования о ее уплате.

Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Обеспечительный платеж -- это денежная сумма, которую одна сторона перечисляет другой в качестве гарантии исполнения своих будущих обязательств (в том числе, денежных).

Применительно к обязательствам, возникающих из договора аренды можно сказать следующее.

Современное российское законодательство в целях минимизации рисков арендодателя устанавливает ряд мер и способов превентивного характера, обеспечивающих поступление арендных платежей своевременно и в полном объеме. В первую очередь следует обратить внимание на общие способы обеспечения исполнения обязательств, установленные законом. Поскольку они носят универсальный характер, их применение возможно и арендодателем путем включения соответствующих положений в соглашение об аренде Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюc.

Таким образом, мы можем сделать следующие выводы:

В целях стимулирования должника к исполнению обязанностей и защиты интересов кредитора при нарушении обязательства, гл. 23 ГК РФ предусматривает специальные меры. Они состоят в возложении на должника дополнительных обременений на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, либо в привлечении к исполнению обязательства наряду с должником третьих лиц.

«Способы обеспечения исполнения обязательств - предусмотренные законом или договором специальные меры, стимулирующие должника к надлежащему исполнению обязательства под угрозой наступления определенных неблагоприятных последствий путем наделения кредитора дополнительными правами по предупреждению или устранению неблагоприятных для него последствий на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.»1.

В качестве способов обеспечения исполнения обязательств глава 23 ГК РФ предусматривает следующее: 1) Неустойка; 2) Залог; 3) Удержание вещи; 4) Поручительство; 5) Независимая гарантия; 6) Задаток; 7) Обеспечительный платеж.

В силу специфики отношений, возникающих из договора аренды, имеются особенности применения способов обеспечения исполнения обязательств, которые будут рассмотрены в следующей главе.



2 Характеристика способов обеспечения исполнения обязательств применительно к договору аренды

2.1 Неустойка и поручительство

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Сумма штрафа всегда конкретна (например, 0,1 % от суммы договора купли-продажи квартиры за просрочку). Пеня же исчисляется непрерывно нарастающим итогом (например, 1 % за каждый день просрочки).

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение данного условия влечет за собой недействительность соглашения о неустойке. Соглашение можно составить отдельным документом или внести условие о неустойке в один из пунктов договора. 

Неустойка является наиболее широко применяемым способом обеспечения исполнения обязательств в сфере арендных отношений. Она может быть выражена как в твердой сумме, так и в процентах от суммы долга. В первом случае арендатор, допустивший просрочку внесения арендной платы, должен будет выплатить штраф арендодателю, предусмотренный договором аренды. При этом сумма штрафа является фиксированной и за основу ее взыскания берется ни столько сумма долга, сколько сам факт нарушения сроков внесения арендных платежей. Во втором случае сумма неустойки (пени) определяется исходя из начислений за каждый день просрочки внесения арендной платы процентов к основной сумме долга. Размер пеней устанавливается по соглашению сторон, однако чаще всего он составляет 0,1% от суммы просроченной суммы либо рассчитывается в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (Постановление Девятого Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.2007, 08.10.2007 по делу № 09АП-11356/2007-ГК). Использование неустойки в качестве меры оперативного воздействия на неисправного арендатора представляет интерес для арендодателя потому, что сумма неустойки взыскивается вне зависимости от наличия факта причинения ущерба, убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Так, при наличии ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, арендодатель обоснованно со ссылкой на статью 395 ГК РФ требует взыскания законной неустойки Баянов С. Неустойка за несвоевременную уплату алиментов/ С. Баянов // ЭЖ-Юрист, 2015. - № 26. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Законом прямо предусмотрено, что по требованию об уплате неустойки кредитор- арендодатель не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 303 ГК РФ).

После внесения Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ изменений эти положения размещены в новой редакции. При этом также закреплено положение о том, что договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и не денежных обязательств.

Поручительство может обеспечивать как существующие, так и обязательства, которые возникнут в будущем (ст. 361 ГК РФ). Учитывая, однако, его акцессорный характер, необходимо отметить, что во втором случае права и обязанности сторон договора поручительства возникают с момента появления основного обязательства (невозможно обеспечивать исполнение обязательства, которого еще нет).

В результате заключения договора поручительства кредитор имеет возможность потребовать исполнения обязательства не только от должника, но и от поручителя. Степень вероятности исполнения обязательства повышается. Именно в этом и состоит обеспечительный характер поручительства.

Сторонами договора поручительства являются одна из сторон основного обязательства (кредитор) и поручитель. Должник в нем не участвует, хотя заключение договора (по требованию кредитора), как правило, организует именно он. Развитие правоотношения, возникающего из договора поручительства, и само его существование в решающей степени также зависят от должника. 

Обязательство поручителя по общему правилу исполняется им в денежной форме. Однако это не препятствует обеспечению поручительством обязательств по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг, воздержанию от совершения определенных действий и т.п., поскольку у кредитора по этим обязательствам при определенных обстоятельствах (например, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства) могут возникать денежные требования к должнику: о возмещении убытков, взыскании неустойки, возврате аванса и т.п Гасников К. Д. Правовая природа обеспечительного платежа и применение неустойки и убытков в рамках предварительного договора / К. Д. Гасников. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Поручительство предоставляет арендодателю право получения исполнения обязательства путем обращения с соответствующим требованием к третьему лицу (поручителю), принявшим на себя обязательство отвечать перед арендодателем за внесение арендатором арендных платежей в сроки и в порядке, установленные договором аренды. По соглашению сторон поручитель может нести как солидарную, так и субсидиарную ответственность. При солидарной ответственности в случае неисправности арендатора арендодатель вправе предъявить соответствующие требования по своему усмотрению либо арендатору, либо поручителю. Во втором случае, т.е. при субсидиарной ответственности, предъявление требования к поручителю возможно только при первоначальном истребовании суммы долга у арендатора и если последний не в состоянии погасить его в полном объеме. Поручительство зачастую можно встретить в сфере розничной торговли. Поскольку большинство ведущих международных торговых марок работают на территории Российской Федерации в виде обособленных представительств (дочерних компаний), целесообразно заключать договор поручительства с материнской компанией с обязательной ссылкой на соответствующий пункт договора аренды. Поручительство интересно для арендодателя в связи с тем, что наравне с ответственностью арендатора наличествует и ответственность третьего лица за добросовестность арендатора. Тем самым арендодателю предоставляется больше свободы в праве удовлетворения своих требований.

Что касается договора поручительства, то в п. 15 Постановления от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством" Пленум ВАС РФ указывает, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные поручительством, поручительство продолжает обеспечивать те из них, которые сохраняются при расторжении такого договора (в том числе задолженность по выплате арендной платы).

Так, после расторжения договора аренды нежилого помещения, обязательства (арендная плата) по которому обеспечены поручительством, само поручительство продолжает обеспечивать задолженность по выплате арендной платы, образовавшуюся до расторжения указанного договора аренды. Следовательно, арендодатель-кредитор вправе после расторжения договора аренды требовать от поручителя погашения задолженности арендатора по арендной плате, образовавшейся до расторжения договора аренды .

2.2 Залог

Согласно ст. 334 ГК РФ залогом называется такой способ обеспечения исполнения обязательства, при котором залогодержатель (кредитор по обеспечиваемому обязательству) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). На практике это означает, что в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства заложенная вещь реализуется с торгов, а полученные средства передаются кредитору (залогодержателю). Получить заложенную вещь в натуре в случае ненадлежащего исполнения обязательства залогодержатель может только в случаях, предусмотренных законом.

Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству его видов, можно отметить следующие:

1. Право залогодержателя (право залога) есть право на чужое имущество;

2. Право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

3. Залог произведен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

4. Залог зависим, от основного обязательства: судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства Ушаков А. А. Комментарий к параграфу 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой Гражданского кодекса РФ (постатейный)/ А. А. Ушаков // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014 - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Передать имущество в залог может любое лицо, обладающее полномочием по его распоряжению. При этом не важно, является ли оно должником по обеспечиваемому обязательству или нет. Другими словами, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (абз. 1 п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Предметом залога является имущество, в том числе вещи и имущественные права. Однако если ранее закон запрещал передавать в залог имущество, изъятое из оборота, то теперь запрет касается имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Использование конструкции залога в договоре аренды -- довольно редкое явление. Безусловно, в соответствии со ст. 334 ГК РФ обязательство по внесению арендных платежей может быть подкреплено гарантией в виде залога, предметом которого может выступать движимое и недвижимое имущество, различные имущественные права, способные соразмерно возместить убытки арендодателя в связи с недобросовестностью арендатора. Чаще всего залог встречается в сфере аренды коммерческой недвижимости, такой как офисные, торговые и складские помещения. В качестве гарантии поступления арендной платы арендатор передает имущество, необходимое последнему для ведения своей деятельности. Если предметом аренды является офисное помещение, заложенное имущество выражается в виде офисной мебели, компьютерной техники и иных вещей хозяйственного назначения, находящихся в собственности арендатора. Особо стоит отметить такой вид залога, как залог товаров в обороте, по которому соответствующие товары остаются у арендатора и он вправе изменять их состав, первоначальную форму, но под условием, что их общая стоимость не становится меньше суммы, указанной в договоре залога. На сегодняшний день львиную долю рынка аренды коммерческой недвижимости составляет аренда торговых площадей. Поскольку такая аренда связана с деятельностью арендатора, целью которой является получение прибыли от реализации товаров и услуг в арендуемом помещении, залог товаров в обороте может быть очень эффективной мерой контроля за поступлением денежных средств. В случае просрочки внесения арендной платы арендодатель лишает арендатора и части его возможной недополученной прибыли в результате обращения взыскания на товары, являющиеся предметом залога. В отличие от неустойки, где обязательство по ее уплате возникает только у должника, в нашем случае -- у арендатора, в залоговых отношениях возможно привлечение третьей, «независимой» стороны. Наличие таких факторов, как контроль со стороны арендодателя в виде обязательного согласования по распоряжению заложенным имуществом, а также возможность передачи заложенного имущества залогодержателю, свидетельствуют в пользу выбора арендодателем данного способа обеспечения исполнения обязательства Бражников В. Обеспечение исполнения обязательств: второе дыхание / В. Бражников // ЭЖ-Юрист, 2015. - № 16. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Вместе с тем ГК РФ теперь предусматривает, что залогодержатель (кредитор) вправе получить удовлетворение за счет доходов от использования заложенного имущества третьими лицами. К примеру, если предметом залога является складское помещение, которое находится на праве аренды у третьих лиц, и обеспеченное залогом обязательство не выполнено надлежащим образом, залогодержатель вправе потребовать арендные платежи, а третье лицо (арендатор) обязан их выплатить в том объеме и в том порядке, как это предусмотрено договором между арендатором и арендодателем (залогодателем-должником).

В пользу вывода о том, что третье лицо обязано напрямую исполнить требование залогодержателя (кредитора) говорит еще одна формулировка п. 2 ст. 334 ГК РФ: "причитающиеся доходы". Это означает, что взыскание обращается не на доходы, уже полученные залогодателем, а на доходы, которые третье лицо должно выплатить залогодателю. Период, за который могут быть взысканы арендные платежи, по всей вероятности, будет начинаться в момент, когда обязательство, обеспеченное залогом не было надлежащим образом выполнено Борисов А.Н., Ушаков А.А., Чуев В.Н. Комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права» части первой Гражданского кодекса РФ (главы 21 - 29) (постатейный) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015 - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Так же судам, при разрешении споров необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (ст. ст. 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

2.3 Удержание вещи

В первоначальной редакции части первой ГК РФ этот способ именовался "удержание". Название рассматриваемого способа изменено Федеральным законом N 42-ФЗ, чем это название приведено в соответствие с терминологией статьи 128 части первой ГК РФ, определяющей, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага Килинкаров В. В. Актуальные вопросы разрешения споров в сфере публично-частного партнерства / В. В. Килинкаров // Закон, 2015. - № 2. -Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

В настоящее время действие и применение этого способа обеспечения обязательств регулируется нормами ст.359-360 Гражданского кодекса РФ.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Обязанность такого обеспечения исполнения обязательства, как удержание, состоит в том, что кредитор наделен правом удерживать вещь должника до исполнения последним его обязательства непосредственно, то есть для реализации этого права кредитору не требуется, чтобы возможность удержания вещи должника была предусмотрена договором. Правда, нормы об удержании все же носят диспозитивный характер, поскольку сторонам предоставлено право предусмотреть в договоре условие, исключающее применение названного способа обеспечения исполнения обязательства (п. 3 ст. 359).

ГК РФ предусмотрена возможность обеспечения удержанием вещи также требований, хотя и не связанных с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникших из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Пример такого приведен в рекомендации, изложенной в п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС России от 11 января 2002 г. N 66: арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. На примере конкретного дела отмечено следующее: право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании; возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли; в рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний; основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, т.е. после утраты права на соответствующее помещение; поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание Жигачев А.В. Удержание недвижимого имущества / А. В. Жигачев // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012 - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Арендодатель вправе удерживать имущество арендатора, опечатав принадлежащее ему помещение, предоставляемое по договору аренды, и прекратив доступ арендатора в него в случае неоплаты арендатором арендной платы только после расторжения договора аренды. При этом для удержания имущества арендатора необходимы особые основания, а арендодатель, препятствующий доступу арендатора к оставленному в арендованном помещении имуществу, несет риск ответственности в виде возмещения убытков.

При наличии действующего договора аренды создание арендодателем препятствий для пользования арендатором помещением будет являться нарушением договорных обязательств, поскольку арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в пользование (статья 606 ГК РФ).

Неправомерность создания арендодателем препятствий для пользования арендатором помещением при наличии действующего договора установлена при рассмотрении спора между арендатором и арендодателем. При этом суд взыскал с арендодателя, создавшего препятствия, убытки, вызванные утратой сырья, хранившегося в арендованном помещении.

Однако судебная практика имеет примеры, когда создание препятствий неисправному арендатору для пользования помещением расценивается как самозащита права арендодателя путем удержания вещи (Постановление АС ПО от 24.09.2014 по делу N А12-123/2014).

В данном случае, установив, что арендодатель-собственник опечатал принадлежащее ему помещение и прекратил доступ в него арендатора, суды пришли к выводу, что такая мера является адекватной нарушению мерой самозащиты прав арендодателя. Признать адекватной мерой самозащиты прекращение доступа в помещение позволили следующие фактические обстоятельства: длительный период неплатежа, значительная сумма задолженности (более 2,43 млн. руб.), предварительное уведомление о возможном ограничении доступа, действия, направленные на достижение соглашения о расторжении договора, наложение ареста на все имущество арендатора судебными приставами в рамках исполнительных производств.

Так же на практике могут возникнуть вопросы о преимуществе одного способа обеспечения исполнения обязательства перед другим. Рассмотрим для этого следующий пример из судебной практики.

Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, имеет преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество.

В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика залогодатель - ООО "ОЕ Атриум" передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-810/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 рублей 56 копеек. Общая задолженность по кредитным договорам перед банком составляет 3 082 957 рублей 72 копейки.

Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

При этом согласно пункту 1 статьи 338 Гражданского кодекса Российской Федерации заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренными для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В данном случае судами установлено, что спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления имущества во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции нет оснований для удовлетворения кассационной жалобы...".

2.4 Независимая гарантия

В действующей редакции ГК РФ банковская (а в Законе N 42-ФЗ независимая гарантия) является таким способом обеспечения обязательства, по которому гарант принимает на себя (по просьбе другого лица - принципала) обязательство уплатить указанному им третьему лицу (бенефициару) определенную денежную сумму в соответствии с условиями данного гарантом обязательства независимо от действительности обеспечиваемого такой гарантией обязательства.

Если банковскую гарантию имеют право выдавать только банки, иные кредитные учреждения или страховые организации, то независимую - также и другие коммерческие организации. К обязательствам иных лиц, выдавших независимую гарантию, применяются правила о договоре поручительства.

Независимость гарантии от иных обязательств оговаривается ст. 370 ГК РФ (в ред. Закона N 42-ФЗ): предусмотренное независимой гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит в отношениях между ними от основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, от отношений между принципалом и гарантом, а также от каких-либо других обязательств, даже если в независимой гарантии содержатся ссылки на них. исполнение обязательство аренда залог

Независимая гарантия - прекрасный способ обеспечения обязательства с точки зрения кредитора. Однако должнику придется найти гаранта и оплатить его услуги за несение кредитного риска.

Установлены требования к форме независимой гарантии. Так, установлено, что независимая гарантия выдается в письменной форме. При этом договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в т.ч. электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Форма выданной независимой гарантии должна позволять достоверно определить условия гарантии и удостовериться в подлинности ее выдачи определенным лицом в порядке, установленном законодательством, обычаями или соглашением гаранта с бенефициаром.

В практике взаимоотношений сторон по договору аренды недвижимости в виде обеспечения исполнения обязательства по арендной плате может быть использована и гарантия. В качестве третьего лица -- гаранта -- могут выступать различные кредитные учреждения или страховые компании, возлагающие на себя обязательства по возвращению арендодателю денежной суммы по факту предоставления соответствующего требования об ее уплате. Стоит отметить, что привлечение кредитных учреждений, в частности банков, довольно проблематично по ряду причин: 1) исполнение обязательства по внесению арендных платежей в срок и надлежащем объеме, особенно при долгосрочных отношениях, достаточно затруднительно и риски ответственности за недобросовестность арендатора существенно выше, чем по другим гражданско- правовым договорам; 2) с юридической точки зрения наступление момента исполнения обязательства по выплате денежной суммы связано не столько с фактом нарушения обеспеченного обязательства, сколько с фактом предоставления соответствующего требования от арендодателя в соответствии с условиями и требованиями, указанными в гарантии1. Исходя из смысла ст. 376 ГК РФ гарант не обязан осуществлять проверку соответствия документов фактическим обстоятельствам. Таким образом, кредитные учреждения при условии предоставления надлежащих документов выплачивают денежную сумму и в порядке регресса требуют возмещения, который закреплен в отдельном соглашении между принципалом и гарантом. Арендодателю выгодно использовать указанный выше способ обеспечения, поскольку он сопряжен с минимальными временными затратами и в случае проблем с платежеспособностью арендатора соответствующие риски в части поступления денежных средств переходят к гаранту. На практике также встречается схожая конструкция -- гарантия по первому требованию. Например, она может быть выражена в виде гарантии материнской компании, закрепляющей, что в случае неисполнения арендатором (дочерней компанией) обязательства по внесению арендных платежей указанная выше компания обязуется погасить долг путем выплаты из собственных денежных средств. Отличием от банковской гарантии является то, что гарантом тут может выступать и юридическое лицо, не являющееся кредитной организацией.

2.5 Задаток

В договорных отношениях часто используют аванс как предоплату за товары (услуги). Авансовому платежу можно придать правовой режим задатка, специальным образом оговорив это в договоре

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы последнего должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнений в отношении того, является ли задатком сумма, уплаченная в счет платежей, причитающихся со стороны по договору (в частности, вследствие несоблюдения письменной формы договора), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса1.

Обеспечительная функция задатка состоит в том, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Задаток обычно используется в разовых сделках (например, в купле-продаже недвижимости) и подтверждает твердое намерение сторон соблюдать договоренности.

В обеспечение исполнения своих обязательств арендатор часто выдает арендодателю определенную денежную сумму, именуемую задатком, авансом или так называемым обеспечительным платежом (депозитом, взносом, страховой суммой). Применительно к обязательству по внесению арендных платежей их различия имеют существенное значения для арендодателя. Задаток, а в некоторой степени и обеспечительный платеж, используются в целях доказательства заключения договора. Данный вид наиболее распространен в случаях, когда объекта аренды юридически и фактически еще не существует, но стороны берут на себя обязательство по заключению в будущем договора аренды в виде предварительного соглашения. Если рассматривать задаток с точки зрения способа обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных платежей, то в случае его использования недобросовестный арендатор теряет внесенную сумму и она остается у арендодателя, выполняя штрафную функцию. Интересен данный способ тем, что арендодатель в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора имеет дело уже с денежными средствами, полученными от арендатора, а не с возможностью удовлетворения своих требований из стоимости имущества последнего, как это имеет место при использовании залога, удержания. Однако его использование рискованно, если будет установлено, что договор не был исполнен со стороны арендодателя, например, арендодатель не передал во владение и пользование помещение, тем самым существенно нарушил условия договора аренды. Арендодатель при наступлении указанных обстоятельств должен будет возместить сумму задатка в двойном размере. Закрепление в договоре аренды положения о том, что уплаченная сумма является авансом, позволяет избежать данной ответственности. Аванс является самым простым методом, позволяющим исключить риски неполучения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды. Законодательного определения аванса нет, однако из смысла ст. 380 ГК РФ под ним следует понимать де- нежную сумму, уплаченную арендатором в счет будущих причитающихся платежей арендодателю, так называемую «аренду вперед» или предоплату. При расторжении договора аванс возвращается в незачтенной части. Обеспечительный депозит (взнос) носит более универсальный характер и представляет собой денежную сумму, передаваемую либо перечисляемую арендодателю в обеспечение исполнения в целом обязательств арендатора. В частности, стороны могут предусмотреть, что из суммы обеспечительного депозита арендодатель вправе производить погашения неоплаченной арендной платы, пеней, штрафов, предусмотренных договором, а также удерживать сумму реального ущерба либо убытков, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды. Обычно обеспечительный взнос удерживается арендодателем до момента прекращения договора аренды и засчитывается в счет последнего месяца (месяцев) либо возвращается арендатору, а также может быть использован в качестве штрафа в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора Путеводитель по договорной работе: есть ли риски у сторон договора аренды при согласовании условия об обеспечительном платеже - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Юрлица (ИП) вправе согласовать условие о том, что арендодатель не возвращает задаток, если арендатор досрочно и немотивированно расторгает договор в одностороннем порядке. По мнению ВС РФ, в таком случае задаток является компенсацией, а не мерой ответственности за неисполненные обязательства.

2.6 Обеспечительный платеж

Понятие обеспечительного платежа вводит в ГК РФ Закон N 42-ФЗ. Согласно ему денежное обязательство может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительного платежа). Таким платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. В счет обеспечения могут вноситься акции, облигации, иные ценные бумаги либо вещи, определенные родовыми признаками. Со вступлением в силу Закона N 42-ФЗ можно ожидать, что зона применения обеспечительного платежа расширится (например, он найдет отражение в договорах подряда и поставки как обеспечение заключительного этапа сотрудничества).

В качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. ВАС РФ отмечает, что данные основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. 25 информационного письма N 66). В проанализированных нами договорах аренды содержатся, в частности, следующие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя:

- нарушение срока перечисления обеспечительного взноса. Обеспечительный взнос (платеж) представляет собой новый способ обеспечения исполнения обязательств.

Изменениями, вступившими в силу с 01.06.2015, предусмотрен обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств. У кредитных организаций возникают вопросы при оформлении условий обеспечительного платежа в договоре поручительства и его отражении в бухгалтерском учете.

В соответствии со ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительного платежа).

Так, предполагается, что в случае неисполнения, ненадлежащего или несвоевременного исполнения поручителем своих обязательств по договору поручительства обеспечительный платеж, ранее внесенный поручителем в рамках данного договора, будет оставлен у банка и зачтется в счет исполнения соответствующего обязательства Пьянкова А. Ф. Толкование норм о договоре аренды в контексте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»/ А. Ф. Пьянкова // Арбитражный и гражданский процесс, 2015. - № 3. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

Подходы в судебной практике к решению вопроса о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника арендованного имущества сформированы до вступления в силу ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ. Представляется, что эти подходы сохранят актуальность, поскольку новыми нормами данный вопрос не урегулирован. Более того, в силу диспозитивности ст. 381.1 ГК РФ стороны вправе самостоятельно определить судьбу обеспечительного платежа в указанной ситуации.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2008 N 09АП-6026/2008-АК (Постановлением ФАС Московского округа от 11.09.2008 N КА-А40/8609-08 данное постановление оставлено без изменения)).

Новый собственник арендованного имущества заинтересован в том, чтобы учесть сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа при расчетах с прежним собственником. Например, он может предложить уменьшить цену имущества на сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа.

В противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Определением ВАС РФ от 14.11.2011 N ВАС-12700/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора).

Вместе с тем возможно и иное разрешение спора - обеспечительный платеж может быть взыскан с прежнего арендодателя на основании того, что право собственности на имущество перешло в период действия договора (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 N 09АП-9964/2010-ГК).

Сумма обеспечительного платежа не является доходом арендодателя (при условии ее возврата арендатору) и не включается в налоговую базу при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В то же время, если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности арендатора (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты за последние месяцы аренды, то сумма обеспечительного платежа включается в доход арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды.

...