Правове регулювання іпотеки землі в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ І ПРАВА ім. В. М. КОРЕЦЬКОГО

Малий Валерій Юрійович

УДК 374.232.8

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ІПОТЕКИ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ

Спеціальність12.00.06 - аграрне право; земельне право;

екологічне право; природоресурсне право

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Київ - 2007

ДИСЕРТАЦІЄЮ Є РУКОПИС

Робота виконана в Інституті держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України.

Науковий керівник

доктор юридичних наук, професор, академік НАН України, Заслужений діяч науки і техніки України

Шемшученко Юрій Сергійович,

Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, директор

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор

Статівка Анатолій Миколайович,

Національна юридична академія ім. Ярослава Мудрого, професор кафедри аграрного права

кандидат юридичних наук, доцент

Краснова Марія Василівна,

Київський національний університет імені Тараса Шевченка, доцент кафедри трудового, земельного та екологічного права

Захист відбудеться 5 листопада 2007 р. о 13 год. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.236.02 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук при Інституті держави і права ім. В.М Корецького Національної академії наук України за адресою: 01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України за адресою: 01601, м. Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий 3 жовтня 2007 року

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради,

доктор юридичних наук І. М. Кучеренко

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. Зміцнення державності України на сучасному етапі нерозривно пов'язане з подальшим реформуванням її земельної політики, одним з основних чинників якої є правова регламентація іпотеки земельних ділянок й формування власної системи кредитування під заставу земель. Формування ринкової основи відносин земельної власності обумовлює необхідність юридичного забезпечення гарантій прав власників щодо безперешкодного здійснення прав на землю і серед них - розпорядження земельними ділянками. Відповідне значення у розвитку ринку землі належить іпотеці земельних ділянок.

З 1 січня 2004 р. набрав чинності Закон України “Про іпотеку” від 5 червня 2003 р. Крім нього, іпотечні відносини регулюються в тій або іншій мірі законами: “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”; “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати; “Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обмежень; “Про нотаріат”, тощо. Постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. затверджений Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек. Розпорядженням КМУ від 10 серпня 2004 р. схвалено Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. 1 липня 2004 р. прийнято Закон України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, 8 жовтня 2004 р. Постановою КМУ № 1330 було утворено Державну іпотечну установу. 22 грудня 2005 р. прийнято Закон України “Про іпотечні облігації”, а 23 лютого 2006 р. вступив у силу Закон України “Про цінні папери і фондовий ринок”.

Наведене свідчить про актуальність теми дисертаційного дослідження, його теоретичне і практичне значення для реформування земельних відносин в Україні.

При всьому цьому правові аспекти власне іпотеки земельних ділянок, залишаються належним чином не впорядкованими. З перебоями діє і організаційно-правовий механізм забезпечення іпотеки землі. Багато питань залишається дискусійними і в теоретичному аспекті. Фактично немає фундаментальних теоретичних розробок даної проблеми. Саме відсутність належного комплексного дослідження правових проблем іпотеки землі та регламентації відповідних правочинів обумовили вибір теми дисертаційного дослідження.

Теоретичною основою дослідження є наукові праці вітчизняних правознавців, зокрема: в галузі земельного права - В.І. Андрейцева, Г.І. Балюк, В.Л. Гуревського, М.Я. Дем'яненка, В.Ю. Дмитренка, В.В. Костицького, С.І. Кручка, П.Ф. Кулинича, Н.Р. Малишевої, В.Л. Мунтяна, В.В. Носіка, О.О. Погрібного, І.І. Пучковської, В.І.Семчика, А.М. Третяка, Ю.С. Шемшученка; цивільного і господарського права - Т.В. Бондар, О.В. Дзери, В.К. Мамутова, Є.О. Харитонова, Я.М. Шевченко; історії і теорії держави і права - В.М. Зубаря, А.Й. Рогожина, О.Ф. Скакун та ін.

Важливою науковою базою для підготовки даного дослідження стали праці українських економістів: О.І. Драпіковського, О.Т. Євтуха, І.Б. Іванової, В.І. Кравченка, С.І. Кручка, В.Д. Лагутіна, О.М. М'якишевської, О.О. Олійника, А.О. Селіванова, К.В. Паливоди, І.Я. Софіщенка, Л.Л. Чубук, Г.Ю. Шемшученка та ін.

Для розгляду порівняльно-правових аспектів регламентації іпотеки землі, значний інтерес явили праці російських, радянських, дореволюційних та зарубіжних вчених - М. М. Агаркова, К.С. Бєльського, Ю.І.Воробйова, Є.Ф. Жукова, Б.О. Романова, Г.Ф. Шершеневича, У. Валетти, К. Крейфельдса, Д. Холла, та ін.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження виконано відповідно до плану науково-дослідної роботи відділу проблем аграрного, земельного та екологічного права Інституту держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України “Правові проблеми залучення іноземних інвестицій у розвиток сільського господарства та соціальної сфери села” (№ державної реєстрації RK 0105U000795).

Мета і завдання дослідження. Метою роботи є комплексний теоретичний аналіз особливостей правового регулювання іпотеки землі в Україні в умовах земельної реформи, обґрунтування пропозицій і рекомендацій, спрямованих на вдосконалення регламентації суспільних відносин у сфері іпотеки земельних ділянок, практики застосування норм чинного законодавства у даній галузі.

Відповідно до мети дослідження, поставлені такі завдання:

- виходячи з положень, сформульованих у законодавстві і науковій літературі, обґрунтувати поняття іпотеки землі;

- проаналізувати основні правові форми іпотеки землі, їх юридичний зміст, структуру, порядок застосування;

- узагальнити досвід інституту іпотеки землі в ретроспективі історії Української держави і права;

- провести огляд розвитку іпотечних та іпотечно-кредитних земельних відносин у Російській Федерації та Федеративній Республіці Німеччині, сформулювати відповідні рекомендації щодо використання Україною;

- дослідити правове забезпечення іпотеки землі, зокрема: іпотечні договірні відносини, оцінку і страхування земельної ділянки, яка передається в іпотеку, використання заставних для рефінансування, передбачені законодавством процедури звернення стягнення на заставлену ділянку, розташовані на ній об'єкти нерухомості;

- зробити спробу дати наукову оцінку організаційному механізму забезпечення іпотеки землі, процесам формування іпотечних земельних ринків, засадам діяльності Земельного (іпотечного) банку, сучасній практиці іпотечного кредитування в Україні;

- розглянути питання відповідальності за порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі, порядок вирішення судових спорів, пов'язаних зі зверненням стягнення на земельну ділянку - предмет іпотеки;

- розробити пропозиції щодо вдосконалення правової регламентації іпотеки землі, найбільш ефективної й оптимальної реалізації її можливостей в Україні.

Об'єкт дослідження - суспільні відносини, пов'язані з правовою регламентацією іпотеки землі в Україні, а також правовідносини у зазначеній сфері що потребують досконалого правового регулювання.

Предмет дослідження - правові акти, теоретичні розробки правових проблем іпотеки землі, практика діяльності відповідних органів з організаційного забезпечення іпотеки землі.

Методи дослідження. При написанні дисертації використано загальнонаукові (діалектичний, системний, історичний, формально-логічний) і спеціальні методи наукового пізнання (порівняльно-правий, статистичний, соціологічний комплексний). За допомогою діалектичного методу досліджувався правовий інститут іпотеки землі у контексті умов його становлення і розвитку. Системний аналіз було покладено в основу визначення поняття і правових форм іпотеки землі, її місця у системі права України. Історичний метод дозволив розглянути події й факти з дотриманням хронології, відзначити особливості нормативної бази, яка врегульовувала іпотеку землі на окремих етапах історії Української держави і права. Шляхом аналізу та синтезу досліджувалися організаційний механізм забезпечення іпотеки землі, засади діяльності кредитних установ, практика застосування відповідного законодавства. Формально-логічний метод дозволив виявити ознаки правових понять, провести їх класифікацію та систематизацію, тлумачити певні положення тощо. Використання порівняльно-правового методу надало можливість зіставити різні елементи права - принципи та норми, відображені у вітчизняному законодавстві та нормативних актах зарубіжних країн, їх окремі частини, а також юридичну практику. Статистичний метод застосовувався для підрахунку кількісних показників - певних правових актів, чисельності кредитних установ тощо. Соціологічний метод сприяв як у зборі та обробці інформації, так і в оцінці певних соціальних факторів, - визначення відповідності інтересам певних соціальних груп України встановлених юридичних норм, механізмів їх впровадження, існуючих перешкод тощо. Метод комплексного підходу надав змогу сформулювати наукові визначення, прикладні положення, рекомендації.

Наукова новизна дослідження полягає в тому, що вперше в науці земельного права України проведено комплексний аналіз розвитку та сучасного стану правового регулювання іпотеки землі, практики застосування законодавства в цій галузі; обґрунтовані науково-теоретичні висновки, які розкривають правову сутність іпотеки землі, тенденції її розвитку та застосування; сформульовані наукові рекомендації щодо вдосконалення правової регламентації іпотеки землі в Україні.

Новизна дослідження характеризується положеннями, які виносяться на захист:

1. Розкрито поняття “іпотека землі” як вид заснованої на законі, договорі, або рішенні суду застави земельних ділянок та/ або об'єктів нерухомості, розташованих на цих ділянках і невід'ємно пов'язаних з ними, з урахуванням цільового призначення та особливостей встановленого щодо відповідних категорій земель правового режиму.

2. Обґрунтована доцільність визнання іпотеки землі юридичною категорію, яка стосується як речового, так і зобов'язального права, розгляду її правової природи як такої, що походить від права приватної власності на землю і є видом розпорядження земельною ділянкою - майном та річчю з приналежністю, межами, правами, ціною, ринковою вартістю, прибутковістю, іншими ознаками.

3. Здійснено наукову періодизацію розвитку іпотеки землі в Україні: 1) іпотека землі на території сучасної України у давнину (VI ст. до н.е. - ІІІ ст. до н.е.); 2) формування і поширення інституту застави землі й нерухомості на українських землях (X -XVIII cт.); 3) розвиток іпотечних земельних відносин на землях України у складі Австро-Угорщини та Росії (кінець XVIIІ - початок XX ст.; 4) відродження іпотеки землі в незалежній Українській державі (90-ті рр. ХХ - початок ХХІ ст.).

4. Обґрунтовано пропозиції щодо використання досвіду ФРН та Російської Федерації у частині: надання кредитних пільг приватним господарствам незалежно від розміру належних їм земельних ділянок; налагодження системи підготовки професійних оцінювачів земельних ділянок та іншої нерухомості на регіональному рівні; розробки механізмів правового забезпечення примусової іпотеки; розгляду можливостей скасування обмежень землеволодіння; запровадження застави права оренди, створення в Україні власних схем довгострокового кредитування під заставу земель; відповідної організації випуску іпотечних цінних паперів.

5. Обґрунтовано поняття договору іпотечного кредитування під заставу землі - двостороннього правочину, вчиненого іпотекодавцем - власником земельної ділянки та іпотекодержателем (спеціалізованою кредитною установою), за яким перший зобов'язується в означений термін повернути забезпечені іпотекою кошти, а другий своєчасно та в передбаченому договором обсязі надає грошовий кредит, а у разі його неповернення має право задоволення вимоги за рахунок вартості означеної ділянки.

6. Висновок про необхідність прийняття законодавчих актів щодо забезпечення функціонування в Україні ринку землі, та діяльності спеціалізованих фінансово-кредитних установ - земельних іпотечних банків. В них мають бути врегульовані: засади ринкових земельних відносин, порядок діяльності спеціалізованих фінансових установ та державний контроль за нею, заходи щодо запобігання правопорушенням у сфері іпотечних земельних відносин.

7. Формулювання доцільності встановлення спеціальних видів відповідальності за порушення законодавства у сфері кредитування за умисне ухилення від виплати кредитів, а також інших видів виплат за кредитними угодами;

8. Пропозиція щодо законодавчого забезпечення економічно обґрунтованої національної програми кредитування під заставу землі, яка з одного боку, зменшує ризики банків, а з іншого - надає можливість іпотекодавцям заставляти земельні ділянки за реальною (ринковою) вартістю й помірними відсотковими ставками. Для вирішення вказаних проблем необхідно: а) підвищити ефективність агропромислового виробництва в Україні (шляхом кредитування спеціалізованими банківськими установами - як державними так і комерційними); б) встановити справедливу ринкову ціну землі, яка насамперед залежить від сукупної ефективності сільськогосподарських підприємств - розпорядників земельними ділянками; в) подолати розбіжності у політичних поглядах на питання іпотеки землі.

Практичне значення одержаних результатів. Результати дослідження можуть бути використані у подальшому вдосконаленні земельного законодавства, зокрема при внесенні змін та доповнень до законів України “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, “Про оцінку земель”, при доопрацюванні проектів законів “Про ринок землі”, “Про державний земельний (іпотечний) банк”, застосуванні земельного законодавства в галузі реалізації прав землевласників, веденні державного земельного кадастру, застосуванні норм юридичної відповідальності за порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі, при написанні наукових праць, читанні лекційних і спеціальних курсів із земельного та аграрного права, у науково-дослідній роботі, у практичній діяльності щодо організаційного забезпечення іпотеки землі в Україні.

Апробація і публікація результатів дослідження. Результати дисертаційного дослідження обговорювалися на засіданні відділу проблем аграрного, земельного та екологічного права Інституту держави і права ім. В.М. Корецького НАН України.

Основні положення дисертації оприлюднювалися у формі доповідей та повідомлень на науково-теоретичних та науково-практичних конференціях: Міжнародній науковій конференції молодих вчених “Треті осінні юридичні читання” (5-6 листопада 2004 р., м. Хмельницький), Другій та Третій міжнародних наукових конференціях пам'яті академіка В.М. Корецького (12-13 квітня 2005 р. та 27-28 квітня 2007 р., м. Дніпропетровськ).

Публікації. Теоретичні положення і висновки дисертації знайшли відображення у 10 наукових статтях: 9 - у фахових виданнях, 1 - у тезах доповіді на науковій конференції.

Структура дисертації. Дисертація складається із вступу, двох розділів, висновків та списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації становить 184 сторінки, у тому числі список використаних джерел на 15 сторінках (210 найменувань).

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовуються актуальність теми дослідження, ступінь її розробки, визначено мету та завдання, об'єкт та предмет дослідження, зв'язок роботи з науковими програмами , планами, темами, висвітлено його методологічні та теоретичні засади, наукову новизну роботи, сформульовано головні положення і пропозиції, які виносяться на захист, охарактеризовано практичне значення отриманих результатів і апробацію результатів дослідження, відображено характер публікацій, структуру та обсяг дисертації.

Розділ 1 “Загальна характеристика правового регулювання іпотеки землі” містить три підрозділи.

У підрозділі 1.1. “Поняття та правові форми іпотеки землі за законодавством України” наводяться положення чинного законодавства, що дозволяють констатувати наявність іпотечних земельних правовідносин - врегульованих нормами права суспільних відносин, які виникають із особливої форми застави - іпотеки земельних ділянок, а також стосунків щодо взаємного виконання суб'єктами юридичних умов, на яких засновується така застава.

На думку автора, іпотечним земельним правовідносинам передують: відносини власності на землю, що ґрунтуються на конституційних гарантіях права власності; майново-речові, які виходять з права розпорядження земельною ділянкою; відносини щодо оцінки земельного об'єкту; досягнення взаємної згоди сторін за умовами майбутнього договору, тощо.

Основним видом іпотечних земельних правовідносини є відносини щодо власне застави землі (нерухомого майна), які ґрунтуються на приписах цивільного і земельного права. До них відносяться: договірні (зобов'язальні), котрі виникають під час і внаслідок укладання іпотечної угоди. Слід розрізняти також правовідносини, які виходять з визнання об'єкту нерухомості таким, що знаходиться в іпотеці за законом.

Супутніми доцільно вважати відносини щодо: держреєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою; страхування заставленої ділянки та можливих ризиків; господарсько-правові (між сторонами - суб'єктами підприємницької діяльності); фінансово-правові, тобто отримання, використання та повернення іпотечного кредиту; використання та обіг заставних. У випадках наявності ознак адміністративного правопорушення або злочину у діях суб'єктів щодо предмету іпотеки, отриманих коштів, в інших протиправних діяннях супутніми можуть виступати адміністративно-процесуальні; кримінально-процесуальні відносини.

Якщо одна з сторін - суб'єктів іпотечних земельних правовідносин не дотримується або порушує умови договору, виникають відносини щодо примусового звернення стягнення на земельну ділянку, які регламентуються цивільно-процесуальним та господарсько-процесуальним правом і складаються з: подання претензії стороні, яка не виконує або неналежним чином виконує свої зобов'язання; у випадку незгоди / відмови від виконання - судового розгляду справи; винесення рішення про задоволення вимог; його виконання; примусової реалізації земельної ділянки з торгів; отримання кредитором коштів від продажу.

Зазначається, що, загальними умовами виникнення іпотечних земельних правовідносин можна вважати: 1) об'єктивні умови: а) існування державно-правових дозволів та механізмів у вигляді відповідних норм законодавства; б) наявність земельної ділянки з відповідними природними якостями, корисними властивостями, місцем знаходження, цільовим призначенням, визначеними межами та правами приватної власності щодо неї; в) відсутність юридичних перешкод та заборон щодо учинення правочинів із землею та іншою нерухомістю; 2) суб'єктивні умови: а) суб'єкти іпотечних правовідносин (фізичні та юридичні особи - власники земельних ділянок); б) їх воля до використання належної земельної власності як об'єкта застави, тобто укладання документів публічного характеру - договорів іпотеки (іпотечного кредитування), змістом яких передбачені визначені зобов'язання; в) розуміння суб'єктами обмежень, обтяжень, значення, умов і правових наслідків вчинених угод.

До загальноприйнятої класифікації іпотеки землі дисертантом пропонується додати розподіл за предметно-цільовим принципом. У доповненому вигляді класифікація виглядатиме так: За правовими формами: а) договірна б) законна; в) судова. За юридичними пріоритетами: а) попередня; б) наступна. За предметно-цільовим принципом: іпотека земельних ділянок та/або об'єктів нерухомості з урахуванням цільового призначення та особливостей встановленого щодо них правового режиму. Розглянуто поняття “іпотека землі” в об'єктивному та суб'єктивному значеннях. Характерно, що для понять “іпотека”, які висвітлюються у юридичних джерелах, загальним є те, що власне застава у ніякому випадку не відокремлюється від правових категорій “земельна ділянка” та “нерухомість”. На погляд здобувача, під іпотекою землі можна розуміти вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, у формі заснованої на договорі, законі або рішенні суду застави земельних ділянок і наявних об'єктів нерухомості, невід'ємно пов'язаних неможливістю переміщення без суттєвого взаємного знецінення або зміни призначення.

Підрозділ 1.2. “Інститут іпотеки землі в Україні в історичній ретроспективі” узагальнює досвід іпотечних земельних відносин у контексті історії Української держави і права. На основі праць сучасних українських та російських дослідників, правників дожовтневого періоду висвітлюється процес становлення й розвитку іпотеки землі як правового інституту. Увагу привертає те, що вже з початку здійснення земельної реформи в незалежній Україні, були спроби законодавчо закріпити підстави та визначити правовий механізм застави землі. Зокрема, у Земельному кодексі від 13 березня 1992 р. (ст. 6) передбачалось, що громадяни України можуть передавати у заставу належні їм на праві власності земельні ділянки лише за зобов'язанням з участю кредитної установи. Прийнятий 2 жовтня 1992 р. Закон України “Про заставу” у спеціальному розділі “Про іпотеку” також закріплював можливість застави земельної ділянки. Пізніше, у 1995 - 2000 рр., були прийняті укази Президента України, у яких теж передбачалась можливість передавати у заставу право оренди земельних ділянок несільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), земельної ділянки, що перебувала у власності громадян України чи юридичних осіб.

З прийняттям у 1996 р. Конституції України стан законодавчого забезпечення іпотеки залишився без змін. У 1999 р. Президент України видав спеціальний Указ “Про іпотеку”, а також подав до Верховної Ради України відповідний законопроект, який був відхилений парламентом і не набрав законної сили. Однак, наприкінці 90-х рр. XX ст. організаційно-правовий інститут іпотеки земельних ділянок практично не був сформований з причин не стільки політичного, як юридичного характеру.

З виданням 19 січня 1999 р. Указу Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”, юридичні особи набули реальних можливостей для передачі в іпотеку придбаних у власність земельних ділянок під кредитні зобов'язання для здійснення підприємницької діяльності. Однак банки також не використовували цей спосіб забезпечення зобов`язань через низьку ліквідність таких земель із причин відсутності організаційно-правових механізмів задоволення претензій банку-кредитора із заставленої земельної ділянки, а після 1 січня 2002 р. цей Указ утратив чинність. Оскільки Земельний кодекс від 25 жовтня 2001 р. закріплював лише право іпотеки, з`явилась негайна необхідність врегулювання організаційно-правового механізму забезпечення відповідних відносин. ЦК України від 16.01.2003 р. надав загальну регламентацію іпотеки як окремого виду застави, 5 червня 2003 р. Верховна Рада України прийняла Закон України “Про іпотеку”, а 19 червня 2003 р. - Закони “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю”. Тоді ж були внесені відповідні доповнення до ст. 55 Закону України “Про нотаріат”. 31 березня 2004 р. Кабінет Міністрів України прийняв постанову “Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек”, а 10 серпня 2004 р. схвалив Концепцію створення національної системи іпотечного кредитування. 22 грудня 2005 р. прийнято Закон України “Про іпотечні облігації”, а 23 лютого 2006 р. - Закон України “Про цінні папери і фондовий ринок”.

Також доводиться, що інститут іпотеки землі має глибокі правові та історичні основи. За період виникнення й розвитку іпотечних земельних відносин, на них впливали інститути римського, європейського та російського права, але складність історичного та соціально-економічного розвитку України, неординарність її місця у європейській та світовій політиці, обумовили своєрідний, багатоетапний процес становлення та вдосконалення іпотечних земельних правовідносин.

У підрозділі 1.3. “Іпотека землі за сучасним законодавством Російської Федерації і Німеччини” проводиться огляд розвитку іпотечних та іпотечно-кредитних земельних відносин у Російській Федерації та Федеративній Республіці Німеччині, сформульовано такі рекомендації щодо використання Україною:

Україні необхідно використати російський досвід, у частині формування відповідних фінансово-кредитних утворень, та налагодження організаційного механізму забезпечення іпотеки. Потрібно також, вжити подальших заходів щодо: 1) розгляду можливостей скасування обмежень землеволодіння; 2) розробки системи застави права оренди (по аналогії з положеннями „Ѓ. 5 ст. 5. Закону РФ “Об ипотеке”); 3) розробки власних схем довгострокового кредитування під заставу земель; 4) організації випуску іпотечних цінних паперів; 5) запровадження системи комунальних кредитів; 6) завершення формування законодавчої бази щодо запровадження ринку земель в Україні. Щодо використання досвіду іпотечного права Німеччини, автор вважає за доцільне зважити на норми, щодо надання кредитних пільг як великим приватним господарствам, так і фермерам, а також організації загальнодержавної служби контролю за кредитною діяльністю іпотечних банків. Заслуговує на увагу й німецька система підготовки професійних оцінювачів земельних ділянок та іншої нерухомості на рівні регіонів.

Розділ 2 “Правове забезпечення іпотеки землі в Україні” складається з трьох підрозділів.

У підрозділі 2.1. “Договір у системі регулювання іпотечних земельних відносин” відображені сутність, зміст, істотні умови, порядок укладення та державної реєстрації договору іпотеки земельної ділянки. На погляд здобувача, при виникненні іпотечних правовідносин, слід розмежовувати поняття “іпотечний договір” та “договір іпотечного кредитування”, тобто іпотечним договором можна вважати правочин щодо застави земельної ділянки та/або розташованих на неї об'єктів нерухомого майна, а договором іпотечного кредитування - правочин щодо забезпечення виконання основного зобов'язання.

На думку здобувача, під час майбутніх кредитних операцій, особливо із землею сільськогосподарського призначення, доцільним є укладання двох договорів у вигляді одного документу. Цей договір за формою і змістом повинен відповідати вимогам, установленим для договору іпотеки, та вимогам, установленим законом для договору, який визначає основне зобов'язання. Пропонується така схема: На першому етапі земельний іпотечний банк одночасно укладає з іпотекодержателем: 1) іпотечний договір; 2) договір іпотечного кредитування. При цьому договір 2 буде встановлювати основне зобов'язання за отриманням кредиту та відповідних виплатах (саме кредит і відсотки за ним), а договір 1 буде діяти тільки до виконання основного зобов'язання за договором 2, тобто носити акцесорний характер. На другому етапі банк, випускає та використовує для рефінансування іпотечні цінні папери, та здійснює інші операції з обслуговування іпотечних активів, що позитивно впливатиме на формування поля 2 (вторинного іпотечного ринку землі).

На підставі договору сторони можуть вирішити також питання про звернення стягнення. Таке врегулювання повинне здійснюватись згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, Цей договір підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Цей спосіб не повинен перешкоджати іпотекодержателю застосувати інші способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Зазначена угода може також передбачати: а) передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання; б) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону. Наголошено також, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними.

Важливим регулятивним актом щодо оформлення іпотечних відносин вважаємо передбачений ст. 11 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні від 12.07. 2001 р. договір на проведення оцінки майна. Він укладається у письмовій формі та може бути дво- та багатостороннім. Сторонами договору як, правило є замовник (платник), та виконавець - професійний оцінювач або інший суб'єкт оціночної діяльності. Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є: а) зазначення майна, що підлягає оцінці; б) мета, з якою проводиться оцінка; в) вид вартості майна, що підлягає визначенню; г) дата оцінки; ґ) строк виконання робіт з оцінки майна; д) розмір і порядок оплати робіт; е) права і обов'язки сторін договору; ж) умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання; з) відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; і) порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів. Законодавством або згодою сторін можуть бути передбачені інші істотні умови. Автор вважає, що такий договір є обов'язковою складовою під час юридичного оформлення відносин іпотеки землі.

Іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов'язок не покладено на іпотекодержателя. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разі набуття прав за іпотечним договором новим іпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика. У разі настання страхового випадку щодо предмета іпотеки іпотекодержатель має переважне право на задоволення своєї вимоги за основним зобов'язанням із суми страхового відшкодування. Після задоволення вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, з суми страхового відшкодування будь-яке перевищення суми страхового відшкодування над розміром вимоги іпотекодержателя, що має вищий пріоритет, підлягає розподілу між іпотекодержателями, що мають нижчий пріоритет, та іншими кредиторами боржника відповідно до пріоритету та розміру їх зареєстрованих прав чи вимог іпотекодавцем в останню чергу. За згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, що має вищий пріоритет, страхове відшкодування може бути спрямоване на відновлення предмета іпотеки. Іпотечним договором на іпотекодавця може бути покладений обов'язок здійснити інші види страхування у зв'язку з передачею нерухомого майна в іпотеку.

Таким чином, для юридичного закріплення іпотечних земельних правовідносин укладаються договори: 1) іпотеки земельної ділянки; 2) іпотечного кредитування (кредитний договір); 3) договір про задоволення вимог іпотекодержателя; 4) договір на проведення оцінки майна; 5) договір страхування земельної ділянки/об'єктів нерухомості.

Серед наведених, основним можна вважати договір іпотечного кредитування під заставу землі - двосторонній правочин між іпотекодавцем - власником земельної ділянки та іпотекодержателем, за якою перший зобов'язується в означений термін повернути забезпечені іпотекою кошти, а другий своєчасно та в передбачених договором обсязі та формі надає грошовий кредит, а у разі його неповернення має право задоволення вимоги за рахунок вартості означеної ділянки.

У підрозділі 2.2. “Організаційно-правовий механізм забезпечення іпотеки землі” визначено, що останній складається з: 1) юридичної процедури оцінки земельної ділянки та нерухомості; 2) державної реєстрації іпотеки (обмеження прав на нерухоме майно); 3) забезпечення функціонування ринків земель та іпотечного кредитування ; 4) організації продажу земельної ділянки - предмету іпотеки; 5) діяльності спеціалізованих кредитних установ, використання ними іпотечних цінних паперів.

Автором відзначено, що на рівні дискусій і пропозицій залишається вирішення багатьох питань організаційного характеру - перш за усе: а) формування ринку землі сільськогосподарського призначення в Україні; б) створення ефективної системи спеціалізованих фінансових установ; в) напрацювання практики обслуговування й рефінансування іпотечних земельних активів; г) правового й методичного забезпечення оцінки земельних ділянок; ґ) вдосконалення інституту відповідальності за порушення;

На думку дисертанта, формуванню законодавчої бази щодо іпотечних земельних відносин перешкоджають чинники економічного та політичного характеру, по-перше - скрутний стан сільського господарства, по-друге - незацікавленість частини законодавців та політиків у результативних змінах щодо іпотечного кредитування під заставу землі.

У підрозділі досліджується також питання створення і діяльності в Україні Земельного (іпотечного) банку. На підставі аналізу праць українських правників та економістів дисертант вказує на доцільність створення в Україні Державного Земельного (іпотечного) банку, а в подальшому - мережі іпотечних земельних банків.

Поряд із негативними явищами у правовому, економічному та організаційному аспектах забезпечення іпотеки, простежується й позитив, який, на переконання здобувача, полягає у наявності вже працюючих програм кредитування під заставу житла, створених механізмах наповнення й рефінансування кредитних коштів (практика банку “Аркада”, ТОВ “Київміськбуд” тощо), яка потребує ретельної уваги й поширення застосування. За її допомогою слід сформувати відповідні інституціональні та макроекономічні умови, які б сприяли підвищенню доступності іпотечних земельних позик для широкого загалу населення.

Підрозділ 2.3. “Юридична відповідальність та порядок вирішення спорів пов'язаних з іпотекою землі” присвячений класифікації, питанню встановлення спеціального виду юридичної відповідальності та порядку вирішення спорів щодо іпотечних земельних відносин.

У процесі виникнення й продовження іпотечних договірних відносин (від моменту укладання договору до взаємореалізації прав сторін) підставами для виникнення майнової відповідальності можуть також бути: 1) ненадання або несвоєчасне надання кредиту під заставу землі іпотекодержателем, якщо це передбачено умовами договору; 2) неналежне використання кредитних ресурсів іпотекодавцем, якщо це враховано договором, відомо іпотекодержателю і доведено у суді; 3) несплата за користування кредиту або неповернення кредиту в обумовлені договором строки. Цивільно-правова (майнова) відповідальність виходить з умов договору, або визначається рішенням суду. Адміністративна відповідальність виникає з підстав дій іпотекодавця щодо: 1) погіршення стану земельної ділянки - предмету іпотеки, будівель, споруд, шляхом псування, забруднення, порушення правил використання земель. Іпотекодержатель несе таку відповідальність у разі: 1) порушення банківського законодавства, здійснення банками ризикових операцій, які загрожують інтересам вкладників чи інших кредиторів банку; 2) порушення вимог законодавчих та інших нормативних актів з емісії цінних паперів.

Підставами кримінальної відповідальності, на погляд дисертанта, є: 1) незаконні дії іпотекодержателя щодо передачі земельної ділянки в іпотеку. До них віднесені: а) порушення порядку зайняття господарською та банківською діяльністю (ст. 202 Кримінального кодексу України, далі - ККУ); б) шахрайство з фінансовими ресурсами (ст.222 ККУ ); в) порушення порядку випуску (емісії) та обігу цінних паперів (ст. 223 ККУ); ґ) умисне розголошення або інше використання не опублікованої або не оприлюдненої в інший спосіб інформації про емітента, його цінні папери або правочини щодо них (ст. 232-1 ККУ).

Другий вид злочинів стосується громадян, підприємців та юридичних осіб - власників земельних ділянок - іпотекодавців (майнових поручителів). Складом злочинної діяльності у цьому випадку є надання такими особами завідомо неправдивої інформації банкам або іншим кредиторам з метою отримання кредитів.

Зазначається, що на даний час є невизначеним спеціальний вид юридичної відповідальності за порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі. На погляд автора, одним з поширених правопорушень у вказаній сфері може бути ухилення іпотекодавця (громадянина-підприємця або службової особи суб'єкта господарської діяльності) від сплати кредитів та/або відсотків за ними. Якщо такі дії мають навмисний характер, спрямовані проти фінансових ресурсів кредитора (банку) і стосуються великих грошових сум (іпотечних земельних кредитів), є очевидним склад господарського злочину. Доцільним у такому випадку, є доповнення Р.VІІ ККУ нормою, яка б передбачала кримінальну відповідальність за умисне ухилення від виплати кредитів, а також інших видів виплат за кредитними угодами, якщо предметом цих діянь були кредитні кошти у великих розмірах. Санкцією цієї норми може бути відповідальність у вигляді штрафу, або обмеження волі. Також можливе запровадження додаткових покарань, наприклад вилучення (конфіскації) предмету застави. У разі ухилення кредитоотримувача від розрахунків по кредиту, якщо несплата кредиту не завдала значної матеріальної шкоди кредитору, законодавством може бути передбачена адміністративна відповідальність. Виходячи з того, що вказане порушення також посягає на власність кредитора (грошові кошти), пропонується включити до гл. 6 КУпАП аналогічну норму з вказівкою на незначність завданої шкоди.

У підрозділі також розглядається порядок вирішення спорів, пов'язаних з іпотекою землі. За основу взято поділ юридичних складових, що можуть бути підставами для припинення права власності у випадку звернення на неї стягнення як на предмет іпотеки, запропонований Г. Балюк та О. Єлісєєвою, аналізується правовий механізм передачі права власності на земельну ділянку, відчужену за рішенням суду, або за результатами продажу на прилюдних торгах.

У висновках викладені результати виконаної роботи, які мають наукове і практичне значення у напрямі визначення особливостей правової регламентації іпотечних земельних відносин в Україні, висловлені пропозиції і рекомендації, спрямовані на удосконалення чинного законодавства в даній галузі та практики його застосування. Проведене дослідження дозволяє зроблені такі висновки. Іпотеку землі можна розглядати як вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, у формі заснованої на договорі, законі або рішенні суду застави земельних ділянок і наявних об'єктів нерухомості, невід'ємно пов'язаних неможливістю переміщення без суттєвого взаємного знецінення або зміни призначення. З аналізу юридичної природи й досвіду застосування іпотеки землі убачається, що: а) іпотека земельних ділянок в Україні регламентується нормами різних галузей права: конституційного, цивільного, господарського, земельного, аграрного, фінансового, банківського та ін., тобто має розглядатися як комплексний, інтегрований і диференційований інститут права; б) її юридична природа полягає у безперешкодному здійсненні особою права приватної власності на земельну ділянку в частині розпорядження нею - використанні як об'єкта нерухомого майна для задоволення своїх фінансових та господарських потреб. Класифікуючи іпотеку землі за правовими формами, доцільно поділяти її на: а) договірну; б) законну; в) судову. Пропонується додати до цієї класифікації розподіл за предметно-цільовим принципом, враховуючи цільове призначення та особливості правового режиму заставленої земельної ділянки. Пропонується також визнати іпотеку землі юридичною категорію, що уміщує ознаки як речового, так і зобов'язального права; розглядати її правову природу як таку, що походить від права власності і ґрунтується на розпорядженні ділянкою як майном та річчю з відповідними ознаками - приналежністю, межами, правами, ціною, ринковою вартістю, прибутковістю тощо; виходити з даних положень при подальшій розробці національної наукової концепції іпотеки. Ретроспективний огляд інституту іпотеки землі дозволяє констатувати наявність в Україні власного історичного досвіду, що може бути використаний для розв'язання сучасних правових завдань. У ретроспективному огляді розвитку інституту іпотеки землі доцільно виділяти такі періоди: 1) іпотека землі на території сучасної України у давнину (VI ст. до н.е. - ІІІ ст. до н.е.); 2) формування і поширення інституту застави землі й нерухомості на українських землях (X -XVIII cт.); 3) розвиток іпотечних земельних відносин на землях України у складі Австро-Угорщини та Росії (кінець XVIIІ - початок XX ст.; 4) відродження іпотеки землі в незалежній Українській державі (90 -ті рр. ХХ - початок ХІХ ст.). На основі аналізу застосування іпотеки земельних ділянок європейськими країнами, безспірними можна вважати її функціональність і корисність для розвитку держав з ринковою економікою. В Україні можливе використання російського досвіду, у частині формування іпотечних фінансово-кредитних утворень, та налагодження організаційного механізму забезпечення іпотеки, вжиття подальших заходів щодо: 1) розгляду можливостей скасування обмежень землеволодіння; 2) розробки системи застави права оренди; 3) розробки власних схем довгострокового кредитування під заставу земель; 4) організації випуску іпотечних цінних паперів; 5) запровадження системи комунальних кредитів; 6) завершення формування законодавчої бази щодо запровадження ринку земель. Щодо використання досвіду іпотечного права Німеччини, доцільним може бути запровадження норм щодо надання кредитних пільг як великим приватним господарствам, так і фермерам, та організації загальнодержавної служби контролю за кредитною діяльністю іпотечних банків. Також заслуговує на увагу німецька система підготовки професійних оцінювачів земельних ділянок та іншої нерухомості на рівні регіонів. Для юридичного закріплення іпотечних земельних правовідносин укладаються договори: 1) іпотеки земельної ділянки; 2) іпотечного кредитування (кредитний договір); 3) договір про задоволення вимог іпотекодержателя; 4) договір на проведення оцінки майна; 5) договір страхування земельної ділянки / об'єктів нерухомості. Серед них основним можна вважати договір іпотечного кредитування під заставу землі - двосторонню угоду між іпотекодавцем - власником земельної ділянки або його довіреною особою (майновим поручителем) та іпотекодержателем, за якою перший зобов'язується в означений термін повернути забезпечені іпотекою кошти, а другий своєчасно та в передбачених договором обсязі та формі надає грошовий кредит, а у разі його неповернення має право задоволення вимоги за рахунок вартості означеної ділянки. Висновок про те, що розглядаючи ефективність організаційно-правового забезпечення іпотеки землі як стан між цілями, що ставились та результатом законотворчих процесів, можна констатувати недосягнення законодавцями головної мети та невирішеність багатьох завдань щодо правового забезпечення іпотеки. Це насамперед - штучно створені системні перешкоди юридичного, економічного та політичного характеру. Такі цілі могли були б досягнуті завдяки вирішенню відповідних завдань, серед яких першочерговою є скасування мораторію на угоди з землею сільськогосподарського призначення. Здійснення цього кроку на думку автора, гальмується через незавершеність формування первинного ринку землі тобто через неналежне забезпечення правового і соціально-економічного підґрунтя реалізації державних планів та програм. Також є підстави стверджувати, що одним з основних факторів, який цьому сприяє, є майже повна відсутність практики кредитування саме під заставу землі, не зважаючи на наявність власного історично-правового досвіду і слушні пропозиції науковців. Ряд невирішених питань залишається у законодавчому закріпленні діяльності іпотечного Земельного банку як спеціалізованої фінансової установи. Поряд з тим, відносно установ, які б забезпечували впровадження іпотечного кредитування в Україні, можна відзначити, що спостерігається прагнення до визначення їх організаційно-правових засад. Так, наприклад, структура та функції наявних фінансових установ, які надають кредити під заставу житла, свідчать про загальну державну мету щодо забезпечення практичного впровадження Україною власних іпотечно-кредитних систем.

За порушення законодавства, яким регулюється іпотека землі, спеціального виду юридичної відповідальності не передбачено. Тому до Кодексу України про адміністративні правопорушення та Кримінального кодексу України пропонується додати норми, які передбачали б адміністративну та кримінальну відповідальність за умисне ухилення від виплати кредитів, а також інших видів виплат за кредитними угодами. Можлива також деталізація складів вказаних злочинів та правопорушень. Вважається за доцільне розглядати такі правопорушення як посягання на власність у вигляді грошових коштів або фінансових ресурсів кредитора. Пропонується доопрацювання й прийняття законодавчих актів щодо забезпечення: функціонування в Україні ринку землі; діяльності спеціалізованих фінансово-кредитних установ; формування загальнодержавної служби контролю за кредитною діяльністю банків; завершення намічених заходів щодо створення первинного ринку землі; надання банками кредитних пільг як великим приватним господарствам, так і фермерам; налагодження системи підготовки професійних оцінювачів земельних ділянок та іншої нерухомості на рівні регіонів (створення спеціальних навчальних закладів); розробка відповідних механізмів правового забезпечення примусової іпотеки; обґрунтування й легетимізація застави права оренди; установлення дієвого контролю за механізмом відповідальності фізичних та юридичних осіб як гарантію запобігання правопорушенням у сфері іпотечних відносин.

На думку здобувача необхідною також є розробка вченими-економістами національної програми іпотечного кредитування під заставу землі, тобто перехід від дискусій до результативної співпраці з юристами, працівниками банків, селянами та іншими власниками землі, суб'єктами підприємництва; обґрунтування і впровадження економічної моделі кредитування, яка з одного боку зменшувала ризики банків, а з іншого - надавала можливість іпотекодавцям заставляти земельні ділянки за реальною вартістю й помірними ставками. Завдяки цьому в Україні може бути створена ефективна система іпотечного кредитування під заставу землі.

іпотека земля регулювання

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Малий В. Поняття і правові форми іпотеки землі за законодавством України // Право України. -2004. - № 1. - С. 73 - 77.

2. Малий В.Ю. Інститут іпотеки землі в історичній ретроспективі // Держава і право. Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 23. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2004. - С.402-408.

3. Малий В. Заставна та її використання за законодавством України про іпотеку // Право України. -2004. - № 7. - С. 55-58.

4. Малий В.Ю. Іпотека землі за законодавством Федеративної Республіки Німеччини: Правовий досвід та можливості його застосування Україною // Держава і право. Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 26. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2004. - С.423-427.

5. Малий В. Правові і організаційні засади застосування іпотеки землі в Україні // Право України. - 2005. - № 3. - С. 39-43.

6. Малий В.Ю. Іпотека землі у сучасній правовій системі України // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Спецвипуск. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2005. - С. 445-451.

7. Малий В.Ю. Особливості правового механізму звернення стягнення на земельну ділянку - предмет іпотеки // Держава і право. Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Випуск 28. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2005. - С. 489-496.

8. Малий В. Правове регулювання іпотеки землі: провідні поняття та категорії // Право України. - 2005. - № 12. - С. 40-44.

9. Малий В.Ю. Юридична відповідальність у сфері іпотечно-кредитних земельних відносин // Держава і право. Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. Спецвипуск. - К.: Ін-т держави і права ім. В.М. Корецького НАН України, 2007. - С. 416-421.

10. Малий В.Ю. Договір як складова частина правового механізму іпотеки земельних ділянок // Молодь у юридичній науці. Збірник тез доповідей Міжнародної наукової конференції молодих вчених “Треті осінні юридичні читання” (5 - 6 листопада 2004 року). - Хмельницький університет управління та права. - 2004. - С. 305-307.

АНОТАЦІЇ

Малий В.Ю. Правове регулювання іпотеки землі в Україні. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.06. - земельне права; аграрне право; екологічне право; природоресурсне право. - Інститут держави і права ім. В.М. Корецького Національної академії наук України. - Київ, 2007.

Дисертація присвячена питанням правового регулювання іпотеки землі в Україні. Розкривається юридична природа іпотеки землі. Визначається поняття іпотеки землі як виду заснованої на законі, договорі або рішенні суду застави земельних ділянок приватної форми власності та /або об'єктів нерухомості, розташованих на цих ділянках і невід'ємно пов'язаних з ними, з урахуванням цільового призначення та особливостей встановленого щодо відповідних категорій земель правового режиму. Узагальнено досвід інституту іпотеки землі в ретроспективі історії Української держави і права. Виокремлено наукову періодизацію розвитку іпотеки землі в Україні. Проведено огляд розвитку іпотечних та іпотечно-кредитних земельних відносин у Російській Федерації та Федеративній Республіці Німеччині, сформульовано відповідні рекомендації щодо використання Україною.