Способы обеспечения исполнения обязательства из договора аренды

Заключение

В целях стимулирования должника к исполнению обязанностей и защиты интересов кредитора при нарушении обязательства, гл. 23 ГК РФ предусматривает специальные меры. Они состоят в возложении на должника дополнительных обременений на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, либо в привлечении к исполнению обязательства наряду с должником третьих лиц.

В качестве способов обеспечения исполнения обязательств Глава 23 ГК РФ предусматривает следующее: 1) Неустойка; 2) Залог; 3) Удержание вещи; 4) Поручительство; 5) Независимая гарантия; 6) Задаток; 7) Обеспечительный платеж.

Неустойка является наиболее широко применяемым способом обеспечения исполнения обязательств в сфере арендных отношений. Она может быть выражена как в твердой сумме, так и в процентах от суммы долга. Использование неустойки в качестве меры оперативного воздействия на неисправного арендатора представляет интерес для арендодателя потому, что сумма неустойки взыскивается вне зависимости от наличия факта причинения ущерба, убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Так, при наличии ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, арендодатель обоснованно со ссылкой на статью 395 ГК РФ требует взыскания законной неустойки.

Поручительство предоставляет арендодателю право получения исполнения обязательства путем обращения с соответствующим требованием к третьему лицу (поручителю), принявшим на себя обязательство отвечать перед арендодателем за внесение арендатором арендных платежей в сроки и в порядке, установленные договором аренды. По соглашению сторон поручитель может нести как солидарную, так и субсидиарную ответственность. Арендодатель-кредитор вправе после расторжения договора аренды требовать от поручителя погашения задолженности арендатора по арендной плате, образовавшейся до расторжения договора аренды.

Использование конструкции залога в договоре аренды -- довольно редкое явление. Безусловно, в соответствии со ст. 334 ГК РФ обязательство по внесению арендных платежей может быть подкреплено гарантией в виде залога, предметом которого может выступать движимое и недвижимое имущество, различные имущественные права, способные соразмерно возместить убытки арендодателя в связи с недобросовестностью арендатора. Чаще всего залог встречается в сфере аренды коммерческой недвижимости, такой как офисные, торговые и складские помещения.

ГК РФ предусмотрена возможность обеспечения удержанием вещи также требований, хотя и не связанных с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникших из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Пример такого приведен в рекомендации, изложенной в п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС России от 11 января 2002 г. N 66: арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

В практике взаимоотношений сторон по договору аренды в виде обеспечения исполнения обязательства по арендной плате может быть использована и гарантия. В качестве третьего лица -- гаранта -- могут выступать различные кредитные учреждения или страховые компании, возлагающие на себя обязательства по возвращению арендодателю денежной суммы по факту предоставления соответствующего требования об ее уплате. Арендодателю выгодно использовать указанный выше способ обеспечения, поскольку он сопряжен с минимальными временными затратами и в случае проблем с платежеспособностью арендатора соответствующие риски в части поступления денежных средств переходят к гаранту.

Задаток используется в целях доказательства заключения договора. Данный вид наиболее распространен в случаях, когда объекта аренды юридически и фактически еще не существует, но стороны берут на себя обязательство по заключению в будущем договора аренды в виде предварительного соглашения. Если рассматривать задаток с точки зрения способа обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных платежей, то в случае его использования недобросовестный арендатор теряет внесенную сумму и она остается у арендодателя, выполняя штрафную функцию.

Понятие обеспечительного платежа вводит в ГК РФ Закон N 42-ФЗ. Согласно ему денежное обязательство может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительного платежа). Переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже. если обеспечительный платеж будет направлен на погашение задолженности арендатора (в том числе на возмещение убытков) или в счет уплаты за последние месяцы аренды, то сумма обеспечительного платежа включается в доход арендодателя на дату проведения зачета (удержания) указанных средств, в счет погашения задолженности по договору аренды.

Наше законодательство, а также выработанная практика взаимоотношений в сфере аренды содержат достаточно широкий перечень способов и методов, позволяющих избежать негативных последствий для арендодателя и, как следствие, стимулировать арендатора на протяжении всего срока аренды быть добросовестным контрагентом. Использование указанных выше юридических конструкций в комплексе -- гарантия поступления денежных средств в срок и в полном объеме.

Список использованных источников

Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газета. - 1993. - 25 дек.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 сентября 2015 г. N 307-ЭС15-3663. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Баянов С. Неустойка за несвоевременную уплату алиментов/ С. Баянов // ЭЖ-Юрист, 2015. - № 26. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Борисов А.Н., Ушаков А.А., Чуев В.Н. Комментарий к разделу III «Общая часть обязательственного права» части первой Гражданского кодекса РФ (главы 21 - 29) (постатейный) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2015 - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Бражников В. Обеспечение исполнения обязательств: второе дыхание / В. Бражников // ЭЖ-Юрист, 2015. - № 16. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Бычков А. Что можно обеспечить неустойкой? / А. Бычков. // ЭЖ-Юрист, 2015. - № 11. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Гасников К. Д. Правовая природа обеспечительного платежа и применение неустойки и убытков в рамках предварительного договора / К. Д. Гасников. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Гребенкина И. А. Применение арбитражными судами норм о неустойке / И. А. Гребенкина // КОНТРАКТ, 2015.. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Жигачев А.В. Удержание недвижимого имущества / А. В. Жигачев // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2012 - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Зарубин А.В., Потапенко С.В. Залог по-новому / А. В. Зарубин, С. В. Потапенко // Российская юстиция, 2014. - № 4. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Килинкаров В. В. Актуальные вопросы разрешения споров в сфере публично-частного партнерства / В. В. Килинкаров // Закон, 2015. - № 2. -Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ / Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьев А.В., Кухаренко Т.А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

КонсультантПлюс: новости для юриста. Архив. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Копылов О. Б. Залог денежных средств как способ обеспечения исполнения обязательств по договору / О. Б. Копылов // Законодательство, 2015. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Подузова Е. Б. Способы обеспечения исполнения организационного обязательства: проблемы теории и практики. / Е. Б. Подузова. // Подготовлен для системы КонсультантПлюс. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Путеводитель по договорной работе: есть ли риски у сторон договора аренды при согласовании условия об обеспечительном платеже - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Путеводитель по договорной работе: как согласовать в договоре аренды условие об обеспечительном платеже - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Пьянкова А. Ф. Толкование норм о договоре аренды в контексте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»/ А. Ф. Пьянкова // Арбитражный и гражданский процесс, 2015. - № 3. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Сятчихин А. В. Российское законодательство о поименованных и непоименованных способах обеспечения обязательств: исторический экскурс/ А. В. Сятчихин // Подготовлен для системы КонсультантПлюс. - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Ушаков А. А. Комментарий к параграфу 3 «Залог» главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств» части первой Гражданского кодекса РФ (постатейный)/ А. А. Ушаков // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014 - Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс

Размещено на Allbest.ru