Размещено на http://www.allbest.ru/

Договор купли-продажи недвижимого имущества

Содержание

• Введение
• Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества
• §1.1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи
• §1.2 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости
• Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимости
• §2.1 Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества
• §2.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996г. № 14-ФЗ. Часть вторая // Российская газета.-1996.- 6, 7, 8 февраля., который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости.

Целью настоящего исследования является выявление проблем, существующих в области правового регулирования отношений, связанных с оформлением сделок купли-продажи недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотреть общие положения о договоре купли-продажи, порядок его оформления, содержания и исполнения;

2. выявить особенности договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с его оформлением и государственной регистрацией.

Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества

§1.1 Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи

Пройдя значительный путь исторического развития в российском, и затем в советском периодах развития гражданского законодательства России, договор купли-продажи недвижимости пришел к своему настоящему положению Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2003. С. 188 - 193..

Договор купли-продажи недвижимости является:

- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация. Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова // СПС КонсультантПлюс, 2010..

Исходя из особенностей предмета, предопределяющих практически все особенности договора купли-продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный, весьма специфичный вид договора купли-продажи, положения ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество, состав которого определяется статьей 130 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ Российская газета. 1994. 8 декабря., а также иными федеральными законами.

Статья 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» относит к недвижимым вещам «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 главы 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о договоре купли-продажи.

Статья 550 ГК РФ определяет, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного (т.е. единого) документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора, указанных в пункте 2 статьи 434 ГК РФ, в данном случае может быть использован только один документ, подписанный каждой стороной сделки Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. (постатейный) / Т.Е. Абова, Л.В. Андреева, Е.Б. Аникина и др.; под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2006. Т. 2. 209 с..

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Особо следует отметить, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством, т.е. Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ Парламентская газета. - 2001. - № 204 - 205..

ЗК РФ предусматривает два основных способа продажи земельных участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и совершение сделок с земельными участками, которые уже находятся в собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

Регистрация сделок с морскими судами и судами внутреннего плавания и прав на них осуществляется на основании ст. ст. 33 - 51 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 18. 2207. и ст. ст. 15 - 21 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 11. Ст. 1001.. Регистрация воздушных судов и космических объектов по причине отсутствия законодательных актов во многом носит учетно-технический характер и регламентируется ведомственными нормативными актами.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594. право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Купля-продажа недвижимости представляет собой один из наиболее востребованных в нотариальной практике видов международных контрактов. Иностранный элемент, позволяющий квалифицировать сделку как международную куплю-продажу недвижимости, имеет место в случае:

1) приобретения иностранным гражданином или организацией недвижимого имущества, находящегося на территории России, а также недвижимого имущества, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

2) приобретения российскими и иностранными физическими или юридическими лицами недвижимого имущества за рубежом Медведев И.Г. Международное частное право и нотариальная деятельность (2-е изд.). - М.: Волтерс Клувер, 2005. .

Общий принцип при определении применимого к договору международной купли-продажи недвижимости права установлен в п. 1 ст. 1210 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.11.2001 № 146-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 49. Ст. 4552.. В науке международного частного права он получил название автономного статута. В соответствии с ним стороны договора могут при его заключении или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору в целом или его отдельных частей. Такой подход отражает приоритет автономии воли в договорных отношениях, когда стороны самостоятельно определяют условия, на которых договор будет заключаться и исполняться. В области международных договорных отношений это проявляется, в частности, в возможности для сторон по своему усмотрению определить применимое к их отношениям право.

Специфика недвижимого имущества, как непосредственно или функционально связанного с землей, потребовала от законодателя установления дополнительных правил, гарантирующих разрешение коллизий между нормами различных национальных правопорядков, с которыми договор связан.

В соответствии с п. 1 ст. 1213 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право, с которым договор наиболее тесно связан. Данное коллизионное правило получило в доктрине наименование закона наиболее тесной связи. Во избежание конфликтов при определении правопорядка, с которым договор в отношении недвижимого имущества имеет наиболее тесную связь, законом установлена специальная презумпция, позволяющая четко определить применимое к сделке право. В соответствии с ней правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество (п. 1 ст. 1213 ГК РФ). Отсюда к договорам в отношении находящегося на территории Российской Федерации недвижимого имущества применяется российское право (п. 2 ст. 1213 ГК РФ). Однако, как следует из самого текста данной нормы, это презумпция опровержимая и ничто не препятствует стороне в дальнейшем доказывать иное.

Международные соглашения России с иностранными государствами также в основном поддерживают принцип свободного выбора сторонами применимого к договору права (ст. 41 Минской конвенции Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в Минске 22.01.1993) // Бюллетень международных договоров. № 2. 1995., ст. 44 Кишиневской конвенции Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в г. Кишиневе 07.10.2002) // Содружество. Информационный вестник Совета глав государств и Совета глав правительств СНГ. № 2(41). С. 82 - 130., двусторонние соглашения о правовой помощи). В то же время в случае если стороны не воспользовались своим правом выбора, правила определения применимого права в международных соглашениях могут отличаться от норм, установленных в Гражданском кодексе РФ. Например, согласно ст. 41 Минской конвенции права и обязанности сторон по сделке определяются по законодательству места ее совершения, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Аналогичное правило содержит ст. 44 Кишиневской конвенции.

По общему правилу форма сделки подчиняется праву места ее совершения. Кроме того, в отношении сделок, совершаемых за границей с нарушением местной формы, предусмотрено либеральное правило, позволяющее признание их действительности, если они удовлетворяют требованиям российского права (п. 1 ст. 1209 ГК). Однако в отношении сделок, предметом которых является недвижимое имущество, установлены специальные правила.

Согласно п. 3 ст. 1209 ГК форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. Аналогичные правила содержат также некоторые международные соглашения Российской Федерации (см., например, п. 2 ст. 39 Минской конвенции, п. 2 ст. 42 Кишиневской конвенции). Таким образом, независимо от места заключения сделки или права, применимого к правам и обязанностям ее сторон, форма международного договора купли-продажи недвижимости определяется императивными нормами по месту нахождения недвижимого имущества.

§1.2 Общая характеристика элементов договора купли-продажи недвижимости

Относительно понятия предмета договора издавна существуют споры в науке, которые сводятся к определению предмета договора как действий сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества или как объекта недвижимого имущества См., в частности: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е изд., стереотип. М.: Статут, 2002. С. 224., а также сочетания этих элементов предмета.

Предметом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, изложен в приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 8. Ст. 963..

Описание объекта недвижимого имущества содержится в подразделе I ЕГРП и включает в себя адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному Законом о регистрации и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иную необходимую информацию, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации). Вид (название) объекта недвижимого имущества включает в себя здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дачу, гараж, квартиру, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры.

Важное значение при определении предмета договора продажи недвижимости имеют сведения государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, отраженные в ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. Ст. 4017..

Каждый из объектов недвижимого имущества имеет определенную специфику при указании на него в договоре. Так, например, в договоре продажи земельного участка указывается категория земли.

В правоприменительной практике имеют место судебные акты, которыми договоры продажи недвижимости признаются незаключенными в связи с отсутствием достижения соглашения относительно предмета договора. Так, Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 24 июня 2008 г. № № Ф04-3812/2008(7068-А75-9) был признан правомерным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, так как договор купли-продажи признан незаключенным в связи с несогласованием сторонами предмета договора (отсутствия точного месторасположения спорного объекта, отсутствия привязки к координатам на местности) со следующей мотивировкой. Судебные инстанции, исследовав условия договора, пришли к обоснованному выводу о том, что сторонами не согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора, в частности, предмет договора не позволяет точно установить месторасположение спорного объекта, отсутствует привязка к координатам на местности. План приватизации производственного объединения, акт приема-передачи недвижимого имущества не содержит данных, позволяющих определенно установить месторасположение объекта Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2008 № Ф04-3812/2008(7068-А75-9) по делу № А75-1651/2007 // СПС КонсультантПлюс..

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним См: Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954. С. 94; Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 294..

Ведь если на момент заключения договора недвижимая вещь не существует (сгорела, разрушена и пр.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 39 ЗК при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющим им на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии, что восстановление в установленном порядке здания (сооружения) начнется в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), такой договор может прикрывать сделку купли-продажи земельного участка.

Другим важным положением гражданского законодательства является указание на то, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 6 августа 2010 года по делу № А75-5300/2009 было сказано, что «в соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. «...договор в части права на выкуп арендованного имущества является незаключенным в виду несогласования такого существенного условия как выкупная цена». Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 августа 2010 г. по делу № А75-5300/2009 // СПС КонсультантПлюс.

Отсутствие в договоре указания на цену влечет признание договора незаключенным. Такой договор не может быть признан действительным или недействительным, что имеет место в правоприменительной практике и на недопустимость чего обращено внимание Высшего Арбитражного Суда РФ Определение ВАС РФ от 30 ноября 2007г. № 12913/07 по делу № А53-19026/06-с2-20 // СПС КонсультантПлюс..

Третье существенное условие касается исключительно договоров о продаже жилых помещений и относится к случаям, когда в продаваемом жилом помещении проживают лица, не являющиеся его собственниками, но сохраняющие право пользования этим жилым помещением. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ при продаже такого жилого помещения должны быть перечислены лица, сохраняющие право пользования соответствующим помещением с указанием прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением. В противном случае договор продажи недвижимости считается незаключенным. Данное условие предусмотрено законодательством для обеспечения одного из основных прав человека - права на жилище, предусмотренного ст. 40 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. Российская газета. 2009. № 7..

И четвертым условием, необходимым для того, чтобы договор продажи жилого помещения считался заключенным, является требование о государственной регистрации договора продажи жилья, содержащееся в п. 2 ст. 558 ГК РФ, в соответствии с которым договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его госрегистрации. Шмелев Р. Сделки с имуществом на вторичном рынке // Бизнес-адвокат. 2006. № 15. С. 18.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимости

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью) Андропов В.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Елизарова Г.Ю., Киндеева Е.А., Клейн Н.И., Крашенинников П.В., Лесницкая Л.Ф., Миронов И.Б., Манылов И.Е., Огородников В.В., Ренов Э.Н., Чубаров В.В., Ярошенко К.Б. Комментарий Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. № 4 С. 19..

Общие требования, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости, закреплены в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Однако недвижимое имущество - понятие неоднородное и может включать в себя совокупность многих объектов, обладающих определенной спецификой. Поэтому, для придания договору купли-продажи недвижимого имущества стабильности в гражданском обороте законодателем предъявлены особые требования к степени детализации предмета такого договора в зависимости от вида недвижимости.

Работа по выделению объекта в качестве недвижимого имущества имеет два аспекта - технический и юридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным индивидуализировать данный объект. На втором этапе объекту дается оценка с точки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимому имуществу, т.е. определяется гражданско-правовой режим этой вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые. И если на втором этапе оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений, может представлять определенную сложность.

При разграничении недвижимого имущества необходимо учитывать не просто прочную связь объектов с землей, а возможность использовать эти объекты по своему назначению только в неразрывной связи с землей.

Несмотря на множество объектов недвижимого имущества в гражданском обороте, их общей индивидуализирующей характеристикой в силу своей неповторимости и уникальности является кадастровый номер. Он присваивается объекту при кадастровом и техническом учете.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Согласно Приказу Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. № 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер» Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. № 52. идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер.

Согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» условный номер присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при открытии на объект недвижимого имущества соответствующего раздела ЕГРП.

При определении предмета договора купли-продажи земельного участка необходимо учитывать определенные особенности данного объекта гражданского оборота как недвижимого имущества. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельный кодекс РФ в ст. 37 устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации в договоре должны быть указаны:

- местоположение участка;

- площадь участка;

- кадастровый номер;

- категория земли (целевое назначение);

- разрешение на использование участка.

Необходимо отметить, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу. В случае если на земельном участке имеются объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном законом порядке, то они подлежат одновременному отчуждению. Из этого следует, что в договоре купли-продажи предметом которого является земельный участок, должно быть оговорено наличие (отсутствие) зданий, строений, сооружений на земельном участке, а также их правовой режим.

Более того, в отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.. Однако, согласно п. 7 ст. 27 ЗК РФ действие данного Закона не распространяется на земельные участки, выделенные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Соответственно, на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК РФ, будет распространяться порядок, предусмотренный ЗК РФ, а также Законом о регистрации.

Если же предметом договора купли-продажи является здание, сооружение или помещение, то для правильной детализации предмета договора данного имущества необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Тем не менее, отсутствие каких-либо из указанных характеристик применительно к договору купли-продажи здания, сооружения или помещения не делает такой договор заведомо незаключенным в смысле ст. 554 ГК РФ.

Несмотря на то, что предметом договора купли-продажи является недвижимость в узком значении этого слова, т.е. как вещь, правила гл. 30 ГК РФ применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость. Этот вывод подтверждается толкованием ст. 24 Закона о регистрации, из существа которой следует, что при заключении данного вида договора купли-продажи необходимо совершить все регистрационные действия, предусмотренные для недвижимого имущества.

Говоря об определении предмета договора, необходимо рассмотреть вопрос об отнесении объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу и способности такого объекта быть предметом договора купли-продажи недвижимости. До последнего времени законодатель, употребляя термин «незавершенное строительство», прямо не называл таковое недвижимостью. Однако с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 213 в ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым за объектом незавершенного строительства был признан правовой режим недвижимого имущества.

Заметим, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ проблемы правового режима незавершенного строительства стояли очень остро и суды зачастую давали разные разъяснения по этому поводу. Так, в Обзоре практики рассмотрения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997г. № 21 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 1. ), было установлено, что «на земельном участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости».

В Информационном же письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 4. помимо такого критерия, как отсутствие обременения обязательственно-правового характера, для регистрации прав на объект незавершенного строительства суд указывает и на «необходимость совершить сделку с этим объектом». Приведенные примеры наглядно демонстрируют сложности, которые возникали у правоприменителя в связи с невозможностью отнести незавершенные строительством объекты к недвижимому имуществу.

Отсутствие прямого законодательного закрепления за объектами незавершенного строительства статуса недвижимого имущества вызывало множество трудностей и при их продаже, поскольку непонятно было, как правильно их детализировать. Очевидно, что на сегодняшний момент вопросов больше не возникает, поскольку признание таких объектов недвижимостью распространяет на них обычный порядок определения предмета договора купли-продажи.

договор купля продажа недвижимость

§2.2 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Статья 8 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей» ГК РФ указывает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основе следующих принципов:

- принцип законности;

- принцип обязательности;

- принцип достоверности записей в Единый государственный реестр прав;

- принцип приоритета ранее зарегистрированных прав;

- принцип двойной регистрации (регистрируется и договор, и переход права собственности);

- принцип единства;

- принцип гласности Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003. С. 45 - 46..

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

К ограничениям и обременениям, подлежащим регистрации в силу прямого указания Федерального закона, относятся:

- аренда в случаях, когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации;

- доверительное управление;

- ипотека;

- сервитут;

- публичный сервитут;

- ограничение прав на землю;

- арест недвижимого имущества, наложенного на основании судебного акта о принятии мер по обеспечению иска.

Нетрудно заметить, что «...правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость» Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М., 2003 / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. 58 с..

Еще дореволюционные российские юристы, занимавшиеся проблемами гражданского права, отмечали важность разделения на движимое и недвижимое имущество.

«Среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые. Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского» Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 126..

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество необходима для того, чтобы:

- внести ясность в отношения сторон, заключающих сделку по поводу земли, строений и другой недвижимости, и в случае возникновения спора о недвижимом имуществе;

- для третьих лиц, заинтересованных в приобретении недвижимости и имеющих право знать: вступают они в сделку действительно с лицом, управомоченным распоряжаться недвижимостью, или же с лицом, у которого такого права нет.

В целом система государственной регистрации прав на недвижимое имущество призвана решить две основные проблемы, которые могут возникнуть у собственника.

В связи с системами регистрации прав на недвижимое имущество правовое положение собственника - добросовестного возмездного приобретателя недвижимого имущества концентрируется вокруг двух основных вопросов: проблемы недостатков зарегистрированных прав и проблемы отсутствия зарегистрированных прав, а также вопроса, у кого остается недвижимое имущество, и связанного с ним вопроса, кому и в каких случаях выплачивается компенсация.

Проблема недостатков зарегистрированных прав возникает в том случае, когда права собственника - добросовестного приобретателя недвижимости основываются на зарегистрированных правах, которые, в свою очередь, имели недостатки, возникшие ранее. Дефекты зарегистрированных прав могут представлять собой технические ошибки, например неаккуратное описание недвижимости. Однако они могут представлять собой и более сложные случаи, такие как зарегистрированные права, полученные в результате мошенничества, подлога или принуждения, или права, полученные от недееспособного лица.

Второй вопрос - проблема отсутствия зарегистрированных прав. Первоначальная функция регистрационных систем заключается в том, чтобы устранить неопределенность оборота недвижимого имущества путем требования регистрации большинства прав и обременения недвижимого имущества и четкого определения и перечисления тех прав, которые не подлежат регистрации, но однозначно могут быть определены из других источников информации.

Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, Закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в ней устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время в Российской Федерации действует Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с этим Законом значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет еще одну важнейшую особенность. С вступлением его в силу с 31 января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством.

Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона. Права на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие (статья 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд.

Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (статья 13 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок - посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон договора.

Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

Одним из наиболее широко распространенных на практике является договор продажи недвижимости.

Переход права собственности на недвижимость по рассматриваемому договору к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение его до этого момента не может служить основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами. При уклонении одной из сторон договора от регистрации перехода права собственности на недвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такой регистрации. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

Как уже говорилось, государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации, при этом на договоре купли-продажи должен быть проставлен штамп о выдаче такого свидетельства с указанием номера и серии бланка. Таким образом, при купле-продаже недвижимости нежилого назначения (например, здания, сооружения, нежилого помещения, гаража, а также земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю, а покупатель, ставший собственником, получает свидетельство о регистрации его права собственности и экземпляр договора со штампом о выдаче свидетельства.