При купле-продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

2) регистрация перехода права к покупателю. Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона, если иное не предусмотрено договором. Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.

Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. Еще раз перечислим их, потому что точное знание и понимание смысла регистрационной процедуры позволяют сторонам выбрать оптимальный вариант совершения сделки и определить расходы на оплату регистрации.

В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.

1. Купля-продажа жилого помещения (при наличии у продавца свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю.

2. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения - регистрация перехода права к покупателю.

3. Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии у продавца свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

в) регистрация перехода права к покупателю.

4. Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация сделки;

б) регистрация перехода права к покупателю;

в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

5. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения с рассрочкой платежа (при наличии у продавца свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация перехода права к покупателю;

б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

6. Купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (при отсутствии у продавца свидетельства о государственной регистрации права, выданного учреждением юстиции):

а) регистрация права продавца;

б) регистрация сделки;

в) регистрация перехода права к покупателю;

г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации.

В силу п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» момент регистрации сделки - это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, т.е. момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать.

Саму регистрацию договора отнести к понятию оформления сделки нельзя, потому что требование о регистрации лежит за рамками понятия формы сделки. Поэтому нормы ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не противоречат Гражданскому кодексу, так как тот не определяет момент совершения факта регистрации. Момент совершения факта государственной регистрации как сделки, так и права определяется Законом о государственной регистрации.

Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что положения п. 2 ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с чисто юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).

Вероятно, при редактировании п. 2 ст. 558 ГК РФ предполагалось обеспечить усиление мер защиты покупателя от недобросовестного продавца, ведь возникновение прав и обязанностей у сторон связывается не с моментом подписания договора, а с моментом его государственной регистрации. Однако такой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, не только неосуществим, но и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ, а в случае его применения лишает сторону, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора, права обращения в суд с просьбой о вынесении решения о регистрации, что особенно важно, если сделка была хотя бы частично исполнена.

Таким образом, складывается ситуация, при которой договор подписан, воля сторон проявлена и зафиксирована, но прав и обязанностей этот договор не породил (в первую очередь права покупателя требовать государственной регистрации договора и обязанности продавца исполнить это требование). Изложенное свидетельствует о том, что редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ неверна, ввиду того что момент заключения договора не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, она противоречит п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Тем самым п. 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, а к требованиям, касающимся формы сделки, что не соответствует п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и п. 3 ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.

Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

Заключение

Пройдя значительный путь исторического развития в российском, и затем в советском периодах развития гражданского законодательства России, договор купли-продажи недвижимости пришел к своему настоящему положению.

Договор купли-продажи недвижимости является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонне обязывающим.

Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить. Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью индивидуализировать отчуждаемый объект, в частности, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Во-вторых, существенным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. В случае, если эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным.

Весьма важно обратить внимание на момент исполнения основного обязательства продавца: передать недвижимость покупателю. Данное обязательство считается исполненным, если иное не предусмотрено сторонами в договоре, после фактической передачи владения недвижимостью покупателю и подписания сторонами акта о передаче. С другой стороны, основной обязанностью покупателя является оплата приобретаемой недвижимости. До момента полной оплаты перешедшая к покупателю недвижимость считается находящейся в залоге у продавца: в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при регистрации права собственности покупателя одновременно регистрируется ипотека в силу закона. После оплаты имущества в полном объеме запись об ипотеке погашается путем подачи совместного заявления продавца и покупателя.

Следует обратить внимание на то, что при купле-продаже на стороне продавца могут выступать только лица, обладающие имуществом на праве собственности или надлежащим образом уполномоченные собственником путем выдачи доверенности. Никакой купли-продажи «неприватизированной жилплощади» не существует, любые попытки описать «примерные схемы» этой сделки являются профессионально недобросовестными.

После государственной регистрации права собственности за покупателем продавец утрачивает право на распоряжение в какой-либо форме имуществом. Все сделки об отчуждении помещения, уже не принадлежащего продавцу, являются ничтожными и влекут соответствующие последствия в виде реституции, а также предусмотренные законом возмещения вследствие произошедшего неосновательного обогащения.

Значение купли-продажи еще и в том, что нормы, ее регулирующие, субсидиарно распространяются и на иные договоры, связанные с отчуждением помещений в многоквартирных домах: мены, дарения, ренты. Исходя из этого положения общего характера о купле-продаже в той мере, в коей они не противоречат существу регулируемых отношений, относятся и к названным договорам. Так, например, по правовому регулированию приобретение прав на недвижимое имущество в результате мены является частным случаем купли-продажи. Стороны одновременно выступают продавцами в отношении отчуждаемого помещения и покупателями в отношении помещения приобретаемого.

Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. В то же время проблемы на практике еще существуют и связаны с доступностью для населения оформления и государственной регистрации сделок с земельными участками, жилыми помещениями. В перспективе видится отход от системы так называемой двойной регистрации: прав и сделок. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, части квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Одновременно регистрируется и переход права собственности от продавца к покупателю. Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанной в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» , «в ряде случаев из-за наличия системы «двойной» регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота» Собрание законодательства РФ. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3482..

Норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующую редакцию п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

Список использованной литературы

1. Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в Минске 22.01.1993) // Бюллетень международных договоров. № 2. 1995.

2. Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в г. Кишиневе 07.10.2002) // Содружество. Информационный вестник Совета глав государств и Совета глав правительств СНГ. № 2(41). С. 82 - 130.

3. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993.: по сост. на 30 декабря 2008г. // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 4. - Ст. 445.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Часть первая // Российская газета. - 1994. - 8 декабря.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая // Российская газета.-1996. - 6, 7, 8 февраля.

6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.11.2001 № 146-ФЗ. Часть третья // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 11. - Ст. 1001.

9. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Парламентская газета. - 2001. - № 204-205.

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

11. Федеральный закон от 24 июля 2000 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

12. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.

13. Указ Президента РФ от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 29 (ч. 1). - Ст. 3482.

14. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 8. Ст. 963.

15. Приказ Минюста РФ от 8 декабря 2004г. № 192 «Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2004. - № 52.

16. Определение ВАС РФ от 30 ноября 2007г. № 12913/07 по делу № А53-19026/06-с2-20 // СПС КонсультантПлюс.

17. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. № 1.

18. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 4.

19. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2008 № Ф04-3812/2008(7068-А75-9) по делу № А75-1651/2007 // СПС КонсультантПлюс.

20. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 6 августа 2010 г. по делу № А75-5300/2009 // СПС КонсультантПлюс.

21. Андропов В.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Елизарова Г.Ю., Киндеева Е.А., Клейн Н.И., Крашенинников П.В., Лесницкая Л.Ф., Миронов И.Б., Манылов И.Е., Огородников В.В., Ренов Э.Н., Чубаров В.В., Ярошенко К.Б. Комментарий Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. П.В. Крашенинникова // Семейное и жилищное право. 2008. № 4.

22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2003.

23. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954.

24. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003. 528 с.

25. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. (постатейный) / Т.Е. Абова, Л.В. Андреева, Е.Б. Аникина и др.; под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2006. Т. 2. 209 с.

27. Медведев И.Г. Международное частное право и нотариальная деятельность (2-е изд.). - М.: Волтерс Клувер, 2005.

28. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Гонгало Б.М. [и др.]; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, - 2010. - 159 с.

29. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.

30. Шмелев Р. Сделки с имуществом на вторичном рынке // Бизнес-адвокат. 2006. № 15.

Размещено на Allbest.ru